房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策分析-以碧桂園公司為例

廣州工商學(xué)院學(xué)位論文寫(xiě)作聲明和使用授權(quán)說(shuō)明學(xué)位論文寫(xiě)作聲明本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下，獨(dú)立進(jìn)行研究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫(xiě)過(guò)的作品或成果。對(duì)本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。論文作者簽名：日期：2020年5月30日學(xué)位論文使用授權(quán)說(shuō)明本人完全了解廣州工商學(xué)院關(guān)于收集、保存、使用學(xué)位論文的規(guī)定，即：按照學(xué)校要求提交學(xué)位論文的印刷本和電子版本；學(xué)校有權(quán)保存學(xué)位論文的印刷本和電子版，并提供目錄檢索與閱覽服務(wù)；學(xué)校可以采用影印、縮印、數(shù)字化或其它復(fù)制手段保存論文；在不以贏利為目的的前提下，學(xué)校可以將學(xué)位論文編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù),提供網(wǎng)上服務(wù)。（保密論文在解密后遵守此規(guī)定）論文作者簽名：導(dǎo)師簽名：日期：2020年5月30日引言（一）選題背景及意義上個(gè)世紀(jì)末，該革開(kāi)放不斷深入，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，我國(guó)房地產(chǎn)迎來(lái)了蓬勃發(fā)展的好時(shí)機(jī)，其擺脫了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的禁錮，慢慢成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的頂梁柱。新世紀(jì)以來(lái)，不少集團(tuán)企業(yè)在房地產(chǎn)的紅利期投資房地產(chǎn)而不斷壯大，但是也有不少企業(yè)在投資房地產(chǎn)時(shí)由于決策失誤給公司帶來(lái)危機(jī)。房地產(chǎn)項(xiàng)目具有具有難度大、建設(shè)周期長(zhǎng)、牽涉面廣等特點(diǎn)，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目在前期的建設(shè)和投入中存在不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)投資決策分析成為了必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)猶如雨后春筍般誕生，市場(chǎng)的不斷壯大，致使土地價(jià)格不斷飆升，進(jìn)而使得房地產(chǎn)的成本激增。而房地產(chǎn)各個(gè)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)使得項(xiàng)目決策者在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)需要考慮來(lái)自各個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而科學(xué)理性的分析，得出正確合理的決策?，F(xiàn)如今，國(guó)內(nèi)較大型城市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較穩(wěn)定，但二三線城市及其他地區(qū)卻呈現(xiàn)下滑。本文結(jié)合碧桂園實(shí)例，對(duì)房地產(chǎn)的決策分析進(jìn)行深入研究，從房地產(chǎn)的各個(gè)過(guò)程、各個(gè)階段面臨的問(wèn)題多元化全方面的進(jìn)行探討研究了房地產(chǎn)決策是如何影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的，并且相關(guān)的影響因素有哪些，并且不同影響因素的影響范圍和深度。在實(shí)際的投資過(guò)程中，需要結(jié)合科學(xué)的投資理論、包括房地產(chǎn)的投資方法、模式，還需要對(duì)房地產(chǎn)周邊的影響因素進(jìn)行分析，運(yùn)用科學(xué)的理論，解決實(shí)際過(guò)程中碰到的問(wèn)題。另外，結(jié)合具體項(xiàng)目實(shí)例，分析項(xiàng)目的宏觀財(cái)務(wù)能力以及所遇到的分析和風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。結(jié)合碧桂園在投資開(kāi)發(fā)中所遇到的問(wèn)題進(jìn)行分析探討并提出相應(yīng)的措施。在以上的分析基礎(chǔ)之上，得出房地產(chǎn)投資決策的通用結(jié)論，并給出一些建議，為其他房地產(chǎn)商提供借鑒。（二）文獻(xiàn)綜述與研究現(xiàn)狀上世紀(jì)八十年代以來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制發(fā)生了巨大變化。在各個(gè)行業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)取代了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有巨大的活力，這就促使投資決策者必須對(duì)決策理論進(jìn)行深入的學(xué)習(xí)分析。在這一時(shí)期，具有代表的是由財(cái)政部教材編審委員會(huì)與原國(guó)家建委基本建設(shè)的經(jīng)濟(jì)研究所分別編寫(xiě)的《基本建設(shè)經(jīng)濟(jì)學(xué)》。而在現(xiàn)有的期刊文獻(xiàn)研究成果中，也有很多學(xué)者在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策方法方面做出貢獻(xiàn)：簡(jiǎn)彩云(2010)將價(jià)格變動(dòng)率、單位建設(shè)成本變動(dòng)率和成本變動(dòng)率引入房地產(chǎn)投資決策過(guò)程，建立了非線性模型。《A市碧水云天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究》劉子順（2013）發(fā)表的，其中提到房地產(chǎn)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，而我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究仍然有不足。《各種風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)相關(guān)問(wèn)題》是李江宏(2013)發(fā)表的，其中進(jìn)行了深入細(xì)致的探索，他總結(jié)并梳理了一系列風(fēng)險(xiǎn)跡象和房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的特征，作為風(fēng)險(xiǎn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)如今，決策者們的意識(shí)逐步提升，對(duì)決策理論的研究也是逐步增多。但是，依然缺乏有關(guān)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)研究系統(tǒng)。因此，房地產(chǎn)的決策研究仍然需要進(jìn)一步深入，為以后的房地產(chǎn)商提供借鑒。二、房地產(chǎn)投資決策的相關(guān)理論（一）房地產(chǎn)及房地產(chǎn)投資決策含義房地產(chǎn)：房地產(chǎn)由土地與建筑物一同構(gòu)成。房地產(chǎn)作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)時(shí)，是指地產(chǎn)和房產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。有土地、房地合一、建筑物三種存在形態(tài)。房地產(chǎn)投資決策是指房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)投資之前對(duì)擬建的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，包括經(jīng)濟(jì)和技術(shù)兩個(gè)層面，后對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)并且根據(jù)不同目標(biāo)作出不同的方案。房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健全有著相當(dāng)重要的意義。房地產(chǎn)由于其具有固有空間屬性，因此，一旦決策執(zhí)行，將無(wú)法進(jìn)行移動(dòng)和變化。此外，房地產(chǎn)投資需要大量的資金且建設(shè)周期尤其漫長(zhǎng)，一旦開(kāi)始投入建設(shè)就務(wù)必在較短時(shí)間內(nèi)完成，縮短工期，搶占最佳時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)投資不僅和人民日常生活息息相關(guān)，還是城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的重大組成部分，其經(jīng)濟(jì)總量巨大，布局和結(jié)構(gòu)復(fù)雜。房地產(chǎn)商的投資規(guī)模巨大，占居民投資很大的比重，它必須適配于該城市的人力、物力和財(cái)力。以上都說(shuō)明了房地產(chǎn)投資決策的重要性。房地產(chǎn)決策的水準(zhǔn)直接決定了一個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟程度。（二）房地產(chǎn)投資決策主要特點(diǎn)1.降低投資風(fēng)險(xiǎn)投資決策是根據(jù)投資分析方法、房地產(chǎn)科學(xué)理論以及客觀數(shù)據(jù)得出的一個(gè)主觀預(yù)測(cè)，從而使得項(xiàng)目高度符合當(dāng)前的市場(chǎng)和預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資決策受環(huán)境的影響很大，而良好的投資決策會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)減少一定的風(fēng)險(xiǎn)，并且較為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)利潤(rùn)。獲得收益的時(shí)間較長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)需要長(zhǎng)期并持續(xù)投資的工作，其開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，故產(chǎn)生費(fèi)用的時(shí)間也較長(zhǎng)，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)投資的回收。房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)工到后期的回收時(shí)間較長(zhǎng)，一般項(xiàng)目回收時(shí)限為3-5年。（三）房地產(chǎn)投資決策分析主要內(nèi)容1.開(kāi)發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的宏觀及區(qū)域環(huán)境的分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資某個(gè)項(xiàng)目時(shí)，需要了解該項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化以及人口等各種因素可能對(duì)該項(xiàng)目的影響并進(jìn)行分析研究，進(jìn)而可以得到該項(xiàng)目的詳細(xì)信息，包括該項(xiàng)目所處的宏觀和市場(chǎng)環(huán)境，能夠預(yù)測(cè)項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，為科學(xué)決策提供一定的參考依據(jù)。還需對(duì)該項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境進(jìn)行了解，分析觀測(cè)所處地區(qū)的各種外在條件，包括交通是否便利、城市規(guī)劃如何、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存的樓盤(pán)和即將建起的樓盤(pán)，從而可以給出合理的定價(jià)。2.對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資某項(xiàng)目所，應(yīng)該對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行分析，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手該項(xiàng)目的規(guī)模、銷售價(jià)格以及市場(chǎng)反應(yīng)等，并對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所制定的營(yíng)銷策略及目標(biāo)客戶進(jìn)行了解跟蹤。通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，可以為該項(xiàng)目的特色化發(fā)展以及項(xiàng)目自身的精準(zhǔn)定位提供借鑒。3.對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方案策劃的分析一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方案策劃是由該項(xiàng)目所選的目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)定位，策劃內(nèi)容有以下內(nèi)容：開(kāi)發(fā)時(shí)間、內(nèi)容、規(guī)模以及項(xiàng)目所涉及的合作形式、資金的融資方式和所牽涉的資金結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式、所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品價(jià)格。4.對(duì)消費(fèi)者需求的分析通過(guò)對(duì)消費(fèi)者全方面的觀察，我們可以深入的了解到消費(fèi)者的真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力、和消費(fèi)傾向，進(jìn)而能夠?yàn)轫?xiàng)目的產(chǎn)品作參考借鑒。三、碧桂園公司現(xiàn)狀分析（一）碧桂園公司簡(jiǎn)介碧桂園控股有限公司，總部坐落于廣東佛山順德，是中國(guó)目前最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。碧桂園所涉及的產(chǎn)品能夠滿足各階層的需求，覆蓋了市場(chǎng)上的各種需求。產(chǎn)品包括普通住宅、洋房、商鋪以及車位等。同時(shí)還兼顧了項(xiàng)目趨于范圍內(nèi)的酒店管理以及旅游開(kāi)發(fā)，提升了項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力。碧桂園自成立以來(lái)，一直得益于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，項(xiàng)目遍及全國(guó)。（二）碧桂園公司的特點(diǎn)及影響投資決策的因素1.碧桂園公司的特點(diǎn)碧桂園的管理模式極具特色，采用流水線式，具有速度快等特點(diǎn)，項(xiàng)目的概念模型一天即可完成，并且在競(jìng)標(biāo)得到土地的使用權(quán)以后可以在數(shù)天內(nèi)投入建設(shè)，碧桂園具有大量的低成本的土地儲(chǔ)量，并且開(kāi)發(fā)流程得當(dāng)使得碧桂園產(chǎn)品成本極低，從而使得碧桂園的大多數(shù)帶裝修產(chǎn)品平均售價(jià)在十強(qiáng)房企中最低。碧桂園具有優(yōu)待人才的特點(diǎn)，并且在人才培養(yǎng)上也是下足了功夫。這是碧桂園取得優(yōu)異成績(jī)的先決條件。環(huán)保，提出了森林城市的設(shè)計(jì)理念。碧桂園在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中不但注重開(kāi)發(fā)和銷售，也一直在倡導(dǎo)綠色生活、文明生活。2.影響投資決策的因素需求因素。市場(chǎng)需求、消費(fèi)者需求等是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否投資某項(xiàng)目的一個(gè)很重要的參考指標(biāo)。成本因素。其中包括投入和產(chǎn)出這兩個(gè)過(guò)程所產(chǎn)生的成本費(fèi)用。偷取階段所產(chǎn)生的的成本是指在項(xiàng)目建設(shè)期和剛開(kāi)始運(yùn)營(yíng)時(shí)的原始投資決定的。這個(gè)成本能夠反映該項(xiàng)目的規(guī)模，是一項(xiàng)極其重要的指標(biāo)。產(chǎn)出階段的成本組成較為復(fù)雜，其中包括項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)營(yíng)時(shí)產(chǎn)生的成本、繳納的稅收等等。四、碧桂園公司投資決策分析之市場(chǎng)分析基于房地產(chǎn)投資決策分析的基本理論，結(jié)合碧桂園公司以往的工作項(xiàng)目，對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析，并對(duì)國(guó)內(nèi)的大環(huán)境、房地產(chǎn)的供需關(guān)系以及對(duì)碧桂園公司的投資決策分析，并依據(jù)多層次的分析得出一個(gè)結(jié)論。（一）宏觀環(huán)境分析1.政治政策環(huán)境分析最近這些年，為了讓房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)固發(fā)展，我國(guó)出臺(tái)了房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策，其中“一城一策，房住不炒”的政策在這幾年逐漸成為該行業(yè)的主要調(diào)控策略。2019年，國(guó)家不斷出臺(tái)了相關(guān)政策，對(duì)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)進(jìn)行了調(diào)控，遏制了不少城市增長(zhǎng)過(guò)快的房?jī)r(jià)，并且還將連續(xù)出臺(tái)相應(yīng)政策，增大政府在房地產(chǎn)的調(diào)控力度。政府為了緩解消費(fèi)者的資金壓力，還推出了差別化的信貸政策，這一政策不僅幫助困難者，在一定程度上還抑制了房地差投資者。尤其是在政策中重點(diǎn)提到“明確消費(fèi)貸款不能夠用于購(gòu)買(mǎi)住房”，這充分體現(xiàn)了政府的決心。政府在相關(guān)信貸中還提到，購(gòu)買(mǎi)商品住房的首付比例不能低于三成。并且在最新的房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策中提到，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)首套住房的個(gè)人，免征百分之五十的契稅，而對(duì)于購(gòu)買(mǎi)首套并且90平米以下的住房的個(gè)人，只按百分之一的稅率征收契稅。綜合近幾年推出的關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策，可以明確看出政府在房地產(chǎn)方面的一種宏觀調(diào)控趨向，即財(cái)政方面依然是積極，而信貸方面卻相比之前有所收緊，大部分地區(qū)契稅降低了，首付有所升高了，整體來(lái)說(shuō)，新推出的政策是更有利于首次購(gòu)房者的。另外，政府還加大了市場(chǎng)監(jiān)管的力度，對(duì)一些機(jī)構(gòu)不良炒房、胡亂哄抬價(jià)格以及唆使客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等不法行為重拳出擊。這一些行為不利于廣大需求者了解真實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)及其動(dòng)向，一定程度上侵犯了廣大消費(fèi)者的利益，甚至對(duì)國(guó)家正常的稅收秩序也有不利影響。從出臺(tái)的相關(guān)政策以及政府強(qiáng)有力的行為，社會(huì)各界人士都持有近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控力度是最嚴(yán)厲的一次的觀點(diǎn)。就今年，出臺(tái)的相關(guān)政策，已經(jīng)切切實(shí)實(shí)的影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)，具體表現(xiàn)在：月度交易增量有所降低，不少地區(qū)銷售已經(jīng)開(kāi)始清淡；房?jī)r(jià)不再瘋漲，而是穩(wěn)定在一定范圍內(nèi)；相應(yīng)的土地的價(jià)格也得到了抑制；一些房地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)也開(kāi)始變化，市場(chǎng)的壓力上升；消費(fèi)者也更多處于理性的觀望狀態(tài)。2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年的過(guò)去生產(chǎn)總值達(dá)到了90萬(wàn)億元，較2017年，全年增長(zhǎng)6.6%，實(shí)現(xiàn)了年初定的6.5%的預(yù)期發(fā)展目標(biāo)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)6萬(wàn)四千億元，較上年增長(zhǎng)3.5%；第二產(chǎn)業(yè)36萬(wàn)億元，增長(zhǎng)率達(dá)到了5.8%；第三產(chǎn)業(yè)將近47萬(wàn)億元，增長(zhǎng)7.6%。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值逐年穩(wěn)步上漲，這給了房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了一定的發(fā)展。3.社會(huì)文化分析不同的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)社會(huì)文化的分析是不同的。（1）住宅項(xiàng)目主要考慮方便業(yè)主的工作學(xué)習(xí)等生活，大部分需求客戶考慮的因素有：A.所處地區(qū)的人口和收入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的居住項(xiàng)目的表現(xiàn)和該地區(qū)的人口數(shù)量密切相關(guān)，且還和人口結(jié)構(gòu)以及居住現(xiàn)狀等都有關(guān)系。B.該地區(qū)的市政以及配套設(shè)施是否完備等。具體的說(shuō)即水電設(shè)施，幼兒園中小學(xué)，醫(yī)院等。C.公共交通便捷程度。D.自然環(huán)境因素?，F(xiàn)如今我國(guó)居民追求的是更高質(zhì)量的生活，對(duì)自然環(huán)境的要求自然也越來(lái)越高，周邊綠色、陽(yáng)光、空氣質(zhì)量、安靜舒適也成為了居民的首選。而碧桂園公司提出的“森林城市”概念，領(lǐng)先于其他房地產(chǎn)企業(yè)，有利于碧桂園公司的長(zhǎng)期發(fā)展。（2）寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要考慮的因素有：A.所處位置的商業(yè)聚集程度。B.周邊環(huán)境的土地利用率。C.寫(xiě)字樓一般是容量上萬(wàn)人辦公的地方，其進(jìn)出通道也是考慮的首要因素。（3）商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)項(xiàng)目的范圍比較廣泛，其包括小型店鋪，百貨商場(chǎng)，大型購(gòu)物中心等。由全國(guó)看來(lái)，投資環(huán)境比較好的是東南沿海，這于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)，東南沿海在近年來(lái)發(fā)展較好，城鎮(zhèn)人口數(shù)量多，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。碧桂園公司總部位于廣東，廣東也是東南沿海，這給了碧桂園的發(fā)展提供了良好的環(huán)境。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了大幅上升期已經(jīng)進(jìn)入了較為平緩的時(shí)期。房地產(chǎn)的新增開(kāi)發(fā)面積波動(dòng)較大，主要是房地產(chǎn)當(dāng)年的市場(chǎng)銷售情況以及政策變化起伏不定，而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)面積由這些因素決定。這兩年受嚴(yán)格的政府調(diào)控政策影響，新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率較之前開(kāi)始下滑，總體呈下滑趨勢(shì)；竣工面積相對(duì)而言處于平穩(wěn)水平。近幾年我國(guó)的經(jīng)濟(jì)壓力巨大，房地產(chǎn)庫(kù)存大、市場(chǎng)需求收縮導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)下滑；而可開(kāi)發(fā)的土地供不應(yīng)求，土地成本激增，進(jìn)一步降低了行業(yè)利潤(rùn)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)增幅放緩。（三）碧桂園公司投資決策分析碧桂園公司的投資決策會(huì)因項(xiàng)目的不同而作出不同的決策，我們以2011年碧桂園進(jìn)駐河南省的第一個(gè)項(xiàng)目--碧桂園?東江鳳凰城為例，研究碧桂園公司的投資決策。1.市場(chǎng)定位碧桂園?東江鳳凰城這個(gè)項(xiàng)目是屬于河源市的中高檔居住社區(qū)，是河源未來(lái)“兩江四岸”城市發(fā)展核心區(qū)，其以“給你一個(gè)五星級(jí)的家”為口號(hào)，建造一個(gè)講究格調(diào)和品位的高品質(zhì)高檔社區(qū)。項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要針對(duì)該區(qū)域原住民家庭；普通工薪階層、部分白領(lǐng)等。2.產(chǎn)品定位碧桂園?東江鳳凰城這個(gè)項(xiàng)目主要有別墅、高層住宅、格調(diào)商業(yè)街以及教育中心四種類型。碧桂園?東江鳳凰城屬于西班牙墅的上有天空下有地還帶花園的建筑風(fēng)格。其建筑形式有：以5+1、6層多層帶電梯洋房為主，還有帶電梯的25層高樓以及不超過(guò)3層的商業(yè)房，其沿街布局，與住宅適當(dāng)脫離。碧桂園?東江鳳凰城主要戶型為155-590平方米的別墅，本期戶數(shù)為1442套。戶型的設(shè)計(jì)將嚴(yán)格按照戶型定位的要求，符合市場(chǎng)定位，滿足客戶要求。3.價(jià)格定位在2013年的下半年里，7-10月有的價(jià)格為4500，而2013年的11月-2014年的2月為5400-5500，碧桂園的價(jià)格還是比較穩(wěn)定的。還會(huì)有價(jià)格折扣，數(shù)量折扣，“特價(jià)品”等優(yōu)惠。碧桂園的平均價(jià)格一向以來(lái)在十強(qiáng)房企都是最低的。五、碧桂園公司投資決策分析之財(cái)務(wù)分析（一）碧桂園公司投資決策經(jīng)濟(jì)預(yù)算以廣西貴港碧桂園項(xiàng)目為例。1.碧桂園公司某項(xiàng)目成本估算房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本一般由以下組成：土地費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、稅費(fèi)、房屋建造費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋建造費(fèi)、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等。該項(xiàng)目的用地面積達(dá)到了14萬(wàn)三千平方米、土地成本費(fèi)用斥資4.6億元，總體的建筑面積將近44萬(wàn)平方米，土地稅為土地費(fèi)用的百分之三。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，土地總費(fèi)用達(dá)到4.8億元，前期的工程費(fèi)用為1萬(wàn)億元，樓層的建造費(fèi)用為13億元，管理費(fèi)用為0.27億元，營(yíng)銷費(fèi)用0.67億元等。該項(xiàng)目的綜合為23.7億元。詳細(xì)的費(fèi)用見(jiàn)下表。項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）土地費(fèi)用48101前期工程費(fèi)10101房屋建造費(fèi)131214管理費(fèi)用2693營(yíng)銷費(fèi)用6674財(cái)務(wù)費(fèi)用3249開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用3499稅費(fèi)31636合計(jì)2371672.碧桂園公司某項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)該項(xiàng)目在2016年第三季度至2019年第一季度的銷售收入估算為266975萬(wàn)元，具體如下表。物業(yè)銷售額（元）雙拼別墅16442400高層洋房1963913300底商237000000綜合樓23400000非人防地下室234556364人防地下室46460000銷售收入26697536643.碧桂園公司某項(xiàng)目盈利分析現(xiàn)金流量分析2016-2019年貴港碧桂園項(xiàng)目現(xiàn)金流量表項(xiàng)目2016201720182019一、現(xiàn)金流量121514122208603522901銷售收入81514122208603522901貸款收入40000二、現(xiàn)金流出1111211152323729013524土地成本開(kāi)發(fā)成本52470554142470711330銷管費(fèi)用234246842342稅金及附加464669663440165土地增值稅1304155024821148所得稅136533714319881還貸支出40000其他支出3249三、凈現(xiàn)值流量（一減二）10393697623062-10624其中：受限資金29808四、累計(jì)現(xiàn)金流量103931736940431主要盈利能力指標(biāo)凈現(xiàn)值，根據(jù)2016-2019年貴港碧桂園項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，依據(jù)國(guó)家最新發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)》中規(guī)定的融資前財(cái)務(wù)內(nèi)部基準(zhǔn)折現(xiàn)率、資本金稅后財(cái)務(wù)部折現(xiàn)率，再結(jié)合該項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為24127萬(wàn)元。內(nèi)部收益率，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率經(jīng)過(guò)計(jì)算為29.1%。銷售凈利率，銷售凈利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)額\銷售收入凈值*100%，經(jīng)過(guò)計(jì)算該項(xiàng)目的銷售凈利率為11.17%。4.碧桂園公司投資與收益對(duì)比及分析項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入成本及費(fèi)用凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)同比20151132.231035.1197.12-8.48%20161530.871394.24136.63+40.69%20172269.001981.48287.52+110.43%20183790.753305.33485.42+68.83%由上表可以看出，近年來(lái)碧桂園公司隨著投資的加大，收益也有所提升，但收益的增長(zhǎng)速度在2017年達(dá)到峰值后，增長(zhǎng)速度有所下降，總的來(lái)說(shuō)，碧桂園近年來(lái)的收益還是隨投資的增加而增加的，而增長(zhǎng)趨于穩(wěn)定。碧桂園公司投資決策之風(fēng)險(xiǎn)分析1.投資決策主要風(fēng)險(xiǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)碧桂園雖然是個(gè)大公司，但是其大部分項(xiàng)目的資金來(lái)源仍然主要是由集團(tuán)借款、銀行貸款以及銷售回款構(gòu)成。一個(gè)項(xiàng)目若是存在資金收入不足以支撐資金支出的情況時(shí)，該項(xiàng)目就有可能停滯。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)拿河源市碧桂園?東江鳳凰城這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其主要針對(duì)的客戶是區(qū)域原住民家庭；普通工薪階層、部分白領(lǐng)等，這類客群雖然具備一定的購(gòu)買(mǎi)力，而別墅的目標(biāo)客戶為區(qū)域原住民及其他中高端群體，但原住民本身有自己的住處，其居住需求以該善和投資為主，具有較強(qiáng)的理性購(gòu)買(mǎi)需求，會(huì)間接導(dǎo)致在激烈的市場(chǎng)大環(huán)境下，別墅市場(chǎng)階段性變化的供求關(guān)系，最終表現(xiàn)為價(jià)格的漲幅變化。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手風(fēng)險(xiǎn)碧桂園的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)手主要有萬(wàn)科、保利、中國(guó)恒大等，但根據(jù)項(xiàng)目的不同還會(huì)。有其他更多的不同的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。中國(guó)加入世貿(mào)組織以后，境外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入國(guó)內(nèi)的門(mén)檻大大降低，這也就導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)被海外公司搶占的局面。政策風(fēng)險(xiǎn)隨著國(guó)家政府加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，出臺(tái)的相關(guān)政策限定越來(lái)越嚴(yán)格，可能會(huì)導(dǎo)致銀行緊縮銀根，限制貸款的相關(guān)文件，還可能出臺(tái)更嚴(yán)格限制房?jī)r(jià)的政策。而不管是貸款政策還是房?jī)r(jià)政策，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成一定的影響。2.投資決策風(fēng)險(xiǎn)防范措施市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施別墅市場(chǎng)和普通住房市場(chǎng)有所不同，其競(jìng)爭(zhēng)激烈，影響因素復(fù)雜，其品牌和品質(zhì)是廣大客戶考慮的首選，能夠大大增加其競(jìng)爭(zhēng)力。在品牌方面，碧桂園依托集團(tuán)的龐大，以及多年攢下的好口碑，給廣大客戶樹(shù)立起來(lái)的良好形象，具有很好的號(hào)召力和品牌形象。精工品質(zhì)和配套設(shè)施也是客戶重要的對(duì)比點(diǎn)，在這方面碧桂園一再彰顯自己的建筑風(fēng)格，中西結(jié)合的建筑風(fēng)格深入人心，不僅蘊(yùn)含豐富的文化底蘊(yùn)，而且在別墅建造的選材上都是采用國(guó)內(nèi)國(guó)內(nèi)的一流品牌，大大增加了其精工品質(zhì)；在配套方面，選址要盡量臨近商業(yè)街、學(xué)校、醫(yī)院等與客戶生活息息相關(guān)的各種資源。只有將項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)放大，才能將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手風(fēng)險(xiǎn)防范措施在投資項(xiàng)目時(shí)，與土地交易中心保持聯(lián)系，時(shí)刻關(guān)注著掛牌信息，了解繳納保證金的企業(yè)，從多方面判斷所關(guān)注企業(yè)的購(gòu)買(mǎi)力。同時(shí)，可以從多方面了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獲取競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一手信息。政策風(fēng)險(xiǎn)防范措施時(shí)刻關(guān)注國(guó)家的政策變化，積極與政府部門(mén)保持溝通，提前研究出應(yīng)對(duì)相關(guān)政策的措施，并提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度，爭(zhēng)取在出臺(tái)不利于開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的相關(guān)政策出臺(tái)前辦理完各項(xiàng)審批手續(xù)。六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資決策建議近幾年來(lái)，受到國(guó)家與地方政府的調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。通過(guò)對(duì)碧桂園投資決策的分析，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資項(xiàng)目時(shí)能夠更為客觀有利的進(jìn)行投資。良好的投資決策分析，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目后續(xù)的建設(shè)工作有提升作用，也有利于掌握市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)遇，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、降低投資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際的投資決策應(yīng)當(dāng)將科學(xué)理論和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)結(jié)合起來(lái)，利用已有的房地產(chǎn)科學(xué)分析方法對(duì)影響項(xiàng)目的潛在因素進(jìn)行分析，并且結(jié)合實(shí)際經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用科學(xué)的方法解決遇見(jiàn)的問(wèn)題。建立一個(gè)較為完備的研究體系。為以后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資提供一定的參考。七、結(jié)論如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于平穩(wěn)狀態(tài)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資項(xiàng)目時(shí)要把握好機(jī)遇，應(yīng)當(dāng)將市面上的各種因素納入考慮，并將房地產(chǎn)的科學(xué)方法與實(shí)際情況結(jié)合對(duì)即將投資的項(xiàng)目進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的分析，這樣才能將投資風(fēng)險(xiǎn)將至最低。參考文獻(xiàn)顏炳東.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的研究[D].吉林建筑大學(xué).2015姚超.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策研究[D].沈陽(yáng)建筑大學(xué).2015張威娜.房地產(chǎn)投資決策風(fēng)險(xiǎn)研究[D].天津大學(xué),2014.丁佳新.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析[D].吉林建筑大學(xué).2018王國(guó)志.中原地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析[D].華北水利水電大學(xué),2018.簡(jiǎn)彩云.基于動(dòng)態(tài)規(guī)劃的房地產(chǎn)投資決策模型構(gòu)建[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2010，317，（17）：51-54劉天萍.基于VAR理論的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策模型研究[D].吉林大學(xué)碩士論文，2010劉捷，潘潔.房地產(chǎn)投資決策中的復(fù)合權(quán)重評(píng)價(jià)方法[J]西安工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2010，30（1）：91-95李江宏，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施[J]，建設(shè)監(jiān)理，2015第一版，第11-13頁(yè)田建華，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)管理[J]中國(guó)新科技新產(chǎn)品，2011第二版，第47-48頁(yè)王倩，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范[J]，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，2014第二版，第53-55頁(yè)陳妮.御景園房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].西安石油大學(xué),2011.劉子順.A市碧水云天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].華中科技大學(xué),2013.陳福.廣西貴港碧桂園項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)程管理研究[D].廣西大學(xué),2018.耿睿.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策研究[D]遼寧工程技術(shù)大學(xué)，2012