商鋪投資技巧

商鋪投資技巧:商鋪的不同種類細分及特點商鋪的定義商鋪是專門用于商業(yè)經(jīng)營活動的房地產(chǎn)，是經(jīng)營者對消費者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗的場所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業(yè)，還包括娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房地產(chǎn)，盈利性的展覽館廳、體育場所、浴室，以及銀行、證券等營業(yè)性的有建筑物實物存在的經(jīng)營交易場所。商鋪的類型商鋪的范圍寬泛，形式多樣，且商鋪投資或經(jīng)營均涉及到多種多樣的商業(yè)活動。因此不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、投資特點、運營要素等，都會有顯著的不同之處。我們在研究商鋪的投資或經(jīng)營時，需掌握各類型商鋪的特點，因此，掌握商鋪的分類很重要。一按照開發(fā)形式進行分類(1)、商業(yè)街商鋪商業(yè)街是指按照該條街道的自然條件布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，商業(yè)街商鋪是指沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位。商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況與整個商業(yè)街的經(jīng)營狀況緊密相關(guān)。而商業(yè)街商鋪還可細分，如按照經(jīng)營商品的復(fù)合度可劃分為：A:專業(yè)商業(yè)街商鋪:集中經(jīng)營某一類(種)商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等。特點：對投資者而言，商鋪可享受開發(fā)商統(tǒng)一的市場宣傳所帶來的市場效果，市場經(jīng)營成本較低;對開發(fā)商而言，規(guī)劃設(shè)計的復(fù)雜程度降低，項目運營相對更簡單。不過，由于商鋪的價值體現(xiàn)在兩方面，第一是房地產(chǎn)價值升值，商鋪的這類價值是與整個商業(yè)街的發(fā)展是一榮俱榮，一損俱損;第二是個體經(jīng)營的商業(yè)價值，如自營的商業(yè)回報，出租的租金回報。由于專業(yè)商業(yè)街同類商家競爭嚴重，尤其是市場容量趨于飽和，往往有些經(jīng)營不善的商鋪其商業(yè)價值并不佳。投資者在選擇此類商鋪時，一定要充分考慮開發(fā)商的規(guī)劃實力和整體區(qū)域情況以及鋪面選址等要素(如作自營，還需考慮自身的經(jīng)營實力)B:復(fù)合商業(yè)街商鋪：是最為常見的商業(yè)街商鋪形式，遍布城市的每個角落，是城市商業(yè)活力的具體表現(xiàn)。整個商業(yè)街對各商鋪經(jīng)營商品的種類不加特定限制，如成都春熙路步行街、北京王府井商業(yè)街等。特點：復(fù)合商業(yè)街的各個組合元素一般是未經(jīng)過良好的規(guī)劃，各個商鋪的經(jīng)營狀況是由市場自發(fā)調(diào)節(jié)，因此市場上出現(xiàn)了各種商店的組合結(jié)構(gòu)不合理，形成某種類型的商店過多，而另一類又供不應(yīng)求的局面。一個相當成功的復(fù)合商業(yè)街，一般是經(jīng)過幾十年市場的長期錘煉，形成優(yōu)質(zhì)品牌和口碑。這種復(fù)合商業(yè)街對整個城市影響深遠，如交通干線的布局、周圍區(qū)域的城市化發(fā)展、城市主軸商業(yè)動線的形成、也會選擇有效的操作方案(如出售產(chǎn)權(quán)商鋪)，吸引個人投資者進來，以最大限度保證項目經(jīng)營管理的整體性。而對中小投資者而言，購物中心商鋪的投資風險相對比較高，不過成功的項目所創(chuàng)造的價值升值也會比較大。投資者就必須考慮開發(fā)商和經(jīng)營者的整體規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)管理等水平，以及競爭市場環(huán)境等問題，如果購買的是產(chǎn)權(quán)商鋪，還須參照下文產(chǎn)權(quán)商鋪投資要點。(4)專業(yè)市場商鋪專業(yè)市場商鋪:是指用于某類商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇里面的商鋪。比如，圖書交易市場、家具城、建材城等。專業(yè)市場的商品類型較為單一，商品的產(chǎn)品線窄而深，該類商品的品種十分齊全。專業(yè)市場商鋪的成功與否與整個市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實力及市場經(jīng)營的方式等因素密不可分。一般來說，該商鋪風險與整個市場的風險密切相關(guān)。一個定位精準，經(jīng)營良好的專業(yè)市場，每個商鋪都可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳和良好經(jīng)營所帶來的市場效果。但若所選的專業(yè)市場缺乏市場競爭力，那么該商鋪即使硬件、經(jīng)營再好，也難達到商鋪價值升值的目的。選擇投資專業(yè)市場商鋪時，第一需要考慮的是這類型商品的市場容量是否滿足專業(yè)市場開發(fā)的要求，一般來說，商品的類型越單一、越專業(yè)，其市場容量越小。另外一個是該市場與其他市場相比，在同類商品細分化的領(lǐng)域中，在經(jīng)營規(guī)模、商品品種、選擇性等方面，是否具有絕對的競爭優(yōu)勢?如某新興的市場專門經(jīng)營窗簾，而其附近就有幾家大型的經(jīng)營成熟的布藝專業(yè)市場，且窗簾制品在其中所占的比例不小，那么就要分析該市場是否能具備絕對的競爭優(yōu)勢?還是只是該區(qū)域市場的一個補充，那么不同市場商鋪的價值就不能同日而語。另外，專業(yè)市場商鋪的經(jīng)營管理形式多樣，投資者在投資此類商鋪時一定要注意整個市場的經(jīng)營管理形式。比如常見的有由經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營管理的，或者出租經(jīng)營，或者接受業(yè)主委托統(tǒng)一經(jīng)營管理的方式。哪種形式才是最適合的?怎樣才能提高議價保證業(yè)主權(quán)益?投資者需根據(jù)每個專業(yè)市場不同的情況做出判斷。(5)社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商鋪，其經(jīng)營對象主要是某個特定住宅社區(qū)的居民。而各大專院校內(nèi)外的商鋪也可看成是社區(qū)商鋪。社區(qū)商鋪作為與人們的生活密切相關(guān)的商業(yè)\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)形式，其市場極為成熟，具有消費資源穩(wěn)定，商鋪價值穩(wěn)定的特點，因此受到穩(wěn)健型投資者的青瞇。不過目前市場上出現(xiàn)了社區(qū)商業(yè)面積過度配量的現(xiàn)象，導(dǎo)致部分區(qū)域的社區(qū)商鋪價值貶值。因此投資者需對開發(fā)商的整體定位規(guī)劃和周邊區(qū)域的市場容量做出正確的判斷。社區(qū)商鋪按照經(jīng)營的商品類別可劃分為：A零售型社區(qū)商鋪以零售實物商品為主的商鋪，如便利店、大小超市、書攤等。這是作為一種最基礎(chǔ)的社區(qū)商鋪，市場容量穩(wěn)定。一般來說開發(fā)商不會對社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)做出統(tǒng)一的規(guī)劃，因此這種商鋪的競爭較為無序，尤其是一些大型社區(qū)，由于該類商鋪所經(jīng)營的多為同質(zhì)化嚴重商品，其商鋪的個性化經(jīng)營極其重要，所以投資者對商鋪的選址須慎重考慮，才能在自營或出租中獲得較大的利潤保證。B服務(wù)型社區(qū)商鋪以提供有償服務(wù)為主的社區(qū)商鋪，如美容美發(fā)店、健身中心等，隨著人們生活水平的提高，服務(wù)型社區(qū)商鋪在整個社區(qū)商鋪所占的比例越來越多。不僅如此，由于服務(wù)性商鋪多需為顧客提供長期的穩(wěn)定的服務(wù)，因此他們對商鋪的要求較高，而且也往往改租為買。此類商鋪因業(yè)態(tài)不同，對物業(yè)要求也不同，如排污、供配電等。因此投資者除了選址外，還須考慮商鋪各種條件，盡可能同時滿足多種業(yè)態(tài)需求，利于出租。(6)、裙樓商鋪裙樓是指在主樓周圍具有附屬性質(zhì)的樓房，與高層建筑緊密連接組成一個整體的多、低層建筑。裙樓商鋪就是裙樓里用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。一般來說，裙樓商業(yè)是用來優(yōu)先彌補物業(yè)自身配套和周邊配套的空缺或不足，提升整個項目的附加值，著眼于服務(wù)主樓客戶的層面，對主樓本身的依賴性較強。而一些規(guī)模較大的裙樓，其整體定位、包裝以及商業(yè)規(guī)劃相當成功，項目本身具有很強的市場吸引力，其主要客戶范圍已經(jīng)超越了主樓住戶，而是通過其市場運作將周邊、甚至所在城市的某個消費階層覆蓋進來。裙樓商鋪的規(guī)模相對較小，但投資風險相對并不高。由于多數(shù)開發(fā)商在前期定位時，無論從檔次、經(jīng)營、業(yè)態(tài)上都力求與主樓本身相匹配，因此裙樓的規(guī)劃設(shè)計并不亞于專門的商業(yè)項目。另外一些商務(wù)區(qū)裙樓商業(yè)依托主樓項目，或類似于購物中心般打造出主力店，如引駐大型百貨公司等，使該裙樓商鋪有潛力成為區(qū)域商業(yè)中心，再加上依托主樓客源穩(wěn)定，風險進一步降低，因此裙樓商鋪較適合個人投資者投資。而投資者在做出抉擇時，要首先確定整個項目的定位檔次、地理位置、整體功能結(jié)構(gòu)、商業(yè)布局以及區(qū)位條件等，確定投資哪個項目。還要考慮哪些商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的"可視性"，選擇較好的樓層，以客流量等為考慮參數(shù)，進行深入挑選(7)、交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。該類商鋪根據(jù)與交通設(shè)施布位的不同，具有不同的特點和投資要點。交通設(shè)施內(nèi)部商鋪：如地鐵站內(nèi)部商鋪。此類商鋪依附交通設(shè)施最為明顯，首先其規(guī)劃設(shè)計就是為了保證功能配套的完整性，將該商鋪布置在客流主要活動空間的周邊、沿途，與該交通設(shè)施的客流量正相關(guān)，投資收益主要考慮該商鋪的租金收益，價值升值空間有限。投資者投資時需著重考慮該交通設(shè)施未來的發(fā)展前景，并根據(jù)人流動向精心選址。交通設(shè)施外部商鋪：如地鐵出口處附近商鋪，通常由不同的開發(fā)商開發(fā)，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計;但該類商鋪不僅可以享受到因交通設(shè)施服務(wù)乘客的規(guī)模升級而提升的租金收益，還可享受因交通設(shè)施周邊\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)的發(fā)展而帶來的商鋪價值升值空間。投資者除需考慮內(nèi)部商鋪所具備的要點外，還要結(jié)合整個區(qū)域的房地產(chǎn)規(guī)劃考慮鋪面升值前景。二按照銷售形式進行分類按照開發(fā)商的銷售形式，我們可將商鋪分為產(chǎn)權(quán)式商鋪和獨立商鋪兩種。(1)、獨立商鋪獨立商鋪：商鋪所有者對商鋪具有占有、使用、收益、處分四種積極權(quán)能。其優(yōu)勢是業(yè)主對商鋪擁有完整的法律權(quán)限，相比產(chǎn)權(quán)式商鋪而言，規(guī)避了一些糾紛。缺點在于投資門檻高，處于散戶經(jīng)營的狀態(tài)，其收益中的商業(yè)價值視個體經(jīng)營好壞而浮動，市場風險較大。(2)、產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)式商鋪：即所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的一種房地產(chǎn)商鋪產(chǎn)品形式。主要表現(xiàn)為商鋪業(yè)主出于投資目的，商鋪通過開發(fā)商或第三方公司整體委托品牌經(jīng)營商進行統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪業(yè)主獲得定期定額的投資回報。據(jù)資料統(tǒng)計,國際上主流的連鎖百貨品牌中超過60%均以整體租賃產(chǎn)權(quán)式商鋪為發(fā)展方向。另外，產(chǎn)權(quán)式商鋪還有一種形式是“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”：指開發(fā)商將超市、百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割，劃分為多個區(qū)域銷售給多個業(yè)主，并在一定期限包租，購房者無法自行經(jīng)營的商鋪銷售模式。由于購房者只是認購了一定面積的商鋪，商鋪本身不具有獨立使用的價值，產(chǎn)權(quán)成為了“虛擬”的收益權(quán)屬。產(chǎn)權(quán)式商鋪優(yōu)勢：產(chǎn)權(quán)式商鋪的特點是面積小、總價低，再加上開發(fā)商或第三方所承諾的多年投資回報保證，降低了市場經(jīng)營風險。如虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，通過鋪位的劃分有效地控制了鋪位總價，有些項目甚至將部分返租直接減扣首付款，降低了投資門檻。商鋪將經(jīng)營管理權(quán)限統(tǒng)一到經(jīng)營商，經(jīng)營商依靠對商業(yè)定位的考慮，系統(tǒng)進行招商，安排特定商家進入特定區(qū)域，從而實現(xiàn)商業(yè)樓盤整體規(guī)劃，整合資源，專業(yè)經(jīng)營，保障收益，幫眾多業(yè)主尤其是實力較弱的投資者規(guī)避了經(jīng)營風險。缺點：目前，產(chǎn)權(quán)式商鋪在國內(nèi)的發(fā)展還處于較為無序的狀態(tài)，風險極大。產(chǎn)權(quán)式商鋪形式存在先天結(jié)構(gòu)性的缺陷，由于其所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，存在多個主體，多重法律關(guān)系;投資年限過長，存在著很大的不確定性。一些負責任的、實力強的開發(fā)商可以兌現(xiàn)承諾，而一些實力薄弱或純粹以短期行為為目的的開發(fā)商則極易給商業(yè)物業(yè)開發(fā)帶來投資風險和經(jīng)營風險。如果承租的商家若經(jīng)營不良，導(dǎo)致經(jīng)營商可能無法兌現(xiàn)業(yè)主的承諾回報，也會造成風險。若干年后產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生變更、買家能否按期取得\o"房地產(chǎn)"房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)許諾的租金、法律是否認可這種權(quán)利等等，都成為直接影響投資者利益的現(xiàn)實問題。另外，產(chǎn)權(quán)式商鋪常用的“返租銷售”的經(jīng)營模式還可能涉嫌非法集資和欺詐。而虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪除了以上風險外，會發(fā)生商家經(jīng)營的鋪位與銷售分割的鋪位不相吻合的情況，甚至有些業(yè)主的鋪面成為主力商店的過道。一些投資者僅考慮多年投資回報，對商鋪本身屬性并不關(guān)心，使得購買的鋪位和商家經(jīng)營的鋪位不吻合。這種情況即使包租期間未出現(xiàn)問題，也會影響后期的租賃或者出售等。投資要點：選擇產(chǎn)權(quán)式商鋪，投資者除了關(guān)心地段與價格，還應(yīng)該格外關(guān)注開發(fā)商的背景和經(jīng)營管理公司的實力。產(chǎn)權(quán)式商鋪的價值有兩部分，一是房地產(chǎn)本身的價值，二是商業(yè)價值。房地產(chǎn)的價值浮動不大，但商業(yè)價值卻因項目的風格、經(jīng)營者的能力不同而有所不同。這就要求投資者必須客觀分析交通、區(qū)位、人流量等外部環(huán)境因素，還要考慮商鋪的開發(fā)商、經(jīng)營商等各方面的資質(zhì)和水平，盡量選擇成