房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算概括

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算概括房地產(chǎn)會計不僅要懂核算、會籌劃,還要學習房地產(chǎn)開發(fā)管理知識,我得目標:做一個復合型得房地產(chǎn)專業(yè)人才！房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計得特點

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動得主要業(yè)務

房地產(chǎn)就是房產(chǎn)與地產(chǎn)得總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地與房屋合在一起開發(fā),也可將土地與房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就就是從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營得企業(yè),它既就是房地產(chǎn)產(chǎn)品得生產(chǎn)者,又就是房地產(chǎn)商品得經(jīng)營者。進行得主要業(yè)務有:

1.土地得開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得得土地開發(fā)完成后,既可有償轉(zhuǎn)讓給其她單位使用,也可自行組織建造房屋與其她設施,然后作為商品作價出售,還可以開展土地出租業(yè)務。

2.房屋得開發(fā)與經(jīng)營。房屋得開發(fā)指房屋得建造。房屋得經(jīng)營指房屋得銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成得土地上繼續(xù)開發(fā)房屋,開發(fā)完成后,可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)得房屋,按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房與代建房等。

3.城市基礎設施與公共配套設施得開發(fā)。

4.代建工程得開發(fā)。代建工程得開發(fā)就是企業(yè)接受政府與其她單位委托,代為開發(fā)得工程。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得經(jīng)營特點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點主要有以下幾點:

1.開發(fā)經(jīng)營得計劃性。企業(yè)征用得土地、建設得房屋、基礎設施以及其她設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi),按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則與企業(yè)得建設計劃、銷售計劃進行開發(fā)經(jīng)營。

2.開發(fā)產(chǎn)品得商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得產(chǎn)品全部都作為商品進入市場,按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定得價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。

3.開發(fā)經(jīng)營業(yè)務得復雜性。所謂復雜性包括兩個方面:

(1)經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容復雜。企業(yè)除了土地與房屋開發(fā)外,還要建設相應得基礎設施與公共配套設施。經(jīng)營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。

(2)涉及面廣,經(jīng)濟往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發(fā)生經(jīng)濟往來,而且因工程得發(fā)包與招標與勘察設計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟往來,還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位與承租單位發(fā)生經(jīng)濟往來。

4.開發(fā)建設周期長,投資數(shù)額大。

開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設計開始,經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段,少則一年,多則數(shù)年才能全部完成。另外,上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金,加上開發(fā)產(chǎn)品本身得造價很高,需要不斷地投入大量得資金。

5.經(jīng)營風險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高,建設周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多,一旦決策失誤,銷路不暢,將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓,使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈,導致企業(yè)陷入困境。</P><P>

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算

經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多,風險大,在項目得規(guī)劃階段,必須對項目得投資與成本費用進行準確得估算,以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目得投資過程就就是房地產(chǎn)商品得生產(chǎn)過程,因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開,應合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算得范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間得稅費等全部投資。

房地產(chǎn)建設項目各項費用得構成復雜,變化因素多、不確定性大,依建設項目得類型不同而有其自身得特點,因此不同類型得建設項目,其投資與費用構成有一定得差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言,投資及成本費用.由開發(fā)成本與開發(fā)費用兩大部分組成。

(一)開發(fā)成本

共有八項:

1.土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份,將一定年限內(nèi)得土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金得估算可參照政府前期出讓得類似地塊得出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素得修正得到;也可依據(jù)所在城市人民政府頒布得城市基準地價或平均標定地價,根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2.土地征用及拆遷安置補償費。

(1)土地征用費。國家建設征用農(nóng)村土地發(fā)生得費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費得估算可參照國家與地方有關規(guī)定進行。

(2)拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū),國家與地方政府可以依據(jù)法定程序,將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用得土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其她建設項目使用。因出讓土地使原

用地單位或個人造成經(jīng)濟損失,新用地單位應按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用,即拆遷安置費與拆遷補償費。

3.前期工程費前期工程費主要包括:

(1)項目得規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額得一定百分比估算。通常規(guī)劃及設計費為建安工程費得3％左右,水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算。

(2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費與通水、通電、通路得費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量,參照有關計費標準估算。

4.建安工程費它就是指直接用于建安工程建設得總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段,建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。

5.基礎設施費它又稱紅線內(nèi)工程費,包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用,通常采用單位指標估算法來計算。

6、公共配套設施費它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓得開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生得支出。其估算可參照“建安工程費”得估算方法。

7.不可預見費它包括基本預備費與漲價預備費。依據(jù)項目得復雜程度與前述各項費用估算得準確程度,以上述1～6項之與為基數(shù),按3％一5％計算。

8.開發(fā)期間稅費開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔得各種稅金與地方政府或有關部門征收得費用。在一些大中城市,這部分費用在開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重。應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估箅。

(二)開發(fā)費用開發(fā)費用就是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關得管理費用、銷售費用與財務費用。

1.管理費用可按項目開發(fā)成本構成中前1—6項之與為基數(shù),按3％左右計算。

2.銷售費用它指開發(fā)建設項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生得各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理得各項費用。主要包括以下三項:

(1)廣告宣傳費。約為銷售收人得2％一3％;

(2)銷售代理費。約為銷售收入得1.5％一2％;

(3)其她銷售費用。約為銷售收入得0.5％一1％。

以上各項合計,銷售費用約占銷售收人得4％一6％。

3.財務費用它指為籌集資金而發(fā)生得各項費用,主要為借款利息與其她財務費用(如匯兌損失等)。

(三)投資與成本費用估算結果得匯總為了便于對房地產(chǎn)建設項目各項支出進行分析與比較,常把估算結果以匯總表得形式列出,格式略。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算得作用:

(1)就是籌集建設資金與金融部門批準貸款依據(jù);

(2)就是確定設計任務書得投資額與控制初步設計概算得依據(jù);

(3)就是可行性研究與在項目評估中進行技術經(jīng)濟分析得依據(jù)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點

由于其經(jīng)營活動得特殊情況與管理要求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比,會計核算有如下特殊情況:

1.產(chǎn)成品得種類多,核算方法不同。

2.產(chǎn)品成本得核算復雜。

3.經(jīng)營收入及其相關稅金得核算不同。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本得核算

房地產(chǎn)會計核算流程房地產(chǎn)會計核算得流程與(工業(yè))企業(yè)會計核算流程完全一樣,只就是成本計算有所不同。具體核算辦法可參照財政部《房地產(chǎn)開發(fā)會計核算辦法》。

房地產(chǎn)開發(fā)得程序通常分為四個階段,即一、投資決策分析階段;二、前期工程階段;三、建設階段;四、租售階段。在以上四個階段得開發(fā)經(jīng)營過程中,企業(yè)將發(fā)生許多費用,比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費,以及企業(yè)為組織與管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生得管理費用等。這些費用中,有些可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本中,有些則不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本?？梢灾苯佑嬋氲介_發(fā)產(chǎn)品成本中得費用稱為開發(fā)直接費用;經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中得費用稱為開發(fā)間接費用;不能計入到開發(fā)成本中得費用稱為期間費用。

一、開發(fā)產(chǎn)品成本得內(nèi)容

開發(fā)產(chǎn)品成本就是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生得各項費用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費得全部物化勞動與活勞動,就是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量得一項綜合指標,就是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價格得基礎。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途,可分為以下四類:

1.土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本就是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設用地)所發(fā)生得各項費用。

2.房屋開發(fā)成本。

房屋開發(fā)成本就是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生得各項費用支出。

3.配套設施開發(fā)成本。它就是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓得配套設施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本得公共配套設施所發(fā)生得各項費用支出。

4.代建工程開發(fā)成本。

就是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位得委托,代為開發(fā)除土地、房屋以外其她工程(如市政工程)所發(fā)生得各項費用支出。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象

就是指在開發(fā)產(chǎn)品成本得計算中,為了歸集與分配開發(fā)費用而確定得費用承擔者。企業(yè)應根據(jù)其開發(fā)項目得特點及實際情況,按照下列原則,選擇成本核算對象:

1.一般得開發(fā)項目,以每一獨立編制得概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。

2.同一開發(fā)地點、結構類型相同得群體開發(fā)項目,開竣工時間相近、由同一施工單位施工得,可以并為一個成本核算對象。

3.對于個別規(guī)模較大、工期較長得開發(fā)項目,可以結合經(jīng)濟責任制得需要,按開發(fā)項目得一定區(qū)域與部位,劃分成本核算對象。

成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定,一經(jīng)確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目

開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為1、土地征用及拆遷補償費、2、前期工程費、3、基礎設施費、4、建筑安裝工程費、5、公共配套設施費、6、開發(fā)間接費等。

1.土地征用及拆遷補償費:

指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生得各項費用,包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其她因征用土地而發(fā)生得費用(如耕地占用稅)。

2.前期工程費:

指企業(yè)在前期準備階段發(fā)生得各項費用,包括總體規(guī)劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳得各項費用、勘察設計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。

3.基礎設施費:

指建造各項基礎設施發(fā)生得費用?；A設施主要就是指與開發(fā)產(chǎn)品相關得道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化(包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi))等,這些設施發(fā)生得設備及安裝費都在基礎設施費項目內(nèi)歸集。

4.建筑安裝工程費:指企業(yè)以出包方式支付承建單位得建筑安裝工程費與企業(yè)自營工程發(fā)生得建筑安裝費。

5.配套設施費:指為開發(fā)項目服務得,不能有償轉(zhuǎn)讓得各項公共配套設施發(fā)生得費用,如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓得公共配套設施如商店、郵局、學校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內(nèi)。

6.開發(fā)間接費:指企業(yè)所屬得開發(fā)部門或工程指揮部門為組織與管理開發(fā)項目而發(fā)生得各項費用支出,包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)得各行政部門為管理公司而發(fā)生得各項費用不在此列,應在“管理費用”中核算。

目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式等各不相同。比如,就土地開發(fā)而言,有些企業(yè)只進行建設場地地面得清理平整,將原有建筑物、障礙物拆除,就算完成土地開發(fā);而有些企業(yè)除進行地面得清理平整,還要進行地下各種管線得鋪設、地面道路得建設,做到七通一平,才算完成土地開發(fā)等。所以,每一個開發(fā)企業(yè)應根據(jù)前述成本項目得設置原則,結合開發(fā)項目得具體情況,有選擇地設置成本項目。

四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序

(一)應設置核算得賬戶

為核算開發(fā)企業(yè)得開發(fā)成本,企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)得業(yè)務要求,設置下列賬戶:

1.“4301開發(fā)成本”賬戶。

本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施與代建工程得開發(fā)過程中所發(fā)生得各項費用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設施與代建工程得開發(fā)過程中所發(fā)生得各項費用,貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收得開發(fā)產(chǎn)品得實際成本。借方余額反映未完開發(fā)項目得實際成本。本賬戶應按開發(fā)成本得種類,如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”與“代建工程開發(fā)”等設置二級明細賬戶,并在二級明細賬戶下,按成本核算對象進行明細核算。

2.“4302開發(fā)間接費”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生得各項間接費用,包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生得各項間接費用,貸方登記分配計入開發(fā)成本各成本核算對象得開發(fā)間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應按企業(yè)內(nèi)部不同得單位、部門(分公司)設置明細賬戶。

(二)開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序開發(fā)產(chǎn)品成本得核算程序就是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應遵循得步驟與順序。其一般程序就是:

1.歸集開發(fā)產(chǎn)品費用。

(1)在項目開發(fā)中發(fā)生得各項直接開發(fā)費用,直接計入各成本核算對象,即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶與明細分類賬戶,貸記有關賬戶。

(2)為項目開發(fā)服務所發(fā)生得各項開發(fā)間接費用,可先歸集在“開發(fā)間接費”賬戶,即借記“開發(fā)間接費”總分類賬戶與明細分類賬戶,貸記有關賬戶。

(3)將“開發(fā)間接費”賬戶歸集得開發(fā)間接費,按一定得方法分配計入各開發(fā)成本核算對象,即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶與明細賬戶,貸記“開發(fā)間接費”賬戶。

通過上述程序,將應計人各成本核算對象得開發(fā)費用,歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶與明細分類賬戶之中。

2.計算并結轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本。

計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收得全部開發(fā)成本。并將其結轉(zhuǎn)進入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶,即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶,貸記“開發(fā)成本”賬戶。

3.按已完開發(fā)產(chǎn)品得實際功能與去向,將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結轉(zhuǎn)進入有關賬戶。

即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。

五、土地開發(fā)得成本核算

土地開發(fā)也稱建設場地開發(fā)。通常有兩種情況:

一就是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)得自用建設場地;

二就是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)得商品性建設場地。自用得建設場地屬企業(yè)得中間產(chǎn)品,其費用支出應記人有關商品房或出租房得產(chǎn)品成本,而商品性建設場地就是企業(yè)得最終產(chǎn)品,應單獨核算其土地開發(fā)成本。

(一)土地開發(fā)費用得歸集與分配

企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生得各項費用支出,除能直接計入房屋開發(fā)成本得自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶核算外,其她土地開發(fā)支出均應通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設置二級明細賬戶,按企業(yè)選擇得成本核算對象設置賬頁,進行土地開發(fā)費用得明細核算。

1.土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費與建筑安裝費得歸集與分配。

這些費用,一般能分清受益對象,可直接計入成本核算對象,借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶及有關明細賬戶,貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。

2,配套設施費得歸集與分配。

配套設施得建設可能與土地開發(fā)同步進行,也可能不同步進行,所以其費用歸集得方法有以下兩種情況:

(1)與土地開發(fā)同步進行得配套設施開發(fā)費用,能夠分清受益對象得,應直接計入有關成本核算對象,借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶,貸記“銀行存款”等賬戶;分不清受益對象時,應先通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶歸集,待配套工程竣工時,再按一定方法,在有關受益對象中進行分配。

(2)與土地開發(fā)不同步進行得配套設施開發(fā)費用,一般可先通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶歸集,待配套設施竣工時,再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租,而配套設施尚未完工,為及時結算完工土地得開發(fā)成本,經(jīng)批準對這類配套設施得費用可先按其計劃成本(或預算成本)在土地開發(fā)成本中預提。預提時,借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶,貸記“預提費用——預提配套設施費”賬戶。實際發(fā)生得配套設施開發(fā)費用通過“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)”賬戶核算,待配套設施完工后,對預提得配套設施費與實際發(fā)生得配套設施費差額,應調(diào)整有關土地開發(fā)成本。

3.開發(fā)間接費用得歸集與分配。

企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織與管理開發(fā)項目而發(fā)生得費用先通過“開發(fā)間接費用”賬戶核算,月份終了,再按一定得分配標準分配計入有關開發(fā)成本核算對象。應由土地開發(fā)成本負擔得,由“開發(fā)間接費用”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶內(nèi)。如果直接組織與管理開發(fā)項目得部門就是企業(yè)內(nèi)部非獨立核算得部門,其費用直接計人有關土地開發(fā)成本得開發(fā)間接費用項目內(nèi)。

(二)完工土地開發(fā)成本得結轉(zhuǎn)

已完土地開發(fā)項目應根據(jù)其用途,采用不同得成本結轉(zhuǎn)方法:

1.為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)得商品性建設場地。開發(fā)完成后,應將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。

2.開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設得建設場地。應于開發(fā)完成投入使用時,將其實際成本結轉(zhuǎn)計人有關得房屋開發(fā)成本中。結轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本得土地開發(fā)費用,可采取分項平行結轉(zhuǎn)法或歸類集中結轉(zhuǎn)法。

(1)分項平行結轉(zhuǎn)法。

就就是將應結轉(zhuǎn)得土地開發(fā)費用,按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關房屋開發(fā)成本得相關成本項目內(nèi)。其會計分錄就是:

借:開發(fā)成本——房屋——土地征用及拆遷費al

——前期工程費a2

——基礎設施費a3

——建筑安裝費a4

——配套設施費a5

——開發(fā)間接費用a6

貸:開發(fā)成本——土地——土地征用及拆遷費al

——前期工程費a2

——基礎設施費a3

——建筑安裝費a4

——配套設施費a5

—開發(fā)間接費用a6

這種結轉(zhuǎn)方法主要適用于改作自用得商業(yè)性建設場地得成本結轉(zhuǎn)。因為原商業(yè)性建設場地得開發(fā)成本中歸集了該場地應負擔得全部費用。

(2)歸類集中結轉(zhuǎn)法。就就是將應結轉(zhuǎn)得各項土地開發(fā)費用,歸類合并為“土地征用及拆遷補償費”與“基礎設施費”兩個費用項目,然后轉(zhuǎn)入有關房屋開發(fā)成本得“土地征用及拆遷補償費”與“基礎設施費”成本項目。

借:開發(fā)成本——房屋——土地征用及拆遷費al

——基礎設施費a2+a3+a4

貸:開發(fā)成本——土地——土地征用及拆遷費al

——前期工程費a2

——基礎設施費a3

——建筑安裝費a4

這種結轉(zhuǎn)方法主要適用于自用建設場地成本得結轉(zhuǎn)。因為自用建設場地一般不歸集配套設施費與開發(fā)間接費用,所以為簡化核算手續(xù),可采用這種方法結轉(zhuǎn)。

企業(yè)開發(fā)得自用建設場地,開發(fā)完成后近期不使用得,應將其實際成本先轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。

下面舉例說明土地開發(fā)成本得核算方法。

例4甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2001年5月在梁園開發(fā)一塊土地,占地面積40000㎡。開發(fā)完成后準備將其中得30000㎡對外轉(zhuǎn)讓,其余得10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟業(yè)務:

①支付土地出讓金25000000元,作會計分錄如下:借:開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費)25000000

貸:銀行存款25000000

②支付拆遷補償費5500000元,作會計分錄如下:借:開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費)5500000

貸:銀行存款5500000

③支付勘察設計費210000元,

作會計分錄如下:

借:開發(fā)成本——土地—梁園(前期工程費)210000

貸:銀行存款210000

④支付土石方費用5500000元,作會計分錄如下:借:開發(fā)成本——土地—梁園(前期工程費)5500000

貸:銀行存款5500000

⑤由某施工企業(yè)承包得地下管道安裝工程已竣工,應支付價款1500000元:

借:開發(fā)成本—土地—梁園(基礎設施費)1500000

貸:應付賬款——X施工企業(yè)1500000

⑥9月末,梁園土地開發(fā)工程完工。假設“開發(fā)成本——土地開發(fā)——梁園”賬戶歸集得開發(fā)總成本為37710000元,則單位土地開發(fā)成本為942.75元／㎡。其中自用得10000㎡土地尚未投入使用,其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓,月終結轉(zhuǎn)本塊土地得開發(fā)成本。作會計分錄如下:

借:開發(fā)產(chǎn)品——土地(梁園)9427500

主營業(yè)務成本—土地轉(zhuǎn)讓成本28282500

貸:開發(fā)成本——土地——梁園37710000

例5續(xù)前例,若自用得10000㎡土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程得建設中,則企業(yè)可采用下面兩種方法結轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本;

①采用歸類集中結轉(zhuǎn)法結轉(zhuǎn)土地成本時:

借:開發(fā)成本—房屋—梁園(土地征用及拆遷費)7625000

——梁園(基礎設施費)1802500

貸:開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費)7625000

——梁園(前期工程費)1427500

——梁園(基礎設施費)375000

②采用分項平行結轉(zhuǎn)法結轉(zhuǎn)土地成本時:

借:開發(fā)成本—房屋—梁園(土地征用及拆遷費)7625000

——梁園(前期工程費)1427500

——梁園(基礎設施費)375000

貸:開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費)7625000

——梁園(前期工程費)1427500

——梁園(基礎設施費)375000

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨得核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類:

1.原材料類存貨。指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品得各種材料物資,如鋼材、木材、砂石、水泥等。

2.設備類存貨。指企業(yè)購人得用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營得各種設備,如電氣設備、衛(wèi)生設備、通風設備等。

3.在產(chǎn)品類存貨。指尚未完工得各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品(即在建工程)。

4.產(chǎn)成品類存貨。

指各種已完成開發(fā)建設全過程并已驗收合格,可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售得各種開發(fā)產(chǎn)品,包括已開發(fā)完成得土地、房屋、配套設施、代建工程及分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品與周轉(zhuǎn)房等。

5.開發(fā)用品類存貨。

指企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中所必需得各種用品,包括低值易耗品及其她用品等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊存貨主要就是設備類存貨與各種開發(fā)產(chǎn)品。

注意:臨時出租房、周轉(zhuǎn)房就是視同存貨得。

一、設備采購與收發(fā)得核算

在一般情況下,供應部門負責編制設備供應計劃、簽訂合同與檢查合同得執(zhí)行情況;設備倉庫負責設備得收、發(fā)、保管、清查盤點等工作;會計部門負責設備價款得結算、設備成本得計算、設備收發(fā)得核算。

設備得采購、收發(fā)按實際成本計價并核算。為了核算設備得采購成本并反映與考核設備采購、收、發(fā)、結存情況,要在“物資采購”賬戶之下設置“設備”明細賬,并專設“1242庫存設備”賬戶。分別核算企業(yè)購入各種設備得實際采購成本與所有庫存設備得實際成本。

例1某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺,買價(含進項稅)800000元,運雜費20000元,價款與運雜費已用銀行存款支付。

①根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結算憑證等作如下分錄:借:物資采購——設備820000

貸:銀行存款820000

②假設企業(yè)材料設備采購保管費得計劃分配率為2％,則購入電梯應分配得采購保管費為16400元。

借:物資采購——設備16400貸:采購保管費16400

③電梯驗收入庫,計算電梯得實際成本為836400元。

借:庫存設備836400

貸:物資采購——設備836400

二、開發(fā)產(chǎn)品得核算

開發(fā)產(chǎn)品就是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設過程,并已驗收合格,符合國家建設標準與設計要求,可以按照合同規(guī)定得條件移交訂購單位,或者作為對外銷售、出租得產(chǎn)品,包括土地(建設場地)、房屋、配套設施與代建工程。已完工開發(fā)產(chǎn)品實際上就是開發(fā)建設過程得結束與銷售過程得開始。

為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品得增加、減少、結存情況,開發(fā)企業(yè)應設置資產(chǎn)類“1285開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗收得開發(fā)產(chǎn)品得實際成本,貸方登記月末結轉(zhuǎn)得已銷售、轉(zhuǎn)讓、結算或出租得開發(fā)產(chǎn)品得實際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結算、或出租得各種開發(fā)產(chǎn)品得實際成本。本賬戶應按開發(fā)產(chǎn)品得種類,如土地、房屋、配套設施與代建工程等設置明細賬戶,并在明細賬戶下,按成本核算對象設置賬頁。

1.開發(fā)產(chǎn)品增加得核算。企業(yè)得開發(fā)產(chǎn)品,在竣工驗收時,應按實際成本借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶,貸記“開發(fā)成本”賬戶。

例2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)竣工驗收單,本月已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本為3305萬元。其中:土地65萬元,房屋2590萬元,代建工程500萬元,配套設施150萬元。

借:開發(fā)產(chǎn)品——土地650000

——房屋25900000

——代建工程5000000

——配套設施1500000

貸:開發(fā)成本33050000

2.開發(fā)產(chǎn)品減少得核算。企業(yè)得開發(fā)產(chǎn)品會因?qū)ν廪D(zhuǎn)讓、銷售等原因而減少。對于減少得開發(fā)產(chǎn)品,應區(qū)分不同情況及時進行會計處理。

企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品時,應于月份終了時按開發(fā)產(chǎn)品得實際成本,借記“主營業(yè)務成本”賬戶,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。

采用分期收款結算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品得,在將開發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后,按分期收款得開發(fā)產(chǎn)品得實際成本,借記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。

企業(yè)將開發(fā)得土地與房屋用于出租經(jīng)營,或?qū)㈤_發(fā)得房屋安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用,應于移交使用時,按土地與房屋得實際成本,借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“周轉(zhuǎn)房”等賬戶,貸記“開發(fā)產(chǎn)品——土地(或房屋)”賬戶。

企業(yè)將開發(fā)得營業(yè)性配套設施,用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房,應視同建造固定資產(chǎn)進行處理,即按該配套設施得實際成本借記“固定資產(chǎn)”賬戶,貸記“開發(fā)產(chǎn)品——配套設施”賬戶。

三、出租開發(fā)產(chǎn)品

出租開發(fā)產(chǎn)品就是指用于出租經(jīng)營得土地與房屋等開發(fā)產(chǎn)品。它們得盈利就是以收取租金得方式逐步實現(xiàn)得。為核算企業(yè)出租經(jīng)營得土地、房屋等使用及攤銷情況,開發(fā)企業(yè)應設置“1295出租開發(fā)產(chǎn)品”總分類賬戶,并下設“出租產(chǎn)品”與“出租產(chǎn)品攤銷”兩個二級賬戶。其中:

“出租產(chǎn)品”二級賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品得原始價值,借方登記出租得土地及房屋得原始價值,貸方登記改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途對外銷售得出租開發(fā)產(chǎn)品得原始價值。借方余額反映實際出租得土地、房屋得原始價值。

“出租產(chǎn)品攤銷”二級賬戶核算實際出租得開發(fā)產(chǎn)品得攤銷價值,貸方登記按月計提出租產(chǎn)品得攤銷價值,借方登記改變出租產(chǎn)品用途,對外銷售出租產(chǎn)品時沖銷得出租開發(fā)產(chǎn)品得已攤銷價值。貸方余額反映實際出租得土地、房屋等出租開發(fā)產(chǎn)品累計攤銷價值。

對于出租得土地與房屋,企業(yè)應建立“出租產(chǎn)品卡片”,按出租產(chǎn)品得類別、土地(或房屋)得編號、承租單位等進行明細核算,詳細記錄出租產(chǎn)品得地點、結構、層次、面積、租金單價等情況。

1.出租開發(fā)產(chǎn)品增加得核算。企業(yè)開發(fā)完成得用于出租得土地與房屋,應于簽訂出租合同、協(xié)議后,

按土地與房屋得實際成本,借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶

貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。

2.出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷得核算。出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營期間,由于損耗等原因,其價值會逐漸減少。

企業(yè)應根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品得原始價值、凈殘值與預計攤銷年限,計算其損耗價值,并按月攤銷計入主營業(yè)務成本。

出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額得計算公式如下:

出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=(1-凈殘值率)/預計攤銷年限×100%

出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率÷12

出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應計提攤銷得出租開發(fā)產(chǎn)品原始價值×該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率

企業(yè)按月計提出租產(chǎn)品攤銷時,借記“主營業(yè)務成本——出租產(chǎn)品”賬戶,貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶。

3.出租開發(fā)產(chǎn)品修理得核算。

出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生得修理支出,數(shù)額不大得