房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算概括

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算概括房地產(chǎn)會(huì)計(jì)不僅要懂核算、會(huì)籌劃,還要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)開發(fā)管理知識(shí),我得目標(biāo):做一個(gè)復(fù)合型得房地產(chǎn)專業(yè)人才！房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)得特點(diǎn)

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)得主要業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)就是房產(chǎn)與地產(chǎn)得總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地與房屋合在一起開發(fā),也可將土地與房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就就是從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)得企業(yè),它既就是房地產(chǎn)產(chǎn)品得生產(chǎn)者,又就是房地產(chǎn)商品得經(jīng)營(yíng)者。進(jìn)行得主要業(yè)務(wù)有:

1.土地得開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。企業(yè)將有償獲得得土地開發(fā)完成后,既可有償轉(zhuǎn)讓給其她單位使用,也可自行組織建造房屋與其她設(shè)施,然后作為商品作價(jià)出售,還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。

2.房屋得開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。房屋得開發(fā)指房屋得建造。房屋得經(jīng)營(yíng)指房屋得銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成得土地上繼續(xù)開發(fā)房屋,開發(fā)完成后,可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開發(fā)得房屋,按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房與代建房等。

3.城市基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施得開發(fā)。

4.代建工程得開發(fā)。代建工程得開發(fā)就是企業(yè)接受政府與其她單位委托,代為開發(fā)得工程。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn):

1.開發(fā)經(jīng)營(yíng)得計(jì)劃性。企業(yè)征用得土地、建設(shè)得房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其她設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi),按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則與企業(yè)得建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。

2.開發(fā)產(chǎn)品得商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場(chǎng),按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定得價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。

3.開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)得復(fù)雜性。所謂復(fù)雜性包括兩個(gè)方面:

(1)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地與房屋開發(fā)外,還要建設(shè)相應(yīng)得基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。

(2)涉及面廣,經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象多。企業(yè)不僅因購(gòu)銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來,而且因工程得發(fā)包與招標(biāo)與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來,還會(huì)因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位與承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來。

4.開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng),投資數(shù)額大。

開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始,經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段,少則一年,多則數(shù)年才能全部完成。另外,上述每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金,加上開發(fā)產(chǎn)品本身得造價(jià)很高,需要不斷地投入大量得資金。

5.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高,建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多,一旦決策失誤,銷路不暢,將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓,使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈,導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。</P><P>

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算

經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投入資金多,風(fēng)險(xiǎn)大,在項(xiàng)目得規(guī)劃階段,必須對(duì)項(xiàng)目得投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確得估算,以便作出經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、投資決策。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得投資過程就就是房地產(chǎn)商品得生產(chǎn)過程,因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開,應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算得范圍包括土地購(gòu)置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間得稅費(fèi)等全部投資。

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用得構(gòu)成復(fù)雜,變化因素多、不確定性大,依建設(shè)項(xiàng)目得類型不同而有其自身得特點(diǎn),因此不同類型得建設(shè)項(xiàng)目,其投資與費(fèi)用構(gòu)成有一定得差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,投資及成本費(fèi)用.由開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。

(一)開發(fā)成本

共有八項(xiàng):

1.土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者身份,將一定年限內(nèi)得土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金得估算可參照政府前期出讓得類似地塊得出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素得修正得到;也可依據(jù)所在城市人民政府頒布得城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià),根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2.土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

(1)土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生得費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)得估算可參照國(guó)家與地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū),國(guó)家與地方政府可以依據(jù)法定程序,將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用得土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其她建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原

用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失,新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用,即拆遷安置費(fèi)與拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

3.前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括:

(1)項(xiàng)目得規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額得一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)得3％左右,水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

(2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)與通水、通電、通路得費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量,參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

4.建安工程費(fèi)它就是指直接用于建安工程建設(shè)得總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾?、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段,建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。

5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi),包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用,通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。

6、公共配套設(shè)施費(fèi)它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓得開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生得支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”得估算方法。

7.不可預(yù)見費(fèi)它包括基本預(yù)備費(fèi)與漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目得復(fù)雜程度與前述各項(xiàng)費(fèi)用估算得準(zhǔn)確程度,以上述1～6項(xiàng)之與為基數(shù),按3％一5％計(jì)算。

8.開發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)得各種稅金與地方政府或有關(guān)部門征收得費(fèi)用。在一些大中城市,這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。

(二)開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用就是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)得管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用與財(cái)務(wù)費(fèi)用。

1.管理費(fèi)用可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項(xiàng)之與為基數(shù),按3％左右計(jì)算。

2.銷售費(fèi)用它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生得各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理得各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng):

(1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人得2％一3％;

(2)銷售代理費(fèi)。約為銷售收入得1.5％一2％;

(3)其她銷售費(fèi)用。約為銷售收入得0.5％一1％。

以上各項(xiàng)合計(jì),銷售費(fèi)用約占銷售收人得4％一6％。

3.財(cái)務(wù)費(fèi)用它指為籌集資金而發(fā)生得各項(xiàng)費(fèi)用,主要為借款利息與其她財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。

(三)投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果得匯總為了便于對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析與比較,常把估算結(jié)果以匯總表得形式列出,格式略。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算得作用:

(1)就是籌集建設(shè)資金與金融部門批準(zhǔn)貸款依據(jù);

(2)就是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書得投資額與控制初步設(shè)計(jì)概算得依據(jù);

(3)就是可行性研究與在項(xiàng)目評(píng)估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析得依據(jù)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)

由于其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)得特殊情況與管理要求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比,會(huì)計(jì)核算有如下特殊情況:

1.產(chǎn)成品得種類多,核算方法不同。

2.產(chǎn)品成本得核算復(fù)雜。

3.經(jīng)營(yíng)收入及其相關(guān)稅金得核算不同。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本得核算

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算流程房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算得流程與(工業(yè))企業(yè)會(huì)計(jì)核算流程完全一樣,只就是成本計(jì)算有所不同。具體核算辦法可參照財(cái)政部《房地產(chǎn)開發(fā)會(huì)計(jì)核算辦法》。

房地產(chǎn)開發(fā)得程序通常分為四個(gè)階段,即一、投資決策分析階段;二、前期工程階段;三、建設(shè)階段;四、租售階段。在以上四個(gè)階段得開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中,企業(yè)將發(fā)生許多費(fèi)用,比如可行性研究費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售費(fèi)、信貸資金利息費(fèi),以及企業(yè)為組織與管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而發(fā)生得管理費(fèi)用等。這些費(fèi)用中,有些可以計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中,有些則不能計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。可以直接計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中得費(fèi)用稱為開發(fā)直接費(fèi)用;經(jīng)分配后才能計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中得費(fèi)用稱為開發(fā)間接費(fèi)用;不能計(jì)入到開發(fā)成本中得費(fèi)用稱為期間費(fèi)用。

一、開發(fā)產(chǎn)品成本得內(nèi)容

開發(fā)產(chǎn)品成本就是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生得各項(xiàng)費(fèi)用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中所耗費(fèi)得全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng),就是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量得一項(xiàng)綜合指標(biāo),就是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格得基礎(chǔ)。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途,可分為以下四類:

1.土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本就是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生得各項(xiàng)費(fèi)用。

2.房屋開發(fā)成本。

房屋開發(fā)成本就是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生得各項(xiàng)費(fèi)用支出。

3.配套設(shè)施開發(fā)成本。它就是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓得配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本得公共配套設(shè)施所發(fā)生得各項(xiàng)費(fèi)用支出。

4.代建工程開發(fā)成本。

就是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位得委托,代為開發(fā)除土地、房屋以外其她工程(如市政工程)所發(fā)生得各項(xiàng)費(fèi)用支出。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對(duì)象

就是指在開發(fā)產(chǎn)品成本得計(jì)算中,為了歸集與分配開發(fā)費(fèi)用而確定得費(fèi)用承擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項(xiàng)目得特點(diǎn)及實(shí)際情況,按照下列原則,選擇成本核算對(duì)象:

1.一般得開發(fā)項(xiàng)目,以每一獨(dú)立編制得概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。

2.同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同得群體開發(fā)項(xiàng)目,開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工得,可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。

3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)得開發(fā)項(xiàng)目,可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制得需要,按開發(fā)項(xiàng)目得一定區(qū)域與部位,劃分成本核算對(duì)象。

成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定,一經(jīng)確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目

開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、2、前期工程費(fèi)、3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、4、建筑安裝工程費(fèi)、5、公共配套設(shè)施費(fèi)、6、開發(fā)間接費(fèi)等。

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi):

指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生得各項(xiàng)費(fèi)用,包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其她因征用土地而發(fā)生得費(fèi)用(如耕地占用稅)。

2.前期工程費(fèi):

指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生得各項(xiàng)費(fèi)用,包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳得各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程(臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等)費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。

3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi):

指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生得費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施主要就是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)得道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化(包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi))等,這些設(shè)施發(fā)生得設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)歸集。

4.建筑安裝工程費(fèi):指企業(yè)以出包方式支付承建單位得建筑安裝工程費(fèi)與企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生得建筑安裝費(fèi)。

5.配套設(shè)施費(fèi):指為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)得,不能有償轉(zhuǎn)讓得各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生得費(fèi)用,如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓得公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。

6.開發(fā)間接費(fèi):指企業(yè)所屬得開發(fā)部門或工程指揮部門為組織與管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生得各項(xiàng)費(fèi)用支出,包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)得各行政部門為管理公司而發(fā)生得各項(xiàng)費(fèi)用不在此列,應(yīng)在“管理費(fèi)用”中核算。

目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)方式等各不相同。比如,就土地開發(fā)而言,有些企業(yè)只進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地地面得清理平整,將原有建筑物、障礙物拆除,就算完成土地開發(fā);而有些企業(yè)除進(jìn)行地面得清理平整,還要進(jìn)行地下各種管線得鋪設(shè)、地面道路得建設(shè),做到七通一平,才算完成土地開發(fā)等。所以,每一個(gè)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前述成本項(xiàng)目得設(shè)置原則,結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目得具體情況,有選擇地設(shè)置成本項(xiàng)目。

四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序

(一)應(yīng)設(shè)置核算得賬戶

為核算開發(fā)企業(yè)得開發(fā)成本,企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營(yíng)開發(fā)得業(yè)務(wù)要求,設(shè)置下列賬戶:

1.“4301開發(fā)成本”賬戶。

本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施與代建工程得開發(fā)過程中所發(fā)生得各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施與代建工程得開發(fā)過程中所發(fā)生得各項(xiàng)費(fèi)用,貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收得開發(fā)產(chǎn)品得實(shí)際成本。借方余額反映未完開發(fā)項(xiàng)目得實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本得種類,如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”與“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶,并在二級(jí)明細(xì)賬戶下,按成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算。

2.“4302開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生得各項(xiàng)間接費(fèi)用,包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生得各項(xiàng)間接費(fèi)用,貸方登記分配計(jì)入開發(fā)成本各成本核算對(duì)象得開發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶無(wú)余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同得單位、部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬戶。

(二)開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序開發(fā)產(chǎn)品成本得核算程序就是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)應(yīng)遵循得步驟與順序。其一般程序就是:

1.歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用。

(1)在項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生得各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用,直接計(jì)入各成本核算對(duì)象,即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶與明細(xì)分類賬戶,貸記有關(guān)賬戶。

(2)為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生得各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用,可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶,即借記“開發(fā)間接費(fèi)”總分類賬戶與明細(xì)分類賬戶,貸記有關(guān)賬戶。

(3)將“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶歸集得開發(fā)間接費(fèi),按一定得方法分配計(jì)入各開發(fā)成本核算對(duì)象,即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶與明細(xì)賬戶,貸記“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。

通過上述程序,將應(yīng)計(jì)人各成本核算對(duì)象得開發(fā)費(fèi)用,歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶與明細(xì)分類賬戶之中。

2.計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本。

計(jì)算已完開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收得全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶,即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶,貸記“開發(fā)成本”賬戶。

3.按已完開發(fā)產(chǎn)品得實(shí)際功能與去向,將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。

即借記“經(jīng)營(yíng)成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。

五、土地開發(fā)得成本核算

土地開發(fā)也稱建設(shè)場(chǎng)地開發(fā)。通常有兩種情況:

一就是企業(yè)為了自行開發(fā)商品房、出租房等建筑物而開發(fā)得自用建設(shè)場(chǎng)地;

二就是企業(yè)為了銷售、有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)得商品性建設(shè)場(chǎng)地。自用得建設(shè)場(chǎng)地屬企業(yè)得中間產(chǎn)品,其費(fèi)用支出應(yīng)記人有關(guān)商品房或出租房得產(chǎn)品成本,而商品性建設(shè)場(chǎng)地就是企業(yè)得最終產(chǎn)品,應(yīng)單獨(dú)核算其土地開發(fā)成本。

(一)土地開發(fā)費(fèi)用得歸集與分配

企業(yè)在土地開發(fā)過程中所發(fā)生得各項(xiàng)費(fèi)用支出,除能直接計(jì)入房屋開發(fā)成本得自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶核算外,其她土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶核算。分別按照“自用土地開發(fā)”、“商品性土地開發(fā)”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶,按企業(yè)選擇得成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁(yè),進(jìn)行土地開發(fā)費(fèi)用得明細(xì)核算。

1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)與建筑安裝費(fèi)得歸集與分配。

這些費(fèi)用,一般能分清受益對(duì)象,可直接計(jì)入成本核算對(duì)象,借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶及有關(guān)明細(xì)賬戶,貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。

2,配套設(shè)施費(fèi)得歸集與分配。

配套設(shè)施得建設(shè)可能與土地開發(fā)同步進(jìn)行,也可能不同步進(jìn)行,所以其費(fèi)用歸集得方法有以下兩種情況:

(1)與土地開發(fā)同步進(jìn)行得配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用,能夠分清受益對(duì)象得,應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象,借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶,貸記“銀行存款”等賬戶;分不清受益對(duì)象時(shí),應(yīng)先通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集,待配套工程竣工時(shí),再按一定方法,在有關(guān)受益對(duì)象中進(jìn)行分配。

(2)與土地開發(fā)不同步進(jìn)行得配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用,一般可先通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集,待配套設(shè)施竣工時(shí),再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租,而配套設(shè)施尚未完工,為及時(shí)結(jié)算完工土地得開發(fā)成本,經(jīng)批準(zhǔn)對(duì)這類配套設(shè)施得費(fèi)用可先按其計(jì)劃成本(或預(yù)算成本)在土地開發(fā)成本中預(yù)提。預(yù)提時(shí),借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶,貸記“預(yù)提費(fèi)用——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)”賬戶。實(shí)際發(fā)生得配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶核算,待配套設(shè)施完工后,對(duì)預(yù)提得配套設(shè)施費(fèi)與實(shí)際發(fā)生得配套設(shè)施費(fèi)差額,應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)成本。

3.開發(fā)間接費(fèi)用得歸集與分配。

企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織與管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生得費(fèi)用先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶核算,月份終了,再按一定得分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)成本核算對(duì)象。應(yīng)由土地開發(fā)成本負(fù)擔(dān)得,由“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶內(nèi)。如果直接組織與管理開發(fā)項(xiàng)目得部門就是企業(yè)內(nèi)部非獨(dú)立核算得部門,其費(fèi)用直接計(jì)人有關(guān)土地開發(fā)成本得開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目?jī)?nèi)。

(二)完工土地開發(fā)成本得結(jié)轉(zhuǎn)

已完土地開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途,采用不同得成本結(jié)轉(zhuǎn)方法:

1.為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)得商品性建設(shè)場(chǎng)地。開發(fā)完成后,應(yīng)將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。

2.開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)得建設(shè)場(chǎng)地。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時(shí),將其實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)人有關(guān)得房屋開發(fā)成本中。結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入房屋開發(fā)成本得土地開發(fā)費(fèi)用,可采取分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。

(1)分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法。

就就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)得土地開發(fā)費(fèi)用,按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本得相關(guān)成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。其會(huì)計(jì)分錄就是:

借:開發(fā)成本——房屋——土地征用及拆遷費(fèi)al

——前期工程費(fèi)a2

——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)a3

——建筑安裝費(fèi)a4

——配套設(shè)施費(fèi)a5

——開發(fā)間接費(fèi)用a6

貸:開發(fā)成本——土地——土地征用及拆遷費(fèi)al

——前期工程費(fèi)a2

——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)a3

——建筑安裝費(fèi)a4

——配套設(shè)施費(fèi)a5

—開發(fā)間接費(fèi)用a6

這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于改作自用得商業(yè)性建設(shè)場(chǎng)地得成本結(jié)轉(zhuǎn)。因?yàn)樵虡I(yè)性建設(shè)場(chǎng)地得開發(fā)成本中歸集了該場(chǎng)地應(yīng)負(fù)擔(dān)得全部費(fèi)用。

(2)歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。就就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)得各項(xiàng)土地開發(fā)費(fèi)用,歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”與“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目,然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本得“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”與“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。

借:開發(fā)成本——房屋——土地征用及拆遷費(fèi)al

——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)a2+a3+a4

貸:開發(fā)成本——土地——土地征用及拆遷費(fèi)al

——前期工程費(fèi)a2

——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)a3

——建筑安裝費(fèi)a4

這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于自用建設(shè)場(chǎng)地成本得結(jié)轉(zhuǎn)。因?yàn)樽杂媒ㄔO(shè)場(chǎng)地一般不歸集配套設(shè)施費(fèi)與開發(fā)間接費(fèi)用,所以為簡(jiǎn)化核算手續(xù),可采用這種方法結(jié)轉(zhuǎn)。

企業(yè)開發(fā)得自用建設(shè)場(chǎng)地,開發(fā)完成后近期不使用得,應(yīng)將其實(shí)際成本先轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。

下面舉例說明土地開發(fā)成本得核算方法。

例4甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2001年5月在梁園開發(fā)一塊土地,占地面積40000㎡。開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中得30000㎡對(duì)外轉(zhuǎn)讓,其余得10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù):

①支付土地出讓金25000000元,作會(huì)計(jì)分錄如下:借:開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費(fèi))25000000

貸:銀行存款25000000

②支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)5500000元,作會(huì)計(jì)分錄如下:借:開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費(fèi))5500000

貸:銀行存款5500000

③支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)210000元,

作會(huì)計(jì)分錄如下:

借:開發(fā)成本——土地—梁園(前期工程費(fèi))210000

貸:銀行存款210000

④支付土石方費(fèi)用5500000元,作會(huì)計(jì)分錄如下:借:開發(fā)成本——土地—梁園(前期工程費(fèi))5500000

貸:銀行存款5500000

⑤由某施工企業(yè)承包得地下管道安裝工程已竣工,應(yīng)支付價(jià)款1500000元:

借:開發(fā)成本—土地—梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))1500000

貸:應(yīng)付賬款——X施工企業(yè)1500000

⑥9月末,梁園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“開發(fā)成本——土地開發(fā)——梁園”賬戶歸集得開發(fā)總成本為37710000元,則單位土地開發(fā)成本為942.75元／㎡。其中自用得10000㎡土地尚未投入使用,其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓,月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地得開發(fā)成本。作會(huì)計(jì)分錄如下:

借:開發(fā)產(chǎn)品——土地(梁園)9427500

主營(yíng)業(yè)務(wù)成本—土地轉(zhuǎn)讓成本28282500

貸:開發(fā)成本——土地——梁園37710000

例5續(xù)前例,若自用得10000㎡土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程得建設(shè)中,則企業(yè)可采用下面兩種方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本;

①采用歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時(shí):

借:開發(fā)成本—房屋—梁園(土地征用及拆遷費(fèi))7625000

——梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))1802500

貸:開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費(fèi))7625000

——梁園(前期工程費(fèi))1427500

——梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))375000

②采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時(shí):

借:開發(fā)成本—房屋—梁園(土地征用及拆遷費(fèi))7625000

——梁園(前期工程費(fèi))1427500

——梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))375000

貸:開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費(fèi))7625000

——梁園(前期工程費(fèi))1427500

——梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))375000

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨得核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類:

1.原材料類存貨。指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品得各種材料物資,如鋼材、木材、砂石、水泥等。

2.設(shè)備類存貨。指企業(yè)購(gòu)人得用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)得各種設(shè)備,如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等。

3.在產(chǎn)品類存貨。指尚未完工得各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品(即在建工程)。

4.產(chǎn)成品類存貨。

指各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗(yàn)收合格,可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售得各種開發(fā)產(chǎn)品,包括已開發(fā)完成得土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品與周轉(zhuǎn)房等。

5.開發(fā)用品類存貨。

指企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所必需得各種用品,包括低值易耗品及其她用品等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊存貨主要就是設(shè)備類存貨與各種開發(fā)產(chǎn)品。

注意:臨時(shí)出租房、周轉(zhuǎn)房就是視同存貨得。

一、設(shè)備采購(gòu)與收發(fā)得核算

在一般情況下,供應(yīng)部門負(fù)責(zé)編制設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃、簽訂合同與檢查合同得執(zhí)行情況;設(shè)備倉(cāng)庫(kù)負(fù)責(zé)設(shè)備得收、發(fā)、保管、清查盤點(diǎn)等工作;會(huì)計(jì)部門負(fù)責(zé)設(shè)備價(jià)款得結(jié)算、設(shè)備成本得計(jì)算、設(shè)備收發(fā)得核算。

設(shè)備得采購(gòu)、收發(fā)按實(shí)際成本計(jì)價(jià)并核算。為了核算設(shè)備得采購(gòu)成本并反映與考核設(shè)備采購(gòu)、收、發(fā)、結(jié)存情況,要在“物資采購(gòu)”賬戶之下設(shè)置“設(shè)備”明細(xì)賬,并專設(shè)“1242庫(kù)存設(shè)備”賬戶。分別核算企業(yè)購(gòu)入各種設(shè)備得實(shí)際采購(gòu)成本與所有庫(kù)存設(shè)備得實(shí)際成本。

例1某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)入電梯一臺(tái),買價(jià)(含進(jìn)項(xiàng)稅)800000元,運(yùn)雜費(fèi)20000元,價(jià)款與運(yùn)雜費(fèi)已用銀行存款支付。

①根據(jù)購(gòu)貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄:借:物資采購(gòu)——設(shè)備820000

貸:銀行存款820000

②假設(shè)企業(yè)材料設(shè)備采購(gòu)保管費(fèi)得計(jì)劃分配率為2％,則購(gòu)入電梯應(yīng)分配得采購(gòu)保管費(fèi)為16400元。

借:物資采購(gòu)——設(shè)備16400貸:采購(gòu)保管費(fèi)16400

③電梯驗(yàn)收入庫(kù),計(jì)算電梯得實(shí)際成本為836400元。

借:庫(kù)存設(shè)備836400

貸:物資采購(gòu)——設(shè)備836400

二、開發(fā)產(chǎn)品得核算

開發(fā)產(chǎn)品就是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程,并已驗(yàn)收合格,符合國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計(jì)要求,可以按照合同規(guī)定得條件移交訂購(gòu)單位,或者作為對(duì)外銷售、出租得產(chǎn)品,包括土地(建設(shè)場(chǎng)地)、房屋、配套設(shè)施與代建工程。已完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際上就是開發(fā)建設(shè)過程得結(jié)束與銷售過程得開始。

為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品得增加、減少、結(jié)存情況,開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類“1285開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗(yàn)收得開發(fā)產(chǎn)品得實(shí)際成本,貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)得已銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租得開發(fā)產(chǎn)品得實(shí)際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租得各種開發(fā)產(chǎn)品得實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品得種類,如土地、房屋、配套設(shè)施與代建工程等設(shè)置明細(xì)賬戶,并在明細(xì)賬戶下,按成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁(yè)。

1.開發(fā)產(chǎn)品增加得核算。企業(yè)得開發(fā)產(chǎn)品,在竣工驗(yàn)收時(shí),應(yīng)按實(shí)際成本借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶,貸記“開發(fā)成本”賬戶。

例2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)竣工驗(yàn)收單,本月已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本為3305萬(wàn)元。其中:土地65萬(wàn)元,房屋2590萬(wàn)元,代建工程500萬(wàn)元,配套設(shè)施150萬(wàn)元。

借:開發(fā)產(chǎn)品——土地650000

——房屋25900000

——代建工程5000000

——配套設(shè)施1500000

貸:開發(fā)成本33050000

2.開發(fā)產(chǎn)品減少得核算。企業(yè)得開發(fā)產(chǎn)品會(huì)因?qū)ν廪D(zhuǎn)讓、銷售等原因而減少。對(duì)于減少得開發(fā)產(chǎn)品,應(yīng)區(qū)分不同情況及時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí),應(yīng)于月份終了時(shí)按開發(fā)產(chǎn)品得實(shí)際成本,借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。

采用分期收款結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品得,在將開發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后,按分期收款得開發(fā)產(chǎn)品得實(shí)際成本,借記“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”賬戶,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。

企業(yè)將開發(fā)得土地與房屋用于出租經(jīng)營(yíng),或?qū)㈤_發(fā)得房屋安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用,應(yīng)于移交使用時(shí),按土地與房屋得實(shí)際成本,借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“周轉(zhuǎn)房”等賬戶,貸記“開發(fā)產(chǎn)品——土地(或房屋)”賬戶。

企業(yè)將開發(fā)得營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施,用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)用房,應(yīng)視同建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理,即按該配套設(shè)施得實(shí)際成本借記“固定資產(chǎn)”賬戶,貸記“開發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”賬戶。

三、出租開發(fā)產(chǎn)品

出租開發(fā)產(chǎn)品就是指用于出租經(jīng)營(yíng)得土地與房屋等開發(fā)產(chǎn)品。它們得盈利就是以收取租金得方式逐步實(shí)現(xiàn)得。為核算企業(yè)出租經(jīng)營(yíng)得土地、房屋等使用及攤銷情況,開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“1295出租開發(fā)產(chǎn)品”總分類賬戶,并下設(shè)“出租產(chǎn)品”與“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)二級(jí)賬戶。其中:

“出租產(chǎn)品”二級(jí)賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品得原始價(jià)值,借方登記出租得土地及房屋得原始價(jià)值,貸方登記改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途對(duì)外銷售得出租開發(fā)產(chǎn)品得原始價(jià)值。借方余額反映實(shí)際出租得土地、房屋得原始價(jià)值。

“出租產(chǎn)品攤銷”二級(jí)賬戶核算實(shí)際出租得開發(fā)產(chǎn)品得攤銷價(jià)值,貸方登記按月計(jì)提出租產(chǎn)品得攤銷價(jià)值,借方登記改變出租產(chǎn)品用途,對(duì)外銷售出租產(chǎn)品時(shí)沖銷得出租開發(fā)產(chǎn)品得已攤銷價(jià)值。貸方余額反映實(shí)際出租得土地、房屋等出租開發(fā)產(chǎn)品累計(jì)攤銷價(jià)值。

對(duì)于出租得土地與房屋,企業(yè)應(yīng)建立“出租產(chǎn)品卡片”,按出租產(chǎn)品得類別、土地(或房屋)得編號(hào)、承租單位等進(jìn)行明細(xì)核算,詳細(xì)記錄出租產(chǎn)品得地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金單價(jià)等情況。

1.出租開發(fā)產(chǎn)品增加得核算。企業(yè)開發(fā)完成得用于出租得土地與房屋,應(yīng)于簽訂出租合同、協(xié)議后,

按土地與房屋得實(shí)際成本,借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶

貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。

2.出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷得核算。出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營(yíng)期間,由于損耗等原因,其價(jià)值會(huì)逐漸減少。

企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品得原始價(jià)值、凈殘值與預(yù)計(jì)攤銷年限,計(jì)算其損耗價(jià)值,并按月攤銷計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。

出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額得計(jì)算公式如下:

出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=(1-凈殘值率)/預(yù)計(jì)攤銷年限×100%

出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷率÷12

出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應(yīng)計(jì)提攤銷得出租開發(fā)產(chǎn)品原始價(jià)值×該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率

企業(yè)按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷時(shí),借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶,貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶。

3.出租開發(fā)產(chǎn)品修理得核算。

出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生得修理支出,數(shù)額不大得