蘭州房地產(chǎn)市場調(diào)研

蘭州工程市場調(diào)研報告2021-09目錄Contents戰(zhàn)略決定未來細節(jié)決定成敗1.區(qū)域宏觀經(jīng)濟狀況2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析3.競爭工程調(diào)研分析1.區(qū)域宏觀經(jīng)濟狀況城市區(qū)位蘭州是甘肅省省會，位于黃河上游第五個國家新區(qū)是大西北鐵路、公路、航空的綜合交通樞紐行政區(qū)劃5區(qū)：城關(guān)、七里河、安寧、西固、紅古3縣：永登、榆中、皋蘭1國家級開發(fā)區(qū)：蘭州新區(qū)蘭州市行政區(qū)劃圖永登縣紅谷區(qū)蘭州新區(qū)皋蘭縣榆中縣城關(guān)七里河安寧西固城市區(qū)位往西寧往武威、張掖往白銀往天水、西安往臨洮、天水城市根本經(jīng)濟指標(biāo)備注：2021年統(tǒng)計數(shù)據(jù)蘭州城市總體規(guī)劃圖城市根本規(guī)劃指標(biāo)安寧區(qū)西固區(qū)七里河區(qū)城關(guān)區(qū)省級行政、傳統(tǒng)商業(yè)、商貿(mào)、旅游效勞打造區(qū)域性生產(chǎn)效勞中心功能，成為區(qū)域性現(xiàn)代效勞業(yè)集中區(qū)打造區(qū)域性生產(chǎn)效勞中心功能，成為區(qū)域性現(xiàn)代效勞業(yè)集中區(qū)教育科研基地和新型高科技經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)區(qū)總體目標(biāo)：功能完善和富有山水城市特色的現(xiàn)代化區(qū)域中心城市。

西部地區(qū)重要的工業(yè)基地、交通通信樞紐和科技、信息、商貿(mào)、金融中心。一、石油化工：建設(shè)國內(nèi)最大的合成纖維、合成樹脂、合成橡膠、煉油催化劑基地及重要的潤滑油生產(chǎn)基地，全國重量級的石化產(chǎn)業(yè)集群。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以石化、有色冶金、機械電子、建材為主，新能源、現(xiàn)代效勞業(yè)有一定的開展。二、裝備制造：已經(jīng)形成了以石油化工機械、通用機械制造、電工電器、儀器儀表等為主體，門類比較齊全、具有較強根底和開展實力的產(chǎn)業(yè)體系。三、特色農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)：培育出了具有蘭州特色、開展前景廣闊的高原夏菜、玫瑰、百合、一月紅提、西甜瓜、畜牧等優(yōu)勢特色農(nóng)產(chǎn)品及其加工業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。四、有色冶金：不斷向電解鋁、鋼材深加工延伸和集聚，建設(shè)連海新材料循環(huán)經(jīng)濟園和有色金屬材料產(chǎn)業(yè)和研發(fā)基地，推進煤電鋁一體化。城市產(chǎn)業(yè)狀況甘肅省省會城市、國家第五個國家新區(qū)，經(jīng)濟開展處于較快上升階段。工業(yè)城市，以石化、有色冶金、機械電子為主，新能源、現(xiàn)代效勞業(yè)有一定的開展。西部地區(qū)重要的工業(yè)基地、交通通信樞紐和科技、信息、商貿(mào)、金融中心。蘭州大西北鐵路、公路、航空的綜合交通樞紐和物流中心。地形為南北群山環(huán)繞，而東西黃河貫穿，城市主要沿東西沿岸開展。市域面積大，主城區(qū)面積小，城區(qū)人口高度密集。城市區(qū)域宏觀經(jīng)濟狀況總結(jié)2.蘭州房地產(chǎn)市場分析戰(zhàn)略決定未來細節(jié)決定成敗限購：2021年3月初新出臺蘭州市“限購令〞細那么規(guī)定，對已有1套住房(商品房、經(jīng)濟適用住房、房改房等各類住房)的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、在蘭州市沒有住房但能夠提供前兩年在本市連續(xù)兩年繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房。停止本地居民同一家庭(購房人)三套住房簽約，停止非本地居民同一家庭(購房人)二套住房簽約。2021年延續(xù)這一政策。限貸：2021年蘭州地區(qū)各大銀行繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院和央行政策，蘭州本地居民在購置住房時將以戶口為單位進行界定，其中本地居民購置首套房屋時，首付貸款比例要達30%；第二套房屋首付貸款比例為50%；第三套房貸停止發(fā)放。限價：2021年4月，蘭州市新申辦和已辦理商品房預(yù)售許可證的開發(fā)企業(yè)必須到物價部門核價，實施“一套一價〞，最高每平不超萬元。交易價超過最高限價將無法辦理交易手續(xù)。對取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)工程，在5日內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報價格通過蘭州市房產(chǎn)局信息網(wǎng)等向社會公布。2021年根本延續(xù)這一政策。90/50：2021年1月1日起，蘭州市將“90/70〞政策調(diào)整為“90/50〞，即：90平米以內(nèi)面積的戶型占比50%。在這一政策的影響下，蘭州樓市中小戶型供給加大的同時，戶型同質(zhì)化現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。蘭州房地產(chǎn)宏觀市場情況房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增長。商品房投資以住宅物業(yè)為主，商業(yè)物業(yè)得到較大開展。新開工面積增長速度迅猛。商品房銷售面積穩(wěn)健增長。蘭州樓市開展總體呈現(xiàn)以下特征：表：2021年蘭州房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院2021年全市商品房銷售面積共計214萬㎡；2021年全市商品房銷售均價約6500元/㎡。蘭州商品房銷售面積及價格走勢分析蘭州市商品房供需情況分析年供給約320－360萬㎡年銷售約200－215萬㎡供需比約1.5－2：1蘭州房地產(chǎn)市場整體運行小結(jié)2.1蘭州住宅市場分析戰(zhàn)略決定未來細節(jié)決定成敗住宅供需情況蘭州市住宅市場蘭州市住宅市場安寧版塊價格：6200－7500元/㎡價格：6500－9000元/㎡

七里河版塊城關(guān)區(qū)版塊價格：7800－10000元/㎡蘭州市場格局劃分天慶格林小鎮(zhèn)萬達公館城關(guān)區(qū)版塊城關(guān)區(qū)代表樓盤－天慶格林小鎮(zhèn)城關(guān)區(qū)代表樓盤－萬達公館恒大名都仁恒美林郡七里河版塊板塊特征：依托市中心配套自然延伸的板塊、配套較成熟，但區(qū)域形象不佳，屬于回民聚居區(qū)和物流集散地，治安混亂。區(qū)域內(nèi)工程較少，品質(zhì)一般，但售價較高?？蛻羧海罕緟^(qū)電力、公交等系統(tǒng)首改、投資客群。安寧、西固首改、投資客群。代表工程：仁恒美林郡、恒大名都代表性樓盤分析－恒大名都代表性樓盤分析－仁恒美林郡海亮濱河壹號中海凱旋門安寧版塊板塊特征：是人文優(yōu)勢凸出的城市學(xué)區(qū)居住板塊。集中了蘭州50％的科教資源，集29所大中專院校，20余家科研院所，收入水平高?？蛻羧海菏字每蛻魹橹?首改客戶其次,置業(yè)年齡偏向年輕化,置業(yè)多集中在高校、電力、石油、制造等行業(yè)。代表工程：中海凱旋門、海亮濱河壹號代表性樓盤分析－中海凱旋門代表性樓盤－海亮·濱河壹號住宅市場小結(jié)2.2蘭州寫字樓市場分析戰(zhàn)略決定未來細節(jié)決定成敗安寧區(qū)蘭州市寫字樓市場寫字樓代表工程七里河區(qū)中海IBC萬達廣場燕京羅馬家園蘭州中心加萊印象蘭州寫字樓起步較遲，蘭州地產(chǎn)10年，僅推出10棟甲級寫字樓。市場沒有投資寫字樓的傳統(tǒng)，但中海IBC尤其是萬達廣場的出現(xiàn)逐漸引導(dǎo)了需求，市場逐步孕育起來。未來1－2年，市場將有5個綜合體推出市場，寫字樓供給估計到達60萬㎡。代表性工程－IBC中海國際代表性工程－萬達廣場代表性工程－加萊印象〔寫字樓〕代表性樓盤分析－雁京·羅馬商務(wù)大廈寫字樓代表工程綜合比照寫字樓市場小結(jié)2.3蘭州集中式商業(yè)分析戰(zhàn)略決定未來細節(jié)決定成敗城關(guān)核心商業(yè)中心西站次級商業(yè)中心七里河區(qū)蘭州市集中式商業(yè)蘭州傳統(tǒng)商業(yè)中心主要有兩個。一個是城關(guān)核心商業(yè)中心〔包括東方紅廣場〕，以國芳百貨為代表。一個是七里河西站次級商業(yè)中心，以西太華商場為代表。安寧區(qū)尚未形成商業(yè)中心。尚未形成商業(yè)中心城關(guān)區(qū)－東方紅廣場商圈集中商業(yè)代表－國芳百貨主力品牌：業(yè)態(tài)規(guī)劃：珠寶、手表、化裝品、服裝、家電、超市綜合評價：國芳百貨會聚了大量國際一線品牌，裝修高檔，位于城關(guān)區(qū)最核心的商圈－東方紅廣場，該工程代表了整個蘭州市集中商業(yè)的最高開發(fā)及經(jīng)營水平。同時，側(cè)面反映了蘭州居民具有較高水平的購置力。輻射范圍為整個蘭州市。七里河區(qū)－站西商圈〔建蘭路〕集中商業(yè)代表－西太華商場主力品牌：肯德基、Calvinklein等

綜合評價：目前七里河建蘭路商圈唯一的一個百貨商場，裝修檔次較高，購物環(huán)境較好，經(jīng)營品牌以中檔為主，輻射范圍七里河、安寧區(qū)等，經(jīng)營良好。集中式商業(yè)小結(jié)2.4蘭州商鋪市場分析戰(zhàn)略決定未來細節(jié)決定成敗本案主城區(qū)板塊七里河西站板塊安寧板塊亞太國際公館底商1F：4萬;2F：3萬中廣尚城底商-1F:2.4萬;1F：3萬仁恒美林郡底商1F:3.6萬;一拖二：2.6萬蘭州在售商業(yè)工程最大特征是——少，原因是主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)工程極少，局部開發(fā)商〔天慶格林〕將商鋪自持，造成市場供給減少；主要在售工程集中在非商業(yè)核心區(qū)的板塊，以住宅底商產(chǎn)品為主；銷售價格約在15000-30000元/㎡，局部優(yōu)質(zhì)工程例如萬達廣場，底商達4－6萬元/㎡。地下步行街，使用權(quán)-1F:2萬加萊印象1F：3萬，2F：1.5萬萬達廣場底商5－6萬蘭州商鋪蘭州商鋪市場小結(jié)2.4蘭州土地市場分析2021年受房地產(chǎn)調(diào)控影響，蘭州土地成交量出現(xiàn)較大幅度下跌，但在2021年上半年土地出讓面積已超過去年全年總量，預(yù)計本年度土地出讓面積將創(chuàng)近5年新高；出讓形式主要為掛牌出讓，多以底價成交；商住地塊出讓以城關(guān)區(qū)、安寧區(qū)較多，市區(qū)人口密度較高，出讓地塊面積多在4萬㎡以下；近年出讓地價最高為七里河區(qū)G1109住宅地塊，由甘肅天河房地產(chǎn)開發(fā)以733.71萬元/畝價格奪得，合樓面地價3144元/㎡；2021年4月，碧桂園以1.02億元拍下城關(guān)區(qū)蘭鐵路以東、大浪溝以西、大燕子溝以南、北環(huán)線〔含〕以北地塊，面積約800畝，前期主要是進行土地一級開發(fā)整理，后期將實施根底設(shè)施、文化旅游綜合體、生態(tài)公園、商住開發(fā)、城市綜合體建設(shè)及生態(tài)環(huán)境綜合治理工程，綜合樓面地價約100元/㎡。蘭州市土地市場區(qū)域房地產(chǎn)市場總結(jié)3競爭工程調(diào)研分析戰(zhàn)略決定未來細節(jié)決定成敗競爭工程調(diào)研分析海亮濱海壹號中國鐵建·梧桐苑中海凱旋門加萊印象本案安寧區(qū)政府競爭樓盤分析－中?！P旋門御園特點：兩戶兩梯，南北通透，戶型方正。特點：兩戶兩梯，南北通透，戶型方正。主力戶型L戶型，120㎡，三室兩廳兩衛(wèi)L1戶型，120㎡，三室兩廳兩衛(wèi)競爭樓盤分析－加萊印象各樓棟戶型結(jié)構(gòu)情況整體戶型統(tǒng)計情況戶型結(jié)構(gòu)統(tǒng)計情況主力戶型欣賞B戶型建筑面積：94㎡戶型結(jié)構(gòu)：2室2廳1衛(wèi)特點：間隔方正、分區(qū)緊湊，主次臥均南向。C戶型建筑面積：104㎡戶型結(jié)構(gòu)：2室2廳1衛(wèi)特點：廳臥方正實用、動靜分區(qū)、客廳落