萬科房地產(chǎn)公司的杜邦分析

萬科地產(chǎn)的財務指標分析4.1償債能力分析表4-1償債能力指標表項目財務比率202020192018短期償債能力流動比率1.171.131.15速動比率0.410.430.49現(xiàn)金比率（%）14.8213.0616.79現(xiàn)金流量比率（%）4.043.593.00長期償債能力資產(chǎn)負債率（%）81.2884.3684.59現(xiàn)金總負債比率1.71-1.090.88數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易財經(jīng)（1）短期償債能力分析在研究過程中，筆者發(fā)現(xiàn)企業(yè)的資產(chǎn)變現(xiàn)能力與流動比率呈正相關。通常情況下，企業(yè)的財務狀況也會受到流動比率的影響，產(chǎn)生較為明顯的變化。如表4-1所示，在2018~2020年之間，企業(yè)的流動比率低于行業(yè)平均水平。需要注意的是，非速動資產(chǎn)是流動比率的重要組成部分。剔除非速動資產(chǎn)之后，管理層要以速動比率為基礎，提升企業(yè)的償債能力與變現(xiàn)能力。一般認為這個比值至少應維持在1:1以上，才算財務狀況良好。從表中可得知速動比率也在下降，說明它短期償債能力較差。據(jù)了解，存貨周轉(zhuǎn)率與應收賬款周轉(zhuǎn)率等指標也會對企業(yè)的短期償債能力構成顯著影響。究其原因，上述財務指標與現(xiàn)金流量以及現(xiàn)金比率存在極強的關聯(lián)性。從表中可看出現(xiàn)金比率于2019年下降后在2020年有所回升，且現(xiàn)金流量比率正在緩慢上升。由此可見，企業(yè)的短期償債能力始終處于上升趨勢。（2）長期償債能力分析從相關指標中看出，萬科企業(yè)近三年的資產(chǎn)負債率均在80%以上，通常企業(yè)資產(chǎn)負債率在40%到60%是較為安全和正常的，不過，房地產(chǎn)屬于較為特殊的行業(yè)。究其原因，負債經(jīng)營是房地產(chǎn)企業(yè)的主要運營模式。簡單來說，企業(yè)會采用貸款的方式，向國家購買土地使用權，并完成樓房建造。隨后，企業(yè)會以樓房為抵押，再次申請銀行貸款。在這種情況下，此類企業(yè)的債務情況與資產(chǎn)負債率關系不大。所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，凈負債率才能更好的反應企業(yè)債務情況。從實際情況來看，企業(yè)的凈負債率會受到凈資產(chǎn)以及負債金額的影響，產(chǎn)生較為明顯的變化。需要注意的是，股東利益、現(xiàn)金流量以及債務金額均屬于企業(yè)凈負債率的核心要素。經(jīng)過反復論證，學者們普遍認為企業(yè)的資產(chǎn)結構與凈負債率密切相關。在2019年，企業(yè)擁有33.87%的凈負債率。2020年的凈負債率僅為18.09%，它的債務比例極低。在經(jīng)營過程中，企業(yè)的現(xiàn)金總負債比率極為重要。究其原因，企業(yè)的抗風險能力與盈利能力都會受到現(xiàn)金流量的影響，從而產(chǎn)生較為明顯的變化。據(jù)了解，企業(yè)擁有大量的長期負債，償債壓力較小。不過，萬科的現(xiàn)金流量不升反降，嚴重阻礙了自身發(fā)展。在2019年，企業(yè)的現(xiàn)金總負債比率并不高。在2020年，企業(yè)的現(xiàn)金總負債比率逐漸趨于穩(wěn)定。4.2營運能力分析表4-2營運能力指標表項目2020年2019年2018年應收賬款周轉(zhuǎn)率168.30205.86197.21應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)2.141.751.83存貨周轉(zhuǎn)率0.310.280.28存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)1,152.741,264.041,304.35流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.280.270.26流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)1,282.511,337.791,398.60總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.230.230.22總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)1,545.731,594.331,628.96數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易財經(jīng)如表4-2所示，企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)越來越少，存貨周轉(zhuǎn)率直線上升。由此可見，企業(yè)的存貨變現(xiàn)能力越來越強，財務風險與儲存成本會隨之下降。因此，管理層要不斷優(yōu)化內(nèi)部管理模式，提高存貨周轉(zhuǎn)率的同時，逐步拓寬利潤空間。通常情況下，企業(yè)的應收賬款周轉(zhuǎn)率與資源利用率密切相關。具體而言，應收賬款周轉(zhuǎn)率會對企業(yè)的償債能力、資產(chǎn)流動速度以及壞賬發(fā)生率構成顯著影響。因此，管理層要結合企業(yè)現(xiàn)狀，制定詳細的催收計劃。通過這種方式，提高應收賬款周轉(zhuǎn)率，全力推動企業(yè)發(fā)展。萬科企業(yè)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，購入土地和投資建設均計入存貨，產(chǎn)成品為商品房，由于中國經(jīng)常賣期房，所以應收賬款很少，反而在負債方體現(xiàn)較多的預收賬款。在這種情況下，企業(yè)的應收賬款周轉(zhuǎn)率與存貨周轉(zhuǎn)率呈負相關。近幾年，企業(yè)的流動資產(chǎn)率較為穩(wěn)定。由此可見，企業(yè)的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度并無太大的變化。也就是說，企業(yè)的盈利能力與經(jīng)營效率都比較理想。根據(jù)表格4-2,可以看出萬科連續(xù)三年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率雖然變化并不大但是總的來說都比較低，這說明了企業(yè)的銷售能力較弱，利潤減少。對企業(yè)來說，經(jīng)營效率與營業(yè)周期密切相關。與此同時，企業(yè)的盈利能力會受到資產(chǎn)利用率的影響，產(chǎn)生較為明顯的變化。在這種情況下，管理層要以資產(chǎn)結構為基礎，完善內(nèi)部管理模式，提高資源利用率，增強企業(yè)的市場競爭力。4.3盈利能力分析表4-3盈利能力指標表項目2020年2019年2018年凈資產(chǎn)收益率（%）18.4920.6721.68總資產(chǎn)收益率（%）3.173.193.22銷售凈利潤率（%）14.1514.9916.55每股收益3.623.473.06數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易財經(jīng)根據(jù)表4-3可以看出，萬科的銷售凈利潤率從2018年的16.55%到2020年的14.15下降了約2.4%。由此可見，在2020年，企業(yè)的盈利能力呈現(xiàn)出下降趨勢。在這種情況下，管理層要以產(chǎn)品性質(zhì)為基礎，不斷完善戰(zhàn)略發(fā)展計劃。通過這種方式，幫助企業(yè)降低財務風險，使其更好的應對市場競爭。對企業(yè)來說，股東權益極為重要。究其原因，股東權益會對投資意愿構成顯著影響。因此，管理層要竭盡所能，保證股東權益不受侵害。在這其中，凈資產(chǎn)收益率與總資產(chǎn)收益率均屬于投資回報率的核心要素。近幾年，企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率與總資產(chǎn)收益率越來越低。由此可見，萬科的資本獲取收益能力大幅縮水。

萬科房地產(chǎn)公司的杜邦分析在研究過程中，筆者發(fā)現(xiàn)財務指標的綜合性分析比單項分析更為準確。究其原因，企業(yè)的財務狀況涉及領域較多，無法通過單項指標體現(xiàn)出來。常用的綜合財務分析法有很多種，本文選取杜邦綜合財務分析法，又稱杜邦體系，它將營運能力、償債能力以及盈利能力等聯(lián)系在一起，能將企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果全面系統(tǒng)地反映出來。杜邦綜合分析的基本思路是以凈資產(chǎn)收益率為分析的起點，將凈資產(chǎn)收益率逐層分解，其分解關系式為：凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率×總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權益乘數(shù)。其中，銷售凈利率和權益乘數(shù)是關系式的核心內(nèi)容，銷售凈利率可以深入分析影響企業(yè)盈利能力的具體原因，權益乘數(shù)可以衡量企業(yè)的財務杠桿利用程度以及企業(yè)資本結構的合理性。在這個關系式下，可以進行進一步的層層分解，將企業(yè)的凈利潤、平均資產(chǎn)總額以及平均股東權益等諸多因素包含其中，以深入分析企業(yè)的經(jīng)營成果。從實際情況來看，權益乘數(shù)、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率、銷售凈利率、總資產(chǎn)凈利率以及凈資產(chǎn)收益率均屬于杜邦分析系統(tǒng)的核心內(nèi)容：凈資產(chǎn)收益率=總資產(chǎn)凈利率*權益乘數(shù)總資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率銷售凈利率=凈利潤/銷售收入總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/資產(chǎn)平均總額凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率*總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權益乘數(shù)權益乘數(shù)=1/（1-資產(chǎn)負債率）杜邦分析體系圖本部分將對萬科企業(yè)進行杜邦綜合分析，以發(fā)現(xiàn)導致萬科企業(yè)凈資產(chǎn)收益率變化的主要原因。在研究過程中，企業(yè)的償債能力、營運能力以及盈利能力均屬于主要研究內(nèi)容。通過這種方式，找出問題所在及問題成因，并以連環(huán)替代法為基礎，對相關領域展開深入探究。5.1凈資產(chǎn)收益率（ROE）因素分解表5-1萬科房地產(chǎn)公司22018-2020年杜邦分析指標表項目2020年2019年2018年凈資產(chǎn)收益率12.18%15.54%16.20%銷售凈利率9.91%10.57%11.35%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.230.230.22權益乘數(shù)5.346.396.49數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易財經(jīng)對企業(yè)來說，凈資產(chǎn)收益率極為重要。究其原因，企業(yè)的權益乘數(shù)、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及銷售凈利率均屬于凈資產(chǎn)收益率的重要組成部分。從上面數(shù)據(jù)可以看出萬科房地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率由2018年16.20%連續(xù)下降至2020年的12.18%，銷售凈利率由2018年最高值11.35%連續(xù)下降至2020年9.91%，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2018年至2020年并無太大變動。由此可見，企業(yè)的總資產(chǎn)使用率較為穩(wěn)定，但盈利能力并不理想。在2018年，企業(yè)的權益乘數(shù)為6.49。在2019年，企業(yè)的權益乘數(shù)為5.34。也就是說，企業(yè)的負債率越來越低，財務風險直線下降。5.1.1銷售凈利率對凈資產(chǎn)收益率的影響如表5-1所示，在2019年，企業(yè)擁有15.54%的凈資產(chǎn)收益率。在研究過程中，筆者選取營銷利潤率為替換對象，并以權益乘數(shù)與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為基礎，完成了凈資產(chǎn)收益率的計算，即：9.91%*0.23*6.39=14.56%。在2020年，企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率與銷售凈利率存在極強的關聯(lián)性，即：14.56%-15.54%=-0.98%相較于2019年，企業(yè)在2020年的銷售利潤降低了0.66%。5.1.2總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對凈資產(chǎn)收益率的影響數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，在2019~2020年之間。企業(yè)擁有0.23的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。由此可見，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率并無太大聯(lián)系。5.1.3權益乘數(shù)對凈資產(chǎn)收益率的影響在研究過程中，筆者選取權益乘數(shù)為替換對象，并以總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與銷售利潤為基礎，完成了凈資產(chǎn)收益率的計算，即：9.91%*0.23*5.34=12.17%在2020年，企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率與權益乘數(shù)存在極強的關聯(lián)性，即：12.17%-0=12.17%相較于2019年，企業(yè)在2020年的權益乘數(shù)降低了1.05。5.1.4凈資產(chǎn)收益率的分析結論在連環(huán)替代法的影響下，凈資產(chǎn)收益率與上述指標之間的關系為：-0.98%+0+12.17%=11.19%由此可見，權益乘數(shù)會對凈資產(chǎn)收益率構成積極影響，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不會影響到凈資產(chǎn)收益率，銷售凈利率會對凈資產(chǎn)收益率構成消極影響。在這其中，權益乘數(shù)是凈資產(chǎn)收益率的主要影響因素。5.2杜邦分析下的指標分解分析5.2.1銷售凈利率銷售凈利率=凈利潤/銷售收入。對企業(yè)來說，銷售收入與凈利潤會對銷售凈利率構成顯著影響。在這其中，所得稅、經(jīng)營成本以及銷售收入均屬于凈利潤的重要組成部分。萬科地產(chǎn)公司在2018-2020年連續(xù)3年中銷售凈利率逐年減少，同時凈利潤也呈逐年減少的趨勢，影響這種這一現(xiàn)象的主要因素是全部成本這一財務指標。在經(jīng)營過程中，財務、管理、銷售以及稅金等方面的成本均屬于經(jīng)營成本。在這種情況下，詳細分析經(jīng)營成本與盈利能力之間的關系，有助于推動企業(yè)發(fā)展，使其更好的應對市場競爭。表5-2萬科地產(chǎn)公司2018-2020年收入成本表單位：萬元指標/年份202020192018營業(yè)收入41,911,16836,789,38829,767,933營業(yè)成本29,654,06923,455,03318,610,422稅金及附加2,723,6913,290,5222,317,606銷售費用1,063,690904,450786,808管理費用1,028,8051,101,8411,034,081財務費用514,510573,594599,857數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易財經(jīng)由本人整理計算表5-3萬科地產(chǎn)2018-2020年收入成本結構百分比分析表指標/年份202020192018營業(yè)收入100%100%100%營業(yè)成本71%64%63%稅金及附加6.5%8.9%7.8%期間費用6.2%7.0%8.1%數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易財經(jīng)由本人整理計算從表5-2可以看出，營業(yè)收入在2018-2020年保持升高趨勢，營業(yè)成本在2018-2020年也同樣保持升高趨勢，而財務費用呈下降趨勢。從表5-3可以看出，其中2018年營業(yè)成本占營業(yè)收入的63%、2019年營業(yè)成本占營業(yè)收入的64%、2020年營業(yè)成本占營業(yè)收入的71%。在2019年，企業(yè)的稅金較少。從發(fā)展趨勢上看，該項指標處于上升狀態(tài)。在2020年，企業(yè)的稅金較多，