《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》教案第三章

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理PAGEPAGE2第三章房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理【考情分析】

■本章最近幾年所占分值不大，一般為6－8分?？荚嚹攴輪雾椷x擇題多項選擇題判斷題計算題合計2021年4題4分1題2分2題2分－7題8分2021年3題3分1題2分1題1分－5題6分2021年3題3分2題4分1題1分－6題8分2021年1題1分2題4分1題1分－4題6分近四年考試各章分值分析

【內(nèi)容框架】

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序概述

第二節(jié)投資時機選擇與決策

第三節(jié)前期工作

第四節(jié)建設階段

第五節(jié)租售階段

第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)程序概述

1.房地產(chǎn)開發(fā)的根本概念

2.房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序

1.房地產(chǎn)開發(fā)的根本概念

[答疑編號5573030101]【正確答案】ABCD

【答案解析】主流的人、財、物三方面，還有管理經(jīng)驗、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系等。參見教材P63。

2.房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序〔四階段八步驟〕四階段八步驟■投資時機選擇與決策分析階段

■前期工作階段

■建設階段

■租售階段■提出投資設想

■細化投資設想

■可行性研究

■獲取土地使用權(quán)

■合同談判與協(xié)議簽署

■工程建設

■竣工交用

■物業(yè)資產(chǎn)管理第二節(jié)投資時機選擇與決策分析

1.投資時機選擇

2.投資決策分析

■此階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的階段

1.投資時機選擇〔三項工作〕

2.投資時機選擇〔三項工作〕

【歸納總結(jié)】房地產(chǎn)投資時機選擇與投資決策分析的主要工作內(nèi)容投資時機選擇投資決策分析■投資設想

■尋找和篩選投資時機

■細化投資設想■市場分析

■工程財務評價

■投資決策第三節(jié)前期工作[答疑編號5573030102]【正確答案】BCDE

【答案解析】A進行工程的財務評價屬于投資時機選擇與決策分析階段。參見教材P66。

1.獲取土地

1.1土地儲藏的概念

1.2土地儲藏方案

1.3土地儲藏范圍

1.4土地儲藏的步驟

1.5土地一級開發(fā)

1.6土地開發(fā)的工程實施模式

1.7土地儲藏開發(fā)本錢

1.8土地儲藏資金的概念

1.9土地儲藏資金的來源渠道

1.10土地儲藏資金使用范圍

1.11開發(fā)商獲取土地的途徑

1.1土地儲藏的概念

【舊的用地模式】

【新的用地模式】

1.2土地儲藏方案

年初與年末土地儲藏規(guī)模

年度前期開發(fā)規(guī)?！彩铡?/p>

年度供給規(guī)?！渤觥?/p>

年度土地儲藏臨時利用方案

1.3土地儲藏范圍

依法收回的國有土地

收購的土地

行使優(yōu)先購置權(quán)取得的土地

已辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地征收批準手續(xù)的[答疑編號5573030103]【正確答案】A

【答案解析】土地儲藏的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購置權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地，一定是國有土地。集體土地不納入土地儲藏。參見教材P67。

1.4土地儲藏的步驟

■收購

■開發(fā)整理〔土地一級開發(fā)〕

■儲藏

■供給

1.5土地一級開發(fā)

是指土地儲藏機構(gòu)對納入儲藏的土地，為使其具備供給條件而進行的前期開發(fā)活動，主要包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等根底設施建設和土地平整、綠化工作，以及為實現(xiàn)土地儲藏、完成前期開發(fā)工作等進行的投融資活動〔開發(fā)+融資〕

1.6土地開發(fā)的工程實施模式模式籌措資金及辦理相關(guān)批準手續(xù)主體具體實施開發(fā)企業(yè)的管理費土地儲藏機構(gòu)負責實施土地儲藏機構(gòu)通過公開招標方式選擇工程實施單位不高于土地儲藏開發(fā)本錢的2%土地儲藏機構(gòu)授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責實施開發(fā)企業(yè)由授權(quán)的開發(fā)企業(yè)完成包括土地儲藏開發(fā)的預計總本錢和利潤，利潤率不高于預計本錢的8%【2021年真題】

土地儲藏機構(gòu)對土地開發(fā)過程中涉及的根底設施建設和綠化、土地平整等土作，通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲藏開發(fā)本錢的2%?！病砙答疑編號5573030104]【正確答案】√

【答案解析】參見教材P68。

【2021年真題】

政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責實施土地一級開發(fā)時，開發(fā)資金應由政府土地儲藏機構(gòu)負責籌措?！病砙答疑編號5573030105]【正確答案】×

【答案解析】授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責實施一級開發(fā)，主體是開發(fā)企業(yè)，所以開發(fā)資金應由開發(fā)企業(yè)籌措。參加教材P68。

1.7土地儲藏開發(fā)本錢〔6項〕

■征收、拆遷補償費及有關(guān)稅費[答疑編號5573030106]【正確答案】D

【答案解析】土地儲藏本錢包括六大項。土地開發(fā)中沒有建房子，不會用建安費用。參見教材P68。[答疑編號5573030107]【正確答案】AB

【答案解析】注意不要與?根本制度與政策?中講到的廉租住房建設資金來源混淆。參見教材P68。

【重點難點易混點】土地儲藏資金來源廉租住房資金來源■財政部門從土地出讓收入和國有土地收益基金中安排的資金

■土地儲藏機構(gòu)舉借的銀行貸款及金融機構(gòu)貸款

■經(jīng)財政部門批準可用于土地儲藏的其他資金

■以上資金所產(chǎn)生的利息收入■財政預算資金

■住房公積金增值收益——提取貸款風險準備金和管理費用之后

■土地出讓凈收益——用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，可適當提高

■廉租住房租金收入——實行收支兩條線管理，專項用于廉租房維護和管理

■中央預算內(nèi)投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助〔支持對中西部困難地區(qū)〕1.11開發(fā)商獲取土地的方式〔四種方式〕

■出讓——一級市場拿地，有償有期限

■劃撥——一級市場拿地，無償無期限

■原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓——劃撥轉(zhuǎn)出讓

■與當前土地使用權(quán)擁有者合作——二級市場拿地

【與根本制度與政策第二章的內(nèi)容：建設用地制度完全一致】

【關(guān)于出讓】

出讓的具體方式有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議〔四種〕。

工業(yè)〔包括倉儲用地，但不包括采礦用地〕商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣、掛牌的方式出讓。

不適合采用招拍掛的，才允許以協(xié)議方式出讓。

【2021年真題】

在我國，縣級及以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓市場。〔〕[答疑編號5573030108]【正確答案】√

【答案解析】參見教材P69。

【關(guān)于劃撥】詳見?房地產(chǎn)根本制度與政策?內(nèi)容

經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設用地目前采用劃撥方式供給。

經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設用地，也逐步開始采用以未來住宅租售價格為標的的公開招標方式。

【劃撥轉(zhuǎn)出讓】

原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，因企業(yè)改制或兼并收購等行為導致產(chǎn)權(quán)變更時，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

存量劃撥土地使用權(quán)，已成為政府土地儲藏中心優(yōu)先收回并納入儲藏的重要對象，開發(fā)商通過劃撥轉(zhuǎn)出讓方式獲取土地使用權(quán)的時機越來越少。

【與當前土地使用權(quán)擁有者合作】二級市場拿地

土地轉(zhuǎn)讓

公司入股

并購

合伙

2.工程核準和開工方案

2.1工程核準

2.2工程核資申請材料

2.3工程申請報告的主要內(nèi)容

2.4工程核準評估的重點

2.1工程核準

內(nèi)涵

是發(fā)改委〔以前稱計委〕對投資工程進行的管理。

不使用政府投資的工程管理分為核準與備案兩種類型〔無審批制〕：

對〈政府核準的投資工程目錄〉以內(nèi)的工程，實行核準制度；

對〈政府核準的投資工程目錄〉以外的工程，實行備案制度。

工程核準的法律效力

未取得核準文件的工程，無法辦理后續(xù)手續(xù)，當然不能開工建設。

2.2工程核準申請材料〔11類〕〔1+4+6〕

甲級資質(zhì)的工程咨詢機構(gòu)編制的工程申請報告一式5份；

規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見；

提供出讓合同或土地證〔招拍掛方式〕，或土地預審意見〔其它方式拿地〕；

環(huán)保部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見；

交通影響評價文件的意見；

資質(zhì)證明；

中外合營工程，提供合作意向書；

節(jié)能審查批準意見或節(jié)能登記表；

區(qū)縣發(fā)改革初審意見；

工程單位身份證明；

工程單位經(jīng)辦人員授權(quán)委托書

其它〔如招標方式〕

【如何記憶——梳理與提煉】1報告6各行政主管部門對工程的意見4工程主體的資料工程申請報告

〔注意必須是甲級資質(zhì)咨詢機構(gòu)出具〕下級發(fā)改委——初審意見

土地部門——土地預審意見

規(guī)劃部門——規(guī)劃意見

環(huán)保部門——環(huán)保意見

交通部門——交通評價意見

節(jié)能管理部門——節(jié)能意見資質(zhì)證明

合作意向〔或有〕

單位身份證明

經(jīng)辦人身份證明2.3工程申請報告的主要內(nèi)容

申報單位及工程概況；

開展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析；

資源開發(fā)及綜合利用分析；

節(jié)能方案分析；

建設用地、征收補償及居民安置分析；

環(huán)境和生態(tài)影響分析；

經(jīng)濟影響分析；

社會影響分析。

2.4工程核準評估的重點〔10點〕

符合國家法律法規(guī)；

符合國家及本地區(qū)國民經(jīng)濟和社會開展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和行業(yè)開展規(guī)劃〔四規(guī)劃〕；

符合國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入標準；

符合當?shù)貐^(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求；

符合土地、水、能源的合理開發(fā)和有效利用要求，有利于促進環(huán)境保護和改善生態(tài)環(huán)境；

符合自然文化遺產(chǎn)、文物保護的有關(guān)政策；

主要產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷，未影響我國經(jīng)濟平安[答疑編號5573030109]【正確答案】ADE

【答案解析】B不包括產(chǎn)品質(zhì)量合格，主是指產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷，未影響國家的經(jīng)濟平安；C不要求工程建設對周邊產(chǎn)生有利影響，只要不產(chǎn)生重大不利影響即可。參見教材P72。

3.確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可〔四個階段四個文件〕

3.1內(nèi)容概括

3.2開發(fā)工程選址、定點審批階段

3.3申請?建設用地規(guī)劃許可證?

3.4設計方案審批階段

3.5申請?建設工程規(guī)劃許可證?階段

3.1內(nèi)容概括

規(guī)劃管理的四方面工作與四個階段〔兩證一書一審查〕

規(guī)劃〔選址〕意見書－選址、定點審批階段

建設用地規(guī)定許可證－用地規(guī)證申領階段

設計方案審批－設計方案審查階段

建設工程規(guī)劃許可證－工程規(guī)證申領階段

招拍掛方式下的差異

選址意見書在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)完成

用地規(guī)劃許可證意義不大了〔條件可作為出讓合同的內(nèi)容〕

3.2開發(fā)工程選址、定點審批階段工程內(nèi)容需提交的文件■發(fā)改委批準、核準或備案文件〔立項〕

■開發(fā)建設單位或其主管部門申請用地的函件

■擬建規(guī)劃設計圖

■開發(fā)工程意向位置的1/2000或1/500地形圖成果獲得規(guī)劃部門下發(fā)的?規(guī)劃意見書〔選址〕?規(guī)劃意見書〔選址〕的內(nèi)容■確定用地范圍與面積

■提出規(guī)劃設計要求〔三方面內(nèi)容〕

·規(guī)劃土地使用要求

·居住建筑的公共效勞設施配套建設指標

·工程與邊界、道路、河道、高壓線等的距離要求3.3申請?建設用地規(guī)劃許可證?工程內(nèi)容需提交的文件■立項批文

■規(guī)劃意見書〔選址〕

■出讓合同

■建設用地釘樁成果通知單

■1/2000或1/500的地形圖

■建設用地申請文件及成交確認書成果獲得規(guī)劃部門核發(fā)的?建設用地規(guī)劃許可證?用地規(guī)證的內(nèi)容■用地性質(zhì)

■位置

■界限工程內(nèi)容規(guī)定■開發(fā)商可自愿申請規(guī)劃部門對設計方案進行審查

■未審查的重大開發(fā)工程在規(guī)劃設計招標備案階段再對中標的設計方案進行專項審查設計方案的內(nèi)容■規(guī)劃設計總平面圖1：500或1：1000

■各層平立剖1：100或1：200

■各項經(jīng)濟技術(shù)指標及無障礙設計說明等規(guī)劃部門對設計審查的主要內(nèi)容■用地范圍是否與規(guī)劃確定一致

■建設工程的性質(zhì)符合要求

■規(guī)劃條件符合要求

■公共配套效勞設施符合要求

■是否安排了必要的水電氣等市政設施成果獲得?設計方案重點加顏色?3.5申請?建設工程規(guī)劃許可證?階段

■需提交的文件

·申請表

·選址意見書

·設計方案審查意見

·批準用地文件

·圖紙

■成果

·獲得?建設工程規(guī)劃許可證?

【作題方法】

如果考辦什么證需要提交什么手續(xù)，辦后面的證，需要提交前面手續(xù)的成果。

4.建設工程招標

4.1招標方式〔兩種方式〕

4.2招標機構(gòu)與模式

4.3招標過程中的決策活動

4.4招標中的日常事務工作

4.5招標工作小組與評標委員會

4.6招標程序

4.7進行招標的條件

4.8招標文件的內(nèi)容

4.9確定招標方式

4.10投標人資格審查

4.11投標文件內(nèi)容

4.12開標

4.13評標

4.13定標

4.1招標方式〔兩種方式〕

【重點難點】公開招標與邀請招標比照公開招標邀請招標適用范圍適用于規(guī)模較大、建設周期較長、技術(shù)復雜的開發(fā)工程建設☆工程性質(zhì)比擬特殊，要求有專門經(jīng)驗的技術(shù)人員和專業(yè)技術(shù)只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設工程

☆公開招標未產(chǎn)生中標單位的建設工程

☆以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標的建設工程優(yōu)點使開發(fā)商有較大的選擇范圍，促使承包商努力提高工程質(zhì)量，縮短工期并降低本錢造價☆節(jié)省招標費用、提高招標工作效率，節(jié)省時間缺點耗時長，招標支出費用較高☆限制了競爭范圍，縮小了開發(fā)商的選擇余地【2021年真題】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標的形式選擇開發(fā)工程的施工單位?！病砙答疑編號5573030201]【正確答案】×

【答案解析】還可以采用邀請招標的方式。參見教材P75。

4.2招標機構(gòu)與模式

4.3招標過程中的決策活動〔四工程內(nèi)容〕

【重點難點】招標標底與招標控制價

■標底

·標底應保密

·一個工程只有一個標底

·招標人可以標底為基準上浮或下調(diào)一定百分比做攔標價

·工程也可以不設標底，進行無標底招標

■招標控制價

·招標控制價相當于招標人的采購預算，不能超過批準的概算

·招標控制價無需保密

·招標人應在招標文件中如實公布控制價

·對招標控制價不得上浮或下調(diào)

4.4招標中的日常事務工作

擬定招標方案，編制和出售招標文件、資格預審文件

審查投標者資格

編制標底

組織投標人勘察現(xiàn)場

組織開標、評標、協(xié)助招標人定標

草擬合同

其它事項

4.5招標工作小組與評標委員會

招標工作小組組成人員〔三類人員〕人員職能決策人員指招標人本身或其授權(quán)的代表專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟方面的專家負責向開發(fā)商或其授權(quán)代表提供咨詢意見，并進行招標的具體事務處理助理人員決策和專業(yè)技術(shù)人員的助手【重點難點】評標委員會

由招標人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟方面的專家組成〔兩類人員〕

成員為5人以上單數(shù)，其中經(jīng)濟、技術(shù)方面的專家不少于成員總數(shù)的三分之二

專家成員應從省級以上有關(guān)部門的專家?guī)熘写_定

4.6根本程序〔七步〕

申請招標的條件〔三有兩已〕

招標人已經(jīng)依法成立〔有主體〕

初步設計及概算應當履行審批手續(xù)的，已批準〔已審批〕

招標范圍、招標方式和招標組織形式等應當履行核準手續(xù)的，已核準〔已核準〕

資金來源已落實〔有錢〕

有招標所需的設計圖紙及技術(shù)資料〔有圖紙〕

編制招標文件〔規(guī)定實質(zhì)性的要求和條件〕

招標公告〔投標邀請書〕

投標人須知

評標方法

合同條款及格式

工程量清單〔或有〕

設計圖紙

技術(shù)標準和要求

投標文件格式

其它

確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函

公開招標〔公告的內(nèi)容〕

招標人的名稱和地址

招標工程的內(nèi)容、規(guī)模、資金來源

招標工程的實施地點和工期

獲取招標文件或者資格預審文件的地點和時間

文件的收費標準

對投標人的資格等級要求

邀請招標

向三個以上具備條件的法人或組織發(fā)出邀請書

投標人資格審查

投標〔投標文件的內(nèi)容〕

投標函及附錄

法定代表人身份證明或授權(quán)委托書

聯(lián)合體協(xié)議書

投標保證金

已標價工程量清單

施工組織設計

工程管理機構(gòu)

擬分包工程情況表

資格審查資料

其它

開標、評標和定標

■開標時間

·在投標文件的截止時間的同一時間公開進行

■招標人不予受理投標文件的情形

·逾期送達或者未送達指定地點

·未按招標文件密封

■開標程序

·評標程序

·初步評審

·詳細評審

·投標文件的澄清與補正

·提交評標結(jié)果

■定標

·在評標后15日內(nèi)確定中標人，并發(fā)出中標通知書

【重點難點】以下情況按廢標處理

蓋章簽字有問題的

未按規(guī)定的格式填寫

內(nèi)容不全或者在一份投標文件中有多個報價，且未聲明哪一個有效的

投標人名稱或組織結(jié)構(gòu)與資格預審時不一致的

未按招標文件要求提交投標保證金的

聯(lián)合體投標未附聯(lián)合體共同投標協(xié)議的

簽訂合同

簽訂合同的時間

招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)簽訂書面合同

提交投標書面報告

招標人在中標通知書發(fā)出之日起15日內(nèi)向有關(guān)行政部門提交招標投標情況書面報告

招標投標書面報告的內(nèi)容

招標范圍

招標方式和發(fā)布招標公告的媒介

招標文件中投標人須知、技術(shù)條款、評標標準和方法、合同主要條款等

評標委員會的組成和評標報告

中標結(jié)果

5.開工申請與審批

5.1施工許可證的含義

5.2申領施工許可證的條件

5.3申請辦理施工許可證的程序

5.1施工許可證的含義

時間－在招標工作結(jié)束后，工程施工前

申領單位－建設單位〔注意不是施工單位〕

核發(fā)單位－工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管理部門

審查內(nèi)容－工程是否符合法定的開工條件

【2006年真題】

房地產(chǎn)開發(fā)工程的施工許可證由〔〕向發(fā)證機關(guān)申請領取。

A.施工單位

B.建設單位

C.監(jiān)理單位

D.設計單位[答疑編號5573030202]【答案】B

【解析】施工許可證的申領主體是建設單位，不是施工單位。參見教材P80。

5.2申領施工許可證的條件〔8個〕

已辦理建筑工程用地批準手續(xù)，獲得了兩證——有地

在規(guī)劃區(qū)內(nèi)的工程，已取得?建設工程規(guī)劃許可證?——有規(guī)劃

拆遷進度符合施工要求——地可以施工

已簽署了施工合同——有施工的人

有滿足施工需要的圖紙及技術(shù)資料〔有+通過審查〕——有圖

有保證工程質(zhì)量和平安的具體措施——有平安保證

應該監(jiān)理的，簽署了監(jiān)理合同——有監(jiān)理的人

建設資金已落實〔落實的標準〕〔是落實而非到位〕——有錢

其它——辦了該辦的手續(xù)，交了該交的錢

【重點難點】

不要求拆遷全部完成，只要求拆遷進度符合施工要求

關(guān)于圖紙和技術(shù)資料，除了有以外，還要求必須通過有關(guān)部門的審核。同時不要求圖紙全部完成，只要求滿足施工需要即可

要求資金已落實，不要求資金全部到位

工期缺乏一年的，到位資金原那么上不少于工程合同價的50%

工期超過一年的，到位資金原那么上不少于工程合同價的30%

5.3申請辦理施工許可證的程序

建設單位領取?申請表?

建設單位在?申請表?上加蓋印鑒，并附加相關(guān)證明文件，向發(fā)證時機提出申請

發(fā)證時機批復

符合條件的，自收到申請之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可證

對于證明文件有問題的，限期要求補正，審批時間自證明文件補正齊全后順延

不符合條件的，自收到申請之日起15日內(nèi)書面通知建設單位并說明理由

在施工過程中，建設單位或施工單位發(fā)生變更的，應當重新申請施工許可證。

6.前期工作的其它環(huán)節(jié)

內(nèi)容

征地、拆遷、安置、補償

三通一平

市政設施的談判與協(xié)議

安排短期和長期信貸

尋找預租〔售〕客戶

進一步分析市場狀況

制定工程開發(fā)過程的監(jiān)控策略

洽談開發(fā)工程保險事宜等

前期工作完成后，開發(fā)商再進行一次財務評價

開發(fā)商必須保持“健康的疑心〞態(tài)度，本著謹慎的原那么〔即不高估收益，不低估本錢〕

【2006年真題】

將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為假設干階段，其中編制建設工程招標文件屬于〔〕的工作。

A.投資時機選擇于決策分析階段

B.前期工作階段

C.建設階段

D.租售階段[答疑編號5573030203]【答案】B

【解析】開工之前均屬于前期階段。前期階段與投資時機研究的界線是獲取土地或工程。參見教材P81。

【2021年真題】對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，以下房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于前期工作的是〔〕。

A.土地儲藏

B.銷售方案的細化

C.建設工程的質(zhì)量控制

D.申領?建設用地規(guī)劃許可證?[答疑編號5573030204]【正確答案】D

【答案解析】A土地儲藏是政府行為，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，前期應是獲取土地。B屬于租售階段；C屬于建設階段的工作內(nèi)容。第四節(jié)建設階段

1.建設階段的內(nèi)容

2.質(zhì)量控制

3.進度控制

4.本錢控制

5.合同管理

6.平安管理

7.竣工驗收

1.建設階段的內(nèi)容〔六項內(nèi)容：三控兩管一驗收〕

質(zhì)量控制

進度控制

本錢控制

合同管理

平安管理

竣工驗收

2.質(zhì)量控制

質(zhì)量控制

包括決策階段、設計階段和施工階段三方面的質(zhì)量控制

施工階段的質(zhì)量控制的主要內(nèi)容〔四方面〕

對原材料的檢驗

對工程采用的配套設備進行檢驗

確立施工中控制質(zhì)量的具體措施

確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度

【2021年真題】

房地產(chǎn)開發(fā)工程，施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括〔〕。

A.對原材料的檢驗

B.對配套設施的檢驗

C.確立質(zhì)量文件檔案制度

D.確立本錢控制檔案制度[答疑編號5573030301]【正確答案】D

【答案解析】此題可用排除法。ABC全是與質(zhì)量有關(guān)的，而只有D是與本錢〔投資〕有關(guān)的，不屬于同一類。參見教材P82－83。

3.進度控制

3.1進度控制的主要內(nèi)容〔5項內(nèi)容〕

3.2工程進度方案的編制

3.3進度管理及方案調(diào)整

3.4進度控制中應關(guān)注的因素

3.1進度控制的主要內(nèi)容〔5項內(nèi)容〕

對工程建設總周期的論證與分析

編制工程建設工程進度方案

編制其他配套進度方案

監(jiān)督工程施工進度方案的執(zhí)行

施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析

3.2工程進度方案的編制

首先將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項工程或工序

統(tǒng)計計算每項工程內(nèi)容的工作量

計算每個單項工程工作量所需時間〔按正常水平和工效計算〕

按正常施工的各個單項工程內(nèi)容邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后次序

3.3進度管理及方案調(diào)整〔兩種方法〕

水平進度方案〔橫道圖法〕

網(wǎng)絡方案〔網(wǎng)絡圖法〕

【重點難點】橫道圖與網(wǎng)絡圖的優(yōu)缺點優(yōu)點缺點橫道圖制作簡便，明了易懂從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和制約關(guān)系網(wǎng)絡圖優(yōu)點－可確切說明各項工作的相互聯(lián)系和制約關(guān)系，可以計算出各項工作的最早和最晚開始時間，找出關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路〔關(guān)鍵線路是指在該工程中直接影響總工期的那一局部連貫工作〕計算難【2021年真題】

網(wǎng)絡圖法在建設工程管理中常常作為〔〕的方法。

A.質(zhì)量控制

B.本錢控制

C.進度控制

D.合同管理[答疑編號5573030302]【正確答案】C

【答案解析】進度控制的方法主要有兩種，一是橫道圖，二是網(wǎng)絡圖。參見教材P84。

【2021年真題】橫道圖法用于工程建設階段的〔〕。

A.質(zhì)量控制

B.進度控制

C.本錢控制

D.合同管理[答疑編號5573030303]【答案】B

【解析】橫道圖和網(wǎng)絡圖是進行進度控制的兩大方法。參見教材P84。

3.4其他配套進度方案

材料供給方案

設備周轉(zhuǎn)方案

臨時工程方案

3.5進度控制中應關(guān)注的因素

材料、設備的供給情況

設計變更

勞動力的安排情況

氣象條件

4.本錢控制

編制本錢方案，確定本錢控制的目標

審查施工組織設計和施工方案

控制工程款的動態(tài)結(jié)算

控制工程變更

【重點難點】確定本錢控制的目標〔五個方面〕

材料設備本錢方案

施工機械費用方案

人工費本錢方案

臨時工本錢方案

管理費本錢方案

【重點難點】

控制工程款的動態(tài)結(jié)算〔四種結(jié)算方式〕

按月結(jié)算

竣工后一次結(jié)算

分段結(jié)算

其它雙方約定的結(jié)算方式

在工程款結(jié)算方式中

對開發(fā)商來說，工程款的支付越向后拖越有利

對承包商來說，希望越早支付越好

本錢控制中

本錢可以分為主要費用與次要費用，變動費用與固定費用

本錢控制的主要對象是主要費用中的變動費用

5.合同管理

5.1合同管理的作用

5.2房地產(chǎn)開發(fā)工程的主要合同關(guān)系

5.3合同管理主要工作內(nèi)容

5.1合同管理的作用

確定了工期、質(zhì)量、價格等主要目標，是各方進行經(jīng)濟活動的依據(jù)

規(guī)定了各方的責、權(quán)、利，是調(diào)節(jié)合同各方關(guān)系的主要手段

合同是法律文件，按合同辦事是雙方的最高行為準那么

合同體系決定了工程的管理機制

是合同雙方解決爭執(zhí)的依據(jù)

5.2房地產(chǎn)開發(fā)工程的主要合同關(guān)系

【2005年真題】

開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括〔〕等。

A.保險合同

B.分包合同

C.銷售合同

D.勘察設計合同

E.加工合同[答疑編號5573030304]【答案】CD

【解析】ABE主要是承包商的合同關(guān)系。參見教材P89。

5.3合同管理主要工作內(nèi)容

合同總體籌劃階段－確定影響工程的根本性、方向性的重大問題

投標招標階段－通過合同審查，明確合同簽訂前應注意的問題

合同分析－通過合同分析與解釋，使每個參與者都明確自己的角色

合同實施控制－建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理

6.平安管理

■各階段的平安要求

·規(guī)劃設計階段－要求工程設計符合國家制定的建筑平安規(guī)程和技術(shù)標準

·施工階段－要求承包商在編制施工組織設計時，應根據(jù)建筑工程的特點制定相應的平安技術(shù)措施

·對專業(yè)性較強的工程－應當編制專項平安施工組織設計

■主要的平安措施

·承包商在施工現(xiàn)場采取維護平安、防范危險、預防火災等措施

·有條件的，應對施工現(xiàn)場實行封閉管理

·對毗鄰建筑物等造成損害的，施工企業(yè)應當采取平安防護措施

■開發(fā)商應辦理申請批準手續(xù)的情況

·需臨時占用規(guī)劃批準范圍以外場地

·可能損壞道路、管線、電力、郵電通信等公共設施的

·需要臨時停水、停電、中斷道路交通

·需要進行爆破作業(yè)

■相關(guān)規(guī)定

·施工現(xiàn)場的平安由建筑施工企業(yè)負責

·實行施工總承包的，由總承包單位負責，分包單位應向總承包單位負責，服從總承包單位對施工現(xiàn)場的平安生產(chǎn)管理

·開發(fā)商或開發(fā)商委托的監(jiān)理，應監(jiān)督承包商建立平安教育培訓制度

·開發(fā)商與承包商還應雙方約定承當支付保險費的義務

【2007年真題】

實行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項日。施工現(xiàn)場的平安應由〔〕負責。

A.開發(fā)商

B.監(jiān)理單位

C.分包單位

D.總承包單位[答疑編號5573030305]【答案】D

【解析】實行施工總承包的，由總承包單位負責，分包單位應向總承包單位負責，服從總承包單位對施工現(xiàn)場的平安生產(chǎn)管理。參見教材P90。

7.竣工驗收

7.1竣工驗收的要求

7.2竣工驗收的依據(jù)

7.3竣工驗收的工作程序

7.4竣工結(jié)算

7.5編制竣工檔案

7.1竣工驗收的要求

由承包商向開發(fā)商提供完整竣工資料及竣工驗收報告，并提出竣工驗收申請

開發(fā)商進行初步檢查，由監(jiān)理工程師列出需要修補的質(zhì)量缺陷清單，由承包商落實修復

開發(fā)商組織有關(guān)單位進行正式驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。承包商按要求修改，并承當由自身原因造成修改的費用

【2021年真題】

在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對工程進行初步檢查。檢查后由〔〕列出質(zhì)量缺陷清單。

A.開發(fā)商

B.承包商

C.監(jiān)理工程師

D.使用單位[答疑編號5573030306]【答案】C

【解析】此題可憑一般的建筑知識解答。參見教材P91。

7.2竣工驗收的依據(jù)

經(jīng)過審批的工程建議書

年度開工方案

施工圖紙和說明文件

施工過程中的設計變更文件

現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗收標準、質(zhì)量檢驗評定標準

合同中有關(guān)竣工驗收條款

7.3竣工驗收的工作程序〔三階段〕

單項工程竣工驗收

由開發(fā)商組織承包商、設計單位、客戶〔使用方〕、質(zhì)量監(jiān)督部門正式驗收，開具竣工證書

綜合驗收

驗收準備工作：以開發(fā)商為主，組織設計、承包、客戶、質(zhì)監(jiān)部門初驗

正式驗收：由政府主管部門參與正式驗收，簽發(fā)驗收報告

關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是進行規(guī)劃驗收

竣工驗收備案

開發(fā)商應當自工程竣工合格之日起15日內(nèi)，報建設行政主管部門或其它部門備案

【備案的資料】

工程竣工驗收備案表

工程竣工驗收報告

各部門出具的認可或準許使用文件

施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書

兩書等其它文件－住宅質(zhì)量保證書+住宅使用說明書

7.4竣工結(jié)算

承包商向開發(fā)商遞交竣工結(jié)算報告及資料

開發(fā)商在1個月內(nèi)予以核實，給予確認或提出修改意見

開發(fā)商確認報告的，應通知經(jīng)辦銀行支付工程結(jié)算價款

承包商在收到竣工結(jié)算價款后半個月內(nèi)交付工程

【2005年真題】

承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應在〔〕內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。

A.半個月

B.一個月

C.一個半月

D.二個月[答疑編號5573030307]【答案】A

【解析】承包商在收到竣工結(jié)算價款后半個月內(nèi)交付工程。參見教材P93。

7.5編制竣工檔案〔之后移交房屋產(chǎn)權(quán)所有者和城建檔案館〕

技術(shù)資料

前期工作資料

土建資料

安裝方面資料

竣工圖

按施工圖無任何變動的，直接在施工圖上加蓋竣工圖標志后作為竣工圖

結(jié)構(gòu)形式改變、平面改變等重大改變，應重新繪制竣工圖

隱蔽工程要繪制竣工圖

竣工圖應與實際情況相符，不得任意涂改

【2021年真題】房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工后，按規(guī)定應移交給城市檔案館的竣工檔案應包括〔〕。

A.工程質(zhì)量保修書

B.可行性研究報告

C.竣工圖

D.住宅使用說明書

E.竣工驗收備案表[答疑編號5573030308]【答案】BCE

【解析】B屬于前期資料，C竣工圖是單獨的一類；E屬于驗收資料，也屬于技術(shù)資料。AD是竣工驗收備案的資料，不是向城市檔案館移交的資料。參見教材P92-93。第五節(jié)租售階段

1.選擇物業(yè)租賃形式

2.制定租售方案

3.制定宣傳與廣告策略

1.選擇物業(yè)租賃形式

1.1租售過程的三階段

1.2租售的方式

1.3開發(fā)商自行租售

1.4委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)租售

1.5房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的代理形式

1.6選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應注意的問題

1.1租售過程的三階段

1.2租售的方式

1.3【重點難點】何時開發(fā)商自行租售

①大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，有自己專門市場營銷隊伍和銷售網(wǎng)絡。〔有實力〕

②在房地產(chǎn)市場高漲、市場供給短缺時銷售容易。〔好賣〕

③當開發(fā)商開發(fā)的工程已有較明確固定的銷售對象時。〔客戶明確固定〕

1.4委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)租售

■房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的概念

·從事購置或銷售房地產(chǎn)或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ?，但不取得房地產(chǎn)所有權(quán)的商業(yè)單位，其主要職能在于促成房地產(chǎn)交易，借此賺取傭金作為報酬。〔0.5%－3%〕

■經(jīng)紀機構(gòu)的優(yōu)勢所在

·經(jīng)紀機構(gòu)熟悉市場情況，具備豐富的租售知識和專業(yè)人員；

·有擅長的領域，對市場的供求關(guān)系非常熟悉，或就某類物業(yè)的銷售有專門的知識和經(jīng)驗。

■作用

·通過市場調(diào)查，協(xié)助開發(fā)商進行準確的市場定位；

·通過廣告等宣傳活動，對潛在消費者進行有效引導；

·從前期籌劃到工程租售整個過程，協(xié)助開發(fā)商實現(xiàn)收益目標；

·幫助置業(yè)人士選擇適宜物業(yè)并辦理手續(xù)；

·幫助買賣雙方進行有關(guān)的融資安排；

·提高市場運行效率。

1.5房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的代理形式〔三種分類方式〕

【重點難點】聯(lián)合代理與獨家代理

【重點難點】買方代理\賣方代理\雙重代理

【重點難點】首席代理〔總代理〕和分代理

【重點難點】

①如果是單方代理，經(jīng)紀機構(gòu)只能從買方或賣方一方收取傭金；

②如果是雙重代理，經(jīng)紀機構(gòu)可以向雙方收取傭金，但傭金總額不能高于前兩種；

③雙重代理必須將自己的身份向各方聲明；

④總代理分代的傭金按經(jīng)紀機構(gòu)所承當?shù)呢熑未笮矸峙洹?/p>

1.6選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應注意的問題

①盡早確定代理機構(gòu)，并且要求早期介入；

②充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其經(jīng)紀人員的業(yè)務素質(zhì)；

③了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可投入市場營銷工作的資源；

④考察房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)過往的業(yè)績〔代理成功率+工程平均銷售周期〕；

⑤針對物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)；

⑥認真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同。

【2021年真題】

開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)時，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理第一個工程的平均銷售周期?！病砙答疑編號5573030401]【正確答案】錯

【答案解析】考察的是其代理工程的平均銷售周期，不是第一個工程的銷售周期。參見教材P97。

【2007年真題】以下關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的表述中，正確的有〔〕。

A.房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人這種特殊的制度安排來降低信息本錢

B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行物業(yè)租售

C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理

D.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，提供效勞并獲取收益

E.無論采用哪種代理形式，都應在工程前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及早介入[答疑編號5573030402]【正確答案】ADE

【答案解析】B大型房地產(chǎn)機構(gòu)一般有自己的營銷團隊和渠道，所以一般采用自行租售。依委托代理方的不同，可分為買方代理、賣方代理和雙重代理。

【2021年真題】

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有〔〕。

A.大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)工程必須選擇聯(lián)合代理方式

B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以向買賣雙方收取傭金

C.總代理可以委托分代理

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好在工程前期就確定好代理方式[答疑編號5573030403]【正確答案】BCE

【答案解析】參見教材P96-97。

2.制定租賃方案

出租還是出售

租售進度

租售價格

【重點難點】開發(fā)商定價方法〔三大類七小類〕

【重點難點】第一類：本錢導向定價法－