房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題2015年-真題-無(wú)答案

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題2015年(總分100,考試時(shí)間90分鐘)一、單項(xiàng)選擇題1.房地產(chǎn)投資易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的主要原因，是房地產(chǎn)具有______。A.異質(zhì)性 B.用途廣泛性C.類型多樣性 D.弱流動(dòng)性2.房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低收益率的主要原因，是房地產(chǎn)投資______。A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 B.易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持C.具有保值增值性 D.可提高投資者的資信等級(jí)3.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，不能通過投資組合來(lái)分散、抵消的是______。A.持有期風(fēng)險(xiǎn) B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)C.周期風(fēng)險(xiǎn) D.機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)4.為把兩個(gè)投資項(xiàng)目的組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低，各投資項(xiàng)目間應(yīng)有一個(gè)______。A.負(fù)協(xié)方差 B.正協(xié)方差C.正敏感度 D.負(fù)敏感度5.對(duì)某一房地產(chǎn)市場(chǎng)中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的______。A.總量結(jié)構(gòu)分析 B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析C.區(qū)域結(jié)構(gòu)分析 D.投資結(jié)構(gòu)分析6.某市2013年辦公樓施工面積為300萬(wàn)m2，竣工面積為120萬(wàn)m2，2014年辦公樓新開工面積為500萬(wàn)m2，竣工面積為280萬(wàn)m2。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為______年。A.1.70 B.1.79C.2.43 D.2.867.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的是______。A.空置率 B.竣工房屋價(jià)值C.房屋施工面積 D.吸納率8.在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入自然周期的第四階段時(shí)，租金增長(zhǎng)率______。A.基本不變 B.開始下滑C.緩慢上升 D.快速上升9.采用工程量清單方式招標(biāo)的，不需在招標(biāo)文件中公布的內(nèi)容是______。A.工程量清單 B.招標(biāo)標(biāo)底C.招標(biāo)控制價(jià) D.評(píng)標(biāo)辦法10.下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許可證書或文件中，明確用地性質(zhì)、位置和界限的是______。A.建筑工程施工許可證 B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 D.商品房買賣合同11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“性價(jià)比”為導(dǎo)向，確定商品住房銷售價(jià)格的定價(jià)方法是______。A.成本加成定價(jià)法 B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 D.挑戰(zhàn)定價(jià)法12.除技術(shù)資料外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工檔案資料還包括項(xiàng)目的______。A.財(cái)務(wù)決算報(bào)告 B.施工人員變動(dòng)情況C.竣工圖 D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)文件13.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是______。A.整群抽樣 B.分層隨機(jī)抽樣C.簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣 D.定額抽樣14.下列各組特定的市場(chǎng)定義層次中，市場(chǎng)規(guī)模由大至小的是______。A.潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)B.有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)C.潛在市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)D.潛在市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)15.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，不屬于時(shí)間序列分析法的是______。A.市場(chǎng)因子推演法 B.加權(quán)移動(dòng)平均法C.簡(jiǎn)單平均法 D.指法平滑法16.區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析側(cè)重于地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析以及______等內(nèi)容。A.項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 B.敏感性分析C.專業(yè)市場(chǎng)分析 D.市場(chǎng)趨勢(shì)分析17.下列房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式中，現(xiàn)金流出不包括“運(yùn)營(yíng)成本”的是______。A.購(gòu)買—更新改造—出售 B.購(gòu)買—持有出租—出售C.開發(fā)—持有出租—出售 D.購(gòu)買—更新改造—出租—出售18.某筆總額10萬(wàn)元，按季付息的貸款，每季支付利息為1400元，則該筆貸款的年實(shí)際貸款利率為______。A.1.40% B.5.60%C.5.72% D.6.09%19.一寫字樓單元的租賃期為18.8年，年租金為5萬(wàn)元，租金按當(dāng)年實(shí)際租用時(shí)間在年初一次性收取。若年折現(xiàn)率為6%，則該寫字樓單元租賃期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值為______萬(wàn)元。A.53.80 B.55.47C.55.54 D.58.7920.張某以6000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了一套面積為114m2的住宅，銀行為張某提供了貸款價(jià)值比率為60%、15年期、年利率為7.8%、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款。若張某在第11年的第一個(gè)月末一次性償還剩余全部貸款，則償還額應(yīng)為______萬(wàn)元。A.18.94 B.19.20C.19.33 D.22.8721.某商鋪2014年的潛在毛租金收入為66萬(wàn)元，空置和收租損失、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用分別為潛在毛租金收入的10%、30%。所得稅稅率為25%，則2014年該商鋪的凈經(jīng)營(yíng)收入為______萬(wàn)元。A.29.70 B.34.65C.39.60 D.59.4022.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要求的目標(biāo)收益率為10%，當(dāng)通貨膨脹率為3%時(shí)，為消除通貨膨脹因素對(duì)投資分析結(jié)果的影響，分析中采用的名義目標(biāo)收益率應(yīng)為______。A.6.8% B.10.0%C.13.0% D.13.3%23.對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所選取的基準(zhǔn)收益率一般為投資者所要求的______。A.最高投資收益率 B.平均投資收益率C.最低投資報(bào)酬率 D.平均成本利潤(rùn)率24.某投資者于2013年1月以1000萬(wàn)元購(gòu)買一寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買資金中的500萬(wàn)元為年利率7%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬(wàn)元，且市場(chǎng)價(jià)值增加5萬(wàn)元，在考慮增值收益的情況下，2014年該項(xiàng)投資的投資回報(bào)率為______。A.10.37% B.12.00%C.20.24% D.20.74%25.某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆數(shù)額50萬(wàn)元、期限20年、年利率6%的個(gè)人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其最后一個(gè)月的還款金額為______元。A.2093.75 B.2208.33C.3582.16 D.4583.3326.某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目土地取得費(fèi)用為13000萬(wàn)元，規(guī)劃建筑面積為50000m2，除土地取得費(fèi)用外的其他成本費(fèi)用為3500元/m2，項(xiàng)目銷售均價(jià)為8500元/m2，營(yíng)業(yè)稅及附加為銷售收入的5.5%，則項(xiàng)目能夠回收全部成本費(fèi)用的最低銷售量為______萬(wàn)m2。A.2.60 B.2.87C.3.59 D.3.8027.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在市場(chǎng)前景好、一般、差時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為4000萬(wàn)元、1200萬(wàn)元、-800萬(wàn)元。出現(xiàn)市場(chǎng)前景好、一般、差的概率分別為15%、60%、25%，則該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的期望值為______萬(wàn)元。A.1120.00 B.1466.67C.1520.00 D.2000.0028.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分期開發(fā)，預(yù)計(jì)首期開發(fā)難以產(chǎn)生理想收益，但項(xiàng)目后期投資收益增加的可能性較大，從實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)看，該項(xiàng)目可能產(chǎn)生______。A.等待投資型期權(quán) B.放棄型期權(quán)C.成長(zhǎng)型期權(quán) D.柔性期權(quán)29.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金計(jì)劃分析中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能用于支付______。A.土地出讓金 B.建安工程費(fèi)C.管理費(fèi)用 D.其他工程費(fèi)30.關(guān)于項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是______。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表應(yīng)以全部投資為基礎(chǔ)進(jìn)行編制B.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流出中不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用C.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表能為投資方案間進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)D.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)包括折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)31.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃中包括預(yù)售收入時(shí)，資金籌措計(jì)劃要與項(xiàng)目的______配合考慮。A.質(zhì)量控制目標(biāo) B.銷售收入計(jì)劃C.工程建設(shè)招標(biāo)計(jì)劃 D.客戶定位32.關(guān)于債務(wù)融資的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是______。A.債務(wù)融資需要還本付息 B.債務(wù)融資所得資金屬于資本金C.債務(wù)融資支付的利息可在稅前扣除 D.租賃融資屬于債務(wù)融資33.對(duì)借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)而產(chǎn)生的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)屬于______。A.法律風(fēng)險(xiǎn) B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) D.管理風(fēng)險(xiǎn)34.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金的主要收入來(lái)源于其擁有物業(yè)的______。A.增值收入 B.銷售收入C.自營(yíng)收入 D.租金收入35.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于______。A.物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本 B.同類型物業(yè)市場(chǎng)供求關(guān)系C.物業(yè)出租稅費(fèi)水平 D.業(yè)主希望的投資回報(bào)率二、多項(xiàng)選擇題1.房地產(chǎn)投資區(qū)別于其他類型投資的重要特性包括______。A.需要適時(shí)的更新改造投資B.易受政策影響C.依賴專業(yè)管理D.適于短期投資E.變現(xiàn)性差2.關(guān)于房屋存量的說(shuō)法，正確的有______。A.存量屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求指標(biāo)B.存最單位可以是建筑面積或套數(shù)C.存量可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)D.報(bào)告期存量等于上期存量加報(bào)告期竣工量E.存量是指報(bào)告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量3.房地產(chǎn)市場(chǎng)存在周期循環(huán)的主要原因包括______。A.土地資源的不可再生性B.供需因素的影響C.市場(chǎng)信息不充分D.政策因素的影響E.制度因素的影響4.下列房地產(chǎn)指標(biāo)中，能衡量房地產(chǎn)泡沫程度的有______。A.交易量增長(zhǎng)率B.吸納周期C.實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比D.房?jī)r(jià)收入比E.房?jī)r(jià)租金比5.關(guān)于政府投資的保障性安居工程項(xiàng)目招標(biāo)的說(shuō)法，正確的有______。A.必須采用公開方式招標(biāo)B.必須采用工程量清單方式招標(biāo)C.必須根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)編制標(biāo)底D.必須向投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書E.應(yīng)實(shí)行建設(shè)工程總承包6.在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料常用的方法有______。A.文案法B.觀察法C.訪問法D.問卷法E.實(shí)驗(yàn)法7.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位策略主要有______。A.產(chǎn)品差別化策略B.服務(wù)差別化策略C.人員差別化策略D.形象差異化策略E.銷售差異化策略8.關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法，從投資的角度來(lái)看，正確的有______。A.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的補(bǔ)償C.資金的時(shí)間價(jià)值是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素可能帶來(lái)?yè)p失的補(bǔ)償D.資金的時(shí)間價(jià)值與投資利潤(rùn)率相關(guān)E.資金的時(shí)間價(jià)值與通貨膨脹率相關(guān)9.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)的有______。A.借款償還期B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C.償債備付率D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E.動(dòng)態(tài)投資回收期10.關(guān)于FIRR(財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率)的說(shuō)法，正確的有______。A.FIRR是評(píng)估項(xiàng)目清償能力的基本指標(biāo)B.FIRR可以通過內(nèi)插法求得C.FIRR表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率D.FIRR大于或等于貸款利率時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的E.FIRR是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率11.風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法有______。A.決策樹法B.最大可能法C.期望值法D.最小最大后悔值法E.蒙特卡洛模擬法12.房地產(chǎn)投資具有不可逆性的主要原因有______。A.房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)信息反應(yīng)靈敏B.延期投資可能保持了未來(lái)獲利的機(jī)會(huì)C.房地產(chǎn)交易稅費(fèi)較高，在客觀上阻礙了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)D.房地產(chǎn)投資有機(jī)會(huì)避免不利條件所造成的損失E.房地產(chǎn)位置固定，投資形成的資產(chǎn)容易成為“沉淀”資本13.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中的投資環(huán)境研究主要包括______等內(nèi)容。A.當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)情況B.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況C.土地使用制度D.項(xiàng)目用地狀況E.當(dāng)?shù)氐慕鹑诤投愂照?4.股票市場(chǎng)的融資方式有______。A.首次公開募股B.配股C.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券D.發(fā)行認(rèn)股權(quán)證E.增發(fā)股票15.決定寫字樓基礎(chǔ)租金水平的因素包括______。A.抵押貸款還本付息B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.物業(yè)管理費(fèi)D.目標(biāo)投資收益率E.空置損失三、判斷題1.只要預(yù)期的收益現(xiàn)金流和未來(lái)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平不發(fā)生變化，房地產(chǎn)投資就不會(huì)面臨資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。A.正確B.錯(cuò)誤2.投資者為獲得房地產(chǎn)投資收益必須直接擁有房地產(chǎn)。A.正確B.錯(cuò)誤3.房地產(chǎn)市場(chǎng)因存在“市場(chǎng)失靈”現(xiàn)象，政府有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適度干預(yù)。A.正確B.錯(cuò)誤4.土地儲(chǔ)備資金的利息收入不能作為土地儲(chǔ)備資金的來(lái)源。A.正確B.錯(cuò)誤5.對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行的“兩居室商品住宅每套價(jià)格下降15萬(wàn)元會(huì)增加多少購(gòu)房者”所做的市場(chǎng)調(diào)查屬于因果性調(diào)查。A.正確B.錯(cuò)誤6.有效市場(chǎng)是指對(duì)某種特定商品有購(gòu)買興趣和購(gòu)買能力，但缺乏購(gòu)買途徑的消費(fèi)者的集合。A.正確B.錯(cuò)誤7.連續(xù)復(fù)利計(jì)息情況下本利和的計(jì)算公式是Fn=P(1+i)n。A.正確B.錯(cuò)誤8.在資金等效值計(jì)算過程中，終值是指資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)發(fā)生的實(shí)際金額。A.正確B.錯(cuò)誤9.根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，采用分期收款方式銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)成本通常按當(dāng)期銷售面積占全部銷售面積的比例計(jì)算。A.正確B.錯(cuò)誤10.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的年成本利潤(rùn)率等于成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)的年數(shù)。A.正確B.錯(cuò)誤11.在線性盈虧平衡分析中，房屋最低銷售價(jià)格是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能達(dá)到預(yù)定可接受最低盈利水平時(shí)的房屋售價(jià)。A.正確B.錯(cuò)誤12.通過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本報(bào)表可以對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力及資金平衡能力進(jìn)行分析。A.正確B.錯(cuò)誤13.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的目的是找出對(duì)投資項(xiàng)目影響最大的敏感性因素。A.正確B.錯(cuò)誤14.以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)必須是有償獲得，并領(lǐng)有國(guó)有土地使用權(quán)證。A.正確B.錯(cuò)誤15.在零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣主要取決于物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)程度。A.正確B.錯(cuò)誤四、計(jì)算題1.某市擬拍賣一宗面積為13.33萬(wàn)m2、容積率為2.56的商品住宅用地，土地交易契稅稅率為4%，項(xiàng)目要求配置3萬(wàn)m2的公共租賃住房，政府以6000元/m2的價(jià)格回購(gòu)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲參與該項(xiàng)目的競(jìng)買，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研和測(cè)算，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的建造費(fèi)用為3800元/m2，期間費(fèi)用為5500萬(wàn)元，商品住房的銷售均價(jià)為8500元/m2，營(yíng)業(yè)稅及附加為銷售收入的5.5%(配建的公共租賃住房免征營(yíng)業(yè)稅及附加)，如果該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目要求的稅前最低利潤(rùn)為8000萬(wàn)元，請(qǐng)計(jì)算該企業(yè)能接受的最高樓面地價(jià)水平。2.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2012年初以15000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了一面積為8000m2的綜合用地。該項(xiàng)目擬建商場(chǎng)建筑面積15000m2，寫字樓建筑面積60000m2，并于2012年初開始建設(shè)。建造期為3年，建造成本為4500元/m2。各年投入進(jìn)度分別為20%、50%、30%。裝修費(fèi)用為1400元/m2，于2014年投入。該企業(yè)擬將寫字樓全部出售，于建造期第2年開始銷售，各年銷售進(jìn)度分別為25%、45%、25%、5%，銷售均價(jià)9000元/m2。銷售稅費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅及附加、銷售費(fèi)用)為同期銷售收入的12%。商場(chǎng)建成即出租，租金收入為4500萬(wàn)元/年，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為年租金收入的40%，出租15年后將商場(chǎng)全部轉(zhuǎn)售，預(yù)計(jì)凈轉(zhuǎn)售收益為20000萬(wàn)元。該企業(yè)計(jì)劃于建造期的第2年初貸款3500萬(wàn)元用于項(xiàng)目支出，貸款期為2年，按年付息到期一次還本，年利率為8%。假設(shè)土地費(fèi)用、建造成本、裝修費(fèi)用、銷售收入、租金收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和銷售稅費(fèi)發(fā)生在年初，凈轉(zhuǎn)售收益發(fā)生在年末，項(xiàng)目的資本金收益率為14%。請(qǐng)完成下列資本金現(xiàn)金流量表，并求取項(xiàng)目資本金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。資本金現(xiàn)金流量表(單位：萬(wàn)元) 年末 0 1 2 3 4 5～17 18 現(xiàn)金流入 銷售收入 租金收入