房屋租賃合同違約方解除權(quán)法律適用問題研究

房屋租賃合同中違約方解除權(quán)的歷史沿革違約方解除權(quán)制度一直在學(xué)術(shù)界頗具爭議。從原先《合同法》第110條到如今《民法典》580條均沒有明確支持違約方擁有解除權(quán)。2006年“新宇案”打破了傳統(tǒng)合同法認為的：僅有守約方享有解除權(quán)這一觀點。該案件被最高人民法院所刊登，公報案例的觀點與現(xiàn)行立法存在沖突，司法實踐中對于違約方是否享有解除權(quán)也出現(xiàn)了多類不同的判決。（一）問題的提出合同解除制度是《民法典》的基本制度。《最高人民法院公報》在2006年公布了“新宇公司訴馮玉梅商鋪買賣合同糾紛案”《中華人民共和國最高人民法院公報》2006年第6期，第37-42頁。。該案打破了傳統(tǒng)的合同法認為合同解除權(quán)只能由守約方提出這一觀點，法院判決支持了違約方提起的解除合同的請求，這一判決在學(xué)界和實務(wù)界均引起不小的爭議。隨后在司法實踐中出現(xiàn)類案不同判的尷尬境界《中華人民共和國最高人民法院公報》2006年第6期，第37-42頁?！睹穹ǖ洹?80條第二款中規(guī)定了當事人合同解除權(quán)，但該條文并未詳細解釋當事人是否包含“違約方”，假設(shè)包含違約方具體行使條件和后續(xù)賠償標準也并未提及。合同僵局大都存在于長期繼續(xù)性的合同，房屋租賃合同符合這一特定，尤其是“商鋪租賃”。房屋租賃糾紛中大都涉及解除權(quán)問題，本文主要討論在房屋租賃合同中承租人因自身原因造成繼續(xù)租賃無效益的情況下，是否可以行使解除權(quán)，如何作為違約方行使解除權(quán)以及行使解除權(quán)的條件和程序。（二）房屋租賃合同中違約方解除權(quán)的實踐突破：新宇案本案被告是馮玉梅。江蘇省南京新宇房產(chǎn)開發(fā)有限公司是原告。本案案情簡介如下：新宇公司開發(fā)了時代廣場這一商業(yè)區(qū)，將該商業(yè)區(qū)劃分為獨立的商鋪對外進行出售，馮玉梅購買了其中一間店鋪，馮玉梅付清房款，新宇公司與馮玉梅于1998年10月22日完成交付房屋。但由于經(jīng)濟市場的變化，1999年6月18日，江蘇嘉和百貨有限公司位于時代廣場的商鋪因業(yè)務(wù)經(jīng)營不善而面臨困境，最終導(dǎo)致關(guān)門停業(yè)。這一事件引發(fā)了一系列哄搶行為，使得該商業(yè)區(qū)的各小業(yè)主也不得不停止經(jīng)營，商鋪紛紛關(guān)門。時隔不久，購物中心在時代廣場再次開業(yè)，具體時間為當年12月。然而，由于經(jīng)營成本居高不下，各小業(yè)主對物業(yè)管理的不滿情緒日益高漲，導(dǎo)致他們拒絕繳納物業(yè)管理費。隨著問題的積累，購物中心最終在2002年1月被迫停業(yè)。此時新宇公司決定轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路：轉(zhuǎn)變?yōu)楦邫n休閑娛樂等綜合性項目，由零售經(jīng)營轉(zhuǎn)變?yōu)榻y(tǒng)一經(jīng)營，并向大部分業(yè)主提出協(xié)議回購商鋪的請求。大部分業(yè)主都同意新宇公司的做法，但是被告馮玉梅堅決不同意。該行為造成時代廣場無法竣工。新宇公司認為時代廣場的情況構(gòu)成情形變更，新宇公司在此向法院提出請求，希望解除與馮玉梅之間簽訂的商鋪買賣合同。作為解決方案，新宇公司表示愿意退還馮玉梅的購房款項，并提供適當?shù)慕?jīng)濟補償作為補償措施。新宇公司希望法院能就此做出相應(yīng)的裁決。新宇公司還提供了一系列證據(jù)證明解除房屋這一訴訟請求的合理性以及合法性。被告馮玉梅辯稱該商鋪買賣租賃合同合法有效，并且履行完畢。并不存在法定或者約定解除合同的事由，時代廣場經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)變并不是解除合同的合法理由，并且該情形不符合情勢變更的制度。被告請求駁回原告的訴訟請求。（三）新宇案裁判結(jié)果南京市玄武區(qū)法院審理認為：馮玉梅享有的22、50平方米的商鋪是新宇公司出售的眾多商鋪的一間，并不能將其作為獨立的商鋪看待，應(yīng)當更加重視整體利益。在維護廣場整體利益的前提下，新宇公司提出解除商鋪買賣合同的請求。此舉旨在確保廣場的合理規(guī)劃和功能布局，以滿足廣大業(yè)主的共同利益。新宇公司表示愿意妥善處理退還馮玉梅的購房款，并提供適當?shù)慕?jīng)濟補償作為合理的解決方案。這不僅符合廣場整體發(fā)展的需要，也維護了廣場業(yè)主的權(quán)益和廣場整體的運營效益。因此，法院被請求做出有利于維護廣場整體利益的裁決。位于繁忙的鬧市區(qū)的時代廣場目前陷入閑置狀態(tài)，雙方當事人之間的彼此不信任是導(dǎo)致這一局面的原因。浪費了大量社會財富，對社會經(jīng)濟的發(fā)展也產(chǎn)生了負面影響。為了平衡雙方的利益，有必要依據(jù)公平和誠實信用原則解除商鋪買賣合同，以維護雙方當事人的利益并促進整體社會利益。盡管馮玉梅在履行合同過程中沒有違約行為，但考慮到時代廣場失去了經(jīng)營精品商鋪的條件，且商鋪難以獲利，因此商鋪買賣合同應(yīng)當解除。解除合同的目的是基于公正和公平的原則，以避免雙方持續(xù)承受經(jīng)濟損失，并為未來的經(jīng)濟活動和發(fā)展創(chuàng)造更有利的條件。此舉有助于恢復(fù)廣場的商業(yè)活力，促進該地區(qū)經(jīng)濟的繁榮。因此，根據(jù)適用的法律法規(guī)和誠信原則，法院應(yīng)根據(jù)具體情況裁定解除商鋪買賣合同，以維護雙方的權(quán)益，并推動社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。被告馮玉梅對一審判決結(jié)果不服，上訴到南京市中級人民法院。馮玉梅認為第一一審法院判令解除合同沒有法律依據(jù)。該份合同合法有效，并且不存在法定或者約定的解除事由，不能僅以影響整體規(guī)劃而解除合同。第二情勢變更原則旨在處理合同履行過程中的不可預(yù)見情況變化，以保護合同各方的權(quán)益和維護公共利益。當發(fā)生不可預(yù)見的情況變化，導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)喪失或受到嚴重動搖時，雙方當事人可以商議對合同內(nèi)容進行變更，以適應(yīng)新的情況。如果無法達成一致或變更不可行，法院可根據(jù)實際情況裁定解除合同。這樣的裁定有助于維護公平、公正和合理原則，確保合同的履行符合實際情況，并保護各方當事人的權(quán)益。在本案中，時代廣場初期經(jīng)營情況變不理想，主要原因是公司內(nèi)部股東錯誤決策，管理不善導(dǎo)致的。該商業(yè)風(fēng)險是可以預(yù)見的，并非發(fā)生了不能預(yù)見的情況，因此不屬于情勢變更。南京市中級法院明確裁定，上訴人馮玉梅與被上訴人新宇公司之間的商鋪買賣合同具備法律效力劉貴祥：《最高人民法院第一巡回法庭精選案例裁判思路解析（一）》，法律出版社，2016年版，第180-181頁。然而，根據(jù)合同約定，新宇公司未及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，構(gòu)成違約行為。此外，在合同未解除的情況下，新宇公司擅自拆除商鋪設(shè)施，也被視為不當行為。根據(jù)合同法第110條（現(xiàn)《民法典》580條）規(guī)定，根據(jù)合同法第一百一十條規(guī)定（現(xiàn)《民法典》580條規(guī)定）：合同法第一百一十條規(guī)定（現(xiàn)《劉貴祥：《最高人民法院第一巡回法庭精選案例裁判思路解析（一）》，法律出版社，2016年版，第180-181頁。合同法第一百一十條規(guī)定（現(xiàn)《民法典》580條規(guī)定）：“當事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實上不能履行；(二)債務(wù)的標的不適于強制履行或者履行費用過高；(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行?！保ㄋ模┬掠畎赴讣治龇ㄔ旱牟门薪Y(jié)果是經(jīng)得起推敲考證的。法院的出發(fā)點是調(diào)和雙方矛盾，達到一個雙方較為滿意的局面。如果僵化的執(zhí)行法律中規(guī)定合同繼續(xù)履行的內(nèi)容，則會造成馮玉梅占有的商鋪無法營業(yè)，時代廣場整體也無法營業(yè)的局面，這對雙方當事人均無益處。學(xué)者們對該案的爭議主要在于違約方解除權(quán)是否符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，是否有悖理《民法典》原則的嫌疑。法院的裁判依據(jù)是依據(jù)原《合同法》110條（現(xiàn)《民法典》580條），對于該條文，一種觀點認為，我國現(xiàn)行法律中不存在違約方解除權(quán)，解除合同是非違約方的專屬救濟途徑。崔建遠：《完善合同解除制度的立法建議》，《武漢大學(xué)學(xué)報》（哲學(xué)社會科學(xué)版）2018年第2期，第崔建遠：《完善合同解除制度的立法建議》，《武漢大學(xué)學(xué)報》（哲學(xué)社會科學(xué)版）2018年第2期，第84-91頁。司法實踐傾向于為違約方設(shè)置起訴要求解除合同的權(quán)利。新宇公司針對馮玉梅的請求權(quán)，也滿足《合同法》第110條的抗辯條件。此時合同處于困境之中，一方面不能解除困境，方面無法被履行，即形成“合同僵局”。法院在綜合考慮合同效率、公平等價值后，做出合同解除的最優(yōu)選擇。（五）在《民法典》之前違約方解除權(quán)的司法實踐在《民法典》頒布之前，關(guān)于違約方解除權(quán)的行使，法院裁判思路可歸納為以下幾種觀點。第一種觀點認為，在原《合同法》中，110條規(guī)定的三種排除繼續(xù)履行的違約責(zé)任可作為違約方行使解除權(quán)的依據(jù)。要行使解除權(quán)，需要滿足合同無法履行的情況，并且繼續(xù)履行將導(dǎo)致一方利益受損。在違約方行使解除權(quán)后，賠償守約方的損失并不違反公平原則。這種觀點主張違約方應(yīng)當享有解除合同的權(quán)利，以保護其合法權(quán)益如“周芹與程曉紅房屋租賃合同糾紛案參見（2018）皖17民終419號民事判決書?！薄皬埰G祥、鄧鐵燕與陳盛房屋租賃合同糾紛案”參見（2019參見（2018）皖17民終419號民事判決書。參見（2019）京03民終1673號民事判決書。第二種法院將原《合同法》90條中的當事人做了擴張解釋。法院認為，當事人既可以解釋為守約方，也可以解釋為違約方。并且原《合同法》第一百一十條也可以作為佐證違約方有解除權(quán)的理由。這是眾多支持違約方擁有解除權(quán)的依據(jù)之一。例如“梁偉與徐福云買賣合同糾紛案”和“賽萍、王賽嘉與青海聚富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案”參見參見（2017）青01民終1373３號民事判決書。第三種法院運用意志自由、社會效率等原則來論證違約方解除權(quán)的合法性。從理論上將，合同作為契約，除了底線收到法律的約束，其余大部分都為當事人之間的意愿。在具體案件中如果一方不愿意履行合同時，如果強硬的按照法律規(guī)定：依法成立的合同應(yīng)當繼續(xù)履行，在某些個案中不僅起不到維護法律權(quán)威的效果，還會耗費極大的社會資源。在實踐中，許多指導(dǎo)性文件和法官對違約方行使合同解除權(quán)持反對意見。以《廣東省高級人民法院民二庭關(guān)于商事審判疑難法律問題的解答》為例，該文件認為，違約方的合同解除權(quán)應(yīng)當建立在合同當事人的約定基礎(chǔ)上，如果沒有相應(yīng)約定，法院不會支持違約方提出的解除合同的訴訟請求。雖然存在這些觀點，但法律和司法實踐也承認在特定情況下允許違約方行使合同解除權(quán)。法院會根據(jù)具體案件的事實和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，綜合考慮各種因素來決定是否支持違約方的合同解除請求。因此，盡管指導(dǎo)性文件和一些法官傾向于守約方的立場，但并不排除在特定條件下違約方行使合同解除權(quán)的可能性。在實踐中，需要綜合考慮合同約定、相關(guān)法律規(guī)定以及司法解釋的規(guī)定，以確定違約方是否有權(quán)解除合同。每個案件都需要根據(jù)其具體情況和適用的法律進行獨立的裁決?！睹穹ǖ洹分嘘P(guān)于房屋租賃合同違約方解除權(quán)的規(guī)定違約方解除權(quán)制度在我國經(jīng)歷了較為曲折的確立過程，相關(guān)的法律主要有《合同法》總則部分94條和110條；主要的創(chuàng)設(shè)難點在于條件和標準的限定。我國《民法典》最終還是取消了該制度。理論界對此有四種不同的觀點。（一）現(xiàn)行法律規(guī)定我國立法機關(guān)針對理論界的激烈爭議和司法實踐中適用違約方解除權(quán)法律的混亂現(xiàn)狀試圖過用立法平息爭議。2018年9月5日，《民法典合同編（草案）》公布，規(guī)定了在一定條件限制下的違約方合同解除權(quán)。這是我國立法機關(guān)首次從立法層面確立違約方合同解除權(quán)，也是我國立法創(chuàng)設(shè)的新制度。作為對此激烈爭論的回應(yīng)，《民法典》在關(guān)于違約方解除權(quán)的創(chuàng)設(shè)中也經(jīng)歷了三次修改，第一次修改增加了限定條件，后因條件規(guī)定不明確和適用難而刪除，第二次修改為法院和仲裁機關(guān)可以根據(jù)對方請求解除合同，這一版強調(diào)了司法機關(guān)的在違約方解除合同時的主導(dǎo)地位。最終還是因為爭議太大2019年12月公布的《中華人民共和國民法典(草案)》中取消了關(guān)于違約方享有合同解除權(quán)的制度創(chuàng)設(shè)。改成現(xiàn)580條在三種履行不能的條件下，當事人擁有解除合同的權(quán)利。為了統(tǒng)一標準，最高院于2019年8月出臺了《全國法院民商事審判工作會議紀要》，該紀要是在《民法典》之后對違約方合同解除權(quán)的正面回應(yīng)。草案中這份文件四十八條《全國法院民商事審判工作會議紀要》第48條：【違約方起訴解除】違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。但是，在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）違約方不存在惡意違約的情形；（2）違約方繼續(xù)履行合同，對其顯失公平；（3）守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。人民法院判決解除合同的，違約方本應(yīng)當承擔(dān)的違約責(zé)任不能因解除合同而減少或者免除。中規(guī)定法律未賦予違約方解除權(quán)。但是在一些長期性合同中，符合一定標準和限制時，法院支持違約方起訴解除合同。該紀要是截至目前最為權(quán)威且明確的官方規(guī)定。對于適用的具體條件來說，該條文增加了三種限定的條件試圖規(guī)避違約方趨利性合同的解除。但是合同解除、不能履行、權(quán)利濫用、公平原則均存在相對獨立的制度領(lǐng)域，用一條條文將其雜糅在一起規(guī)定一個較為創(chuàng)新的違約方解除權(quán)邏輯上還是比較混亂的《全國法院民商事審判工作會議紀要》第48條：【違約方起訴解除】違約方不享有單方解除合同的權(quán)利。但是，在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）違約方不存在惡意違約的情形；（2）違約方繼續(xù)履行合同，對其顯失公平；（3）守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。人民法院判決解除合同的，違約方本應(yīng)當承擔(dān)的違約責(zé)任不能因解除合同而減少或者免除。（二）理論界爭議雖然《全國法院民商事審判工作會議紀要》明確了法院支持違約方在一定條件限制下?lián)碛薪獬龣?quán)，《民法典》580條也選擇做出一個折中的說法，這給了理論層面對于違約方解除權(quán)有較多討論和解釋的空間。理論界形成了四種觀點，第一種觀點是積極提倡賦予違約方解除合同的權(quán)利，第二種是賦予違約方向法院或者仲裁機構(gòu)申請解除合同的權(quán)利。第三種是建議設(shè)立重大事由合同解除權(quán)，第四種反對賦予違約方合同解除權(quán)。1.肯定說前兩種觀點中均支持違約方解除權(quán)，但仍有兩種分類，一類被分為普通解除權(quán)，另一類為有限解除權(quán)。普通解除權(quán)及參考守約方解除權(quán)，可以直接通知解除合同。崔建遠教授認為民法的功能是救濟和補償，不得將違約方解除合同的道德?lián)鷳n過分夸大，賦予違約方解除權(quán)是對效率的追求。但由于兩者還是存在本質(zhì)上的差距直接參考守約方解除權(quán)這一制度考慮不到違約方主觀等方面，不符合我國法律中合同嚴守和誠實守信等原則，也不能很好的解決合同僵局的問題。所以支持該觀點的學(xué)者只在少數(shù)。較多學(xué)者支持有限解除權(quán)。如梁慧星教授、孫良國教授等。他們認為直接將該權(quán)利定義為合同解除權(quán)不妥，應(yīng)當定義為違約方合同解除請求權(quán)。即違約方需要向法院申請解除合同。如果根據(jù)形成權(quán)的屬性，那么違約方就獲得了開放性的權(quán)力，這個結(jié)論難以被接受的，孫良國教授認為違約方的合同解除權(quán)不能成為一般解除權(quán)，只有符合內(nèi)在關(guān)聯(lián)性商事經(jīng)營、沒有過錯以及導(dǎo)致不成比例的效率損失等嚴格條件下，該權(quán)利才可以實現(xiàn)利益均衡，具有正當性。孫良國：《違約方的合同解除權(quán)及其界限》，載《當代法學(xué)》2016年第5期，第46頁梁彗星在《關(guān)于民法典分則草案的若干問題》梁慧星孫良國：《違約方的合同解除權(quán)及其界限》，載《當代法學(xué)》2016年第5期，第46頁梁慧星：《關(guān)于民法典分則草案的若干問題》，載《法治研究》2019年第4期，第12頁2.重大事由解除權(quán)第三種重大事由合同解除權(quán)。該觀點是由清華大學(xué)韓世遠教授所支持的，在重大事由解除合同這一制度中并非是從解除權(quán)主體這一敏感問題討論，而是從客觀方面規(guī)定如果合同中出現(xiàn)法律規(guī)定的重大事由，合同則可以解除。這一制度主要是借鑒了德國法律中重大事由解除制度。在《民法典》修訂中并未采取該種設(shè)計，并且該制度與基于合同解除主體討論的合同解除沒有形成觀點的交叉。所以本文不做過多的贅述。3.否定說第四種觀點：反對違約方解除權(quán)。傳統(tǒng)的合同法不支持違約方解除權(quán)的原因在于違約方作為過錯方擁有合同解除權(quán)違背合同嚴守、誠實守信原則。韓世遠主張，之所以出現(xiàn)了“違約方解除權(quán)”的概念，是因為部分法律工作者的概念意識模糊，同時現(xiàn)行法并未對于繼續(xù)性合同的解除規(guī)則對出足夠數(shù)量、足夠明確、足夠深刻的規(guī)定，才導(dǎo)致法院為了化解合同僵局的局面，以法官的視角理解擬制當事人的意思，進而做出解除合同的判決，力圖打破僵局。這一制度與現(xiàn)行的合同體系格格不入，不利于保護交易安全韓世遠.繼續(xù)性合同的解除-違約方解除抑或重大事由解除[J].中外法學(xué),2020(01):127.蔡睿認為，違約方合同解除權(quán)的相關(guān)內(nèi)容并未在合同法中作出規(guī)定，從合同解除的功能上來看，完全沒有必要創(chuàng)設(shè)違約方合同解除權(quán)。公報案例馮玉梅訴新宇公司商鋪案的裁判要旨在當時法律沒有明確規(guī)定違約方解除權(quán)時，法官追求個案正義，發(fā)揮主觀能動性從事法律續(xù)造，是非常值得學(xué)習(xí)的。但是從法律續(xù)造的路徑來看，有舍近求遠之嫌，從法律續(xù)造的結(jié)論來看，也難謂妥當。蔡睿.吸收還是摒棄:違約方合同解除權(quán)之反思——基于相關(guān)裁判案例的實證研究[J].現(xiàn)代法學(xué),2019(03):167.還有學(xué)者認為我國經(jīng)濟還處于發(fā)展階段，安全的交易秩序是經(jīng)濟發(fā)展的堅實基礎(chǔ)，合同嚴守原則可以有效規(guī)制經(jīng)濟市場的秩序。違約不被提倡的，即使追究責(zé)任也是低效率的。因此違約方解除合同后賠償損失，同樣會破壞市場秩序。韓世遠.繼續(xù)性合同的解除-違約方解除抑或重大事由解除[J].中外法學(xué),2020(01):127.蔡睿.吸收還是摒棄:違約方合同解除權(quán)之反思——基于相關(guān)裁判案例的實證研究[J].現(xiàn)代法學(xué),2019(03):167.并且較多學(xué)者認為《民法典》580條并非是違約方享有解除權(quán)的依據(jù)。《民法典》也并非支持違約方解除權(quán)的權(quán)利屬性是形成權(quán)。從法律體系上講，580條處于“違約責(zé)任”部分。合同的法定解除權(quán)處于“合同的權(quán)利義務(wù)終止”一章。違約責(zé)任旨在解決一方違約，另一方當事人的救濟途徑。從體系上看，立法者并未將這兩個規(guī)則置于同一章，也可以看出這條并不能成為支持違約方解除權(quán)的依據(jù)。從法律性質(zhì)上看，《民法典》580條中違約方享有的權(quán)利是消極被動的，屬于實際履行請求權(quán)。請求權(quán)顧名思義是請求守約方提出繼續(xù)履行。作為違約方只能引用580條進行防御抗辯。此時的違約方依舊處于合同僵局中，我們討論的違約方解除權(quán)作為一個形成權(quán)，是既可以積極主動的形式，也可以作為一種被動的防御權(quán)利。這與《民法典》580條還是有較明顯的區(qū)別的。違約方解除權(quán)應(yīng)當作為合同解除制度內(nèi)一個特殊制度，是民法領(lǐng)域內(nèi)的一大創(chuàng)新。即使《民法典》暫未明確該規(guī)則，但2019年《全國法院民商事審判工作會議紀要》的規(guī)定、學(xué)界各類學(xué)說和大量鮮活類案為其存在之正當性及其未來的演化升級，提供了經(jīng)驗上的基礎(chǔ)和可能。當合同已不具備繼續(xù)履行的條件時，在平衡交易雙方利益和實現(xiàn)經(jīng)濟效率的基礎(chǔ)上，應(yīng)當賦予違約方合同解除權(quán)。房屋租賃合同違約方解除權(quán)的理論基礎(chǔ)及設(shè)置的必要性確立違約方解除權(quán)最大的風(fēng)險在于無法保證守約方的利益。法律追求的是相對的公平，由于房屋租賃合同作為較為典型的繼續(xù)性合同，在履行過程中容易因為客觀情況而陷入經(jīng)營困局導(dǎo)致合同無法履行。此時守約方并不愿解除合同，但違約方會因合同遲遲不能解除而承擔(dān)不必要的損失。因此賦予違約方解除權(quán)對于房屋租賃合同是非常有必要的，以下將從不同角度闡述設(shè)置該制度的必要性。房屋租賃合同中違約方解除權(quán)的理論基礎(chǔ)傳統(tǒng)合同法強調(diào)保護合同交易的秩序，但是傳統(tǒng)合同法存在對實踐合同情形考量不全面的問題。部分合同中繼續(xù)履行這一救濟方式存在一定的局限性，因此違約方解除權(quán)成為跳脫合同僵局較好的選擇，違約方解除權(quán)這一制度在限定的條件下積極使用對于特殊的個案會實現(xiàn)實質(zhì)正義，這也是公平原則的體現(xiàn)。1.實踐中繼續(xù)履行的局限性每個國家在合同解除方面的規(guī)定與道德息息相關(guān)。羅馬法中將違約行為視為違法的負面行為。因此救濟則優(yōu)先考慮繼續(xù)履行，只有在實在履行不能的情況下方適用賠償責(zé)任。在普通法系中，違約行為則屬于一個中立的評價，無關(guān)道德性。在具體案件中法官會自己衡量救濟的方式以平衡雙方當事人的權(quán)益。如果繼續(xù)履行的成本遠遠高于該合同所帶來的利益時，法院則會選擇賠償損失。我國則采取兼容的制度。合同繼續(xù)履行是首要的救濟途徑，實際履行作為一種救濟的手段，自身存在一定的局限性。第一實際履行的成本較高。在司法實踐中一般都是由法院強制執(zhí)行，但漫長的等待過程中當事人的損失或許已經(jīng)超過所獲得的利益。另一方面，由于市場發(fā)生變化，交易失去了原有的活力，合同已經(jīng)出現(xiàn)履行不能的情況，實際履行會讓雙方當事人承擔(dān)更大的風(fēng)險。在房屋租賃合同中，繼續(xù)履行具有明顯的不合理性，例如”李尚周與張嬌君房屋租賃合同糾紛”中法院認為該案件短時間內(nèi)不能履行完畢，并且不適用強制履行。違約方單方辦理房屋，并且不繳納租金。出租人短時間并不能將該房屋出租，該房屋處于閑置狀態(tài)，損失隨著時間拉長而逐漸擴大。該損失后期會超過基于房屋租賃合同所獲得的理論，為了雙方當事人的利益，賠償損失替代繼續(xù)履行是更加合適的選擇。司法最終的目的是為了解決糾紛，真正讓當事人走出困局。如果強制繼續(xù)履行合同，看似解決當下的問題，但后續(xù)則會牽扯出更多的法律、社會問題。當事人仍然在謎團中不能脫身。我們不能單純的認為賦予違約方解除權(quán)是不公平、幫助其逃避責(zé)任的表現(xiàn)。承擔(dān)責(zé)任的形式多樣化，賠償損失也是承擔(dān)責(zé)任的一種。如果房屋租賃合同處于特定情況下，支持違約方解除更加能體現(xiàn)實質(zhì)意義上的公平。2.公平原則在現(xiàn)代合同法理論中，合同只與締約雙方的利益有關(guān)，而不涉及社會整體財富的分配。但是，有一些學(xué)者認為，合同法應(yīng)優(yōu)先考慮正義，以防止人們不正當?shù)乩秘敻粌?yōu)勢?，F(xiàn)代合同法更注重平衡當事人、他人和社會整體利益，為保證公平和合法，在法律上：規(guī)定了合同的內(nèi)容、格式、解釋、修改、違約責(zé)任等方面的規(guī)定；在實踐中：需要平衡締約雙方的權(quán)利和義務(wù)、交易標的的價值等因素，合同的解釋和修改也需要遵循公平原則，確保合同的雙方都能夠得到公平的待遇。最終，現(xiàn)代合同法的目標是確保所有人都能夠從合同中獲得應(yīng)得的權(quán)利和利益。違約方解除權(quán)與現(xiàn)行法律的價值取向并不相抵觸，這是明確的。賦予違約方合同解除權(quán)實質(zhì)上符合公平原則的內(nèi)在要求。作為平等的民事主體，合同雙方應(yīng)平等享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)，法律應(yīng)平等尊重和保護雙方的利益，而不應(yīng)過度偏袒守約方。民法作為私法，其立法目的在于維護交易安全和救濟權(quán)益，而非追求懲罰。從守約方的角度來看，當一個合同無法履行或無法實現(xiàn)合同目標時，非違約方仍有權(quán)選擇合同的走向。如果不允許違約方申請解除合同，而守約方濫用權(quán)力不行使解除權(quán)，將增加履行成本并提高違約方的違約賠償數(shù)額，這反而不符合民法所追求的公平正義。民法對違約行為的懲罰性措施包括支付違約金等，法院應(yīng)全面考慮違約方行使解除權(quán)后的社會影響和第三方利益，以確定合理的違約賠償金額。因此，在違約方行使解除權(quán)時，需要充分平衡各方的權(quán)益，確保合理的違約賠償。3.效率違約理論效率違約理論，又稱有效違約，是由美國經(jīng)濟分析法學(xué)派代表波斯納等人提出的一種違約理論。該理論的起源可追溯到美國最高法院大法官在《法律的道路》演講中的闡述。其核心主張是，當一方違約后所獲得的利益超過其與對方預(yù)期的履約收益，并且對預(yù)期收益損害的賠償有限時，違約方在承擔(dān)違約責(zé)任后仍能獲得盈余，從而使違約成為一種理性選擇。該理論認為，違約方會以效率最大化為目標，基于利益與成本的權(quán)衡來決定是否選擇違約行為。這種理論強調(diào)了經(jīng)濟因素在違約決策中的重要性，違約方在實現(xiàn)利益最大化的同時，也影響了合同履約的效率和公平性。普通法系普遍認為損害賠償原則是一種基本的救濟方式，應(yīng)當被優(yōu)先考慮。這為效率違約理論的實際運用提供了法律保障。波斯納主張在評價違約行為時不應(yīng)做出道德判斷，而是應(yīng)該基于社會成本最優(yōu)化的結(jié)果進行評估，以追求交易成本的最小化、經(jīng)濟收益的最大化以及資源配置的最優(yōu)化。效率違約理論的出現(xiàn)為合同法中的違約行為提供了一種新的視角。它強調(diào)在一定條件下，違約可以產(chǎn)生經(jīng)濟效益，從而為當事人提供一種合理的選擇。然而，在具體應(yīng)用時，需要綜合考慮法律規(guī)定、實際情況以及公平正義等因素，以確保違約行為不會濫用或?qū)е虏还降慕Y(jié)果。效率違約在理論界的爭議由來已久。我國大部份學(xué)者都不支持將效率違約引入我國的法律。我國《合同法》中也明確表示繼續(xù)履行是主要承擔(dān)責(zé)任的方式。效率違約有著鼓勵違約，只注重結(jié)果的嫌疑。與我國法律確定的原則是相違背的，他忽略了合同本身包含的道德和倫理評價朱廣新：《合同法總則》，中國人民大學(xué)出版社2012年版，第508-523頁。，也有另一部分學(xué)者支持引入。王利明教授認為“違約方解除權(quán)”是一種對效率的追求，朱廣新：《合同法總則》，中國人民大學(xué)出版社2012年版，第508-523頁。王利明：《合同法研究》第2卷（修訂版），中國人民大學(xué)出版社2011年版，第573-589頁。效率違約是《民法典》與經(jīng)濟學(xué)提倡的效率價值相結(jié)合的產(chǎn)物，雖然效率違約與我國的法律原則有沖突的地方，但其提倡的追求效益、節(jié)約成本的價值是值得我國借鑒的。法律目的是維護社會秩序。法律則是將社會規(guī)律和經(jīng)濟活動抽象化的高度概括，這就意味著有可能忽視個案的正義。確立違約方解除權(quán)在理論上如果將適用標準和賠償標準科學(xué)規(guī)定，則是有利于實現(xiàn)個案正義的。在房屋租賃合同解除權(quán)糾紛中有一個共同點，就是商業(yè)經(jīng)營陷入僵局，此種情況下，如果一味地排除違約解除，勢必會將違約方與守約方都拉進困局，最終案涉房屋起不到應(yīng)有的價值。此時適用效率違約可能固然會鼓勵當事人去主動追求違約，但違約人的主觀并非是惡意的。本著趨利避害的本性，違約人追求的是減少損失。例如房屋租賃人有可能因為經(jīng)營不善而導(dǎo)致不能繼續(xù)履行租賃合同。此時賦予違約方解除權(quán)對雙方均是一種解脫。既然合同無法履行的事實已定，則從邏輯上來說，其最終必然會被解除，至于誰成為權(quán)力行使主體對雙方當事人來說并沒有什么區(qū)別。賦予違約方合同解除權(quán)的目的主要是避免效率的浪費，使合同僵局下的當事人能夠及時脫離合同關(guān)系的束縛，也使困于該合同中的資源能夠重新發(fā)揮作用，通過新的合同關(guān)系形成更多社會財富。孔祥?。骸逗贤ń坛獭?，中國人民公安大學(xué)出版社1999年版，第373頁。一個健康的經(jīng)濟體，應(yīng)當包含秩序、公正，同時也應(yīng)當兼顧效率孔祥?。骸逗贤ń坛獭?，中國人民公安大學(xué)出版社1999年版，第373頁。房屋租賃合同中違約方解除權(quán)的必要性房屋租賃合同本身存在不穩(wěn)定性和特殊性，由于房屋租賃的標的物大都為可估值的房屋，因此違約損害是可以被量化，這就意味著守約方的權(quán)益可以用損害賠償來保障。賦予違約方解除權(quán)盤活了被違約停滯的不動產(chǎn)，提高了經(jīng)濟的活力。違約方行使解除權(quán)后，雙方還能快速的投入下一個經(jīng)濟交易活動，1.違約方解除權(quán)的優(yōu)越性：守約方利益可保障在司法實踐中，超過三分之二的法院認為一旦支持了違約方解除權(quán)則相當于用一個違法行為去損害一個合法行為會損害守約方的合法權(quán)益。因此大部分法院是不支持違約方解除權(quán)的。其說理時一般認為繼續(xù)履行是維護守約方的合法權(quán)益的最優(yōu)選擇。在房屋租賃糾紛中，繼續(xù)履行合同的本質(zhì)其實是一個收益權(quán)。是一個可以通過金錢具體化損害的權(quán)益。在違約解除后，通過合理的賠償，守約方的權(quán)利依舊可以得到充分的保障。張俊浩：《民法學(xué)原論》，中國政法大學(xué)出版社1997年版，第725頁。在南充市嘉陵區(qū)人民法院處理的“周小華與戚馨月房屋租賃合同糾紛”參見（2018）浙06民終1884號民事判決書。一案中，本案中合同合法有效，并且原告不存在法定或者約定的解除事由。由于原告周小華在原店面經(jīng)營不善，選擇在其他租賃門店經(jīng)營，請求解除案涉租賃合同。最后判決駁回原告訴訟請求。反觀該案件，看似守約方獲得了勝利，但實際上卻阻止了該門面房快速投入下一個合同的可行性。后續(xù)繼續(xù)履行時對于房租可能仍有糾紛，引發(fā)后續(xù)訴訟，增加訴累。在這種情況下，違約方解除權(quán)是可以兼顧到雙方利益的參見（2018）浙06民終1884號民事判決書。2.市場秩序可維護司法實踐中，少部分法院不支持違約方解除權(quán)的原因是認為該權(quán)利會影響社會秩序，造成群眾信任的缺失。合同解除大致可以分為趨利性和避害性兩種，趨利性是指為了追求更高的利益提出違約解除，避害性是指違約解除合同是為了減少合同履行的損失。在避害性合同中往往是因為某種不可預(yù)料的情況使合同陷入了不利的履行情形。長沙市中級人民法院在“榮北平與周敏、楊永維等房屋租賃合同糾紛”參見（2018）湘17民終419號民事判決書。一案中認為不能支持違約方解除權(quán)。因為支持后可能會導(dǎo)致為了利益擅自違約解除合同。這會大大破壞市場的秩序。但是在大部分房屋租賃合同糾紛中，提出解除的原因基本都是生產(chǎn)經(jīng)營遭受困境。屬于避害性解除。如果為了防止一個趨利性而阻止了所有避害性合同解除，這樣也未必體現(xiàn)公平原則。預(yù)防趨利性合同解除并非無解，違約方解除權(quán)本身是有救濟途徑的，例如增加違約賠償?shù)慕痤~來規(guī)制。此外也可以加大外部審查力度，參見（2018）湘17民終419號民事判決書。3.商事租賃的特殊性商業(yè)租賃的特殊性表現(xiàn)在兩個方面，一個方面是商業(yè)經(jīng)營本身存在的風(fēng)險性，另一方面是商業(yè)租賃的損失可量化性。首先商業(yè)經(jīng)營是一個龐大的系統(tǒng)性工程，在經(jīng)營中少有錯誤都有可能導(dǎo)致經(jīng)營不善，遭受外來風(fēng)險例如：疫情，還可以用不可抗力還減少自己的損失。一旦由于其他風(fēng)險，經(jīng)營出現(xiàn)問題并且租賃合同還有較長時間才到期。這便是一個比較麻煩的局面。承租方想快速結(jié)束合同、賠償損失。出租方想繼續(xù)享受租金。事實上，案涉房屋以及失去了正常的使用并且處于閑置狀態(tài)。例如在“茍建瓊與南充諾亞方舟商貿(mào)管理有限公司合同糾紛”參見（2018）云2502民初625號民事判決書。一案中，該地方消防大隊在檢查公司的消防設(shè)施時發(fā)現(xiàn)設(shè)置不符合消防要求，需要重新設(shè)置。但最終該公司并未在規(guī)定期限內(nèi)重新設(shè)置，導(dǎo)致該公司無法運行。原告作為承租方也無法經(jīng)營，提出要解除合同。法院判決由于公司的停業(yè)導(dǎo)致該租賃合同事實上不能履行，允許違約方解除合同。這對雙方均是一種救濟。由于商業(yè)風(fēng)險的普遍化使得合同僵局也越發(fā)常態(tài)化。在此類案件中，賦予違約方解除權(quán)才能使雙方跳脫僵局，更好的保護權(quán)益參見（2018）云2502民初625號民事判決書。違約方解除權(quán)在商業(yè)租賃領(lǐng)域的另一個優(yōu)勢還體現(xiàn)在可以量化損害這一方面。租賃合同的簽訂都是為了獲得經(jīng)濟利益。如果損失變得可以用金錢衡量時，守約方也不會執(zhí)意要求繼續(xù)履行合同。計算損害賠償則是一個值得我們進一步討論的問題。我們可以將租金差額，空置期以及協(xié)助達成新的租賃合同等方面的損失進行量化，這樣就為損害賠償代替繼續(xù)履行提供了一條新的可執(zhí)行路徑。同時還可以根據(jù)履行成本和履行的現(xiàn)實狀況對履行的可能性進行判斷。任何裁判都不能脫離本國立法而單獨根據(jù)理論作出。如果違約方解除權(quán)得到了法律價值的確認，立法予以確定就是順理成章的了。（三）域外規(guī)定在傳統(tǒng)合同法中，無論是英美法系還是大陸法系的國家均不認同違約方享有解除權(quán)。法國法律中的解除權(quán)規(guī)定在《民法典》1184條《法國民法典》：1184條：“雙務(wù)契約中，凡當事人一方不履行其義務(wù)之情形，均視為有解除條件。契約不當然解除，債權(quán)人在他方當事人承擔(dān)的義務(wù)沒有得到履行時有權(quán)選擇：或者在仍有可能履行契約時，強制他方履行；或者解除契約并請求損害賠償，解除契約應(yīng)當向法院請求之，并且法院視情況給予被告一個期限?！?，《法國民法典》：1184條：“雙務(wù)契約中，凡當事人一方不履行其義務(wù)之情形，均視為有解除條件。契約不當然解除，債權(quán)人在他方當事人承擔(dān)的義務(wù)沒有得到履行時有權(quán)選擇：或者在仍有可能履行契約時，強制他方履行；或者解除契約并請求損害賠償，解除契約應(yīng)當向法院請求之，并且法院視情況給予被告一個期限?！薄兜聡穹ǖ洹罚?26條規(guī)定：在雙方合同中，一方對其負擔(dān)的給付有遲延的，另一方可以為其指定履行給付的適當期間，并表示其在期間屆滿后將拒絕受領(lǐng)給付。未及時進行給付的，在期間屆滿后，另一方有權(quán)請求不履行的損害賠償或解除合同;排除履行請求權(quán)。楊卓黎.違約方合同解除權(quán)研究——以解釋論為視角[J].湖南師范大學(xué)社會科學(xué)學(xué)報,2017（3）:90.英美法系在現(xiàn)代對發(fā)生了轉(zhuǎn)變，英國最早確定了合同受挫制度[英]埃萬麥肯亞克著：《契約法》，法律出版社2003年版，第301頁。，合同受挫是指合同簽訂后，發(fā)生了特定事件，使得合同履行不能、非法或變得特別困難。美國繼承該制度并加以改造，更加專注于對違約后果的區(qū)分：將其分為完全違約、重大違約和部分違約李先波：《英美合同解除制度研究》，北京大學(xué)出版社2008年版，第121頁。。這三者之間是存在邏輯排序的，完全違約是指合同徹底無法挽回，此時守約方有權(quán)要求解除并獲得全部預(yù)期利潤的賠償。[英]埃萬麥肯亞克著：《契約法》，法律出版社2003年版，第301頁。李先波：《英美合同解除制度研究》，北京大學(xué)出版社2008年版，第121頁。ORichardStone,TheModernLawofContract,392(Routledge-Carendish,Press2002).房屋租賃合同違約方解除權(quán)的行使違約方解除權(quán)的行使不能單純的繼承一般的合同解除權(quán)，必須加以嚴格的條件限制才能保證違約方主觀上解除合同的純潔性。在程序上也應(yīng)當由司法機關(guān)居中裁判一次防止違約方濫用合同解除權(quán)，做到每個案件嚴格審核條件、具體案件具體判罰、平衡違約方和守約方的利益。真正體現(xiàn)違約方解除權(quán)這一制度的優(yōu)勢。行使的特定條件一個合同要符合以下三點，方可啟動違約方解除權(quán)。首先合同難以履行，其次違約方主觀非惡意，最后違約方解除合同后要充分賠償損失。這三點可以從客觀上篩去趨利性解除合同的違約方，體現(xiàn)公平原則。1.合同履行條件嚴苛合同履行條件可以細分幾種情況，第一種是合同不能履行，第二種是債務(wù)的標的不適用強制履行，第三種是履行費用過高。在第一種情況下又細分為法律上履行不能和事實上的履行不能。事實上的不能是指基于自然法則的不能無法履行。法律上的不能指：例如在合同中一方當事人又給付義務(wù)，但標的物已被第三人合法占有，或標的物是法律所禁止流通的。第二種債務(wù)的標的不適用于強制履行，該種合同一般是基于人身依賴關(guān)系而形成的合同，例如賽萍、王賽嘉與青海聚富房地產(chǎn)公司買賣合同青海省西寧市中級人民法院（2017）青01民終1373３號民事判決書，裁判文書網(wǎng)。一案中，王賽嘉作為未成年人沒有能力繳納放款，賽萍會讓王海學(xué)作為王賽嘉的法定監(jiān)護人也陷入經(jīng)濟困難，并且賽萍是殘疾人。該份合同則屬于事實上的不能履行青海省西寧市中級人民法院（2017）青01民終1373３號民事判決書，裁判文書網(wǎng)。在房屋租賃合同便是具有很強的不確定性，在房屋租賃合同正常運行中出租房獲得利益，承租方使用房屋，而在僵局合同中，合同已經(jīng)無法正常運轉(zhuǎn)，此種合同目的也已經(jīng)無法實現(xiàn)，違約方無法從經(jīng)營中獲利進而無法及時支付租金，導(dǎo)致守約方獲得租金的合同目的無法實現(xiàn)，更重要的是陷入合同僵局后，合同幾乎不可能存在實際繼續(xù)履行完畢的可能，案涉房屋無法得到充分利用，實現(xiàn)社會整體增益的共同目的無法實現(xiàn)，與此場合允許合同解除不失為一條路徑及方法。冀放：《給付不能之履行費用過高問題探析》，載《政法論壇》2016年11月，第34卷第6期。2.違約方非惡意行使違約方解除條件在于違約行為是否導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)。解除權(quán)是在守約方合法權(quán)益遭到損害后充當補救的措施看待。法律賦予違約方解除權(quán)并要求違約方給予充分的補償并非意味著違約方的主觀過錯對于合同解除權(quán)沒有意義。恰恰相反，法官在權(quán)衡違約方行使解除權(quán)的時候，要充分考量違約方是否屬于惡意違約。一般而言，故意的違約相比較于其他原因引發(fā)的違約更有可能被認為是重大違約。主觀方面，過錯可以分為故意或者過失，將故意違約再次細分，可以分為惡意違約和非惡意違約。惡意違約是指違約方為了獲得額外的利益或者單純想中傷守約方而違反合同約定。這類違約主觀上是惡意的，其目的是為了破壞合同的履行以達到自己的目的。非惡意違約則是指出現(xiàn)一些客觀現(xiàn)實的情況迫不得已采取違約這一下策，該違約的目的在于減小自己的損失。我國法律上采取合同嚴守原則，理論上應(yīng)當避免對合同中違約行為進行道德評價，但實踐中存在違約方當事人冒著風(fēng)險為追逐更高利益的例子，才去的賦予違約方解除權(quán)是法律在雙方當事人利益失衡時一次矯正，目的是實現(xiàn)實質(zhì)公平正義，和效率而考慮。賦予違約方合同解除權(quán)旨在重塑雙方權(quán)益失衡的情形，以實現(xiàn)效率和實質(zhì)公平正義等核心價值。我國合同法奉行嚴格責(zé)任原則，避免對違約行為進行道德評判，但授予趨利性違約方合同解除請求權(quán)可能導(dǎo)致一方冒險追求更大利益而違約。這種情形下，所有以貨幣支付為對象的合同皆可自由解除，只需支付損失賠償，從而嚴重損害誠實信用的合同法根基，破壞合同雙方之間的信任與期待，對市場交易帶來極度不穩(wěn)定性與隱患。司法實踐廣泛認同上述觀點。以北京市第三中級人民法院的《北京蘇寧云商銷售有限公司、北京仁德停車管理有限公司租賃合同糾紛》為例，法院明確認定蘇寧公司解除與仁德公司的租賃合同旨在追求更高收益，而非規(guī)避風(fēng)險。在這種情況下，支持違約解除將缺乏正當性，無法實現(xiàn)雙方權(quán)益的平衡，同時損害守約方的合法權(quán)益。因此，針對此類情形，不應(yīng)支持違約解除，以更好地保護守約方的權(quán)益。司法實踐已明確上述觀點，以避免對守約方的合法權(quán)益造成重復(fù)傷害。3.充分賠償損失在房屋租賃合同中，出租人在完成房屋的交付后在相當較長的時間里是坐等租金的，他們并不關(guān)心承租人的經(jīng)營是否出現(xiàn)問題，經(jīng)營策略是否變化，承租人是否發(fā)生如工作地點變動，家中發(fā)生變故而不能繼續(xù)承租等情況，僅要求承租人按照合同約定支付租金以獲取合同訂立時的期待利益。但從承租方這邊看，解除合同則是在權(quán)衡利益的情況下做出的理性決定?；诠皆瓌t承租人的履行障礙并非由出租人導(dǎo)致，承租人應(yīng)當支付以后履行的不利情況葉金強：《信賴原理的司法結(jié)構(gòu)》，北京大學(xué)出版社2014年版，第178頁。。該不利情況導(dǎo)致的損害賠償應(yīng)當是具體案件具體賠償。但按照我國法律的損害賠償范圍理解則是實際損失與可得利益相結(jié)合計算損失。相當于承租人作為越違約方即使解除合同也要支付剩余租賃期限的全部租金。這一舉措與承租人實際完成租賃義務(wù)并無兩樣，也失去解除合同的意義葉金強：《信賴原理的司法結(jié)構(gòu)》，北京大學(xué)出版社2014年版，第178頁。違約方解除權(quán)制定難的很大原因在于賠償損失的標準不統(tǒng)一。因此我們應(yīng)當更加細化違約方解除權(quán)的賠償損失問題。具體到房屋租賃合同來做進一步說明。房屋并非一次性消耗品，也不會因為轉(zhuǎn)手使用價值明顯增加或降低。在可得利益損失上是可以用金錢量化的。違約方解除合同需要賠償?shù)膿p失需要制定明確的起始點，預(yù)期利潤也需要在剩余租期以內(nèi)的合理期間。在合同解除之日到房屋另行出租之日我們把這段時間稱為空房期，空房期的認定對于損害賠償認定極為關(guān)鍵?？辗科诘钠瘘c是合同解除之日，對于合同的解除之日學(xué)界目前還存在一些爭議。在法定解除權(quán)中分為通知解除和司法解除，有學(xué)者認為合同解除的時間點應(yīng)當是違約方通知到達對方的時間點，體現(xiàn)了立法避免久拖不決而影響交易效率的價值考慮。也有學(xué)者認為，通知解除太過于草率，對于違約方解除權(quán)應(yīng)當嚴格限制，應(yīng)當以應(yīng)訴通知到達相對方之日作為其生效時點，還有極少數(shù)觀點認為違約方解除合同案件在為作出終局判決之前，沒有得到確定的合同解除結(jié)果，只有審理終結(jié)法院作出解除合同判決之日才為合同解除之日。違約方解除權(quán)以應(yīng)訴通知到達相對方之日作為其生效時點是最為合適的。解除通知送達的適當拖延可以作為一種限制條件。合同解除之日過于靠前，極大縮短了違約方違約行為持續(xù)時間，在計算違約損害賠償時對守約方明顯不利，但過分拖延則只會產(chǎn)生合同解除時間點相應(yīng)后延的結(jié)果。以應(yīng)訴通知到達相對方之日作為其生效時點可以讓雙方當事人即案涉房屋能盡快投入的新的交易之中，以提升個人和整個社會運轉(zhuǎn)的效率，關(guān)于空房期的計算需要體現(xiàn)出法律對違約方的懲罰和對守約方的補償和我國法律不鼓勵違約的立場，對于空房期的具體期限《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第24條給了我們指導(dǎo)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第24條：承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應(yīng)當承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，出租人作為守約方也負有減少損失擴大的義務(wù)，具體損失數(shù)額由法院根據(jù)合同的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價，承租人的過錯程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個月的租金為宜?！侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第24條：承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應(yīng)當承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，出租人作為守約方也負有減少損失擴大的義務(wù)，具體損失數(shù)額由法院根據(jù)合同的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價，承租人的過錯程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個月的租金為宜。（二）行使的程序程序的規(guī)整對于違約方解除權(quán)也至關(guān)重要。對于違約方解除權(quán)應(yīng)當作出下限制：第一應(yīng)當將雙方協(xié)商作為違約方解除權(quán)的前置程序，類似于國際法中的磋商。這一前置程序能最大程度的體現(xiàn)當事人意思自治。在合同上，如果公權(quán)力過早地介入則會抑制當事人的自由，市場經(jīng)濟不能夠繁榮發(fā)展。因此合同當事人有權(quán)利根據(jù)自己的意愿協(xié)商和就某件事情達成合意。該前置程序的設(shè)置目的在于告知對方現(xiàn)行情況。可由守約方選擇解除權(quán)，快速解除合同，盡快賠償完畢。如果守約方不行使權(quán)力，協(xié)商也是違約方告知風(fēng)險的體現(xiàn)，提示守約方提前規(guī)避風(fēng)險。協(xié)商是合同困境中私權(quán)利的一種救濟，既可以不過多的浪費司法資源，還可以將矛盾解決在源頭，所以設(shè)置前置程序是非常有必要的。孫良國：《期望損害賠償?shù)膶崿F(xiàn)：替代交易的研究》，載《當代法學(xué)》2009年第6期。違約方行使解除權(quán)的模式也應(yīng)當特殊規(guī)定：選擇司法解除。一般的合同解除權(quán)屬于形成權(quán)，有通知解除和司法解除兩種解除方式。通知解除在當事人通知到達另一方時候合同就解除。司法解除是需要居中機關(guān)進行合同解除，相對于通知解除更加嚴肅和具有公信力。假設(shè)違約權(quán)也使用通知和司法解除兩種模式，那么與一般解除權(quán)的也沒有本質(zhì)區(qū)別，確立該制度的意義也蕩然無存。這會導(dǎo)致法律體系的混亂。因此違約方解除權(quán)不能簡單繼承普通解除權(quán)的解除模式，應(yīng)當使用司法解除。由司法機關(guān)居中，違約方僅有啟動解除的申請權(quán)利，具體合同是否解除是由司法機關(guān)經(jīng)審查后決定。該訴訟屬于合同解除的確認之訴，將違約方解除權(quán)的案件對簿公堂，一方面增加違約方當事人的敬畏之心，另一方面法官擁有專業(yè)的法律知識，可以正確的引導(dǎo)當事人提出自己的合理訴求和羅列證