益陽綜合項目一期一批VIP認(rèn)籌登記專項方案

綠地國際花全部一期一批VIP認(rèn)籌登記方案[YY-LD-NC]11月16日

目錄：一、益陽市1-9月份市場分析二、綠地國際花全部競爭性樓盤分析三、項目定位及一期一批產(chǎn)品分析四、一期一批用戶分析五、一期一批VIP認(rèn)籌登記策略六、一期一批營銷推盤策略七、一期一批VIP認(rèn)籌營銷推廣實施第一部分、益陽1-9月份市場分析益陽房地產(chǎn)市場情況1、1-9月份整體行情A、1-9月份供銷總情況1-9月份總共預(yù)售面積1013753.22平方米，其中住宅799543平方米，網(wǎng)上簽約面積861550.19平方米，其中住宅751633.58平方米。B、1-9月份供銷走勢力1-9月市場供給量保持上漲勢頭，銷售量到8月份保持上漲勢頭，9月份有小幅下跌。C、1-9月份供銷走勢力（數(shù)據(jù)起源：益陽市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）近幾年來，益陽商品房價格速度上漲迅猛，價格突破1000元，到，三年時間均價突破元。價格達(dá)成2630元/㎡,比均價上漲20%，到均價3000元/㎡。2、1-9月份市場行情總結(jié)：A、1-9月市場供量前6個月穩(wěn)定，從7月開始連續(xù)保持上升，供方市場充足；B、1-9月市場供給量前6個月和銷售量持平，從7月份供給量大幅增加開始市場供大于求；C、從1-9月份情況看因為7月開始供給量增加，市場存量不停增加。估計現(xiàn)在約15萬平方米，其中住宅約4.7萬平方米，市場住宅存量壓力較小。3、益陽市場小結(jié)：A、市場穩(wěn)定、價格合理、泡沫成份很低，價格上漲空間較大；B、上六個月供銷量均較小，供銷兩方基礎(chǔ)持平，下六個月開始供銷量連續(xù)上漲；C、10月——12月將會迎來本年度供銷高峰期；4、未來市場分析：A、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控仍將連續(xù)整年房地產(chǎn)市場調(diào)控頻出，調(diào)控效果開始逐步顯現(xiàn)，部分一、二線城市投資開始回落，房價出現(xiàn)松動。益陽作為三線城市，房地產(chǎn)受調(diào)控政策影響不顯著，但受“銀根”收緊影響，中小型房企融資和資金回籠困難加劇，經(jīng)營風(fēng)險加大。部分中小型房企可能會降價促銷，加速回款。B、商品房供銷量會保持平穩(wěn)增加受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)市場情緒活躍度不高，但從7月份開始市場供銷開始升溫，再加上11月房交會舉行，將更深入刺激房地產(chǎn)消費(fèi)市場。C、商品房市場將向品牌、品質(zhì)化轉(zhuǎn)型從今年市場情況看，房產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)分化，品牌和品質(zhì)樓盤，越來越受到市場認(rèn)可，價格也水漲船高，低端產(chǎn)品只能走低價路線，這表明益陽樓市已經(jīng)開始向品牌、品質(zhì)化轉(zhuǎn)型，未來消費(fèi)者眼光將更挑剔，市場競爭將更猛烈。第二部分：資陽區(qū)在售樓盤分析錦繡佳苑項目名稱錦繡佳苑開發(fā)商益陽市隆源房地產(chǎn)開發(fā)項目地址資陽區(qū)長春東路（家潤多超市東300米）占地面積32400.14平方米容積率3.21產(chǎn)品類型多層及電梯小高層開盤時間-01-01交房時間-06-30銷售均價3100元/m2優(yōu)惠方法5萬元可享受額外95折優(yōu)惠，2萬元可享受額外98折優(yōu)惠面積區(qū)間（㎡）85~91㎡兩房，122~142㎡三房，147㎡四房推廣專題超十萬平方米生態(tài)庭院景觀小區(qū)用戶起源公務(wù)員私營企業(yè)主優(yōu)勢分析生態(tài)庭院大盤劣勢分析在益陽老城區(qū)周圍配套相對較弱項目圖片領(lǐng)秀資江項目名稱領(lǐng)秀資江開發(fā)商益陽中禾置業(yè)項目地址益陽資陽區(qū)沿江風(fēng)光帶北側(cè)占地面積（㎡）54368建筑面積（㎡）343937容積率5.5綠化率29%產(chǎn)品類型高層商住開盤時間．10交房時間底銷售均價3400元/㎡優(yōu)惠方法面積區(qū)間（㎡）90-140為主三房推廣專題納一江之優(yōu)勢，居一城之繁榮用戶起源公務(wù)員、醫(yī)院職員優(yōu)勢分析江景房,自然資源優(yōu)勢劣勢分析區(qū)位偏遠(yuǎn)，交通不便項目圖片領(lǐng)秀資江一期推出產(chǎn)品為臨江別墅和一棟2+32高層，該項目營銷中心還未開放，臨時接待中心在資陽區(qū)政府旁，從8月份開始進(jìn)行誠意登記，現(xiàn)在登記用戶約120批。因為該項目處于資陽區(qū)，現(xiàn)在在區(qū)域內(nèi)算得上是高端產(chǎn)品，所以對綠地國際花全部含有一定參考性。資江明珠項目名稱資江明珠開發(fā)商益陽中禾置業(yè)項目地址益陽市資陽區(qū)沿江風(fēng)光帶北側(cè)占地面積（㎡）28990建筑面積（㎡）138405.76容積率6.99總戶數(shù)1034產(chǎn)品類型高層商住開盤時間.6交房時間.6銷售均價3500元/㎡優(yōu)惠方法一次性98折，按揭99折面積區(qū)間（㎡）89-133推廣專題城中央一線江景豪宅用戶起源公務(wù)員、個體經(jīng)營戶優(yōu)勢分析270度江景房劣勢分析區(qū)位偏遠(yuǎn)，交通不便備注指定房源首付能夠分期付款項目圖片資江明珠，產(chǎn)品為主打江景資源小高層，現(xiàn)處于尾盤階段，只有3號棟有少許房源銷售，因為和綠地國際花全部同處資陽區(qū)，同時也是資陽區(qū)銷售價格最高樓盤，所以對綠地國際花全部定價有一定參考性。古城春天項目名稱古城春天開發(fā)商銀河房地產(chǎn)開發(fā)項目地址資陽區(qū)馬良路加洲酒店對面（家潤多北300米）占地面積120畝建筑面積20萬平方米容積率2.31產(chǎn)品類型小高層商住開盤時間——入住時間——銷售均價3400元/㎡優(yōu)惠方法一次性96折、按揭98折面積區(qū)間（㎡）93㎡兩房，116~133㎡三房，153㎡四房推廣專題汽車北站花園式城市豪宅用戶起源企機(jī)關(guān)職員優(yōu)勢分析超低容積率電梯房高交房標(biāo)準(zhǔn)劣勢分析區(qū)位偏遠(yuǎn)交通不便項目圖片古城春天，采取人車分流設(shè)計，計劃理念在資陽區(qū)較領(lǐng)先，產(chǎn)品綜合系數(shù)在資陽區(qū)在售樓盤中算品質(zhì)很好，因為同處資陽區(qū)所以有一定參考性。欣天藍(lán)郡項目名稱欣天藍(lán)郡開發(fā)商益陽欣天房地產(chǎn)開發(fā)項目地址資陽區(qū)馬良路和五福路交界處占地面積

約67畝建筑面積86298平米容積率2．32產(chǎn)品類型城市綜合體開盤時間待定入住時間待定銷售均價3100元/㎡優(yōu)惠方法一次性95折，按揭折97折面積區(qū)間（㎡）130㎡左右三房為主，配有90㎡左右兩房推廣專題中國藍(lán)你想家用戶起源資陽區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)優(yōu)勢分析價格較低劣勢分析規(guī)模較小，內(nèi)部配套設(shè)施不足項目圖片幸福里項目名稱幸福里開發(fā)商益陽三農(nóng)房地產(chǎn)開發(fā)項目地址馬良商貿(mào)城東側(cè)（原一職中往北200米）占地面積46畝建筑面積5萬余平米容積率1.50產(chǎn)品類型多層一般住宅開盤時間待定入住時間待定銷售均價2480元/㎡優(yōu)惠方法面積（㎡）110——120平米三房為主推廣專題用戶起源資陽區(qū)中低階層優(yōu)勢分析價格低劣勢分析計劃檔次低、形象差項目圖片第三部分、項目定位及一期一批產(chǎn)品分析項目定位1、項目概況綠地國際花全部在益陽市資陽區(qū)長春東路381號，是未來資陽區(qū)行政、文體、公共服務(wù)中心。項目將延續(xù)綠地地產(chǎn)海派風(fēng)格，以地中海風(fēng)情簡歐風(fēng)情建筑打造益陽首席國際化生活小區(qū)，樹立益陽市國際化高級小區(qū)標(biāo)桿。項目占地16.5萬平方米，現(xiàn)在容積率1.5，總建筑面積24.8萬平方米。項目分為三期開發(fā)，一期占地4.9萬平米，建筑面積7.4萬平米，由19棟6+1多層組成。2、項目周圍景觀和交通現(xiàn)實狀況小區(qū)地處資陽區(qū)，在白馬山路以西，賀家橋路以東，幸福渠路以南，長春路以北。緊臨馬良湖生態(tài)公園,交通便利，環(huán)境優(yōu)雅。3、項目分析（1）、項目SWOT分析1）、Strengths（優(yōu)勢）分析規(guī)模優(yōu)勢：建筑面積大，開發(fā)基礎(chǔ)優(yōu)越；交通優(yōu)勢：項目沿長春大道有很好昭示面，且交通方便；產(chǎn)品優(yōu)勢：前期別墅形象高級，二期洋房低密度，居住環(huán)境舒適；品牌優(yōu)勢：中國綜合性地產(chǎn)領(lǐng)跑企業(yè)綠地集團(tuán)品牌強(qiáng)力支持。配套優(yōu)勢：項目周圍配套資源完善，超市賣場、學(xué)校、醫(yī)院全部在五分鐘生活圈中。項目內(nèi)配套了泳池、網(wǎng)球場高級場所等。（2）、Weaknesses（劣勢）分析：生活配套缺乏：現(xiàn)在項目內(nèi)部及周圍生活配套不是很豐富，生活氣氛較弱；區(qū)位優(yōu)勢較差：資陽區(qū)地處益陽橋北，是益陽市發(fā)展較慢老城區(qū)，城市改造難度大，市容市貌較差，城市基礎(chǔ)設(shè)施較落后。（3）、Opportunities（機(jī)會）分析：區(qū)域中心：新區(qū)行政計劃區(qū)域中心；計劃機(jī)會：投資超出幾十億資陽區(qū)城市計劃，項目可借勢推廣；（4）、Threats(威脅)分析：新政影響：國家調(diào)控房地產(chǎn)，帶來政策壓力；開發(fā)周期：項目開發(fā)周期長，物業(yè)類型多，對開發(fā)步驟掌控難度大；市場競爭：未來市場供給量大，且市場對高端洋房認(rèn)可度不高。4、項目定位（1）、項目九大賣點(diǎn)整合中國地產(chǎn)巨擘：中國百強(qiáng)企業(yè)，中國地產(chǎn)馳名商標(biāo)，精工專業(yè)，為民筑房；海派建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)情簡歐風(fēng)格建筑外立面，莊重、高貴，歷久彌香；低密度計劃：項目一期超低容積率——1.5%，以建別墅標(biāo)準(zhǔn)來建洋房；優(yōu)越地段：地處資陽區(qū)未來行政、文體、公共服務(wù)中心，臨城市主干道長春路，交通方便；優(yōu)質(zhì)景觀：小區(qū)內(nèi)部分組團(tuán)計劃特色專題景觀；五星精工品質(zhì)：環(huán)境保護(hù)外墻材料、海派優(yōu)雅園林，精心煉就五星品質(zhì)；城市完美配套：家潤多、步步高、銀城華天酒店、貿(mào)易市場、人民醫(yī)院、汽車北站，分布在項目周圍，演繹完美5分鐘生活圈；人文學(xué)校：益陽電子工業(yè)學(xué)校、市六中、市三中、市一職中、試驗小學(xué)、人民路小學(xué)、汽車路小學(xué)等多所學(xué)校全部在項目周圍，教育資源充足；完備貼心物業(yè)：新里品牌物業(yè)，三重安防系統(tǒng)，二十四小時周到服務(wù)，四處用心。（2）、項目整體定位：流淌花香國度市場形象定位：一個城市只有一座國際花全部二、一期產(chǎn)品分析1、一期產(chǎn)品組成一期地塊臨幸福路和賀家橋路，東、南兩面呈不規(guī)則形，一期沿主入口計劃一條主景觀軸。一期產(chǎn)品由19棟6+1多層組成一共480套。一期戶型組成戶型戶室面積數(shù)量所比A三房115.31—116.659620%B二房88.94367.5%C三房133.956012.5%D三房131.46—132.4315632.5%E四房157.724810.5%F三房135.56—135.588417.5%累計480100%推售計劃六批五批四批三批二批一批六批五批四批三批二批一批推售標(biāo)準(zhǔn)：工程進(jìn)度配合營銷計劃標(biāo)準(zhǔn)分批數(shù)次推售標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線豐富組團(tuán)推售標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金流產(chǎn)品、明星產(chǎn)品、問題產(chǎn)品組合銷售標(biāo)準(zhǔn)問題產(chǎn)品優(yōu)先推售標(biāo)準(zhǔn)推售安排：第一批：19#、20#、22#、25#（考慮到是最先施工區(qū)域且已經(jīng)施工到樁基礎(chǔ)部分，停工轉(zhuǎn)向其它棟號已經(jīng)不現(xiàn)實，加之這四棟之間產(chǎn)品搭配較合理，所以作為第一批推出）第二批：31#、32#、33#（這三棟在一期主入口及一期中心景觀軸區(qū)域，景觀施工已經(jīng)開始，估計12月完工，優(yōu)異行這三棟施工，能夠結(jié)合中心景觀軸較早將項目實景展示出來，整體提升項目展示形象，為以后產(chǎn)品溢價提供足夠?qū)嵕绑w驗支撐。同時一期間板間將會建在這幾棟之間，所以第二批開始這三棟施工建設(shè)和銷售，對后續(xù)銷售起著至關(guān)關(guān)鍵作用。）第三批：21#、34#(這二棟從區(qū)位上來說是一期名星產(chǎn)品，開啟這二棟原因是，經(jīng)過名星產(chǎn)品拉高項目整體價格，為以后產(chǎn)品高價銷售奠定價格平臺。)第四批：28#、29#、30#（這三棟從區(qū)位上來說是一期產(chǎn)品中問題產(chǎn)品，關(guān)鍵是臨幸福路，私密性不高，同時易受到噪音和灰塵污染。將這三棟放在明星產(chǎn)品后銷售，一是為了提升其價格，二是為了經(jīng)過和三批價格差，實現(xiàn)快速銷售。）第五批：23#、24#、26#、27#（這四棟在一期產(chǎn)品中區(qū)位均好性強(qiáng)，是一期產(chǎn)品中現(xiàn)金流產(chǎn)品，加之推售這幾棟房源時間節(jié)點(diǎn)在房地產(chǎn)市場供銷高峰期9月份，所以符合市場需求。）第六批：35#、36#、37#（這是一期最終三棟，這三棟之間名星產(chǎn)品是34#、現(xiàn)金流產(chǎn)品是36#、問題產(chǎn)品是37#,這種組合能夠經(jīng)過價格差和產(chǎn)品優(yōu)越等原因形成鮮明對比，輕易滿足不一樣用戶需要，同時也能實現(xiàn)產(chǎn)品價值最大化。）4、一期一批產(chǎn)品分析依據(jù)現(xiàn)在工程進(jìn)度，19#、20#、22#、25#產(chǎn)品作為一期一批開盤產(chǎn)品，所以一期一批產(chǎn)品分析以此四棟樓為目標(biāo)進(jìn)行分析敘述。1、19#棟產(chǎn)品分析產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析：19#住宅緊鄰精銳國際二期，在項目次入口處。優(yōu)勢西面臨近臨賀家橋路，出行方便；板樓設(shè)計通風(fēng)采光好，居住舒適度強(qiáng)；間距寬，視野開闊；劣勢在小區(qū)次入口處，西側(cè)靠賀家橋路，噪音較大且灰塵重；產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)及數(shù)據(jù)分析預(yù)售證節(jié)點(diǎn)：12月10日19#總套數(shù)：24套戶型分析棟號戶型格局戶型面積㎡房型優(yōu)勢房型劣勢套數(shù)（套）19#三房兩廳兩衛(wèi)/兩房兩廳兩衛(wèi)A119.9-121.36戶型方正，南北通透，功效分區(qū)明確；只有一個陽臺，贈予面積少12B89.64戶型方正、南北通透，精巧緊湊，超低分?jǐn)?，超高實用率。只有一個陽臺，客廳面積小，贈予面積少12總而言之，19#有119.9-121.36平米市場主力三房和89.64平米總價較低兩房。不過相對市場產(chǎn)品而言這兩個戶型贈予面積還是相對較少。2、20#產(chǎn)品分析產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析20#住宅臨近一期一批專題景觀區(qū)，內(nèi)部景觀資源豐富。 優(yōu)勢在專題景觀區(qū)，內(nèi)部景觀資源豐富；板樓設(shè)計，通風(fēng)采光好，居住舒適度強(qiáng)；樓間距寬，視野開闊。劣勢C戶型面積較大，同時總價將會很高，用戶群較高端。產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)及數(shù)據(jù)分析預(yù)售證節(jié)點(diǎn)：12月10日20#棟總套數(shù)：24套戶型分析棟號戶型格局戶型面積㎡房型優(yōu)勢房型劣勢套數(shù)（套）20#三房兩廳兩衛(wèi)A119.9-121.36戶型方正，南北通透，功效分區(qū)明確；只有一個陽臺，贈予面積少12三房兩廳二衛(wèi)C140.2每個房間皆有寬廣空間，居住品質(zhì)一流，超大主臥盡顯豪宅風(fēng)范只有一個陽臺，贈予面積少12總而言之，2#119.9-121.36平米三房兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品能滿足益陽市場上主流需求，140.2平米三房兩廳一衛(wèi)產(chǎn)品戶型功效空間較大、舒適性強(qiáng)，用戶人群定位較高端，從一期一批產(chǎn)品綜合條件來看，屬于一期一批樓王產(chǎn)品。3、22#產(chǎn)品分析A、產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析：22#住宅東側(cè)靠一期一批專題景觀區(qū)，內(nèi)部景觀資源豐富。a)優(yōu)勢靠內(nèi)部專題景觀區(qū)，內(nèi)部景觀資源豐富；板樓設(shè)計通風(fēng)采光好，居住舒適度強(qiáng)；間距寬，視野開闊。b)劣勢西側(cè)靠賀家橋路，對未來居住環(huán)境可能有干擾。產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)及數(shù)據(jù)分析預(yù)售證節(jié)點(diǎn)：12月10日22#總套數(shù)：24套戶型分析棟號戶型格局戶型面積㎡房型優(yōu)勢房型劣勢套數(shù)（套）22#三房兩廳兩衛(wèi)/兩房兩廳兩衛(wèi)A119.9-121.36戶型方正，南北通透，功效分區(qū)明確；只有一個陽臺，贈予面積少12B89．64戶型方正、南北通透，精巧緊湊，超低分?jǐn)?，超高實用率。只有一個陽臺，客廳面積小，贈予面積少12總而言之，22#戶型有119.9-121.36平米三房二廳二衛(wèi)戶型，是現(xiàn)在益陽市場上主流戶型。還有89.64平米兩房兩廳兩衛(wèi)，總價較低，可接收用戶面較寬。25#產(chǎn)品分析A、產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析：25#住宅東側(cè)靠一期一批專題景觀區(qū)，內(nèi)部景觀資源豐富。優(yōu)勢東側(cè)靠景觀區(qū)，內(nèi)外部景觀資源豐富。板樓設(shè)計，通風(fēng)采光好，居住舒適度強(qiáng)；間距寬，視野開闊。劣勢西側(cè)靠賀家橋路，未來可能會有噪音污染產(chǎn)品節(jié)點(diǎn)及數(shù)據(jù)分析預(yù)售證節(jié)點(diǎn)：12月10日25#總套數(shù)：24套C、戶型分析

棟號戶型格局戶型面積㎡房型優(yōu)勢房型劣勢套數(shù)（套）22#三房兩廳兩位/兩房兩廳兩衛(wèi)A119.9-121.36戶型方正，南北通透，功效分區(qū)明確；只有一個陽臺，贈予面積少12B89.4戶型方正、南弱通透精巧緊湊，超低分?jǐn)?，超高實用率。只有一個陽臺，客廳面積小，贈予面積少12總而言之，25#戶型有119.9-121.36平米三房二廳二衛(wèi)戶型，是現(xiàn)在益陽市場上主流戶型。還有89.4平米兩房兩廳兩衛(wèi)，總價較低，可接收用戶面較寬。5、產(chǎn)品分析小結(jié)從產(chǎn)品所處一期位置分析，19#、20#、22#、25#住宅在小區(qū)西北側(cè)，不過19#、22#、25#西側(cè)靠賀家橋路，私密性不強(qiáng)、同時受到噪音影響較大，而20#在小區(qū)內(nèi)部，同時又臨專題景觀區(qū)，私密性強(qiáng)景觀資源豐富。優(yōu)劣位置產(chǎn)品搭配，是推售策略關(guān)鍵；從戶型層面分析，19#、20#、22#、25#含有兩房、三房產(chǎn)品，同時分為小三房和大三房。三房為益陽市場主流需求戶型，三房產(chǎn)品客源共享及轉(zhuǎn)化，是營銷工作關(guān)鍵，同時還有兩房，保障了產(chǎn)品線全方面，降低用戶流失；從推售房源數(shù)量上分析，四棟樓總套數(shù)為96套，而市場上競爭樓盤開盤首批推貨量通常在100套左右，符合市場主流推售標(biāo)準(zhǔn)；從競爭樓盤戶型上分析，綠地國際花全部項目標(biāo)小三房戶型數(shù)量占有顯著優(yōu)勢，滿足主流群體需求，大三房戶型功效空間較大舒適性強(qiáng)總價較高，但畢竟在小區(qū)產(chǎn)品中為數(shù)不多，且關(guān)鍵針對高端用戶群，所以產(chǎn)品去化難度不大。兩房產(chǎn)品即使不是市場主流產(chǎn)品，不過總價較低，用戶接收度強(qiáng)。整個項目一期一批，兩房、三房，各個面積區(qū)間產(chǎn)品齊全，展現(xiàn)多元化，同時此次一期一批現(xiàn)有89.4㎡兩房，又有119.9-121.36㎡緊湊三房，還有140.2㎡舒適三房，給了用戶很大選擇空間，符合首次開盤，讓用戶全方面認(rèn)識項目標(biāo)營銷目標(biāo)，所以極具可行性。第四部分：精銳三期認(rèn)籌用戶分析項目意向用戶統(tǒng)計此次共對169組項目意向用戶進(jìn)行電話回訪，并進(jìn)行分類統(tǒng)計以下。用戶購房意向分析購房意向A類B類C類D類累計用戶組數(shù)70532026169所占百分比41%31%12%15%——從上述圖表中能夠了解到，從現(xiàn)在認(rèn)購用戶情況看，有近70%用戶還有較強(qiáng)購房意向，但也有15%用戶明確表示不會在項目購房，其中大部分是已經(jīng)在其它項目購房，還有一部分是因為項目開啟時間太長降低了購房需求。需求面積分析需求面積88平米（二房）116平米（小三房）130平米（三房）157平米（四房）累計用戶組數(shù)1862506136所占百分比13%46%37%4%——此次回訪，是針對項目現(xiàn)有戶型對用戶進(jìn)行了解，三房需求量占到80%以上，需求面積基礎(chǔ)集中在120—130平米左右，而考慮項目3期推出房源中，三房百分比也占到了近80%，可很好滿足消費(fèi)需求。購房總價分析購房總價20-25萬26-30萬31-35萬36-40萬累計用戶組數(shù)1672387133所占百分比12%54%29%5%——從圖表中能夠看出，26-30萬總價是用戶能夠接收心理總價區(qū)間，但同時考慮到消費(fèi)者在報價中普遍存在價位偏低心理，所以31-35萬購房總價應(yīng)該是消費(fèi)者可承受總價區(qū)間。購房單價分析購房單價2500元/平米以下2500-2700元/平米2700-2900元/平米2900-3100元/平米累計用戶組數(shù)367689129所占百分比28%59%6%9%——依據(jù)用戶回訪得到需求面積和總價區(qū)間，能夠得悉，現(xiàn)在2500-2700元/平米銷售均價是消費(fèi)者關(guān)鍵需求區(qū)間，同時，結(jié)合現(xiàn)在市場競爭樓盤銷售價格和考慮用戶報價偏低心理原因，2700-2900元/平米是消費(fèi)者可承受價格區(qū)間。年紀(jì)結(jié)構(gòu)分析年紀(jì)結(jié)構(gòu)20-30歲31-40歲41-50歲51-60歲（以上）累計用戶組數(shù)38463722143所占百分比27%32%26%15%——從回訪情況了解到，30歲左右用戶人群是購房主力人群，基礎(chǔ)集中在70年—85年之間，50歲以上購房人群大全部屬于2次置業(yè)，明確為自己兒女購房百分比較高。職業(yè)類型分析職業(yè)類型私營業(yè)主老師/醫(yī)生公務(wù)員企業(yè)職員其它累計用戶組數(shù)3233123028135所占百分比24%24%8%22%21%——從上述數(shù)據(jù)顯示，老師、醫(yī)生和公務(wù)員屬于主力購房人群，尤其是老師人群基礎(chǔ)形成抱團(tuán)購房，關(guān)鍵集中在資陽區(qū)這邊十四中、六中等中學(xué)，但這部分人群心理價位全部普遍偏低，且付款方法基礎(chǔ)會采取公積金貸款方法，而私營業(yè)主真實購房意向更高，心理承受價格也更高。購房用戶區(qū)域分析所在區(qū)域資陽區(qū)資陽區(qū)周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)赫山區(qū)益陽周圍縣市外地累計用戶組數(shù)6059895141所占百分比43%42%6%6%3%——從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中能夠了解到，項目標(biāo)目標(biāo)用戶群關(guān)鍵集中在資陽區(qū)及周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)，占到總百分比85%，其中周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)中茈湖口、沙頭、迎風(fēng)橋、張家塞等多個經(jīng)濟(jì)發(fā)展較高鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房人群更多。二、項目意向用戶分析經(jīng)過和用戶進(jìn)行溝通，問詢項目用戶到訪情況，分析來電來訪批數(shù)和起源路徑，得出以下結(jié)論：用戶年紀(jì)：用戶年紀(jì)段關(guān)鍵在25-45歲。用戶定位：此次產(chǎn)品較為多元化，主力用戶關(guān)鍵是以城市精英為主中高端用戶群。以私營老板、各企機(jī)關(guān)中高級管理層，政府中高級公務(wù)員等為主。用戶起源:用戶關(guān)鍵來自資陽區(qū)城區(qū)，和資陽區(qū)管轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)，關(guān)鍵以改善性購房為主，不過對價格抗性較強(qiáng)。用戶需求分析：關(guān)注項目品質(zhì)、價格、地理位置及戶型實用性首次置業(yè)用戶，以城鎮(zhèn)企機(jī)關(guān)職員、城鎮(zhèn)年青公務(wù)員為主；關(guān)注環(huán)境改善、品質(zhì)提升、住房面積增加二次置業(yè)、改善型用戶，以私營老板、各企機(jī)關(guān)中高級管理層，政府中高級公務(wù)員等為主；追求大尺度享受型產(chǎn)品享受型用戶，以個體經(jīng)營戶、私企業(yè)主為主。4）全部置業(yè)類型用戶對三房需求全部是最大，同時對價格抗性也較大。小結(jié)1、因為項目三期工程進(jìn)度延后，造成前期認(rèn)購用戶已出現(xiàn)部分流失情況；2、用戶對面積在120—130左右三房需求量大，不過116平米小三房，因為實際得房率高，總價適中易取得支付能力較弱人群認(rèn)可；均價在2700-2900元/平米，總價控制在35萬以內(nèi)，是現(xiàn)在用戶能夠承受價格；4、購房人群年紀(jì)層次以70、80后為主，這之中大部分以企業(yè)職員和老師公務(wù)員為主，工作性質(zhì)穩(wěn)定，購房意向較強(qiáng)；5、用戶群體區(qū)域基礎(chǔ)還是以資陽區(qū)及周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，首先是項目本身影響力在該區(qū)域含有很高認(rèn)知度，其次，資陽區(qū)供需比長久處于需方市場，在售項目標(biāo)數(shù)量較少，用戶可選面不大。第五部分：一期VIP認(rèn)籌登記策略一期VIP認(rèn)籌登記背景市場條件10-12月份是益陽傳統(tǒng)供銷高峰期，即使近期受宏觀調(diào)控政策陰影影響，11月11日到13日房交會看房人不多，成交更少，在不景氣宏觀市場條件下VIP認(rèn)籌效果對開盤效果影響巨大。項目條件依據(jù)項目標(biāo)營銷推廣進(jìn)度和效果和工程條件，計劃12月初營銷中心開放，同時預(yù)售許可證也可辦理完成，計劃12月10日開始VIP認(rèn)籌登記。用戶條件因為精銳三期認(rèn)籌用戶意向不確定性，所以現(xiàn)在還沒有確定基礎(chǔ)意向用戶群，此次VIP認(rèn)籌意在進(jìn)行新用戶認(rèn)籌外，還在于對精銳三期認(rèn)籌用戶進(jìn)行一次梳理，使我們對用戶信息有一個全方面真實把控。二、一期一批關(guān)鍵關(guān)注原因1、開盤前關(guān)鍵營銷節(jié)點(diǎn)：營銷中心開放12月10舉行VIP認(rèn)籌一期一批盛大開盤2、市場原因考慮市場在售產(chǎn)品存量情況市場在售產(chǎn)品走量速度市場用戶購房心理預(yù)期3、價格原因市場整體價格水平同類型產(chǎn)品價格水平意向用戶心理價格預(yù)期整體優(yōu)惠額度4、用戶滿意度因為此次VIP認(rèn)籌對于精銳三期用戶從法律角度而言是能夠參與也不能夠參與，（全部含有認(rèn)購權(quán)利）我們對外口徑是，要求其進(jìn)行VIP選房卡，從而深入篩選精銳三期用戶，所以在優(yōu)惠額度上要高于之前平均水平。對于優(yōu)惠政策實施上精銳三期用戶進(jìn)行VIP認(rèn)籌確定后就不再享受之前精銳三期認(rèn)籌優(yōu)惠。同時VIP認(rèn)籌登記過程中盡可能考慮用戶服務(wù)滿意度。三、一期一批認(rèn)籌登記銷售目標(biāo)綠地國際花全部一期由19棟6+1多層住宅組成，總建面積：7.4萬平方米，總戶數(shù)為480戶。依據(jù)現(xiàn)在工程進(jìn)度,估計12月中旬第一批可推售產(chǎn)品為19#棟、20#棟、22#棟、25#棟產(chǎn)品，累計約96套可售套數(shù)，可售建筑面積約為11770.63㎡。四、優(yōu)惠策略——將項目優(yōu)惠提前放送（提升上門量，實現(xiàn)快速蓄客）1、優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)——“三足夠”足夠優(yōu)惠空間足夠優(yōu)惠力度足夠優(yōu)惠強(qiáng)度2、優(yōu)惠目標(biāo)轉(zhuǎn)化精銳國際三期認(rèn)籌用戶；震撼益陽房地產(chǎn)市場打動購房消費(fèi)者提升項目關(guān)注度提升品牌著名度實現(xiàn)用戶快速集累3、競爭樓盤VIP用戶優(yōu)惠分析項目名稱優(yōu)惠政策古城春天無償辦理VIP,抵欣天藍(lán)郡無VIP優(yōu)惠香格里拉城市花園VIP10000抵0盛世東方VIP3000抵10000世紀(jì)佳苑VIP10000抵0濱江花園VIP10000抵0香檳花苑VIP1000抵10000太一御江城VIP1000抵10000碧桂園無VIP優(yōu)惠會龍山溪谷VIP10000抵0小結(jié)VIP優(yōu)惠政策以1萬抵2萬居多，優(yōu)惠額度到10000元左右。我們經(jīng)過高于益陽整體水平VIP優(yōu)惠額度，實現(xiàn)在低迷樓市下有效打動消費(fèi)者。4、優(yōu)惠額度優(yōu)惠方法：直接以優(yōu)惠房款形式，操作簡便，給用戶最實在優(yōu)惠。原精銳國際三期認(rèn)籌用戶優(yōu)惠度分析（有效用戶）以12月為終止月：認(rèn)籌開始時間優(yōu)惠月數(shù)人數(shù)（個）總優(yōu)惠金額（元）占人數(shù)比.81622.6萬1.18%．915232.5萬13.61%.1014132．4萬7.69%.1113142.3萬8.28%.121282.2萬4.73%.111102.1萬5.92%.21032．0萬1.78%.39121.9萬7.10%.48111.8萬6.51%.57151.7萬8.88%.66191.6萬11.24%.75211.5萬12.43%.84121.4萬7.10%.9361.3萬3.55%累計169100%小結(jié)優(yōu)惠額度最高為2.6萬元，優(yōu)惠額度最低為1.3萬元，人數(shù)百分比最大是優(yōu)惠2.5萬元，占總?cè)藬?shù)13.61%全部些人總優(yōu)惠額度為325.3萬元，平均每人優(yōu)惠額度為1.92萬元。結(jié)論：根據(jù)總優(yōu)惠額度控制要求，在精銳國際3期認(rèn)籌優(yōu)惠政策條件下優(yōu)惠額度太大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于益陽市場平均優(yōu)惠額度。提議：首次開盤能夠低于總優(yōu)惠額度，后續(xù)推盤逐步降低優(yōu)惠，將一期整體優(yōu)惠控制在總優(yōu)惠額度之內(nèi)就行。此次VIP認(rèn)籌提議1萬抵3萬，開盤除一次性外無優(yōu)惠。五、推售產(chǎn)品分析1、會員登記單位戶型面積套數(shù)表（注：具體面積情況，詳見面積測繪表。）產(chǎn)品面積（㎡）套數(shù)可售面積（㎡）19#棟A戶型：119.9-121.36122785.56㎡B戶型：89.641220#棟A戶型：119.9-121.36123413.95㎡B戶型：89.641222#棟A戶型：119.9-121.36122785.56㎡B戶型：89.641225#棟A戶型：119.9-121.36122785.56㎡C戶型：140.212累計96套11770.632、會員登記單位戶型配比表（注：具體面積情況，詳見面積測繪表。）房型面積區(qū)間套數(shù)一批總套數(shù)配比兩房2*2*189.6436套96套37.5%小三房3*2*2119.9-121.3648套50%大三房3*2*2140.212套12.5%3、一期一批產(chǎn)品選擇理由：1）一期基礎(chǔ)涵蓋了一期大中小戶型，滿足各個階層選擇，符合開盤產(chǎn)品多元化需求。2）因為工程進(jìn)度，一期一批推出房源不多，只有96套，饑餓式營銷策略（分批數(shù)次，逐步提升均價）造成一房多人搶火爆局面，能夠滿足項目首次亮相即火爆造勢需求。3）為項目整體蓄客提供良好前期判定，為以后開盤提供指導(dǎo)性策略數(shù)據(jù)。六、認(rèn)籌登記時間及地點(diǎn)認(rèn)籌登記宣傳開啟時間：營銷中心開放當(dāng)日認(rèn)籌登記正式辦理時間：12月10日認(rèn)籌登記正式辦理周期：12月10日到一期一批開盤認(rèn)籌登記辦理地點(diǎn)所在：12月10日——開盤前1日，在綠地國際花全部營銷中心,開盤前一天截止認(rèn)籌登記辦理活動形式：12月10日到開盤前一天在營銷中心進(jìn)行VIP認(rèn)籌。因為營銷中心12月初才開放，所以推介會提議在VIP認(rèn)籌用戶達(dá)成2：1以上才舉行，這么才能確保推介活動效果。拿到預(yù)售許可證，拿到預(yù)售許可證，VIP認(rèn)籌登記申請活動認(rèn)籌用戶量達(dá)成3：1一期一批盛大開盤認(rèn)籌用戶量達(dá)成3：1一期一批盛大開盤營銷中心開放營銷中心開放1月11月1月11月認(rèn)籌登記形式和優(yōu)惠方法時間營銷節(jié)點(diǎn)認(rèn)籌登記形式認(rèn)籌登記內(nèi)容購房優(yōu)惠營銷中心開放當(dāng)日正式開啟認(rèn)籌登記宣傳通知用戶通知用戶時間、地點(diǎn)和優(yōu)惠政策。——12月10到開盤前一天在營銷中心進(jìn)行VIP認(rèn)籌登記在營銷中心，VIP認(rèn)籌金交納處，交認(rèn)籌金1萬元。用戶先交納VIP認(rèn)籌金1萬元，憑認(rèn)籌金收據(jù)，申請?zhí)顚憽毒G地國際花全部VIP認(rèn)籌登記申請書》及《綠地國際花全部VIP認(rèn)籌登記用戶調(diào)查問卷》，并在《綠地國際花全部VIP認(rèn)籌登記申請書》上加蓋印章。復(fù)印身份證和認(rèn)籌金收據(jù)后，領(lǐng)取VIP卡，我優(yōu)惠確定單。即可成為綠地國際花全部VIP認(rèn)籌登記用戶，取得用戶權(quán)益。VIP認(rèn)籌1萬抵3萬VIP認(rèn)籌金收取提議：開設(shè)VIP認(rèn)籌金收取專門服務(wù)臺，給用戶以尊貴禮待，提升VIP認(rèn)籌登記收取效率。優(yōu)惠方法說明提議：為了更多整適用戶資源，提升優(yōu)惠吸引力，提議優(yōu)惠集中給出，即辦理VIP認(rèn)籌用戶享受1萬抵3萬優(yōu)惠（注：選購一期一批產(chǎn)品，并在3日內(nèi)完成簽約）；精銳三期用戶如進(jìn)行了此次VIP認(rèn)籌則只能享受此次VIP認(rèn)籌優(yōu)惠，不能享受精銳三期認(rèn)籌優(yōu)惠，如未進(jìn)行此次VIP認(rèn)籌則只能享受精銳三期（對外可統(tǒng)一口徑：精銳三期用戶需參與此次VIP認(rèn)籌才有認(rèn)購綠地國際花全部權(quán)利，即使開發(fā)企業(yè)還是精銳企業(yè)但之前協(xié)議上認(rèn)籌產(chǎn)品是精銳華府三期產(chǎn)品，而現(xiàn)在VIP認(rèn)籌是綠地國際花全部產(chǎn)品，從說辭上是沒有問題）。開盤期間：一次性付款優(yōu)惠1%。12月10日開始VIP認(rèn)籌登記，享1萬抵3萬優(yōu)惠（購置一期一批產(chǎn)品并3日內(nèi)簽約）一次性優(yōu)惠：1%12月10日開始VIP認(rèn)籌登記，享1萬抵3萬優(yōu)惠（購置一期一批產(chǎn)品并3日內(nèi)簽約）一次性優(yōu)惠：1%1月11月10月1月11月10月開盤開始認(rèn)籌開盤開始認(rèn)籌優(yōu)惠方法：開盤優(yōu)惠一覽表序號時間營銷節(jié)點(diǎn)優(yōu)惠內(nèi)容備注112月10日----開盤前1天在營銷中心進(jìn)行VIP認(rèn)籌VIP認(rèn)籌登記享1萬抵3萬優(yōu)惠住宅2開盤開盤及簽約一次性1%優(yōu)惠住宅第六部分、一期一批營銷推盤策略一、認(rèn)籌登記目標(biāo)首批產(chǎn)品（19#、20#、22#、25#）總貨量計96套，認(rèn)籌登記按3：1成交百分比，需完成288組認(rèn)籌登記目標(biāo)。二、價格策略益陽整體情況分析（價格為網(wǎng)上簽約立案數(shù)據(jù)）1）住宅成交面積注：十月份益陽城區(qū)商品房（住宅）網(wǎng)上簽約662套，環(huán)比下降27.25%；其中資陽區(qū)住宅網(wǎng)上簽約196套，環(huán)比下降8.84%。2）住宅銷售均價注：十月份益陽城區(qū)商品房（住宅）簽約均價3242.06元/㎡，環(huán)比上漲19.36%；其中資陽區(qū)住宅簽約均價2479.01元/㎡，環(huán)比下降3.17%同類型競爭樓盤分析名稱位置實際成交價格（元/平米）備注幸福里資陽區(qū)馬良商貿(mào)城旁2360注：以上數(shù)據(jù)為房地產(chǎn)信息中心十月成交真實數(shù)據(jù)。香檳花苑濱江路香港城旁2650此兩個樓盤為益陽市僅有在售多層產(chǎn)品，其實際成交價格含有較強(qiáng)參考意義。精銳三期用戶價格預(yù)期購房單價2500元/平米以下2500-2700元/平米2700-2900元/平米2900-3100元/平米累計用戶組數(shù)367689129所占百分比28%59%6%9%——在進(jìn)行了第三輪用戶回訪后，精銳三期用戶心理預(yù)期均價為2560元/平米，（注：此為用戶對精銳產(chǎn)品價格認(rèn)可度，且對市場認(rèn)知時間相對滯后）依據(jù)綠地國際花全部目標(biāo)用戶定位，心理預(yù)期在2500元/平米用戶已經(jīng)不再是我們項目標(biāo)目標(biāo)用戶，2500——3100元/平米心理價格預(yù)期用戶是我們關(guān)鍵爭取用戶，即只有93批用戶?？傮w面均價估計表項目名稱權(quán)值綠地國際花全部資江明珠香檳花苑碧桂園太一.御江城幸福里世紀(jì)嘉苑項目（X）（A)(B)(C)(D)(E)(F)參考權(quán)重15%20%15%15%20%15%均價（元/㎡）10Px350030003900400027003800區(qū)位95667889地段交通94554879外部配套94664878內(nèi)部配套95667676外部景觀資源64665655園林景觀96668687戶型97777777形象進(jìn)度52434545計劃64445454物業(yè)管理65445444建筑風(fēng)格及品質(zhì)75456465規(guī)模33223232發(fā)展商品牌66336433公共資源整合能力65335444累計10064666676767878參考樓盤：綜合品質(zhì)、著名度、區(qū)位等條件我們選擇資江明珠、領(lǐng)秀資江、碧桂園、太一.御江城、世紀(jì)嘉苑樓盤進(jìn)行權(quán)值打分比較——含有很強(qiáng)可比性。資江明珠、幸福里和本項一樣全部是屬于資陽區(qū)項目，周圍配套跟本項目靠近，香檳花苑是多層產(chǎn)品和本項目含有參考性，碧桂園、太一.御江城、、世紀(jì)嘉苑是益陽產(chǎn)品定位和品質(zhì)很好售價較高樓盤。修正后各相關(guān)樓盤價格Pi’Pi’=(QX/Qi)×PiPA’=(QX/QA)×PA=(62/66)×3500=3393.94PB’=(QX/QB)×PB=(62/66)×3000=2870.91PC’=(QX/QC)×PC=(62/76)×3900=3284.21PD’=(QX/QD)×PD=(62/76)×4000=3368.42PE’=(QX/QE)×PE=(62/78)×2700=2560.95P發(fā)’=(QX/QE)×PE=(62/78)×3800=3117.95各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為WiWA=15%WB=20%WC=15%WD=15%WE=20%WF=15%=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE+PF’WF=3393.94×15%+2870.91×20%+3284.21×15%+3368.42×15%+2560.95×20%+3117.95×15%=3375元）面均價：3236元∕㎡按優(yōu)惠2萬和一次性1%優(yōu)惠計算，一期一批19#、20#、22#、25#實際成交底價為3000元∕㎡。注：此面均價格為初步測算，最終價格在認(rèn)籌登記用戶情況摸底后結(jié)合開盤前市場情況報事業(yè)部及董事會審批后確定。小結(jié)：作為首批產(chǎn)品（19#、20#、22#、25#）推向市場，首要目標(biāo)為建立益陽市著名度，其次目標(biāo)為了拓開用戶資源，所以首次開盤一定給足夠讓利，確保后續(xù)產(chǎn)品價格上漲空間。2、價格折扣測算（以下優(yōu)惠方法均由后述營銷布署中得出）優(yōu)惠方法綠地國際花全部VIP認(rèn)籌用戶享1萬抵3萬優(yōu)惠，精銳國際三期認(rèn)籌用戶不一樣時享受精銳國際認(rèn)籌優(yōu)惠政策和綠地國際花全部VIP認(rèn)籌優(yōu)惠政策。一次性付款優(yōu)惠1%折扣推導(dǎo)：（例）19#（以綠地會員VIP認(rèn)籌115平米小三房為例）：面總價345000元（3000元/㎡*115㎡），優(yōu)惠23450【0元+3450元】。注：按此優(yōu)惠金額成交折扣為93.2折，通常一次性付款用戶較少，所以實際整體優(yōu)惠低于這個額度。精銳三期協(xié)議最高優(yōu)惠2.6萬相當(dāng)于92.5折，最低優(yōu)惠1.3萬相當(dāng)于96.2折，平均優(yōu)惠1.92萬相當(dāng)于94.4折。國際花全部VIP優(yōu)惠+一次性精銳三期最高優(yōu)惠精銳三期最低優(yōu)惠精銳三期平均優(yōu)惠93.2折92.5折96.2折94.4折3、項目平面圖經(jīng)過一期平面圖能夠看到，綠地國際花全部樓王為20#，臨一期一批專題景觀區(qū)，景觀資源最豐富，私密性最好，同時戶型較大，用戶群定位為高端。19#、22#、25#均為兩房和小三房優(yōu)質(zhì)戶型，但全部西側(cè)靠賀家橋路，相對來說比較吵雜，私密性不佳。三、推售策略1、推售標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品多元化搭配組合，滿足多個需求，促進(jìn)銷售產(chǎn)品組成以小三房產(chǎn)品為主，兩房、三大房產(chǎn)品搭配銷售多元化組合，以豐富銷售貨源，提升成交率，不造成客源流失同時，讓用戶能夠依據(jù)本身購房需求，選擇適宜產(chǎn)品，更深入促進(jìn)房源銷售?！癡IP卡搖號選房+分批次少許集中推售”推售安排VIP認(rèn)籌登記將結(jié)合產(chǎn)品推薦會活動在綠地營銷中心集中舉行，在開盤時經(jīng)過搖號（VIP卡號）選房方法，可制造出開盤擔(dān)心性和懸疑性，同時5-10組為一批進(jìn)行選房，能有效控制現(xiàn)場節(jié)奏，并限定每人選房時間，也有利于選房時用戶之間相互擠壓，促進(jìn)成交率。其次，“少許分批推售”戰(zhàn)術(shù)，保障了每批房源供不應(yīng)求，避免了散賣“越賣越冷”市場風(fēng)險，現(xiàn)場選房擔(dān)心氣氛，奠定了銷售火爆前提條件。推售安排本項目首次推盤量及銷售成績，直接關(guān)系著本項目是否打響進(jìn)軍益陽市場第一槍，實現(xiàn)銷售業(yè)績和在市場影響力最大化。即使此次推盤總量只有96套，不過因為前期蓄客時間較短，所以一定要確保開盤前達(dá)成3:1蓄客量，以造成開盤當(dāng)日轟搶效果，以達(dá)成轟動市場效果；（假如未選到房認(rèn)籌意用戶數(shù)量較多且意向度高。則可三以后通知其對下批產(chǎn)品進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。以處理用戶選不到房引發(fā)不滿）其次，從產(chǎn)品需求上分析，三房產(chǎn)品為市場主流需求產(chǎn)品，應(yīng)該滿足，同時搭配小部分兩房和大三房產(chǎn)品，最大滿足多元化，以降低銷售風(fēng)險性。一批可推房源，19#、20#、22#、25#同時推出，共96套。作為綠地集團(tuán)在進(jìn)駐益陽市場第一個高級住宅小區(qū)，經(jīng)過前期品牌導(dǎo)入宣傳，綠地地產(chǎn)品牌在益陽市場上得到一定認(rèn)知，再加上此次推出產(chǎn)品戶型以益陽市場上主流三房為主，搭配兩房和大三房產(chǎn)品，從產(chǎn)品線上能較全方面滿足用戶需求，避免用戶流失。執(zhí)行：VIP認(rèn)籌時間安排12月10日——開盤前1天推盤安排推售棟號：19#（兩房、小三房）、20#（小三房、大三房）、22#（兩房、小三房）、25#（兩房、小三房）推盤說明：開盤前五天蓄客達(dá)成3:1，即蓄卡蓄到288組左右，19#、20#、22#、25#整棟推出；開盤前五天蓄客少于3:1,則優(yōu)異行內(nèi)部認(rèn)購，然后延后開盤時間，加大推廣力度，掙取短時間內(nèi)達(dá)成開盤認(rèn)籌量要求。推盤金額：11770.63㎡*3000元/㎡=3531.19萬元（四棟推出）第七部分、一期一批營銷推廣實施一、一期一批營銷安排在營銷中心開放計劃12月初開放，預(yù)售許可證也可在此期間辦理完成，計劃12月10日開始VIP認(rèn)籌。1、營銷中心開放日：正式公布VIP認(rèn)籌登記信息，置業(yè)顧問引導(dǎo)用戶，通知期VIP認(rèn)籌登記申請活動內(nèi)容——12月10日酒店產(chǎn)品推介及集中VIP認(rèn)籌，12月11日——開盤前一天來營銷中心交納VIP認(rèn)籌金，簽署VIP認(rèn)籌登記協(xié)議，發(fā)放VIP認(rèn)籌優(yōu)惠確定單。2、VIP認(rèn)籌開始前三天置業(yè)顧問完成對精銳三期認(rèn)籌用戶電話邀約，通知其綠地國際花全部VIP認(rèn)籌登記確定信息，對用戶意向度進(jìn)行摸底。3、VIP認(rèn)籌登記日前一天進(jìn)行認(rèn)籌彩排：認(rèn)籌登記前一天綠地國際花全部項目各部門相關(guān)人員、置業(yè)國際企劃組各崗位人員、活動企業(yè)人員等進(jìn)行活動細(xì)節(jié)彩排。4、12月10日——開盤前一日：12月11日——開盤前一日，在營銷中心進(jìn)行認(rèn)籌登記，來營銷中心交納VIP認(rèn)籌金，簽署認(rèn)籌登記協(xié)議，發(fā)放VIP認(rèn)籌優(yōu)惠確定單，發(fā)放VIP卡，取得相關(guān)優(yōu)惠。5、VIP認(rèn)籌前3天：置業(yè)顧問完成對精銳三期認(rèn)籌用戶進(jìn)行第二次電話邀約，通知其認(rèn)籌登記確定信息，對用戶意向度進(jìn)行摸底。依據(jù)置業(yè)顧問對用戶最終摸底，確定推售房源、數(shù)量及完成價格表制訂。6、VIP認(rèn)籌前1天：置業(yè)顧問完成對精銳三期認(rèn)籌用戶進(jìn)行第三次電話邀約，通知其認(rèn)籌登記確定信息，確定第二天能夠抵達(dá)人數(shù)。7、VIP認(rèn)籌當(dāng)日舉行產(chǎn)品推介會后開始VIP認(rèn)籌。8、VIP認(rèn)籌人數(shù)達(dá)成2：1以上(200組以上)舉行品牌及產(chǎn)品推介會VIP認(rèn)籌人數(shù)達(dá)成2:1以上，舉行推介會即能夠確保不會冷場，同時出為開盤做一次動員。9、開盤前1天——開盤前彩排：開盤前1天綠地國際花全部項目各部門相關(guān)人員、置業(yè)國際企劃組各崗位安排人員、活動企業(yè)人員等進(jìn)行開盤前各項細(xì)節(jié)彩排。開盤假如VIP認(rèn)籌數(shù)量達(dá)成3:1則舉行開盤，開盤集中搖號選房、簽認(rèn)購協(xié)議。假如蓄客百分比達(dá)不到3:1，在完成以上營銷動作基礎(chǔ)上，繼續(xù)以下動作：11、開盤前1天：先對VIP認(rèn)籌用戶實施內(nèi)部認(rèn)購，對認(rèn)購房源實施銷控；假如內(nèi)部認(rèn)購一空則第二天照樣舉行開盤，但不搞選房儀式，直接搞慶賀儀式；假如內(nèi)部認(rèn)購不理想，則銷控認(rèn)購房源，推遲開盤時間，加大推廣力度，到剩下房源蓄客達(dá)