資金監(jiān)管模式下房地產(chǎn)企業(yè)售房應(yīng)對

資金監(jiān)管模式下房地產(chǎn)企業(yè)售房應(yīng)對資金，作為地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的命脈，正在經(jīng)受著越發(fā)嚴(yán)峻的考驗。近年來，包括天津、深圳、北京等大城市在內(nèi)的七個城市已經(jīng)陸續(xù)完成了對商品房預(yù)售款監(jiān)管的明確規(guī)定，并且預(yù)售款監(jiān)管還將被陸續(xù)在其他各個城市提上日程。這一規(guī)定或成為樓市新政“核武器”，預(yù)售款一旦鎖定全國各個城市，地產(chǎn)商的資金鏈將受到什么考驗？不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，預(yù)售金監(jiān)管會勒緊地產(chǎn)商的錢袋子，將有近四成房地產(chǎn)開發(fā)資金自由度受限，地產(chǎn)商在資金調(diào)配方面立即捉襟見肘。既然預(yù)售資金監(jiān)管已經(jīng)成為國內(nèi)地產(chǎn)市場不可逆轉(zhuǎn)的大勢所趨，作為地產(chǎn)商如何去應(yīng)對這一政策呢，本文旨在從預(yù)售資金監(jiān)管的模式、流程下探討地產(chǎn)商如何去應(yīng)對這一政策風(fēng)險。一、天津市預(yù)售房款資金監(jiān)管流程解讀：（一）監(jiān)管范圍在我市行政區(qū)域內(nèi)新建商品房項目預(yù)售資金均納入監(jiān)管范圍，經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房除外。

（二）監(jiān)管時間自2009年12月25日起，凡辦理《天津市商品房銷售許可證》（以下簡稱“銷售許可證”）進(jìn)件手續(xù)的建設(shè)項目，其預(yù)售資金均應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管系統(tǒng)實施監(jiān)管。在此之前已經(jīng)辦理完畢銷售許可證的企業(yè)不需要辦理資金監(jiān)管手續(xù)。（三）監(jiān)管資金監(jiān)管資金是指新建預(yù)售商品房項目在取得銷售許可證后，所需要的建設(shè)資金和有關(guān)費(fèi)用，即一定比例的新建商品房預(yù)售資金。市內(nèi)六區(qū)、塘沽區(qū)及開發(fā)區(qū)住宅和非住宅監(jiān)管比例均為35%；其他區(qū)縣住宅監(jiān)管比例為41%、非住宅監(jiān)管比例為40%。（四）監(jiān)管程序1、賬戶開立及監(jiān)管簽約（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理銷售許可證前，應(yīng)當(dāng)?shù)教旖蚴蟹康禺a(chǎn)交易資金監(jiān)管中心（以下簡稱“監(jiān)管中心”）辦理資金監(jiān)管賬戶開立手續(xù)。然后，將項目總承包合同及區(qū)內(nèi)有關(guān)配套費(fèi)用登記到監(jiān)管系統(tǒng)中。同時應(yīng)當(dāng)向資金監(jiān)管中心提供以下資料：

①經(jīng)有關(guān)部門備案的施工合同及建筑材料、設(shè)備的購銷合同等；②建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

③標(biāo)準(zhǔn)地名使用證書；

④預(yù)算書；

⑤房屋建筑施工圖；

⑥監(jiān)管前項目已付款明細(xì)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更工程相關(guān)合同，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管中心提供變更后的有關(guān)資料。（2）經(jīng)監(jiān)管中心審核后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行開戶行及監(jiān)管中心簽訂《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》及相關(guān)要件，辦理銷售許可證進(jìn)件手續(xù)。2、資金收存購房人購買新建商品房時，憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售管理網(wǎng)上打印的繳款通知書，到商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)柜臺將購房款直接繳入監(jiān)管賬戶，并憑銀行出具的繳款憑證向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)購房專用發(fā)票。還可以通過天津市商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用pos機(jī),將購房款直接繳入監(jiān)管賬戶，pos機(jī)簽單可作為繳款憑證,

向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)購房專用發(fā)票。在簽署《天津市商品房買賣合同》后，購房人依據(jù)合同支付的無論是首付款、貸款、分期付款的各期房款均應(yīng)當(dāng)支付至監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存房價款。3、資金撥付監(jiān)管項目進(jìn)款后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以按本通知規(guī)定的資金用途和工程進(jìn)度申請使用資金。監(jiān)管中心按照有關(guān)規(guī)定并到項目現(xiàn)場核查以后，符合用款條件的，準(zhǔn)予支付。

4、撤銷監(jiān)管監(jiān)管項目完成房地產(chǎn)初始登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可書面向資金監(jiān)管中心申請解除監(jiān)管。經(jīng)監(jiān)管中心核實，情況屬實的，新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議自行解除，并于3個工作日內(nèi)通知商業(yè)銀行開戶行撤銷對新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管。二、房地產(chǎn)企業(yè)從資金監(jiān)管賬戶提取房款的流程指引：（一）對于購房人已經(jīng)支付至監(jiān)管賬戶，但并未被監(jiān)管的那部分預(yù)售房款（59%—65%），房地產(chǎn)企業(yè)提取流程：購房人按照合同約定將房款支付至資金監(jiān)管賬戶-房地產(chǎn)企業(yè)在監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)上填寫預(yù)售資金撥付申請表并提交-監(jiān)管中心審批同意并在網(wǎng)上公示通知監(jiān)管賬戶開戶銀行-銀行將相應(yīng)的房款撥付至房地產(chǎn)企業(yè)的賬戶。上述工作周期約3至5個工作日。上述建議雖然不能全部解決監(jiān)管賬戶被凍結(jié)、劃扣的問題，但是可以很大程度上降低被凍結(jié)、劃扣出現(xiàn)的幾率或者降低損失的金額。綜上，商品房預(yù)售款資金監(jiān)管政策是政府為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范市場經(jīng)營而出的一道重拳，短期來看這肯定跟地產(chǎn)商既有的資金使用計劃有沖突，長期來看，對開發(fā)杠桿比例也會有所影響。我們的解讀以及風(fēng)險的分析僅供企業(yè)在項目建設(shè)、銷售過程中作為參考。而在資金監(jiān)管政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能像之前那樣依賴于購房款的