某大型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算及經(jīng)濟(jì)效益分析實(shí)例

呈送：中國(guó)·新鄉(xiāng)市牧野區(qū)西牧村PAGE開(kāi)發(fā)商：河南萬(wàn)嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址：中國(guó)·新鄉(xiāng)市勞動(dòng)路642號(hào)呈送：中國(guó)·新鄉(xiāng)市牧野區(qū)西牧村開(kāi)發(fā)商：河南萬(wàn)嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地址：中國(guó)·新鄉(xiāng)市勞動(dòng)路642號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)：新鄉(xiāng)·西牧村（河師大西隔壁地塊）項(xiàng)目投資估算&經(jīng)濟(jì)效益分析西牧村（新鄉(xiāng)河師大西隔壁地塊）項(xiàng)目投資估算&經(jīng)濟(jì)效益分析一、項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1總用地面積㎡3373.002總建筑面積㎡25300.002.1住宅面積㎡23100.002.2商鋪面積㎡22003容積率7.54地下室（1層）㎡1100.00二、投資估算及資金狀況1、編制依據(jù)：①、建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程量費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；②、各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件。2、投資估算如下：項(xiàng)目土建、配套投資預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位數(shù)量單價(jià)（元）金額（元）1工程前期費(fèi)用㎡26400246336002配套費(fèi)用㎡26400256600003檢測(cè)審查監(jiān)督等費(fèi)用㎡26400153960004可研設(shè)計(jì)監(jiān)理等費(fèi)用㎡264005132000工程費(fèi)用5建筑工程㎡264001080285120006設(shè)備與安裝（電器、消防、其他）㎡26400369504007室外與公用工程㎡26400205280008不可預(yù)計(jì)部分項(xiàng)654000000合計(jì)工程總造價(jià)成本264001270358120003．項(xiàng)目定價(jià)及銷(xiāo)售預(yù)算綜合上述周邊各樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格，根據(jù)項(xiàng)目所處位置，周?chē)h(huán)境和新鄉(xiāng)市房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，考慮到房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)等綜合因素，項(xiàng)目商鋪市場(chǎng)均價(jià)預(yù)計(jì)為4500元/㎡。住宅市場(chǎng)均價(jià)預(yù)計(jì)為2400元/㎡。（預(yù)售單價(jià)校正誤差：+5%~-5%）模式商業(yè)住宅預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)4500元/㎡2400元/㎡供應(yīng)量2200.00㎡23100.00㎡銷(xiāo)售收入990.00萬(wàn)元5544.00萬(wàn)元合計(jì)6534.00萬(wàn)元4、盈利分析序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量金額(萬(wàn)元)1土地費(fèi)用550元/㎡（含出讓費(fèi)）凈地3373㎡14522工程造價(jià)1270元/㎡26400㎡3581.23銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的3%計(jì)算6534.00(萬(wàn)元)196.024管理費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的2%計(jì)算6534.00(萬(wàn)元)130.685資金成本按銷(xiāo)售收入的10%計(jì)算6534.00(萬(wàn)元)653.406總投資成本（合計(jì)）6013.3項(xiàng)目總投資預(yù)算匯總表財(cái)務(wù)資金流量表：序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬(wàn)元)1銷(xiāo)售總收入6534.002項(xiàng)目總投資6013.303土地費(fèi)用-1452.004土地出讓費(fèi)30.003稅前收入1942.704核定稅款（12%）233.125稅后利潤(rùn)額1709.586稅后利潤(rùn)率26.1%備注甲方：河南省新鄉(xiāng)市牧業(yè)區(qū)西牧村（土地提供方）乙方：河南萬(wàn)嘉（新鄉(xiāng)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（開(kāi)發(fā)商）本地塊以甲、乙雙方合作開(kāi)發(fā)的形式，即甲方提供開(kāi)發(fā)土地，乙方負(fù)責(zé)地面建筑和地下室的建設(shè)，甲、乙雙方按照協(xié)商約定的利潤(rùn)比例分成。建成后，甲方須拿出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的1-2層商鋪建筑補(bǔ)償給乙方（視為土地成本費(fèi)），如果該部分補(bǔ)償費(fèi)用與甲、乙雙方的協(xié)商約定的利潤(rùn)分成比例有差價(jià)，甲方將差價(jià)利潤(rùn)返還給乙方。5、社會(huì)效益分析該項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家相關(guān)政策，利國(guó)利民，“搞活了一片土地，解決了一方困難”，使我市更多人群安居樂(lè)業(yè)，體現(xiàn)了社會(huì)主義的優(yōu)越性。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.可以調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；2.促進(jìn)我市銀行金融服務(wù)業(yè)的發(fā)展；3.滿(mǎn)足中高端小戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)人群的購(gòu)房需求；4.加快新鄉(xiāng)市的城市建設(shè)和發(fā)展。6、資金籌措及資金使用計(jì)劃該項(xiàng)目的總投資約6043.3萬(wàn)元（含土地費(fèi)用30萬(wàn)元及土地出讓費(fèi)1452萬(wàn)元），因此該項(xiàng)目所需資金約為4621.3萬(wàn)元，現(xiàn)已自備1621.3萬(wàn)元（注：暫時(shí)不用考慮土地成本<約1452萬(wàn)元>），需要貸款3000萬(wàn)元，2011年底使用.。項(xiàng)目融資的方式可以靈活多樣：A、首選項(xiàng)目抵押借貸；B、法人股權(quán)質(zhì)押融資；C、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)固定投資回報(bào)（年投資回報(bào)可議定為15——20%）。三、結(jié)論項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果本項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)約為6043.30萬(wàn)元，總收入為銷(xiāo)售收入6534.00萬(wàn)元和土地費(fèi)用1452萬(wàn)元的總和，即為7986.00萬(wàn)元