物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)

論物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)目錄：第一章、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的目的及意義第二章、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)主要任務(wù)（一）、物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析(二)、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化對現(xiàn)行存在問題的解決辦法第三章、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的主要功能（一）、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的基本功能（二）、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的基本資料管理第四章、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的實施辦法（一）、管理規(guī)模實現(xiàn)有序擴張（二）、切實向?qū)I(yè)化管理過渡（三）、建立經(jīng)營型物業(yè)管理模式結(jié)束語：物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的發(fā)展趨勢物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的目的及意義隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，各類型物業(yè)項目越來越多，并成為人們生活中必不可少的一部分。人們花的錢越多，不但對物業(yè)本身質(zhì)量要求越來越高，同時對物業(yè)管理的服務(wù)和管理水平也要求很高，例如對物業(yè)的維修維護，甚至對各項投訴都要求物業(yè)管理者做的好，做的完善。這樣要求物業(yè)管理者對物業(yè)管理進行宏觀的和微觀的細(xì)致管理，其中最好的辦法是用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)法規(guī)來規(guī)范物業(yè)的管理，這就為我們制定統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)提供了市場需要。而我們所制定的管理標(biāo)準(zhǔn)針對的是在現(xiàn)代社會是最普及的行業(yè)，是關(guān)系到每個城鎮(zhèn)居民的切身利益的，而且必須使管理者對所管轄的物業(yè)內(nèi)的事物能更方便、更快捷的進行有效管理，使業(yè)主(客戶)對物業(yè)管理范圍內(nèi)存在的問題也能得到更滿意的答復(fù)。伴隨著各類物業(yè)類型的規(guī)模不斷擴大和品種的不斷增多，就拿住宅物業(yè)小區(qū)來說，像小區(qū)中的汽車停放，小區(qū)附帶設(shè)施，小區(qū)的各項維修、投訴等都將越來越復(fù)雜，工作量也將越來越大。但我國物業(yè)管理大部分還屬于起步階段，長期以來人們使用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進行管理不夠嚴(yán)格，而在一些管理方式方法中存在著許多缺點,最顯著的就是管理標(biāo)準(zhǔn)化程度不夠，給管理者本身帶來管理難度。而物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的目的，就是為了對現(xiàn)階段物業(yè)管理的現(xiàn)狀作統(tǒng)一梳理，制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，樹立良好的行業(yè)規(guī)范，促進行業(yè)持續(xù)建康的發(fā)展。關(guān)鍵字：物業(yè)管理、標(biāo)準(zhǔn)化、建設(shè)二、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)主要任務(wù)（一）、物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和城市開發(fā)，物業(yè)管理已形成規(guī)模，其效益也越來越明顯。在經(jīng)濟效益對地方政府而言，主要體現(xiàn)為：減少了大量的財政補貼，對住宅區(qū)開發(fā)企業(yè)而言，能提高物業(yè)市場競爭力，使開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)暢銷，加速資金周轉(zhuǎn)。同時，完善的物業(yè)管理能為開發(fā)商樹立良好的企業(yè)形象，吸引更多的房地產(chǎn)交易商和消費者。在環(huán)境效益上，住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境和布局、治安等與整個建設(shè)風(fēng)貌融為一體，提高了房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。但是，目前在物業(yè)管理的實踐過程中還存在著如下問題：1、物業(yè)管理架構(gòu)不完善。目前，我國物業(yè)管理存在的首要問題是架構(gòu)不完善，體制需進一步理順和重新構(gòu)建。其中，政府、管委會、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利關(guān)系需要進一步明確。例如，成都市近年來已竣工的住宅小區(qū)中，房屋及物業(yè)管理有三種基本形式：一是政府房地產(chǎn)管理部門管理的，二是房地產(chǎn)開發(fā)商以企業(yè)管理的，三是產(chǎn)權(quán)單位自管的，這三種物業(yè)管理模式大約各占1/3。而且其中不少物業(yè)管理往往是局部的或單一的，一些物業(yè)管理單位企業(yè)忽視自身建設(shè)，把物業(yè)管理看成只是收費服務(wù)和簡單生產(chǎn)活動，對企業(yè)發(fā)展和專業(yè)管理水平提高，一無規(guī)劃，二無措施，沒有明確管理目標(biāo)責(zé)任制，企業(yè)既無壓力也無動力，管理不計成本，年終無核算，對該建立哪些規(guī)章制度和管理標(biāo)準(zhǔn)，心中無數(shù)，照搬照抄了別人的規(guī)章制度，使這些規(guī)章制度流于形式。2、配套設(shè)施運作不理想。目前，小區(qū)的投資建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)，沒有從物業(yè)的生產(chǎn)、流通與消費的全過程來通盤設(shè)計和全方位運作，配套設(shè)施運作不理想，物業(yè)管理滯后于住房消費使用。其公用設(shè)施本來已很少，商店、學(xué)校、銀行、娛樂設(shè)施等本來不足，而這些商業(yè)性網(wǎng)點還因種種原因“名存實亡”。3、維修保養(yǎng)不得力。小區(qū)或?qū)懽謽且坏┌l(fā)生故障性事件而向物業(yè)管理公司反映（諸如電梯損壞、水管泄漏、電閘破壞、防盜門失靈、墻灰剝落等），往往不能得到及時解決。原因是物業(yè)管理公司在這些第四章、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的實施辦法從目前整體的發(fā)展?fàn)顩r來看，物業(yè)管理行業(yè)被公眾認(rèn)為是門檻低、風(fēng)險小的微利行業(yè)。那么，利潤微薄就迫使企業(yè)要去尋求生存與發(fā)展的道路，即不斷擴張，以規(guī)模求利潤。應(yīng)該說將企業(yè)做大做強，是所有企業(yè)的共同追求；讓有實力的品牌企業(yè)占領(lǐng)更大的市場份額，使的業(yè)主享受到優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對行業(yè)的優(yōu)勝劣汰是一件好事。但是一些企業(yè)在管理規(guī)模擴張的時候存在一定的盲目性，往往是做大了但并沒有做強。因此，企業(yè)在擴張中，應(yīng)注意以下幾方面問題。（一）、管理規(guī)模實現(xiàn)有序擴張首先，具備訓(xùn)練有素的專業(yè)人才是實現(xiàn)有序擴張的前提條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有勞動密集型的特點，意味著一個項目需要眾多的員工協(xié)力開展工作。保證員工能夠保持企業(yè)既定的管理水平，應(yīng)該是企業(yè)追求擴張前的必修功課。物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)地、復(fù)雜的工作，要想實現(xiàn)有序擴張就要在人才培訓(xùn)上下大功夫；從實際情況出發(fā)，采取多種形式對員工進行培訓(xùn)教育；有計劃地從專業(yè)院校招收物業(yè)管理及經(jīng)營方面的專業(yè)人才，逐步改變企業(yè)管理人才的年齡和知識結(jié)構(gòu)，向知識化、專業(yè)化、年輕化方向邁進；建立公司人才儲備庫，把有培養(yǎng)和發(fā)展前途的員工列入后備隊伍中，并有目的的下放到基層，“苦其心志，勞其筋骨”，從而，形成企業(yè)自己的人才庫，一旦接管新的物業(yè)項目，即可組建強有力的管理班子進入。其次，標(biāo)準(zhǔn)化管理是實現(xiàn)有序擴張的根本保證。國內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在行業(yè)摸索了十多年，對各崗的工作流程、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該有一套適合我們自己實際情況的范本，應(yīng)以這種范本來消除員工流動性大而帶來的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)下降的弊端。雖然現(xiàn)在不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)在積極推行ISO9002質(zhì)量管理體系和一些其他的標(biāo)準(zhǔn)性文件，但這些新的質(zhì)量管理體系、標(biāo)準(zhǔn)、流程往往是束之高閣，流于形式，較少用于實踐，更缺乏在實踐中的持續(xù)改進。在這種情況下，項目不斷增加，新員工大量涌入，但管理服務(wù)的水平，卻由于對新員工培訓(xùn)的不及時、不到位而有所下降。這樣一來，管理規(guī)模雖然不斷擴大，但企業(yè)的口碑和品牌卻不能得到相應(yīng)的提升。由此可見，推行標(biāo)準(zhǔn)化管理是實現(xiàn)有序擴張的根本保證。再次，找準(zhǔn)擴張項目是實現(xiàn)有序擴張的關(guān)鍵。在選擇擴張項目時，提前要做詳細(xì)周密的考察分析，可選擇那些項目基礎(chǔ)較好，業(yè)主的消費意識較高、區(qū)域經(jīng)濟相對發(fā)達的項目來做。只要企業(yè)具備實力并精心運作項目，就能得到較好的社會效益和經(jīng)濟效益。在項目拓展的過程中，企業(yè)應(yīng)該緊緊把握自己的品牌模式，將目光鎖定能夠發(fā)揮自己實力且有助于提升品牌模式的項目。如此有選擇地外接項目，為樹立企業(yè)形象、鞏固企業(yè)品牌奠定了堅實的基礎(chǔ)。因此，拓展項目的關(guān)鍵是企業(yè)要根據(jù)自身狀況，在拓展方向上認(rèn)真規(guī)劃，做出適合企業(yè)發(fā)展的正確選擇。（二）、向高標(biāo)準(zhǔn)化的專業(yè)管理模式過渡現(xiàn)階段物業(yè)管理距離高標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)化管理存在一定差異。我們通常所說的物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化的專業(yè)模式，其實只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的具體專業(yè)分工與協(xié)作，而真正意義上的標(biāo)準(zhǔn)化的專業(yè)管理是指物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，包括與相關(guān)行業(yè)間的專業(yè)化分工與協(xié)作，也就是將管理內(nèi)容細(xì)化后發(fā)包給清潔、秩序維護、設(shè)備維修等專業(yè)化公司，然后由物業(yè)服務(wù)公司對專業(yè)公司的工作進行監(jiān)督驗收，從而達到對物業(yè)進行管理的目的。但就目前我國的物業(yè)管理狀況來看，由于近年來勞動力成本的不斷增長，物業(yè)管理剛性成本持續(xù)上揚，企業(yè)各項支出捉襟見肘，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了生存與可持續(xù)發(fā)展已逐步走向項目分包的標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)管理道路，但其標(biāo)準(zhǔn)化程度還比較低，僅僅處于初級階段。物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠?qū)嵭型獍捻椖?，主要是保潔等簡單的勞?wù)型項目，標(biāo)準(zhǔn)化的專業(yè)服務(wù)市場還不完善，大致是一些管理或技術(shù)含量很低的勞動密集型項目。這與實行物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)是為了充分利用社會分工，用較高的標(biāo)準(zhǔn)備規(guī)范，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，從而達到提高管理效率和專業(yè)服務(wù)水平這一目的的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理建設(shè)理念是相悖的。標(biāo)準(zhǔn)化的專業(yè)管理是國內(nèi)外成熟物業(yè)管理最顯著的特點。物業(yè)服務(wù)公司將自己的服務(wù)“社會化”，一般只負(fù)責(zé)整個住宅小區(qū)的整體管理，具體業(yè)務(wù)則聘請專業(yè)的服務(wù)公司承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)公司接盤后將管理內(nèi)容細(xì)化后再分包給清潔、設(shè)備維修等專業(yè)單位。在具體管理方面，成熟物業(yè)通常采用封閉式管理，管理者對樓宇內(nèi)治安、防火、清潔衛(wèi)生、水電供應(yīng)等全面負(fù)責(zé)。園區(qū)內(nèi)還有24小時的晝夜巡崗，保證園區(qū)物業(yè)的絕對安全。在為業(yè)主的服務(wù)方面，物業(yè)服務(wù)公司做的也比較周到，管理人員充分考慮業(yè)主衣食住行等方面的需求，如提供車輛保管、綠化養(yǎng)護、洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預(yù)報和股市行情等服務(wù)，盡可能地滿足業(yè)主現(xiàn)實和潛在的服務(wù)需求，讓每個業(yè)主感到舒適方便。（三）、建立經(jīng)營型物業(yè)管理模式經(jīng)營型物業(yè)管理模式是物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營的結(jié)合，是物業(yè)管理基本的運行、維護、服務(wù)提升到對物業(yè)資產(chǎn)營銷和管理全過程的服務(wù)模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅要做好物業(yè)管理工作，而且為業(yè)主、客戶策劃并實施物業(yè)經(jīng)營方案，實現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營效益；同時將服務(wù)由物業(yè)管理委托期，延伸到物業(yè)資產(chǎn)整個壽命期，為業(yè)主、客戶提供更全面、更徹底的服務(wù)。這種模式適合于寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、酒店式公寓以及其他可出租物業(yè)的管理中。經(jīng)營型物業(yè)管理運作的主要內(nèi)容包括物業(yè)管理、租賃代理、物業(yè)估價、交易咨詢和項目策劃等。據(jù)了解，國內(nèi)外健康成熟的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，大多數(shù)都為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢、維護等服務(wù)。國外發(fā)達國家注冊物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也首先要求保障管轄物業(yè)的租售，在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護工作，良好的維護又反向推動物業(yè)的租售。在他們看來，優(yōu)秀的物業(yè)管理不僅為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的是經(jīng)營型物業(yè)管理使物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)濟效益得到充分的發(fā)揮。經(jīng)營型物業(yè)管理模式不僅可以更好地滿足市場需求和客戶需要，更好的體現(xiàn)經(jīng)營、管理的一條龍服務(wù)，減少客戶投入的精力和資源，更主要的是還擴大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利空間。物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與物業(yè)管理費不足之間的矛盾，租賃代理、交易咨詢、估價等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力和生存能力得到提高。同時，在實施經(jīng)營型物業(yè)管理模式的實踐中，一要注重培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營的人才隊伍。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和改革開放的進一步深化，在完善市場管理以及與國際接軌過程中，物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理市場規(guī)模不斷擴大，這就需要大量的租賃、法律、估價、測量、咨詢、維護等專業(yè)人才。物業(yè)經(jīng)營具有知識型、信息化、市場化的特點。沒有豐富的經(jīng)驗和高素質(zhì)的經(jīng)營人才，經(jīng)營型物業(yè)管理模式就無從談起。二要注重向?qū)I(yè)公司學(xué)習(xí)。目前，我們在物業(yè)經(jīng)營專業(yè)上與境外先進的企業(yè)還存在較大的差距，因此應(yīng)該與一些優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)務(wù)上保持合作，建立穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系。在汲取他人的經(jīng)營管理經(jīng)驗的同時，也培養(yǎng)了自己的專業(yè)人員和實力。三要根據(jù)不同的物業(yè)項目，處理好經(jīng)營和管理的關(guān)系，使經(jīng)營和管理相輔相成，相得益彰。要嚴(yán)格區(qū)分物業(yè)管理收支與經(jīng)營收支，保持各類業(yè)務(wù)的相對獨立和規(guī)范性。要特別注意的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要具備與物業(yè)經(jīng)營相關(guān)的專業(yè)資質(zhì)，做到合法經(jīng)營。結(jié)束語：物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的發(fā)展趨勢從管理物業(yè)到經(jīng)營物業(yè)是物業(yè)市場的發(fā)展趨勢，隨著我國市場經(jīng)濟的持續(xù)運行，我國各經(jīng)濟區(qū)域的開發(fā)開放，我國主要城市在國際上的知名度不斷提高，建設(shè)速度