可行性研究報(bào)告

******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究1.1項(xiàng)目概述1.1.1項(xiàng)目名稱：******花園居住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目1.1.2建設(shè)單位：******房地產(chǎn)集團(tuán)******置業(yè)有限公司1.1.3建設(shè)地點(diǎn)：該建項(xiàng)目建設(shè)用地位于***市南部站前區(qū)，工程場界東至世紀(jì)大道，西至經(jīng)五路，南至緯四路，北至1.1.4主要建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容：該建項(xiàng)目工程占地面積99073平方米，規(guī)劃建筑面積170678平方米，主要建筑物情況見表1-1。表1-1主要建筑物一覽表建筑名稱建筑面積備注*******設(shè)計(jì)有限公司1小高層住宅建筑地上建筑2情境洋房(多層建筑)3幼兒園4商鋪建筑5居委會(huì)用房6物業(yè)管理用房7公廁8門衛(wèi)、垃圾收集等9人防車庫地下建筑高層地下室情境洋房地下室1.1.5投資估算與資金籌措：項(xiàng)目總投資估算為28986萬元，其中建設(shè)投資27884.4萬元，建設(shè)期利息1101.6萬元。資金籌措計(jì)劃為：企業(yè)自有資金3000萬元，股東投資7145萬元，樓盤預(yù)售款8641萬元，申請銀行貸款10200萬元。1.1.6進(jìn)度計(jì)劃：本項(xiàng)目擬在2年內(nèi)建設(shè)完畢，4年內(nèi)銷售資金全部回籠(含建設(shè)期)。1.1.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號單位指標(biāo)備注技術(shù)指標(biāo)1總占地面積平方米*******設(shè)計(jì)有限公司22總建筑面積平方米其中小高層住宅建筑平方米計(jì)算容積率建筑情境洋房平方米幼兒園平方米商鋪建筑平方米居委會(huì)用房平方米物業(yè)管理用房平方米公廁平方米門衛(wèi)、垃圾收集等平方米人防車庫平方米不計(jì)算容積率建筑高層地下室平方米情境洋房地下室平方米保溫層建筑面積平方米3居住戶數(shù)戶4機(jī)動(dòng)車停車位輛5自行車位輛6綠地率%7集中綠地率%8建筑覆蓋率%9容積率二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1總投資萬元*******設(shè)計(jì)有限公司32銷售收入萬元3上繳稅收萬元4稅后利潤萬元5投資利潤率%6資本金利潤率%7內(nèi)部收益率%稅后8財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元稅后9借款償還期年2貸款意向1.1.8項(xiàng)目背景與進(jìn)展：2008年5月，******房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司注資3000萬元成立******房地產(chǎn)集團(tuán)******置業(yè)有限公司。2008年7月，通過公開招掛牌方式，公司依法取得了***市火車站站前區(qū)13#、17#地塊的土地使用權(quán)。至2009年11月，公司完成居住小區(qū)“***花園”規(guī)劃建筑方案的工作，土建工程即將開工。包括分?jǐn)偼恋乜钤趦?nèi)，本項(xiàng)目已投入資金約9365萬元。1.2編制依據(jù)(2)《***市城市總體規(guī)劃》(調(diào)整)*******設(shè)計(jì)有限公司4(8)項(xiàng)目單位提供的其他資料(9)有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料(10)有關(guān)政策和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1.3研究范圍我們受建設(shè)單位委托，對工程項(xiàng)目的必要性、建設(shè)條件、環(huán)境影響等方面進(jìn)行分析論證，為單位決策和融資提供參考，1.4開發(fā)企業(yè)概況******房地產(chǎn)集團(tuán)******置業(yè)有限公司為******房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限下屬的控股公司，是一家以房地產(chǎn)綜合開發(fā)為主，集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售，房屋租賃，城市基礎(chǔ)設(shè)施及公用設(shè)施項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)，建材銷售、工業(yè)、民用建筑技術(shù)咨詢等為一體的企業(yè)。公司成立于2008年5月4日，企業(yè)法人***,注冊資本3000萬元。*******設(shè)計(jì)有限公司51.5項(xiàng)目綜合評價(jià)2、******花園居住小區(qū)所在***市火車站站前區(qū)是市委、市政府依托城市交通樞紐，打造集物流、商貿(mào)、休閑、居住為南、北、東、西、中分別有銅九鐵路、沿江高速、寧宜城際鐵路、***路、長江南路等通過或穿越，***火車站、汽車客運(yùn)總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)。站前區(qū)規(guī)劃面積15.27平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模11.98萬人，房地產(chǎn)業(yè)“十一五”期間計(jì)劃建設(shè)250萬平方米商品住宅，***路以西部分建設(shè)高品位的商業(yè)住宅區(qū)，保留天然湖泊約500畝水面形成水上公園。站前區(qū)將成為源和實(shí)力以及改善性購房人群，以此確定相應(yīng)的投資水平和價(jià)4、2009年以來，***市房地產(chǎn)市場逐月升溫，隨著我市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市規(guī)模擴(kuò)張的加快，房求和房價(jià)仍將保持平5、去年以來，***市出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》(***政(2008)65號)和《關(guān)于鼓勵(lì)本市農(nóng)村居民和外來人口購買主城區(qū)商品住房的若干意見》(***政[2008]83號),放寬公積金貸款條件，對農(nóng)村居民和外來人口購 *******設(shè)計(jì)有限公司6置房產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)助，加強(qiáng)輿論宣傳，增強(qiáng)消費(fèi)信心，這些政策措求，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，加快城鎮(zhèn)化。會(huì)議表示保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對于地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)升城市居民的居住水平，并促進(jìn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造就業(yè)，具有良10、開發(fā)建設(shè)單位母公司實(shí)力雄厚，技術(shù)水平高，管理能萬元，資本金利潤率99.43%,投資利潤率34.80%,內(nèi)部收益率29.02%,上繳稅收6363.65萬元。敏感性分析表明，項(xiàng)目有較*******設(shè)計(jì)有限公司7第二章項(xiàng)目選址及建設(shè)條件******花園居住小區(qū)位于***市南部站前區(qū)，是***市“一開工建設(shè)；站前區(qū)文化廣場、***職業(yè)中學(xué)、***市站前區(qū)三甲醫(yī)院、站前區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、站前區(qū)污水處理廠等項(xiàng)目前期工站前區(qū)交通優(yōu)越：南、北、東、西、中分別有銅九鐵路、房地產(chǎn)業(yè)“十一五”期間計(jì)劃建設(shè)150萬平方米商品住宅，***路以西部分建設(shè)高品位的商業(yè)住宅區(qū)，保留天然湖泊約500畝站前區(qū)將成為一個(gè)傳統(tǒng)和時(shí)代交融、特色鮮明的休閑居住*******設(shè)計(jì)有限公司82.2建設(shè)條件2.2.1配套建設(shè)條件歷經(jīng)多年建設(shè)，***市火車站站前區(qū)不僅形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)，并且強(qiáng)電、弱電、供水、排水、供電、供氣等配套建設(shè)全面跟進(jìn)，達(dá)到了“道路通、供水好、排水暢、電力穩(wěn)、供氣足、環(huán)境美”的總體目標(biāo)，可滿足開發(fā)高品位居住小區(qū)對基1、供水：由緯三路、緯四路市政給水管網(wǎng)供給。2、排水：緯三路、緯四路、緯五路、世紀(jì)大道市政雨水均建有市政雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)。3、供電：區(qū)內(nèi)電網(wǎng)沿路鋪設(shè)，可選擇性接入電源。2.2.2自然條件1、地質(zhì)：***大地構(gòu)造上位于揚(yáng)子地臺東北部，根據(jù)地層、構(gòu)造、巖漿活動(dòng)的差異，***市主城區(qū)為下?lián)P子臺坳，地層發(fā)育齊全，基巖為完整角礫巖，強(qiáng)度較高，承載力大。2、水文條件：***市水資源豐富，主要由長江、河流、湖泊和水庫四部分組成。長江在***市境內(nèi)全長160公里，每年四月份江水上漲，5-8月份進(jìn)入汛期，歷年平均水位9.20米，多年平均流量為29500立方米/秒。境內(nèi)河流主要有青通河、九華河、陵陽河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黃盆河、龍渡河、龍泉河等，雨量充沛，豐水年月在4-8月份，枯水在冬 *******設(shè)計(jì)有限公司93、氣候：***市屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和，陽光充足，四季分明，降雨豐沛集中，年際變化大，多年平均降雨量1502mm,平均溫度16.1,平均無霜期240天。年平均日照1968.5小時(shí)，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。對項(xiàng)目建設(shè)無不利影響，建設(shè)過程4、地震：***市所在區(qū)域地震基本烈度為6度，在項(xiàng)目建*******設(shè)計(jì)有限公司10第三章市場分析及營銷策略3.1.1***市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況***市位于安徽省西南部，北臨浩蕩長江，南接雄奇黃山，是長江南岸重要的濱江港口城市和省級歷史文化名城，也是安徽省“兩山一湖”(黃山、九華山、太平湖)旅游區(qū)的重要組成部分?，F(xiàn)轄貴***區(qū)、***縣、***縣、***縣和九華****山風(fēng)景區(qū)，總面積8272平方公里，總?cè)丝?58萬。全市生態(tài)環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)與人口、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，是中國第一個(gè)國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)。***是國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、實(shí)施《中國21世紀(jì)議程》全游城市、全國旅游競爭力百強(qiáng)城市、安徽省園林城市、中國儺文化之鄉(xiāng)。***是長江經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶的重要組成部分，***港是長江干線重點(diǎn)港口之一，為一類開放口岸。***自古就有“江南魚米之鄉(xiāng)”之稱，是國家重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、出口紅茶、繭絲綢和速生豐產(chǎn)林基地。野生動(dòng)植物資源種類繁多，僅中藥材就有1300多種。已探明有工業(yè)開采價(jià)值的礦藏40余種，其中鉛、鋅、銻、錳等有色金屬礦產(chǎn)儲(chǔ)量居安徽省首位。幾年來，***市堅(jiān)持走特色發(fā)展之路，緊緊圍繞實(shí)施“生態(tài)立市、工業(yè)強(qiáng)市、旅游興市、商貿(mào)活市”戰(zhàn)略，著力建設(shè)“實(shí)*******設(shè)計(jì)有限公司11中居第2位，達(dá)到16%。絡(luò)基本形成；城市框架拉開，達(dá)到80平方公里，“一城五區(qū)”方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃達(dá)到100平方公里?；A(chǔ)承載力不斷增強(qiáng)，人民收入2004年2005年2006年2007年2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(萬元)增長率(%)農(nóng)村民人均可支配收入*******設(shè)計(jì)有限公司12(萬元)增長率(%)隨著***市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，人們的財(cái)富水平有較的生活質(zhì)量目標(biāo)，到2010年***市城鎮(zhèn)居民人均住房面積為32平方米，而目前***市城鎮(zhèn)居民人均住房面積才達(dá)到24.5平方米(***市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)),按照《***市城市總體規(guī)劃(調(diào)整) (2006—2020)》預(yù)測，到2010年主城區(qū)人口約25.82萬人(到2008年底實(shí)際人口為22.91萬人),至少還需要194萬平方米的商品住房供應(yīng)。截止2009年11月底，***市主城區(qū)商品住房累計(jì)可售量為65.15萬平方米，其中1年以上待銷售住宅同時(shí)，根據(jù)***市城市新一輪發(fā)展規(guī)劃預(yù)測，到2015年，主城區(qū)人口將增長到35萬人，城市建成區(qū)面積由目前的20平方公里增加達(dá)35平方公里。按照人均住房面積34平方米計(jì)，2011年至2015年間新增城市人口對商品住房的需求總量為*******設(shè)計(jì)有限公司13312.12萬平方米。考慮城市房屋拆遷、改善性購房和個(gè)人房產(chǎn)投機(jī)也是一塊很大的市場，估計(jì)“十二五”期間，***市主城區(qū)的住宅需求總量為500萬平方米左右，年均需求量在100萬3.1.3全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況2009年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積29.88億平方米，同比增長17.2%,增幅比1-10月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積9.76億平方米，同比增長15.8%,增幅比1-10月提高12.5個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積4.42億平方米，同比增長26.1%,增幅比1-10月提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積3.67億平方米，增長28.2%,比1-10月提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。1-11月，全國商品房銷售面積75203萬平方米，同比增長53.0%。其中，商品住宅銷售面積增長54.4%;辦公樓銷售面積增長39.2%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長39.1%。1-11月，商品房銷售額35987億元，同比增長86.8%。其中，商品住宅銷售額增長91.5%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。1-11月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31271億元，同比增長17.8%,增幅比1-10月提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資22369億元，同比增長15.7%,比1-10月提高1.6個(gè)百*******設(shè)計(jì)有限公司14分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.5%。延續(xù)今年以來的逐全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)連續(xù)8今年1-11月份我市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場交易量各項(xiàng)指標(biāo)均已超過08年同期水平。資32.05億元(不含主城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)),同比增長89.64%。其中住宅12.90億元，商業(yè)房13.55億元，辦公房5.59億元。新開工面積146.68萬平方米。其中住宅65.93萬平方米，商業(yè)房54.48萬平方米，辦公房26.26萬平方米。工面積94.38萬平方米，同比增長94.20%。其中住宅69.98萬平方米，商業(yè)房20.00萬平方米，辦公房2.86萬平方米。截止2009年11119.44萬平方米，其中商品住房65.15萬平方米，其中1年以上待銷售商品房的面積為40.31萬平方米(含住宅18.52萬平*******設(shè)計(jì)有限公司152009年1-11月我市主城區(qū)共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積106.24萬平方米，同比上升0.12%,其中住宅67.68萬平方米，同比下降2.33%。2009年1-11月份我市主城區(qū)各類商品房銷售(簽約)面積共123.39萬平方米(預(yù)售房銷售面積95.02萬平方米，現(xiàn)房銷售面積28.27萬平方米),同比08年1-11月增長149.07,其中商品住宅銷售(簽約)面積共90.63萬平方米，同比08年1-11月增長120.04%。2009年1-11月我市主城區(qū)一般二手房交易面積共14.37萬平方米，同比上漲81.9%;其中一般二手住房共9.87萬平方米，同比上漲172.65%。情況表明，我市城區(qū)房地產(chǎn)市場消費(fèi)信心穩(wěn)定，市場回升三、房地產(chǎn)供銷結(jié)構(gòu)情況2009年1-11月份我市主城區(qū)銷售的商品住房中，價(jià)格在800元/平方米以下的為0.27萬平方米，占總成交量的0.3%;價(jià)格在2009年1月-2009年10月商品住房成交價(jià)格情況成交均價(jià)(元/平方米)0.82%;價(jià)格在 平方米的銷售O800以下口1000-1500口1500-2000■800-1000口1000-1500口1500-2000方米，占總成交面積的1.65%;價(jià)格在1500-2000元/平方米的銷售面積為6.57萬平方米，占總成交面積的7.25%;價(jià)格在積的32.8%,價(jià)格在2500-3000元/平方米的成交面積為31.65萬平方米，占總成交面積的34.92;價(jià)格在3000-4000元/平方米的成交面積為17.87萬平方米，占總成交面積的19.72%;價(jià)格在4000-5000元/平方米的成交面積為1.01萬平方米，占總成交面積的1.11%;價(jià)格在5000元以上的成交面積為1.3萬平方米，占總成交面積的1.43%。從以上數(shù)據(jù)來看2000-3000元/平方米的占總成交面積的66.14%,是目前市場的主導(dǎo)消費(fèi)價(jià)格，但3000-4000元/平方米需要指出的是，近來所開盤的小高層住宅項(xiàng)目，如“麗陽因此，“******花園居住小區(qū)”設(shè)計(jì)以小高層為主，將商品住宅價(jià)格定位在2800-3200元/平方米是合適的，符合當(dāng)?shù)厥?009年1月-2009年11月商品住房成交面積情況平方米2、商品住房銷售面積階段結(jié)構(gòu)060以下2009年1-11 為14.1萬平方米，占總成交面積的15.55%;90-110平方米的成交面積為10.23萬平方米，占總成交面積的11.29%;110-120120-144平方米的成交面積為20.27萬平方米，占總成交面積的22.37%;144-180平方米的成交面積為9.86萬平方米，占總成交面積的10.88%;180平方米以上的成交面積為8.97萬平方米，占成交面積的9.9%。平方米之間，占總交易量的69.61%。將戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)為面積90平方米以下占11.33%,面積90-120平方米占60.45%,面積120平方米以上占28.22%,是十分合理比例約占總成交的58%;其它地區(qū)約占16%;省其它地區(qū)約占6%。從以上數(shù)據(jù)來42%,與10月份持*******設(shè)計(jì)有限公司20090120090220090320090420090520090620090720090820090920091“本市市區(qū)以外口本市市區(qū)平。一方面顯示我市去年出臺的促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的各項(xiàng)政策持續(xù)發(fā)揮作用；另一方面說明我市對周邊地區(qū)人口2009年1-11月份我市主城區(qū)商品房平均銷售價(jià)格為3164.78元/平方米，同比上升4.1%;商品住房平均銷售價(jià)格為2009年1月J-2009年11月各類商品房交易情況一各類均價(jià)住宅均價(jià)商業(yè)均價(jià)元/平方米價(jià)格分析主城區(qū)二手房平均銷售價(jià)格為2359.69元/平方米，同比上升11.43%;二手住房平均銷售價(jià)格為2351.62元/平方米，同比下降5.02%。步增長，特別是9-11三個(gè)月市場交易量增長幅度較上半年更為*******設(shè)計(jì)有限公司19明顯，顯示一方面宏觀經(jīng)濟(jì)情況較好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持續(xù)地發(fā)揮拉動(dòng)房地產(chǎn)市場消費(fèi)的作用，預(yù)計(jì)短期內(nèi)我市房地產(chǎn)市場仍將保持持續(xù)增長勢頭。3.1.5對今后房地產(chǎn)市場形勢的初步判斷今年以來房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)了觸底回升，具有一定的合理性，這種合理性表現(xiàn)在三個(gè)方面：其一，住房剛性需求客觀存在；其二，去年中央實(shí)行的寬松政策發(fā)揮積極效果；其三，資金流動(dòng)性過剩導(dǎo)致通脹預(yù)期大增，資本避險(xiǎn)因素推動(dòng)房產(chǎn)成交放量。但流動(dòng)性過剩引發(fā)的投資需求主要集中在大城市和東部城市，其向中小城市和西部城市傳導(dǎo)力度有限。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，特別是在當(dāng)前市場條件下，成交放量對抗擊金融危機(jī)有正面作用。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)業(yè)不存在產(chǎn)能過剩的問題，國家對房地產(chǎn)業(yè)只會(huì)進(jìn)行扶持，不會(huì)進(jìn)行政策打壓。最近召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表示保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，就是最好的說明。中國房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)對經(jīng)濟(jì)帶來主導(dǎo)性負(fù)面影響，而只要中國經(jīng)濟(jì)健康，中國房地產(chǎn)價(jià)格就還將繼續(xù)向上攀升。與美國等發(fā)達(dá)國家住房市場已進(jìn)入成熟期不同，我國正處在城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是我國住房市場快速發(fā)展的市場基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市場：一類是剛剛步入社會(huì)不久，成家立業(yè)需要住房的年*******設(shè)計(jì)有限公司20輕人，包括本地離開父母獨(dú)立生活和外地進(jìn)入大中城市工作的年輕人。他們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價(jià)格適中，可以承受得起的住房。一類是已經(jīng)有房，生活水平提高后，希望以小換大、改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和經(jīng)濟(jì)能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會(huì)的基本群體，占大多數(shù)，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有一類是投資型需求。改革開放使中國人人選擇了住房市場。購置住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價(jià)后出售獲利，是通過購房實(shí)現(xiàn)手中的總之，有幾大因素決定了可以對未來房地產(chǎn)市場持積極樂觀看法：一市中國經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步發(fā)展；二是城鎮(zhèn)規(guī)模和城市人口加速擴(kuò)大；三是人民改善生活的愿望日益強(qiáng)烈；四是個(gè)人理3.1.6周邊樓盤情況調(diào)查目前***市主城區(qū)具有代表性的樓盤有匯景花園、河濱花園、星河灣花園、永華怡景園、華邦陽光城、靜安新城、森橋印象等，對這些樓盤我們進(jìn)行了市調(diào)調(diào)查，情況如下：位于九華山大道與白牙路交口往南，移動(dòng)公司南邊。住宅建筑面積21950平方米，戶型設(shè)計(jì)以經(jīng)濟(jì)型三房為多。占地1.3*******設(shè)計(jì)有限公司21公頃。2009年7月中旬開盤預(yù)售2幢住宅。小高層均價(jià)3100元/平米左右，100平米復(fù)式特價(jià)3398元/平米起售。開盤即銷售60%以上。2、星河灣花園沿九華山大道西側(cè)，匯景花園南側(cè)，占地面積3萬平方米，建筑面積約60000平方米，由多層、小高層和高層組成，目前在售為多層和小高層，08年12月小高層開盤銷售，共推出110套，面積為100-150平方米，價(jià)格為2900-3750元/平方米，樓層價(jià)差較大，均價(jià)3300-3400/平方米。其中一棟多層辦公樓由***市房產(chǎn)局整體購買。為增強(qiáng)客戶的購房信心，在銷售合同中承諾：如該小區(qū)房價(jià)下跌，已購房客戶可以無條件退房。目前銷售已近90%。3、***麗陽蘭庭麗陽蘭庭是由安徽**房地產(chǎn)公司(***公司)負(fù)責(zé)開發(fā)、安徽***公司建造。小區(qū)位于***百牙東路，東沿九華山大道，西鄰貴***中學(xué)秋浦分校，總占地24475m2,總建筑面積約71200m2。由高層住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)等多種建筑形態(tài)組成，是一座融高尚居住、購物、休閑、娛樂、商務(wù)辦公、教育配套于一體的現(xiàn)代化全息生活城，有大面積空中花園、架空穿景以及高層觀景洋房和古典廊橋景觀設(shè)計(jì)。09年11月8日開盤，一期推出1#和3#樓，戶型面積為73、82、102、109m2,3200元/m2,當(dāng)天房源銷售即逾80%。*******設(shè)計(jì)有限公司224、華邦陽光城位于秀山南路，老城區(qū)的西南，開發(fā)商是*****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積約為8.5萬平方米，建筑面積為14萬平方米，為地中海式建筑風(fēng)格，由多層、小高層組成。一期多層于08年10月開盤銷售，價(jià)格區(qū)間為2950-3500元/平方米，均價(jià)3280元/平方米，開盤當(dāng)日成交63套。二期沿街兩棟住宅于09年3月開始認(rèn)籌，目前認(rèn)籌客戶已有40余套。5、匯景花園位于九華山大道與百牙路交叉口西北角，與麗陽蘭庭相隔百牙路，由***市***房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，****規(guī)劃設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，總占地250畝，總建筑面積22萬m2。共分4期開發(fā)，前三期均為多層(三期多層開盤形成搶購局面),現(xiàn)已售完。四期于08年10月份開盤銷售，現(xiàn)在售的為最后3幢小高層住宅，共132套，銷售價(jià)格為2900-3700元/平方米不等，樓層差價(jià)基本上為80元/平方米，戶型建筑面積為99.72m2~126.45m2,均價(jià)為3400元/m2。目前剩余房源很少。商業(yè)配套齊全，自然環(huán)境較佳(內(nèi)部綠化+外部清溪公園),交通方便，社區(qū)規(guī)模較大，配套完善。6、河濱花園河濱花園位于九華山大道以西，緊鄰麗陽蘭庭北邊，與百荷公園咫尺之遙。小區(qū)總占地11萬m2,總建筑面積18.5萬m2,*******設(shè)計(jì)有限公司23容積率1.67,綠化率35%,是集住宅與商業(yè)為一體的綜合性高尚住宅小區(qū)。建筑單體以多層及小高層為主，融入了歐式古典風(fēng)格，又結(jié)合現(xiàn)代簡約氣息；以賦予建筑靈動(dòng)之美。河濱花園坐擁白沙河、清溪河兩大水系，景觀以水貫穿一脈相連，從入口到庭院深處，可知可感的動(dòng)態(tài)景觀。河濱花園由***市牯牛降房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)，共分3期開發(fā)，由多層、小高層、沿街商業(yè)所組成，目前多層只剩余幾套住宅，三期小高層于08年12月開盤銷售，銷售區(qū)間價(jià)格為3080-3600元/平方米，目前銷售率達(dá)到70%左右。此項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模較大，配套完善，自然環(huán)境較佳(內(nèi)部景觀+外部白沙河公園),戶型緊湊實(shí)用，交通方便。森橋印象項(xiàng)目地塊位于東城版塊，***開發(fā)區(qū)內(nèi)，由***市***房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目總用地170畝，總建筑面積達(dá)11.7萬余平方米，將建設(shè)為別墅和多層為一體的高尚社區(qū)。由*****規(guī)劃設(shè)計(jì)院已完成項(xiàng)目規(guī)劃，景觀設(shè)計(jì)則由國際上久負(fù)盛名的******團(tuán)公司擔(dān)任，共分3期開發(fā)，現(xiàn)在在售的為11幢多層住宅，面積范圍為89.91m2(二室二廳)～136.62m2(三室二廳二衛(wèi)),目前銷售均價(jià)為3700元/m2,銷售率近70%。該項(xiàng)目位于長江南路與南環(huán)路交口，屬于城區(qū)南郊，占地67萬平方米，總建筑面積為116萬平方米，由多層、小高層、*******設(shè)計(jì)有限公司24高層組成、目前在售的有多層、小高層，多層均價(jià)為2480元/平方米，3、4、5層已基本售完，小高層均價(jià)為2780元/平方米，銷售率達(dá)到30%。銷售情況一般。對以上樓盤的性質(zhì)、特點(diǎn)、規(guī)模、價(jià)格和銷售等方面的調(diào)查有助于目標(biāo)市場的把握和定位，可為“******花園”的規(guī)劃設(shè)計(jì)及市場營銷提供參考。3.2項(xiàng)目競爭力分析1、優(yōu)越的環(huán)境“******花園居住小區(qū)”位于***市南部站前區(qū)，是市委、市政府依托城市交通樞紐，打造集物流、商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市新區(qū)。外部交通條件優(yōu)越，傍有銅九鐵路、沿江高速、寧宜城際鐵路、***路、長江南路等通過或穿越，***火車站、汽車客運(yùn)總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)。區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)有貴***中學(xué)高中部新校區(qū)、站前區(qū)文化廣場、***職業(yè)中學(xué)、***市站前區(qū)三甲醫(yī)院、站前區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、500畝水上公園等。近抵省級風(fēng)景名勝***—***風(fēng)景區(qū)，悠長的***對景景觀大道是城市獨(dú)有的生態(tài)風(fēng)景線。該地是休閑居住的樂園。2、時(shí)代化發(fā)展性的規(guī)劃設(shè)計(jì)隨著***房地產(chǎn)開發(fā)水平的提升，各個(gè)板塊都出現(xiàn)了代表性的樓盤，因此，必須做到有所創(chuàng)新，有所提升。*******設(shè)計(jì)有限公司25進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位與山水景觀資源的完美對接，創(chuàng)造生秉承以人為本的理念，強(qiáng)調(diào)社區(qū)服務(wù)設(shè)施配套的舒適化、推出個(gè)性多樣化、立體化的建筑特色，實(shí)現(xiàn)建筑群體與環(huán)兼顧開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，充分考慮市場變化，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的提高，對生活環(huán)境、工作環(huán)境、消費(fèi)水平有著更高、更新、更好的要求。本建設(shè)項(xiàng)目正是基于此種社會(huì)現(xiàn)實(shí)投資興建的集居住、購物、文化、休閑、幼兒寄托于一體的生活小區(qū)，定會(huì)“******花園居住小區(qū)”商品房，小高層住宅按均價(jià)3200元/平方米出售，多層住宅均價(jià)2800元/平方米出售，商鋪按均*******設(shè)計(jì)有限公司263.3市場營銷策略3.3.1定位策略3.3.4服務(wù)策略 *******設(shè)計(jì)有限公司27重視情感促銷，合理的配送贈(zèng)品或紀(jì)念品，可以有效的吸*******設(shè)計(jì)有限公司28第四章方案設(shè)計(jì)4.1.1項(xiàng)目名稱：******花園居住小區(qū)4.1.2項(xiàng)目環(huán)境陽縣和九華山風(fēng)景區(qū)以及省級***經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總面積8272平方公里，總?cè)丝?58萬。***旅游資源得天獨(dú)厚，自然風(fēng)光和人文景觀交相輝映，是理想的旅游休閑度假勝地。全國四大佛教而且佛教文化博大精深，寺廟百座，僧尼千人，是著名的國際性佛教道場。境內(nèi)擁有被稱為“華東動(dòng)植物基因庫”的國家級野生動(dòng)植物自然保護(hù)區(qū)——牯牛降，古木參天、千溝萬壑、山水相映，素有“第二黃山”之稱，還有被譽(yù)為“中國鶴湖”的亞洲重要濕地自然保護(hù)區(qū)——升金湖，湖水清澈如鏡，沿湖煙安徽省歷史文化名城。設(shè)州置府始于唐武德四年，迄今已有近1400年的歷史。晚唐杜牧、北宋包拯等歷史名人曾先后任***刺史、知府，李白、蘇軾等眾多文人雅士都曾駐足尋芳，留下*******設(shè)計(jì)有限公司29了千余首膾炙人口的不朽詩篇，為***贏得了“千載詩人地”的生態(tài)環(huán)境良好，森林覆蓋率達(dá)57%以上，是中國第一個(gè)國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，是實(shí)施《中國21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)地區(qū)，也是“生態(tài)安徽”建設(shè)首批綜合示范市之一?！笆晃迤陂g”,***市堅(jiān)持以“加快追趕，奮力崛起，實(shí)現(xiàn)跨越”為主題，以工業(yè)化為核心，以大開放為主戰(zhàn)略，以招商引資為抓手，以工業(yè)園區(qū)為平臺，大力培育非金屬新材料業(yè)、旅游業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品及深加工業(yè)、有色金屬冶煉及深加工和能源產(chǎn)業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)，將***打造成全國最大的非金屬新材料基地、世界級旅游勝地、華東地區(qū)重要的農(nóng)副產(chǎn)品深加工和中藥材基地、安徽省重要的有色金屬冶煉及深加工基地和能源基地，努力建設(shè)一個(gè)名山秀水、名城宜居、民富市強(qiáng)、民和政通的新本項(xiàng)目位于***市南部站前區(qū)，站前區(qū)是***市“一城五區(qū)”的重要組成部分，銅九鐵路、沿江高速和寧宜城際鐵路在這里匯集，***火車站、汽車客運(yùn)總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)，是***市連接外部地區(qū)的重要交通樞紐。站前區(qū)規(guī)劃面積15.27平方公里，規(guī)劃人口規(guī)模11.98萬人，房地產(chǎn)業(yè)“十一五”期間計(jì)劃建設(shè)150萬平方米商品住宅，***路以西部分建設(shè)高品位的商業(yè)住宅區(qū)，保留天然湖泊約500畝水面形成水上公園。本項(xiàng)目東至世紀(jì)大道、南至緯四路、西至經(jīng)五路。占地面*******設(shè)計(jì)有限公司30積約9.91公頃，地形方正，地勢基本平整。優(yōu)越的區(qū)位，高速發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)為“******花園”的運(yùn)作成功提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。4.2建筑設(shè)計(jì)4.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)1.設(shè)計(jì)條件2.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(2002年版)(GB50180-93)3.《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定》(建設(shè)部2003年47.《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(JBJ134-2001)8.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50016-2006)4.2.2設(shè)計(jì)原則1、整體性——和諧共生從整體出發(fā)，對外強(qiáng)調(diào)規(guī)劃區(qū)與城市空間環(huán)境的協(xié)調(diào)性，對內(nèi)強(qiáng)調(diào)規(guī)劃區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的系統(tǒng)性，構(gòu)筑整體有效，和諧共生2、多樣性——兼容并蓄*******設(shè)計(jì)有限公司31西兩側(cè)道路基本為南北走向(南偏東17度左右)。沿世紀(jì)大道*******設(shè)計(jì)有限公司32效果較好，構(gòu)成了本區(qū)規(guī)劃中重要的外部借景要素。在本區(qū)規(guī)劃中我們根據(jù)基地形狀，規(guī)劃了南北走向的三列住宅組團(tuán)，并且在西側(cè)兩列住宅間設(shè)置了南北走向的條狀集中綠化帶，形成小區(qū)的集中綠化系統(tǒng)，并聯(lián)系主次出入口，構(gòu)成整個(gè)小區(qū)的人行交通系統(tǒng)，南北走向的集中綠化系統(tǒng)最大化的增加了小區(qū)景觀的利用率，大量增加景觀房的比例；東側(cè)一列住宅組團(tuán)利用小區(qū)景觀設(shè)計(jì)突出“海派情境洋房”空間的構(gòu)成形式，構(gòu)建“四重景觀”遞進(jìn)式空間體系，為居民提供多重的交流活動(dòng)第一層：南北走向的小區(qū)主要集中綠化體系。利用建筑的圍合，將320米左右的綠化帶分隔成5段，各段集中景觀控制在約70米*35米的空間中，各段集中綠化組合在一起，有收有放，人性化的把握空間尺度，創(chuàng)造出層次豐富的空間效果，提第二層：住宅組團(tuán)間綠化。情境洋房的南北出入口設(shè)置，兩排建筑組成一個(gè)小的居住組團(tuán)，各組團(tuán)間的綠化系統(tǒng)構(gòu)成公第三層：宅間交流空間。借鑒海派里弄街坊的空間效果，*******設(shè)計(jì)有限公司33小區(qū)沿緯四路設(shè)置主要車行出入口，沿經(jīng)五路設(shè)置車行次要出入口。內(nèi)部主要道路為環(huán)形路，通過小區(qū)次要道路連接每個(gè)組團(tuán)。在每棟高層合適位置設(shè)置消防登高場地，滿足消防要減少機(jī)動(dòng)車對人行的不良影響，區(qū)內(nèi)主要道路6米，次要道路4靜態(tài)交通規(guī)劃也是本次設(shè)計(jì)的重要方面，適應(yīng)小汽車的日益增長，充分考慮停車庫的安排設(shè)計(jì)，采用地面停車和地下停4、日照分析本項(xiàng)目中所有建筑均能滿足日照要求，基地周邊建筑也不房型設(shè)計(jì)以人為本，在有限的面積范圍內(nèi)盡量合理地安排可用空間，大面寬的情境洋房設(shè)計(jì)，層層退臺，提高套型附加值。做到間間全明，南北通透，針對同樣的功能需求作個(gè)性處理，同時(shí)提供房型的自由改造度，為室內(nèi)空間的二次塑造留有*******設(shè)計(jì)有限公司34住宅的建筑造型體現(xiàn)總體規(guī)劃精神，采用濃郁的英倫風(fēng)格，深厚的文化底蘊(yùn)，與區(qū)域內(nèi)濃厚的學(xué)院氛圍相呼應(yīng)，提升社區(qū)文化品質(zhì)，反映當(dāng)代建筑設(shè)計(jì)思潮。同時(shí)又體現(xiàn)現(xiàn)代建筑的一些基本特點(diǎn)，利用一些特殊的細(xì)節(jié)處理，形成變化豐富的有傾小區(qū)人防面積按照高層住宅投影面，多低層建筑面積的2%設(shè)置，總計(jì)約3816平方米，設(shè)置于最后一排高層的南側(cè)。功能上考慮平戰(zhàn)結(jié)合，作為地下停車庫使用，停車約115輛。4.2.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(1)用地面積99073m2(2)總建筑面積170678m2其中：高層住宅建筑面積情境洋房建筑面積幼兒園建筑面積商鋪建筑面積居委會(huì)建筑面積物業(yè)管理建筑面積公廁建筑面積門衛(wèi)、垃圾收集等建筑面積60m2*******設(shè)計(jì)有限公司35不計(jì)容積率建筑面積其中：人防車庫建筑面積高層地下室建筑面積情境洋房地下室建筑面積1081戶335輛220輛(4)建筑覆蓋率(5)綠地率(7)住宅戶數(shù)(8)停車位其中：地面停車地下停車115輛(賣)2200輛2、房型統(tǒng)計(jì)表戶型戶數(shù)(戶)所占比例(按面積)高層2房3房多層2房3房總計(jì)4.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)4.3.1工程概況筑物主要為小高層、多層、配套公建(幼兒園、居委會(huì)、物業(yè)，小商業(yè)等)及地下車庫(帶人防)。基地總用地面積約99073平方米。其中地上建筑面積142282平方米。4.3.2設(shè)計(jì)依據(jù)2.建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范(G850009—2001)(2006版)3.混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50010—2002)4.建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50007—2002)5.建筑抗震設(shè)防分類(GB50223-2004)(2008版)6.建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50011—2001)(2008版)7.砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50003—2001)8.人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50038-2005)9.高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程(JGJ3—2002)10.建筑樁基技術(shù)規(guī)范(JGJ3-2002)11.多孔磚砌體結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)范(JGJ137—2001)12.建筑地基處理技術(shù)規(guī)范(JGJ79—2002)14.建筑工種提供總圖、平、立、剖面圖。*******設(shè)計(jì)有限公司37消防疏散樓梯3.5商鋪3.5儲(chǔ)藏5.0kN/m2地下車庫人防頂板等效荷載(核6級)人防外墻荷載(核6級)人防底板荷載(核6級)4.3.4抗震設(shè)計(jì)1、建筑物重要性類型：丙類建筑(幼兒園為乙類)2、建筑結(jié)構(gòu)的安全等級：二級*******設(shè)計(jì)有限公司38剪力墻：四級抗震(短肢墻為三級);基礎(chǔ)墊層：C10,有地下室基礎(chǔ)墊層C15;*******設(shè)計(jì)有限公司39HPB235級鋼(中，fy=210N/mm2),HPB335級鋼(φ,fy=300N/mm2),HRB400級鋼(中，fy=360N/mm2):焊條用于HPB235級鋼為E43系列，用于HRB400級鋼E55情景洋房采用砌體為MU10多孔磚砌體；砂漿等級：±0.000以下和±0.000以上的衛(wèi)生間四周1米以上填充墻MU7.5混凝土小型空心砌塊。砂漿等級：±0.000以下和±0.000以上的衛(wèi)生間四周1米以4.3.6建筑物超限結(jié)構(gòu)處理措施(1)采用設(shè)伸縮縫(滿足抗震縫要求)將建筑分開；(2)設(shè)后澆帶；(3)為了消除混凝土收縮及溫差所引起的裂縫現(xiàn)象，在樓層大跨樓板及屋面樓板采用雙層雙向配筋。*******設(shè)計(jì)有限公司40(1)高層結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)計(jì)算時(shí)，通過調(diào)節(jié)剪力墻和梁，在考慮偶然偏心影響的地震作用下，使樓層豎向構(gòu)件最大的彈性水平位移和層間位移分別不應(yīng)大于樓層兩端彈性水平位移和層間位移平均值的1.5倍。結(jié)構(gòu)扭轉(zhuǎn)為主的第一自振周期T與平動(dòng)為主的第一自振周期T之比，不大于0.9;(2)部分短肢剪力墻結(jié)構(gòu)抗震計(jì)算時(shí)，使一般剪力墻結(jié)構(gòu)承受的第一振型底部地震傾覆力矩不宜小于結(jié)構(gòu)總底部地震傾覆力矩的50%;(3)在高層結(jié)構(gòu)布置時(shí)按剛度均勻原則進(jìn)行布置剪力墻，加強(qiáng)房屋周邊水平構(gòu)件和轉(zhuǎn)角部位的結(jié)構(gòu)強(qiáng)度和剛度，有效地減小房屋扭轉(zhuǎn)效應(yīng)。樓板開孔薄弱處剪力墻按加強(qiáng)區(qū)配置鋼筋，4.3.7地基與基礎(chǔ)多層采用條形基礎(chǔ)；商鋪建筑、幼兒園采用獨(dú)立柱基礎(chǔ)；高層住宅采用筏板基礎(chǔ)；地下車庫采用筏板基礎(chǔ)(抗浮采用抗拔樁);4.3.8上部結(jié)構(gòu)上部結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)澆樓面：高層住宅墻厚一般取為200mm,多層砌體結(jié)構(gòu)一般取為240mm:樓板厚一般采用110mm,局部板跨跨較大或平面凹口邊板加大板厚。結(jié)構(gòu)計(jì)算采用國家建筑科學(xué)研究PMCAD系列軟件進(jìn)行計(jì)*******設(shè)計(jì)有限公司41振型數(shù)：滿足質(zhì)量參與系數(shù)90%以上的要求，考慮耦聯(lián)和偶然周期折減系數(shù)：剪力墻為0.9,框架為0.70。4.4電氣設(shè)計(jì)用電場所數(shù)量單位安裝容量小計(jì)配套公建照明及插座4098平方米30w/平方米空調(diào)4098平方米50w/平方米*******設(shè)計(jì)有限公司42小計(jì)地下車庫照明4486平方米5w/平方米動(dòng)力4486平方米20w/平方米小計(jì)住宅住戶131423平方米70w/平方米高層公用照明9單元電梯9臺15Kw/臺小計(jì)總計(jì)備用電源用電容量表用電場所數(shù)量單位安裝容量(w/平方米)小計(jì)地下車庫住宅高層公用照明9單元電梯9臺15Kw/臺小計(jì)總計(jì)3、供電電源：高壓電源由區(qū)內(nèi)IOKV開關(guān)站引來，低壓電源由小區(qū)電業(yè)變配電站引來，埋深為室外地坪下0.7米。*******設(shè)計(jì)有限公司435、變、配，發(fā)電站數(shù)量及位置：設(shè)置十二座500KVA的箱式變配電站。變配電站具體位置應(yīng)能滿足低壓供電半徑不大于150米的要求。防電源專線敷設(shè)，且消防水泵、消防電梯、排煙風(fēng)機(jī)等消防電氧指數(shù)為27以上的難燃型塑料管暗敷，消防設(shè)備及應(yīng)急照明采阻燃級別為8級。所有導(dǎo)線絕緣層顏色應(yīng)一致，接地線為黃綠4.4.4保護(hù)接地及等電位聯(lián)結(jié)屬門架、電纜橋架等均應(yīng)作等電位聯(lián)結(jié)。配電間設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)箱，強(qiáng)、弱電管井、電梯機(jī)房、衛(wèi)生間、水泵房、風(fēng)機(jī)房、*******設(shè)計(jì)有限公司442、接閃器：利用25*4熱鍍鋅扁鋼作防雷帶，并在屋面形3、引下線：利用建筑物外墻柱內(nèi)四根不小于中10主筋作坪上0.5米處焊接120*60*6熱鍍鋅鋼板作連接板，再用中10熱出墻面1米，以便在測試達(dá)不到設(shè)計(jì)要求時(shí)補(bǔ)打人工引下線間距不大干25米。5、接地電阻：不大于1歐姆。4.4.6通信系統(tǒng)房間或場所數(shù)量單位容量小計(jì)*******設(shè)計(jì)有限公司45住宅1306戶2對/戶2612對配套公建4098平方米1對/80平方米52對總計(jì)2664對4.4.7有線電視系統(tǒng)1、電視系統(tǒng)規(guī)模房間或場所數(shù)量單位容量小計(jì)住宅1306戶2對/戶2612個(gè)配套公建4098平方米1對/100平方米總計(jì)2653個(gè)4.4.8安全防范系統(tǒng)住宅樓設(shè)置門禁對講系統(tǒng)，住宅主臥室、起居室設(shè)置緊急報(bào)警按鈕。小區(qū)主要出入口、住宅樓入戶處設(shè)置電視監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)四周設(shè)置周界報(bào)警系統(tǒng)及巡更系統(tǒng)。地下車庫設(shè)置車庫管4.4.9消防報(bào)警系統(tǒng)1、地下車庫設(shè)消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)，保護(hù)等級為二級，系統(tǒng)形式采用集中報(bào)警系統(tǒng)，設(shè)消防控制室。2、消防報(bào)警系統(tǒng)采用阻燃導(dǎo)線穿金屬管敷設(shè)在不燃燒體的結(jié)構(gòu)層內(nèi)，且保護(hù)層厚度不小于30mm。3、地下車庫的排煙風(fēng)機(jī)、消防泵、噴淋泵、消防廣播均聯(lián)動(dòng)控制，且在消防控制室能直接手動(dòng)起動(dòng)。*******設(shè)計(jì)有限公司46啟動(dòng)消防水泵、排煙風(fēng)機(jī)，同時(shí)啟動(dòng)消防報(bào)警裝置。疏散通道溫探測器動(dòng)作后，卷簾下降到底。用作防火分隔的防火卷簾，房間或場所參考平面及高度照度標(biāo)準(zhǔn)值照明功率密度(w/m2)配電間0.75m水平面7一辦公0.75m水平面9一住宅地面6一地下車庫地面4一2、燈具及光源選用：熒光燈采用顯色指數(shù)不小干80的三均采用緊湊型熒光光源，疏散照明燈具采用LED光源，與節(jié)能*******設(shè)計(jì)有限公司47燈具出光口形式開敞式保護(hù)罩(玻璃或塑料)隔柵透明磨砂、棱鏡燈具效率4.5給排水設(shè)計(jì)4.5.1設(shè)計(jì)依據(jù)4.5.2設(shè)計(jì)范圍多層及高層住宅及地下車庫室內(nèi)給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)*******設(shè)計(jì)有限公司48重現(xiàn)期P=1年徑流系數(shù)W=0.6匯水面積F=99073m2雨水量Q=1483L/s*******設(shè)計(jì)有限公司494.6消防設(shè)計(jì)2.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2006年版)4.6.2消防系統(tǒng)*******設(shè)計(jì)有限公司50火栓系統(tǒng)，并設(shè)消防泵組，設(shè)專用消防水***,消防泵進(jìn)水直接由消防水***抽吸，設(shè)消防水泵接合器2套。噴淋泵設(shè)于地下車庫泵房內(nèi)，并設(shè)專用消防水***,噴淋泵進(jìn)水直掛，由消防水***抽吸，噴淋系統(tǒng)設(shè)有消防水泵接合器2套。4.7節(jié)能設(shè)計(jì)4.7.1設(shè)計(jì)依據(jù)*******設(shè)計(jì)有限公司514.7.2節(jié)能措施(1)多層部分：外墻外保溫：采用25厚聚苯顆粒保溫砂漿保溫系統(tǒng)；平屋頂：采用30厚擠塑聚苯板保溫系統(tǒng)；坡屋頂：采用55厚擠塑聚苯板保溫系統(tǒng)；自身遮陽系數(shù)0.85,可見光透射比0.71;氣密性不低于《建筑外窗氣密性能分級及檢測方法》GB/T7107-2002所規(guī)定的3級；水密性不低于《建筑外窗水密性能分級及檢測方法》GB/T7108-2002所規(guī)定的3級；隔聲性不低干《建筑外窗空氣隔聲性能分級及檢測方法》GB/T8485-2002所規(guī)定的3級；底部自然全年耗電量指標(biāo)限定值=50.29(KWh/m2),參照建筑全年耗電量(2)高層部分：外墻外保溫；采用30厚聚苯顆粒保溫砂漿保溫系統(tǒng)；平屋頂：采用30厚擠塑聚苯板保溫系統(tǒng)；坡屋頂：采用55厚擠塑聚苯板保溫系統(tǒng)；*******設(shè)計(jì)有限公司52自身遮陽系數(shù)0.85,可見光透射比0.71;氣密性不低干《建筑水密性不低于《建筑外窗水密性能分級及檢測方法》GB/T7108-2002所規(guī)定的3級；隔聲性不低于《建筑外窗空氣隔聲性能分級及檢測方法》GB/T8485-2002所規(guī)定的3級；底部自然通過上述節(jié)能措施，設(shè)計(jì)建筑全年耗電量=49.76(KWh/m2),全年耗電量指標(biāo)限定值=57.30(KWh/m2),參照建筑全年2、排水節(jié)能3、電氣節(jié)能(1)燈具選用貫徹“綠色照明”原則，選用T-8細(xì)管熒光燈、節(jié)能燈，并采優(yōu)質(zhì)電子鎮(zhèn)流器：走道，樓梯燈采用聲，光施自動(dòng)控制，自動(dòng)減少下半夜的亮燈數(shù)，在保證安全情況下，(2)建議由設(shè)備自動(dòng)化管理系統(tǒng)(BAS)實(shí)施對工程的給排水、變配電，照明系統(tǒng)、電梯等各類幾電設(shè)備運(yùn)行情況的監(jiān)測和控制，以實(shí)現(xiàn)矗優(yōu)化運(yùn)行，達(dá)到集中管理、程序控制和節(jié)*******設(shè)計(jì)有限公司53(3)小區(qū)采用預(yù)裝式箱式變壓器。(4)除住宅內(nèi)照明外，其它區(qū)域照明采用節(jié)能型燈具，以(5)室外路燈、庭園燈采用節(jié)能型燈具，并采用分段跳躍*******設(shè)計(jì)有限公司54第五章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能5.1.1執(zhí)行的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)(1)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》(2)《中華人民共和國水污染防治法》(3)《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》(4)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》(86)國環(huán)字第003號(5)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095-1966)中二級標(biāo)準(zhǔn)(6)《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3838-2002)中ⅡI類水域水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)(7)《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096-2008)中2類標(biāo)準(zhǔn)(8)《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB16297-1996)中二級標(biāo)準(zhǔn)(10)《建筑施工廠界噪聲限值》(GB12523-90)類標(biāo)準(zhǔn)5.1.2環(huán)境質(zhì)量狀況1、建設(shè)項(xiàng)目所在地區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀***火車站站前區(qū)地處省級風(fēng)景名勝——***—***和沿江*******設(shè)計(jì)有限公司55速公路，北臨南外環(huán)，規(guī)劃面積15.27平方公里，建設(shè)用地面積為13.97平方公里。其生態(tài)環(huán)境目標(biāo)是：全方位重視節(jié)能減排，加速推進(jìn)生態(tài)城市人均公共綠地面積達(dá)20平方米以上，主要污染物排放總量優(yōu)于全市平均數(shù)的10%左右，空氣環(huán)境質(zhì)量優(yōu)于Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)。5.1.3主要環(huán)境保護(hù)要求1、施工期和運(yùn)營期區(qū)域聲環(huán)境質(zhì)量滿足GB3096-2008《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》中2類標(biāo)準(zhǔn)；5.1.4項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境影響分析染問題。根據(jù)本項(xiàng)目的工程特點(diǎn)，本工程施工期的環(huán)境污染主要來自施工機(jī)械的噪聲、建筑垃圾及挖方產(chǎn)生的揚(yáng)塵、植被被毀壞造成的生態(tài)破壞、建筑廢水以及建筑施工人員少量生活污擬建項(xiàng)目的噪聲來自施工機(jī)械噪聲、施工作業(yè)噪聲和運(yùn)輸*******設(shè)計(jì)有限公司56各施工階段主要施工機(jī)械距監(jiān)測點(diǎn)1M處的聲級見下表5-1.施工階段施工機(jī)械聲級土方階段推土機(jī)挖掘機(jī)運(yùn)輸車輛結(jié)構(gòu)階段混凝土振搗機(jī)起重機(jī)升降機(jī)運(yùn)輸車輛裝修階段電鉆電錘木工電刨*******設(shè)計(jì)有限公司57(1)工程棄土(2)建筑垃圾本項(xiàng)目建筑面積為17萬平方米，建筑垃圾產(chǎn)生量按1.5公斤/平方米估算，產(chǎn)生量為255噸。(3)生活垃圾(4)裝修垃圾建筑面積17萬平方米，產(chǎn)生量170噸。*******設(shè)計(jì)有限公司58根據(jù)本項(xiàng)目的工程內(nèi)容和性質(zhì)，項(xiàng)目營運(yùn)期的環(huán)境影響主要來自小區(qū)內(nèi)居民的生活污水、生活垃圾、居民廚房油煙、出建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營期產(chǎn)生的廢水主要為居民日常生活產(chǎn)生的污水和商業(yè)經(jīng)營等產(chǎn)生的污水，污水產(chǎn)生量根據(jù)《建筑給排水設(shè)結(jié)果見表5-2.表5-2建設(shè)項(xiàng)目污水污水日排放量核算表序號用水項(xiàng)目用水指標(biāo)基數(shù)用水量排水量1居民3520人2商業(yè)81783平方米3物業(yè)5300平方米4幼兒園100人35綠化10總計(jì)2、廢氣(1)居民廚房油煙*******設(shè)計(jì)有限公司59建設(shè)項(xiàng)目區(qū)設(shè)計(jì)居住戶數(shù)1081戶，每戶中、晚兩餐的平均炒菜時(shí)間按1.5h估算，單臺家用除油煙機(jī)的基準(zhǔn)排放量按500m3/h估算，油煙濃度按10mg/m3預(yù)測。則住戶全部入住后，居民廚房油煙總的產(chǎn)生量約8.11kg/d,2.96t/a.(2)機(jī)動(dòng)車尾氣有利于機(jī)動(dòng)車尾氣的擴(kuò)散，這將大大減輕機(jī)動(dòng)車尾氣對人群的3、噪聲本工程屬居住小區(qū)，聲環(huán)境質(zhì)量規(guī)劃為2類區(qū)。工程營運(yùn)期的噪聲主要來源于進(jìn)出于地下車庫強(qiáng)排放機(jī)、消防水泵、增壓水泵、商業(yè)活動(dòng)、家用空調(diào)等。消防水泵、增壓水泵、地下車庫強(qiáng)排放機(jī)和商業(yè)活動(dòng)屬高噪聲源(dB≥80),家用空調(diào)和機(jī)動(dòng)車屬低噪聲源(dB≤65)。4、固體廢棄物項(xiàng)目運(yùn)營期產(chǎn)生的固體廢棄物主要是居民日常生活垃圾和商業(yè)、辦公垃圾，產(chǎn)生量預(yù)測見表5-3.表5-3建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營期固體廢棄物產(chǎn)生預(yù)測序號內(nèi)容產(chǎn)生系數(shù)基數(shù)產(chǎn)生量1居民日常生活3520人*******設(shè)計(jì)有限公司60垃圾2公共垃圾總計(jì)本項(xiàng)目商業(yè)用房嚴(yán)格按照2006年***市環(huán)保局等六部門頒(1)施工噪聲防治措施施工噪聲是人們特別敏感的噪聲源之一，根據(jù)目前的機(jī)械制造水平，又不能從根本上采取措施予以消除，只能通過加強(qiáng)施工產(chǎn)噪設(shè)備的管理，以減輕施工噪聲對周圍環(huán)境的影響。因1)加強(qiáng)施工管理：施工單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《建筑施工場界噪法》中的有關(guān)規(guī)定，遵守當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)主管部門的有關(guān)環(huán)境管理規(guī)定，強(qiáng)化施工噪聲環(huán)境管理，減輕施工噪聲對周圍環(huán)境的2)合理安排施工時(shí)間：單位施工禁止在夜間22:00～次日*******設(shè)計(jì)有限公司616:00進(jìn)行。如因建筑工程工藝要求或特殊需要必須連續(xù)作業(yè)而進(jìn)行夜間施工的，施工單位必須到市行政服務(wù)中心環(huán)保窗口辦理夜間施工許可證后方可進(jìn)行夜間施工。3)合理安排工程作業(yè)：減少同時(shí)作業(yè)的高噪聲施工機(jī)械數(shù)量，盡可能減輕聲源疊加影響。4)加強(qiáng)對噪聲設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)。(2)施工廢水污染防治措施1)建筑廢水處理：在施工地點(diǎn)低洼處設(shè)置臨時(shí)廢水沉淀***2～3個(gè)，收集施工中所排放的各類廢水，在經(jīng)沉淀一段時(shí)間后，作為施工用水的一部分回用，既節(jié)約用水，又減輕了對周2)生活污水處理：建臨時(shí)化糞***:施工人員集中宿營，生活污水集中排放，宿營區(qū)污水經(jīng)化糞***處理達(dá)到GB8978-1996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》中三級標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管網(wǎng)，進(jìn)入市污水處理廠進(jìn)行二次處理?；S***型號為10#,有效容積23.2m3。(3)施工固體廢棄物污染防治措施1)棄土和建筑垃圾處理：工程產(chǎn)生的所有棄土和碎磚、砂石等建筑垃圾全部回填以調(diào)整工程場地標(biāo)高，工程低洼處需要一定數(shù)量的填方，經(jīng)核算，填方量與挖方量基本平衡，無外運(yùn)2)生活垃圾處理：施工人員的生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一收*******設(shè)計(jì)有限公司62通過以上措施，可將本建設(shè)項(xiàng)目的固體廢棄物對環(huán)境造成(4)施工揚(yáng)塵污染防治措施施工揚(yáng)塵的起塵量與許多因素有關(guān)，如挖土機(jī)等在工作時(shí)的起塵量與挖坑深度、挖土機(jī)抓斗與地面的相對高度、風(fēng)速、土壤的顆粒度、土壤含水量等因素有關(guān)。為了減輕揚(yáng)塵對周圍1)加強(qiáng)工程機(jī)械的保養(yǎng)維護(hù)，提高機(jī)械的使用效率。2)工程物料堆場選擇適合的位置，并適時(shí)做好灑水抑塵等3)文明施工、灑水作業(yè)，車輛上路前預(yù)先沖洗，運(yùn)輸時(shí)盡4)使用環(huán)保型裝飾材料，以確保室內(nèi)環(huán)境空氣達(dá)標(biāo)，從而5)風(fēng)速四級以上時(shí)，暫停土方開挖。采取以上防護(hù)措施后，可減輕工程建設(shè)對施工區(qū)域近地面(5)施工期水土流失防治措施工程施工期相對較長，將會(huì)遇到雨量充沛時(shí)期。因此，施工過程中雨季水土保持工作相當(dāng)重要。雨季施工的水土保持工*******設(shè)計(jì)有限公司631)施工單位應(yīng)密切關(guān)注氣象變化，事先了解降雨時(shí)間和情2)施工時(shí)要隨時(shí)保持施工現(xiàn)場排水設(shè)施的暢通。3)雨季施工時(shí)，應(yīng)隨挖、隨運(yùn)、隨填、隨壓，雨前和收工4)當(dāng)暴雨來臨時(shí)，堆場應(yīng)使用一些防護(hù)物，如使用草席等5)在堆場周圍設(shè)置磚砌圍欄，以減少水土流失造成環(huán)境影(1)廢水污染防治措施本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)排水實(shí)行雨、污水分流，雨水進(jìn)入雨水管網(wǎng)，排放的生活污水進(jìn)化糞***預(yù)處理達(dá)到GB8978-1999《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》中三級標(biāo)準(zhǔn)后，排至園區(qū)市政污水管網(wǎng)，進(jìn)入站前(2)廢氣污染防治措施建設(shè)項(xiàng)目住戶全部入住后，居民廚房油煙總的產(chǎn)生量約經(jīng)家用抽油煙機(jī)處理后，并經(jīng)內(nèi)壁式油煙通道直達(dá)樓頂，排入(3)噪聲污染防治措施1)本工程建成后，加強(qiáng)對機(jī)動(dòng)車的管理，在小區(qū)交通出入*******設(shè)計(jì)有限公司64口處設(shè)立大型車輛禁行標(biāo)志和輕型車輛限速2)根據(jù)***市《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)***城區(qū)環(huán)境污染整治的通告》精神，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)禁止從事卡拉0K、汽車修理、PVC和鋁合金門窗加工等產(chǎn)生噪聲污染的行業(yè)。3)建設(shè)單位將車庫強(qiáng)排風(fēng)機(jī)、消防水泵、增壓泵以及變電設(shè)備布置在地下室內(nèi)，所有風(fēng)機(jī)等運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備均設(shè)減震基礎(chǔ)和可曲繞橡膠接頭，風(fēng)機(jī)出口設(shè)置消聲器。通過樓板墻體隔聲、基礎(chǔ)減震、消聲器消聲等減噪措施，可將室外環(huán)境的設(shè)備噪聲降低到50分貝以內(nèi)。(4)固廢污染防治措施建設(shè)單位計(jì)劃在每幢住宅樓或商住樓單元出口處及四周設(shè)置30個(gè)生活垃圾筒，保潔員定期的收集生活垃圾。生活垃圾經(jīng)收集后全部進(jìn)入城市垃圾清運(yùn)系統(tǒng)，對環(huán)境的影響很小。5.1.7環(huán)保工程投資估算表5-4環(huán)保工程投資估算一覽表編號環(huán)保設(shè)施投資(萬元)1化糞***處理生活廢水2垃圾收集箱、筒收集生活垃圾3小區(qū)綠化降低噪聲和細(xì)分揚(yáng)塵*******設(shè)計(jì)有限公司655.2節(jié)能方案5.2.1用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范根據(jù)本項(xiàng)目性質(zhì)，節(jié)能方案應(yīng)符合《安徽省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(夏熱冬冷地區(qū))(DB34/T754-2007)、《夏熱冬冷地和《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 公共建筑的節(jié)能設(shè)計(jì)，在保證相同的室內(nèi)環(huán)境參數(shù)下，與未采取節(jié)能措施相比，全年采暖、通風(fēng)、空調(diào)和照明等的總能耗應(yīng)減少50%,其中圍護(hù)結(jié)構(gòu)分擔(dān)節(jié)能率約22%;空調(diào)采暖系統(tǒng)分擔(dān)節(jié)能率約20%;照明設(shè)備分擔(dān)節(jié)能率約8%。5.2.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析項(xiàng)目社區(qū)各部分負(fù)荷密度為：住宅60～50w/m2,商鋪建筑80w/m2,地下車庫15w/m2,其余用房60w/m2。全年耗電量指標(biāo)限定值為50.29KWh/m2;小高層建筑為49.76KWh/m2,全年耗電量指標(biāo)限定值為57.30KWh/m2。項(xiàng)目全部建成，年用電總量約為879.67萬kWh,年用電量密度為51.54kWh/m2,年人均電量為2444KWh/人(***市遠(yuǎn)期城 *******設(shè)計(jì)有限公司66約為39.94萬噸。(1)多層部分：自身遮陽系數(shù)0.85,可見光透射比0.71;氣密性不低于《建筑水密性不低于《建筑外窗水密性能分級及檢測方法》GB/T能分級及檢測方法》GB/T8485-2002所規(guī)定的3(2)高層部分：*******設(shè)計(jì)有限公司67外墻外保溫；采用30厚聚苯顆粒保溫砂漿保溫系統(tǒng)；平屋頂：采用30厚擠塑聚苯板保溫系統(tǒng)；坡屋頂：采用55厚擠塑聚苯板保溫系統(tǒng)；自身遮陽系數(shù)0.85,可見光透射比0.71;氣密性不低干《建筑水密性不低于《建筑外窗水密性能分級及檢測方法》GB/T7108-2002所規(guī)定的3級；隔聲性不低于《建筑外窗空氣隔聲性能分級及檢測方法》GB/T8485-2002所規(guī)定的3級；底部自然(3)總平面設(shè)計(jì)：從總平面設(shè)計(jì)方面考慮建筑的通風(fēng)、采光和受熱，建筑物(1)燈具選用貫徹“綠色照明”原則，選用T-8細(xì)管熒光燈、節(jié)能燈，并采優(yōu)質(zhì)電子鎮(zhèn)流器：走道，樓梯燈采用聲，光施自動(dòng)控制，自動(dòng)減少下半夜的亮燈數(shù)，在保證安全情況下，(2)建議由設(shè)備自動(dòng)化管理系統(tǒng)(BAS)實(shí)施對工程的給*******設(shè)計(jì)有限公司68排水、變配電，照明系統(tǒng)、電梯等各類幾電設(shè)備運(yùn)行情況的監(jiān)測和控制，以實(shí)現(xiàn)矗優(yōu)化運(yùn)行，達(dá)到集中管理、程序控制和節(jié)(3)小區(qū)采用預(yù)裝式箱式變壓器。(4)除住宅內(nèi)照明外，其它區(qū)域照明采用節(jié)能型燈具，以(5)室外路燈、庭園燈采用節(jié)能型燈具，并采用分段跳躍(6)天然光是免費(fèi)的光源，要充分利用自然采光，合理進(jìn)行采光設(shè)計(jì)，提高室內(nèi)采光系數(shù)。充分利用室內(nèi)受光面的反射性，也能有效地提高光的利用率，如白色的墻面的反射系數(shù)可達(dá)70～80%,同樣能起到節(jié)電的作用。(7)采用變頻調(diào)速恒壓供水可大幅度降低能耗，節(jié)能效果可達(dá)節(jié)電25%以上。本項(xiàng)目按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，并采取有效的綜合節(jié)能措施，充分降低空調(diào)、照明和供水等的電耗，所建成的住宅不僅舒適，而且能耗低，總能耗與未采取節(jié)能措施相*******設(shè)計(jì)有限公司69第六章項(xiàng)目組織管理******花園居住小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目由******房地產(chǎn)集團(tuán)******辦公室的主要職能是行政管理、人事管理、部門協(xié)調(diào)與后勤服務(wù)；工程部的主要職能是項(xiàng)目的工程管理與計(jì)劃；銷售部的主要職能是產(chǎn)品銷售推廣與用戶服務(wù)；開發(fā)部的主要職能是市場調(diào)研、開發(fā)與管理；財(cái)務(wù)部的主要職能是企業(yè)的財(cái)務(wù)管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是以高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為最終目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果性目標(biāo)和約束性目*******設(shè)計(jì)有限公司70標(biāo)。成果性目標(biāo)指投資回報(bào)率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標(biāo)，以及項(xiàng)目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標(biāo)指一、工程施工控制施工控制是整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容，也是項(xiàng)目經(jīng)理的主要職責(zé)。因此，必須加強(qiáng)施工控制，以保證開發(fā)項(xiàng)目按計(jì)工程進(jìn)度關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，而工程(1)進(jìn)度計(jì)劃的形式常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法來表示；第二類，總進(jìn)度計(jì)劃。由承包單位的技術(shù)部門、計(jì)劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項(xiàng)目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需工時(shí)數(shù)以及人力、物力、設(shè)備情況，求出施工工期，進(jìn)而編制整個(gè)工程的施工進(jìn)度計(jì)劃?？傔M(jìn)度計(jì)劃也可通過橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖表示；第三(2)進(jìn)度計(jì)劃的監(jiān)測防止進(jìn)度滑動(dòng)。定期取得工程實(shí)際進(jìn)展情況，與原進(jìn)度計(jì)劃對比、檢查，找出進(jìn)度滑動(dòng)原因，保證工期按時(shí)完成?！斑M(jìn)*******設(shè)計(jì)有限公司