房地產(chǎn)估價(jià)(何秄僷)20953

普通高等教育“十二五”規(guī)劃教材

房地產(chǎn)估價(jià)何秄僷程英偉主編何曉鳴主審目錄第一章房地產(chǎn)估價(jià)概述第二章房地產(chǎn)的概念、分類與特性笫三章房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素第四章房地產(chǎn)估價(jià)原則與程序第五章市場(chǎng)比較法第六章成本法第七章收益法第八章房地產(chǎn)估價(jià)的其它方法第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論本章基本內(nèi)容與要求：本章主要包括房地產(chǎn)估價(jià)的概述，房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)術(shù)語(yǔ)，房地產(chǎn)估價(jià)的必要性，房地產(chǎn)估價(jià)師的考試與注冊(cè)規(guī)定、房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德要求等。基本要求：

1．掌握房地產(chǎn)估價(jià)的概念以及其本質(zhì)屬性等。2．熟悉房地產(chǎn)估價(jià)的必要性，熟悉估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)目的，估價(jià)原則，估價(jià)程序，估價(jià)方法等的含義；3．了解房地產(chǎn)估價(jià)師的考試與注冊(cè)規(guī)定和職業(yè)道德要求。第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述一、房地產(chǎn)估價(jià)的起源與發(fā)展現(xiàn)代房地產(chǎn)估價(jià)起源于英國(guó)。（上世紀(jì)七十年代初期英國(guó)發(fā)生的房地產(chǎn)危機(jī)促使房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生。）我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)，是在1978年以后的改革開(kāi)放大潮中，隨著實(shí)行房屋商品化，改革城鎮(zhèn)住房制度和城市土地使用制度，使房地產(chǎn)成為商品進(jìn)入市場(chǎng)流通而出現(xiàn)的。第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的發(fā)展突出表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)估價(jià)成為國(guó)家法定制度。（2）建立和實(shí)行了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度。（3）制定了房地產(chǎn)估價(jià)的國(guó)家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)。（4）擴(kuò)展了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。（5）成立了全國(guó)自律性組織——房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)。第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述二、房地產(chǎn)估價(jià)的概念及稱謂房地產(chǎn)（realestate，realproperty）是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。廣義的房地產(chǎn)估價(jià)，即估計(jì)房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值，是任何人都可以做的，不論估計(jì)得對(duì)與錯(cuò)，也不論其結(jié)果是否令人信服。例如，你看上了某棟房子或者某塊土地，想知道它值多少錢，你可以自己估計(jì)，也可以問(wèn)問(wèn)親朋好友的意見(jiàn)。這種估價(jià)，我們稱之為非專業(yè)估價(jià)。第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述二、房地產(chǎn)估價(jià)的概念及稱謂房地產(chǎn)估價(jià)，指的是專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，委派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦颍罁?jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。（二）專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)（1）由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師完成（2）具有證明效力（3）實(shí)行有償服務(wù)（4）依法承擔(dān)責(zé)任（三）房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)屬性（1）評(píng)估的是房地產(chǎn)的價(jià)值，不是價(jià)格（2）是模擬市場(chǎng)定價(jià)，不是替代市場(chǎng)定價(jià)（3）是提供關(guān)于價(jià)值的專業(yè)意見(jiàn)，不是作價(jià)格保證（4）估價(jià)有誤差但應(yīng)在誤差范圍內(nèi)（5）估價(jià)既是科學(xué)又是藝術(shù)第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)中的術(shù)語(yǔ)一、估價(jià)當(dāng)事人1、估價(jià)委托人為了某種需要，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己或者他人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的單位和個(gè)人。2、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是指具備一定數(shù)量以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師等條件，依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)估價(jià)師（realestateappraiser，realestatevaluator）是指依法取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人員。第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)中的術(shù)語(yǔ)二、估價(jià)基本事項(xiàng)（1）估價(jià)目的（2）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)也稱為估價(jià)基準(zhǔn)日，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中所評(píng)估的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間。（3）估價(jià)對(duì)象（4）估價(jià)類型：可以分為市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值兩大類。三、估價(jià)過(guò)程相關(guān)術(shù)語(yǔ)（1）估價(jià)依據(jù)：指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)所依據(jù)的法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，以及估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料等。三、估價(jià)過(guò)程相關(guān)術(shù)語(yǔ)（2）估價(jià)假設(shè)：指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中對(duì)估價(jià)所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件所作的合理假定，以及對(duì)由估價(jià)目的決定的估價(jià)設(shè)定的估價(jià)對(duì)象狀況與估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況不同之處等所作的說(shuō)明。（3）估價(jià)原則：估價(jià)原則是指人們?cè)诠纼r(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在認(rèn)識(shí)價(jià)格形成和變動(dòng)客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上，總結(jié)和提煉出的一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行估價(jià)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。（4）估價(jià)方法：一宗房地產(chǎn)的價(jià)值通常可以從以下三種思路來(lái)求?。孩呕诿髦堑馁I者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于其他買者最近購(gòu)買相同房地產(chǎn)的價(jià)格，通過(guò)最近同類房地產(chǎn)在市場(chǎng)上是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的思路來(lái)求??；三、估價(jià)過(guò)程相關(guān)術(shù)語(yǔ)

⑵基于明智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于重新開(kāi)發(fā)或建造相同房地產(chǎn)所需的費(fèi)用。通過(guò)計(jì)算更新開(kāi)發(fā)或建造同類房地產(chǎn)需要多少費(fèi)用的思路來(lái)求?。虎腔诜康禺a(chǎn)的收益能力來(lái)衡量其價(jià)值，通過(guò)預(yù)計(jì)如果直接利用該房地產(chǎn)可能獲多少收益的思路來(lái)求取。在房地產(chǎn)估價(jià)中的三大基本方法即是來(lái)自以上思路。以第一種思路評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格稱為市場(chǎng)比較法，以第二種思路評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格稱為成本法，以第三種思路評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格稱為收益法。除此之外還有一些其他估價(jià)方法，如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法等。三、估價(jià)過(guò)程相關(guān)術(shù)語(yǔ)（5）估價(jià)程序估價(jià)程序是指保質(zhì)、按時(shí)完成一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作及其進(jìn)行的先后次序。自接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告期間，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：(1)明確估價(jià)基本事項(xiàng)（估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值類型）；(2)制定估價(jià)作業(yè)方案；(3)搜集估價(jià)所需資料；(4)實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；(5)選定估價(jià)方法計(jì)算；(6)確定估價(jià)結(jié)果；(7)撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；(8)估價(jià)資料歸檔。（6）估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果是指評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值及提供的相關(guān)專業(yè)意見(jiàn)。第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的必要性一、理論上房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（一）專業(yè)估價(jià)存在的前提一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。（二）房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)1、不完全市場(chǎng)2、房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)二、現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)估價(jià)的必要性1、房地產(chǎn)管理的需要2、房地產(chǎn)交易和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要3、房地產(chǎn)租賃的需要4、房地產(chǎn)稅收的需要5、房地產(chǎn)抵押貸款、保險(xiǎn)、典當(dāng)業(yè)務(wù)的需要6、房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償?shù)男枰?、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?、房地產(chǎn)分割的需要9、房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處和司法鑒定的需要10、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要11、其他方面的需要第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)師及其職業(yè)道德要求一、房地產(chǎn)估價(jià)師考試及注冊(cè)制度

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》2009年修正版第59條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。”房地產(chǎn)估價(jià)師是指依法取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人員。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是指通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試，取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，并按照本辦法注冊(cè)，取得中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員。凡中華人民共和國(guó)公民，遵紀(jì)守法并具備下列條件之一的，可申請(qǐng)參加房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試：（1）取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科（包括房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、土地管理、城市規(guī)劃等，下同）中等專業(yè)學(xué)歷，具有八年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿五年；第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)師及其職業(yè)道德要求（2）取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科大專學(xué)歷，具有六年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿四年；（3）取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位具有四年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿三年；（4）取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科碩士學(xué)位或第二學(xué)位、研究生班畢業(yè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿二年；（5）取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)博士學(xué)位的；（6）不具備上述規(guī)定學(xué)歷，但通過(guò)國(guó)家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟(jì)專業(yè)初級(jí)資格或?qū)徲?jì)、會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)專業(yè)助理級(jí)資格考試并取得相應(yīng)資格，具有十年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷，其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿六年，成績(jī)特別突出的。房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名條件中的房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科，包括經(jīng)濟(jì)、建筑、規(guī)劃和管理等學(xué)科。房地產(chǎn)估價(jià)師考試成績(jī)實(shí)行兩年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法。第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)師及其職業(yè)道德要求取得執(zhí)業(yè)資格的人員，經(jīng)過(guò)注冊(cè)方能以注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的名義執(zhí)業(yè)。申請(qǐng)注冊(cè)的，應(yīng)當(dāng)向聘用單位或者其分支機(jī)構(gòu)工商注冊(cè)所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門提出注冊(cè)申請(qǐng)。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)條件為：（1）取得執(zhí)業(yè)資格；（2）達(dá)到繼續(xù)教育合格標(biāo)準(zhǔn)；（3）受聘于具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；（3）無(wú)規(guī)定不予注冊(cè)的情形。

注冊(cè)證書(shū)是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)憑證。注冊(cè)有效期為3年。二、房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德要求

1、估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)誠(chéng)實(shí)正直，依法獨(dú)立、客觀、公正估價(jià)，不得作任何虛假的估價(jià)。

2、估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)必須回避與估價(jià)委托人、其他相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系或與估價(jià)對(duì)象有利益關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)。

3、估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)，對(duì)于部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作，應(yīng)聘請(qǐng)具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專業(yè)人員或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)提供幫助。

4、估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)勤勉盡責(zé)地做好每項(xiàng)估價(jià)工作，包括對(duì)估價(jià)委托人提供的估價(jià)所依據(jù)的資料進(jìn)行審慎檢查，努力搜集估價(jià)所需資料，對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行認(rèn)真的實(shí)地查勘。

二、房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德要求

5、估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管估價(jià)委托人的文件資料，未經(jīng)估價(jià)委托人書(shū)面同意，不得將估價(jià)委托人的文件資料擅自公開(kāi)或泄漏給他人。

6、估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)維護(hù)估價(jià)行業(yè)的聲譽(yù)，按政府有關(guān)規(guī)定向估價(jià)委托人收取費(fèi)用，不得以迎合估價(jià)委托人不當(dāng)要求、對(duì)自身能力虛假宣傳、貶低同行、惡性低收費(fèi)、支付回扣等不正當(dāng)手段承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。

7、估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得將資格證書(shū)、資質(zhì)證書(shū)借給他人使用或允許他人以自己名義或冒用他人名義執(zhí)業(yè)，不得以估價(jià)者身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章。

8、估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)具有自豪感、責(zé)任感，不斷努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，積累估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，提高專業(yè)勝任能力。思考與練習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)的概念，如何理解房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)屬性有哪些？房地產(chǎn)估價(jià)有哪些術(shù)語(yǔ)？分別如何理解？房地產(chǎn)估價(jià)的必要性有哪些，如何理解？房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德要求有哪些？

第二章房地產(chǎn)的組成、分類與特性本章基本內(nèi)容與要求：本章包括三部分內(nèi)容，第一部分闡述房地產(chǎn)的概念和房地產(chǎn)的特性，第二部分介紹房地產(chǎn)估價(jià)的概念、內(nèi)客和特點(diǎn)，第三部分概述房地產(chǎn)估價(jià)的必要性。1．掌握房地產(chǎn)估價(jià)的概念以及房地產(chǎn)估價(jià)的必要性和現(xiàn)實(shí)需要。2．熟悉房地產(chǎn)的存在形態(tài)和房地產(chǎn)的持性；3．了解房地產(chǎn)的概念和房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。第一節(jié)房地產(chǎn)的組成

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上的定著物以及附帶的各種權(quán)益兩部分：物質(zhì)實(shí)體與權(quán)益。

房地產(chǎn)存在形態(tài)分析

土地:土地是指地球表面的陸地。土地本來(lái)為連綿無(wú)根之物，似無(wú)范圍可言，但在現(xiàn)實(shí)中人們用人為方法劃野分路，使土地有了一塊一塊或一宗一宗的概念，也使土地有了面積大小、位置形狀和四至的確定標(biāo)志。從國(guó)家對(duì)土地利用的限制可歸納為以下三個(gè)方面:(1)對(duì)土地權(quán)利的設(shè)立和行使的限制。(2)對(duì)房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制。(3)對(duì)土地使用管制的限制。第一節(jié)房地產(chǎn)的組成從房地產(chǎn)估價(jià)的角度來(lái)看，對(duì)一宗土地的認(rèn)識(shí)，主要需考慮以下幾個(gè)方回：(1)位置(或坐落);(2)面積;(3)四至;(4)形狀;(5)地形、地勢(shì);(6)周圍環(huán)境、景觀;(7)利用狀況;(8)產(chǎn)權(quán)狀況;(9)土地使用管制;(10)地質(zhì)條件;(11)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度;(12)其他。對(duì)于一般的土地，通常了解前八項(xiàng)即可；對(duì)于待開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)的土地，還需要了解第9至11項(xiàng)。了解的主要途徑之一是查閱地籍資料。地籍是記載宗地的權(quán)利人、土地權(quán)利內(nèi)容及來(lái)源、權(quán)屬界址、面積、用途、質(zhì)量等級(jí)、價(jià)值和土地使用條件等土地登記要素的簿冊(cè)。對(duì)于一些更專業(yè)、更具體的內(nèi)容，可查閱相關(guān)文件資料。第一節(jié)房地產(chǎn)的組成從估價(jià)的角度出發(fā)，我們還要重視城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制設(shè)定的兩個(gè)指標(biāo)：（1）建筑密度。城市規(guī)劃一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作為建筑物的綠地和交通，滿足建筑物的通風(fēng)、采光、防火以及居住者的隱私權(quán)等要求。建筑密度就是這一要求的具體化指標(biāo)之一。建筑密度又稱建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率．即：

（2-1）例如，某塊上地的總面積為1000平方米，其上建筑物的基底總面積為600平方米，則建筑密度為60％。（2-1）第一節(jié)房地產(chǎn)的組成(2)容積率：城市規(guī)劃中設(shè)定的土地容積率是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值，是反映和衡量地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，即：（2-2）例如，某塊土地的總面積為l萬(wàn)平方米，其上建筑物的總建筑面積為4000平方米，則容積率為4。容積率有包括±0.00以下的地下建筑面積的容積率和不包括±0.00以下的地下建筑面積的容積率(在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計(jì)容積率)。由于容積率的大小決定該地塊產(chǎn)出建筑物的多少，對(duì)土地價(jià)值有很大影響，所以在估價(jià)時(shí)一定要在明確所說(shuō)容積率的確切內(nèi)涵基礎(chǔ)上進(jìn)行評(píng)估。第一節(jié)房地產(chǎn)的組成在某一地塊內(nèi)，如果建筑物的每層建筑面積均相同，則有：

（2-3）將上述公式兩邊同除以土地總面積，可得到容積率與建筑密度、建筑層數(shù)之間的關(guān)系如下：

（2-4）

建筑物建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有整體物，既包括房屋又包括構(gòu)筑物；狹義的建筑物僅指房屋，不包括構(gòu)筑物。在房地產(chǎn)估價(jià)中通常將建筑物作廣義理解。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備(給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備)等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物。第一節(jié)房地產(chǎn)的組成房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，能夠遮風(fēng)避雨，供人在內(nèi)居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、儲(chǔ)存物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所。構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。從房地產(chǎn)估價(jià)的角度來(lái)看，對(duì)建筑物的認(rèn)識(shí)主要包括下列幾個(gè)方面：(1)位置(坐落)。(2)面積。(3)層數(shù)和高度。(4)結(jié)構(gòu)是指建筑物中內(nèi)承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。(5)附屬設(shè)備。(6)層高或凈層高是指上下兩層樓面或樓面與地而之間的垂直距離。(7)空間布局。(8)裝飾裝修。(9)外觀。(10)建成年月。(11)利用狀況。(12)維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度。(13)產(chǎn)權(quán)狀況。(14)公共服務(wù)設(shè)施完備程度。(15)其他。建筑物的面積一般包括：建筑面積；成套房屋的套內(nèi)建筑面積；使用面積等。第一節(jié)房地產(chǎn)的組成從房屋產(chǎn)權(quán)面積的確權(quán)登記看。其中：①房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)腳以內(nèi)各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢間，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。②套內(nèi)建筑面積是指出套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成的面積，即：

（2-5）③房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算，包括臥室、廚店、廁所、壁柜等空間。第一節(jié)房地產(chǎn)的組成他們?nèi)叩年P(guān)系是：

（2-6）

（2-7）上式中的套內(nèi)墻體面積是房屋套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

第一節(jié)房地產(chǎn)的組成

其他附著物其他附著物是指固定在土地或建筑物上與土地、建筑物不能分離或雖然可以分離，但分離后不經(jīng)濟(jì)或移動(dòng)后會(huì)對(duì)土地、建筑物造成很大的使用不便及價(jià)值損害，如花園、假山、埋在地下的管線、設(shè)施等。

房地房地是指在實(shí)物形態(tài)下土地與建筑物的合成體，是評(píng)估中最常見(jiàn)的形式，此時(shí)把他們作為一個(gè)整體看待。必然要考慮房屋與土地各自的因素和相互的影響情況。

房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成要素

第一節(jié)房地產(chǎn)的組成房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成要素

房地產(chǎn)的實(shí)物

房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中客觀存在的、看得見(jiàn)、摸得著的部分，如建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、土地的形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度等。實(shí)物又可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、實(shí)體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個(gè)方面。

有形的實(shí)體是指該房屋的建筑結(jié)構(gòu)是磚木的還是鋼筋混凝土的。實(shí)體的質(zhì)量是指假如都是磚木結(jié)構(gòu)的情況下，它是采用什么質(zhì)量的磚和木樹(shù)建造的或者其施工過(guò)程的質(zhì)量如何。組合完成的功能是指如果在均為磚木結(jié)構(gòu)并采用相同質(zhì)顯的磚和木材及相同的施工質(zhì)量的前提下，該房屋的平面格局如何。第一節(jié)房地產(chǎn)的組成房地產(chǎn)的權(quán)益房地產(chǎn)的權(quán)益是指房地產(chǎn)中無(wú)形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益，其中權(quán)利是房地產(chǎn)權(quán)益的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)權(quán)利目前主要有房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)等。(1)房地產(chǎn)所有權(quán)。房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配(包括占有、使用、收益和處分)房地產(chǎn)并排除他人干涉的權(quán)利。(2)房地產(chǎn)使用權(quán)。房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地位用權(quán)又可分為有償出讓土地使用權(quán)、行政劃撥土地使用權(quán)、臨時(shí)用地土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)等。第一節(jié)房地產(chǎn)的組成

(3)房地產(chǎn)租賃權(quán)。房地產(chǎn)租賃權(quán)是指以支付租金的方式從房屋所有人或土地使用權(quán)人那里獲得的使用房地產(chǎn)的權(quán)利。如表現(xiàn)為租賃門面房的經(jīng)營(yíng)和住房的居住。(4)房地產(chǎn)抵押權(quán)。抵押權(quán)是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)債務(wù)人或者第三人在不轉(zhuǎn)移占有的情況下，供作債權(quán)擔(dān)保的房地產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，就該房地產(chǎn)的變價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。(5)房地產(chǎn)典權(quán)。房地產(chǎn)典權(quán)是指支付典價(jià)占有他人房地產(chǎn)而為自己使用、收益的權(quán)利。(6)房地產(chǎn)地役權(quán)。房地產(chǎn)地役權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利。最典型的地役權(quán)是在他人土地上通行的權(quán)利，這種地役權(quán)有時(shí)稱為通行權(quán)。(7)房地產(chǎn)空間利用權(quán)。房地產(chǎn)空間利用權(quán)是指房地產(chǎn)權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，利用地表上下一定范圍內(nèi)的空間，并排除他人干涉的權(quán)利。第一節(jié)房地產(chǎn)的組成

房地產(chǎn)的區(qū)位房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置。具體而言，它是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了其地理坐標(biāo)位置，還包括它與重要場(chǎng)所(如市中心、機(jī)場(chǎng)、火車站、政府機(jī)關(guān)等)的距離，從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性，從該宗房地產(chǎn)去住其他地方的使捷性及周圍環(huán)境、景觀和在城市或區(qū)域中的地位等。綜上所述，房地產(chǎn)的存在形態(tài)有土地、建筑物和其他土地定著物及房地合成體，而從其價(jià)值形態(tài)看是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體，可用圖2-l、圖2-2表示。第一節(jié)房地產(chǎn)的組成

圖2-1房地產(chǎn)存在形態(tài)的表現(xiàn)形式

圖2-2房地產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的構(gòu)成要素房地產(chǎn)土地建筑物地上空間地面地下空間房屋構(gòu)筑物房地產(chǎn)實(shí)物權(quán)益區(qū)位第二節(jié)房地產(chǎn)的分類進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)價(jià)要對(duì)房地產(chǎn)的類型做到胸中有數(shù)，以便從類型的把握上判定其價(jià)格的成因。實(shí)際工作中，一般從以下四個(gè)方面來(lái)對(duì)虜?shù)禺a(chǎn)進(jìn)行分類。一、按用途劃分

(1)居住房地產(chǎn)。居住房地產(chǎn)是指供家庭或個(gè)人長(zhǎng)期居住使用的房地產(chǎn)，即通常所說(shuō)的住宅，如公寓、別墅、宿舍等。住宅除了具有生活資料的功能外，還具有社交等功能。(2)商業(yè)房地產(chǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)是指供出售商品使用的房地產(chǎn)，包括商業(yè)店鋪、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。(3)辦公房地產(chǎn)。辦公房地產(chǎn)是指提供辦公場(chǎng)所使用的房地產(chǎn)，包括商務(wù)辦公樓(寫(xiě)字樓)、政府辦公樓等。第二節(jié)房地產(chǎn)的分類

(4)旅館房地產(chǎn)。旅館房地產(chǎn)是指供旅客住宿使用的房地產(chǎn)，包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等。(5)餐飲房地產(chǎn)。餐飲房地產(chǎn)是指營(yíng)業(yè)性的供人餐飲使用的房地產(chǎn)，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。(6)娛樂(lè)房地產(chǎn)。娛樂(lè)房地產(chǎn)是指供人娛樂(lè)消遣使用的房地產(chǎn)，包括游樂(lè)場(chǎng)、娛樂(lè)城、康樂(lè)中心、俱樂(lè)部、夜總會(huì)、影劇院等。(7)工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)。工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn)是指供工業(yè)生產(chǎn)使用或間接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等。(8)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)。農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的房地產(chǎn)，包括農(nóng)地、農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園、種子庫(kù)、拖拉機(jī)站、飼養(yǎng)牲口用房等。(9)特殊用途房地產(chǎn)。特殊用途房地產(chǎn)包括車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、教堂、寺廟、基地等。(10)綜合房地產(chǎn)。綜合房地產(chǎn)是指具有上述兩種以上(含兩種)用途的房地產(chǎn)。第二節(jié)房地產(chǎn)的分類

二、按開(kāi)發(fā)程度劃分

房地產(chǎn)按其開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分，主要分為以下五類。（1）生地。是指已完成土地使用批難手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))并可用于建筑的土地，該建筑用地?zé)o基礎(chǔ)設(shè)施，或者有部分基礎(chǔ)設(shè)施，但尚不具備完全的“三通”(通路、通水、通電)條件，同時(shí)地上地下待拆除的房屋、構(gòu)筑物尚未拆遷。如荒地、農(nóng)地等。(2)毛地。是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)(包括土地使用權(quán)出讓手續(xù))，具有“三通”或者條件更完備的基礎(chǔ)設(shè)施，但末進(jìn)行拆遷的可用于建筑的土地。(3)熟地。指具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，且地面平整，可用于建筑的土地。第二節(jié)房地產(chǎn)的分類(4)在建工程。是指地上建筑物已開(kāi)始建設(shè)但尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工多年。(5)現(xiàn)房(含土地)。是指地面建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也可能是舊的。

三、按經(jīng)濟(jì)使用的方式劃分

（1）出售的房地產(chǎn)，即以出售為目的的而建造的房地產(chǎn)，如住宅等。（2）出租的房地產(chǎn)，即以出租為目的的而建造的房地產(chǎn)，如場(chǎng)館等。（3）營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，即以經(jīng)營(yíng)為目的的而建造的房地產(chǎn)，如飯店等。（4）自用的房地產(chǎn)，即以滿足自己使用而建造的房地產(chǎn)，如學(xué)校等。第二節(jié)房地產(chǎn)的分類

四、按是否產(chǎn)生收益來(lái)劃分房地產(chǎn)按其是否產(chǎn)生收益劃分，可分為以下兩類：(1)收益性房地產(chǎn)。收益性房地產(chǎn)是指能直接取得市場(chǎng)租金或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。(2)非收益性房地產(chǎn)。非收益性房地產(chǎn)是指不能直接取得經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，泛指除收益性房地產(chǎn)以外的所有其他房地產(chǎn)。收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)的劃分，不是看它們目前是否正在直接產(chǎn)生收益，而是看這種類型房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。第三節(jié)房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)具有以土地特性為基礎(chǔ)的特殊屬性，決定了其價(jià)格與其他商品的價(jià)格有許多差異。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)人員來(lái)說(shuō)，全面、正確地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的特性是正確評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格必備的前提條件之一。

一、房地產(chǎn)的物理特性在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)必須考慮房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)商品不同于一般其他商品，其主要特性有：

(1)位置固定性土地具有不可移動(dòng)性，建筑物附著在土地之上，所以也具有固定性，因此房地產(chǎn)又稱為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)位置的固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并要受制于其所在的空間環(huán)境，而不像其他商品，可以在不同地區(qū)之間進(jìn)行調(diào)節(jié)。第三節(jié)房地產(chǎn)的特性

(2)壽命長(zhǎng)久盡管土地可能被洪水淹沒(méi)、荒漠化，但它在地球表面所處的場(chǎng)所是永存的。

(3)供給有限土地是大自然的產(chǎn)物，總量是有限的，每個(gè)時(shí)期(如每年)土地的供給量是固定的。由于土地供給有限，在土地上特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的。

(4)價(jià)值且大房地產(chǎn)相對(duì)于一般物品來(lái)說(shuō)，價(jià)值量大，具體表現(xiàn)在：一是單位價(jià)值量大，如一平方米土地或一平方米房屋的價(jià)格少則百元，多則數(shù)干元，甚至上萬(wàn)元；二是總體價(jià)值量大。房地產(chǎn)不可以按平方米等小單位零星消費(fèi)，能構(gòu)成一個(gè)可利用的房地產(chǎn)的價(jià)格。

(5)易受限制任何國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的使用、交易都有所限制。政府對(duì)房地產(chǎn)的限制往往通過(guò)下列四種特權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)。管制權(quán)、征稅權(quán)、征收權(quán)、充公權(quán)。第三節(jié)房地產(chǎn)的特性(6)保值增值保值性是指房地產(chǎn)投資能夠抵消通貨膨脹、貨幣貶值帶來(lái)的影響，保證在投資一段時(shí)間后能夠變現(xiàn)，變現(xiàn)后的資金能夠購(gòu)買到與當(dāng)初投資金額等值的商品或服務(wù)。增值性是指在房地產(chǎn)投資一段時(shí)間后，變現(xiàn)后的資金能夠有所增加(扣除通貨膨脹率以后)。房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要原因有四個(gè)方面：①對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良，如裝修改造、更新或添加設(shè)備以及改進(jìn)物業(yè)管理；②通貨膨脹；③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加；④外部經(jīng)濟(jì)，如交通條件或周邊環(huán)境改善。第三節(jié)房地產(chǎn)的特性(7)相互影響房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用不像一般物品的使用那樣基本上是孤立的，而會(huì)對(duì)其周圍房地產(chǎn)產(chǎn)生影響；反過(guò)來(lái)，周圍房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、利用也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。(8)獨(dú)一無(wú)二獨(dú)一無(wú)二特性又稱獨(dú)特性、異質(zhì)性或個(gè)別性。房地產(chǎn)不像工廠制造出來(lái)的產(chǎn)品那樣整齊劃一，每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，可以說(shuō)沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。(9)流動(dòng)性差流動(dòng)性是指在沒(méi)有太多損失的條件下，將非現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能隨時(shí)、迅速且沒(méi)有損失或損失較小就能夠轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的，稱為流動(dòng)性好；反之，稱為流動(dòng)性差。第三節(jié)房地產(chǎn)的特性

二、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性

1．需求普遍性

房地產(chǎn)不但是重要的生活資料，而且是不可缺少的生產(chǎn)資料。

2．易受限制性從房地產(chǎn)存在形態(tài)上，我們可以看到土地的重要性，而土地制度是社會(huì)形態(tài)中最重要、最基本的制度，它對(duì)于一個(gè)國(guó)家一定時(shí)劃的上層建筑起著決定性的作用。分析房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性，就要正確、準(zhǔn)確地理解政府政策對(duì)房地產(chǎn)的限制。目前，政府對(duì)房地產(chǎn)的限制一般通過(guò)以下四個(gè)方回來(lái)實(shí)現(xiàn)：(1)監(jiān)察權(quán)又稱管制權(quán)。(2)征收、征用權(quán)。(3)征稅權(quán)。(4)充公權(quán)。第三節(jié)房地產(chǎn)的特性

3.價(jià)值高大性房地產(chǎn)不但單位價(jià)值高，而且總體價(jià)值大。房地產(chǎn)投資所需數(shù)目往往很大，一平方米的土地或建筑面積少則幾百元，多則幾千元，甚至上萬(wàn)。

4．難以變現(xiàn)性由于房地產(chǎn)本身價(jià)值量比較大，人們?cè)诎l(fā)生購(gòu)買決策時(shí)會(huì)慎重進(jìn)行，往往要花大量的時(shí)間來(lái)尋找發(fā)源并進(jìn)行多方比較和討價(jià)還價(jià)。

5．保值增值性由于土地的相對(duì)稀缺，使得房地產(chǎn)對(duì)于人們不斷增長(zhǎng)的需求更加緊張，加上房地產(chǎn)本身情況(如投資改良的裝修)和其他經(jīng)濟(jì)因素(通貨膨脹使其房建成本不斷上升，導(dǎo)致價(jià)值增長(zhǎng))、社會(huì)因素(交通條件的改善)的影響，使得房地產(chǎn)的價(jià)值量在國(guó)家政治形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)定的情況下，在相當(dāng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)．一般可以保存其價(jià)值，甚至增值。第三節(jié)房地產(chǎn)的特性

6．具有一定的壟斷性房地產(chǎn)市場(chǎng)中的產(chǎn)品差異及市場(chǎng)空間競(jìng)爭(zhēng)的性質(zhì)決定了其壟斷性，這也會(huì)造成局部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格非正常上漲。

三、房地產(chǎn)的其他屬性

1．房地產(chǎn)的商品屬性同土地是自然物不同，房地產(chǎn)是人們建設(shè)、建造出的房屋同其占有土地的總稱。

2．房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)屬性房地產(chǎn)的價(jià)值量大，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在西方國(guó)家房地產(chǎn)是家庭重要的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)也是很多企業(yè)、團(tuán)體的重要財(cái)產(chǎn)，是其進(jìn)行資本經(jīng)營(yíng)、融資的重要手段。第三節(jié)房地產(chǎn)的特性

3．房地產(chǎn)的投資品屬性由于房地產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)定性和在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期有增值潛力，它成為一項(xiàng)重要的投資品。

4．房地產(chǎn)的社會(huì)政治屬性房地產(chǎn)是人們生活的場(chǎng)所，財(cái)富的象征。在人們普遍解決溫飽以后，住房間題成為衡量一個(gè)社會(huì)生活水平和社會(huì)保障狀況的重要標(biāo)志，它不僅是社會(huì)普遍關(guān)心的問(wèn)題，住房的社會(huì)保障制度也是一個(gè)國(guó)家社會(huì)保障制度的重要組成部分。第四節(jié)房地產(chǎn)的描述與分析

房地產(chǎn)對(duì)土地的描述與分析如下：

1.坐落：包括所處的區(qū)域和具體地點(diǎn)，可從國(guó)家、地區(qū)、城市、鄰里、地點(diǎn)5個(gè)從宏觀到具體的層次來(lái)認(rèn)識(shí)。

2.層數(shù)和高度。通常按照層數(shù)或高度，將建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。

3.使用權(quán)人：土地使用權(quán)證上記載的是該土地的合法使用人，該土地使用人擁有對(duì)該土地的使用權(quán)、抵押權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)等。

4.面積：包括：①建筑面積；②套內(nèi)建筑面積；③使用面積；④其他面積，如住宅需要了解居住面積，商業(yè)用房還需要了解營(yíng)業(yè)面積，出租的房屋還需要了解可出租的面積等。第四節(jié)房地產(chǎn)的描述與分析

5.形狀：通常用圖（如宗地圖）來(lái)說(shuō)明。

6.四至：對(duì)其描述的順序最好為東、南、西、北。

7.建成年月。包括開(kāi)工日期和竣工日期。

8.維修、保養(yǎng)情況及完損程度。包括地基的穩(wěn)定性、沉降情況（沉降是否均勻及其程度）等。

9.結(jié)構(gòu)：是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等）組成的體系。一般分為：①鋼結(jié)構(gòu)；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；③磚混結(jié)構(gòu)；④磚木結(jié)構(gòu)；⑤簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。

10.設(shè)配：包括給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備。需要了解它們的配置和性能。第四節(jié)房地產(chǎn)的描述與分析

11.裝飾裝修。具體為裝修和外裝修。需要了解外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等部位的裝飾裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì)量等。

12.公共配套設(shè)施完善程度。

13.土地使用年限與剩余使用年限：國(guó)家規(guī)定了各類用途土地的法定最高使用年限，了解土地的使用年限與剩余使用年限，可對(duì)確定土地的評(píng)估值提供依據(jù)。

14.地勢(shì)與地質(zhì)：包括地勢(shì)高低、自然排水狀況、被洪水淹沒(méi)的可能性及地基承載力等。

15.周圍環(huán)境、景觀：通常用圖片來(lái)說(shuō)明。

16.利用現(xiàn)狀：包括現(xiàn)狀用途；土地上有無(wú)建筑物、其他附著物；如果有建筑物、其他附著物，還需要進(jìn)一步了解該建筑物、其他附著物的情況。第四節(jié)房地產(chǎn)的描述與分析

17.產(chǎn)權(quán)狀況：在中國(guó)內(nèi)地，建筑物與土地的所有制不同，土地全部都是公有的，建筑物可以私人所有。建筑物的所有權(quán)除了獨(dú)立、共有，還是區(qū)分所有，其中，共有有按份共有和共同共有。

18.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整度。是指道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃Φ鹊耐陚涑潭群屯恋氐钠秸潭?，即通常所說(shuō)的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。

19.容積率：城市規(guī)劃對(duì)該塊土地規(guī)定的法定容積率是該塊土地的最高容積率，通過(guò)個(gè)城市發(fā)布的容積率修正系數(shù)，可看出容積率這項(xiàng)因素對(duì)土地價(jià)值的影響。

20.其他影響土地價(jià)格的因素：包括臨街狀況、距公交站點(diǎn)的距離、距中小學(xué)的距離、距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的距離、距公園水系的距離及距火車站及長(zhǎng)途客運(yùn)站的距離、周圍商服繁華程度及交通便捷度等。第四節(jié)房地產(chǎn)的描述與分析

21.其他。如通風(fēng)、采光、隔音、隔振、隔熱、層高、物業(yè)管理（因?yàn)橥晟频奈飿I(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)重要因素）。上述城市規(guī)劃限制條件可通過(guò)下列文件了解：①規(guī)劃要點(diǎn)；②規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)；③審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)；④建設(shè)用地規(guī)劃許可證；⑤建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

笫三章房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素本章基本內(nèi)容與要求本章主要包括房地產(chǎn)價(jià)格的含義，特征及形成條件；房地產(chǎn)需求與供給；房地產(chǎn)價(jià)格的類型，以及影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)因和外因及如何影響等。基本要求：

1．掌握房地產(chǎn)價(jià)格的概念、特征、類型以及形成條件等。2．熟悉房地產(chǎn)需求與供給，以及房地產(chǎn)需求與供給的特征。3．了解影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)因和外因，以及內(nèi)因和外因如何影響房地產(chǎn)價(jià)格等。第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的含義、特征與形成條件一、房地產(chǎn)的價(jià)格定義房地產(chǎn)作為商品同任何商品一樣，是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體。房地產(chǎn)價(jià)格是一個(gè)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)范疇，既包括土地的價(jià)格，又包括房屋建筑物的價(jià)格，房與地是不可分割的統(tǒng)一體，房地產(chǎn)價(jià)格是這個(gè)統(tǒng)一物的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格，是由效用、稀少性和有效需求三者相互結(jié)合而形成，但此三者受社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素互相作用而變動(dòng)。因此，房地產(chǎn)價(jià)格處在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及行政等因素互相影響之下。反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格又以選擇的指標(biāo)而對(duì)這些因素施加影響。故房地產(chǎn)價(jià)格具有雙重性。二、房地產(chǎn)的價(jià)格特征1.房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的權(quán)利價(jià)格特征2.作為房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)的價(jià)值具有特殊性3.房地產(chǎn)價(jià)格具有特殊的形成機(jī)制4.房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的個(gè)別性5.房地產(chǎn)價(jià)格具有多種表現(xiàn)方式6.房地產(chǎn)價(jià)格總水平具有上升趨勢(shì)三、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品一樣，之所以有價(jià)格（價(jià)值），是因?yàn)樗鼈冇杏?、稀缺，并且人們?duì)它們有需求，即必須同時(shí)具有有用性、稀缺性和有效需求。

1.有用性

2.稀缺性

3.有效需求第二節(jié)房地產(chǎn)需求與供給房地產(chǎn)需求：是指消費(fèi)者在某一特定時(shí)間內(nèi)，在某一定價(jià)格水平上愿意而且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)商品量。房地產(chǎn)具有生活必需品、生產(chǎn)資料、投資品的多重屬性，對(duì)房地產(chǎn)的需求可以分為消費(fèi)性需求和投資性需求。消費(fèi)性需求是指購(gòu)買房地產(chǎn)用于居住、辦公或者從事其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要。投資性需求是指購(gòu)買房地產(chǎn)通過(guò)出租獲得租金收入或者將來(lái)出售獲得增值收益的需求。對(duì)于消費(fèi)性房地產(chǎn)需求，需求和價(jià)格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系，遵循需求法則，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格上升時(shí)，需求降低；當(dāng)價(jià)格降低時(shí)，需求增加，需求曲線如圖3-1～3-2所示。

第二節(jié)房地產(chǎn)需求與供給PP

DDOQOQ圖3-1消費(fèi)型房地產(chǎn)的需求曲線圖3-2投機(jī)型房地產(chǎn)的需求曲線

第二節(jié)房地產(chǎn)需求與供給對(duì)于投資性需求而言，房地產(chǎn)的投資主要是基于預(yù)期原理，人們當(dāng)前購(gòu)買房地產(chǎn)，以期將來(lái)通過(guò)出租獲得持續(xù)、穩(wěn)定的租金收入，或者是將來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上升，帶來(lái)增值收益。房地產(chǎn)的價(jià)格受到多種因素的作用，經(jīng)常處于波動(dòng)之中，因此．投資房地產(chǎn)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，如市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，還存在著一種特殊的投資形式，也就是房地產(chǎn)的投機(jī).房地產(chǎn)投機(jī)的目的并非是為了將來(lái)出租房地產(chǎn)獲得租金收入，主要是為了在短時(shí)期內(nèi)再出售房地產(chǎn)獲得買賣差價(jià)。房地產(chǎn)投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)較高，存在著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、短期內(nèi)變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)等。第二節(jié)房地產(chǎn)需求與供給在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，存在著適度的投機(jī)，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，如在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，投機(jī)者購(gòu)買房地產(chǎn)，能夠刺激房地產(chǎn)的需求；當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求過(guò)度時(shí)，投機(jī)者出售房地產(chǎn)，從而彌補(bǔ)市場(chǎng)供需缺口。但是，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)度較高時(shí)，市場(chǎng)投機(jī)者的過(guò)度投機(jī)，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)大幅度上漲，引致房地產(chǎn)泡抹的產(chǎn)生。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，房地產(chǎn)投機(jī)者在非理性預(yù)期的作用下，預(yù)期未來(lái)價(jià)格還會(huì)仁漲，會(huì)增加當(dāng)前的需求；當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始下降時(shí)，投機(jī)者預(yù)期將來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌，紛紛拋售房地產(chǎn)。由于投機(jī)者的存在，加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，房地產(chǎn)的投機(jī)需求和價(jià)格之間的關(guān)系，不再遵循密求基本法則，需求和價(jià)格之間的關(guān)系呈現(xiàn)為正相關(guān)的關(guān)系，價(jià)格上漲，需求增加，價(jià)格下降，需求降低，房地產(chǎn)的投機(jī)需求曲線如圖3-2所示，在此，稱為異化的需求曲線。（一）房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)1．房地產(chǎn)需求中的土地需求是一種引致需求；2．具有明顯的區(qū)域性。不同城市、同一城市不同地段…；3.具有多樣性；4．具有層次性：偏重生存、安全。（1）受消費(fèi)者偏好影響偏重生存、安全。（2）從社會(huì)需求總量看偏重工作條件、社會(huì)交換?，F(xiàn)實(shí)需求：有支付能力、正在、準(zhǔn)備購(gòu)買。潛在需求：該地區(qū)需求的最大可能性，邊界需求與城市住房制度有極大的關(guān)系。（二）房地產(chǎn)需求的類型

1．生產(chǎn)性需求：用來(lái)滿足工商、服務(wù)等行業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所所需而形成的房地產(chǎn)需求。需求主體是各類企事業(yè)單位及個(gè)體工商戶等。2．消費(fèi)性需求：用來(lái)滿足人們居住需要的房地產(chǎn)需求。其需求主體是居民戶。3．投資性需求：又稱保值性需求。是指某些人購(gòu)置房地產(chǎn)不是為了生產(chǎn)和消費(fèi)，而是作為一種價(jià)值形式加以儲(chǔ)，在合適的時(shí)候再出售或出租，以達(dá)到保值增值的目的?！俺捶俊弊鳛榉康禺a(chǎn)投資需求則是投資性需求的一種特殊表現(xiàn)形式。（三）影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要因素

1．國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：投資規(guī)模、生產(chǎn)性需求、國(guó)民收入水平、消費(fèi)性需求。

2．城市化水平：城市數(shù)量、規(guī)模的擴(kuò)大；城市人口的增長(zhǎng)；城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化與升級(jí)。

3．房地產(chǎn)本身的價(jià)格。

4．消費(fèi)者的收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

5．國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策：土地、財(cái)稅、利率等政策。

6．消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。

7.生產(chǎn)性需求取決于對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的預(yù)測(cè)。

8.消費(fèi)性需求、投資性需求取決于價(jià)格的預(yù)期。二、房地產(chǎn)供給（一）房地產(chǎn)供給的含義微觀：是指生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。包括：新生產(chǎn)的房地產(chǎn)商品；過(guò)去生產(chǎn)的存貨。宏觀：在某一時(shí)期內(nèi)全社會(huì)房地產(chǎn)供給的總量。包括實(shí)物總量；價(jià)值總量。綜上：房地產(chǎn)的供給可以分為短期供給和長(zhǎng)期供給，在短期內(nèi)，由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)需要一定的建設(shè)周期，房地產(chǎn)的供給主體從獲取土地、規(guī)劃、建設(shè)到竣工至少需要2～3年的時(shí)間，因此就短期來(lái)分析，房地產(chǎn)的存量是一定的，房地產(chǎn)的供給在短期內(nèi)沒(méi)有彈性。二、房地產(chǎn)供給因而，房地產(chǎn)的短期供給曲線為一條垂直于水平軸的直線，如圖3-3所示。從長(zhǎng)期來(lái)分析，新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)逐漸在市場(chǎng)上銷售，在竣工員超過(guò)存量房地產(chǎn)的拆除量時(shí)，房地產(chǎn)的總供給不斷增加，因此，在長(zhǎng)期內(nèi)，房地產(chǎn)的供給具有彈性，房地產(chǎn)的長(zhǎng)期供給曲線如圖3-4所示。

PPSSOOQ1Q圖3-3房地產(chǎn)的短期供給曲線圖3-4房地產(chǎn)的長(zhǎng)期供給曲線（二）房地產(chǎn)供給的特性1．城市土地供給的剛性和一級(jí)市場(chǎng)的壟斷性；2．房地產(chǎn)供給具有層次性；3．房地產(chǎn)供給的滯后性和風(fēng)險(xiǎn)性；生產(chǎn)周期長(zhǎng)。4．房地產(chǎn)供給的時(shí)期性；（三）決定房地產(chǎn)供給的主要因素分析

1．房地產(chǎn)價(jià)格：是影響房地產(chǎn)供給的首要因素。

2．土地價(jià)格和城市土地的數(shù)量。

3．稅收政策；

4．建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力；建筑能力包括建筑技術(shù)水平、裝備水平、管理水平以及建筑隊(duì)伍的規(guī)模等。

5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期；這種預(yù)期主要包括對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)、通貨膨脹、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)政策等的預(yù)期。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的均衡狀態(tài)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需均衡，是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的最基本問(wèn)題，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行所最求的目標(biāo)。供需雙方的非均衡狀態(tài)是絕對(duì)的，常見(jiàn)的，而它們的均衡狀態(tài)是相對(duì)的，有條件的。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的均衡狀態(tài)含義是指房地產(chǎn)的供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時(shí)的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。供需兩種力量的結(jié)果：⑴價(jià)格相一致；⑵供需量相一致；⑶供需量與價(jià)格相互影響；⑷結(jié)構(gòu)與總量一致。（其他因素不變，價(jià)格變動(dòng)，供需變動(dòng)。）三、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的均衡狀態(tài)當(dāng)房地產(chǎn)的總供給和總需求相等時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到均衡。這時(shí)，所對(duì)應(yīng)的價(jià)格稱為均衡價(jià)格，對(duì)應(yīng)的交易量，稱為均衡交易量。具體如圖3-5所示。供給曲線S和需求曲線D相交于E點(diǎn)，E點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格稱為均衡價(jià)格，所對(duì)應(yīng)的數(shù)量Q0稱為均衡交易量。PDSP1EP0

P2

O

Q1Q0Q2Q圖3-5房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡三、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求的均衡狀態(tài)從理論上來(lái)分析，如果市場(chǎng)是完善的，信息是充分的，獲取信息不需要成本，價(jià)格具有靈活性，不存在影響價(jià)格的其他非經(jīng)濟(jì)因素，不存在虛假交易，也就是所有的交易都是在均衡價(jià)格下達(dá)成的，那么，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，房地產(chǎn)市場(chǎng)是能夠達(dá)到均衡的。在其他影響因素的作用下，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格偏離均衡值，如價(jià)格為P1時(shí)，由于P1高于市場(chǎng)均衡價(jià)格，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求減少，供給超過(guò)需求，存在供需不平衡，市場(chǎng)中的超額供給為Q1Q2，存在著房地產(chǎn)的大量空置，市場(chǎng)處于供大于求的狀態(tài)。

第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型一、房地產(chǎn)價(jià)格按估價(jià)活動(dòng)常涉術(shù)語(yǔ)分類（一）成交價(jià)格指在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)上，交易主體通過(guò)簽訂契約，完成交易活動(dòng)，所形成的實(shí)際交易價(jià)格。（二）市場(chǎng)價(jià)格指在房地產(chǎn)市場(chǎng)上一般的平均水平的價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。（三）樓面地價(jià)樓面地價(jià)是指每建筑面積的房地產(chǎn)所分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格，也就是土地取得成本與土地上建筑物總建筑面積的比值.第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型樓面地價(jià)與土地取得成本和開(kāi)發(fā)容積率有關(guān)，具體關(guān)系為：（3-1）

（四）名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格實(shí)際價(jià)格是指在成交日期一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期約定，但是并末在成交日期一次付清的價(jià)格。由于房地產(chǎn)屆于價(jià)值量非常高的商品，產(chǎn)權(quán)受讓人受到貨幣支付能力的限制，在購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)可能選擇分期支付的方式，這樣名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格會(huì)有所不同。第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型（五）招標(biāo)價(jià)格、拍賣價(jià)格以及協(xié)議價(jià)格招標(biāo)價(jià)格、拍賣價(jià)格以及協(xié)議價(jià)格是與土地出讓或者房地產(chǎn)交易方式有關(guān)的一組價(jià)格。房地產(chǎn)的協(xié)議價(jià)格是指采用協(xié)議方式出讓房地產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的成交價(jià)格。房地產(chǎn)的招標(biāo)價(jià)格是指采用招標(biāo)方式出讓房地產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的成交價(jià)格。房地產(chǎn)的拍賣價(jià)格是指采用拍賣方式出讓房地產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的成交價(jià)格。第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型（六）補(bǔ)地價(jià)根據(jù)我國(guó)《土地法》和土地資源管理的相關(guān)政策規(guī)定，當(dāng)土地的使用用途或者其他使用條件發(fā)生變化時(shí)，需要向當(dāng)?shù)卣恋毓芾聿块T補(bǔ)交土地出讓金或者地價(jià)款。補(bǔ)地價(jià)通常有以下四種情形。1.改變土地使用用途獲得土地位用權(quán)的企業(yè)或者組織在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以前，改變土地的原有用途，如將住宅用地改為商業(yè)用地，或者將工業(yè)用地改為商業(yè)用地，則需要繳納補(bǔ)地價(jià)款。具體計(jì)算為：第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型補(bǔ)地價(jià)=改變用途后的總地價(jià)-原用途的總地價(jià)（3-2）2.改變客積率在城市土地資源日益稀缺的條件下，開(kāi)發(fā)商獲取土地的使用權(quán)以后，對(duì)于一些位于城市中心或者城市內(nèi)部的土地，往往通過(guò)提高容積率的方式，進(jìn)行超強(qiáng)度開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)商改變?nèi)莘e率，按照規(guī)定，需要補(bǔ)交地價(jià)款。計(jì)算公式為：①不改變用途僅增加容積率：補(bǔ)地價(jià)=（增加后的容積率-原規(guī)劃規(guī)定的容積率）×土地面積×樓面地價(jià)（3-3）②改變用途并提高容積率：補(bǔ)地價(jià)=（改變用途后的容積率

×改變用途后的樓面地價(jià)

-原容積率×原樓面地價(jià)）×土地總面積（3-4）第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型【例3-1】某宗土地總面積20000平方米，容積率為2，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為6500元／㎡，現(xiàn)將容積率改為3.5，樓面地價(jià)保持不變，試計(jì)算補(bǔ)地價(jià)款的額度。解：【例3-2】某宗土地面積為5000平方米，作為工業(yè)用途，容積率為0.9，樓面地價(jià)為1800元／㎡，現(xiàn)改為商業(yè)用途，容積率為3.2，樓面地價(jià)為2800元／㎡，試計(jì)算補(bǔ)地價(jià)款的額度。解：第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型3.對(duì)劃拔土地使用權(quán)的房地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)在劃撥的土地上承建的建筑物，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，需要補(bǔ)交土地出讓金，補(bǔ)交數(shù)額通常根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)按照一定比例收取。如我國(guó)城市政府實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房制度時(shí)，通過(guò)采用劃撥土地、稅費(fèi)減免等措施降低開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的成本，以滿足城市中低收入居民的居住需求，城市政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)讓波進(jìn)行了跟制，經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買家庭，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房居住達(dá)到一定的期限后．可以農(nóng)市場(chǎng)上出售經(jīng)濟(jì)適用房，但是必須將出售收入的一定比例用于補(bǔ)交土地出讓金。

第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型4.土地使用權(quán)到期后的延長(zhǎng)使用《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)條款中規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后，土地使用者的續(xù)期申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)，須按照規(guī)定補(bǔ)交地價(jià)款。二、房地產(chǎn)價(jià)格按不同用途分類（一）市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格1.市場(chǎng)價(jià)格定義同前“按估價(jià)活動(dòng)常涉術(shù)語(yǔ)分類”中的市場(chǎng)價(jià)格。第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型2.理論價(jià)格房地產(chǎn)的理論價(jià)格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場(chǎng)上交易，它應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。理論價(jià)格不是事實(shí)，但又是客觀存在的。3.評(píng)估價(jià)格房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，簡(jiǎn)稱評(píng)估價(jià)，是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格作出的一種估計(jì)、推測(cè)或判斷。評(píng)估價(jià)格也不是事實(shí)。第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型在評(píng)估市價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)與市價(jià)有著密切的關(guān)系。由于房地產(chǎn)缺乏完全市場(chǎng)，在許可買賣的制度下，專門有估價(jià)機(jī)構(gòu)為交易雙方提供服務(wù)，這種情況下的評(píng)估價(jià)往往會(huì)成為市價(jià)。評(píng)估價(jià)還可根據(jù)評(píng)估時(shí)采用的評(píng)估方法不同而有不同的稱呼。如用市場(chǎng)比較法評(píng)估求得的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格，用成本法評(píng)估求得的價(jià)格稱為積算價(jià)格，用收益法評(píng)估求得的價(jià)格稱為收益價(jià)格。第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型（二）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來(lái)劃分的價(jià)格。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。房地產(chǎn)價(jià)格通常有土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格之分。1.土地價(jià)格土地價(jià)格，簡(jiǎn)稱地價(jià)。如果是一塊無(wú)建筑物的空地，此價(jià)格即指該塊土地的價(jià)格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價(jià)格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價(jià)格。同一塊土地，在估價(jià)時(shí)考慮（或假設(shè)）的“生熟”程度不同，會(huì)有不同的價(jià)格。土地的“生熟”程度主要有下列六種：第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。購(gòu)此土地者需進(jìn)行征用補(bǔ)償，支付征地補(bǔ)償費(fèi)。

(B)已征用補(bǔ)償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋?。所謂“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場(chǎng)地平整。

(C)已做三通一平的土地。

(D)在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。購(gòu)此土地者需進(jìn)行拆遷安置，支付拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)

(E)已做三通一平以上的開(kāi)發(fā)土地，如已做七通一平的土地?！捌咄ā笔侵妇邆淞说缆?、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施和條件，“一平”是指土地平整。

(F)已做拆遷安置的城市空地。第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型2.建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不包含其占用的土地的價(jià)格。人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)，如購(gòu)買一套商品房的價(jià)格，購(gòu)買一棟別墅的價(jià)格，通常是含有該建筑物占用的土地的價(jià)格在內(nèi)，與這里的建筑物價(jià)格的含義不同。3.房地產(chǎn)價(jià)格房地價(jià)格又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，往往同于上述人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)。對(duì)于同一宗房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)：房地產(chǎn)價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格（3-5）土地價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格-建筑物價(jià)格（3-6）建筑物價(jià)格=房地產(chǎn)價(jià)格-土地價(jià)格（3-7）第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型（三）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)這是一組按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位來(lái)劃分的價(jià)格。1.總價(jià)格房地產(chǎn)的總價(jià)格，簡(jiǎn)稱總價(jià)，是指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。2.單位價(jià)格房地產(chǎn)的單位價(jià)格，簡(jiǎn)稱單價(jià)。對(duì)土地的單位價(jià)格來(lái)說(shuō)，是指單位土地面積的土地價(jià)格；對(duì)建筑物的單位價(jià)格來(lái)說(shuō)，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；對(duì)房地的單位價(jià)格來(lái)說(shuō)，是指單位建筑物面積的房地價(jià)格。房地產(chǎn)的單位價(jià)格可以反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。土地單位價(jià)格=土地總價(jià)格÷土地總面積（3-8）第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型3.樓面地價(jià)定義同前“按估價(jià)活動(dòng)常涉術(shù)語(yǔ)分類”中的樓面價(jià)格。且值得注意的是：在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能說(shuō)明土地價(jià)格水平的高低。（四）所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格這是一組按照所交易的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來(lái)劃分的價(jià)格。同一房地產(chǎn)，在交易中交易的可能是所有權(quán)，也可能是使用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，如地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、采伐權(quán)、采石權(quán)、耕作權(quán)等。中國(guó)當(dāng)前主要是所有權(quán)和使用權(quán)。第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型1.所有權(quán)價(jià)格房地產(chǎn)的所有權(quán)價(jià)格，是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價(jià)格。房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格還可依據(jù)所有權(quán)是否完全再細(xì)分。如根據(jù)“權(quán)利束”理論，所有權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）的總和，但若在所有權(quán)上設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，其價(jià)格因此而降低。2.使用權(quán)價(jià)格房地產(chǎn)的使用權(quán)價(jià)格，是指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價(jià)格。以土地為例，目前中國(guó)有償出讓土地的價(jià)格都是土地使用權(quán)價(jià)格。第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型

3.其他權(quán)利價(jià)格其他權(quán)利價(jià)格未具體列明，泛指除上述所有權(quán)價(jià)格和使用權(quán)價(jià)格以外的權(quán)利價(jià)格，如地上權(quán)的價(jià)格、永佃權(quán)的價(jià)格等。（五）買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格

1.買賣價(jià)格買賣價(jià)格，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實(shí)物或其他有價(jià)物，簡(jiǎn)稱買賣價(jià)或買價(jià)、賣價(jià)。

2.租賃價(jià)格租賃價(jià)格常稱租金，在土地場(chǎng)合稱地租，在房地混合場(chǎng)合俗稱房租。中國(guó)目前的房租有市場(chǎng)租金（或稱協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型3.抵押價(jià)格抵押價(jià)格，是為抵押貸款而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格。抵押價(jià)格=預(yù)期價(jià)值-處置稅費(fèi)（3-11）4.課稅價(jià)格課稅價(jià)格是指政府為課征賦稅，由估價(jià)人員估定的作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價(jià)格。具體的課稅如何，要視課稅政策而定。5.征用價(jià)格征用價(jià)格，是為政府征收房地產(chǎn)補(bǔ)償而評(píng)定的價(jià)格。（六）拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格這是一組與房地產(chǎn)交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價(jià)格分類。定義同前“按估價(jià)活動(dòng)常涉術(shù)語(yǔ)分類”的三者的定義。第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型（七）基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格這是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中提到的三種價(jià)格。該法第三十二條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布?！?/p>

1.基準(zhǔn)地價(jià)城市基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的個(gè)地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。

2.標(biāo)定地價(jià)標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。

3.房屋重置價(jià)格第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型房屋重置價(jià)格，簡(jiǎn)單地說(shuō)，是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤(rùn)。具體地說(shuō)，是指按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的社會(huì)正常的建筑技術(shù)、工藝水平、建筑材料價(jià)格、人工和機(jī)械費(fèi)用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需要的費(fèi)用加平均利潤(rùn)。（八）底價(jià)、期望價(jià)、補(bǔ)地價(jià)1.底價(jià)底價(jià)，是指政府、企業(yè)或私人出售（尤其是拍賣）房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格，亦稱起叫價(jià)格（簡(jiǎn)稱起價(jià)），若低于這個(gè)價(jià)格則可不出售。2.期望價(jià)第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型期望價(jià)，一般是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時(shí)希望賣出的滿意價(jià)格。如在底價(jià)基礎(chǔ)上上漲15%，即可視為期望價(jià)。3.補(bǔ)地價(jià)定義和分類均同前“按估價(jià)活動(dòng)常涉術(shù)語(yǔ)分類”中補(bǔ)地價(jià)。（九）其他價(jià)格除以上八個(gè)方面以外，還有一些其他房地產(chǎn)價(jià)格名稱，如現(xiàn)房?jī)r(jià)，期貨價(jià)、最高限價(jià)、最低限價(jià)。在政府有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)法規(guī)中，還有房地產(chǎn)的計(jì)劃價(jià)格、指導(dǎo)價(jià)格、平均價(jià)格、成本價(jià)格、商品價(jià)格等。第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型其中，現(xiàn)貨價(jià)格是指錢貨即期兩訖的價(jià)格，期貨價(jià)格是指房地產(chǎn)的預(yù)售價(jià)格。兩者的關(guān)系是：期貨價(jià)=現(xiàn)貨價(jià)-相應(yīng)的投資利息±銷售風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期損益值(3-12)三、房地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)其可能收益分類（一）市場(chǎng)價(jià)值和投資價(jià)值房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是該房地產(chǎn)被眾多投資者歷認(rèn)同的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。同一房地產(chǎn)被不同的投資者所認(rèn)可的市場(chǎng)價(jià)值趨于—致。房地產(chǎn)的投資價(jià)值是針對(duì)具體的投資人而言的。某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人需要或意愿，對(duì)房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或作出的評(píng)價(jià)。對(duì)于同一房地產(chǎn)投資，不同的投資者會(huì)有不同的認(rèn)識(shí)。因此，對(duì)于某一投資者具有投資價(jià)值的項(xiàng)目，對(duì)于另一投資者卻未必。第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型（二）原始價(jià)值，賬面價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值原始價(jià)值簡(jiǎn)稱原值、原價(jià)，也稱歷史成本、原始購(gòu)置成本；是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購(gòu)置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支出。帳面價(jià)值又稱帳面凈值、折余價(jià)值，是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已提折舊額后的余額。會(huì)計(jì)上的歷史成本原則，要求資產(chǎn)按原始價(jià)值入賬和計(jì)算折舊額。（三）成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格定義同前“按估價(jià)活動(dòng)常涉術(shù)語(yǔ)分類”；理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格定義同前“按不同用途分類”。第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型在正常的市場(chǎng)行為小，房地產(chǎn)的成交價(jià)格會(huì)伴隨市場(chǎng)的變化而波動(dòng)。在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)往往是偏高的，在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏低的。一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)，即小被動(dòng)圍繞著大波動(dòng)而上下起伏，大波動(dòng)又圍繞著更大的波動(dòng)而上下起伏，它們的關(guān)系可見(jiàn)圖3-6.價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格理論價(jià)格時(shí)間O3-6市場(chǎng)價(jià)格與理論價(jià)格的波動(dòng)關(guān)系第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的類型（四）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)三者定義同“按不同用途分類”。（五）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、