【市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用現(xiàn)狀及對(duì)策探究（論文）11000字】

市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用現(xiàn)狀及對(duì)策研究摘要：市場(chǎng)法是房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法中最重要、最常用的一種，也是目前國(guó)際上通用的經(jīng)典估價(jià)方法。相對(duì)于其他房地產(chǎn)評(píng)估方法，市場(chǎng)法更直接地憑借房地產(chǎn)市場(chǎng)中成交的可比案例，反映估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況，因而被認(rèn)為是一種使用范疇廣、可靠性高、說服力強(qiáng)的基本評(píng)估方法。本文通過介紹市場(chǎng)法的相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)，分析了市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用現(xiàn)狀，再通過綜合研究都江堰觀鳳村土地使用權(quán)評(píng)估個(gè)案總結(jié)分析當(dāng)前市場(chǎng)法在實(shí)際應(yīng)用過程中存在的主要問題，并針對(duì)相關(guān)問題，提出相應(yīng)的對(duì)策建議。關(guān)鍵詞：市場(chǎng)法；房地產(chǎn)評(píng)估；可比案例；發(fā)展建議摘要 I一、緒論 1（一）研究背景、目的及意義 1（二）文獻(xiàn)綜述 2（三）研究?jī)?nèi)容與方法 3（四）創(chuàng)新點(diǎn)與局限性 4二、相關(guān)概念及理論基礎(chǔ) 5（一）房地產(chǎn)概述 5（二）市場(chǎng)法的含義 5（三）市場(chǎng)法的理論依據(jù) 5（四）市場(chǎng)法的應(yīng)用前提 5三、市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的現(xiàn)狀分析 7（一）房地產(chǎn)評(píng)估方法的比較 7（二）市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 7四、市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問題 9（一）可比案例存量不足 9（二）因素修正不夠科學(xué) 10（三）最終評(píng)估結(jié)果確定方法過于簡(jiǎn)單 11五、對(duì)策建議 13（一）加快信息化和網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，逐步建立全面的專業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù) 13（二）引用新興的數(shù)學(xué)方法，提高因素修正和最終評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性 13（三）提高評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)能力和職業(yè)道德水平 13（四）完善相關(guān)法律制度并加強(qiáng)監(jiān)管制度 14六、結(jié)論 15參考文獻(xiàn) 16致謝 17一、緒論（一）研究背景、目的及意義1.研究背景在我國(guó)，自古以來就有房地產(chǎn)估價(jià)，在歷史的發(fā)展長(zhǎng)河中，房地產(chǎn)的估值及評(píng)估發(fā)展了上千年，這期間通過層層發(fā)展演變，形成了房地產(chǎn)價(jià)值方法論和房地產(chǎn)評(píng)估思想的雛形。但是，建國(guó)后至上世紀(jì)70年代，在這20多年的時(shí)間里，政府相繼出臺(tái)廢除房地產(chǎn)私有制、不允許房地產(chǎn)在市場(chǎng)上自由買賣等政策，影響了當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)基本處于停滯狀態(tài)。改革開放以后，隨著經(jīng)濟(jì)體制的全面展開，城鎮(zhèn)住房制度、城鎮(zhèn)土地使用制度的出臺(tái)，確定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位。隨之而來的結(jié)果是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也由此開始了快速?gòu)?fù)蘇，特別是1993年誕生了全國(guó)首批房地產(chǎn)估價(jià)師，加速了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的快速健康穩(wěn)定的發(fā)展，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)評(píng)估的方法除去被國(guó)內(nèi)外廣泛運(yùn)用的市場(chǎng)法之外，還有四種方法，相對(duì)于其他評(píng)估方法，市場(chǎng)法具有直觀明了、通俗易懂、使用靈活的特征，因而被廣泛使用。但是，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和不斷地完善，未來對(duì)評(píng)估行業(yè)的需求也會(huì)增加，然而我們還在沿用傳統(tǒng)的市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，勢(shì)必會(huì)影響房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的準(zhǔn)確性。因此，如何完善市場(chǎng)法在當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用，對(duì)啟發(fā)我們思考和深入研究具有重要的價(jià)值。2.研究目的隨著我國(guó)特色社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步和持續(xù)騰飛，房地產(chǎn)已作為發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，為市場(chǎng)法提供了有效的應(yīng)用空間，再加上市場(chǎng)法容易理解和掌握，因而它成為房地產(chǎn)評(píng)估中最常用的基本方法之一。從目前來看，在運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，由于可比案例較少，修正因素受人為主觀影響較大，再加上評(píng)估結(jié)果的確定過于簡(jiǎn)單，這都極大影響了房地產(chǎn)的價(jià)值，降低了評(píng)估結(jié)果的可信度，加大了評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)。所以，在當(dāng)今大環(huán)境下，傳統(tǒng)的市場(chǎng)法理論早已不能適應(yīng)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需求。由此，在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，如何科學(xué)有效地運(yùn)用市場(chǎng)法是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)急切需要解決的問題。本課題將結(jié)合具體的案例來分析市場(chǎng)法在應(yīng)用過程中所存在的缺陷，并提出相應(yīng)的解決方法來提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，對(duì)完善市場(chǎng)法提供一些新的思路與建議。3.研究意義（1）理論意義隨著一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)上能獲取的交易案例也相較于往年有著大量的增加，在這樣的大環(huán)境下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估是一個(gè)必然的趨勢(shì)。而在實(shí)際應(yīng)用過程中，許多指標(biāo)都是使用定性的方式進(jìn)行描述，導(dǎo)致人為主觀因素過強(qiáng)。對(duì)此，本文建議在進(jìn)行因素修正和確定最終的評(píng)估結(jié)果中引進(jìn)數(shù)學(xué)模型，將定性與定量的方法相結(jié)合，這樣不僅能夠展現(xiàn)評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性，而且對(duì)完善市場(chǎng)法的相關(guān)理論具有重要的指導(dǎo)意義，同時(shí)有助于房地產(chǎn)評(píng)估體系的建設(shè)，對(duì)豐富房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值理論作出參考依據(jù)。（2）現(xiàn)實(shí)意義以市場(chǎng)法的應(yīng)用現(xiàn)狀出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合案例（都江堰觀鳳村土地使用權(quán)評(píng)估個(gè)案）詳細(xì)地分析市場(chǎng)法在實(shí)際運(yùn)用過程中存在的一些問題，并提出有關(guān)建議來確保評(píng)估結(jié)果的合理性、準(zhǔn)確性，降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，為交易雙方的決策提供參考，盡可能使買賣雙方的利益最大化，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的健康發(fā)展,將十分具有深遠(yuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義。（二）文獻(xiàn)綜述1.國(guó)外相關(guān)研究NuriErdem（2020）指出建立土耳其新房地產(chǎn)評(píng)估體系，必須要擁有一部適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)估價(jià)法和一個(gè)執(zhí)行該法的管理機(jī)構(gòu)，在該機(jī)構(gòu)的帶領(lǐng)下，應(yīng)建立房地產(chǎn)特征數(shù)據(jù)庫(kù)和市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)庫(kù)，供房地產(chǎn)行業(yè)使用。從而給房地產(chǎn)評(píng)估人員提供更多的參考，在一定程度上減少了人為主觀因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響，除此之外，新制度的建立將使土耳其房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)得到更全面的發(fā)展。[1]JunchiBin,BryanGardiner,Ericli,Zhengliu（2019）提出了對(duì)等依賴?yán)碚摷脆従拥挠绊?。首先開發(fā)一種新方法—K緊鄰相似房屋抽樣，使待估房屋和附近房屋生成序列，再利用雙向長(zhǎng)短期記憶提取序列的特征，最后，完全連接層根據(jù)功能評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。通過建立模型，在選擇可比案例時(shí)引用了對(duì)等依賴性，完善了房地產(chǎn)評(píng)估方法。[2]SeckinYilmazer,SultanKocaman（2020）通過逐步線性多元回歸和隨機(jī)森林法來對(duì)商業(yè)屬性的城市居民區(qū)進(jìn)行大規(guī)模評(píng)估比較，得出完全自動(dòng)消除不可用參數(shù)的隨機(jī)森林法比需要手動(dòng)調(diào)整最終參數(shù)的多元回歸法更加適用，能夠避免人為主觀因素對(duì)數(shù)據(jù)的影響，更能迅速精確的評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，是一種值得被廣泛應(yīng)用的評(píng)估方法。[3]2.國(guó)內(nèi)相關(guān)研究武守領(lǐng)（2020）指出市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用過程中存在的三大問題，分別是評(píng)估人員的職業(yè)素養(yǎng)及道德操守，政府的管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)信息傳播，然后以此為據(jù)提出相應(yīng)的解決對(duì)策，使市場(chǎng)法能夠發(fā)揮良好的應(yīng)用結(jié)果。[4]張興（2020）在基于英國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容和評(píng)估準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，結(jié)合了相關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估制度與分類，總結(jié)了英國(guó)在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)所用的評(píng)估方法。指出了英國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估在相關(guān)理論依據(jù)、評(píng)估方法以及操作層面上的成功做法對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)具有啟迪意義，在一定程度上能更好地推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。[5]郄江華，王聰聰（2020）分析了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前現(xiàn)狀，提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；同時(shí)，“新基建”將為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來新的發(fā)展機(jī)遇。在未來十年內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期中將依舊保持上升趨勢(shì)。[6]溫佼佼（2019）提出了將改進(jìn)的灰色關(guān)聯(lián)度模型代替評(píng)估專業(yè)人員依據(jù)經(jīng)驗(yàn)選取可比案例，從而消除人為主觀因素帶來的影響；將熵權(quán)法模型代替人為修正因素，并通過案例的應(yīng)用分析加以驗(yàn)證，從而使評(píng)估結(jié)果更加客觀公正。[8]俞明軒（2012）重點(diǎn)講述了房地產(chǎn)評(píng)估方法的特性和評(píng)估實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)，重視對(duì)評(píng)估人員解決實(shí)際問題能力的培養(yǎng)，具有很強(qiáng)的指導(dǎo)性和針對(duì)性。指出了目前房地產(chǎn)應(yīng)以實(shí)際評(píng)估需求為出發(fā)點(diǎn)，積極與國(guó)際評(píng)估行業(yè)接軌。[15]黃銳（2018）引入模糊數(shù)學(xué)和層次分析法來降低人為的主觀隨意性，對(duì)其選取可比案例和因素修正時(shí)的影響；引用集對(duì)分析法確定最終的評(píng)估結(jié)果，以此消除評(píng)估結(jié)果確定方法的草率性。通過構(gòu)建數(shù)學(xué)模型，提升了評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性，降低了評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。[10]章赟（2016）指出隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的飛速發(fā)展以及房地產(chǎn)評(píng)估方法的持續(xù)創(chuàng)新，大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用越來越重要。以大數(shù)據(jù)背景為根據(jù)，通過定性和定量的相互結(jié)合，收集，分析和整理大量的交易案例和信息數(shù)據(jù)，以模式識(shí)別的方法來選擇可比案例，為待估房產(chǎn)提供更可靠的依據(jù)，使評(píng)估結(jié)果更加準(zhǔn)確。[12]3.文獻(xiàn)評(píng)述由以上文獻(xiàn)可以看出國(guó)內(nèi)的學(xué)者更注重經(jīng)驗(yàn)，雖然陸陸續(xù)續(xù)有學(xué)者提出在評(píng)估過程中引入各種數(shù)學(xué)模型，如層次分析法、熵權(quán)法、隨機(jī)森林理論等方式來改進(jìn)市場(chǎng)法中人為主觀意識(shí)和隨意性的影響，完善評(píng)估方法，推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估向信息化的方向發(fā)展，但是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)卻未給予足夠的重視，也未對(duì)在評(píng)估中引用數(shù)學(xué)模型做出深入、系統(tǒng)的分析和評(píng)價(jià)。而通過國(guó)外文獻(xiàn)可以看出，在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，其房地產(chǎn)評(píng)估體系較成熟，具有比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論和房地產(chǎn)估價(jià)制度，并且在原有的基礎(chǔ)上研究新的數(shù)學(xué)模型來彌補(bǔ)市場(chǎng)法中所存在的缺陷，也會(huì)考慮更多除房地產(chǎn)本身以外的因素對(duì)價(jià)值的影響，在一定程度上，完善了房地產(chǎn)的評(píng)估方法，得出的評(píng)估結(jié)果更加合理公正。（三）研究?jī)?nèi)容與方法1.研究?jī)?nèi)容本文研究?jī)?nèi)容主要分為有六部分。第一部分大致說明選擇這一課題進(jìn)行研究的背景、意義以及目前國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究概況。第二部分對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中市場(chǎng)法的理論分析。第三部分介紹了市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用現(xiàn)狀。主要從房地產(chǎn)評(píng)估方法的比較以及市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的實(shí)際應(yīng)用兩個(gè)角度展開論述；第四部分通過舉例（都江堰觀鳳村土地使用權(quán)評(píng)估個(gè)案）分析來說明市場(chǎng)法在實(shí)際應(yīng)用過程中存在的一些問題；第五部分為針對(duì)相關(guān)問題給出了相應(yīng)的解決對(duì)策。從技術(shù)層次以及大環(huán)境層次等方面進(jìn)行論述。最后一部分是對(duì)全文的總結(jié)。2.研究方法（1）文獻(xiàn)研究通過互聯(lián)網(wǎng)（中國(guó)知網(wǎng)，國(guó)家圖書館，Goole學(xué)術(shù)）等其他途徑搜集和查閱相關(guān)文獻(xiàn)、書籍以及我所在的實(shí)習(xí)單位獲取相關(guān)資料，并對(duì)資料和數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和分析，總結(jié)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的現(xiàn)狀和亟待解決的問題。（2）理論分析法本文將闡述市場(chǎng)法的相關(guān)理論，以理論為基礎(chǔ)，以便后續(xù)更好地分析市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用現(xiàn)狀和存在的問題。案例研究法在我所在的實(shí)習(xí)單位獲取相關(guān)資料，以都江堰觀鳳村土地使用權(quán)評(píng)估個(gè)案為例，加以分析市場(chǎng)法在應(yīng)用過程中所存在的缺陷。（四）創(chuàng)新點(diǎn)與局限性1.創(chuàng)新點(diǎn)本文的創(chuàng)新之處在于以市場(chǎng)法的相關(guān)理論依據(jù)為切入點(diǎn)，基于市場(chǎng)法目前的應(yīng)用現(xiàn)狀，借助本人參與都江堰土地地面單價(jià)評(píng)估項(xiàng)目，從多方面、多角度地思考問題，在發(fā)現(xiàn)并分析問題的基礎(chǔ)上，提出解決問題的一系列建議，從而促進(jìn)市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的健康發(fā)展。2.局限性限于資料的可得性和知識(shí)的有限性，本文論述的問題和建議是在案例（都江堰觀鳳村土地使用權(quán)評(píng)估個(gè)案）的基礎(chǔ)上，這只是房地產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容的一小部分，并不能代表全部?jī)?nèi)容，從而使得本文存在一定的局限性。

二、相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)（一）房地產(chǎn)概述房產(chǎn)與地產(chǎn)相結(jié)合，構(gòu)成了房地產(chǎn)，它們是房地產(chǎn)的統(tǒng)一體，是土地和地上所有建筑物及衍生的權(quán)利的綜合總稱。房產(chǎn)是泛指那些已經(jīng)建筑在土地上的各類房屋，包括住宅用房、商業(yè)用房、工業(yè)用房等。地產(chǎn)是泛指土地周圍及其上下部的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面公路等。房地產(chǎn)評(píng)估主要是指評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估專業(yè)人員以特定的目的為宗旨，反映待估房地產(chǎn)在某個(gè)具體時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值情況，對(duì)其進(jìn)行真實(shí)的、客觀的、合理的價(jià)格估算并提供專業(yè)意見的活動(dòng)。（二）市場(chǎng)法的含義市場(chǎng)法是通過選取一定數(shù)量且滿足一定條件的類似房地產(chǎn)，將待估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過對(duì)各種可能影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行修正，得出待估房地產(chǎn)在估價(jià)期日的正常合理價(jià)格。從市場(chǎng)法的定義中了解到只要有符合估價(jià)對(duì)象條件的類似房地產(chǎn)交易案例，市場(chǎng)法（即可）就可以運(yùn)用。存在著較多的類似房地產(chǎn)交易必須是在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，市場(chǎng)法才被認(rèn)為是最可靠的方法。而市場(chǎng)法往往很難適用于那些很少會(huì)發(fā)生交易買賣或交易案例的房地產(chǎn)，例如博物館、教堂、特殊工業(yè)廠（三）市場(chǎng)法的理論依據(jù)市場(chǎng)法最基礎(chǔ)的理論依據(jù)為替代原理。眾所周知，替代原理在經(jīng)濟(jì)學(xué)中更為常見，其在市場(chǎng)法中得到了極為廣泛的應(yīng)用。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，市場(chǎng)上任何經(jīng)濟(jì)主體，不論是公司還是個(gè)人，其在市場(chǎng)上的行為都是追求利潤(rùn)最大化或效用最大化。因而在選購(gòu)商品時(shí)，都會(huì)選擇效用最大而價(jià)格低的商品。任何一個(gè)具有合理需求的購(gòu)買者都可能不會(huì)接受高于市場(chǎng)上正常銷售價(jià)格的商品；反之，任何一個(gè)具有正常銷售動(dòng)機(jī)的賣者也不會(huì)接受那些低于市場(chǎng)上正常銷售價(jià)格的商品。這樣類似房產(chǎn)之間的價(jià)格就會(huì)互相牽動(dòng)，彼此接近，這既是房產(chǎn)交易中的替代原理。（四）市場(chǎng)法的應(yīng)用前提1.要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)在此公開市場(chǎng)上，買者和賣者擁有平等的資格和地位，相互都可以擁有獲取足夠市場(chǎng)信息的時(shí)間和機(jī)會(huì)，買賣雙方之間的任何交易活動(dòng)和行為都必須是在一種合法、自愿的而不是強(qiáng)制性的條件下共同完成和進(jìn)行，因而，買賣雙方的價(jià)格是商品真實(shí)的價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的交易越多，就越容易獲取與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)價(jià)格。只有在這樣的條件下，評(píng)估人員才能進(jìn)行下一步操作。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)上要有類似的房地產(chǎn)及其交易活動(dòng)我們假設(shè)完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)存在于我們的實(shí)際生活之中。在這個(gè)假設(shè)條件下，評(píng)估人員才能找到合適的類似房地產(chǎn)，然后對(duì)有關(guān)條件進(jìn)行修正就能得到評(píng)估值。但是這個(gè)類似房地產(chǎn)需要滿足兩方面的基本條件，一方面體現(xiàn)在數(shù)量上，要具備充足的類似房地產(chǎn)；另一方面是體現(xiàn)在質(zhì)量上，類似房地產(chǎn)是在同一供需圈內(nèi)，在用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、建筑結(jié)構(gòu)等方面都必須與目前待估房地產(chǎn)相同或相似，這樣的房地產(chǎn)才能被稱為類似房地產(chǎn)。

三、市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的現(xiàn)狀分析（一）房地產(chǎn)評(píng)估方法的比較表1房地產(chǎn)評(píng)估方法的比較市場(chǎng)法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法基準(zhǔn)地價(jià)修正法理論基礎(chǔ)替代原則預(yù)期收益原則替代原則預(yù)期收益原則替代原則具體解釋首先在市場(chǎng)上尋找與估價(jià)對(duì)象相類似的可比交易案例，對(duì)其交易情況，價(jià)格等因素進(jìn)行修正，進(jìn)而確定估價(jià)對(duì)象的正常合理價(jià)格選取合適的還原率將房地產(chǎn)在以后能創(chuàng)造的利益貼現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日，其貼現(xiàn)之和既是估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格在評(píng)估基準(zhǔn)日下的重新建造成本，去掉相關(guān)折舊費(fèi)用后，則得到估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)值估價(jià)對(duì)象在未來開發(fā)完成后的價(jià)值，減去預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此來估算待開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的客觀合理價(jià)值通過被估宗地條件與級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)同類用地平均條件的比較，并根據(jù)二者因素條件的差異，在因素修正系數(shù)表中選擇恰當(dāng)?shù)男拚禂?shù)，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，即可得到被估宗地地價(jià)應(yīng)用范圍在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下，滿足估價(jià)對(duì)象條件的的交易實(shí)例資產(chǎn)所有者的未來收益可以靠貨幣衡量一般使用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟、交易實(shí)例不多，無法使用市場(chǎng)法、收益法等方法進(jìn)行的評(píng)估待開發(fā)土地；可裝修改造或可改變用途的舊房；在建工程完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)土地評(píng)估；市場(chǎng)不發(fā)達(dá)情況下的宗地評(píng)估；批量評(píng)估（一般作為輔助方法）資料來源：《房地產(chǎn)評(píng)估（第二版）》市場(chǎng)法在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用表2房地產(chǎn)評(píng)估方法所占比例估價(jià)方法所占比例市場(chǎng)法85.77%收益法21.34%成本法7.58%假設(shè)開發(fā)法1.74%基準(zhǔn)地價(jià)修正法0.34%數(shù)據(jù)來源：全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理信息平臺(tái)（2016.3-2017.3）如今市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用的主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等多個(gè)方面。由上述數(shù)據(jù)可以看出，市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用占比為85.77%，是排名第二收益法的4.02倍，由此可見市場(chǎng)法的使用頻率之高，其原因主要有以下兩點(diǎn)：1.在公開活躍的市場(chǎng)條件下，市場(chǎng)法更直接地依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)中的價(jià)格資料，更貼切在評(píng)估基準(zhǔn)日反映房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況，直觀明了，簡(jiǎn)單易懂，也相對(duì)于容易掌握。2.房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)達(dá)到一個(gè)新的高度，使房地產(chǎn)行業(yè)成為支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定柱子，從側(cè)面充分體現(xiàn)了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，市場(chǎng)上交易案例的增加，為選取恰當(dāng)?shù)目杀劝咐峁┝藞?jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，提高了市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用的可行性。

四、市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問題（一）可比案例存量不足選擇可比交易案例時(shí)，與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，應(yīng)當(dāng)符合以下八個(gè)基本要求，分別是同一供需圈、用途相同、交易類型相同、屬于正常交易、區(qū)域及個(gè)別條件相近、估價(jià)期日接近、統(tǒng)一價(jià)格基礎(chǔ)和比較實(shí)例不少于三個(gè)（含三個(gè)）。由于我國(guó)的土地評(píng)估市場(chǎng)相對(duì)落后，再加上行業(yè)內(nèi)沒有專業(yè)的、可供參考的、權(quán)威的可比案例交易數(shù)據(jù)庫(kù)，使得可比實(shí)例的選取是一個(gè)十分棘手的問題。利用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，至關(guān)重要的是選擇合適的可比案例。倘若可比案例選取不恰當(dāng)，那么估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值將無法從最終評(píng)估的結(jié)果中體現(xiàn)。四川大成房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司在對(duì)”都江堰市幸福鎮(zhèn)觀鳳村四、五組（現(xiàn)青城路走馬河?xùn)|側(cè)）的土地使用權(quán)”(以下簡(jiǎn)稱“都江堰觀鳳村土地使用權(quán)評(píng)估個(gè)案”)進(jìn)行地面單價(jià)評(píng)估時(shí)，窮盡自身資源僅找到了三個(gè)可比性較強(qiáng)的土地交易實(shí)例作為可比案例，詳見下表：表3都江堰觀鳳村土地使用權(quán)評(píng)估個(gè)案估價(jià)對(duì)象與可比案例基本情況一覽表項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象可比案例一可比案例二可比案例三位置幸福鎮(zhèn)觀鳳村四、五組（現(xiàn)青城路走馬河?xùn)|側(cè)）都江堰市永豐街道友愛社區(qū)都江堰市銀杏街道上游社區(qū)都江堰市奎光塔街道勤儉人家社區(qū)、聚源鎮(zhèn)金雞社區(qū)用途類型住宅用地(兼容商服用地4.35%)住宅用地(兼容商服用地30.00%)住宅用地(兼容商服用地30.00%)住宅用地(兼容商服用地30.00%)面積(㎡）48366.784162.2736940.1785501.75面積（畝）72.55126.2455.41128.25交易時(shí)間2020/1/12018/4/92019/1/222019/1/15土地使用年限住宅用地57.37年、商服用地27.37年住宅用地70年、商服用地40年住宅用地70年、商服用地40年住宅用地70年、商服用地40年交易方式/拍賣拍賣拍賣交易情況正常價(jià)格正常交易正常交易正常交易交易價(jià)格(元/㎡）/510057305805容積率1.6222土地開發(fā)程度宗地外“六通”、宗地內(nèi)“場(chǎng)平”宗地外“六通”、宗地內(nèi)“場(chǎng)平”宗地外“六通”、宗地內(nèi)“場(chǎng)平”宗地外“六通”、宗地內(nèi)“場(chǎng)平”交易內(nèi)涵交易雙方按現(xiàn)行稅制負(fù)擔(dān)各自對(duì)應(yīng)稅費(fèi)，成交價(jià)按土地面積計(jì)，幣種為人民幣。交易雙方按現(xiàn)行稅制負(fù)擔(dān)各自對(duì)應(yīng)稅費(fèi)，成交價(jià)按土地面積計(jì)，幣種為人民幣。交易雙方按現(xiàn)行稅制負(fù)擔(dān)各自對(duì)應(yīng)稅費(fèi)，成交價(jià)按土地面積計(jì)，幣種為人民幣。交易雙方按現(xiàn)行稅制負(fù)擔(dān)各自對(duì)應(yīng)稅費(fèi)，成交價(jià)按土地面積計(jì)，幣種為人民幣。資料來源：四川大成房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司雖然這三個(gè)可比案例在性質(zhì)、用途等方面與評(píng)估對(duì)象一致，規(guī)模、估價(jià)期日也符合相關(guān)規(guī)定，但仍然存在下面兩個(gè)影響評(píng)估準(zhǔn)確性的問題：1.可比案例與估價(jià)對(duì)象所在的土地等級(jí)有所區(qū)別。估價(jià)對(duì)象所在片區(qū)的土地級(jí)別是住宅用地Ⅱ級(jí)，商業(yè)用地Ⅲ級(jí)，而選擇的可比案例中商業(yè)用地級(jí)別均為Ⅲ級(jí)，但住宅用地除案例一為住宅用地Ⅱ級(jí)外，案例二、三均為住宅用地Ⅲ級(jí)。而土地所處的級(jí)別不同，土地的價(jià)格就不同。通常來說，土地等級(jí)越高，地價(jià)也就越貴，房?jī)r(jià)也就相對(duì)較高。而選擇的案例在無論是在后面的因素修正和最終評(píng)估結(jié)果皆沒有考慮對(duì)土地級(jí)別的修正，這直接影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。2.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定“估價(jià)期日距比較實(shí)例的交易日原則上不超過3年”。估計(jì)對(duì)象估價(jià)期日為2020年1月1日，選擇的可比案例成交日期為2018年和2019年，雖然符合規(guī)程中的規(guī)定，但是可以發(fā)現(xiàn)選擇的可比案例與估計(jì)對(duì)象差距的時(shí)間還是稍微有點(diǎn)大為2年。從中可以看出，目前對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估，選擇的可比案例較少，再加上一定的限制條件，能與估價(jià)對(duì)象相類似的案例就更加少。（二）因素修正不夠科學(xué)每宗房地產(chǎn)都應(yīng)該具有其獨(dú)特的屬性，沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，因此運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，需要針對(duì)所選取的可比案例分別進(jìn)行各種影響因素的修正，包括土地使用年期、交易情況、個(gè)別因素、交易日期、區(qū)域因素、交易日期、容積率等因素。因素修正主要是靠評(píng)估師豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來確定修正系數(shù)，沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，主觀性太強(qiáng)，使得評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性降低。在都江堰觀鳳村土地使用權(quán)評(píng)估個(gè)案中,根據(jù)比較因素量化分析，分別確定出估價(jià)對(duì)象與三個(gè)可比案例各比較因素的條件指數(shù)，具體見下表。表4都江堰觀鳳村土地使用權(quán)評(píng)估個(gè)案比較因素修正系數(shù)表項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象可比案例一可比案例二可比案例三交易時(shí)間129.19124.7124.13124.13交易情況100100100100交易方式100100100100土地使用年限97.78100100100土地用途97.7984.7684.7684.76商服繁華程度101.5100100101.5道路通達(dá)度101101100101公交便捷度101101100101基礎(chǔ)設(shè)施完善度100100100100公用設(shè)施完備度100100100100環(huán)境條件101.5100100100人口狀況100100100100面積99.599100.599形狀99.5100100100.5地形101100100100地質(zhì)100.5100.5100100距公交車站距離103103101.5100小區(qū)配套狀況101101101101其他規(guī)劃限制條件100100100100容積率89.33100100100料來源：四川大成房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司從案例中看出以下幾個(gè)方面應(yīng)引起重視：1.案例中相關(guān)因素的修正采用的方法為百分比法，但最終需要修正多少個(gè)百分點(diǎn)，關(guān)鍵還是依賴于房地產(chǎn)評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷去進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，進(jìn)而確定相關(guān)系數(shù)。以案例中的小區(qū)配套狀況為例，對(duì)小區(qū)的配套狀況都一致給出101，其實(shí)這是非常不合理的現(xiàn)象，沒有一個(gè)小區(qū)的環(huán)境和配套設(shè)施能一模一樣，考慮的因素不單單只是公建配套，還應(yīng)包括基本服務(wù)設(shè)施，小區(qū)綠地率，商業(yè)設(shè)施，醫(yī)療衛(wèi)生等方面。因此，評(píng)估師對(duì)市場(chǎng)行情了解不夠，會(huì)導(dǎo)致最終的評(píng)估結(jié)果與實(shí)際有所偏差。2.目前區(qū)域因素和個(gè)別因素雖然考慮了宏觀環(huán)境因素，但是涉及的因素只考慮了自然環(huán)境因素和人口狀況，反而忽略了重要的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素和政治環(huán)境因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響。在某些特殊情況下，可比案例的選取可能會(huì)跨區(qū)域，但由于每個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政治環(huán)境不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)值不同，最終間接影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。3.除以上兩方面外，還需要特別重視交易情況的修正，本次所選擇的可比案例均為正常交易，無其他因素的影響。然而在實(shí)務(wù)過程中，有時(shí)會(huì)因?yàn)橐恍┨厥庖蛩氐挠绊懀缣厥饨灰啄康?，特殊交易?duì)象等，最終使得成交價(jià)格過低，導(dǎo)致溢價(jià)率出現(xiàn)負(fù)數(shù)的情況，如果按照原有的成交價(jià)格進(jìn)行修正，最終得出的結(jié)果將偏差較大，此時(shí)應(yīng)該查找其背離正常價(jià)格的原因和程度，再根據(jù)實(shí)際情況選擇合理的方式，對(duì)交易情況進(jìn)行調(diào)整，使得可比案例成為正常交易價(jià)格。（三）最終評(píng)估結(jié)果確定方法過于簡(jiǎn)單目前在運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，最終確定評(píng)估結(jié)果的方法一般都是算數(shù)平均法，但是這些方法在一定程度上對(duì)結(jié)果的處理過于簡(jiǎn)單，得出的結(jié)果往往不夠精確，難被各方所接受。由于房地產(chǎn)具有個(gè)別性，可比案例與估價(jià)對(duì)象還是有一定的區(qū)別，兩者的差異勢(shì)必會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性造成影響。在都江堰觀鳳村土地使用權(quán)評(píng)估個(gè)案中,最終由于三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較為接近，且基本反映了估價(jià)對(duì)象的價(jià)格水平，因此選擇其算術(shù)平均值作為市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)果，即估價(jià)對(duì)象的價(jià)格為：估價(jià)對(duì)象地價(jià)＝(5540+6409+6429)÷3=6126元／平方米。案例中確定評(píng)估結(jié)果使用的方法為算術(shù)平均法，將三個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行因素修正得到比準(zhǔn)價(jià)格再對(duì)其進(jìn)行平均，最終得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。雖然該方法簡(jiǎn)單省事，但事實(shí)上所選擇的可比案例與估價(jià)對(duì)象的相似度在一定程度上還存在相應(yīng)的差異，包括土地等級(jí)，規(guī)模等方面，而簡(jiǎn)單的運(yùn)用比準(zhǔn)價(jià)格求取平均值這已經(jīng)違背了客觀實(shí)際，影響了評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

五、對(duì)策建議（一）加快信息化和網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，逐步建立全面的專業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)評(píng)估過程是以有關(guān)資料和數(shù)據(jù)為支撐，根據(jù)評(píng)估理論和方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行分析、比較、盤算。有足夠的交易資料是使用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)的必備條件。由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷地發(fā)展，同時(shí)互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代的到來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始逐漸變得更加活躍起來，收集房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易信息的途徑也越來越多，此時(shí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)抓住高科技的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)正逐漸廣泛地運(yùn)用到實(shí)際工作中這個(gè)機(jī)遇，將自己已有的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)利用計(jì)算機(jī)建立專業(yè)的數(shù)據(jù)庫(kù)，隨時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，及時(shí)收集有關(guān)房地產(chǎn)交易案例并錄入系統(tǒng)，為評(píng)估人員提供更可靠，更便捷的評(píng)估參考依據(jù)，保障了評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，使市場(chǎng)法能更好的應(yīng)用到房地產(chǎn)評(píng)估中。以四川大成房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司建立地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)為例，該公司在已有城市的基準(zhǔn)地價(jià)成果之上，再以每季度動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)中的地價(jià)指數(shù)為依據(jù)，最后以每季度評(píng)估人員的現(xiàn)場(chǎng)勘查詢價(jià)為基礎(chǔ)，建立一個(gè)城市各個(gè)區(qū)域的地價(jià)平臺(tái)，使用者只需要點(diǎn)擊四川省相關(guān)城市，就能查詢到某年當(dāng)?shù)氐恼w的地價(jià)水平，以及各個(gè)區(qū)域分用途的均價(jià)情況。該體系的形成不僅能夠及時(shí)、準(zhǔn)確的反映市場(chǎng)的供需情況和價(jià)格水平，為選取可比案例作出參考，而且有助于加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)督和管理，進(jìn)一步規(guī)范我國(guó)的土地市場(chǎng)秩序，科學(xué)合理的征收土地相關(guān)稅費(fèi)，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力。（二）引用新興的數(shù)學(xué)方法，提高因素修正和最終評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性引用新興的數(shù)學(xué)方法是為了盡可能地避免人為主觀因素對(duì)因素修正和最終評(píng)估結(jié)果的影響。以層次分析法為例，層次分析法主要指的是一種將定量與定性相結(jié)合在一起的決策方法，可以被認(rèn)為是一種評(píng)分模型。該方法是把一個(gè)復(fù)雜問題劃分為一個(gè)具多種層次結(jié)構(gòu)的組成因素，然后基于一些專家經(jīng)驗(yàn)并通過某種數(shù)學(xué)方法來確定這些元素的權(quán)重，最后加權(quán)匯總即可。主要可以劃分為以下幾個(gè)環(huán)節(jié)，首先建立層次結(jié)構(gòu)模型；然后多位專家分別進(jìn)行打分，生成一個(gè)判斷矩陣；再就是將多位專家的打分矩陣進(jìn)行加權(quán)匯總并對(duì)判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)；接著是對(duì)匯總后的判斷矩陣來計(jì)算每層次指標(biāo)的權(quán)重并對(duì)計(jì)算出不同層次的指標(biāo)權(quán)重進(jìn)行排序；最后把各個(gè)層次進(jìn)行由高到低的總排序，并再一次進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。這種方法主要采用的是線性代數(shù)、微積分和數(shù)理統(tǒng)計(jì)等理論，用來探索如何在各個(gè)領(lǐng)域中更好地研究和解決難以被量化的問題，而市場(chǎng)法中的因素修正部分剛好需要這種方法來解決以此提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。（三）提高評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)能力和職業(yè)道德水平使用市場(chǎng)法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，要求評(píng)估專業(yè)人員必須時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)情況，做到在平時(shí)工作中、生活中盡可能多的去收集交易案例，并對(duì)其整理、分析和比較，從中選取恰當(dāng)?shù)目杀劝咐?，進(jìn)而將可比案例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行全面詳細(xì)的比較，確定修正系數(shù)得出準(zhǔn)確的評(píng)估結(jié)果。但是目前我國(guó)市場(chǎng)法應(yīng)用受到限制的原因主要是缺乏能夠嫻熟地應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的高素質(zhì)人才，因此加快建設(shè)我國(guó)高素質(zhì)評(píng)估人員的培養(yǎng)是迫切需要的。一方面不僅要在專業(yè)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)方面加大力度，達(dá)到從事評(píng)估人員對(duì)評(píng)估行業(yè)理論知識(shí)有在充分的認(rèn)知，將專業(yè)知識(shí)運(yùn)用在實(shí)際工作中。另一方面評(píng)估人員要對(duì)每一項(xiàng)評(píng)估工作持積極認(rèn)真的態(tài)度，不能使自己的主觀意識(shí)在評(píng)估中占據(jù)主導(dǎo)地位，要保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性與嚴(yán)謹(jǐn)性。目前，一些評(píng)估人員為了能夠得到更多的評(píng)估業(yè)務(wù)，刻意去迎合客戶，使評(píng)估結(jié)果達(dá)到客戶需求，把評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性拋之腦后，違背了評(píng)估師客觀公正的執(zhí)業(yè)要求和職業(yè)道德素質(zhì)，給評(píng)估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員帶來執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)估價(jià)人員后續(xù)教育的內(nèi)容應(yīng)主要體現(xiàn)在新知識(shí)的學(xué)習(xí)和職業(yè)道德的教育兩個(gè)方面，以此來提高評(píng)估人員的綜合素質(zhì)。（四）完善相關(guān)法律制度并加強(qiáng)監(jiān)管制度若要從源頭上解決我國(guó)評(píng)估行業(yè)中存在的一系列問題，首先應(yīng)積極參考國(guó)際評(píng)估行業(yè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和研究動(dòng)態(tài)，再與我國(guó)評(píng)估實(shí)情相結(jié)合，建立一套屬于我國(guó)，適合我國(guó)的評(píng)估準(zhǔn)則體系，真正的實(shí)現(xiàn)評(píng)估法制化。評(píng)估行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下是不可或缺的，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，現(xiàn)有的監(jiān)管模式已經(jīng)不能滿足需求，需加快推進(jìn)變革。完善的監(jiān)督機(jī)制為更好的實(shí)施法律法規(guī)奠定堅(jiān)定的基礎(chǔ)，同時(shí)，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行提供可靠保障。雖然市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用仍然還存在很多的困難和問題，但隨著政府的宏觀調(diào)控、良好的監(jiān)督以及社會(huì)各界協(xié)手共同的改善，使得評(píng)估人員的專業(yè)素質(zhì)正在不斷提高，市場(chǎng)法在我國(guó)房