某公司售樓盤研究調(diào)查分析報(bào)告

某公司售樓盤研究調(diào)查分析報(bào)告某公司售樓盤研究調(diào)查分析報(bào)告尚德厚學(xué)沉毅篤行中國·云南尚毅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司第44頁共44頁某公司售樓盤研究調(diào)查分析報(bào)告２012年蒙自在售樓盤調(diào)查分析報(bào)告知己知彼,才能更好的在市場上立足。此次對蒙自在售樓盤調(diào)查的重點(diǎn)在于其銷售狀況、營銷手法、優(yōu)惠方式、價(jià)格以及反映出的房市狀況,市場需求度等,以及對競爭樓盤的了解,客觀的反映當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀,為今后項(xiàng)目的營銷做參考。第一部分蒙自市宏觀環(huán)境一、蒙自市概況蒙自歷史悠久，文化厚重,物華天寶,人杰地靈。蒙自是云南省紅河州州府駐地,地處珠江與紅河分水嶺兩側(cè)，北回歸線橫貫市境,國土面積２228平方公里，轄7鎮(zhèn)４鄉(xiāng)、8６個(gè)村(居）委會、15個(gè)城市社區(qū)居委會、691個(gè)自然村、992個(gè)村民小組，共有漢、彝、苗、壯、回等19種民族，總?cè)丝?0萬人，其中，常住人口33．03萬人,暫住人口6.05萬人;少數(shù)民族人口19.31萬人、農(nóng)業(yè)人口26.４5萬人,分別占常住人口的5８.5％、80％。轄區(qū)內(nèi)有省級蒙自經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和省級紅河工業(yè)園區(qū)。近年來，蒙自先后榮獲“全國文明市城”、“國家衛(wèi)生市城”、“全國雙擁模范市”、“全國平安建設(shè)先進(jìn)市”、“全國體育先進(jìn)市”、“中國西部市域經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)市”、“中國西部最具特色城市”、“省級園林市城”等榮譽(yù)稱號。蒙自區(qū)位優(yōu)勢突出,是我國西南內(nèi)陸通向東南半島地區(qū)的咽喉,處于輻射國內(nèi)西南地區(qū)和東南亞國家兩大“扇面”的交匯點(diǎn)和昆（明）河（內(nèi))國際經(jīng)濟(jì)走廊的中心節(jié)點(diǎn)，北距省會昆明289公里，南距國家一類口岸河口168公里,東連文山壯族苗族自治州,滇越鐵路和在建的泛亞鐵路東線(昆明—新加坡）縱貫市境,在建的昆(明）河（口）(國道326線）和廣（西）臨(滄）(國道３２3線)兩大高速公路在蒙自縱橫交匯，并計(jì)劃在蒙自新建紅河機(jī)場，計(jì)劃開發(fā)距蒙自58公里可直抵越南海防港的紅河水運(yùn),是云南乃至西南地區(qū)面向東南亞和太平洋最便捷的國際大通道樞紐。二、蒙自市宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)查１、蒙自市2010年1-12月工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2011年1至１2月，蒙自轄區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值25655０.9萬元(２0１０年為1516６35.3萬元)，同比增長19.4４%,按輕、重結(jié)構(gòu)來分：輕工業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值5998.7萬元（2010年為5２701.１萬元)，重工業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值250552.2萬元(2０10年為1463934.2萬元)按經(jīng)濟(jì)類型分:國有企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值2074２8.６萬元（2011年為１0858６7.４萬元）,同比增長2７．83%,股份制企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值41350.8萬元(2010年為359４92．8萬元）。規(guī)模以上(2000萬元以上)工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值52２6１.8萬元，比去年同期增長17.1％。按經(jīng)濟(jì)類型及結(jié)構(gòu)分:國有企業(yè)38８57.2萬元,比去年同期增長２6.1%，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的74.3５%,股份制企業(yè)１３404.6萬元,比去年同期下降３.5％,占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的２５.65%。按輕、重結(jié)構(gòu)分:輕工業(yè)571.4萬元，比去年同期下降68.５%，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的１.1％,重工業(yè)５1６9０.４萬元，比去年同期增長22.２%，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的９8.9%。工業(yè)總產(chǎn)值今年比去年同期增長,原因主要是：產(chǎn)品價(jià)格提高,新增企業(yè)投產(chǎn)。工業(yè)增加值比去年同期增長，原因主要是:①工業(yè)增加值隨工業(yè)總產(chǎn)值增長；②行業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,紅鋼由煉鋼行業(yè)轉(zhuǎn)為黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè),所使用的行業(yè)增加值率由14.14%提高到1５．5%,增加值相應(yīng)增長。２、2012年第一季度蒙自經(jīng)濟(jì)形勢分析報(bào)告一季度,全市GDP預(yù)計(jì)完成1481１３萬元，同比增長3.１％，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值1４600萬元，增長６%；第二產(chǎn)業(yè)增加值７5７０8萬元,下降4.１%；第三產(chǎn)業(yè)增加值57805萬元，增長14.５%。三次產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)比重調(diào)整為９.9：51．1：3９。一、農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)情況（一)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)情況全年小春生產(chǎn)及冬季農(nóng)業(yè)開發(fā)計(jì)劃面積3５.7萬畝,實(shí)際完成３5．８萬畝，完成計(jì)劃的1０0.2%，比去年３５．４萬畝增加0.4萬畝，增1%。小春糧豆計(jì)劃面積2１．６萬畝，實(shí)際完成21.8萬畝，完成計(jì)劃的10０.9%。比上年21.６萬畝增加0.2萬畝,增０.9％。預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)糧食產(chǎn)量2.３１萬噸，完成計(jì)劃產(chǎn)量2.3萬噸的10０%，比上年產(chǎn)量2.27萬噸增0.０4萬噸,增1.7%。(二)畜牧業(yè)生產(chǎn)情況全市一季度牛出欄數(shù)0．38萬頭,同比增長１７.87%;生豬出欄數(shù)19．28萬頭，同比降低０.1９％;羊出欄數(shù)０．６６萬只,增長18.８９％;家禽出欄數(shù)６8.2５萬只，同比增長2０．53％;禽蛋產(chǎn)量0．1７萬噸，同比增長５．6８%；肉類總產(chǎn)量1．８１噸，同比增長１.37％;牛羊奶產(chǎn)量0.0１３萬噸，同比降低26．35%。大牲畜存欄數(shù)６．24萬頭,同比增長6.75%。其中牛存欄數(shù)5.39萬頭，同比增長6.７1％;生豬存欄數(shù)３6.53萬頭,同比增長3.61萬頭，增長1０．９8%；羊存欄數(shù)2．95萬只,同比增長15.31%；家禽存欄數(shù)1１７.13萬只,同比增加25.81萬只，增長28.２7%。二、工業(yè)生產(chǎn)情況

工業(yè)增速回落明顯，生產(chǎn)形勢不容樂觀。一季度實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值３6.８9億元,同比下降５．7７%，占全年任務(wù)的１7．2%，致使GDP回落4.1個(gè)百分點(diǎn)。其運(yùn)行特點(diǎn):(一）規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值為34.7１億元,同比下降8.２3%，增幅較２01１年1-3月份回落5．8９個(gè)百分點(diǎn)。其中:大中型企業(yè)完成產(chǎn)值32.03億元，同比下降11.89%;從經(jīng)濟(jì)成份來看，各種經(jīng)濟(jì)成份均有所下降，國有經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值3０.１6億元，下降3.2４%，股份制經(jīng)濟(jì)完成產(chǎn)值4.4８億元，下降３1．57%，私營經(jīng)濟(jì)(其他經(jīng)濟(jì)類型)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值0.07億元,下降２１.16％。(二）重工業(yè)增速下滑。一季度，全市規(guī)模以上重工業(yè)完成產(chǎn)值34億元，比去年同期下降8.68%,比去年同期回落7．5個(gè)百分點(diǎn)。（三）輕工業(yè)增速平穩(wěn)。一季度,全市規(guī)模以上輕工業(yè)完成產(chǎn)值0.7１億元,比去年同期增長25.9％。產(chǎn)銷總體平穩(wěn)，部分行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模縮減,少數(shù)企業(yè)面臨停產(chǎn)。一季度工業(yè)產(chǎn)品銷售率１０1．7%,比上年一季度提高了3．39個(gè)百分點(diǎn)。（四)全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值６.7７億元,同比下降6.４％。其中:輕工業(yè)18４９.6萬元，同比增長31.１%，重工業(yè)65894．7萬元，同比下降7.1%。預(yù)計(jì)二季度伴隨著主要行業(yè)、大中型企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的改善,增加值增長速度將會有所提升。三、固定資產(chǎn)投資完成情況

一季度我市轄區(qū)內(nèi)500萬元以上項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資完成1０.9８億元，比去年同期增長1９．5％,完成全年投資計(jì)劃的16.3２%。其中：城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成10.2１萬元,同比增長19％;農(nóng)村非農(nóng)戶投資完成0.7８億元,同比增長26.4%；非電工業(yè)投資完成０.76億元，同比下降１6%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成6.９１億元,同比增長２1.１%,房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部投資總額的62.9%。四、社會消費(fèi)品零售總額完成情況一季度我市社會商品零售總額完成6.13億元，增長12．4%，增幅比去年同期回落7．３個(gè)百分點(diǎn)。完成全年計(jì)劃的12.49%。(一）從銷售地區(qū)看，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村市都有不同程度的增長,城鎮(zhèn)社會消費(fèi)品零售額5．３4億元，同比增長11．4％;鄉(xiāng)村社會消費(fèi)品零售額0.79億元，同比增長1９．8％。（二）從行業(yè)上看,批發(fā)零售業(yè)穩(wěn)步增長，餐飲業(yè)市場繼續(xù)保持活躍勢頭。一季度,批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額5.04億元，同比增長１2.1%，住宿、餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額1.0９億元，同比增長13．６%。(三)從經(jīng)濟(jì)成份看，各種經(jīng)濟(jì)類型均保持增長。公有經(jīng)濟(jì)完成零售額２．８5億元,同比增長10.3%,其中,國有經(jīng)濟(jì)完成零售額2．64億元，同比增長9.1%；非公經(jīng)濟(jì)完成零售額3.28億元,同比增長14.2％。五、農(nóng)民期內(nèi)人均現(xiàn)金收入不斷提高一季度，我市農(nóng)民期內(nèi)現(xiàn)金收入人均達(dá)21２9元，比上年同期的1８3８元增加2９1元，增長１5.8%。(一)農(nóng)民家庭經(jīng)營收入增加。一季度家庭經(jīng)營人均現(xiàn)金收入1728元，比上年同期增長２2．6%。占期內(nèi)現(xiàn)金收入的８1.2%。(二）工資性收入人均２４7元,占期內(nèi)現(xiàn)金收入的11.6%。六、財(cái)政金融一季度，全市財(cái)政總收入完成3９４23萬元,為預(yù)算數(shù)的20．9%，比上年同期增長1．５%，增收585萬元。公共財(cái)政預(yù)算收入完成22619萬元,為預(yù)算數(shù)的22．1％,比上年同期增長6%，增收12７4萬元。公共財(cái)政預(yù)算支出完成32845萬元，為預(yù)算數(shù)的2５.3%,比上年同期增長3３．7％,增支8274萬元。一季度，全市地方各項(xiàng)稅費(fèi)收入251６１萬元,同比增收2481萬元，增長10.94％。１-３月,全市金融機(jī)構(gòu)存款余額24.9２萬元,比年初增長6.92％,其中儲蓄存款78．0７億元，比年初增長６．43%;貸款余額15．６3億元,比年初增長2.13%。七、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨的主要困難——農(nóng)業(yè)方面:1、自然災(zāi)害對經(jīng)濟(jì)的影響較大,不容忽視。從去年冬天到今年春季，由于降水量顯著偏少,連續(xù)無有效降水時(shí)間長,旱情持續(xù)，對國民經(jīng)濟(jì)，尤其是對農(nóng)業(yè)產(chǎn)生了較大的影響。今年自然災(zāi)害對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響不容忽視。2、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格大幅上漲，影響了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入。農(nóng)資價(jià)格的普遍性上漲，導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本提高?！I(yè)方面:1、受宏觀經(jīng)濟(jì)影響。２、產(chǎn)品利潤薄。由于多數(shù)產(chǎn)品原材料價(jià)格上漲，致使企業(yè)生產(chǎn)壓力增大。其次油價(jià)的上漲,運(yùn)輸成本增加削薄了產(chǎn)品的利潤。3、資金周轉(zhuǎn)困難。一些企業(yè)由于前期投入擴(kuò)大再生產(chǎn),今年遭遇產(chǎn)品價(jià)格下滑，盈利困難，在宏觀偏緊的調(diào)控政策下，生產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難?！顿Y方面:1、支撐固定資產(chǎn)投資的項(xiàng)目開工數(shù)量少。一季度全社會固定資產(chǎn)完成1０９838萬元,新開工及續(xù)建項(xiàng)目共計(jì)8４個(gè)。從區(qū)域看城鎮(zhèn)投資完成1020８8萬元,占總投資的92.94%,反映出我市投資仍以城鎮(zhèn)為主體。由于投資項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)起點(diǎn)提高到5０0萬元以上，零星投資項(xiàng)目無法納入統(tǒng)計(jì)，加之重大項(xiàng)目較少，對固定資產(chǎn)投資的支撐作用還沒有顯現(xiàn)，固定資產(chǎn)投資完成難度加大。2、項(xiàng)目資金“瓶頸”問題突出影響項(xiàng)目進(jìn)度。已開工項(xiàng)目不能按計(jì)劃實(shí)施,進(jìn)度緩慢，必將影響固定資產(chǎn)投資按計(jì)劃完成?！虡I(yè)方面：由于受前兩年擴(kuò)大內(nèi)需、汽車購置稅優(yōu)惠政策因素影響,我市汽車消費(fèi)提前集中釋放,隨著購車優(yōu)惠政策的退市,中低端汽車消費(fèi)明顯疲軟，汽車銷售增幅回落，對全市零售額的支撐作用明顯下降，進(jìn)而影響了我市社會消費(fèi)品零售額增幅。八、對上半年國民經(jīng)濟(jì)的總體判斷我市國民經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)定增長,增速同比有所放緩。2.1當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本態(tài)勢初步核算,1-９月全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值４９.79億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長19．2%，增幅比上年同期高8.1個(gè)百分點(diǎn),增速比全州12.７％高6．5個(gè)百分點(diǎn),發(fā)展趨勢良好。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值7．５5億元,增長２.５%；第二產(chǎn)業(yè)增加值26．３4億元,增長32．４%;第三產(chǎn)業(yè)增加值15．９０億元,增長11.7%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn):(一)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢較好,秋糧預(yù)計(jì)增產(chǎn)、全年糧食產(chǎn)量有望再獲豐收。前三季度，豬牛羊禽肉產(chǎn)量4.85萬噸，同比增長9.5%,其中豬肉產(chǎn)量４．３９萬噸,增長7．6％。、(二）工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長,增幅逐季回落。蒙自轄區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值108.67億元,同比增長47.８%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值２２.8５億元，比去年同期增長37．1%。按經(jīng)濟(jì)類型及結(jié)構(gòu)分:國有企業(yè)1３.98億元，增長5４．0％，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的61.17％,股份制企業(yè)8.87億元，增長１6％,占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的38.83%;按輕、重結(jié)構(gòu)分:輕工業(yè)0.68億元,比去年同期下降1９%,重工業(yè)2２.17億元，增長40%,占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的９７.０％；規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅逐季回落。２010年１-3月工業(yè)增加值增長84.５%，1-6月增長57.９％,1-9月增長37.1%。(三）固定資產(chǎn)投資增長較快,投資結(jié)構(gòu)有所改善1-9月,蒙自市固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成40.９7億元,同比增長15.6５%,其中:城鎮(zhèn)投資完成20.35億元，同比下降１3.99%；農(nóng)村非農(nóng)戶投資完成８.0８億元,增長63.１2%；HYPＥRＬＩNＫ"httｐ://www.faｎｇｃe.nｅt"＼ｔ＂_blaｎk"房地產(chǎn)開發(fā)投資完成１２.5４億元,增長84.０9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售較快增長。1－9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成投資１2.５4億元,同比增長84.09%；商品房銷售面積49.0３萬平方米,增長4０.7７％。出現(xiàn)投資、銷售較快增長態(tài)勢，成為拉動(dòng)我市固定資產(chǎn)投資的一大亮點(diǎn)。（四)消費(fèi)市場增勢平穩(wěn),消費(fèi)熱點(diǎn)商品快速增長１-9月,全市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額1３.39億元,同比增長23.0%,增速比全州高2.４個(gè)百分點(diǎn),比上半年高４．2個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額10.72億元,增長22．7%;鄉(xiāng)村實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額2.67億元,增長2４.3％。批發(fā)、零售業(yè)仍是支撐全市消費(fèi)品市場的主要力量。1－9月，全市批發(fā)零售業(yè)零售額9.１8億元,增長23.４%;住宿餐飲業(yè)零售額4.2２億元，增長22.0%。(五）財(cái)政收入增長快速1-9月,全市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入9.51億元，比去年同期增長5３.１%。在財(cái)政總收入中，地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成５.37億元,同比增長4７.５%。地方財(cái)政一般預(yù)算支出完成7.35億元,同比增長2６．９%。(六）金融信貸運(yùn)行良好9月末,全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為178.8５億元，比年初增長3４.５%，其中：儲蓄存款余額為５6.79億元,比年初增長22．3％；金融機(jī)構(gòu)貸款余額117.8１億元,比年初增長3１.1％。(七）城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加1-9月，全市從業(yè)人員勞動(dòng)報(bào)酬同比增長２6.1%;全市農(nóng)民人均現(xiàn)金收入為5006元,同比增長1０.0％。三、蒙自市市政規(guī)劃調(diào)查1、城市規(guī)劃情況1．1總體規(guī)劃的主要內(nèi)容蒙自是紅河州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，云南省通往東盟國際大通道上的重要樞紐,滇南中心城市的核心區(qū),以發(fā)展生物醫(yī)藥工業(yè)與物流服務(wù)為主。2010年蒙自城區(qū)居住人口為20萬人，城區(qū)建設(shè)用地28．0平方公里,人平140.０平方米。預(yù)計(jì)2020年,蒙自城區(qū)居住人口為４5萬人,城區(qū)建設(shè)用地53.9平方公里，人平11９.8平方米。依據(jù)蒙自建成區(qū)現(xiàn)狀空間形態(tài)及滇南中心城市規(guī)劃設(shè)想，規(guī)劃蒙自城區(qū)形成“雙城、二軸、四區(qū)”規(guī)劃結(jié)構(gòu)?！半p城”指蒙自城區(qū)相對獨(dú)立的文瀾片和雨過鋪片。文瀾片：滇南中心城市核心區(qū)的主體部分,紅河州、蒙自市的行政中心，商業(yè)服務(wù)中心、金融信息中心、文化教育中心，主要的生活居住區(qū)。規(guī)劃文瀾片居住人口規(guī)模為40萬人。雨過鋪片:是滇南中心城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的組成部分，滇南中心城市的綜合交通樞紐。規(guī)劃該片居住人口5萬人?！岸S”指以紅河大道為主的城市發(fā)展軸，以工業(yè)大道為主的城市生態(tài)景觀與發(fā)展軸?！八膮^(qū)”指文瀾片的城市中心區(qū)、綜合發(fā)展區(qū)、教育科研綜合區(qū)和雨過鋪片的對外綜合區(qū)。

①城市中心區(qū)由商業(yè)中心、州行政中心、金融信息中心、文化體育中心等構(gòu)成,以紅河大道為軸展開布置。?②綜合發(fā)展區(qū)由蒙自市行政辦公、配套設(shè)施及其南側(cè)的生物醫(yī)藥加工區(qū)構(gòu)成。?③教育科研園區(qū)位于文瀾片東側(cè)，將為滇南中心城市和蒙自市的發(fā)展提供高層次人力與技術(shù)支撐。?④雨過鋪對外綜合區(qū)由出口加工區(qū)、物流中心及客運(yùn)中心、配套商業(yè)金融服務(wù)設(shè)施等構(gòu)成。蒙自城市總體規(guī)劃年限近中期:2004—2０10年;遠(yuǎn)期:2０1１—２020年。2、城市建設(shè)情況2.1精心打造城市綠色名片，創(chuàng)建省級園林市城的目標(biāo)如期實(shí)現(xiàn)。通過采取見縫插綠、破墻透綠、拆房增綠、規(guī)劃建綠等一系列行之有效的措施,抓好“三圈”綠化,形成點(diǎn)、線、面相銜接的綠化系統(tǒng)(城區(qū)“綠化核心精品區(qū)”、城郊結(jié)合部“經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益并重果林區(qū)”、城市面山綠化“生態(tài)防護(hù)區(qū)”），使我市的園林綠化建設(shè)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展,城市生態(tài)和景觀質(zhì)量得到了極大地改善。我市城區(qū)綠化總面積５2５．６萬平方米,綠地率達(dá)30．８1％，綠化覆蓋率達(dá)35.3%,人均公共綠地20.8㎡。２00８年8月,省政府正式命名我市為“省級園林市城”。２.2城市路網(wǎng)框架已經(jīng)基本形成,為今后一個(gè)時(shí)期城市建設(shè)和發(fā)展提供了載體、搭好了平臺。2003年以來，完成了天馬路、銀河路、環(huán)湖路、鳳凰路、文翠路、明珠路等道路的改造，新建了天馬路西延、北京路、文匯路、鳳凰路南延、銀河路南延、錦華路、行政中心路網(wǎng)等79條道路,城市道路總里程289.８公里,人均擁有道路面積2８．51平方米,初步解決了一些影響交通和城市形象的瓶頸路、斷頭路，城市道路狀況得到改觀。特別是對天馬路和銀河路兩條中軸線進(jìn)行了改造、延伸,使我市的城市品質(zhì)得以大幅提升。2．3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善,城市保障供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。2006年以來,我市完成市政公用設(shè)施投資３0多億元,相繼完成了供水工程、污水處理廠、垃圾處理場、２20ＫＶ變電站等一批重點(diǎn)建設(shè)工程。大力實(shí)施學(xué)校校區(qū)新建及校舍改造工程，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施不斷完善。新建自來水廠和污水處理廠各1座,日供水能力提高到8.5萬噸,城市污水管網(wǎng)進(jìn)一步完善，新城區(qū)實(shí)施完成了排污管網(wǎng)9２．9公里,老城區(qū)實(shí)施完成了管網(wǎng)1０.５公里。2.4城鎮(zhèn)住宅建設(shè)保持了良好的發(fā)展勢頭,居民生活質(zhì)量得到明顯改善。目前我市登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有79家,物業(yè)管理公司１9家，中介公司12家。20０6年至今,全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有5８個(gè)，商品房開發(fā)面積242．4萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)總投資４０．89億元,商品房銷售面積21４.3２萬平方米。20０6年至200９年共建成廉租住房１21５套，2010年在建115套，建成建筑面積５７5３9㎡,在建５２95㎡；發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼４次,符合廉租住房租賃補(bǔ)貼發(fā)放條件的5２3戶936人，共計(jì)領(lǐng)取補(bǔ)貼金額1５7.93萬元。３、正在實(shí)施和將實(shí)施的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目情況為更好地實(shí)施總體規(guī)劃,完善城市功能,年初，我市確定了一批對實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃、發(fā)展的階段性目標(biāo)具有重要意義的重大項(xiàng)目，通過以下項(xiàng)目的實(shí)施，將有效解決我市目前存在的西北片區(qū)交通不暢、老城區(qū)停車?yán)щy、市民缺乏休閑娛樂場所等問題，創(chuàng)造適宜的人居環(huán)境。3.１紅河電大廣場建設(shè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目與南湖廣場相連,建設(shè)用地約14800平方米（約22畝)，擬改造為集廣場、綠地、停車為一體的公共活動(dòng)空間，項(xiàng)目估算投資約為５700萬元（其中私人、運(yùn)貿(mào)公司搬遷安置補(bǔ)償費(fèi)約2700萬元;工程建設(shè)費(fèi)約3000萬元)。３.2玉皇閣改造項(xiàng)目。該項(xiàng)目范圍北至人民東路，南至原市委政府大門,東至市老干局辦公樓，西至承恩街，面積140８0.36平方米,項(xiàng)目估算投資約為36０0萬元（其中拆遷補(bǔ)償費(fèi)約1800萬元,工程建安費(fèi)約1800萬元)。3.3文化宮片區(qū)改造項(xiàng)目。該工程擬改造范圍東至道署巷、南至人民中路、西至市糧油貿(mào)易公司及文化宮圍墻、北至聯(lián)大路?？傄?guī)劃用地面積為９109㎡，其中建筑占地面積為42１8.66㎡。總建筑面積為9495.１5㎡，包括商業(yè)建筑面積4676.8㎡和公共建筑面積4818.3５㎡,項(xiàng)目估算投資約61００萬元(其中拆遷補(bǔ)償費(fèi)約2500萬元,工程建安費(fèi)約36０0萬元）。3.4蒙自三中地塊廣場工程。該項(xiàng)目占地面積2288.4平方米。其中,建筑占地333．０2平方米、廣場占地１038.６平方米，綠化占地7０5.58平方米、垃圾中轉(zhuǎn)站及其它占地211.2平方米。估算總投資約10０0萬元（其中拆遷補(bǔ)償費(fèi)約3００萬元,工程建安費(fèi)約700萬元）。３.５老過境公路(北京路—銀河路）建設(shè)工程。該項(xiàng)目西起北京路,東至銀河路北端,全長13０6．9３9米，寬48米，建安工程投資約332７．１２9萬元。項(xiàng)目擬征地１08４75.９3７平方米，約１62.7１畝。3.6銀河路南延道路改擴(kuò)建工程。該道路長１４40米,其中,寬6５米斷面1２20米，寬30米斷面220米。工程總投資約1.28億元，其中建筑安裝及設(shè)備工程費(fèi)用６546.7萬元；工程建設(shè)其他費(fèi)用505３.6１萬元（包括征地39８2萬元,拆遷325.3８萬元等）；工程預(yù)備費(fèi)９26．1８萬元;建設(shè)期銀行利息287.9５萬元。3.7文萃路南延道路改擴(kuò)建工程。該道路長２419.74米，寬3０米。工程總投資約1.3億元,其中建筑安裝及設(shè)備工程費(fèi)用638３．44萬元；工程建設(shè)其他費(fèi)用５370.5１萬元(包括征地４070萬元,拆遷46４．11萬元等);工程預(yù)備費(fèi)940.３2萬元；建設(shè)期銀行利息29６.２4萬元。3.8北京路北延（天馬路—北過境路)改擴(kuò)建工程。該道路長1４49米，寬48米。工程總投資約1.２１億元,其中建筑安裝及設(shè)備工程費(fèi)用5805.45萬元；工程建設(shè)其他費(fèi)用509４.９1萬元（包括征地３146萬元，拆遷1169．09萬元等)；工程預(yù)備費(fèi)872.03萬元;建設(shè)期銀行利息２9２.76萬元。3.9北京路南延(紅河大道—南部半山片區(qū))改擴(kuò)建工程。該道路長32４5米，寬48米。工程總投資約3.02億元,其中建筑安裝及設(shè)備工程費(fèi)用15３3０.45萬元；工程建設(shè)其他費(fèi)用11970.０4萬元(包括征地7040萬元,拆遷3305.57萬元等)；工程預(yù)備費(fèi)21８4.０4萬元;建設(shè)期銀行利息７20.61萬元。3.１0天馬路西延改擴(kuò)建工程。該道路長９１５0米,寬６5米。工程總投資約6.64億元,其中建筑安裝及設(shè)備工程費(fèi)用38642.3萬元;工程建設(shè)其他費(fèi)用2１664.84萬元（包括征地１6783.14萬元，拆遷１４２５.1萬元等）;工程預(yù)備費(fèi)36１7.３5萬元;建設(shè)期銀行利息２４71.97萬元。3.11長橋海環(huán)湖西路改擴(kuò)建工程。該道路長68２６米，寬40米。工程總投資約3.9７億元，其中建筑安裝及設(shè)備工程費(fèi)用２０３38.4６萬元;工程建設(shè)其他費(fèi)用15458.68萬元(包括征地12628萬元，拆遷９０7.06萬元等);工程預(yù)備費(fèi)２8６3．7７萬元；建設(shè)期銀行利息１０4３.６６萬元。3.12大屯海環(huán)湖東路改擴(kuò)建工程。該道路長7３82米，寬４0米。工程總投資約5．43億元，其中建筑安裝及設(shè)備工程費(fèi)用31530.88萬元;工程建設(shè)其他費(fèi)用166８5.４４萬元(包括征地13552萬元，拆遷９3.1萬元等);工程預(yù)備費(fèi)38５７.31萬元；建設(shè)期銀行利息2215.01萬元。３.13大屯海環(huán)湖北路改擴(kuò)建工程。該道路長410９米，寬30米。工程總投資約2.8億元,其中建筑安裝及設(shè)備工程費(fèi)用1538６.８4萬元；工程建設(shè)其他費(fèi)用9０81．５7萬元（包括征地708４萬元,拆遷３75.25萬元等);工程預(yù)備費(fèi)1９５７.47萬元；建設(shè)期銀行利息1５６9．7萬元。今后蒙自城鎮(zhèn)化的發(fā)展目標(biāo)和定位,將圍繞“兩城”(文瀾綜合城、雨過鋪工業(yè)城)，“兩?！保ㄩL橋海景觀區(qū),大屯海景觀區(qū)）,“兩向”(向西拓展,向南延伸）,“兩軸”(紅河大道景觀軸，工業(yè)大道景觀軸)組團(tuán)式發(fā)展的建設(shè)思路,逐年推進(jìn)城市建設(shè),把蒙自核心片區(qū)建設(shè)成為城市結(jié)構(gòu)布局合理,產(chǎn)業(yè)支撐有力,基礎(chǔ)設(shè)施配套完善、城市功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、社會文明的國家級園林城市，成為云南最具特色和魅力的休閑旅游度假勝地、最適宜人居的地方和投資創(chuàng)業(yè)的熱土。四、蒙自房地產(chǎn)市場政策分析1、房地產(chǎn)新政對蒙自住宅的影響因國家為抑制房價(jià)的快速增長，在最近一年內(nèi)出臺了一系列的房地產(chǎn)政策，到目前為止,各銀行對商品房貸款也根據(jù)國家政策也做出一些相應(yīng)的調(diào)整。近日針對蒙自的銀行走訪咨詢，情況如下:A、中國銀行：首次房貸首付為30%，年前利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打8.5折,現(xiàn)在取消這一政策,按基準(zhǔn)利率來執(zhí)行。年前二次房貸首付為50％，現(xiàn)在二次房貸首付為6０%，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。紅河州以外的戶口,若辦理房貸,必須提供一年以上的納稅證明或者社保相關(guān)證明。據(jù)銀行工作人員說，現(xiàn)在中國銀行放款額度緊張，我們項(xiàng)目在中國銀行辦理的貸款全部審批完,但因沒有放款額度而放不了款。商鋪、車庫方面沒有什么變化，還是按老的政策執(zhí)行。限購令未到。Ｂ、中國建設(shè)銀行：首次房貸首付為３０%，年前利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打8.5折，現(xiàn)在取消這一政策,按基準(zhǔn)利率來執(zhí)行。年前二次房貸首付為50%，現(xiàn)在二次房貸首付為60%，利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10％。紅河州以外的戶口,若辦理房貸，必須提供一年以上的納稅證明或者社保相關(guān)證明。限購令未到,據(jù)建行的工作人員所說,現(xiàn)在建行還是在緩慢的放款，但從下周開始會暫停放款。商鋪、車庫方面沒有什么變化,還是按老的政策執(zhí)行。限購令未到。Ｃ、中國工商銀行：首次房貸首付為30%,年前利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打8.5折,現(xiàn)在取消這一政策，按基準(zhǔn)利率來執(zhí)行。年前二次房貸首付為5０%,現(xiàn)在二次房貸首付為60％,利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。據(jù)工作人員說,這個(gè)利率可能還會有上浮的可能性。紅河州以外的戶口，若辦理房貸，必須提供一年以上的納稅證明或者社保相關(guān)證明。工行有限購的政策，對于已經(jīng)有兩套住房的客戶，若購買第三套住房不予以貸款。對于軍人，若在工行辦理房屋貸款，則無論其是否為第一次房貸，均以第二次房貸的政策來執(zhí)行。工行現(xiàn)已暫停放款。D、富滇銀行：首次房貸首付３０%,尚未接到相關(guān)通知,所以利率仍然可以在基準(zhǔn)利率上打8.5折。二次房貸首付6０%,利率上浮10%。針對外地戶口的客戶，在云南省內(nèi)戶口的客戶可以辦理貸款，云南省以外戶口的客戶就不可以辦理貸款，出示相關(guān)證明也不行。有限購的政策,對于已經(jīng)有兩套住房的客戶,若購買第三套住房不予以貸款。E、交通銀行:首次房貸首付30%,年前利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打8.5折，現(xiàn)在取消這一政策，按基準(zhǔn)利率來執(zhí)行。二次房貸首付６0%，利率上浮1０％。針對外地戶口的客戶，在云南省內(nèi)戶口的客戶可以辦理貸款,云南省以外戶口的客戶就不可以辦理貸款,出示相關(guān)證明也不行。有限購的政策,對于已經(jīng)有兩套住房的客戶，若購買第三套住房不予以貸款。F、公積金中心:首次房貸首付３0％，二次房貸首付60%,但公積金中心對于二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與商業(yè)銀行的不同，商業(yè)銀行的二套房貸是以前有過房貸紀(jì)錄,但公積金是只要在銀行無房貸或在公積金無房貸就可以按首次房貸來辦理。公積金的存款利率提高的同時(shí),房貸利率也已經(jīng)提高了,5年以下年息由3.87%提高到4．０%,5年以上年息提高到4.5５%。公積金貸款年限最長2０年,貸款金額最高60萬。從以上各個(gè)銀行的貸款政策可以看出，每個(gè)銀行的政策大同小異,大的方向是不變的,一次房貸３０%的首付,利率不打折,按基準(zhǔn)利率來執(zhí)行,而且基準(zhǔn)利率比201０年有提高,以前的５年以上的年息是5．96％,現(xiàn)在的年息是６.6％,二次房貸首付均提高到60%，利率都上浮10%，在此基礎(chǔ)上還會有上浮的可能性,而且一些銀行已經(jīng)執(zhí)行限購的政策，有兩套住房的客戶,購買第三套住房時(shí)不予以貸款，但現(xiàn)在客戶住房信息不完善,此政策可能會執(zhí)行得不徹底,因現(xiàn)在各大銀行都在縮緊貸款額度,像中國銀行,工商銀行,建設(shè)銀行均表示暫停放款,對此交通銀行的工作人員也發(fā)表自己的看法，在蒙自有一些新的樓盤本來可以在今年3、4月份可以開盤，但由于新政的影響比較大,而且新政的不穩(wěn)定性,導(dǎo)致開發(fā)商延期開盤，在最近一兩個(gè)月不會有新開盤的樓盤，而且由于各大銀行的貸款額度減少,針對外地戶口的客戶在本地買房的限制比較多,盡量貸款給本地戶口的客戶，也向相關(guān)的工作人員咨詢，外地戶口提供相關(guān)證明的方法，個(gè)體戶出示當(dāng)?shù)匾荒暌陨系亩惼奔跋嚓P(guān)營業(yè)執(zhí)照，若是免稅客戶,可以出示免稅證明，需去地稅開具證明，而且需要出示《未達(dá)征稅起點(diǎn)通知書》的復(fù)印件，上面有編號及相關(guān)信息，若是外地戶口在本地工作的客戶，需出示一年以上的社保相關(guān)證明,例如養(yǎng)老保險(xiǎn)的小本子的復(fù)印件,上面會有交保險(xiǎn)的時(shí)間及相關(guān)信息。這是目前的一些銀行房貸政策，雖然形勢比較嚴(yán)竣,但個(gè)人認(rèn)為有一些政策在目前的狀況下可能會執(zhí)行得不徹底，例如限購，而且蒙自房價(jià)與個(gè)舊等周邊市市相比,房價(jià)一般沒有個(gè)舊的高,跟其他市市相比，房價(jià)亦差不多，居住環(huán)境較好,所以有一定的市場。2、房產(chǎn)新政對蒙自車庫／商鋪的影響車庫：不單獨(dú)貸款，同住宅捆綁貸款。首付５0%，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。商鋪:首付5０％,利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。不分外地戶口也不分是否為二次貸款。第二部分蒙自市各片區(qū)房地產(chǎn)市場情況一、北京路新城片區(qū)1、金色年華(圖片另配)項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱金色年華項(xiàng)目位置紅河州蒙自市紅河大道與鳳凰路交叉口市區(qū)售樓處地址蒙自護(hù)國路御龍?jiān)?-1(交通銀行旁）售樓處電話０８７3-373858８/3738599相關(guān)單位投資商開發(fā)商紅河華風(fēng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位建筑施工單位監(jiān)理單位景觀設(shè)計(jì)單位景觀施工單位廣告代理昆明七彩視線行銷企劃物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積約6０畝總戶數(shù)７39多套總建筑面積約10萬平米建筑層數(shù)7層建筑密度主力戶型93．77㎡—138.76㎡綠化率40%入市時(shí)間2011年５月容積率2．５工程進(jìn)度收尾，綠化車位配比(數(shù)量)300多個(gè)銷售率95％規(guī)劃用途商住樓層及其功能

共有1８棟，建筑層數(shù)為7層,是一梯兩戶的戶型，朝向多數(shù)是南北朝向的，臨街兩面的一層為商鋪，兩層以上為住宅。

戶型面積區(qū)間在:56-221平米,共有十種戶型戶型配比所占比率期期期戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率４室2廳1廚２衛(wèi)2陽臺13８.7６㎡4室２廳１廚2衛(wèi)2陽臺133.1㎡3室2廳1廚２衛(wèi)2陽臺1１5．６㎡３室2廳1廚2衛(wèi)2陽臺１20.9㎡５室3廳１廚4衛(wèi)１大露臺2１7．94㎡(躍層)4室2廳1廚3衛(wèi)3陽臺1露臺１87.81㎡(躍層)3室2廳１廚１衛(wèi)2陽臺7９㎡3室2廳1廚2衛(wèi)2陽臺93.77㎡2室２廳1廚1衛(wèi)2陽臺66.21㎡３室２廳1廚1衛(wèi)1陽臺97.41㎡價(jià)格信息住宅銷售均價(jià)開盤3200元/㎡（最低2８０0元),目前3600元／㎡左右,只剩頂層。配套內(nèi)部周邊攝像頭監(jiān)控系統(tǒng)明珠路建行蒙自一中彩色可視對講系統(tǒng)汽車交易市場州委黨校門禁系統(tǒng)客運(yùn)站農(nóng)貿(mào)市場人民醫(yī)院廣告推廣分析主要是圍墻、路牌廣告，燈欄廣告,在蒙自重要位置放置廣告畫面(在月牙塘人流量較大的地方放置視頻廣告),指示牌。廣告推廣主題個(gè)開蒙半小時(shí)生活圈,從此開始,從金色年華開始!推廣方式：戶外廣告：√售樓處:√圍墻、指示牌：√報(bào)紙廣告:電視廣告：印刷品:√其他戶型單張配套設(shè)備及智能化安防有網(wǎng)絡(luò)有電梯無空調(diào)無其他優(yōu)勢分析

長遠(yuǎn)升值替力較大,戶型設(shè)計(jì)分配明確.

廣告推廣比較成功,而且是一梯兩戶的多層,南北通透，通風(fēng)采光均好,戶型設(shè)計(jì)多而不雜，設(shè)計(jì)面積輻射多個(gè)層面的客戶群，幾乎每戶都有雙陽臺，孩子入學(xué)方便劣勢分析

目前離市中心較遠(yuǎn),周邊配套不齊全,項(xiàng)目處于斜坡上,生活不方便.購物困難，人流稀少。主體面積偏大,不能充分滿足客群需求.客群分析自主經(jīng)營居多,其次是政府事業(yè)單位工作人員市場調(diào)查分析該樓盤屬于多層建筑，有高達(dá)３000㎡景觀設(shè)計(jì)．⒈廣告推廣比較成功，此樓盤為多層的一梯兩戶的樓梯房,深受客戶的喜歡,只是位置較偏。⒉目前商鋪已經(jīng)抵押給銀行,何時(shí)賣還不確定。多數(shù)客戶買房主要考慮入學(xué)方便,當(dāng)時(shí)銷售好部分原因?yàn)橹苓吶雽W(xué)方便的樓盤較少。目前銷售僅余３0套左右頂層，銷售人員主推客戶轉(zhuǎn)讓房,⒊進(jìn)場時(shí),銷售部沒有客戶，銷售人員比較懶散，對待客戶態(tài)度較冷,業(yè)務(wù)技能一般,沒有統(tǒng)一說辭,缺乏說服力度。2、鼎基銘園（圖片另配)項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱鼎基銘園項(xiàng)目位置紅河州蒙自市紅河大道新世紀(jì)汽車城對面市區(qū)售樓處地址蒙自護(hù)國路州地稅局直屬征收分局對面售樓處電３74528８相關(guān)單位投資商開發(fā)商云南鼎基置業(yè)發(fā)展有限公司建筑設(shè)計(jì)單位紅河州設(shè)計(jì)院云南方業(yè)建筑設(shè)計(jì)建筑施工單位云南旭東磷化寨文峰建筑工程公司監(jiān)理單位景觀設(shè)計(jì)單位景觀施工單位廣告代理美樂思、嘉美全行銷企劃物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積４０.７畝總戶數(shù)5８6套總建筑面積7萬平方米左右建筑層數(shù)7層容積率２.6主力戶型躍層綠化率３9%入市時(shí)間20１1年６月建筑密度工程進(jìn)度已進(jìn)入收尾階段車位配比(數(shù)量）1：1．6銷售率目前銷售85%左右規(guī)劃用途商住樓層及其功能

躍層較多,單身公寓、平層

７層的樓梯房，1、2棟是電梯房,臨街有三面是商鋪,商鋪層高較高,所以總層高超過28米

主力戶型是50-80平米的戶型(世紀(jì)公寓)戶型配比所占比率期期期戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率1４３㎡88㎡262㎡62㎡268㎡6５㎡30４㎡價(jià)格信息住宅銷售均價(jià)躍層３2０0元/平米左右,送地上車位。公寓30０0-32０0元/㎡配套內(nèi)部周邊園林景觀銀行蒙自高級中學(xué)地下車庫醫(yī)療蒙自職中農(nóng)貿(mào)市場水溝小學(xué)政府單位廣告推廣分析主要以圍墻廣告、DM宣傳資料,月牙塘視頻廣告等，就目前來說廣告推廣力度不大廣告推廣主題自然和諧人文居所推廣方式:戶外廣告:√售樓處：√圍墻、指示牌:√報(bào)紙廣告:電視廣告：印刷品：√其他折頁優(yōu)勢分析

現(xiàn)目處于新功紀(jì)汽車城對面，是蒙自未來的市中心,價(jià)格比市中心便宜

項(xiàng)目周邊教育配套完善劣勢分析

周邊配套不夠完善,生活不方便．連個(gè)超市都沒有。戶型設(shè)計(jì)不是很好項(xiàng)目位置離城區(qū)偏遠(yuǎn)，出行不便。躍層設(shè)計(jì)不理想。客群分析外地做生意的人較多市場調(diào)查評析開盤前推出一部分優(yōu)惠房,價(jià)格約２８50元/㎡，認(rèn)購房源需交10萬元定金。戶型設(shè)計(jì)獨(dú)特（花谷洋房、世紀(jì)公寓)此項(xiàng)目的正對面就是汽車商貿(mào)城,在紅河大道上,離周邊教育系統(tǒng)近,而且大部分是7層的樓梯房,深受老百姓的喜歡,住宅銷售均價(jià)在3200元／平米左右。此項(xiàng)目在現(xiàn)在的這個(gè)位置預(yù)計(jì)均價(jià)有點(diǎn)高。目前剩余低躍和頂躍二十套左右,世紀(jì)公寓的小戶型剩余三十多套。進(jìn)場沒有看房客戶，銷售部冷清，銷售人員積極性不高?，F(xiàn)在剩余公寓頂層需要交十萬定金，并需要在交房后做產(chǎn)權(quán)分割。商鋪約七十個(gè)，面積四十到一百七十平米,價(jià)格從七千至一萬。目前宣傳買商鋪并交與開發(fā)商統(tǒng)一管理返五年租金。商鋪銷售約二十多套。3、怡景花園項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱怡景花園項(xiàng)目位置惠民路和云霞路交匯處市區(qū)售樓處地址蒙自新客運(yùn)站旁售樓處電話0８7３－37３3０88相關(guān)單位推廣昆明卡西里廣告開發(fā)商新世紀(jì)房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)單位建設(shè)綜合勘察設(shè)計(jì)院建筑施工單位東方建筑公司監(jiān)理單位振能監(jiān)理公司經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積５6畝總戶數(shù)794套總建筑面積11萬平方米建筑層數(shù)12層\六層容積率２.６9主力戶型躍層綠化率35%入市時(shí)間２010年１１月17日(開盤）建筑密度工程進(jìn)度已收尾,6月交房。車位配比（數(shù)量）1：０.8銷售率98%規(guī)劃用途商住樓層及其功能平層＼躍層＼復(fù)式價(jià)格信息目前住宅銷售均價(jià)３600元/㎡左右配套內(nèi)部周邊噴泉工行機(jī)關(guān)幼兒園地下停車場建行縣醫(yī)院花園走廊學(xué)校（縣一中）體育館區(qū)內(nèi)健身器材交行廣告推廣分析廣告推廣主題推廣方式:戶外廣告:售樓處：√圍墻、指示牌：√報(bào)紙廣告：電視廣告:印刷品：其他折頁、戶型單張優(yōu)勢分析未來城市發(fā)展中心，緊靠新客運(yùn)站等周邊單位較多,生活方便,地段成熟、劣勢分析周邊配套設(shè)施還不夠完善,周圍缺乏人氣.在客運(yùn)站旁可能會有點(diǎn)吵.另外09年項(xiàng)目資金鏈斷裂，項(xiàng)目被迫拖延近一年，市場口碑不好,讓很多買房者失去信心。電梯房生活成本高,一百平米左右戶型年均物管費(fèi)用在一千四百元左右。公攤大,百分之二十。戶型內(nèi)大多都有入戶花園，但不送半，客戶需要購買全面積，性價(jià)比低。客群分析中低收入客戶群為主。市場調(diào)查評析此樓盤201０年11月1７日開盤,現(xiàn)目前已完成９8%的銷售率.在今年6月交房。商鋪不對外出售，作為土地款賠償給農(nóng)民,開盤公示的商鋪價(jià)格為二千四左右。目前剩余房源不到十套，位子、戶型相對較差，銷售人員對客戶主推客戶轉(zhuǎn)讓房,甚至對客戶說不推薦客戶購買公司剩余房源,轉(zhuǎn)而誘導(dǎo)客戶購買轉(zhuǎn)讓房。轉(zhuǎn)讓費(fèi)在六到七萬，折合單價(jià)三千六百元左右。車位未開始對外賣，預(yù)計(jì)價(jià)格在八萬左右。4、文匯苑（圖片另配)項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱文匯苑項(xiàng)目位置紅河州蒙自市紅河大道新世紀(jì)汽車城對面市區(qū)售樓處地址蒙自新天地步行街蘭園一樓售樓處電３７３728８相關(guān)單位投資商云南永匯投資有限公司開發(fā)商云南恒匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位建筑施工單位監(jiān)理單位景觀設(shè)計(jì)單位景觀施工單位廣告代理昆明七彩視線行銷企劃自銷物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積１6800㎡總戶數(shù)４00多套總建筑面積53０00㎡建筑層數(shù)1０層容積率２.6主力戶型１00㎡左右（配圖)綠化率35%入市時(shí)間預(yù)計(jì)201１年6月建筑密度工程進(jìn)度地上兩層車位配比(數(shù)量）1：0.8銷售率未開盤,團(tuán)購１00多套規(guī)劃用途商住樓層及其功能

一樓七戶,擁擠。

7層的樓梯房,1、2棟是電梯房,臨街有兩面是商鋪,商鋪層高較高（最大5．７米）。

主力戶型是１０0左右三房。戶型配比所占比率期期期戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率87.１3㎡87.26㎡10８．６4㎡98㎡14４.７３㎡96㎡１98㎡169㎡價(jià)格信息住宅銷售均價(jià)3400元㎡左右配套內(nèi)部周邊園林景觀銀行蒙自高級中學(xué)地下車庫醫(yī)療蒙自職中農(nóng)貿(mào)市場水溝小學(xué)政府單位廣告推廣分析主要以圍墻廣告、DM宣傳資料，月牙塘視頻廣告等,就目前來說廣告推廣力度不大廣告推廣主題發(fā)現(xiàn)居住和生活的真意推廣方式：戶外廣告:√售樓處：√圍墻、指示牌：√報(bào)紙廣告:電視廣告：印刷品：√其他折頁優(yōu)勢分析

現(xiàn)目處于新功紀(jì)汽車城對面,是蒙自未來的市中心，價(jià)格比市中心便宜

項(xiàng)目周邊教育配套完善劣勢分析

周邊配套不夠完善，生活不方便．購物居住都不方便。戶型設(shè)計(jì)不是很好

項(xiàng)目位置離城區(qū)偏遠(yuǎn)，出行不便客群分析外地做生意的人較多市場調(diào)查評析

目前在賣優(yōu)惠卡，五萬元一張，４月９日開始賣,開盤優(yōu)惠的基礎(chǔ)上額外優(yōu)惠5個(gè)點(diǎn)。

目前蓄水客戶等級在600批左右。

銷售人員只有兩名，業(yè)務(wù)感覺不是很熟練，政策方面不是很清楚,業(yè)務(wù)技能一般,說服力不夠。二、景觀河五大中心片區(qū)1、君悅天下項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱君悅天下項(xiàng)目位置錦華路與朝陽路交叉口市區(qū)售樓處地址紅河州體育館二樓北售樓處電3７39３33相關(guān)單位投資商開發(fā)商云南信達(dá)房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位云南天怡建筑設(shè)計(jì)有限公司建筑施工單位中國廣廈建設(shè)集團(tuán)有限公司監(jiān)理單位云南恒豐建設(shè)監(jiān)督有限公司景觀設(shè)計(jì)單位云南啟美園林景觀工程有限公司景觀施工單位廣告代理行銷企劃今一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積約７3畝總戶數(shù)1３00多套、一期60０多套?？偨ㄖ娣e１00３40.92平方米建筑層數(shù)25層容積率主力戶型１27㎡、62㎡、84㎡、147㎡綠化率35%入市時(shí)間２０11年7月建筑密度工程進(jìn)度主體2０層，部分封頂。車位配比（數(shù)量）１：0.８銷售率98％規(guī)劃用途商業(yè)住宅樓層及其功能高層/復(fù)式/板點(diǎn)式設(shè)計(jì)19種戶型。戶型配比所占比率期期期戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率２室２廳１廚1衛(wèi)2陽臺85㎡6\７\9\10棟4室2廳1廚2衛(wèi)2陽臺+入室花園１47㎡2\3棟４室２廳1廚2衛(wèi)2陽臺+空中花園1６7㎡６\７\9\10棟3室2廳１廚2衛(wèi)1陽臺127㎡7\９\10棟3室2廳１廚1衛(wèi)1陽臺+入室花園94㎡1\4\８棟5室３廳1廚４衛(wèi)1陽臺＋空中花園219㎡７\９\10棟4室2廳1廚２衛(wèi)1陽臺13８㎡６棟3室2廳1廚２衛(wèi)２陽臺１1５㎡1\4\8棟5室2廳1廚3衛(wèi)2陽臺+空中花園22６㎡２\３棟３室2廳1廚2衛(wèi)2陽臺125㎡２\3棟３室2廳1廚２衛(wèi)２陽臺１23㎡1\4\8棟6室２廳1廚4衛(wèi)+入室花園+超大露臺＋空中花園239㎡1\4\８棟價(jià)格信息住宅銷售均價(jià)３９00元/㎡團(tuán)購價(jià)2800元/㎡商業(yè)銷售均價(jià)預(yù)計(jì)180０0—２2000元/㎡開盤價(jià)位住宅：380０－３900元/㎡商業(yè):樓層差價(jià)３0元朝向差價(jià)60元價(jià)格區(qū)間３600-430０元物業(yè)費(fèi)用未定物管,費(fèi)用不詳。車位費(fèi)用租:未售售：未售周邊車位費(fèi)用租:未售售：未售周邊商業(yè)售價(jià)1.6--2萬元／㎡周邊商業(yè)租金1000-1100元／月周邊商業(yè)轉(zhuǎn)讓費(fèi)5萬左右其它費(fèi)用配套內(nèi)部周邊商業(yè)配套地下車庫銀行體育館游泳池園林化戶外停車位農(nóng)貿(mào)市場醫(yī)院康體設(shè)施消防車道得勝家具城學(xué)校(幼兒園\蒙自三中）廣告推廣分析廣告推廣主題締造王室風(fēng)范,盡顯英倫風(fēng)情！推廣方式:戶外廣告:√售樓處:√圍墻、指示牌:√報(bào)紙廣告:電視廣告：√印刷品：其他折頁、戶型單張優(yōu)勢分析位于錦華路與朝陽路交匯處,交通便捷,生活方便,配套設(shè)施齊全,戶型面積較齊全,滿足客戶需求.劣勢分析小區(qū)居住較擁擠,吵雜，部份戶型朝向不好.無法采陽，衛(wèi)生間,廚房均為黑房間。沒有窗戶?？腿悍治鐾獾刈錾馊松?企事業(yè)單位人員，社會投資人士。市場調(diào)查評析一起基本銷售完畢，剩余房源朝向、設(shè)計(jì)不理想，，剩余約五套左右。商鋪和車位還未對外發(fā)售，商鋪售價(jià)預(yù)計(jì)在每平米二萬左右車位預(yù)計(jì)價(jià)格在十萬左右。目前剩余房源價(jià)格未變,價(jià)位在３8０0-3900元/㎡左右。二期還未對外發(fā)售，目前已接近封頂，預(yù)計(jì)目前市場不是很好的情況下，開發(fā)商有意留到現(xiàn)房發(fā)售，抬高價(jià)格。2、創(chuàng)泰·御景項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱創(chuàng)泰·御景項(xiàng)目位置蒙自紅河大道南側(cè)州體育館對面市區(qū)售樓處地址蒙自吉慶路售樓處電話０8７3-3728999/37２０787相關(guān)單位投資商開發(fā)商紅河創(chuàng)泰地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)單位建筑施工單位監(jiān)理單位景觀設(shè)計(jì)單位香港筑奧計(jì)成國際景觀集團(tuán)景觀施工單位廣告代理炫畫廣告行銷企劃物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積總戶數(shù)總建筑面積74５20㎡建筑層數(shù)7層和高層18層容積率主力戶型90-１60㎡綠化率入市時(shí)間2012年2月２5號（開盤）建筑密度工程進(jìn)度目前在建，201３年底交房車位配比（數(shù)量）銷售率8０％規(guī)劃用途商住戶型配比所占比率期期期戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率３室2廳1廚2衛(wèi)2陽臺+入室花園13６.４２㎡3室2廳1廚2衛(wèi)2陽臺+入室花園128.2０㎡3室2廳１廚１衛(wèi)１陽臺+入室花園107.7９㎡４室2廳１廚2衛(wèi)２陽臺＋入室花園15５．4５㎡配套內(nèi)部周邊噴泉銀行體育館廣場農(nóng)貿(mào)市場五大中心水景園林娛樂廣告推廣分析廣告推廣主題推廣方式:戶外廣告:售樓處:√圍墻、指示牌：報(bào)紙廣告：電視廣告:印刷品：其他折頁優(yōu)勢分析地處體育館對面，周邊配套設(shè)施齊全。升值空大。公攤較低約10%,戶型設(shè)計(jì)好劣勢分析項(xiàng)目在紅河大道旁邊，車輛較多,可能會比較吵。客群分析市場調(diào)查評析看房客戶多，現(xiàn)場下定一批。該公司在本土知名度高,有很多忠實(shí)的客戶。３、奧林國際項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱奧林國際項(xiàng)目位置紅河大道與錦華路交叉口市區(qū)售樓處地址州體育館南門售樓處電關(guān)單位投資商開發(fā)商嵐峰地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)單位建筑施工單位監(jiān)理單位景觀設(shè)計(jì)單位景觀施工單位廣告代理行銷企劃云南新邦華房地產(chǎn)營銷策劃經(jīng)紀(jì)有限公司物業(yè)管理左右經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積28畝總戶數(shù)460戶總建筑面積７0000萬平米建筑層數(shù)7棟高層容積率3.44主力戶型兩室到四室，面積８6㎡至141㎡綠化率３5%入市時(shí)間20１2年2月建筑密度工程進(jìn)度地上４層（13年12月31日交房）車位配比(數(shù)量)未定銷售率約５0%規(guī)劃用途商業(yè)住宅樓層及其功能平層、錯(cuò)層、躍層、單身公寓。22層

板點(diǎn)式設(shè)計(jì),點(diǎn)式房較多。戶型配比所占比率期期期戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率價(jià)格信息住宅銷售均價(jià)周邊3700－４200元/㎡商業(yè)銷售均價(jià)未售，預(yù)計(jì)2萬左右。開盤價(jià)位住宅:均價(jià)4０00左右商業(yè)：未售樓層差價(jià)30元朝向差價(jià)４０元價(jià)格區(qū)間3800元—４300元物業(yè)費(fèi)用未定,不詳。車位費(fèi)用租:售：周邊車位費(fèi)用租：售:周邊商業(yè)售價(jià)周邊商業(yè)租金1000－1２00元左右元／月周邊商業(yè)轉(zhuǎn)讓費(fèi)5萬左右其它費(fèi)用配套內(nèi)部周邊停車位購物學(xué)校綠化景觀銀行娛樂餐飲文化(五大中心、州體育館等)人工河廣告推廣分析廣告力度不夠。廣告推廣主題環(huán)保人居，低碳生活推廣方式：戶外廣告：√售樓處：√圍墻、指示牌：√報(bào)紙廣告：電視廣告：√印刷品：√其他布標(biāo)、折頁、公交車優(yōu)勢分析

戶型齊全（60-2４0平方米12種戶型,能充分滿足各類人群的需求生活配套齊全,交通也比較便利，主打健康、運(yùn)動(dòng)。背靠州體育館,共享相關(guān)配套資源。居住舒適,利于辦公、投資和居住。劣勢分析樓盤屬于高層，相對蒙自市場,大多數(shù)的觀念還只停留在多層。電梯房生活成本高。項(xiàng)目規(guī)模小。更適合作為辦公用途。客群分析市場調(diào)查評析4、天馬·長河天驕項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱天馬·長河天驕項(xiàng)目位置人工河與紅河大道交叉口市區(qū)售樓處地址紅河州第一人民醫(yī)院旁售樓處電8888899相關(guān)單位投資商開發(fā)商蒙自市天馬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司建筑設(shè)計(jì)單位重慶大友建筑設(shè)計(jì)院建筑施工單位監(jiān)理單位景觀設(shè)計(jì)單位昆明同景環(huán)藝景觀施工單位廣告代理行銷企劃物業(yè)管理蒙自市天馬物業(yè)管理有限公司經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積4．5萬平米總戶數(shù)２00０多戶總建筑面積27萬平米建筑層數(shù)33層容積率主力戶型一室到四室，面積３8㎡至270㎡綠化率入市時(shí)間201１年5月建筑密度工程進(jìn)度部分已到1８層車位配比(數(shù)量）地下兩層車位，共有1000多個(gè)銷售率約65%規(guī)劃用途商業(yè)住宅樓層及其功能

平層、錯(cuò)層、躍層、聯(lián)排別墅、單身公寓

25-3３層

40多種戶型,面積區(qū)間:３1平米-270平米戶型配比所占比率期期期戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率戶型、面積所占比率Ａ1/A21室1衛(wèi)1陽臺3１㎡/3８㎡Ａ31室１廳1廚１衛(wèi)1陽臺53㎡3室2廳１廚1衛(wèi)2陽臺98㎡4室２廳1廚3衛(wèi)3陽臺1６5㎡2室２廳1廚1衛(wèi)1陽臺73㎡-84㎡３室2廳1廚2衛(wèi)1陽臺10２㎡5室2廳1廚3衛(wèi)2陽臺19１㎡2室2廳1廚1衛(wèi)2陽臺８5㎡-95㎡３室2廳1廚2衛(wèi)2陽臺１06㎡-13２㎡6室2廳1廚3衛(wèi)3屋頂花園271㎡-272㎡3室2廳1廚1衛(wèi)1陽臺９3㎡-97㎡３室2廳１廚２衛(wèi)３陽臺110㎡價(jià)格信息住宅銷售均價(jià)周邊３５0０-３70０元/㎡商業(yè)銷售均價(jià)開盤價(jià)位住宅：商業(yè)：樓層差價(jià)朝向差價(jià)價(jià)格區(qū)間物業(yè)費(fèi)用0.75元／平米，４層以下不收電梯費(fèi)(預(yù)計(jì))車位費(fèi)用租：售:周邊車位費(fèi)用租:售：周邊商業(yè)售價(jià)周邊商業(yè)租金80０－9０0元／月周邊商業(yè)轉(zhuǎn)讓費(fèi)4萬-5萬左右其它費(fèi)用配套內(nèi)部周邊停車位購物學(xué)校綠化景觀銀行娛樂餐飲文化（五大中心、州體育館等）人工河廣告推廣分析廣告推廣主題一河·一家·一世界推廣方式：戶外廣告:√售樓處：√圍墻、指示牌:√報(bào)紙廣告：電視廣告:√印刷品:√其他布標(biāo)、折頁、公交車廣告策略分析：該樓盤廣告力度比較大，在蒙自整個(gè)市場上影響力比較大。優(yōu)勢分析

戶型齊全(平層、錯(cuò)層、躍層、單身公寓、聯(lián)排別墅)31-27２平方米40種戶型，能充分滿足各類人群的需求

生活配套齊全，交通也比較便利

比較安靜

開發(fā)公司有經(jīng)驗(yàn)，且在當(dāng)?shù)乜诒芎昧觿莘治鲈摌潜P戶型比較多,總戶數(shù)高達(dá)2０00多戶，人員比較復(fù)雜、擁擠。小區(qū)實(shí)際活動(dòng)范圍較小?？腿悍治鍪袌稣{(diào)查評析三、其他片區(qū)從以上分析可以看出，20１1年蒙自市新樓盤主要集中在新城片區(qū)和景觀河五大中心片區(qū)，雖然房地產(chǎn)新政的打壓力度逐漸增大，但是蒙自的發(fā)展卻在前進(jìn)中,市場前景依然存在,只是２012年銷售難度較去前年增大很多,無論是從政策、市場以及客戶購買欲望和購買力等方面都存在無法避免的客觀難題，所以我們必須走好差異化路線，以創(chuàng)新取勝。四、蒙自各片區(qū)二手房租售價(jià)情況１、各片區(qū)二手房售價(jià)五大中心片區(qū)：住宅:２９０0-430０元/平米,商鋪:60０0-２0000元/平米,車庫:１0萬/套左右,車位：５-７萬／個(gè)。老城片區(qū)：住房：２０00元-3500元／平米，商鋪８０00-60０0０元/平米，車庫：７-12元/套，車位：５-8萬/個(gè)。新城片區(qū)：住房：3000-350０元/平米,商鋪：500０-２３000元/平米車庫：１0萬元/套左右,車位：4-8萬/個(gè)。2、各片區(qū)商鋪?zhàn)鈨r(jià)南湖片區(qū)：商鋪出租價(jià):30-8０元/平米，位置較好的在90元／平米。月牙塘片區(qū):商鋪出租價(jià)：170－２2０元/平米。五大中心：商鋪出租價(jià):２0-３0元/平米。新城片區(qū):商鋪出租價(jià)：１5-30元/平米。第三部分蒙自需求市場(客戶群體）分析本次市場調(diào)查為期兩天,沒有經(jīng)行問卷、和群眾調(diào)查,為了給公司在蒙自今后項(xiàng)目的前期定位、規(guī)劃以及開盤、后期定位、策劃和銷售提供有效的數(shù)據(jù)依據(jù)，這里引用自己半年前進(jìn)行的市場調(diào)查數(shù)據(jù)，以供參考。調(diào)查范圍:北京路新城片區(qū)、五大中心景觀河片區(qū)以及南湖片區(qū)，調(diào)查中客戶對購買房產(chǎn)種類的需求:(1）意愿購買住宅的占7０%,意愿購買商鋪的占26%。（2）客戶了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的途徑所占比例:電視5%電視5%報(bào)紙8%路牌10%宣傳資料35%朋友介紹44%對上表進(jìn)行分析,被調(diào)查者主要通過朋友介紹和宣傳資料了解房地產(chǎn)項(xiàng)目，其次是路牌、報(bào)紙、電視等，但所占比例不大。因此,在對項(xiàng)目進(jìn)行宣傳時(shí),口碑宣傳依然是關(guān)鍵點(diǎn)。(3）未來3年,蒙自市居民對房產(chǎn)價(jià)格的預(yù)計(jì):43%的市民預(yù)計(jì)未來３年蒙自市的房價(jià)將會上漲,只有1３%認(rèn)為房價(jià)會下跌,說明蒙自市居民對本地房地產(chǎn)市場價(jià)格持樂觀態(tài)度,因?yàn)檫@種態(tài)度，蒙自在近3年都會存在有大批的潛在客戶等待挖掘,是蒙自房地產(chǎn)項(xiàng)目的機(jī)會所在。一、住宅１、客戶群的定位分析(１）客戶類別細(xì)分A、行業(yè)特征行業(yè)所占比例金融證券9%文衛(wèi)事業(yè)單位9%商貿(mào)企業(yè)18%建筑及房地產(chǎn)9%政府公務(wù)員7%自由職業(yè)者13％工業(yè)行業(yè)1%IＴ通訊2％中介服務(wù)業(yè)2%醫(yī)藥化工業(yè)２%媒介宣傳1％地方縣城居民1５%B、職位特征職位所占比例工人１1%農(nóng)民8%職員４0%管理者１4%C、上下班交通工具蒙自市居民的主要出現(xiàn)方式集中在私車和摩托車（電動(dòng)車)兩項(xiàng)上,說明蒙自市居民有一定的購房實(shí)力,同時(shí)從被調(diào)查者中2３%的私家車擁有量可以分析出居民對車庫／車位有一定的市場需求。Ｄ、教育程度全州每10萬人口中受過大學(xué)教育的達(dá)到２212人,幾乎每5個(gè)人有一人受過高等教育。蒙自各類學(xué)校達(dá)到216所,在校學(xué)生規(guī)模達(dá)到77９15人。2009年，幼兒入園率達(dá)8１.9％,小學(xué)適齡兒童入學(xué)率達(dá)9９.９７%，初中毛入學(xué)率達(dá)10０．27％,高中階段教育毛入學(xué)率達(dá)６7%,各項(xiàng)指標(biāo)走在了全州的前列。(2)客戶群定位Ａ、家庭收入蒙自五成的家庭月收入在１000-３0００元之間，僅２%家庭月收入超過1000０元／月,所以說蒙自市居民大部分收入不高,但是3000-10000元之間的家庭月收入占到比例為4０％,說明蒙自市居民有一定的購買力,且有不少居民賣舊房買新房，以及隱性收入的存在和人們對公開收入保守態(tài)度等因素，使家庭月收入的統(tǒng)計(jì)值不能完全準(zhǔn)確的反映蒙自市居民的實(shí)際收入情況。B、家庭構(gòu)成三口之家和兩口之家比例最大總占到５8%，說明剛結(jié)婚和結(jié)婚有一小孩的家庭是蒙自購房的主力軍,三口以上的大家庭是購房的中堅(jiān)力量。但值得注意的是單身家庭也占到１5％的比例，所以應(yīng)考慮各類客戶的不同需求,有針對性按比例地設(shè)計(jì)各種戶型，考慮房屋面積大小。2、客戶群購房動(dòng)機(jī)分析（1）購房時(shí)間、動(dòng)機(jī)及關(guān)注因素A、購房時(shí)間雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)新政頻繁出臺,房價(jià)不斷攀高,但是有購房需求的客戶卻不在少數(shù),尤其是１-2年內(nèi)需求很大,房價(jià)漲幅過快，收入反而沒漲。這是現(xiàn)階段蒙自房市的矛盾。我覺得蒙自市場前景是好的，只是現(xiàn)階段，蒙自房地產(chǎn)未能有效的節(jié)制,導(dǎo)致發(fā)展過快。驟升的房價(jià)和較低的收入水平脫節(jié)。許多客戶只是在觀望,一旦覺得機(jī)會成熟，必然會蜂擁而至。首次置業(yè)的占6成比例，二次置業(yè)占三成，說明蒙自市場大部分客戶依然處于未購房狀態(tài)并且有剛性需求。四成左右的購房客戶屬于改善居住條件，近三成客戶是為了使工作生活更為便利（周邊縣城購房者尤明顯)。當(dāng)然，投資和結(jié)婚也是購房的主要因素之一。Ｃ、購房關(guān)注因素關(guān)注因素所占比例房屋價(jià)格３6%交通狀況25%周邊配套