第8章房地產(chǎn)稅法

第八章房地產(chǎn)稅法(shuìfǎ)共七十二頁(yè)一、房地產(chǎn)稅的種類(zhǒnglèi)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅種主要有以下幾種：房產(chǎn)稅（對(duì)內(nèi)）城市房地產(chǎn)稅（涉外(shèwài),）房產(chǎn)稅土地增值稅城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅契稅印花稅共七十二頁(yè)

房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅（現(xiàn)已統(tǒng)一(tǒngyī)合并為房產(chǎn)稅）：以房屋為征稅對(duì)象。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房屋計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的出租收入。原房地產(chǎn)稅制中內(nèi)外資企業(yè)的規(guī)定不一，內(nèi)資企業(yè)征收房產(chǎn)稅，而外資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅。自2009年1月1日起廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，外資企業(yè)和外籍個(gè)人，統(tǒng)一依照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。共七十二頁(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅：以土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅：以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象。以增值額為計(jì)稅依據(jù)。耕地占用稅：以納稅人實(shí)際占用的耕地面積計(jì)稅，按照規(guī)定稅額一次性征收。契稅：以轉(zhuǎn)移土地、房屋使用權(quán)的行為為征稅對(duì)象。以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。

印花稅：是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證(píngzhèng)的單位和個(gè)人征收的一種稅。如房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、產(chǎn)權(quán)證照、租賃合同等。共七十二頁(yè)二、房產(chǎn)稅的法律(fǎlǜ)規(guī)定

（一）征稅對(duì)象及納稅義務(wù)人房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作(gōngzuò)、娛樂(lè)、居住或者儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。其征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村地區(qū)。共七十二頁(yè)房產(chǎn)稅以在征稅(zhēnɡshuì)范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。其中：（1）產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。（2）產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。（3）產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。（4）產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。共七十二頁(yè)

2、計(jì)稅依據(jù)與稅率（1）房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入(shōurù)。①房產(chǎn)稅有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方式；②從價(jià)計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)是余值而不是原值，它是原值減除規(guī)定比例（10%～30%）后的剩余價(jià)值；③投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)如果投資者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)按余值從價(jià)征稅，如果不共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)按租金從租計(jì)征；④融資租賃按房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征；⑤舊空調(diào)和單獨(dú)作價(jià)入賬的新中央空調(diào)不計(jì)入房產(chǎn)價(jià)。共七十二頁(yè)（2）房產(chǎn)稅稅率從價(jià)計(jì)征的，稅率為1.2%；從租計(jì)征的，稅率為12%。注意：從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，可暫按4%的優(yōu)惠(yōuhuì)稅率征收房產(chǎn)稅。共七十二頁(yè)3、稅收(shuìshōu)優(yōu)惠（1）條例規(guī)定的免稅房產(chǎn)：①國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；②由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；③宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；④個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；⑤財(cái)政部批準(zhǔn)(pīzhǔn)的其他免稅房產(chǎn)。共七十二頁(yè)（2）實(shí)施細(xì)則規(guī)定的免稅房產(chǎn)①經(jīng)縣、市政府或其授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)舉辦的學(xué)校、醫(yī)療單位、托兒所、幼兒園、敬老院、圖書(shū)館（站）、體育場(chǎng)（館）等社會(huì)公益事業(yè)單位自用的房產(chǎn)；②經(jīng)縣、市政府或其授權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，為安置拆房戶、受災(zāi)戶而搭蓋(dāɡài)的臨時(shí)性簡(jiǎn)易房屋；③利用人防工程修建的地下洞內(nèi)各種營(yíng)業(yè)性場(chǎng)所；共七十二頁(yè)（3）其他具體規(guī)定①企業(yè)的房產(chǎn)在破產(chǎn)期間免征房產(chǎn)稅；②凡在基建工地為基建服務(wù)的各種工棚、材料棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)房屋，不論是施工企業(yè)自行建造或基建單位投資建造，在施工期間，免征房產(chǎn)稅。但是在基建工程結(jié)束以后，這些(zhèxiē)房屋沒(méi)有拆除仍繼續(xù)使用的，要依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅；③經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定對(duì)毀損不堪使用的房屋或危險(xiǎn)房屋，只要確實(shí)停止使用，可免征房產(chǎn)稅；共七十二頁(yè)④納稅單位與免稅單位共同使用的房屋，應(yīng)劃分清楚，按規(guī)定分別確定征免房產(chǎn)稅；如劃不清楚的一律征收房產(chǎn)稅；⑤對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)、事業(yè)單位、公園、名勝古跡(míngshènggǔjī)等免稅單位房產(chǎn)中的營(yíng)業(yè)用房，如影劇院、飲食部、茶社、照相館、招待所、商店等使用的房屋及出租的房屋均應(yīng)征收房產(chǎn)稅；⑥學(xué)校辦的工廠、招待所等房屋，如純?yōu)閷W(xué)校教學(xué)、科研等服務(wù)的，免征房產(chǎn)稅；如有對(duì)外業(yè)務(wù)收入的，應(yīng)征房產(chǎn)稅；即對(duì)內(nèi)又對(duì)外的，能分清楚的，分清后計(jì)征，分不清楚的，應(yīng)全額征收房產(chǎn)稅；共七十二頁(yè)⑦軍需工廠的房產(chǎn)，為照顧(zhàogù)實(shí)際情況，凡生產(chǎn)軍品的，免征房產(chǎn)稅；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)民用品的，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅；既生產(chǎn)軍品又生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)民品的，可按各占比例劃分征免房產(chǎn)稅；⑧對(duì)非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地、車船，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅。共七十二頁(yè)⑨對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門(mén)向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅。⑩對(duì)行使國(guó)家行政管理職能的中國(guó)人民銀行總行(含國(guó)家外匯管理局)所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)、土地，免征(miǎnzhēnɡ)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。⑾對(duì)為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，免征房產(chǎn)稅。共七十二頁(yè)三、土地增值稅的法律(fǎlǜ)規(guī)定

（一）征稅范圍

1、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；

2、地上的建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。判定是否征收(zhēngshōu)土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)，一是有償轉(zhuǎn)讓；二是國(guó)有土地。具體注意事項(xiàng)：共七十二頁(yè)

（1）征收土地增值稅包括：出售、交換（個(gè)人之間交換自有居住用房地產(chǎn)除外）、抵債的；（2）不征稅的有：以繼承、贈(zèng)予方式(fāngshì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的；房地產(chǎn)的出租；房地產(chǎn)的抵押；以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)；合作建房；共七十二頁(yè)

企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓(zhuǎnràng)房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的代建房行為；房地產(chǎn)的重新評(píng)估；因國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)讓的。共七十二頁(yè)

（二）納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上(dìshànɡ)的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。共七十二頁(yè)

（三）稅率土地增值稅實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率：

1、增值額未超過(guò)扣除(kòuchú)項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。共七十二頁(yè)

（四）土地增值稅的計(jì)算

1、計(jì)算公式

應(yīng)納稅額=∑（每級(jí)距的土地增值額×適用稅率）或=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

2、增值額即應(yīng)稅收入減除扣除項(xiàng)目應(yīng)稅收入包括納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款(jiàkuǎn)及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益?？鄢?xiàng)目有：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括地價(jià)款和登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。共七十二頁(yè)（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。包括土地征用及拆遷(chāiqiān)補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用不按納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用扣除，而按《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除。具體有兩種辦法：共七十二頁(yè)

一是納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目(xiàngmù)計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝利息十［取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本］×5%（或以內(nèi)）二是納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明，其允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝［取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本］×10%（或以內(nèi)）共七十二頁(yè)

（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià)格＝重置成本×成新度折扣率

（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)(yǒuguān)的稅金。營(yíng)業(yè)稅、城建稅（教育費(fèi)附加）、印花稅（限于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的印花稅列入管理費(fèi)用）。

（6）其他。加計(jì)［取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本］×20%的扣除（限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）。共七十二頁(yè)

（五）稅收優(yōu)惠注意以下三項(xiàng)優(yōu)惠：一是納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)(biāozhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；二是因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)的，免征土地增值稅；三是個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅。但居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。共七十二頁(yè)四、城鎮(zhèn)土地(tǔdì)使用稅的法律規(guī)定

（一）征稅范圍城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍，包括(bāokuò)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的國(guó)家所有和集體所有的土地。確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)：（1）城市，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的市，包括郊區(qū)；（2）縣城，指縣人民政府所在地的城鎮(zhèn)的土地；（3）建制鎮(zhèn)，指鎮(zhèn)人民政府所在地的城鎮(zhèn)的土地；（4）工礦區(qū)，指符合規(guī)定的工礦區(qū)。共七十二頁(yè)

（二）納稅義務(wù)人

在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人。注意(zhùyì)包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、個(gè)體戶和其他個(gè)人。共七十二頁(yè)

（三）計(jì)稅依據(jù)和稅率土地(tǔdì)使用稅實(shí)行從量計(jì)征，以實(shí)際占用的土地(tǔdì)面積為計(jì)稅依據(jù)。稅率采用定額稅率，每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額的具體標(biāo)準(zhǔn)為：（1）大城市1.5~30元；（2）中等城市1.2~24元；（3）小城市0.9~18元;（4）縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)0.6元~12元.共七十二頁(yè)

（四）稅收優(yōu)惠

1、法定免稅優(yōu)惠國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；市政街道、廣場(chǎng)、綠化(lǜhuà)地帶等公共用地；直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；共七十二頁(yè)

對(duì)非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的土地；企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的；免稅單位無(wú)償使用納稅單位的土地；中國(guó)人民銀行總行所屬分支機(jī)構(gòu)自用的土地；對(duì)石油、電力、煤炭(méitàn)等能源用地，民用港口、鐵路等交通用地和水利設(shè)施用地，三線調(diào)整企業(yè)、鹽業(yè)、采石場(chǎng)、郵電等一些特殊用地。共七十二頁(yè)2、由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免的優(yōu)惠：個(gè)人所有的居住房屋及院落用地；房產(chǎn)管理部門(mén)(bùmén)在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地；免稅單位職工家屬的宿舍用地；民政部門(mén)舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；集體和個(gè)人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地；共七十二頁(yè)

對(duì)基建項(xiàng)目在建期間使用的土地，原則上應(yīng)照章(zhàozhānɡ)征收城鎮(zhèn)土地稅。對(duì)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策扶持發(fā)展的大型基建項(xiàng)目，如建設(shè)周期長(zhǎng)，在建期間又沒(méi)有經(jīng)營(yíng)收入，可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)酌情予以免征或減征；城鎮(zhèn)內(nèi)的集貿(mào)市場(chǎng)（農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)）用地，原則上按規(guī)定應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地稅。但各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局也可根據(jù)具體情況對(duì)集貿(mào)市場(chǎng)用地給予免征；共七十二頁(yè)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，可給予緩征或減征、免征的照顧；原房管部門(mén)代管的私房，落實(shí)政策后，有些私房產(chǎn)權(quán)已歸還給房主，但由于種種原因，房屋仍由原住戶居住，并且住戶仍是按原租金標(biāo)準(zhǔn)向房主交納(jiāonà)租金。對(duì)這類房屋用地，房主繳納土地使用稅確有困難的，可由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局給予減征或免征。共七十二頁(yè)

對(duì)各類安全防范用地，可暫免征城鎮(zhèn)土地使用稅；企業(yè)關(guān)閉、撤銷后，其占地未作他用的，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅；企業(yè)搬遷后原有場(chǎng)地不使用的，可暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，可暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅；經(jīng)貿(mào)倉(cāng)庫(kù)、冷庫(kù)，經(jīng)申請(qǐng)(shēnqǐng)，報(bào)國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)，可享受減免照顧。共七十二頁(yè)五、契稅的法律(fǎlǜ)規(guī)定

（一）征稅對(duì)象(duìxiàng)

契稅的征稅對(duì)象是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬。注意以下三點(diǎn)：

1、契稅的征稅對(duì)象包括：國(guó)有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。包括出售，贈(zèng)與、交換，但不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移；房屋買(mǎi)賣(mài)；房屋贈(zèng)與；房屋交換。共七十二頁(yè)

2、對(duì)以下行為視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈(zèng)與征稅：以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資(tóuzī)、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬；買(mǎi)房拆料或翻建新房。共七十二頁(yè)

（二）納稅義務(wù)人契稅的納稅人是在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人。要特別(tèbié)注意的是，契稅納稅人是買(mǎi)方而不是賣(mài)方，這與所有的其他稅收不同。共七十二頁(yè)

（三）稅率契稅實(shí)行3%~5%的幅度(fúdù)稅率。實(shí)際執(zhí)行中各省規(guī)定不一。共七十二頁(yè)

（四）計(jì)稅依據(jù)主要注意以下幾點(diǎn)：

1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。

2、土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)(jīguān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定。

3、土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。即由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納。如交換價(jià)格相等，免征契稅。共七十二頁(yè)

4、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅。其計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。

5、成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且(bìngqiě)無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且(bìngqiě)無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。共七十二頁(yè)

（五）稅收優(yōu)惠

1、國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房，免征契稅。

3、因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房的，酌情(zhuóqíng)減免。

4、土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免。共七十二頁(yè)

5、承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘(huānɡtān)土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

6、外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬。

7、企業(yè)改制重組行為的優(yōu)惠：共七十二頁(yè)（1）股份制改造對(duì)不改變投資主體和出資比例改建成的公司制企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征收契稅；對(duì)獨(dú)立發(fā)起、募集設(shè)立的股份有限公司承受發(fā)起人土地、房屋權(quán)屬的，免征(miǎnzhēnɡ)契稅；對(duì)國(guó)有、集體企業(yè)改建成全體職工持股的有限責(zé)任公司或股份有限公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，免征(miǎnzhēnɡ)契稅。其余涉及土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，征收契稅。共七十二頁(yè)（2）企業(yè)合并企業(yè)合并中，新設(shè)方或者存續(xù)方承受被解散方土地、房屋權(quán)屬，如合并前各方為相同投資(tóuzī)主體的，則不征契稅，其余征收契稅。（3）企業(yè)分立企業(yè)分立中，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，不征契稅。共七十二頁(yè)（4）股權(quán)重組在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征契稅；在增資擴(kuò)股中，對(duì)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅。（4）企業(yè)破產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對(duì)債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償(dǐcháng)債務(wù)的，免征契稅；企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅。共七十二頁(yè)六、印花稅的法律(fǎlǜ)規(guī)定

印花稅，是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個(gè)人(gèrén)征收的一種稅。它是一種具有行為稅性質(zhì)的憑證稅。共七十二頁(yè)印花稅具有下列特點(diǎn)：一是征稅范圍廣泛。凡稅法列舉的合同或具有合同性質(zhì)(xìngzhì)的憑證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)帳薄及權(quán)利、許可證照等，都必須依法納稅。二是稅率低，負(fù)擔(dān)輕。印花稅按比例稅率征稅的，最高稅率為2‰，最低稅率為0.05‰；按定額稅率征稅的，每件5元。三是納稅人自行完稅。共七十二頁(yè)

（一）納稅義務(wù)人在中國(guó)境內(nèi)書(shū)立、使用、領(lǐng)受印花稅法所列舉的憑證并應(yīng)依法履行納稅義務(wù)的單位和個(gè)人(gèrén)。包括立合同人、立據(jù)人、立賬簿人、領(lǐng)受人、使用人等。共七十二頁(yè)

（二）稅目、稅率印花稅的征收對(duì)象是應(yīng)稅憑證。包括合同、書(shū)據(jù)、賬簿及權(quán)利、許可證照四大類，共分13個(gè)稅目：（1）購(gòu)銷合同；（2）加工承攬(chénglǎn)合同；（3）建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合；（4）建筑安裝工程承包合同；（5）財(cái)產(chǎn)租賃合同；共七十二頁(yè)（6）貨物運(yùn)輸合同；（7）倉(cāng)儲(chǔ)保管(bǎoguǎn)合同；（8）借款合同；（9）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同；（10）技術(shù)合同；（11）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)；（12）營(yíng)業(yè)賬簿；（13）權(quán)利、許可證照。共七十二頁(yè)印花稅的稅率(shuìlǜ)有比例稅率(shuìlǜ)和定額稅率(shuìlǜ)兩種。

比例稅率分為5個(gè)檔次，分別是0.05‰、0.3‰、0.5‰、1‰、2‰。（1）“借款合同”，適用0.05‰稅率；（2）“購(gòu)銷合同”、“建筑安裝工程承包合同”、“技術(shù)合同”，適用0.3‰稅率；（3）“加工承攬合同”、“建筑工程勘察設(shè)計(jì)合同”、“貨物運(yùn)輸合同”、“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”、“營(yíng)業(yè)帳薄”，適用0.5‰稅率；（4）“財(cái)產(chǎn)租賃合同”、“倉(cāng)儲(chǔ)保管合同”、“財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同”，適用1‰稅率；（5）“股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，適用2‰稅率；共七十二頁(yè)

定額(dìngé)稅率適用于“權(quán)利、許可證照”和“營(yíng)業(yè)帳薄”中的其他帳薄，均為按件貼花，稅額為5元。共七十二頁(yè)七、耕地占用稅的法律(fǎlǜ)規(guī)定

（一）新政的內(nèi)容耕地占用稅屬于地方稅，由各省在《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》基礎(chǔ)上制定具體的執(zhí)行細(xì)則。如浙江省新的耕地占用稅政策作出如下(rúxià)規(guī)定：

1、提高耕地占用稅的稅額標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)定的新稅額標(biāo)準(zhǔn)為25—50元/平方米，比原稅額標(biāo)準(zhǔn)提高了4倍左右。此外，占用基本農(nóng)田的，在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上再加收50%。共七十二頁(yè)

2、重新劃分部分市縣征收稅額的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)浙江人均耕地和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況，對(duì)各市、縣（市、區(qū)）耕地占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定為如下四檔：杭州、寧波、溫州、湖州、嘉興、紹興、舟山、臺(tái)州等市本級(jí)和義烏市，每平方米為50元；金華、衢州、麗水等市本級(jí)和富陽(yáng)、慈溪等10多個(gè)(duōɡè)縣（市、區(qū)），每平方米為45元；淳安、奉化、永康等30多個(gè)縣（市、區(qū)），每平方米為35元；文成、泰順等縣，每平方米為25元。

共七十二頁(yè)

3、擴(kuò)大了耕地占用稅的征稅范圍。將占用耕地、園地、林地(líndì)、牧草地、農(nóng)田水利用地、鹽田、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域?yàn)┩康冉ǚ炕蛘邚氖路寝r(nóng)業(yè)建設(shè)的，均納入耕地占用稅的征稅范圍。

4、對(duì)減免稅項(xiàng)目作了從嚴(yán)規(guī)定。具體有：共七十二頁(yè)

（1）中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)和外國(guó)獨(dú)資企業(yè)占用耕地不再免征耕地占用稅，而與內(nèi)資企業(yè)一樣對(duì)待。（2）鐵路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、炸藥庫(kù)等不再享受(xiǎngshòu)占地免稅政策，統(tǒng)一按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。（3）農(nóng)民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。共七十二頁(yè)（4）對(duì)于農(nóng)村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨(dú)以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)村居民，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)新建住宅繳納耕地占用(zhànyònɡ)稅確有困難的，須經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，才可予以免征耕地占用(zhànyònɡ)稅。共七十二頁(yè)新政的意義：

（1）通過(guò)稅收手段調(diào)節(jié)占地(zhàndì)，加大保護(hù)耕地力度；

（2）征收的稅款用于土地的開(kāi)發(fā)和整治，可以穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，穩(wěn)定糧價(jià)；

（3）“三資”企業(yè)占用耕地不再免征耕地占用稅符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。共七十二頁(yè)八、房地產(chǎn)稅制(shuìzhì)改革

（一）房地產(chǎn)稅制主要問(wèn)題1、稅種繁雜(fánzá)，重復(fù)征稅。2、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過(guò)重。3、設(shè)計(jì)不合理。交易環(huán)節(jié)稅負(fù)重，擁有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕。4、計(jì)稅依據(jù)不合理。共七十二頁(yè)（二）改革(gǎigé)方案設(shè)計(jì)方案一：將地產(chǎn)與房產(chǎn)分別核算，對(duì)土地(tǔdì)，征收土地(tǔdì)使用稅；對(duì)房產(chǎn)合并現(xiàn)有的土地(tǔdì)增值稅及房產(chǎn)稅等，征收統(tǒng)一的物業(yè)稅。房地產(chǎn)公司：1、流轉(zhuǎn)稅及附加稅；2、企業(yè)所得稅；3、土地使用稅或土地使用費(fèi)；4、物業(yè)稅。投資者：購(gòu)買(mǎi)時(shí)繳納契稅，擁有期間按年繳納物業(yè)稅。共七十二頁(yè)方案二：合并現(xiàn)有房地產(chǎn)類所有(suǒyǒu)稅費(fèi)，執(zhí)行統(tǒng)一的房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)公司：1、流轉(zhuǎn)稅及附加稅；2、企業(yè)所得稅；3、房產(chǎn)稅。房產(chǎn)出售環(huán)節(jié)稅率控制在12~15%。投資者：購(gòu)買(mǎi)時(shí)繳納契稅，擁有期間按年繳納房產(chǎn)稅。共七十二頁(yè)由于房地產(chǎn)稅涉及面非常復(fù)雜，推出新的房產(chǎn)稅制度目前難度很大，現(xiàn)階段比較可行的辦法(bànfǎ)是改革現(xiàn)有的房產(chǎn)稅。目前先在上海、重慶試點(diǎn)，已于2011年1月28日開(kāi)始實(shí)施。重慶的方案是對(duì)別墅等高檔商品房征房產(chǎn)稅，上海的方案是只對(duì)新增住宅征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅征收細(xì)則為：上海：人均60平方米以上起征，僅對(duì)新購(gòu)房征。計(jì)稅價(jià)格暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算，適用稅率暫定為0.6%，但應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。共七十二頁(yè)重慶(zhònɡqìnɡ)：征稅對(duì)象主要針對(duì)該市主城區(qū)內(nèi)的獨(dú)棟商品住宅、超過(guò)成交均價(jià)2倍的高檔住房，以及外地人在該市購(gòu)買(mǎi)的第二套住房。房?jī)r(jià)達(dá)9941元起征，稅率為0.5%~1.2%。其中在本次征稅前擁有的獨(dú)棟別墅，免稅面積為180平方米；新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。對(duì)獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含）至4倍的，稅率為1%；4倍（含）以上的稅率為1.2%。共七十二頁(yè)九、房地產(chǎn)稅的計(jì)算(jìsuàn)【例題】宏都房產(chǎn)集團(tuán)是Z市一家著名房地產(chǎn)商，民發(fā)科技公司是Z市一家著名民營(yíng)高科技企業(yè)，2012底，民發(fā)科技總經(jīng)理主動(dòng)與宏都房產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)聯(lián)系，希望宏都為其開(kāi)發(fā)一些商業(yè)地產(chǎn)。2013年2月，宏都房產(chǎn)集團(tuán)通過(guò)拍賣(mài)方式競(jìng)得Z市CBA一塊占地面積為15000平方米的商業(yè)(shāngyè)用地。根據(jù)土地出讓合用規(guī)定，該商業(yè)(shāngyè)用地規(guī)劃總建筑面積為90000平方米，宏都房產(chǎn)集團(tuán)已支付全部地價(jià)款RMB250,000,000元，并已取得土地使用權(quán)證。共七十二頁(yè)

2013年5月，民發(fā)科技與宏都房產(chǎn)集團(tuán)簽訂了商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)(gòumǎi)意向書(shū)，意向書(shū)規(guī)定：民發(fā)科技用RMB1,500,000,000元的總價(jià)款購(gòu)買(mǎi)該地塊上的全部商業(yè)地產(chǎn)（總面積90000平方米）。該項(xiàng)目以宏都房產(chǎn)集團(tuán)名義立項(xiàng)，委托其它建筑施工企業(yè)進(jìn)行建設(shè)。該地產(chǎn)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)如下：（1）地價(jià)款250,000,000元；（2）土地征用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)50,000,000元；（3）規(guī)劃、設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)10,000,000元；（4）建筑安裝工程費(fèi)145,000,000元；（5）道路、供水、供電、供氣、排污、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)50,000,000元；（6）公共配套設(shè)施費(fèi)20,000,000元；（7）直接組織管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、福利、辦公費(fèi)50,000,000元；（8）其他開(kāi)發(fā)成本220,000,000元。共七十二頁(yè)

另外，預(yù)計(jì)與該項(xiàng)目相關(guān)利息支出35,000,000元，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為40000000元，利息未能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。Z市規(guī)定土地增值稅扣除項(xiàng)目中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%，契稅稅率為3%，企業(yè)所得稅稅率為25%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品銷售合同按“貨物購(gòu)銷”稅目計(jì)繳印花稅。要求：請(qǐng)你測(cè)算在直接銷售(xiāoshòu)該商業(yè)房產(chǎn)的交易中，宏都房產(chǎn)集團(tuán)和民發(fā)科技各需繳納哪些稅？應(yīng)納稅額為多少？共七十二頁(yè)【解析】（1）金都房產(chǎn)銷售該商業(yè)用房時(shí)，需要繳納的稅金如下：銷售該商業(yè)用房時(shí)，需要繳納的稅金如下：印花稅:1500000000×0.0003=450000元營(yíng)業(yè)稅:1500000000×5%=75000000元城建稅和教育費(fèi)附加:75000000×（7%+3%）=7500000元土地增值稅：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入：1500000000元扣除項(xiàng)目金額：①取得土地使用權(quán)所支付(zhīfù)金額地價(jià)款250000000契稅250000000×3%=7500000元小計(jì)：257500000元共七十二頁(yè)

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本:土地征用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)50000000元規(guī)劃、設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)10,000,000元建筑安裝工程費(fèi)145,000,000元道路(dàolù)、供水、供電、供氣、排污、通訊等50,000,000元公共配套設(shè)施費(fèi)20,000