城市化背景下專題研究-商業(yè)地產(chǎn)研究_第1頁
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文檔簡介

1、城市化背景下 商業(yè)地產(chǎn)研究,專 題 研 究,商業(yè)地產(chǎn)研究,業(yè)態(tài) ?,商業(yè)地產(chǎn)小知識,業(yè)種 ?,以什么方式賣,賣什么,商業(yè)地產(chǎn)研究,歷史上的八次業(yè)態(tài)創(chuàng)新,商業(yè)地產(chǎn)研究,業(yè)態(tài)手風(fēng)琴定律,綜合化,專業(yè)化,雜貨店 1860年前,專業(yè)店 1860年后,百貨店 1930年后,便利店 1950年,商業(yè)街 20世紀(jì)60年代,時間,城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn),城市與商業(yè)地產(chǎn)“城”與“市” 商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段,最顯要的位置,代表著城市的形象,注重商業(yè)地產(chǎn)項目與整個城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一,將能夠為城市增光添彩。 “城市”要有個觀念的更新,不然,“城”建得“美侖美奐”,“市”卻冷背呆滯了。 沒有“市”的“城”,

2、怎么還叫“城市”?,解讀“城”與“市”,城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn),從“城”與“市”的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展 一是要特別重視城市發(fā)展的趨向,去抓住商業(yè)發(fā)展的機遇; 一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動性,影響、促進城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。對于大型商業(yè)地產(chǎn)項目這種有大影響力和拉動力的商業(yè)巨市,更當(dāng)如此。,解讀“城”與“市”,城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn),綜觀中國的商業(yè)版圖,以廣州、上海、北京為核心的珠江三角洲、長江三角洲和京津塘地區(qū)已經(jīng)開始從行政區(qū)劃上的城市群落逐步形成從“中心城市大城市中型城市小城市” 的逐層輻射的城市商圈,各商圈內(nèi)呈現(xiàn)出高度一體化的融合局面?,F(xiàn)在,廣州、上海、北京之間的商業(yè)較量已經(jīng)上升到城市商圈的高度。

3、,城市商圈的高度,城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn),未來的商業(yè)地產(chǎn)人才, 是既懂城市運營又懂商業(yè)規(guī)律和房地產(chǎn)運作的復(fù)合人才 要站在城市、地產(chǎn)與商業(yè)之間,為商業(yè)地產(chǎn)項目開展包括商業(yè)前期定位、營銷方案、出售出租的完善的服務(wù)流程,明白應(yīng)該建多大的商業(yè),商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的,實現(xiàn)商業(yè)與城市、與房地產(chǎn)最有價值的對接,充分實現(xiàn)城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)的市場聯(lián)動。,商業(yè)地產(chǎn)對人才的要求,城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn),研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律 業(yè)態(tài)的變化 研究城市、商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合,是目前擺在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面前最棘手的問題。,城市化背景下商業(yè)與地產(chǎn)的對接,商業(yè)地產(chǎn)誘惑,天河城廣場樣板效應(yīng) 天河城廣場總投資12億元,建筑面積16萬

4、平方米,營業(yè)面積10萬平方米的天河城廣場成為廣州少有的大型高檔購物中心,每天的客流平均達到20萬人次,2002年整個購物中心的營業(yè)額達到36億元,已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一。,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑: 一重利,商業(yè)贏利和物業(yè)升值; 二重利,提升開發(fā)企業(yè)知名度,增加股票在資本市場上的吸引力; 三重利,以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行,增加授信額度。 商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯,各路玩家紛紛下水,按需各自設(shè)計不同模式。只是地產(chǎn)一旦冠以“商業(yè)”的名頭,就不再是單純的地產(chǎn)項目,房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬有定律。,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢,中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對比

5、分析,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢,同發(fā)達國家相比,中國商業(yè)總體規(guī)模過小,大型商業(yè)所占市場份額很小。,中外連鎖商店比較,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢,同發(fā)達國家連鎖商店的階段比較,可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考,中外百貨商店比較,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢,同發(fā)達國家百貨商店的階段比較,可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考,中外超級市場比較,同發(fā)達國家超級市場的階段比較,可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考,日本各類型購物中心比較參考,商業(yè)低進入壁壘的后果,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢,在中國,進入市場的壁壘過低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展,大企業(yè)盲目擴張和小企業(yè)無節(jié)制發(fā)展,導(dǎo)致“低市場集中度和過度競爭”,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢,另

6、一方面,地方行政壟斷造成異地市場的高進入壁壘,商業(yè)地產(chǎn)研究,總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場的現(xiàn)狀不難看出:開發(fā)商和投資者對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開發(fā)商在項目前期就聘請專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進行詳細策劃。面對越發(fā)挑剔的投資者,專業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競爭之中。 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟,意味著消費型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變。 商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”: 高風(fēng)險、高回報、高技術(shù)含量。,商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件,商業(yè)地產(chǎn)研究,國外參考: 主要判斷元素:人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件 人均GDP30004000美元時,家庭汽車擁有率152

7、0,大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展( ShoppingMall )開始發(fā)展 人均GDP10000美元,家庭汽車擁有率60,大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展( ShoppingMall )成熟發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件( ShoppingMall ),商業(yè)地產(chǎn)研究,亞洲及國內(nèi)(含香港、新加坡等): 主要判斷元素:人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量 都市型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均GDP水平達到2500美元 郊區(qū)型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均GDP水平達到4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達1520,商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件( ShoppingMall ),商業(yè)地產(chǎn)研究,國內(nèi)之所

8、以與歐美發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的GDP水平有明顯的差距,但仍然具備發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項目,主要因素在于其人口密度遠遠大于歐美城市的人口密度,消費總量決定大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的市場潛力。 商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的基礎(chǔ)條件,是項目所面對核心商圈的消費總量,因為它體現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù),也體現(xiàn)了核心商圈的能力,也包括了GDP的水準(zhǔn)。,商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展條件( ShoppingMall ),商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度,尺度一:經(jīng)濟水平 在世界視野里,各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。,商業(yè)地產(chǎn)研究,尺度二:交通狀況 國外大型商業(yè)地產(chǎn)(Shopping Mall)的發(fā)展經(jīng)驗告訴我們,當(dāng)一個社會進入到汽車

9、時代,才為Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。從交通形式上來說,所謂Shopping Mall,尤其是郊區(qū)的Shopping Mall,必須依托于高速公路和城市的環(huán)路,這意味著消費者比較依賴汽車。只有當(dāng)一個城市進入了汽車社會,或者說開始進入汽車社會,那么Shopping Mall在一個城市的建設(shè)才能真正的發(fā)展起來,否則只能是城市型的購物中心。,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度,商業(yè)地產(chǎn)研究,尺度三: 依據(jù)城市化進程的國際規(guī)律來為大型商業(yè)地產(chǎn)項目做出定位 世界城市化過程中,城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。 我們把城市的發(fā)展分為三個階段, 1、城市化初級階段:城市化率30%以下; 2、城市化初級階段:城

10、市化率70%以下; 3、城市化高級階段:城市化率70%以上。,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度,商業(yè)地產(chǎn)研究,城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進程而發(fā)生變化。從這個規(guī)律性來看,依據(jù)城市化發(fā)展水平來發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位,初級階段,城市化率30%以下,商業(yè)向城市的 幾何中心聚集,零售行業(yè)的特征: 向心聚集,中級階段,城市化率70 %以下,零售行業(yè)的特征: 離心分散,商業(yè)向城市的 幾何中心發(fā)展,高級階段,城市化率70%以上,零售行業(yè)的特征: 離心聚集,商業(yè)離開城市的幾何中心,向郊區(qū)聚集,商業(yè)地產(chǎn)研究,零售商 商業(yè)開發(fā)商 房地產(chǎn)開發(fā)商由于居住開發(fā)需要有商業(yè)配套設(shè)施,因此房地產(chǎn)開發(fā)商被迫進入商

11、業(yè)項目開發(fā)領(lǐng)域。 各種開發(fā)機構(gòu)因為擁有適合的商業(yè)用地而進行開發(fā)。 其它類型的開發(fā)商包括其它行業(yè)轉(zhuǎn)型進入商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)。,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的類型,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)增加值對GDP的貢獻度 商業(yè)便利指數(shù)比較 外來人口占城市購買力的比重 商業(yè)集聚力,商業(yè)地產(chǎn)指標(biāo)體系的比較,商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇,購物人口 交通易達性分析 競爭項目發(fā)現(xiàn) 區(qū)位分析,用地區(qū)位和交通人口狀況分析,商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇,用地形狀 高差變化 可進入性 視覺可達性,用地物理狀況評估,商業(yè)地產(chǎn)用地的選擇,比較恰當(dāng)?shù)姆椒ㄓ腥?一是模仿巴黎城市的做法,將商業(yè)地產(chǎn)項目建在各線地鐵的終點或主要交通道口; 二是在新建小區(qū)建立規(guī)模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)項

12、目; 三是在傳統(tǒng)社區(qū)采取老網(wǎng)點重新整合的方法發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項目。,地址的選擇,商業(yè)地產(chǎn)類型和規(guī)模,常見的類型有: 折扣型 專賣型 景觀型 娛樂型 生活型,商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的類型和規(guī)模的確定,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)項目分級標(biāo)準(zhǔn),商業(yè)地產(chǎn)研究,超廣域?,商業(yè)地產(chǎn)小知識,廣域?,商業(yè)地產(chǎn)類型和規(guī)模,常見的類型有: 購物中心購物中心不完全是商業(yè)行為,應(yīng)劃歸為商業(yè)地產(chǎn)范疇。 商業(yè)街,商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的類型和規(guī)模的確定,商業(yè)地產(chǎn)研究,大致有三種。 一種是Shopping Center 這是一種主體性購物中心,它是以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。主體性購物中心又分兩種,一是以大型超市為

13、主體,它的競爭優(yōu)勢是,能夠進入居民社區(qū),能夠彌補大型超市在商品線上的不足,并可通過出租場地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài),既可降低經(jīng)營成本又可增強對社區(qū)的服務(wù)功能;二是以大型百貨商店為主體的購物中心,往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心,但一般很難在社區(qū)里生存。,商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的類型,商業(yè)地產(chǎn)研究,一種是Shopping Mall, 這種模式購物中心是綜合性和超大型的,與主體性購物中心不同的是,這種購物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢,即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店,再輔以餐飲娛樂業(yè)的店鋪,它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。購物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài),而是一種商業(yè)的組織模式,甚至于已經(jīng)

14、作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成,與機場、公園、體育中心等城市設(shè)施類似。,商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的類型,商業(yè)地產(chǎn)研究,一種是Citymall: 即城市廣場,與ShoppingMall不同的是,Citymall并不限于購物以及配套的餐飲、休閑、娛樂等,還將旅游、餐飲、休閑、娛樂理念組建成動靜相宜、具備基本城市功能的聯(lián)合體。與ShoppingMall相比,更加全面的Citymall更適合城市人多方面的需求,商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的類型,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)評估、布局和經(jīng)營管理 很多開發(fā)商都很熟悉房地產(chǎn)開發(fā)模式,在前期規(guī)劃設(shè)計結(jié)束以后,變數(shù)就很少了,其建筑形式比較單一。但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還要加入商業(yè)經(jīng)營模式,必須進行

15、商業(yè)評估和布局規(guī)劃。,商業(yè)地產(chǎn)評估,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)評估 1、商業(yè)評估最重要的是要決定它的商業(yè)業(yè)態(tài),是社區(qū)性的還是區(qū)域性的。在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目之前,一定要先了解消費群是誰,按照消費群的行為分析來進行項目定位。,商業(yè)地產(chǎn)評估,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)評估 2、隨后就要進行商業(yè)競爭對手分析。市場常常呈現(xiàn)不均衡發(fā)展,某個區(qū)域缺少商業(yè)沒人做,有的地方商業(yè)設(shè)施已經(jīng)太多,但是大家還是愿意擠在里面。究竟一個區(qū)域需要多少商業(yè)、多大規(guī)?;蛘呤裁礃拥臉I(yè)態(tài),都要進行分析。 3、再就是城市宏觀經(jīng)濟分析。小康社會和沒解決溫飽問題的社會對商業(yè)的要求不一樣,在不同發(fā)展階段對商業(yè)的要求也有不同。,商業(yè)地產(chǎn)評估,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)

16、布局規(guī)劃 一個成功的商業(yè),不是將所有有名的品牌拉進去就成功。組合和搭配非常關(guān)鍵。需要一些主力店,也需要一些愿意負擔(dān)很高租金的中小型商家,比例多少,怎么搭配,要進行經(jīng)濟效益分析。,商業(yè)地產(chǎn)項目的布局規(guī)劃,商業(yè)地產(chǎn)研究,大型商業(yè)地產(chǎn)的主題及主題區(qū)域,商業(yè)地產(chǎn)研究,經(jīng)營大型商業(yè)地產(chǎn)要著重考慮兩方面的問題,一是前期的規(guī)劃,二是后期的商業(yè)運營管理。 建設(shè)模式 投資模式 設(shè)計模式 管理模式,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式,商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三合一的有機整體,是一個不可中斷的鏈條。,商業(yè)地產(chǎn)研究,建設(shè)模式、投資模式,商業(yè)地產(chǎn)研究,設(shè)計模式、管理模式,設(shè)計模式,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)三階段,開發(fā)過程

17、三階段 第一階段整體策劃布局 第二階段推廣和招商 第三階段后期經(jīng)營管理。,商業(yè)地產(chǎn)研究,后期經(jīng)營管理,商業(yè)地產(chǎn)項目重在后期經(jīng)營管理。 商家也會選擇好的開發(fā)商,有些擁有很長經(jīng)營歷史的商家,一旦發(fā)現(xiàn)適合的商業(yè)項目就會想方設(shè)法進場。找到客戶不等于就能完成招商。開發(fā)商要有一個懂得商家需求的團隊,包括客戶關(guān)系管理內(nèi)容。 怎么讓這個商場可持續(xù)發(fā)展? 這是在后期經(jīng)營中很重要的內(nèi)容。當(dāng)然物業(yè)經(jīng)營管理是最基本的,對于物業(yè)經(jīng)營管理必須要高標(biāo)準(zhǔn)。危機管理對商場相對更重要,這種場所的公眾性非常突出,任何一個意外可能對這個商場形成致命的影響。,商業(yè)地產(chǎn)研究,商業(yè)步行街,商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街,風(fēng)起云涌的造街運動,是社會城市

18、化、資源區(qū)域化、產(chǎn)業(yè)聚集化的必然結(jié)果。 成功商業(yè)街要訣 “商業(yè)街至少要成為一個區(qū)域的名片”、 “在強調(diào)建筑本體所表現(xiàn)出的美感和潛在聚客能力的同時,繼而全面提升城市商圈內(nèi)部的聚合和整體輻射力”。,商業(yè)步行街的三個空間維度選擇,商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街,商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營是兩個不同的概念,如果開發(fā)商在物業(yè)銷售之前有一個完整詳細的商業(yè)開發(fā)計劃,將不至于出現(xiàn)“銷售的結(jié)束就是商業(yè)街生命的結(jié)束”這樣的尷尬局面。,商業(yè)步行街的三個空間維度選擇,商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街,世界一流商業(yè)街的六個關(guān)鍵影響因素,商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街,世界一流的商業(yè)街具有三大特征:全球聲譽、密集的客流量和可靠的收入。,世界一流商業(yè)街的三大特征,商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街,商業(yè)步行街的三個空間維度長、寬、高 步行街的長度 商業(yè)街的一般長度為500700米,最高限為10001500米(王府井步行街810米、重慶解放碑步行街400米、沈陽中街步行街950米、上海南京東路1400米哈爾濱中央大街商業(yè)街860米、日本銀座1100米、香榭麗舍大街1880米),商業(yè)步行街的三個空間維度選擇,商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街,商業(yè)步行街的三個空間維度長、寬、高 步行街的寬度 商業(yè)街適宜寬度為2030米,小型步行街寬度以20米左右為宜(王府井步行街38米、上海南京路30米) 每人要有不低于

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