房地產(chǎn)所得稅政策解讀(內(nèi)外資).ppt

1、,房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策解讀 蔡少優(yōu),主要內(nèi)容,2008年稽查形式分析 2008年全國稽查計(jì)劃 稽查便函200842號 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)政策分析 內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀 外資房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解讀 內(nèi)資房地產(chǎn)操作實(shí)例及分析 外資房地產(chǎn)操作實(shí)例及分析,導(dǎo)言:稅務(wù)稽查形勢分析,2008年稽查形勢分析 2008年全國稽查計(jì)劃 稽查便函200842號,第一部分:內(nèi)外資房地產(chǎn)財(cái)稅主要政策,內(nèi)資房地產(chǎn)所得稅主要政策: 1.國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 （國稅發(fā)200383號，已失效） 2.國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 （國稅發(fā)200631號）,外資房地產(chǎn)所

2、得稅主要政策: 1.關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)1995153號） 2.國家稅務(wù)總局 關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知（國稅發(fā)2001142號） 3.國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知（國稅發(fā)1999242號）,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)政策: （94）財(cái)會二字第02號: 經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的股份制試點(diǎn)企業(yè)，其房地產(chǎn)營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)比照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度關(guān)于營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)的規(guī)定執(zhí)行，即轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票賬單提交買主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。,財(cái)政部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充

3、規(guī)定（1999） 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實(shí)際成本將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售處理，并按國家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時(shí)，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價(jià)值計(jì)入營業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房屋的攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。,第一部分:內(nèi)外資房地產(chǎn)財(cái)稅主要政策,財(cái)政部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價(jià)款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。,財(cái)政部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定 三、房

4、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租。企業(yè)出售商品房時(shí)，與買受人簽訂售房合同、協(xié)議并不拒價(jià)款結(jié)算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)款計(jì)入營業(yè)收入。代理出租期間，收取的房屋租金作為其他應(yīng)付款處理。合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房價(jià)款，企業(yè)應(yīng)將其他應(yīng)付款沖轉(zhuǎn)應(yīng)收賬款。,四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營初期當(dāng)年無營業(yè)收入 或能夠取得少量的營業(yè)收入，但確需發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)的，須經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量（即開發(fā)成本的當(dāng)年借方發(fā)生額）的60%預(yù)計(jì)營業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實(shí)列入待攤費(fèi)用：預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入在1500萬元以下的，不超過年預(yù)

5、計(jì)營業(yè)收入的5；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入不超過1500萬元（含1500萬元）但不足5000萬元的，不超過該部分預(yù)計(jì)營業(yè)收入的3；,預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過5000萬元（含5000萬元）但不足1億元的，不超過該部分預(yù)計(jì)營業(yè)收入的2；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過1億元（含1億元）的，不超過該部分預(yù)計(jì)營業(yè)收入的1。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自出售開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入的年度開始，應(yīng)將待攤的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在35年之內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。,國稅發(fā)200631號文主要內(nèi)容,一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn) 四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理,國稅發(fā)2006

6、31號文主要內(nèi)容,六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除九、征收管理十、適用減免稅政策十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時(shí)間,國稅發(fā)31號文出臺背景,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征管主要問題: （一） 缺乏開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn) 1.預(yù)售收入不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際收入 2.不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本 3.不能依法申報(bào)繳納所得稅,國稅發(fā)31號文出臺背景,（二）偽造或高估成本 1.多列利息支出 2.多列預(yù)提費(fèi)用 3.混淆成本對象界限 （其劃分直接關(guān)系到成本核算是否真實(shí)合理）,（三）利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤 1.提高建筑安裝企業(yè)（多采用核定征收）的成本，再讓建安企業(yè)返利 2.銷售時(shí)成立銷

7、售公司，銷售公司安排下崗職工等，享受減免稅，通過轉(zhuǎn)移費(fèi)用方式轉(zhuǎn)嫁給銷售公司,國稅發(fā)200631號文出臺背景,（四）企業(yè)之間相互利用，共同偷逃稅 1.非關(guān)聯(lián)方的建安企業(yè) 2.銷售公司等 31號文件的制定與實(shí)施，對房地產(chǎn)業(yè)稅收產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，對于房地產(chǎn)業(yè)稅收來說，怎么形容31號文件的重要性也為過！ 有證據(jù)表明，新所得稅法實(shí)施后31號文件的主要精神將繼續(xù)下去.。,思考:,（一）2008年的稽查，用新所得稅法還是舊法規(guī)定？ 在稽查應(yīng)對的意義上，新法不會溯及既往，因此2008年的稅務(wù)稽查仍然會按照舊的內(nèi)資企業(yè)所得稅暫行條例和外商投資企業(yè)所得稅法來稽查。會按照31號文件和142號文件的規(guī)定來進(jìn)行稽查。,

8、（二）新法將延續(xù)內(nèi)資企業(yè)規(guī)定，還是外資企業(yè)規(guī)定？ 從操作層面的前瞻性來看，舊法已經(jīng)失效，新所得稅法頒布后，總局將出臺一個(gè)類似31號文件的法規(guī)，來規(guī)范所有的房地產(chǎn)內(nèi)資和外資企業(yè)所得稅，根據(jù)種種跡象表明，新所得稅法關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的規(guī)定，將基本延續(xù)31號文件的規(guī)定，只是對政策有一些微調(diào).,房地產(chǎn)企業(yè)稅收新政策特點(diǎn),（劍指地產(chǎn)偷稅黑洞，又不乏溫情脈脈的一面） （一）規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)的完工標(biāo)準(zhǔn)。 認(rèn)為是31號文件的最大亮點(diǎn)。 1、2003年以前，無完工標(biāo)準(zhǔn)，也無預(yù)售規(guī)定。 2、20032006，有預(yù)售收入規(guī)定，無完工標(biāo)準(zhǔn)。 3、現(xiàn)行政策：既有預(yù)售收入規(guī)定，也有完工標(biāo)準(zhǔn)。 管理越來越嚴(yán)格。,（二）對

9、關(guān)聯(lián)交易做了部分限制，避稅鏈關(guān)聯(lián)交易形式如下： 1、利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大成本。 2、在國內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計(jì)公司，多列費(fèi)用。 3、在國外設(shè)立設(shè)計(jì)公司加大成本。尤其是香港等地。 4、設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運(yùn)用甲方供材以加大成本。 5、設(shè)立關(guān)聯(lián)的廣告公司，加大銷售費(fèi)用。 6、地產(chǎn)企業(yè)完工后，設(shè)立銷售公司，分解收入。 建立了很多避稅鏈公司，財(cái)務(wù)可能都在一間辦公室。,所有這些籌劃特的終端，一般都有一個(gè)免稅企業(yè)?，F(xiàn)行稅收政策對關(guān)聯(lián)交易的應(yīng)對是：將上下游企業(yè)所有的優(yōu)惠政策取消！ 1、軍轉(zhuǎn)干稅收優(yōu)惠政策（財(cái)稅200326號文件） 2、老少邊窮三年免稅政策。（財(cái)稅1994001 號）（沙河公司案）

10、 3、新辦咨詢、商業(yè)企業(yè)優(yōu)惠政策。（財(cái)稅1994001 號）,結(jié)論：,31號文件取消了所有地產(chǎn)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策。 新所得稅法實(shí)施后，除基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目外的所有的新辦企業(yè)優(yōu)惠政策全部取消了，也不唯獨(dú)地產(chǎn)企業(yè)了，只是地產(chǎn)企業(yè)提前了兩年而已！ （三）也有一些人性化規(guī)定 1、合作建房 2、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi).,第二部分:收入方面解讀,（一）收入方面（5個(gè)收入類型） 1、預(yù)售收入 2、預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入 3、現(xiàn)房銷售收入 4、預(yù)租收入 5、視同銷售收入,（二）成本費(fèi)用方面 1、六大扣除原則（結(jié)合新所得稅法的扣除原則）; 2、14項(xiàng)扣除項(xiàng)目; 3、即將出臺的的計(jì)稅成本扣除規(guī)則; 4、新所

11、得稅法涉及到地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用支出. 在開發(fā)產(chǎn)品完工前，是對預(yù)售收入進(jìn)行征稅，開發(fā)產(chǎn)品完工后則是對銷售收入征稅。這是同一般企業(yè)不同的最大特色.,第二部分:收入方面解讀,一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理(內(nèi)資房地產(chǎn))： 31號文五要點(diǎn):開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。,（一）預(yù)售收入的含義（三層含義） 1、預(yù)售收入是全口徑收入。包括5方面的內(nèi)容。 （1）預(yù)收賬款 （2）定金

12、、訂金、保證金、誠意金（其他應(yīng)付款科目） 問題1：定金是否要繳納營業(yè)稅？什么時(shí)間繳納？（國稅函1995156號文件第18條） 問題2：提供其他營業(yè)稅勞務(wù)，收到預(yù)收款項(xiàng)什么時(shí)候納稅？ 國稅發(fā)200316號文件第五條,問題3： 超市出售購物卡收取的款項(xiàng)如何處理呢？是否需要一次性計(jì)稅？是否需要繳納增值稅？是否需要繳納所得稅？,（3）內(nèi)部認(rèn)購 說是內(nèi)部認(rèn)購，其實(shí)任何人都可以買。例如：稅務(wù)局蓋宿舍樓 （4)會員卡或會員費(fèi) 山東某地產(chǎn)企業(yè)，搞所謂會員制售房，入會后繳納2萬元會費(fèi)，以后可以抵頂房款?？偩终J(rèn)為，這種形式屬于變相的預(yù)售收入，應(yīng)當(dāng)征稅。江蘇鹽城會員卡收取訂金.,（5）假借借款的形式（實(shí)際案例） 合

13、同條款規(guī)定：所借款項(xiàng)沒有利息；借款只能用于樓盤建設(shè)；借款人享受開盤價(jià)80%優(yōu)惠；收款收據(jù)注明：購房集資款，并可以抵頂房款。 因此，稽查認(rèn)定為預(yù)收定金性質(zhì)，應(yīng)繳納所得稅和營業(yè)稅。,2、預(yù)售收入不區(qū)分合法收入和非法收入。 未取得預(yù)售許可證，就進(jìn)行預(yù)售是非法的。但是，稅務(wù)機(jī)關(guān)不是預(yù)售許可的主管機(jī)關(guān)，也不去分辨，總之只要取得收入就要納稅。 （1）教育部門收取非法擇校費(fèi)（財(cái)稅20063號） 三陪小姐稅收 （2)假按揭納稅在銷售方式中深入探討。吹牛是否納稅呢？,案例： 2006年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查過程中，某地產(chǎn)公司將預(yù)收款項(xiàng)打入老板個(gè)人賬戶，再以個(gè)人借款方式，將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入企業(yè)賬簿。其隱瞞非法預(yù)售收入的行為，稅務(wù)

14、機(jī)關(guān)啥處理?,3、預(yù)售收入是收付實(shí)現(xiàn)制，不是權(quán)責(zé)發(fā)生制。 國稅函2002172號 案例：拆遷房的產(chǎn)權(quán)調(diào)換在預(yù)售階段是否按照全額計(jì)稅（稽查報(bào)告原文）？ 問題：營業(yè)稅是否為權(quán)責(zé)發(fā)生制？ 認(rèn)為也是收付實(shí)現(xiàn)制，因?yàn)闋I業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第28條規(guī)定：納稅人銷售不動產(chǎn)或者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，采取預(yù)收款方式，其納稅義務(wù)時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。最近見過一個(gè)案子，以企業(yè)的意見勝利告終！,事實(shí)上，如果按照權(quán)責(zé)發(fā)生制，地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售收入壓根就不應(yīng)當(dāng)征稅。在制定31號文件的時(shí)候，由于制定了完工標(biāo)準(zhǔn)，本來要取消預(yù)售收入征稅規(guī)定，由于宏觀調(diào)控。,預(yù)售收入: 1.營業(yè)稅：預(yù)收款指企業(yè)按照合同或協(xié)議規(guī)定，預(yù)售房地產(chǎn)時(shí)向購房單位

15、或個(gè)人收取的購房款，以及定金、押金、代收費(fèi)用等類似性質(zhì)的其他款項(xiàng)都要作為營業(yè)稅的銷售額征收營業(yè)稅。,代收款項(xiàng)主要有防盜門款、代收有線電視初裝費(fèi)，代收水電增容費(fèi)、車庫使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)以及住房維修基金等方式所謂的代收款項(xiàng)。（會計(jì)上一般掛往來款處理），這些代收款項(xiàng)除住房維修基金外作為價(jià)外費(fèi)用都并入營業(yè)稅的銷售額.,2.上述款項(xiàng)特別是代收代付的款項(xiàng)是否應(yīng)并入所得稅的預(yù)收收入范圍內(nèi)？ 企業(yè)收取和交納的各項(xiàng)收費(fèi)，屬于國務(wù)院或財(cái)政部會同有關(guān)部門批準(zhǔn)以及省級人民政府批準(zhǔn)，并按規(guī)定納入同級財(cái)政預(yù)算內(nèi)或預(yù)算外資金財(cái)政專戶，實(shí)行收支兩條線管理的，不征收企業(yè)所得稅，并允許稅前扣除；其他各種價(jià)內(nèi)外基金(資金，附加)和收費(fèi)，

16、不得稅前扣除， （財(cái)稅字1997022號）,開發(fā)產(chǎn)品國稅發(fā)200631號：銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。,（二）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 1.經(jīng)濟(jì)適用房 （1）計(jì)稅毛利率不得低于3% （2）必須符合建住房200477號文的規(guī)定 2 .非經(jīng)濟(jì)適用房 （1）省會城市、直轄市、計(jì)劃單列市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于20； （2）地及地級市城

17、區(qū)和郊區(qū)，不得低于15； （3）其他地區(qū)，不得低于10,國稅發(fā)200383號文件第二條表述為：利潤率 國稅發(fā)200631號文件表述為“預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率” 1、全國大部分省份的理解 （1)利潤銷售收入銷售成本期間費(fèi)用稅金及附加 83號文件表述為利潤，理解為已經(jīng)扣除了費(fèi)用和稅金，不能再次扣除。很多地方都是這樣理解的，包括北京地區(qū)。 1000萬15150（萬）計(jì)稅,（2)毛利銷售收入銷售成本 毛利是沒有扣除期間費(fèi)用及稅金的，應(yīng)當(dāng)可以扣除。 1000萬1565.5804.5（萬）,2、總局當(dāng)時(shí)用預(yù)計(jì)利潤的初衷。 因?yàn)榈禺a(chǎn)不僅僅是賣房子的收入，所以83號文件將賣房子的收入定義為“營業(yè)收入”，因此叫做預(yù)計(jì)營

18、業(yè)利潤率。 屬于一不小心，用詞不當(dāng)！ 問題：稽查人員在檢查的時(shí)候，如果要調(diào)整扣除的期間費(fèi)用和稅金及附加，如何對待？ 結(jié)論：無論是2006年以前，還是2006年以后，預(yù)售收入都是允許扣除期間費(fèi)用以及營業(yè)稅金及附加的。,3、外商投資企業(yè)是否允許扣除期間費(fèi)用？ 國稅發(fā)2001142號文件第五條 93年以前，會計(jì)制度是全部成本法，就是企業(yè)全部發(fā)生的費(fèi)用，全部都要分配到產(chǎn)品中去。 93年會計(jì)制度改革后，改為制造成本法，期間費(fèi)用是不需要分配的。 外商投資企業(yè)的規(guī)定，實(shí)際上又回到全部成本法的老路上了！,4、新所得稅法的規(guī)定: 可以肯定的判定，新所得稅法實(shí)施以后，無論是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，在預(yù)售階段均允許扣

19、除期間費(fèi)用及稅金及附加。,（三）期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加 可以稅前扣除 問題：若企業(yè)以前年度發(fā)生虧損是否允許彌補(bǔ)？,1、問題1：預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加是否可以扣除呢？ 借：應(yīng)繳稅金應(yīng)繳營業(yè)稅 貸：銀行存款 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)繳稅金應(yīng)交營業(yè)稅 問題2：如果有的企業(yè)，沒有按照規(guī)范的收入與成本配比的原則進(jìn)行會計(jì)處理，稅務(wù)是否認(rèn)可？ 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)繳稅金應(yīng)繳營業(yè)稅 問題3：上市公司是否會這樣做？,2、問題4：預(yù)繳的土地增值稅是否可以扣除呢？ 預(yù)繳土地增值稅的會計(jì)處理？ 地產(chǎn)所得稅前扣除的稅金一覽表 3、欠繳的營業(yè)稅金及附加，是否可以在所得稅前扣除？ （1)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制的原理

20、是可以稅前扣除的。尤其新企業(yè)所得稅發(fā)實(shí)施條例將“權(quán)責(zé)發(fā)生制”定于首要原則的地位。 （2）昆明會議上，總局明確答復(fù)允許扣除。,（四）計(jì)稅成本結(jié)算的時(shí)點(diǎn) 1.竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象） 3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）,討論:預(yù)征還是實(shí)際征收 國家稅務(wù)總局所得稅管理司有關(guān)人員認(rèn)為不是預(yù)征，而是實(shí)際征收，因此不存在退稅概念.,（四）計(jì)入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額 31號文件將預(yù)售收入納稅表述為“應(yīng)納稅所得額”，意義重大，并且暗藏殺機(jī)。充分體現(xiàn)了同外商投資企業(yè)的區(qū)別。 1、內(nèi)資所得稅是實(shí)際征收：用“應(yīng)納稅所得額”的稱呼，意味著

21、內(nèi)資對地產(chǎn)預(yù)售收入征稅，是實(shí)際征收，而非預(yù)征。 外資所得稅：預(yù)征。國稅發(fā)1995153號文件,2、內(nèi)資所得稅無多退少補(bǔ)的過程。 外資地產(chǎn)企業(yè)：對預(yù)征稅款“多退少補(bǔ)” 3、內(nèi)資地產(chǎn)企業(yè)：強(qiáng)調(diào)了按年度核算。 外資所得稅：按照項(xiàng)目核算，打破了企業(yè)所得稅按照年度核算的慣例。,第二部分:收入方面解讀,一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理(外資房地產(chǎn)) 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤率或其他合理辦法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實(shí)現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅

22、額。,（一）預(yù)計(jì)利潤率 由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市主管稅務(wù)機(jī)關(guān)制定對從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)征所得稅的具體實(shí)施辦法及預(yù)計(jì)利潤率的確定方法，并報(bào)國家稅務(wù)總局備案.,（二）按季預(yù)征公式： 應(yīng)預(yù)征所得稅額=預(yù)售收入預(yù)計(jì)利潤率適用稅率,多項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)如前面完工項(xiàng)目發(fā)生虧損的，后面項(xiàng)目預(yù)售期房時(shí)仍應(yīng)按規(guī)定預(yù)征所得稅款，企業(yè)虧損額用后面項(xiàng)目房地產(chǎn)銷售開始實(shí)現(xiàn)的利潤進(jìn)行彌補(bǔ)，但彌補(bǔ)期限不得超過稅法規(guī)定的年限。 -閩國稅發(fā)200282號,第二部分:收入方面解讀,二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理(內(nèi)資房地產(chǎn)) （一）開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工標(biāo)準(zhǔn) 1.竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對

23、象）； 2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象） 3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。,（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 1.預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入 2.結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本 3.計(jì)算實(shí)際毛利額 4.差異調(diào)整 5.開發(fā)企業(yè)報(bào)告開發(fā)產(chǎn)品完工情況 6.開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報(bào)時(shí)出具稅務(wù)鑒定報(bào)告和其他相關(guān)資料 7.稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅成本權(quán)和稅收處罰權(quán),（三）銷售收入范圍 1.銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價(jià)款包括: 現(xiàn)金 現(xiàn)金等價(jià)物 其他經(jīng)濟(jì)利益 2.代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理 以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷.,（四）銷售收入確認(rèn)原則 1.一次性全額收款 2.分期收款 3.銀行按揭,4.采取委托銷售方式 （1） 手續(xù)

24、費(fèi) （2） 視同買斷 （3） 超基價(jià)分成 （4）包銷,注:買斷式包銷,國稅函（1996）684號 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”征收營業(yè)稅； 在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；,包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同期內(nèi)委托包銷商承銷房屋，其取得的售房款，均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”計(jì)征營業(yè)稅。對其支付給包銷商的手續(xù)費(fèi)，不得從計(jì)稅營業(yè)額中扣除。,5.采取先出租再出售方式 （1）

25、 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 視同銷售: 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入; 出售時(shí)按固定資產(chǎn)清理確認(rèn)收入; 準(zhǔn)予計(jì)提折舊.,5.采取先出租再出售方式 （2）不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn) 無需視同銷售: 租賃期間取得的價(jià)款按租金確認(rèn)收入; 出售時(shí)按開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 不準(zhǔn)計(jì)提折舊.,第二部分:收入方面解讀(續(xù)),二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理(外資房地產(chǎn))： （一）開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工標(biāo)準(zhǔn) 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證明之日.或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日;或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日. 上述三者中的較早者為房地產(chǎn)銷售開始.,企業(yè)按通知第三條規(guī)定確定房地產(chǎn)銷售開始后，應(yīng)及時(shí)在賬務(wù)上將預(yù)收款收入轉(zhuǎn)入銷售收入。

26、企業(yè)在預(yù)征稅款結(jié)算時(shí)未能提供開發(fā)成本發(fā)票的，應(yīng)在工程竣工決算后及時(shí)將取得的發(fā)票向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核銷。各地稅務(wù)機(jī)關(guān)也可按其他合理的辦法審核確認(rèn)企業(yè)開發(fā)成本，據(jù)以計(jì)算當(dāng)期房地產(chǎn)銷售成本. 閩國稅發(fā)200282號,（二）應(yīng)納稅額計(jì)算公式 企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷售收入，扣除當(dāng)期相應(yīng)成本、費(fèi)用及損失后的余額，為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)期應(yīng)納稅額，按以下公式計(jì)算： 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅所得額適用稅率已售房產(chǎn)已預(yù)征的所得稅當(dāng)期預(yù)征所得稅 .,（三）收入確認(rèn)原則 房地產(chǎn)銷售收入的確定，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定： 1.采取一次性全額收

27、取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。,2.采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 注：可按交付產(chǎn)品或開票日期或合同約定付款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（一般外資企業(yè)）,（三）收入確認(rèn)原則 3.采取以土地使用權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 4.采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。,（四）境外包銷收入確定的原則 境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議，為企業(yè)包銷房地產(chǎn)的，其包銷業(yè)務(wù)應(yīng)屬于境外企業(yè)轉(zhuǎn)讓我國境內(nèi)財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。境外企業(yè)取得的房屋轉(zhuǎn)讓收益，應(yīng)按稅法第19條及其實(shí)施細(xì)則第61

28、條規(guī)定，繳納企業(yè)所得稅。,包銷業(yè)務(wù)是指：境外企業(yè)與企業(yè)簽訂房屋包銷協(xié)議并辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，且境外企業(yè)在銷售房屋時(shí)使用本企業(yè)收款憑證。凡不符合上述條件的其他代銷、承銷性質(zhì)的業(yè)務(wù)，應(yīng)按照國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知（國稅發(fā)1999242號）的規(guī)定執(zhí)行。,（五）包銷業(yè)務(wù) 1.從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)與境外企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷、包銷合同或協(xié)議，委托境外企業(yè)在境外銷售其位于我國境內(nèi)房地產(chǎn)的，應(yīng)按境外企業(yè)向購房人銷售的價(jià)格，作為外商投資企業(yè)房地產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅 -國稅發(fā)1999242號,（五）包銷業(yè)務(wù) 2.上述外商投資企業(yè)向境外代銷、包銷企業(yè)支付的各

29、項(xiàng)傭金、差價(jià)、手續(xù)費(fèi)、提成費(fèi)等勞務(wù)費(fèi)用，應(yīng)提供完整、有效的憑證資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，方可作為外商投資企業(yè)的費(fèi)用列支。但實(shí)際列支的數(shù)額，不得超過房地產(chǎn)銷售收入的10%。（2000年1月1日起執(zhí)行） -國稅發(fā)1999242號,1.多項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)銷售期房如按核定利潤率辦法預(yù)征所得稅，對其完工項(xiàng)目按通知第3條規(guī)定進(jìn)行預(yù)征稅款結(jié)算時(shí)，應(yīng)將各年度發(fā)生的期間費(fèi)用(指管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用)在各項(xiàng)目間進(jìn)行合理分?jǐn)偅?jì)算出各年度歸屬于該完工項(xiàng)目的期間費(fèi)用。,企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出明確受益對象的，直接計(jì)入項(xiàng)目費(fèi)用；對于無法劃分或劃分不清受益對象的期間費(fèi)用，按各項(xiàng)目當(dāng)年度開發(fā)成本占當(dāng)年度開發(fā)總成本的

30、比例(或其他合理的比例)確定各項(xiàng)目費(fèi)用。 -閩國稅發(fā)200282號,2.企業(yè)按通知第3條規(guī)定確定房地產(chǎn)銷售開始后，應(yīng)及時(shí)在賬務(wù)上將預(yù)收款收入轉(zhuǎn)入銷售收入。企業(yè)在預(yù)征稅款結(jié)算時(shí)未能提供開發(fā)成本發(fā)票的，應(yīng)在工程竣工決算后及時(shí)將取得的發(fā)票向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核銷。各地稅務(wù)機(jī)關(guān)也可按其他合理的辦法審核確認(rèn)企業(yè)開發(fā)成本，據(jù)以計(jì)算當(dāng)期房地產(chǎn)銷售成本。 -閩國稅發(fā)200282號,三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)(內(nèi)資房地產(chǎn))： 1.預(yù)租：新建造的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前出租 2.預(yù)租租金（價(jià)款）確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)：自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。,三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確

31、認(rèn)(外資房地產(chǎn))： 企業(yè)以租賃方式取得房租收入，應(yīng)按當(dāng)期實(shí)際租金收入，扣除租賃房屋的固定資產(chǎn)折舊及相關(guān)費(fèi)用后的余額，與當(dāng)期其他經(jīng)營利潤合并計(jì)算企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅額。 企業(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實(shí)際已經(jīng)計(jì)提的房屋折舊，不得在售出時(shí)再作為成本、費(fèi)用扣除。 國稅發(fā)2001142號,四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理(內(nèi)資房地產(chǎn))： （一）定義: 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，為合作建造開發(fā)產(chǎn)品。,（二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 1.收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)：首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí); 2.收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)分開發(fā)產(chǎn)品; 3.兩種處理方法

32、 已結(jié)算計(jì)稅成本：計(jì)稅成本與投資額的差額 計(jì)入應(yīng)納稅所得額; 未結(jié)算計(jì)稅成本：投資額轉(zhuǎn)作預(yù)售收入.,（三）分配利潤的稅務(wù)處理 1. 由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤 2.投資方取得利潤視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。 3.開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負(fù)擔(dān)成本費(fèi)用。即開發(fā)企業(yè)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。,五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理(內(nèi)資房地產(chǎn))： （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 1.投出方涉及的稅務(wù)處理 （1）收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)：首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí) （2）收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)

33、取得的開發(fā)產(chǎn)品 （3）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分解為兩部分 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 購入開發(fā)產(chǎn)品 （4）計(jì)稅依據(jù)：市場公允價(jià)值,2.接受方涉及的稅務(wù)處理 （1）收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)：首次分出開發(fā)產(chǎn)品 （2）收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品 （3）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分解為兩部分 一是銷售不動產(chǎn) ; 購入土地使用權(quán). （4）開發(fā)項(xiàng)目成本的確認(rèn): -購入土地使用權(quán)的價(jià)值,（二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 1.投出方的稅務(wù)處理: （1）稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí); （2）稅務(wù)處理原則：將交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù); （3）轉(zhuǎn)讓所得處理：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起

34、，按5個(gè)納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。,（二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 2.接受方的稅務(wù)處理 （1）稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) （2）稅務(wù)處理原則：按投資交易額計(jì)算土地使用權(quán)的成本，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本,六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理(內(nèi)資房地產(chǎn))： （一）視同銷售的范圍 1.具體項(xiàng)目：開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售 2.視同銷售確認(rèn)時(shí)點(diǎn) （1）開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí) （2）實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí),（二）視同銷售收入的確認(rèn)方法 1.本企業(yè)近期同類開發(fā)產(chǎn)品銷

35、售價(jià)格 2.參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值 3.按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率 成本利潤率不得低于15%(含15%) 具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定.,七、代建工程和提供勞務(wù)稅務(wù)處理(內(nèi)資房地產(chǎn))： （一）收入確認(rèn)原則 代建工程和提供勞務(wù)不超過12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； 持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。,（二）完工百分比法 1. 定義：根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用 2.完工進(jìn)度的確定 （1）累計(jì)實(shí)際發(fā)生的成本占合同預(yù)計(jì)總成本的比例 （2）已經(jīng)完成的工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量的比例 （3）測量已完成合同工作量等,（三）相關(guān)收入

36、開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn).,其他收入的確認(rèn)(外資房地產(chǎn))： （一）接受捐贈 （二）房產(chǎn)投資 （三）非貨幣資產(chǎn)及權(quán)益 （四）其他視同銷售行為（未有明文規(guī)定） （五）“代建工程”收入問題（未有明文規(guī)定）,其他收入的確認(rèn)外資房地產(chǎn)： （一）接受捐贈 1.企業(yè)接受的非貨幣資產(chǎn)（包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他貨物）捐贈，應(yīng)按照合理價(jià)格估價(jià)入有關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)作為企業(yè)當(dāng)年度收益，在彌補(bǔ)企業(yè)以前年度所發(fā)生的虧損后，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。,若彌補(bǔ)以前年度虧損后的余額數(shù)額較大，企業(yè)一次性

37、納稅有困難的，經(jīng)企業(yè)申請，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可在不超過5年的期限內(nèi)平均計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。 注：取消企業(yè)接受捐贈的大額非貨幣資產(chǎn)在不超過五年的時(shí)間內(nèi)平均計(jì)入應(yīng)納稅所得額核準(zhǔn)的后續(xù)管理：國稅發(fā)2003127號,2.企業(yè)接受的貨幣捐贈，應(yīng)一次性計(jì)入企業(yè)當(dāng)年度收益，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 3.企業(yè)的應(yīng)付未付款，凡債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年度收益計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 摘自國稅發(fā)1999195號關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)接受捐贈稅務(wù)處理的通知,其他收入的確認(rèn)外資房地產(chǎn)： （二）房產(chǎn)投資 外商投資企業(yè)經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，以實(shí)物或無形資產(chǎn)及其他非貨幣資產(chǎn)向其他企業(yè)投資的，其投資資產(chǎn)經(jīng)投資合

38、同認(rèn)定的價(jià)值與原帳面凈值之間的差額，應(yīng)視為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益，計(jì)入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。,如為凈收益，且數(shù)額較大，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅有困難，經(jīng)企業(yè)申請和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可在不超過五年的期限內(nèi)平均分期轉(zhuǎn)為應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 -摘自（94）財(cái)稅字第083號關(guān)于外商投資企業(yè)從事投資業(yè)務(wù)若干稅收問題的通知,其他收入的確認(rèn)外資房地產(chǎn)： （三）非貨幣資產(chǎn)及權(quán)益 企業(yè)取得的收入為非貨幣資產(chǎn)或者權(quán)益的，其收入額應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格計(jì)算或者估定。 -摘自細(xì)則第十三條,其他收入的確認(rèn)外資房地產(chǎn)： 視同銷售（未有明文規(guī)定） 1.以房地產(chǎn)用于分配給股東或投資者； 2.以房地產(chǎn)抵債； 3.將房地產(chǎn)

39、用于捐贈、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等； 4.以房地產(chǎn)換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等。,第三部分:計(jì)稅成本扣除,由于總局即將出臺計(jì)稅成本扣除辦法，因此將以31號文件第八條“關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用的扣除問題”結(jié)合計(jì)稅成本扣除案發(fā)來講解！ 一、計(jì)稅成本的概念 計(jì)稅成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地；建造住宅；商業(yè)用房；以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時(shí)所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的各項(xiàng)耗費(fèi)。,（一）理解房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)稅成本，要弄清楚以下四組概念。 1、期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)間接費(fèi)用問題） 2、開發(fā)產(chǎn)品會計(jì)成本與計(jì)稅成本 3、完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 （1）達(dá)到完工

40、標(biāo)準(zhǔn)，卻按照預(yù)售樓盤申報(bào)。 （2）混淆成本對象。 4、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本（不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本）,（二）計(jì)稅成本扣除原則 1.權(quán)責(zé)發(fā)生制原則（條例第九條） （1）現(xiàn)行政策不允許配套設(shè)施預(yù)提，實(shí)際上是不完全的權(quán)責(zé)發(fā)生制。 （2）計(jì)稅成本辦法，可能將允許企業(yè)計(jì)提一部分配套設(shè)施成本。 2、合理性原則（一個(gè)字節(jié)稅1000萬） 3、配比原則（不允許“混淆成本對象”和不“配比結(jié)轉(zhuǎn)成本”） 4、真實(shí)性原則（指能提供合法的扣稅憑證） 5、合法性原則（指開支內(nèi)容要合法） 6、及時(shí)性原則（指必須在匯算清繳期結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)成本）,二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （一）在開工前合理的劃分成本對象（6大原則

41、） 1、可否銷售原則（只有可售才能有收入與之對應(yīng)） 2、定價(jià)差異原則 3、產(chǎn)品差異原則 4、分類歸集原則（提高工作效率） 5、功能區(qū)分原則 6、權(quán)益區(qū)分原則,（二）歸集開發(fā)成本（6類成本項(xiàng)目，3類成本類型） 1、當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的成本。（6類成本項(xiàng)目） 2、預(yù)提費(fèi)用（預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用、政府規(guī)定的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用） 3、待攤費(fèi)用（前期已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由本期來負(fù)擔(dān)）,（三）分配開發(fā)成本（5種分配方法） 歸集開發(fā)成本，將公共配套設(shè)施按照受益的原則和配比的原則，按照5種方法分配到不同的成本對象中去。 1、占地投影面積法（土地的分?jǐn)?，必須用占地面積法） 2、建筑面積法（公共配套設(shè)施的分?jǐn)?，?/p>

42、須用建筑面積法）,3、預(yù)算造價(jià)法（又稱工程概算法，已完工與未完工共負(fù)擔(dān)的利息支出，必須用預(yù)算造價(jià)法來分?jǐn)偅?4、直接成本法。（同期開發(fā)不同成本對象的利息分?jǐn)偅梢杂妙A(yù)算造價(jià)法，也可以用直接成本法） 5、預(yù)定售價(jià)法。,（四）確定完工標(biāo)準(zhǔn)（3個(gè)完工標(biāo)準(zhǔn)） 符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： 1.竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。,（五）計(jì)算單位工程成本（1，注意總可售面積的確認(rèn)） 單位工程成本=成本對象總開發(fā)成本/總可售面積 計(jì)算過程中，要特別注意總可售面積必須是全部測繪面積

43、，而不能減除拆遷戶產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積。 要注意總可售面積要同銷售部門進(jìn)行核對。,（六）計(jì)算銷售成本（1，注意配比結(jié)轉(zhuǎn)成本） 銷售成本=已售面積*單位工程成本 不能按照80%預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)成本。 （七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅?屬于成本對象完工后發(fā)生的開發(fā)成本，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將由已完工成本對象?fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂?案例：某開發(fā)商有兩個(gè)樓盤，劃分為兩個(gè)成本對象甲和乙，甲乙規(guī)劃建筑面積相同。甲總可售面積為1萬平米，2006年已完工，截至2006年底，甲成本對象共發(fā)生開發(fā)成本2000萬元。2006年賣出3

44、000平米。2007年又賣出了4000平米。2007年發(fā)生了配套設(shè)施成本400萬元。,2006年： 單位工程成本=2000萬/1萬平米=2000元平米 銷售成本=2000元平米*3000平米=600萬元 2007年： 銷售成本=2000元平米*4000平米=800萬元 新增成本兩次分?jǐn)偅?第一次分?jǐn)偅杭追謹(jǐn)?0%=200萬元 第二次分?jǐn)偅阂咽鄯謹(jǐn)?200/10*7=140萬元,或者已售分?jǐn)?20074（那種正確呢？）；或者追溯調(diào)整。 2007年共扣除成本：800+140=940萬元 結(jié)論： 1、這種分?jǐn)偡椒ūＷC了同一成本對象，每平米的平均成本相同; 2、在不同的年度，每平米的成本并不均衡，同收

45、入不配比。 問題：稽查局查出了3000萬元假票列支成本，如何處理? 案例第36張幻燈片,第四部分:成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目,（一）內(nèi)資房地產(chǎn)： 成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目 31號文共列舉了14個(gè)項(xiàng)目,第1項(xiàng)：已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 已實(shí)現(xiàn)可售面積可售面積單位工程成本 可售面積 建設(shè)部有關(guān)明文規(guī)定 單位工程成本 成本對象的平均計(jì)稅成本 成本對象總成本總可售面積,第2項(xiàng)：計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出

46、。 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。,第2項(xiàng)：計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。,1.屬于成本對象完工前發(fā)生的費(fèi)用 （1）直接成本直接計(jì)入 （2）能分清成本對象的間接成本直接計(jì)入 （3）不能分清成本對象的間接成本、共同成本按權(quán)責(zé)發(fā)生的原則配

47、比計(jì)入 配比原則：按成本對象占地面積、工程概算、可售面積、建筑面積,2.屬于成本對象完工后發(fā)生的費(fèi)用，2次分?jǐn)?第1次 第2次 已銷開發(fā)產(chǎn)品：當(dāng)期扣除 已完工成本對象 未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時(shí)扣除 未完工成本對象,3.例子：,某項(xiàng)目分兩期進(jìn)行開發(fā)，一期可售面積2萬平米，二期可售面積3萬平米。但是一期已經(jīng)完工并有80%的開發(fā)產(chǎn)品出售，二期在一期完工后才開始動工,目前正在建造過程中，一期和二期共同享用一個(gè)幼兒園(建設(shè)產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主)，幼兒園隨同二期一起開始建造，目前幼兒園已經(jīng)竣工,總共發(fā)生建筑成本100萬元，,則需要將幼兒園的成本在一期和二期之間進(jìn)行分配后，再在一期已售和待售開發(fā)產(chǎn)品中分配。其中分配

48、到一期已售開發(fā)產(chǎn)品中的金額直接作為當(dāng)期費(fèi)用予以稅前扣除，分配到一期待售開發(fā)產(chǎn)品中的金額作為成本隨其銷售進(jìn)度逐步予以稅前扣除，分配到二期在建開發(fā)產(chǎn)品中的部分作為二期的開發(fā)成本。,第3項(xiàng)：應(yīng)付費(fèi)用 1.憑合法憑證計(jì)算扣除 外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決 內(nèi)部憑證：自制憑證 2.預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前 扣除,第4項(xiàng)：維修費(fèi)用 1.開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。 2.零星的標(biāo)準(zhǔn) 暫參照國稅發(fā)200084號文第31號規(guī)定執(zhí)行,國稅發(fā)200084號文第31號

49、規(guī)定： 納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出，如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊，可增加固定資產(chǎn)價(jià)值；如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊，可作為遞延費(fèi)用，在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。,符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出： （一）發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上； （二）經(jīng)過修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長二年以上； （三）經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。,第5項(xiàng)：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 1.已計(jì)入銷售收入的維修基金于實(shí)際移交時(shí) 扣除 2.代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不 得扣除,第6項(xiàng)： 會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、

50、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施建造費(fèi)用 1.按公共配套設(shè)施處理: 非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主; 無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位;,2.按建造固定資產(chǎn)處理或按建造開發(fā)產(chǎn)品處理：即屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。,第7項(xiàng)： 郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 1.出售的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理 2.出租的，按固定資產(chǎn)處理 3.無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的，按配套設(shè)施進(jìn)行處理 4.合資建設(shè)有償移交的，取得補(bǔ)償?shù)?，直接抵扣建設(shè)成本， 抵扣

51、的差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,第8項(xiàng)： 售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修 1.能夠單獨(dú)核算成本，按建造固定資產(chǎn)處理 2.不能單獨(dú)核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品 3.售房部、接待處、樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。,第9項(xiàng):保證金 開發(fā)企業(yè)為客戶（購房人）向銀行按揭貸款提供保證金（擔(dān)保金），不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，應(yīng)至實(shí)際發(fā)生損失時(shí)再據(jù)實(shí)扣除。,第10項(xiàng)：廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi) （1）預(yù)售收入不得作為三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。（2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)

52、產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個(gè)納稅年度。,（3）算法： 其結(jié)算期限從取得實(shí)際銷售收入年度起，前后共4年。其中向后結(jié)轉(zhuǎn)期限為3年。 （4）問題：老企業(yè)的三項(xiàng)費(fèi)用怎么處理？,第11項(xiàng)：利息 1. 為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合 稅收規(guī)定的借款費(fèi)用： （1）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對象 （2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除,第11項(xiàng)：利息 2.向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的 借入方出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除,第11

53、項(xiàng)：利息 3.自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的 （1）借入資金金額超過其注冊資本50的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除； （2）未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。,第12項(xiàng)：土地閑置費(fèi) 1.土地閑置費(fèi)：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費(fèi)，計(jì)入成本對象的施工成本 . 2.財(cái)產(chǎn)損失：因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失由開發(fā)企業(yè)按稅收規(guī)定在稅前扣除.,第13項(xiàng)：成本對象報(bào)廢和毀損損失 1.成本對象在建造過程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工

54、程成本； 2.成本對象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。,國家稅務(wù)總局13號令財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法 第七條 企業(yè)因下列原因發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失，須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批才能在申報(bào)企業(yè)所得稅時(shí)扣除： （1）因自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭等政治事件等不可抗力或者人為管理責(zé)任，導(dǎo)致現(xiàn)金、銀行存款、存貨、短期投資、固定資產(chǎn)的損失； （7）因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失；,第14項(xiàng)：折舊費(fèi)用 1.開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用; 2.未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用.,第四部分:開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除,外資房地產(chǎn): （一）成本費(fèi)用確認(rèn)原則 （二）成本費(fèi)用的內(nèi)容 （三）總

55、可售面積 （四）預(yù)提綠化，道路等配套設(shè)施費(fèi) (五) 本期可列支工程成本費(fèi)用計(jì)算公式 （六）注意事項(xiàng) （七）限額扣除項(xiàng)目,開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除(外資房地產(chǎn)),（一）成本費(fèi)用確認(rèn)原則 企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應(yīng)成本費(fèi)用的確定，應(yīng)以收入與支出相匹配為原則。 企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本費(fèi)用，確定當(dāng)期成本費(fèi)用。 企業(yè)可售單位工程成本費(fèi)用按下列公式確定： 可售單位工程成本費(fèi)用可售總成本費(fèi)用總可售面積,（二）成本費(fèi)用的內(nèi)容 可售總成本費(fèi)用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)，拆遷補(bǔ)償費(fèi)，七通一平、勘查設(shè)計(jì)等開發(fā)前期費(fèi)用；建筑安裝費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為開發(fā)建

56、設(shè) 工程而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。,（三）總可售面積 總可售面積指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中明確的面積.,（四）預(yù)提綠化，道路等配套設(shè)施費(fèi) 1.企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。 2.配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后執(zhí)行。,（五）外資房地產(chǎn)：計(jì)算公式 本期可列支工程成本費(fèi)用=可售總成本費(fèi)用總可售面積已售面積+預(yù)提成本費(fèi)用,（六）注意事項(xiàng)： 1.已售面積指按照每份產(chǎn)權(quán)證（或銷售契約）上所載明的面積相加得出。若開發(fā)商以合同約定的時(shí)間來

57、確認(rèn)銷售收入，已售面積按照銷售收入除以銷售單價(jià)換算得出。 2.可售面積指完工工程按照房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項(xiàng)目可售面積證書中確定的面積。未完工工程按照建委立項(xiàng)批復(fù)確認(rèn)的面積計(jì)算，項(xiàng)目完工后再按實(shí)際調(diào)整。 3.允許企業(yè)按照工程完工進(jìn)度對工程成本進(jìn)行暫估入帳。如：混凝土投放量、建筑安裝工程進(jìn)度。,閩國稅發(fā)200282號外資房地產(chǎn))： 通知第五條規(guī)定要計(jì)入“可售總成本費(fèi)用”的費(fèi)用是指按照財(cái)務(wù)制度規(guī)定直接計(jì)入開發(fā)成本的費(fèi)用，對于財(cái)務(wù)制度中未明確應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本的期間費(fèi)用可不計(jì)入“可售總成本費(fèi)用”中.,實(shí)際工作可借鑒解釋（注無法律效力）： 當(dāng)年可分?jǐn)偝杀举M(fèi)用的計(jì)算分兩種情況： 按照批準(zhǔn)的投資規(guī)?；蚋?/p>

58、算數(shù)確定的 當(dāng)年可分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用=可售總成本費(fèi)用總可售面積當(dāng)年已售面積,按實(shí)際發(fā)生數(shù)確定成本費(fèi)用的 當(dāng)年可分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用=（以往年度已售面積+當(dāng)年已售面積）總可售面積（以往年度實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用+當(dāng)年實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用）-以往年度已售面積總可售面積以往年度實(shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用.,（七）限額扣除項(xiàng)目 1.交際應(yīng)酬費(fèi) 2.借款利息 3.房屋裝修費(fèi)用 4.場租費(fèi)用 5.購買固定資產(chǎn)支付的補(bǔ)償金,（七）限額扣除項(xiàng)目 1.交際應(yīng)酬費(fèi) 房地產(chǎn)企業(yè)交際應(yīng)酬費(fèi)按年計(jì)算，全年銷貨凈額在1500萬元以下的，不得超過銷貨凈額的千分之五；全年銷貨凈額超過1500萬元以上的部分，不得超過銷貨凈額的千分之三.,2.借款利息 企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的合理的借款利息，應(yīng)當(dāng)提供借款付息的證明文件，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)審核同意后，準(zhǔn)予列支。 企業(yè)借款用于固定資產(chǎn)的購置、建造或者無形資產(chǎn)的受讓、開發(fā)，在該項(xiàng)資產(chǎn)投入使用前發(fā)生的利息，應(yīng)當(dāng)計(jì)人固定資產(chǎn)的原價(jià)。 本條第一款所說的合理的借款利息，是指按