加油站資產(chǎn)評估

1、加油站資產(chǎn)評估加油站是比較常見的一種特殊性物業(yè)，主要分布于交通道路的兩側(cè)。它是一種收益性物業(yè)，為道路上往來的各類車輛提供加油、維修、零售等配套服務(wù)。其資產(chǎn)類別包括：無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)和特許經(jīng)營許可證）、固定資產(chǎn)（房屋和加油站設(shè)施設(shè)備）。也可以分為房地產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)及配套的機(jī)器設(shè)備。加油站價值評估實質(zhì)上是一種整體資產(chǎn)價值評估。加油站權(quán)利人在向銀行申請抵押貸款時，向銀行提供是抵押物往往是加油站的房地產(chǎn)證，這時我們需要評估的是加油站房地產(chǎn)價值。采用的評估方法主要有兩種：收益還原法和成本法。一、收益還原法：加油站為收益性的物業(yè)，其整體資產(chǎn)評估自然用收益法來評估最科學(xué)。其年收益測算可以采用以下兩種方法

2、：1、從加油站的歷史經(jīng)營收入情況推算其預(yù)期收益，結(jié)合周邊其它類似加油站的歷史經(jīng)營情況來推算加油站的客觀收益；2、從加油站旁邊的道路車流量來推算可能的加油量，從而測算加油站的客觀收益。經(jīng)營成本則可以從過去經(jīng)營狀況來計算。評估機(jī)構(gòu)在評估時應(yīng)首先評估整體資產(chǎn)價值，然后剝離特許經(jīng)營許可證的無形資產(chǎn)價值及機(jī)器設(shè)備的價值，余下作為加油站房地產(chǎn)價值。即：加油站房地產(chǎn)價值=加油站整體資產(chǎn)價值-特許經(jīng)營權(quán)無形資產(chǎn)價值-加油站配套機(jī)器設(shè)備價值。無形資產(chǎn)不具備獨立的經(jīng)濟(jì)實體狀態(tài)，依附于特定主體，但能給特定的主體發(fā)揮作用并帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源，脫離特定主體則其經(jīng)濟(jì)效益也無法實現(xiàn)。無形資產(chǎn)的收益是一種超額收益。因為無

3、形資產(chǎn)必須依附于有形資產(chǎn)才能創(chuàng)造收益，一般情況下單獨界定無形資產(chǎn)的收益是非常困難的。在無形資產(chǎn)評估中常采用分成的方法，將被評估的無形資產(chǎn)的收益從總收益中分離出來。公式：無形資產(chǎn)收益=總收益收益分成率收益分成率在加油站價值評估中可采用“三分說”，具體認(rèn)為特許經(jīng)營權(quán)占總收益的35%。加油站配套機(jī)器設(shè)備包括油罐、加油槍、加油機(jī)等，可采用重置成本法評估其價值。二、成本法：加油站房地產(chǎn)價值=加油站土地價值+加油站房產(chǎn)價值。加油站土地價值可以采用土地取得價值，或按市場比較法測算其市場價格、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算其宗地價格。在深圳市，市規(guī)劃與國土資源局對加油站用地有嚴(yán)格規(guī)定：按市場地價計收地價的加油、加氣站

4、，位于一級地段的加油站按1200萬元/個、加氣站按300萬元/個計收，加油加氣混合站按1500萬元/個計收，根據(jù)位置不同，位于二、三、四、五級地段加油、加氣站的地價分別為一級地段地價的9、8、7、6折計，出讓年限為20年。加油站房產(chǎn)價值可采用重置成本法，重置成本采用政府頒布的標(biāo)準(zhǔn)。公式：房產(chǎn)價值=房產(chǎn)重置價成新率。筆者在實踐中積累了一些這方面的經(jīng)驗供同行參考。估價案例：對深圳市區(qū)加油站房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估一、項目概況：估價對象位于市區(qū)，北靠路，南臨路，西距鹽田檢查站約1分種車程，距鹽田港約5分鐘車程，且隨著汽車消費的不斷升溫，往來貨柜車、私家車、公交車等車流量日益增大，地理位置優(yōu)越。根據(jù)營業(yè)執(zhí)照

5、(注冊號、執(zhí)照號深司字)及成品油零售經(jīng)營批準(zhǔn)證書(油零售證書第號)確認(rèn)，深圳市加油站有限公司具備從事成品油零售業(yè)務(wù)資質(zhì)，經(jīng)營范圍：汽油、柴油、潤滑油零售業(yè)務(wù)、小百貨零售。估價對象深圳市加油站于2002年年底竣工,2003年1月23日試業(yè),5月23日正式營業(yè)至今。目前估價對象地塊四周建有圍墻及一棟建筑物，地面安裝9臺加油機(jī)，設(shè)36支加油槍，加油站上方建有一面積約500平方米的波浪形鋼制棚架，臨鹽橫路開口寬約400米，整個加油站地坪全為混凝土，面積約1500平方米。地下安裝8個油罐，每個油罐儲存容量為5萬公升，總?cè)萘繛?0萬公升，加油站儲備有90#、93#、97#、98#四類汽油及0#柴油，品種較

6、為齊全，現(xiàn)每天加油量約為5.5萬公升左右。加油站土地面積1996.5平方米,建筑面積527.41平方米,建筑樓層2層,框架結(jié)構(gòu),建筑物竣工日期2003年03月03日。根據(jù)深房地字第號房地產(chǎn)證確認(rèn)深圳市加油站有限公司為此次估價對象的權(quán)利人;宗地號：；土地用途：加油站用地；房屋用途：加油站；土地使用年限：20年（2002-11-25至2022-11-24）。建購價款￥1,428,660.46元。二、評估目的：向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)。三、評估基準(zhǔn)日：二三年十二月三日。四、評估原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、預(yù)期原則、估價時點、公平原則。五、估價方法選用及估價技術(shù)路線：（一）收

7、益還原法：是運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益，折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。1、加油站2003年210月經(jīng)營狀況：加油站于2003年1月底開始經(jīng)營，具有較完整的財務(wù)報表，根據(jù)其財務(wù)報表，2003年210月份該加油站各項財務(wù)指標(biāo)如下表：月份業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本稅金及附加其他業(yè)務(wù)利潤營業(yè)費用管理費用財務(wù)費用營業(yè)外收入凈利潤21129767734273042-43787342439218446398333258742107672395319350667737310277363738121020782467-265910434881

8、0520401022216253155550308合計163101625-265通過市場調(diào)查并結(jié)合深圳市類似加油站經(jīng)營狀況考察了解，并與評估標(biāo)的作比較分析，類似加油站開業(yè)的第一季度，都會出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，開業(yè)半年后營業(yè)收入才能逐漸穩(wěn)定，并逐步上升。而根據(jù)評估人員向該加油站提供的相關(guān)資料可知，加油站于2003年1月開始經(jīng)營，2003年1月23日試業(yè)，5月23日正式營業(yè)至今，該加油站憑借優(yōu)越的地理位置僅在試業(yè)的第一個月出現(xiàn)虧損，雖然試業(yè)期間營業(yè)收入較不穩(wěn)定，但第二月便產(chǎn)生了盈利，并呈穩(wěn)步上升的趨勢。2、加油站年正常凈收益預(yù)測：通過對加油站2003年210月各項經(jīng)營指標(biāo)的分析,至2003年8月各項財務(wù)指

9、標(biāo)趨于穩(wěn)定，我們確定以其810月的各項財務(wù)指標(biāo)為計算依據(jù)來預(yù)測該油站未來18年年客觀收入、成本及利潤(不包括營業(yè)外收支及其他業(yè)務(wù)利潤)等（詳見下表）。通過我們對周邊類似加油站的調(diào)查了解，此方法測算的結(jié)果基本上附合實際情況。則該加油站年正常凈收益=銷售收入-營業(yè)成本-營業(yè)稅金-營業(yè)費用-管理費用-財務(wù)費用=2,305,322萬元。序號正常經(jīng)營各項成本占銷售收入的百分比正常年經(jīng)營收支情況(元)一銷售收入-二1營業(yè)成本87.84%2營業(yè)稅金0.07%149283營業(yè)費用3.75%4管理費用1.23%5財務(wù)費用1.27%6小計94.16%三利潤總額-2,712,144四所得稅-406,822五凈利潤-

10、2,305,3223、估價對象價值的確定：收益還原法計算公式：Var1-（1+r）-nV表示房地產(chǎn)價格；a表示房地產(chǎn)年純收益(2,305,322元)；r表示房地產(chǎn)資本化率(12%)；n表示房地產(chǎn)的剩余使用年限（18.9年）。數(shù)據(jù)代入計算公式,V=2，305，32212%1-（1+12%）-18。9=16,955,068元。4、特許經(jīng)營權(quán)價值P：采用無形資產(chǎn)評估里的“三分說”理論，即房地產(chǎn)及配套設(shè)備、經(jīng)營、特許經(jīng)營許可權(quán)可占加油站收益的三分之一，為方便計算，這里特許經(jīng)營權(quán)價值分成比例取35%，則P=V35%=16,955,06835%=5，934，274元。5、機(jī)器設(shè)備價值評估S：評估過程略。S

11、=1，250，000元。6、加油站房地產(chǎn)價值：加油站房地產(chǎn)價值=V-P-S=16,955,068-5，934，274-1，250，000=9，770，796元。（二）成本法評估1、土地價值評估：因委估物業(yè)位于深圳市區(qū)路，土地面積1996.5平方米,屬三級地段，按照深圳市有關(guān)加油站市場地價的規(guī)定，委估物業(yè)土地價值為一級地段市場地價的八折。計算公式：地價=一級地段加油站市場地價0.8年限修正系數(shù)=12000.81-（1+4%）-18。9/1-(1+4%)-20=924.48萬元。根據(jù)深圳市基準(zhǔn)地價評估測算經(jīng)驗，土地還原利率取4%。在其它地區(qū)城市，國土部門可能對加油站的市場地價沒有作出專門規(guī)定，可以

12、按照該地區(qū)一級地段商業(yè)用地平均市場地價進(jìn)行測算。2、建筑物價值評估：委估物業(yè)建筑面積527.41平方米,采用重置成本法評估建筑價值。重置成本是根據(jù)最新頒布的深圳市建設(shè)工程價格信息上的數(shù)據(jù)，考慮一定的投資利息與利潤綜合取定，成新率采用平均年限法，殘值率為0，則：建筑物價值=重置成本成新率=1380527.4118.9/20=687,795元。加油站房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值=+=9，932，595元六、估價結(jié)果確定：通過對估價對象的位置、環(huán)境、用途、現(xiàn)狀、裝修及市場供求等影響其價值的因素進(jìn)行綜合考慮之后，根據(jù)市場調(diào)查及評估人員的經(jīng)驗，分別采用收益法和成本法評估加油站房地產(chǎn)價值，兩種評估方法計算的結(jié)果較相近