房產(chǎn)稅、契稅和車船稅

1、第十一章 房產(chǎn)稅、契稅和車船稅,本章內(nèi)容 第一節(jié) 房產(chǎn)稅 第二節(jié) 契稅 第三節(jié) 車船稅,第一節(jié) 房產(chǎn)稅,一、房產(chǎn)稅的概念 二、房產(chǎn)稅的征稅范圍和征稅對象 三、房產(chǎn)稅的納稅人 四、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù) 五、房產(chǎn)稅的稅率 六、房產(chǎn)稅的減免規(guī)定 七、房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計算 八、房產(chǎn)稅的征收管理,一、房產(chǎn)稅的概念,(一)定義 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價格或房產(chǎn)的租金收入向房產(chǎn)的所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。 (二)演變過程 1950年全國稅政實施要則中規(guī)定在全國統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅。 1951年城市房地產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并。 1973年對企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，只對有房產(chǎn)的個

2、人、外商獨資企業(yè)和房產(chǎn)管理部門繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。 1984年恢復(fù)征收房產(chǎn)稅。 1986年中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例。 2009年起外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例繳納房產(chǎn)稅 。,(三)房產(chǎn)稅的作用 1.房產(chǎn)稅稅源穩(wěn)定，作為地方財政收入的重要來源，可以支持地方市政建設(shè)； 2.房產(chǎn)稅稅負不易轉(zhuǎn)嫁，可調(diào)節(jié)納稅人的收入水平； 3.通過征收房產(chǎn)稅來加強對房屋的管理，提高房屋的使用權(quán)效益。,二、房產(chǎn)稅的征稅范圍和征稅對象,（一）房產(chǎn)稅的征稅范圍 城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。 坐落農(nóng)村的房產(chǎn)暫不征稅。 （二）房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn) 所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護結(jié)

3、構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。,三、房產(chǎn)稅的納稅人,房產(chǎn)稅的納稅人為房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。其中： 1.產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，其經(jīng)營管理單位和個人是納稅人； 2.產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅人； 3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人。,四、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù),房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)的租金收入。按房產(chǎn)計稅價值征收的，稱為從價計征； 按房產(chǎn)租金收入計征的，稱為從租計征。 （一）從價計征 是指以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)。房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值減除10%30%后的余值。具體減除幅度

4、，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定。減除幅度的確定既要考慮到房屋的自然損耗，又要考慮到房屋的增值因素。 （二）從租計征 是指以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)。 租金收入是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。如果是以勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。,需要說明的兩個問題： 1.對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應(yīng)區(qū)別確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)；對于房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)暫行條例的有關(guān)規(guī)定由出租

5、方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。 2.對融資租賃房屋，由于租賃費包括購進房屋的價款、手續(xù)費、借款利息等，與一般房屋出租的“租金”內(nèi)涵不同，且租賃期滿后，當(dāng)承租方償還最后一筆租賃費時，房屋產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移到承租方，這實際是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，所以，在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收，至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定。,五、房產(chǎn)稅的稅率,產(chǎn)稅采用比例稅率。稅率分為兩種： 1.按房產(chǎn)原值一次減除10%30%后的余值計征的，稅率為1.2%； 2.按房屋出租的租金收入計征的，稅率為12%。 六、房產(chǎn)稅的減免規(guī)定 1.房產(chǎn)稅的減免項目主要有： 2.國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用

6、的房產(chǎn)； 3.由財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)； 4.宗教寺院、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)； 5.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)； 6.經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。,七、房產(chǎn)稅的應(yīng)納稅額的計算,(一)從價計征 應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值（1-扣除率）1.2% 例題： 某企業(yè)固定資產(chǎn)賬面房產(chǎn)原值100萬元,所在省政府規(guī)定按原值減除20%后的余值納稅，每半年繳納一次，計算該企業(yè)上半年應(yīng)納稅額。 該企業(yè)上半年應(yīng)納稅額 =100（1-20%）1.2%2=0.48(萬元) （二）從租計征 應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入12% 例題： 某城市一公民2003年出租房屋4間，年租金收入10 000元，適用稅率為12%。計算年

7、應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額。 年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=10 00012%=1 200（元）,八、房產(chǎn)稅的征收管理,房產(chǎn)稅實行按年計算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。 房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納，房產(chǎn)不在同一地方的納稅人應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)納稅。,第二節(jié) 契稅,一、契稅的概念 二、契稅的征稅對象 三、契稅的納稅人 四、契稅的計稅依據(jù) 五、契稅的稅率 六、契稅的減免規(guī)定 七、契稅應(yīng)納稅額的計算 八、契稅的征收管理,一、契稅的概念,（一）定義 契稅是指在土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移過程中，向取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。 （二）演變過程

8、 起源于1 600年前東晉的“估稅” 1950年契稅暫行條例 1997年中華人民共和國契稅暫行條例 （三）特點 納稅人為產(chǎn)權(quán)承受人；采用比例稅率；屬于地方稅。 （四）開征的意義 增加地方財政收入，為地方經(jīng)濟建設(shè)積累資金；調(diào)控房地產(chǎn)市場，規(guī)范市場交易行為，保障產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，減少產(chǎn)權(quán)糾紛。,二、契稅的征稅對象,是境內(nèi)發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的土地、發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋。 （一）征稅對象具體內(nèi)容 1.國有土地使用權(quán)出讓； 2.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓； 3.房屋買賣； 4.房屋贈與； 5.房屋交換。 （二）視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與的行為 1.以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，以土地、房屋權(quán)屬抵債；

9、2.以無形資產(chǎn)方式承受土地、房屋權(quán)屬； 3.以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬； 4.以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬； 5.財政部根據(jù)契稅暫行條例確定的其他轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬方式。,三、契稅的納稅人,契稅的納稅人是指境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個人。 境內(nèi)是指中華人民共和國實行實際稅收行政管轄范圍內(nèi)； 土地、房屋權(quán)屬是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)； 單位是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、軍事單位和社會團體以及其他組織； 個人是指個體經(jīng)營者及其他個人，包括中國公民和外籍人員。,四、契稅的計稅依據(jù),是不動產(chǎn)的價格。具有以下幾種情況： 1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣

10、，以成交價格為計稅依據(jù)。 2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與的計稅依據(jù)，由征收機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝恋厥褂脵?quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。 3.土地使用權(quán)交換、房屋交換的計稅依據(jù)，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額，即交換價格相等時，免征契稅；交換價格不相等時，由多交付的一方交納契稅。 4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)、經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的計稅依據(jù)，為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅。 五、稅率 實行3%5%的幅度比例稅率。具體適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在幅度內(nèi)根據(jù)各地實際情況確定。 對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。首次購房證明由住房所在

11、地縣（區(qū)）住房建設(shè)主管部門出具。,六、契稅的減免規(guī)定,契稅的減免政策主要有以下幾個方面： 1.國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教育、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅； 2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅； 3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免； 4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定是否減免； 5.承受荒山、荒溝、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅； 6.經(jīng)外交部確認，依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊條約或協(xié)定，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華

12、機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 以上經(jīng)批準減免稅的納稅人改變有關(guān)土地、房屋的用途，不在減免稅之列，應(yīng)當(dāng)補繳已經(jīng)減免的稅款。,七、契稅應(yīng)納稅額的計算,應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)稅率 例題： A企業(yè)賣給B企業(yè)一套房屋，契約上的成交價格為100萬元。契稅征收機關(guān)經(jīng)過核實，確定計稅價格為100萬元。假設(shè)當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率為4%。計算B企業(yè)應(yīng)納稅額。 應(yīng)納稅額=1004%=4（萬元）,八、契稅的征收管理,納稅人在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時間。 納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所

13、在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在核定期限內(nèi)繳納稅款，索取完稅憑證。 土地、房產(chǎn)管理部門憑完稅憑證辦理變更登記手續(xù)。,第三節(jié) 車船稅,一、車船稅的概念 二、車船稅的征稅范圍 三、車船稅的納稅人 四、車船稅的稅率 五、契稅應(yīng)納稅額的計算 六、車船稅的減免規(guī)定 七、契稅的征收管理和納稅申報,一、車船稅的概念,（一）定義 車船稅是對在中華人民共和國境內(nèi)的車輛、船舶的所有人或者管理人征收的一種財產(chǎn)稅。 （二）演變過程 1951年車船使用牌照稅暫行條例 1973年只對不繳納工商稅的單位、個人和外僑征收，征稅范圍大為縮小。 1984年國務(wù)院決定對車船征稅 1986年車船使用稅暫行條例 2006年頒布并于

14、2007年實施車船稅暫行條例。 （三）征收的意義 1.開辟地方財源，為地方財政籌集資金； 2.調(diào)節(jié)財富分配，促進社會公平； 3.加強對車船的使用和管理。,二、車船稅的征稅范圍,是指依法應(yīng)當(dāng)在我國車船管理部門登記的車船（除規(guī)定減免的車船外）。 1.車輛，包括機動車輛和非機動車輛。 2.船舶，包括機動船舶和非機動船舶。 三、納稅人 是指在中華人民共和國境內(nèi)，依法在我國車船管理部門登記的車輛、船舶的所有人或者管理人。,四、車船稅的稅率,對應(yīng)稅車船實行有幅度的定額稅率。 即對各類車輛分別規(guī)定一個最低到最高限度的年稅額，同時授權(quán)國務(wù)院財政部門、稅務(wù)主管部門可以根據(jù)實際情況，在車船稅稅目稅額表規(guī)定的稅目范

15、圍和稅額幅度內(nèi)，劃分子稅目，并明確車輛的子稅目稅額幅度和船舶的具體適用稅額。車輛的具體適用稅額由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的子稅目稅額幅度內(nèi)確定。 （參見教材P232車船稅稅目稅額表）,五、契稅應(yīng)納稅額的計算,（一）計稅依據(jù) 分別有輛、凈噸位和載重噸位三種。 1.乘人汽車、電車、摩托車、自行車、人力車和畜力車，以“輛”為計稅依據(jù)。 2.載貨汽車、機動船，以“凈噸位”為計稅依據(jù)。 3.非機動船，以“載重噸位”為計稅依據(jù)。 （二）應(yīng)納稅額的計算方法 1.載客汽車、摩托車的應(yīng)納稅額=輛數(shù)適用單位稅額 2.載貨汽車、專項作業(yè)車、三輪汽車、低速貨車的應(yīng)納稅額 =自重噸位數(shù)適用單位稅額 3.機動船的

16、應(yīng)納稅額=凈噸位數(shù)適用單位稅額 4.拖船、非機動駁船的應(yīng)納稅額=凈噸位數(shù)（適用單位稅額50%） 5.客貨兩用汽車應(yīng)納稅額=自重噸位數(shù)適用單位稅額 6.購置的新車船，購置當(dāng)年的應(yīng)納稅額自納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)月起按月計算。 應(yīng)納稅額=（年應(yīng)納稅額/12）應(yīng)納稅月份數(shù),六、車船稅的減免規(guī)定,（一）法定的免稅車船 1.非機動車船（不包括非機動駁船）； 2.拖拉機； 3.捕撈、養(yǎng)殖漁船； 4.軍隊、武警專用的車船； 5.警用車船； 6.按照有關(guān)規(guī)定已經(jīng)繳納船舶噸稅的船舶； 7.依照我國有關(guān)法律和我國締結(jié)或者參加的國際條約的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館和國際組織駐華機構(gòu)及其有關(guān)人員的車船。 （二）經(jīng)財政部批準免稅的其他車船 1.殘疾人專用的車輛； 2.企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的車船，如果能夠明確劃分清楚是完全自用的，免稅；劃分不清的，應(yīng)照章納稅；