佳苑福邸地下車位租賃方案1210.doc

貴陽佳苑福邸地下車位租賃方案貴陽佳苑福邸地下車位租賃方案（12. 8）經(jīng)向貴陽市工商局、物價局和民政局咨詢得知，佳苑福邸項目的地下車位可以采用“會員制”進(jìn)行長期租賃，但在具體執(zhí)行中仍然存在以下風(fēng)險：1、業(yè)主抵制，車位租賃工作無法實施鑒于項目的車位嚴(yán)重稀缺，車位供不應(yīng)求，在以“信地車主會”的方式進(jìn)行車位租賃工作的時候，不排除仍將遭到社區(qū)業(yè)主的抵制，導(dǎo)致此項工作無法實行?！臼吕浚焊鶕?jù)目前對2組業(yè)主的初步意向試探，其中一組客戶堅決反對“長租車位”的方式，希望項目的車位全部采用“先到先?！钡姆绞?，并聲稱若項目不這么做，將不惜動用一切關(guān)系，聯(lián)合其他業(yè)主抵制“長租車位”，他希望通過社區(qū)所有有車業(yè)主開會來決定車位的使用方式；另外一組客戶在項目買了二套房子，當(dāng)初其買房時首先考慮的就是車位，當(dāng)時得到業(yè)務(wù)員“保證有車位”的時候才買的房子，因此他一定要二個長租車位。2、業(yè)主聯(lián)合滋事，影響項目的規(guī)劃驗收，影響項目和公司的市場口碑迄今為止，項目規(guī)劃驗收未完成，且本案在車位配比上（包括商業(yè)配套車位配比）存在一定的不合規(guī)，若客戶聯(lián)合起來動用一切關(guān)系，有可能對后續(xù)的規(guī)劃驗收的順利完成造成不利影響，并對項目和項目公司的口碑造成影響?！緫?yīng)對方式】：針對以上兩點較突出的風(fēng)險，我們建議車位的租賃工作需十分慎重，要實現(xiàn)本案車位的價值首先要從平衡整體項目口碑的關(guān)系考慮。在各種受限的條件下，要盤活項目車位資產(chǎn)，建議項目車位分階段分步驟開展。在規(guī)劃驗收前，建議先從權(quán)屬較為清晰的車位入手，選擇風(fēng)險度較低的車位部分進(jìn)行操作，少量車位試探性地對外“推售”，后續(xù)根據(jù)業(yè)主態(tài)度和反應(yīng)的情況再進(jìn)行車位的批量“推售”。在面臨客戶的質(zhì)疑及可能的集體反對，需要較為有利的法律法規(guī)支持，并提前做好相關(guān)文件的準(zhǔn)備，保障第一期車位效益的回收?！緶?zhǔn)備工作】（這些須于12月15日前完成）1、 對商業(yè)配套車位進(jìn)行調(diào)整，將人防產(chǎn)權(quán)清晰的車位釋放出來用作第一期車位“銷售”的范圍。商業(yè)客戶同樣享有車位的使用權(quán)，因此，我們需在臨停車位里劃出“商業(yè)配套車位”。（由于本案在規(guī)劃上并無商業(yè)配套車位，調(diào)換過來是否會有法律風(fēng)險需法務(wù)部進(jìn)一步把控。）2、 集團法務(wù)部提供相關(guān)法律文件支持。在對人防地下車位進(jìn)行租賃之前，希望集團法務(wù)部提供與人防車位有關(guān)的法律條款文本作為日后業(yè)主扯皮或走法律途徑的應(yīng)對之需。3、 需與物業(yè)公司進(jìn)行合作方式的詳盡溝通和確定，對車位相關(guān)權(quán)益劃分要清晰，并需有一定的靈活性，可收可放。在做好以上準(zhǔn)備工作的前提下，我們提出以下租賃方案。 租賃方式成立“信地車主會”，收取會員費解析：通過成立佳苑福邸“車主會”，向社區(qū)有車業(yè)主發(fā)放會員卡，會員卡分vip卡和普通卡兩種，需要長租車位的社區(qū)業(yè)主相對應(yīng)的是“vip卡”，需收取會員費。 會員收費標(biāo)準(zhǔn)：普通卡：免費辦理，vip卡：20萬元 租賃范圍（數(shù)量）項目地下人防產(chǎn)權(quán)清晰的11個車位（原14個，扣除已給夏總的3個車位），分別是編號011-013和042-049車位。 辦理時間l vip卡：2010年12月22日（周三）上午9：00l 普通卡：2011年1月1日起 入會辦理、選車位地點貴陽興隆物業(yè)有限公司（佳苑福?。┺k公室1、車位交付使用；2、通行磁卡發(fā)放；3、普通會員的手續(xù)辦理。1、完成需要重新劃線的車位整改工作；2、vip會員入會辦理、交錢，簽協(xié)議，領(lǐng)會員卡。1、社區(qū)主出入口公告發(fā)布；2、短信通知；3、業(yè)主意向摸底統(tǒng)計；4、車位使用協(xié)議文本確定； 5、vip卡發(fā)包制作；6、與物業(yè)公司確定選車位工作流程及注意事項。1、與商業(yè)客戶進(jìn)行溝通，確定長期租賃的車位和數(shù)量；2、增加營業(yè)范圍的手續(xù)辦理；3、與物業(yè)公司的合作方式的確定；4、入會申請表及長租車位確認(rèn)表文本；5、車主會章程及卡面設(shè)計；6、關(guān)于成立社區(qū)車主會的公告文本。1209121412.1512.211112.221231 主要工作內(nèi)容及安排 具體工作、時間分解u 第一階段l 時間：12月9日-14日；l 主要工作：完成關(guān)于成立佳苑福邸車主會的說明（公告）文本，車主會章程文本擬定，短信內(nèi)容擬定，vip卡設(shè)計初稿。l 備注：根據(jù)與商業(yè)業(yè)主溝通的結(jié)果，確定首批拿出的車位數(shù)量。u 第二階段l 時間：12月15日-21日；l 主要工作：按購房合同內(nèi)的地址逐一用ems快遞關(guān)于成立車主會的說明文本，并保留簽收存單，對長租車位意向性較強的業(yè)主進(jìn)行短信通知，在社區(qū)主要出入口張貼車位租賃公告（提示開發(fā)商已盡到告知義務(wù)），并對發(fā)布情況進(jìn)行拍照留存（為今后追究責(zé)任留下憑證和依據(jù)）。告知業(yè)主上門了解車位租賃事宜，并填寫車位意向登記表，進(jìn)行區(qū)域內(nèi)車位重新劃線，告知短信發(fā)送，車主會公告張貼，業(yè)主梳理統(tǒng)計完成，vip卡等物料的制作；備注：與物業(yè)公司做詳盡溝通，做好會員辦理相應(yīng)流程的工作溝通，并提前做好現(xiàn)場的安保工作。u 第三階段l 時間：12月22日31日；l 主要工作：入會手續(xù)辦理，選車位。備注：車位重新劃線的工作須于月底前完成，易拉寶等物料21日前到位。u 辦理階段n 時間：12月22日（周三）上午9:30開始；n 當(dāng)日主要流程：8:00 現(xiàn)場布置完畢（易拉寶、桌椅等）8：30 工作人員到位，并準(zhǔn)備好相應(yīng)的資料（協(xié)議書、車主會章程使用須知、vip卡和收款收據(jù)、印泥等）9：00 業(yè)主陸續(xù)到場，辦理入會手續(xù)，選車位選好車位的業(yè)主交錢，簽協(xié)議，開收款收據(jù)，領(lǐng)取vip卡12:00 活動結(jié)束 風(fēng)險預(yù)案【預(yù)案一】倘若在辦理車主會會員進(jìn)行車位長期出租的工作過程中，遇見抵制則立即停止辦理入會工作，將剩余的車位全部改為“臨停車位”?！绢A(yù)案二】 若人防產(chǎn)權(quán)區(qū)域內(nèi)的車位和商業(yè)業(yè)主的協(xié)調(diào)無果，僅能拿出3個車位進(jìn)行長期租賃，那么就直接與夏總和已明確表達(dá)想買車位的業(yè)主進(jìn)行長期租賃的溝通，略去相應(yīng)的“車主會方案”。其它車位視項目的規(guī)劃驗收進(jìn)度和社區(qū)業(yè)主的態(tài)度再進(jìn)行相應(yīng)的批量租賃工作。 費用預(yù)算物料項目單 價數(shù) 量總 價備 注關(guān)于成立佳苑福邸車主會的說明0.10元/張250張25元a4紙，快速打印，與調(diào)查問卷一起發(fā)送關(guān)于成立佳苑福邸車主會的說明快遞費20元/份210份4200元考慮ems覆蓋網(wǎng)絡(luò)較廣，送達(dá)率較高，建議用中國郵政ems，用于收集送達(dá)憑證。關(guān)于成立佳苑福邸車主會的說明（公告）200元/張4張800元背膠噴繪，作為告知社區(qū)業(yè)主的主要平臺，貼于小區(qū)主要出入口及電梯轎廂，需拍照存檔。短信平臺信息發(fā)送0.10元/條360條72元針對車位需求意向較強的業(yè)主發(fā)送，按90個業(yè)主量，每條實際發(fā)送130字（需按2條計費）。佳苑福邸車位使用須知0.10元/張200張20元a4紙，快速打印入會（選車位）流程易拉寶300元/個1個600元放于物業(yè)管理處辦公室。費用含安裝。vip卡制作20元/張150張3000元廣告公司制作合計：￥8717.00元附件一：“佳苑福邸車主會”入會申請表編號： 會員信息姓名性別年 齡手機固話身份證住址郵 編單位行 業(yè)車輛品牌及型號車位需求數(shù)量（個）您需要辦理的會員類型 vip會員 普通會員備 注申請人自愿加入“佳苑福邸車主會”，同意并遵守佳苑福邸車主會章程，愿意參與本會組織的活動。 后附佳苑福邸車主會章程。申請人簽名： 申請日期： 年 月 日佳苑福邸車主會章程（附申請表之后）佳苑福邸車主會（以下簡稱“本會”），是由貴陽佳居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)起成立，僅面向佳苑福邸社區(qū)的有車業(yè)主（憑商品房買賣合同和本人身份證辦理）。本會本著自愿加入的原則，每戶業(yè)主限辦一張會員卡，每張會員卡限停一輛車，且該會員卡對應(yīng)固定的車牌號。 加入佳苑福邸車主會，暢享車主會和信地會“雙重權(quán)益”l vip會員入會資費：20萬元會員權(quán)益：1、 社區(qū)vip業(yè)主停車身份識別；2、 擁有事先約定的某一個車位的長租權(quán)益；3、 免繳停車費；4、 免繳車位物業(yè)管理費；5、 優(yōu)先參與開發(fā)公司組織的專家講座、汽車越野、野營、自駕旅游、車友沙龍等交流活動。l 普通會員入會資費：免費辦理會員權(quán)益：1、社區(qū)業(yè)主停車身份識別；2、參與開發(fā)公司組織的專家講座、汽車越野、野營、自駕旅游、車友沙龍等交流活動。l 信地會會員權(quán)益1、凡購買廈門信地集團或貴陽佳居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司旗下開發(fā)的任何房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品，持車主會員卡可享受額外9.9折的特惠。2、持卡享受信地會聯(lián)盟商家相應(yīng)產(chǎn)品的折扣權(quán)益。3、凡持卡業(yè)主本人介紹新客戶購買本公司商品房，并簽訂商品房買賣合同者，可享受“老帶新”獎勵（具體獎勵方式以不同銷售階段現(xiàn)場的規(guī)定為準(zhǔn)）。4、業(yè)主憑卡均可免費參加公司組織的會員聯(lián)誼活動等。5、可以免費獲贈信地會雜志。6、其它未盡的相應(yīng)權(quán)益請參見貴陽信地會會員章程。 本章程解釋權(quán)歸廈門信地集團有限公司、貴陽佳居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。附件二：關(guān)于成立佳苑福邸車主會的說明（公告）尊敬的佳苑福邸業(yè)主： 感謝您一直以來對佳苑福邸的支持與厚愛。關(guān)于部分業(yè)主就我司將成立“佳苑福邸車主會”，并提供給vip會員部分固定停車位一事提出的疑問，現(xiàn)說明如下：物權(quán)法第七十四條第二款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。中華人民共和國人民防空法第五條規(guī)定，國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。因此，車位的使用權(quán)和收益權(quán)屬于我司并可以由我司轉(zhuǎn)讓、出租或贈與。 近幾個月來，因不斷有業(yè)主向我司提出購買車位的強烈需求，綜合考慮各方業(yè)主的使用需要，我司決定將佳苑福邸的小部分地下車位提供給這部分業(yè)主使用。即凡加入“佳苑福邸車主會”，則自