房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)程序.doc

目 錄一、土地一級(jí)開發(fā)的概念3二、土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方式3三、土地一級(jí)開發(fā)成本和收益4四、一級(jí)開發(fā)的土地范圍4五、一級(jí)開發(fā)涉及政府職能部門4六、一級(jí)開發(fā)土地進(jìn)入公開市場(chǎng)交易的審查內(nèi)容5七、土地一級(jí)開發(fā)一般工作程序（參見附圖1）6程序一：確定土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目6程序二：確定一級(jí)開發(fā)單位6程序三：辦理建設(shè)意見（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）7程序四：辦理交通評(píng)價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）7程序五: 辦理古樹處理意見（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）7程序六: 辦理文物保護(hù)意見（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要去辦理）9程序七: 辦理環(huán)境評(píng)價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）9程序八:辦理規(guī)劃意見書10程序九：辦理土地一級(jí)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)11程序十：取得征地批復(fù)(實(shí)施征地)12程序十一：辦理拆遷許可證（實(shí)施拆遷）13程序十二：編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案14程序十三：組織驗(yàn)收，評(píng)估土地成本14程序十四：納入土地儲(chǔ)備庫或直接入市交易14八、授權(quán)委托的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目程序（參見附圖2）15程序一：確定土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目15程序二：取得市土地儲(chǔ)備聯(lián)席會(huì)意見16程序三：簽訂土地一級(jí)開發(fā)合同16程序四：辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審16九、符合458號(hào)文的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目程序（參見附圖3）17程序一：取得市聯(lián)席會(huì)議準(zhǔn)許繼續(xù)辦理前期工作的意見18程序二：辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審18一、土地一級(jí)開發(fā)的概念土地一級(jí)開發(fā)是指政府通過下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或者委托具備開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃，對(duì)確定的存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。對(duì)存量國有建設(shè)用地，土地一級(jí)開發(fā)的主要內(nèi)容是組織拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；對(duì)征用農(nóng)村集體土地，土地一級(jí)開發(fā)的主要內(nèi)容是征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。二、土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方式根據(jù)一級(jí)開發(fā)實(shí)施主體的不同，可以分為以下三種方式：1、政府下屬的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)的，可以由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自行組織實(shí)施，也可以通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)具體管理，目前以儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自行組織為主。如即將入市交易的北京化工廠、溫泉D1/D2地塊就屬于這一類型。2、委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。在選擇企業(yè)的方式上，目前以政府確定一級(jí)開發(fā)企業(yè)為主，預(yù)計(jì)2006年下半年開始，將逐漸開始實(shí)施通過招標(biāo)確定一級(jí)開發(fā)企業(yè)的辦法。如通州將運(yùn)河北岸土地一級(jí)開發(fā)委托給北運(yùn)河土地開發(fā)管理有限公司，朝陽將CBD核心區(qū)的一級(jí)開發(fā)委托給北京商務(wù)中心區(qū)開發(fā)有限責(zé)任公司。對(duì)于符合458號(hào)文北京市國土局于2004年12月17日發(fā)布的關(guān)于對(duì)不符合繼續(xù)協(xié)議出讓條件的經(jīng)營性項(xiàng)目用地進(jìn)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓等有關(guān)問題的通知（京國土出2004）458號(hào)）。的經(jīng)營性項(xiàng)目用地，由原建設(shè)單位繼續(xù)完成一級(jí)開發(fā)工作，這也是政府委托企業(yè)實(shí)施一級(jí)開發(fā)的一種特例。如我公司遠(yuǎn)洋山水東區(qū)、銀港項(xiàng)目。3、對(duì)于部分具備條件的國有工業(yè)用地，由原用地方（工廠）組織搬遷，達(dá)到三通一平后直接入市交易。如今年8月1日成交的清河毛紡廠用地屬于這一類型。本報(bào)告主要針對(duì)第二種方式，即委托開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開發(fā)，包括招標(biāo)選擇、直接確定和458號(hào)文項(xiàng)目三種形式，其中又以招標(biāo)選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施一級(jí)開發(fā)為主。三、土地一級(jí)開發(fā)成本和收益成本構(gòu)成：1、征地、拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi)；2、收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；3、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；4、招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；5、貸款利息；6、土地儲(chǔ)備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)及經(jīng)同級(jí)財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其它支出。收益：委托開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)不高于一級(jí)開發(fā)成本的2%。委托開發(fā)企業(yè)直接實(shí)施一級(jí)開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)的利潤不高于預(yù)計(jì)成本的8%。對(duì)于招標(biāo)項(xiàng)目，成本構(gòu)成、收益要求由開發(fā)企業(yè)在競(jìng)標(biāo)文件中提出方案，作為評(píng)標(biāo)參考。四、一級(jí)開發(fā)的土地范圍1、政府通過收回、收購、置換、征收等方式儲(chǔ)備的土地，需出讓土地使用權(quán)的；2、由區(qū)縣政府選擇投資開發(fā)者進(jìn)行危舊房改造或其他成片開發(fā)，需轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；3、企業(yè)改制、破產(chǎn)、兼并等原因需轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，或以劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行聯(lián)建、合作開發(fā)房地產(chǎn)的；4、協(xié)議出讓土地首次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；5、政府規(guī)定的其他土地使用權(quán)交易；6、委托人委托交易市場(chǎng)進(jìn)行公開交易的其他土地使用權(quán)交易。五、一級(jí)開發(fā)涉及政府職能部門在土地一級(jí)開發(fā)階段主要涉及的政府部門有：國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等相關(guān)政府部門。1、國土局主要負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)預(yù)審；確定土地一級(jí)開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、監(jiān)理、驗(yàn)收、違約責(zé)任、爭議的解決方式以及開發(fā)費(fèi)用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級(jí)開發(fā)單位進(jìn)行約定；下達(dá)土地一級(jí)開發(fā)批復(fù)；負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)土地的征地批復(fù)；會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)的驗(yàn)收和開發(fā)成本的審核等工作。2、發(fā)改委主要負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)土地的立項(xiàng)核準(zhǔn)工作。3、規(guī)委主要負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)土地規(guī)劃意見書的批復(fù)工作。4、建委主要負(fù)責(zé)針對(duì)具體項(xiàng)目從資質(zhì)、注冊(cè)資金、項(xiàng)目資本金等方面對(duì)一級(jí)開發(fā)企業(yè)提出要求，對(duì)部分重點(diǎn)項(xiàng)目提出建設(shè)意見，以及拆遷許可證的批復(fù)工作。六、一級(jí)開發(fā)土地進(jìn)入公開市場(chǎng)交易的審查內(nèi)容1、根據(jù)土地儲(chǔ)備開發(fā)聯(lián)審會(huì)議(國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院)確認(rèn)需要完成交通評(píng)價(jià)、名木古樹處理、古都風(fēng)貌保護(hù)及文物保護(hù)處理、環(huán)境評(píng)價(jià)等工作的，須按有關(guān)要求在土地入市交易前完成。2、屬于新增建設(shè)用地的，提交征地（農(nóng)轉(zhuǎn)用）政府批文及征地結(jié)案文件；3、屬于存量劃撥建設(shè)用地的，提交國有土地使用權(quán)證或其他權(quán)屬證明文件；4、涉及拆遷的，提交拆遷許可證及拆遷結(jié)案文件；5、有上級(jí)主管單位的，應(yīng)提交其上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件。其中：屬于中央在京單位的，應(yīng)提交國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局或中直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局批準(zhǔn)文件；屬于軍隊(duì)的，應(yīng)遞交解放軍總后勤部或武警總部主管部門批準(zhǔn)文件。6、有效的規(guī)劃意見書和其他規(guī)劃文件。要求規(guī)劃意見書公示的，須先進(jìn)行公示。7、原則上，入市公開交易的土地（含：符合458號(hào)文項(xiàng)目、由開發(fā)企業(yè)和儲(chǔ)備中心完成一級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目）應(yīng)該達(dá)到宗地外通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整（簡稱“五通一平”），實(shí)行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)該達(dá)到宗地外通燃?xì)?、通熱力（簡稱“七通一平”），并達(dá)到市政綜合，取得所有的管線圖。8、對(duì)于可以獨(dú)立出讓的國有企業(yè)搬遷騰退用地及其他可獨(dú)立出讓的土地，周邊已具有相應(yīng)的市政基礎(chǔ)設(shè)施條件，可在取得市政相關(guān)主管部門的市政接用方案并完成建筑（構(gòu)筑）物拆除后入市交易。9、成本審核和確認(rèn)原建設(shè)單位在申請(qǐng)土地入市交易前，土地開發(fā)成本應(yīng)通過委托有資質(zhì)的土地評(píng)估單位進(jìn)行評(píng)估或委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)后，由市國土資源局會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行審核確認(rèn)。七、土地一級(jí)開發(fā)一般工作程序（參見附圖1）本程序根據(jù)北京市土地一級(jí)開發(fā)及經(jīng)營性項(xiàng)目用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓流程示意圖（試行）并經(jīng)咨詢相關(guān)部門后制定，適用于通過招標(biāo)委托開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)這一方式（目前尚未開始實(shí)施，據(jù)有關(guān)人士介紹將于2006年下半年開始啟用）。其中程序三、程序四、程序五、程序六、程序七具體根據(jù)市土地儲(chǔ)備開發(fā)聯(lián)席會(huì)意見辦理，程序三至九順序可調(diào)整。程序一：確定土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目政府主管部門：市國土局、市土地儲(chǔ)備開發(fā)聯(lián)席會(huì)（國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院等部門）主要工作內(nèi)容：1、 原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門同意后向市國土局提出土地一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)（危改項(xiàng)目向市危改辦提出申請(qǐng)，綠化隔離帶項(xiàng)目向市綠隔總指揮部提出申請(qǐng)）；2、 市國土局在進(jìn)行一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地進(jìn)行預(yù)審；3、 市國土局委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)編制一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案；4、 市國土局（或市危改辦、市綠隔總指揮部）將項(xiàng)目提交市土地儲(chǔ)備開發(fā)聯(lián)席會(huì)議討論（平均兩個(gè)月召開一次），聯(lián)席會(huì)對(duì)一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案提出原則意見。程序二：確定一級(jí)開發(fā)單位政府主管部門：市國土局、市建委等部門主要工作內(nèi)容：1、市國土局會(huì)同相關(guān)部門直接委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)或者通過招標(biāo)選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)，對(duì)于開發(fā)企業(yè)實(shí)施的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，由市建委從資質(zhì)、注冊(cè)資金、項(xiàng)目資本金（一般不低于單期投資的35%）等方面提出建設(shè)意見，市國土局據(jù)此確定招標(biāo)條件；2、下達(dá)土地一級(jí)開發(fā)批復(fù)；3、簽訂土地一級(jí)開發(fā)合同。程序三：辦理建設(shè)意見（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）對(duì)于部分重點(diǎn)項(xiàng)目，需根據(jù)聯(lián)席會(huì)議要求到市建委辦理建設(shè)意見。程序四：辦理交通評(píng)價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）下列項(xiàng)目需要辦理交通影響評(píng)價(jià)：（1）規(guī)劃市區(qū)內(nèi)，建筑規(guī)模超過2萬平方米的大型公建項(xiàng)目及超過5萬平方米的居住類項(xiàng)目；（2）邊緣集團(tuán)、衛(wèi)星城及重點(diǎn)地區(qū)，建筑規(guī)模超過5萬平方米的大型公建項(xiàng)目及超過10萬平方米的居住類項(xiàng)目；（3）其他地區(qū)，建筑規(guī)模超過10萬平方米的大型公建項(xiàng)目及超過20萬平方米的居住類項(xiàng)目；（4）交通樞紐、大型停車場(chǎng)等城市交通設(shè)施項(xiàng)目；（5）上述公建和城市交通設(shè)施項(xiàng)目的改建擴(kuò)建；（6）其他需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目。政府主管部門：市規(guī)委基礎(chǔ)設(shè)施處、市交通委員會(huì)主要工作內(nèi)容： 委托市交委認(rèn)可的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)編制交通影響評(píng)估報(bào)告（主要包括項(xiàng)目基本情況，周邊項(xiàng)目情況，區(qū)域交通現(xiàn)狀，項(xiàng)目交通量預(yù)測(cè)、交通評(píng)價(jià)等內(nèi)容），提交至市規(guī)委基礎(chǔ)設(shè)施處，由市規(guī)委轉(zhuǎn)至市交委，交委組織會(huì)議討論，并形成會(huì)議紀(jì)要轉(zhuǎn)交市規(guī)委，由市規(guī)委下發(fā)給一級(jí)開發(fā)單位。程序五: 辦理古樹處理意見（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）樹齡在100年以上的為古樹，其中，樹齡超過300年的為一級(jí)古樹，其他的為二級(jí)古樹。凡在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)有古樹、且施工將對(duì)古樹造成影響的需要辦理避讓古樹名木措施審批意見，或者辦理古樹名木移植許可。辦理避讓古樹名木措施審批意見政府主管部門：市園林局監(jiān)督檢查處審查標(biāo)準(zhǔn)：1、申辦人提出的申請(qǐng)符合申請(qǐng)條件，提交的申請(qǐng)材料齊全，符合法定形式；2、凡申請(qǐng)避讓保護(hù)古樹名木的申請(qǐng)人必須按申請(qǐng)書所列欄目認(rèn)真填寫，字跡清楚；3、樹種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號(hào)依次排列。每株古樹名木只填一格。所需文件資料：1、北京市園林局避讓保護(hù)古樹名木措施申請(qǐng)表。申請(qǐng)內(nèi)容包括申請(qǐng)人；聯(lián)系電話；申請(qǐng)避讓保護(hù)古樹名木的詳細(xì)地點(diǎn)；申請(qǐng)樹種、規(guī)格、數(shù)量、標(biāo)牌號(hào)、原因；申報(bào)單位意見（蓋章）；古樹名木產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見（蓋章）；2、規(guī)劃意見書及附圖；3、避讓保護(hù)古樹名木措施（含具體避讓保護(hù)方案）。辦理時(shí)間：20個(gè)工作日辦理避讓古樹名木移植許可政府主管部門：市園林局城市綠化處審查標(biāo)準(zhǔn)：1、是否屬于因特殊情況必須移植的；2、古樹名木移植方案是否符合要求；3、申辦人提出的申請(qǐng)符合申請(qǐng)條件，申報(bào)材料是否齊全、規(guī)范、有效；4、如舉行聽證的，符合聽證筆錄的要求。所需文件資料：1、北京市園林局古樹名木移植申請(qǐng)書。申請(qǐng)內(nèi)容包括申請(qǐng)單位名稱或個(gè)人姓名；聯(lián)系電話；單位綠化面積總況；申請(qǐng)樹種、規(guī)格、數(shù)量、原因；申報(bào)單位意見(蓋章)；產(chǎn)權(quán)業(yè)主單位意見(蓋章)；2、北京市園林局綠地指標(biāo)審核簽圖意見；3、規(guī)劃意見書及附圖；4、項(xiàng)目工程樹位平面圖。在施工平面圖上標(biāo)明樹位、樹種、規(guī)格、占用綠地的面積；5、古樹名木移植方案。辦理時(shí)間：12個(gè)工作日程序六: 辦理文物保護(hù)意見（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要去辦理）項(xiàng)目用地內(nèi)存在文物的，按照市土地聯(lián)席會(huì)議意見處理。程序七: 辦理環(huán)境評(píng)價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）環(huán)境評(píng)價(jià)文件包括三類：環(huán)境影響報(bào)告書，適用于占地5萬平米及以上且位于敏感區(qū)、建筑面積10萬平米以上、且位于敏感區(qū)的項(xiàng)目；環(huán)境影響登記表，適用于建筑面積2萬平米以下且位于非敏感區(qū)的項(xiàng)目；環(huán)境影響報(bào)告表，適用于其他項(xiàng)目。政府主管部門：市政府或市發(fā)改委審核的項(xiàng)目在市環(huán)保局環(huán)境影響評(píng)價(jià)管理處辦理，區(qū)縣項(xiàng)目在區(qū)縣環(huán)保局環(huán)境影響管理科辦理。審查標(biāo)準(zhǔn)：1、符合北京市為保護(hù)環(huán)境禁止建設(shè)項(xiàng)目、禁止建設(shè)地區(qū)和嚴(yán)格控制建設(shè)地區(qū)的名錄的要求；2、符合國家產(chǎn)業(yè)政策；3、符合城市功能區(qū)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃；4、要合理利用自然資源，防止環(huán)境污染和生態(tài)破壞；5、采用的技術(shù)與裝備政策須符合清潔生產(chǎn)的要求；6、污染物排放不得超過國家和北京市規(guī)定的環(huán)境保護(hù)排放標(biāo)準(zhǔn)；7、滿足國家和地方規(guī)定的污染物總量控制要求；8、建成后須能維持地區(qū)環(huán)境質(zhì)量，符合環(huán)境功能區(qū)要求。9、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承諾在項(xiàng)目投入使用前向利害關(guān)系人如實(shí)說明該地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀及擬采取的防護(hù)措施。10、能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報(bào)告書的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會(huì)、聽證會(huì)或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但按國家規(guī)定需要保密的情形除外；11、離輻射防護(hù)與輻射源安全基本標(biāo)準(zhǔn)（GB18871-2002）和電磁輻射防護(hù)規(guī)定（GB8702-88）及其導(dǎo)出標(biāo)準(zhǔn)中的強(qiáng)制性規(guī)定。12、地區(qū)環(huán)境質(zhì)量超標(biāo)，建設(shè)單位應(yīng)采取必要的防護(hù)措施，以減少外環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的影響；13、圍產(chǎn)生污染的工業(yè)項(xiàng)目保持一定的防護(hù)距離；14、軌道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、機(jī)場(chǎng)等情形時(shí)，應(yīng)符合城市規(guī)劃部門劃定的防噪聲距離，并按照國家聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)；所需文件資料：1、并加蓋單位印章的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理申請(qǐng)登記表。2、環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件：（1）書面文檔2份及電子文檔各1份；（2）涉及水土保持的建設(shè)項(xiàng)目，還必須有經(jīng)水行政主管部門審查同意的水土保持方案;（3）環(huán)境影響報(bào)告書須符合關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作的通知（環(huán)辦200288號(hào)）的要求。3、擬建項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)地形圖，圖上應(yīng)標(biāo)出擬建項(xiàng)目周圍情況；（環(huán)境影響報(bào)告書（表）項(xiàng)目為1/2000或1/500圖紙，要能夠反映建設(shè)項(xiàng)目周圍關(guān)系，并要求按A4（豎向）裝訂；環(huán)境影響登記表項(xiàng)目可以提交示意圖）。4、項(xiàng)目用地預(yù)審意見；5、土地一級(jí)開發(fā)批復(fù)。6、對(duì)環(huán)境可能造成重大影響，需要編制環(huán)境影響報(bào)告書的建設(shè)項(xiàng)目及按照要求需要征求周圍居民意見的建設(shè)項(xiàng)目，需提交論證會(huì)、聽證會(huì)或采取其他方式征求有關(guān)單位、專家和公眾意見的結(jié)果，但依照規(guī)定需要保密的情形除外；辦理時(shí)間：報(bào)告書60日、報(bào)告表30日、登記表15日。程序八:辦理規(guī)劃意見書政府主管部門：規(guī)委（市規(guī)委建設(shè)用地管理處或區(qū)縣規(guī)劃分局建設(shè)用地管理科）審查標(biāo)準(zhǔn)：1、實(shí)體審查 （1）符合各類城市規(guī)劃（城市規(guī)劃法和北京市城市規(guī)劃條例）。 （2）新征（占）用地的建設(shè)項(xiàng)目，市計(jì)劃主管部門對(duì)項(xiàng)目建議書的批復(fù)文件原件1份(中央和部隊(duì)在京項(xiàng)目,為市建設(shè)主管部門的批復(fù)文件); 自有用地的建設(shè)項(xiàng)目，需有建設(shè)單位（個(gè)人）的用地權(quán)屬文件。 2、形式審查 （1）環(huán)保部門批準(zhǔn)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件。 （2）無線電主管部門對(duì)產(chǎn)生無線電波輻射和可能對(duì)無線電臺(tái)（站）造成有害干擾的建設(shè)項(xiàng)目的審查同意意見； （3）廣播電視主管部門對(duì)擬搬遷廣播電視設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目及在已有廣播電視信號(hào)空中專用傳輸通路內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目審查同意意見； 所需文件資料：1、申請(qǐng)書；2、用地說明書；3、地形圖3份(1：500，1:2000,1:10000)；4、平面設(shè)計(jì)圖1份；5、環(huán)評(píng)、交評(píng)審批意見；6、普測(cè)或釘柱成果報(bào)告書（電子版）；7、地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性認(rèn)定書（通過預(yù)審的項(xiàng)目免交，分批次的項(xiàng)目免交）；8、一級(jí)開發(fā)批復(fù)；9、產(chǎn)生無線電波輻射和可能對(duì)無線電臺(tái)（站）造成有害干擾的建設(shè)項(xiàng)目，需要有無線電主管部門的審查同意意見；10、遷廣播電視設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目及在已有廣播電視信號(hào)空中專用傳輸通路內(nèi)建設(shè)的項(xiàng)目，需要有廣播電視主管部門的審查同意意見；11、其他材料。辦理時(shí)間：20個(gè)工作日程序九：辦理土地一級(jí)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)政府主管部門：先向區(qū)縣發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科提交申請(qǐng)，經(jīng)同意后再向市發(fā)改委固定資產(chǎn)投資處申請(qǐng)（目前，市發(fā)改委仍受理中央、市屬企業(yè)的立項(xiàng)核準(zhǔn)申請(qǐng)）。審查標(biāo)準(zhǔn)：1、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制；2、項(xiàng)目符合國家法律法規(guī)；3、項(xiàng)目符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和土地利用總體規(guī)劃；4、項(xiàng)目符合國家宏觀調(diào)控政策；5、地區(qū)布局合理；6、主要產(chǎn)品未對(duì)國內(nèi)市場(chǎng)形成壟斷；7、未影響我國經(jīng)濟(jì)安全；8、合理開發(fā)并有效利用了資源；9、生態(tài)環(huán)境和自然文化遺產(chǎn)得到有效保護(hù)；10、未對(duì)公眾利益，特別是項(xiàng)目建設(shè)地的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響；11、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證明文件；12、項(xiàng)目申報(bào)單位具有承擔(dān)相應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)的能力。所需文件資料：1、 由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告一式5份（主要內(nèi)容包括：項(xiàng)目申報(bào)單位情況，擬建項(xiàng)目情況，建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃，資源利用和能源耗用分析，生態(tài)環(huán)境影響分析，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果分析等）；2、 一級(jí)開發(fā)批復(fù)；3、 項(xiàng)目用地預(yù)審意見；4、 征地補(bǔ)償安置初步協(xié)議；5、 法人資格證書（開發(fā)企業(yè)）；6、 中外合營項(xiàng)目，合營各方簽署的合作意向書；7、 環(huán)評(píng)、交評(píng)審批意見；8、 其他材料。辦理時(shí)間：區(qū)縣發(fā)改委20個(gè)工作日，市發(fā)改委20個(gè)工作日程序十：取得征地批復(fù)(實(shí)施征地)新增集體土地需要辦理征地手續(xù)，然后再實(shí)施征地。政府主管部門：向項(xiàng)目所在區(qū)縣國土分局征地科提出申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)縣分局同意后，再向市國土局征地處提出申請(qǐng)。所需文件資料：1、申請(qǐng)書；2、規(guī)劃意見書及附圖；3、釘柱測(cè)量成果報(bào)告書；4、一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)文件；5、征地補(bǔ)償安置協(xié)議書；6、一級(jí)開發(fā)批復(fù)和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見；7、擬占用土地1：1萬土地利用現(xiàn)狀圖；8、補(bǔ)充耕地位置圖；9、地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性認(rèn)定書（通過預(yù)審的項(xiàng)目免交，分批次的項(xiàng)目免交）；10、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖或線形工程平面圖；11、一書四方案（用地項(xiàng)目呈報(bào)說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由區(qū)國土局提供）；12、（占）地情況調(diào)查表；13、建設(shè)擬征（占）地土地權(quán)屬情況匯總表；14、是否占?jí)旱V床證明（通過預(yù)審的免交，分批次的免交）；15、土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案及土地利用總體規(guī)劃局部復(fù)印件（符合土地利用總體規(guī)劃的免）。辦理時(shí)間：分局30個(gè)工作日，市局30個(gè)工作日程序十一：辦理拆遷許可證（實(shí)施拆遷）一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目用地內(nèi)涉及拆遷的，需要辦理拆遷許可證，完成拆遷，并辦理拆遷結(jié)案表后方可入市。對(duì)于工廠搬遷，簽訂搬遷協(xié)議，并完成廠房騰空即可。政府主管部門：所在區(qū)縣建委（或房地局）拆遷科所需文件資料：1、申請(qǐng)書；2、規(guī)劃意見書及附圖；3、一級(jí)開發(fā)批復(fù)和建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見；4、一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)文件；5、拆遷實(shí)施方案；6、安置房屋或者拆遷補(bǔ)償資金的證明文件；7、其他材料。辦理時(shí)間：30個(gè)工作日程序十二：編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案政府主管部門：市規(guī)委市政處、各市政專業(yè)部門 主要工作內(nèi)容：1、到市自來水公司編制上水方案；2、到北京四方市政技術(shù)公司編制雨污水方案；3、到市熱力集團(tuán)編制熱力方案（市政供暖范圍內(nèi)）：4、到燃?xì)夤揪幹迫細(xì)夥桨福ㄊ姓細(xì)夥秶鷥?nèi)）；5、到市供電局編制供電咨詢方案；6、到市電信局編制電信方案；7、請(qǐng)市規(guī)委市政處組織各口進(jìn)行大市政項(xiàng)目綜合。程序十三：組織驗(yàn)收，評(píng)估土地成本政府主管部門：市國土局會(huì)同有關(guān)部門主要工作內(nèi)容：1、一級(jí)開發(fā)單位委托有資質(zhì)的土地評(píng)估單位就土地開發(fā)成本及土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估或委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)； 2、市國土局組織有關(guān)部門對(duì)土地一級(jí)開發(fā)工作進(jìn)行驗(yàn)收；3、市國土局內(nèi)部（土地儲(chǔ)備中心、市場(chǎng)處、利用處、土地利用中心等）對(duì)一級(jí)開發(fā)成本進(jìn)行預(yù)審；4、市國土局和市發(fā)改委審核土地一級(jí)開發(fā)成本，鑒定土地成本的有效性。程序十四：納入土地儲(chǔ)備庫或直接入市交易政府主管部門：市國土局會(huì)同有關(guān)部門主要工作內(nèi)容：完成一級(jí)開發(fā)后的土地納入土地儲(chǔ)備庫，依據(jù)年度土地供應(yīng)計(jì)劃出讓或者直接入市交易（目前以直接入市交易為主）。納入儲(chǔ)備庫的，由市國土局根據(jù)委托合同和成本審核結(jié)果支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)；直接入市交易的，由受讓方支付土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)。在入市交易前，開發(fā)企業(yè)要提供相關(guān)材料，協(xié)助市國土局編制入市交易文件，同時(shí)，國土局應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門確定入市交易底價(jià)，具體步驟如下：1、市國土局和市發(fā)改委根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)格提出土地入市交易底價(jià)初步建議；2、市國土局組織由市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政等相關(guān)部門和有關(guān)專家組成的地價(jià)評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行審議；3、市國土局會(huì)同市發(fā)改委根據(jù)審議意見確定底價(jià)，特殊情況與市發(fā)改委共同報(bào)市政府批準(zhǔn)。按照目前的運(yùn)作模式，土地在入市交易前還要再上一次市聯(lián)系會(huì)議討論，但基本都能通過。今后土地供應(yīng)計(jì)劃和儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃完善后，預(yù)計(jì)此步驟可省去。八、直接確定開發(fā)企業(yè)的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目程序（參見附圖2）當(dāng)前，土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)管理辦法尚未出臺(tái)，由企業(yè)實(shí)施的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目以政府直接確定開發(fā)企業(yè)為主要方式。具體如下：程序一：確定土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目政府主管部門：項(xiàng)目所在區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地方上級(jí)主管部門，市國土局土地儲(chǔ)備中心、分中心主要工作內(nèi)容：1、擬進(jìn)行一級(jí)開發(fā)企業(yè)征得原土地方、項(xiàng)目所在區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地方上級(jí)主管部門同意，并與原土地方簽訂土地一級(jí)開發(fā)意向書；2、集體土地向所在區(qū)縣土地儲(chǔ)備分中心提出一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)，經(jīng)同意后由分中心向市儲(chǔ)備中心分中心管理部提出申請(qǐng)；國有土地直接向市儲(chǔ)備中心一級(jí)開發(fā)部提出申請(qǐng)。市儲(chǔ)備中心初步同意的，將項(xiàng)目提交市土地儲(chǔ)備聯(lián)席會(huì)議討論。危改項(xiàng)目向市危改辦提出申請(qǐng)，由市危改辦提交聯(lián)席會(huì)議討論。綠化隔離帶項(xiàng)目向市綠隔總指揮部提出申請(qǐng)，由市綠隔總指揮部提交聯(lián)席會(huì)議討論。程序二：取得市土地儲(chǔ)備聯(lián)席會(huì)意見政府主管部門：市土地儲(chǔ)備開發(fā)聯(lián)席會(huì)（國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委、交通委、環(huán)保局、園林局、文物局、綠總指、市規(guī)劃院等部門）所需文件資料：1、一級(jí)開發(fā)申請(qǐng)書（原件蓋章1份）；2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件蓋章2份）；3、法定代表人證明書（原件蓋章2份）；4、法定代表人身份證（復(fù)印件2份）；5、授權(quán)委托書（原件2份）；6、代理人身份證（復(fù)印件2份）；7、該宗地的情況說明（包括：宗地四至范圍、宗地權(quán)屬介紹、宗地面積、用途、地上物情況說明）（2份）；8、項(xiàng)目所在區(qū)域控規(guī)（復(fù)印件蓋章2份）；9、1：2000或1：500地形圖（原件2份）；10、無抵押、無法院查封等他項(xiàng)權(quán)利限制說明（原件蓋章2份）；11、國有土地使用證或權(quán)屬證明文件（驗(yàn)原件、留蓋章復(fù)印件2份）；12、原土地方同意進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的意見；13、項(xiàng)目所在區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或原土地方上級(jí)主管部門同意進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的意見；14、演示文稿（電子版）；15、其他資料。程序三：簽訂土地一級(jí)開發(fā)合同一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)聯(lián)席會(huì)議同