[你來我往的股權(quán)交易背后] 5173手機(jī)交易平臺

1、你來我往的股權(quán)交易背后 5173手機(jī)交易平臺 有人說綠城是賣股求生，而或許，他們具有更遠(yuǎn)的眼光。 6月22日17時(shí)，在位于上海閔行區(qū)的綠城上海玫瑰園項(xiàng)目，綠城董事長宋衛(wèi)平和融創(chuàng)中國控股有限公司董事局主席孫宏斌雙雙亮相。他們共同宣布，雙方將組建上海融創(chuàng)綠城控股有限公司，綠城與融創(chuàng)中國各持有50%股權(quán)。綠城將公司旗下分布于上海、蘇州、無錫、常州及天津區(qū)域的9個(gè)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目的相應(yīng)股權(quán)注入合營公司。 這樣的動作在6月前赴后繼。6月8日，綠城集團(tuán)宣布，計(jì)劃向九龍倉發(fā)行股份及可換股證券，籌資50.98億港元；而九龍倉最終可持有綠城中國35.1%的股份，成為單一最大股東。 而此前，據(jù)綠城內(nèi)部人士透露，“由于

2、整體市場形勢的低迷，蘇州，青島等地的項(xiàng)目幾乎把綠城拖死?！?不僅僅是綠城，實(shí)際上今年以來，上市房企有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公告數(shù)量比去年同期增長超過六成，而本年涉及房地產(chǎn)的股權(quán)及資產(chǎn)交易預(yù)計(jì)突破2500億元。房地產(chǎn)行業(yè)正迎來新一輪整合潮。 同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前房企大規(guī)模進(jìn)行股權(quán)交易的行為正在倒逼調(diào)控政策走向定向?qū)捤伞?資深地產(chǎn)評論人葉檀也認(rèn)為，一些小型項(xiàng)目公司或被并購或通過破產(chǎn)方式退出市場，中國房地產(chǎn)市場集中度上升，信譽(yù)較好的大型企業(yè)融資通道會得到進(jìn)一步開放。 綠城的斷腕求生 7月2日晚間，綠城率先公布了x年半年銷售數(shù)據(jù)，期內(nèi)綠城累計(jì)取得銷售金額約219.5億元(包括41.6億協(xié)議銷售額

3、)，總銷售金額中歸屬于集團(tuán)的權(quán)益金額約為128 .9億元。截至目前，綠城已完成全年400億銷售目標(biāo)約55%。 孫宏斌也在6月25日的微博上稱：“融創(chuàng)和綠城合作的第一個(gè)項(xiàng)目無錫蠡湖香樟園昨晚開盤，推出兩棟樓132套，成交116套，賣了5.5億，價(jià)格超過22000元每平米。像是預(yù)示融創(chuàng)和綠城這次戰(zhàn)略合作的好開始?！?這對綠城而言，應(yīng)當(dāng)是個(gè)值得慶賀的成績。 回顧這一個(gè)月，綠城邁出了自調(diào)控以來最為重要的幾步。6月2日，綠城和九龍倉宣布就九龍倉對綠城進(jìn)行戰(zhàn)略性投資達(dá)成合作協(xié)議，涉及資金合共約港幣51億元。如果九龍倉25.5億港幣可換股證券能夠全部兌換，九龍倉將持有綠城中國35.1%的股權(quán)，同時(shí)宋衛(wèi)平家族

4、和壽柏年家族的股權(quán)相應(yīng)將被攤薄至21.9%和15.6%。屆時(shí)，九龍倉將成為綠城中國第一大股東。 與融創(chuàng)的合作實(shí)際也在情理之內(nèi)。6月22日，融創(chuàng)與綠城宣布合作。融創(chuàng)中國出資33.7億元，向綠城購買9個(gè)項(xiàng)目50%的權(quán)益。如合營公司和項(xiàng)目發(fā)展需要時(shí)，綠城和融創(chuàng)將按照50:50的比例繼續(xù)投入資金，確保平臺公司穩(wěn)健持續(xù)地發(fā)展。 成為綠城朋友的還有soho中國。早在4月soho中國就與綠城旗下綠城房地產(chǎn)和馬鞍山置業(yè)簽訂協(xié)議，以約21.38億元收購綠城廣場置業(yè)100%股權(quán)及貸款。更早的是soho中國接手了綠城在外灘地王中的股權(quán)。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年底以來，綠城先后出售近20個(gè)項(xiàng)目“斷腕求生”，總計(jì)套現(xiàn)接近百

5、億。綠城中國控股有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)馮征說，系列舉措總計(jì)有望回籠146億元資金，目前已到賬95億元。另外，這些項(xiàng)目騰挪后，解脫了債務(wù)，也無需進(jìn)一步投資，可縮減95億元投資。未來不會再出讓股權(quán)，但會進(jìn)一步騰挪項(xiàng)目。 曾經(jīng)有投行預(yù)計(jì)，綠城在引入九龍倉后，負(fù)債率已從去年底的149%降低到100%；與融創(chuàng)中國合作后，綠城負(fù)債率可進(jìn)一步降低至62%左右。至今年底，負(fù)債率有望降至60%左右。 “目前市場也在回暖，現(xiàn)在杭州的一些項(xiàng)目賣得不錯(cuò)。而且我們在實(shí)行的經(jīng)紀(jì)人制度，也讓我們從中受益?！?綠城所謂的經(jīng)紀(jì)人制度即全民賣房。綠城將原來的銷售人員變成經(jīng)紀(jì)人，同時(shí)走出案場，讓其在社會上尋找客戶。同時(shí)，還會借用社會上原

6、先的二手中介經(jīng)紀(jì)人，從中面試、挑選出兩三百人，成為綠城簽約經(jīng)紀(jì)人。 從外到內(nèi)的調(diào)整，讓綠城暫時(shí)松了一口氣。 熱鬧的并購 不僅僅是綠城：soho中國動用40億元獲得了上海海之門房地產(chǎn)有限公司50%的股權(quán)；中航地產(chǎn)花費(fèi)2.18億元收購了惠東縣康宏發(fā)展51%的股權(quán)；招商地產(chǎn)收購了青島中潤德汽車貿(mào)易有限公司51%的股權(quán)，而中潤德?lián)碛猩綎|省青島市城陽區(qū)四塊土地的使用權(quán)。 數(shù)據(jù)顯示，x年上半年涉及房地產(chǎn)的股權(quán)及資產(chǎn)交易預(yù)計(jì)突破2500億元。截止到目前，今年共有64家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了180條有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公告；而去年同期上市房企有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公告只有111條，今年同比增長62.16%。其中，有57宗股權(quán)

7、轉(zhuǎn)讓的交易金額在1億元以上。 據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，近半個(gè)月以來，產(chǎn)權(quán)市場并購活躍指數(shù)最高的就是房地產(chǎn)板塊。 另據(jù)戴德梁行的房地產(chǎn)投資報(bào)告，僅今年上半年上海房地產(chǎn)投資市場總成交金額就已超過127億元人民幣，其中大宗成交表現(xiàn)活躍，約占總成交量的50%。 雖說目前降息等經(jīng)濟(jì)環(huán)境稍顯放松，使得一部分流動資金被放出，但是今年房地產(chǎn)市場總體基調(diào)已定，在銷售不暢的情況下，依舊有眾多房企面臨資金的挑戰(zhàn)，他們正從國內(nèi)乃至國外尋求合作機(jī)會。 張宏偉認(rèn)為，在去投資化樓市調(diào)控仍然持續(xù)執(zhí)行的市場背景下，房企無論通過什么樣的市場手段，賣項(xiàng)目也好，賣股權(quán)也好，降價(jià)銷售也好，只要市場艱難的時(shí)期可以“活下去

8、”，那么，這就是起碼的成功。留得青山在，不怕沒柴燒，只要度過企業(yè)當(dāng)前資金面的危機(jī)，未來就有可能“柳暗花明又一村”。 “目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈還沒有到普遍面臨斷裂的境地，但是確有部分企業(yè)資金吃緊難以為繼。對于有資金有實(shí)力的企業(yè)，并購不失為實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)快速拓展的一種選擇?！鄙虾Ｒ拙友芯吭悍科笱芯恐行目偨?jīng)理周建成表示。 當(dāng)前，房企并購呈現(xiàn)出實(shí)力分化和整合提速的特點(diǎn)，即并購方多為在資本市場上摸爬滾打多年，或由地方向全國輻射的大型房企；而被并購方則多是有項(xiàng)目或土地，但體量小、背景小、融資渠道少的中小房企，像綠城這樣的被并購案例較少。 倒逼政策面？ 同策咨詢中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前房企股權(quán)交易密集，也正

9、在倒逼房地產(chǎn)政策的放松。 “房企破產(chǎn)、被收購有可能對個(gè)別房企來講不是一件好事情。但是對于整個(gè)行業(yè)來講，房企開始破產(chǎn)，尤其是大型房企出現(xiàn)破產(chǎn)被收購的現(xiàn)象，并且出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，不一定是壞事。政府有可能會根據(jù)房企破產(chǎn)、事態(tài)進(jìn)一步惡化的形勢而在政策層面微調(diào)，實(shí)施外緊內(nèi)松的調(diào)控政策”。 其實(shí)，政策層面的“微調(diào)”已經(jīng)開始。國家發(fā)改委對于房地產(chǎn)提出了三條非常明確的調(diào)控建議，即落實(shí)利率優(yōu)惠、降低首付比例、減免相關(guān)稅費(fèi)。而具體落實(shí)則需由地方政府操作，“要求各地各部門采取有力措施”、“引導(dǎo)各方面形成統(tǒng)一的市場預(yù)期”。 從已經(jīng)出臺的樓市“微調(diào)”政策來看，利率優(yōu)惠、減免相關(guān)稅費(fèi)已經(jīng)在落實(shí)，降低首付比例在個(gè)別城市的

10、公積金首套房貸款中已經(jīng)有所體現(xiàn)，但是還不具有普遍性，并且在首套房商業(yè)貸款中也沒有體現(xiàn)，這有可能成為今后政策“微調(diào)”的儲備政策之一，值得持續(xù)關(guān)注。 另一方面，房企股權(quán)交易密集將使得行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，強(qiáng)者更強(qiáng)的情況。 為什么這么說？房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率在上升，申請破產(chǎn)的房企已不止一家，說明中小企業(yè)已經(jīng)受到比較嚴(yán)重的擠壓?，F(xiàn)在，政策目標(biāo)比較明確，其一，鼓勵剛性需求；其二，對中小開發(fā)企業(yè)停止發(fā)放貸款。 按照這個(gè)邏輯推演下去，在今年下半年，中國房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)并購重組熱潮：一些小型項(xiàng)目公司或被并購或通過破產(chǎn)方式退出市場，然后中國房地產(chǎn)市場集中度上升，信譽(yù)較好的大型企業(yè)融資通道會得到進(jìn)一步開放。 實(shí)際上，房企在項(xiàng)目上乃至于公司層面更多的股權(quán)交易合作，對于雙方都存有一定的好處。首先是收購方有可能通過收購贏得下一輪的市場發(fā)展機(jī)會，在未來房地產(chǎn)市場競爭發(fā)展過程中“彎道超車”，走在同類房企的前列。收購之后，可以綜合利用被收購房企如綠城在全國各地的土地儲備、政府資源，進(jìn)一步深耕既定的區(qū)域市場。 此外，高周轉(zhuǎn)企業(yè)優(yōu)勢將更加明顯，高周轉(zhuǎn)企業(yè)在未來房地產(chǎn)市場競爭中的優(yōu)勢將通過拿地、收購項(xiàng)目等方式表現(xiàn)出來。 “從全國性房企銷售業(yè)績來看，x年，萬科、恒大、綠地、保利等以高速周轉(zhuǎn)為主要特征的房企銷售業(yè)績情況排名居前，跑量房企跑