房產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

1、房產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)方法選用（一）、對(duì)房產(chǎn)評(píng)估選用的方法估價(jià)人員認(rèn)真分析了所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地查看，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際情況，因此采用了如下方法進(jìn)行評(píng)估：1、本次估價(jià)的估價(jià)目的是對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值的估價(jià)，根據(jù)估價(jià)人員掌握的資料，估價(jià)人員考慮估價(jià)對(duì)象作為住宅的實(shí)際情況，所以選用市場(chǎng)法作為第一種估價(jià)方法。市場(chǎng)法：市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2、估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查看后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及實(shí)際情況，遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究，

2、選取收益法作為本次評(píng)估的第二種方法。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。3、對(duì)上述兩種方法所得結(jié)果進(jìn)行綜合，對(duì)兩種方法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均，確定最終的估價(jià)結(jié)果。二、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）市場(chǎng)法分析測(cè)算過(guò)程1、比較案例選取估價(jià)人員在廣泛搜集房產(chǎn)交易案例的基礎(chǔ)上，遵循替代性原則，選取與估價(jià)對(duì)象相近地段、相同用途、交易情況類似，處于同一供求圈的交易實(shí)例A、B、C作為比較實(shí)例，求取估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。（具體情況見(jiàn)表一）表一 案例比較項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象ABC座落溫泉花園溫泉花園溫泉花園溫泉花園地段等級(jí)一級(jí)一級(jí)一級(jí)一級(jí)用途住

3、宅住宅住宅住宅結(jié)構(gòu)混合混合混合混合交易情況正常正常正常交易時(shí)間近期近期近期交易單價(jià)(元/M2)3455342534452、編制比較因素指數(shù)表 表二 比較因素待估房產(chǎn)案例1案例2案例3交易價(jià)格（元/平方米）345534253445交易雙方情況及交易目的100100100100地址100100100100交易時(shí)間100100100100房產(chǎn)用途100100100100區(qū)域因素產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模，商業(yè)繁華程度100100100100基礎(chǔ)設(shè)施，公共設(shè)施完善程度100100100100交通便捷程度100100100100自然條件狀況100100100100環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀100100100100城市規(guī)劃限制

4、100100100100個(gè)別因素臨街狀況、地勢(shì)100100100100建筑物折舊程度100102100101面積1001009899裝修情況100100100101設(shè)施設(shè)備100100100100平面布置10010199101工程質(zhì)量100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100樓層10099101100 3、編制比較因素修正系數(shù)表比較因素案例1案例2案例3交易價(jià)格（元/平方米）345534253445交易雙方情況及交易目的100/100100/100100/100地址100/100100/100100/100交易時(shí)間100/100100/100100/100房產(chǎn)用途100/1001

5、00/100100/100區(qū)域因素產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模，商業(yè)繁華程度100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施，公共設(shè)施完善程度100/100100/100100/100交通便捷程度100/100100/100100/100自然條件狀況100/100100/100100/100環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀100/100100/100100/100城市規(guī)劃限制100/100100/100100/100臨街狀況、地勢(shì)100/100100/100100/100個(gè)別因素建筑物折舊程度100/102100/100100/101面積100/100100/98100/99裝修情況100/100100/100100/1

6、01設(shè)施設(shè)備100/100100/100100/100平面布置100/101100/99100/101工程質(zhì)量100/100100/100100/100建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100樓層100/99100/101100/100比準(zhǔn)價(jià)格345534253445取平均值，得估價(jià)對(duì)象一層房產(chǎn)平均比準(zhǔn)單價(jià)：（3455+3425+3445）/3=3442（元/m2）2、采用收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格（1）求取年有效毛收入根據(jù)目前安新縣同類房產(chǎn)市場(chǎng)狀況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象具體情況，確定其租金水平均值為0.8404元/平方米天，每年按360天計(jì)；空置期按10天、空置率按5%計(jì)。確定其年有效毛收入。

7、（2）求取年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用a、管理費(fèi)按照同類物業(yè)一般水平以年毛收入的3%計(jì)算：b、維修費(fèi)按市場(chǎng)一般慣例取重置價(jià)的0.5%c、保險(xiǎn)費(fèi)按市場(chǎng)一般慣例為重置價(jià)的0.5d、稅費(fèi)出租房稅費(fèi)：房產(chǎn)稅按年租金收入的12%征收；營(yíng)業(yè)稅按租金收入的5%征收；城市建設(shè)維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的1%征收；教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的4%征收；其他稅率為0.75%；綜合稅費(fèi)率為年租金收入的18%。年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=a+b+c+d（3）求取年凈收益年凈收益=有效毛收入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用重置價(jià)的確定：重置價(jià)格參考安新縣近期同類工程造價(jià)并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、設(shè)施綜合確定估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格為2000元/。（4）收益法求取估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估對(duì)象建筑物

8、建成于2002年，鋼混構(gòu)建筑物耐用年限剩65年，故其剩余經(jīng)濟(jì)壽命按65年計(jì)算。資本化率取7%（以近期的一年期定期存款利率作為安全利率，加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)值系數(shù)后綜合確定），根據(jù)公式：式中： 有限年期房產(chǎn)價(jià)格； a 未來(lái)第一年純收益； 資本化率，此處取7%； g租金增長(zhǎng)率，取2% 估價(jià)對(duì)象剩余房產(chǎn)使用權(quán)年限。此公式的假設(shè)前提是： 收益年限為有限年n；凈收益未來(lái)第一年為a，此后按數(shù)額g逐年遞增；資本化率為r，r不等于零。評(píng)估測(cè)算表測(cè)算數(shù)據(jù)計(jì)算公式1建筑面積185.60 2單位租金（元/平方米.年）302.54 0.75*30*123重置價(jià)格2000.00 4年租金56152.17 1*25空置期0.

9、97 6可出租率0.95 7有效毛收入51862.76 1*2*5*68管理費(fèi)用1555.88 7*3%3%9維修費(fèi)1856.00 1*3*0.5%0.50%10保險(xiǎn)費(fèi)185.60 1*3*0.50.05%11綜合稅費(fèi)9335.30 7*18%18%12稅費(fèi)小計(jì)12932.78 8+9+10+11+1213凈收益(A)38929.98 14還原率(Y)0.07 15剩余年限(n)65.00 16房地產(chǎn)價(jià)格（V）743895.66 V=（A/Y）1-1/（1+Y）n743895.66 17土地價(jià)格4008.06 18房產(chǎn)價(jià)格743895.66 4008.0585113、估價(jià)結(jié)果評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目

10、的，本著公平、公正、客觀的原則，按照評(píng)估工作程序，運(yùn)用科學(xué)合理的評(píng)估方法，并在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，根據(jù)保定市同類房產(chǎn)的房?jī)r(jià)水平及評(píng)估人員的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)綜合,認(rèn)為將兩種方法測(cè)算結(jié)果進(jìn)行算數(shù)平均作為最終評(píng)估價(jià)格。 房地產(chǎn)單價(jià)=(3442+4008)/2=3725（元/m2）。房地產(chǎn)總價(jià)=3725*185.6=69.14（萬(wàn)元）大寫金額取整：陸拾玖萬(wàn)壹仟肆佰元整（幣種：人民幣）。嚴(yán)歌苓說(shuō)，人之間的關(guān)系不一定從陌生進(jìn)展為熟識(shí)，從熟識(shí)走向陌生，同樣是正常進(jìn)展。人與人之間的緣分，遠(yuǎn)沒(méi)有想像中的那么牢固，也許前一秒鐘還牽手一起經(jīng)歷風(fēng)雨，后一秒就說(shuō)散就

11、散，所以，你要懂得善待和珍惜。人與人相處，講究個(gè)真心，你對(duì)我好，我就對(duì)你好，你給予真情，我還你真意，人心是相互的。兩個(gè)人在一起，總會(huì)有人主動(dòng)，但主動(dòng)久了，就會(huì)累，會(huì)傷心，心傷了就暖不回來(lái)了，凡事多站在對(duì)方的角度想一想，多一份忍耐和謙就，就不會(huì)有那么多的怨氣和誤解，也少了一些擦肩而過(guò)。做人不要太苛刻，太苛無(wú)友，人無(wú)完人，每個(gè)人都有這樣或那樣的缺點(diǎn)，重在包容。 包容是一種大度，整天笑呵呵的人并不是他沒(méi)有脾氣和煩惱，而是心胸開(kāi)闊，兩個(gè)懂得相互包容的人，才能走得越久。人與人相處，要多一份真誠(chéng)，俗語(yǔ)說(shuō)，你真我便真。常算計(jì)別人的人，總以為自己有多聰明，孰不知被欺騙過(guò)的人，就會(huì)選擇不再相信，千萬(wàn)別拿人性來(lái)試

12、人心，否則你會(huì)輸?shù)皿w無(wú)完膚。人與人相處不要太較真，生活中我們常常因?yàn)橐痪湓挾鵂?zhēng)辯的面紅耳赤，你聲音大，我比你嗓門還大，古人說(shuō)，有理不在聲高，很多時(shí)候，讓人臣服的不是靠嘴，而是靠真誠(chéng)，無(wú)論是朋友親人愛(ài)人都不要太較真了，好好說(shuō)話，也是一種修養(yǎng)。俗語(yǔ)說(shuō)，良言一句三冬暖， 你對(duì)我好，我又豈能不知，你謙讓與我，我又怎能再得寸進(jìn)尺，你欣賞我，我就有可能越變?cè)胶?，你尊重我，我也?huì)用尊重來(lái)回報(bào)你，你付出愛(ài)，必會(huì)得到更多的愛(ài)。與人相處，要多一份和善，切忌惡語(yǔ)相向，互相傷害就有可能永遠(yuǎn)失去彼此，每個(gè)人心中都有一座天平，每個(gè)人心中都藏一份柔軟，表面再?gòu)?qiáng)勢(shì)的人，內(nèi)心也是渴求溫暖的。做人要學(xué)會(huì)謙虛，虛懷若谷。人人都喜歡

13、和謙虛的人交往，司馬懿說(shuō)：“臣一路走來(lái)，沒(méi)有敵人，看見(jiàn)的都是朋友和師長(zhǎng)”.這就是胸懷。有格局的人，心中藏有一片海，必能前路開(kāi)闊，又何愁無(wú)友。人與人相處，開(kāi)始讓人舒服的也許是你的言語(yǔ)和外表，但后來(lái)讓人信服的一定是你的內(nèi)在。就如那句，欣賞一個(gè)人，始于顏值，敬于才華，合于性格，久于善良，終于人品。人這一生，遇見(jiàn)相同的人不容易，遇見(jiàn)正確的人更不容易，只有選擇了合適的相處方式，帶上真誠(chéng)與人相處，才會(huì)走得更長(zhǎng)，更遠(yuǎn)更久。人與人相處，要多一份真誠(chéng)，俗語(yǔ)說(shuō)，你真我便真。常算計(jì)別人的人，總以為自己有多聰明，孰不知被欺騙過(guò)的人，就會(huì)選擇不再相信，千萬(wàn)別拿人性來(lái)試人心，否則你會(huì)輸?shù)皿w無(wú)完膚。人與人相處不要太較真，生活中我們常常因?yàn)橐痪湓挾鵂?zhēng)辯的面紅耳赤，你聲音大，我比你嗓門還大，古人說(shuō)，有理不在聲高，很多時(shí)候，讓人臣服的不是靠嘴，而是靠真誠(chéng)，無(wú)論是朋友親人愛(ài)人都不要太較真了，好好說(shuō)話，也是一種修養(yǎng)。俗語(yǔ)說(shuō)，良言一句三冬暖， 你對(duì)我好，我又豈能不知，你謙讓與我，我又怎能再得寸進(jìn)尺，你欣賞我，我就有可能越變?cè)胶茫阕鹬匚?，我也?huì)用尊重來(lái)回報(bào)你，你付出愛(ài)，必會(huì)得到更多的愛(ài)。與人相處，要多一份和善，切忌惡語(yǔ)相向，互相傷害就