房地產(chǎn)開發(fā)與管理第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的其它管理

1、第八章 與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的其它管理,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 二、房地產(chǎn)項目實行資本金制度 國家規(guī)定，對各種經(jīng)營性投資項目，包括國有單位的基本建設(shè)、技術(shù)改造、房地產(chǎn)開發(fā)項目和集體投資項目試行資本金制度，投資的項目必須首先落實資本金才能進行建設(shè)。,（一）項目資本金的概念,投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有制權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽出。,（二）項目資本金的出資方式,項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)出資，但

2、必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)依照法律、法規(guī)評估作價，不得高估或低估。 以工業(yè)產(chǎn)權(quán)，非專利技術(shù)作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%，國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。,（三）房地產(chǎn)項目資本金,房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”。 （30%-35%）。,第三節(jié) 房地產(chǎn)稅收管理,一、房地產(chǎn)稅及其功能 （一）房地產(chǎn)稅的含義 稅收是國家依據(jù)法律規(guī)定，強制地對經(jīng)濟單位和個人無償征收購的實物或貨幣，是國家憑借政治權(quán)力參與國民收入分配和再分配的一種手段。,賦稅的種類很多，區(qū)分不同稅種類別的主要標(biāo)志是征稅對象。 征稅對象按性

3、質(zhì)一般可劃分為： 對收入額征稅； 對所得額征稅； 對財產(chǎn)的征稅。 其中財產(chǎn)稅是指對納稅人所有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)所征收的稅。 房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，房地產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)為課稅對象的財產(chǎn)稅。,二、房地產(chǎn)稅收標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān) 房地產(chǎn)企業(yè)所得負(fù)擔(dān)率= 100% 企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)是納稅人的應(yīng)納稅所得額，納稅人每一納稅年度的收入總額(包括營業(yè)外收入)減除成本、費用、國家允許在所得稅前列支的稅金和其他扣除項目，以及營業(yè)外支出后，其余額即為應(yīng)納稅所得額，并實行統(tǒng)一稅率，即所有企業(yè)稅率均為33%(其中3%為地方稅)。,第四節(jié) 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅,我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地

4、占用稅、土地增值稅、契稅。 緊密相關(guān)的稅有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。,一、房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 （一）納稅人 凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅人。 （二）課稅對象的征稅范圍 課稅對象是房產(chǎn)。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。,（三）課稅依據(jù) 對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值為計稅依據(jù)計算繳納。 對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。 （四）稅率 采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計征的，稅率為1.2%；按房產(chǎn)

5、租金收入計征的，稅率為12%。,（五）納稅地點和納稅期限 1、納稅地點 在房產(chǎn)所在地繳納。 2、納稅期限 按年計征,分期繳納。,（六）減稅、免稅 1、國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。但是，上述單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房，不屬于免稅范圍。 2、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用房產(chǎn)。 3、宗教寺廟、公園名勝古跡自用的房產(chǎn)。但其附設(shè)的營業(yè)用房及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍。 4、個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)。 5、經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。,二、城鎮(zhèn)土地使用稅,城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象。向擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。,（一）納稅人

6、納稅人是擁有土地使用權(quán)的單位和個人。 （二）課稅對象和征稅范圍 土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)征收。征稅對象是上述范圍內(nèi)的土地和集體所有的土地。,（三）計稅依據(jù) 計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積。 （四）適用稅額和應(yīng)納稅額的計算 采用分類分級的幅度定額稅率。 每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個檔次： (1)大城市0.5至10元； (2)中等城市0.4至8元； (3)小城市0.3至6元； (4)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2至4元。 隨著時間的推移，一些地方已在次基礎(chǔ)上分別乘3倍。 年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅土地面積(平方米)適用稅率,（五）納稅地點和納稅期限 1、納稅地點 土地使用稅由土地所在的

7、稅務(wù)機關(guān)征收。 2、納稅期限 土地使用稅按年計算，分期繳納。 （六）減稅、免稅 1、政策性免稅 2、由地方確定的免稅 3、困難性及臨時性減免稅,三、耕地占用稅,耕地占用稅是對占用耕地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅。 （一）納稅人 凡占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅人。 包括國家機關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)、事業(yè)單位，農(nóng)村居民和其他居民。 對于農(nóng)民家庭占用耕地建房的，家庭成員中除未成年人和沒有行為能人的人外，都可為耕地占用稅的納稅人。,（二）課稅對象和征稅范圍 耕地占用稅的征稅對象，是占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為。 耕地占稅范圍，包括國家

8、所有和集體所有的耕地，耕地是指用于種植農(nóng)作物的土地，占用前3年內(nèi)用于種植農(nóng)作物的土地，也視為耕地。,（三）稅率和適用稅額 耕地占用稅實行定額稅率。具體分4個檔次： 1、以縣為單位(下同)，人均耕地在1畝以下(含1畝)的地區(qū)，每平方米為2元至10元； 2、人均耕地在1至2畝(含2畝)的地區(qū)，每平方米為1.6元至8元； 3、人均耕地在2至3畝(含3畝)的地區(qū)，每平方米為1.3元至6.5元； 4、人均耕地在3畝以上的地區(qū)，每平方米為1元至5元。,（四）計稅依據(jù) 耕地占用稅以納稅人實際占用耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定稅率一次性計算征收。 （五）加成征稅 （六）減稅、免稅 1、減稅范圍 2、免稅范圍,（

9、七）納稅環(huán)節(jié)和納稅期限 耕地占用稅的納稅環(huán)節(jié)，是在各級人民政府依法批準(zhǔn)單位和個人占用耕地后，土地管理部門發(fā)放征(占)用土地通知書和劃撥用地之前、由土地管理部門將批件及時抄送所在地的稅務(wù)征收機關(guān)，由征收機關(guān)通知納稅人在規(guī)定的時間內(nèi)到指定地點繳納稅款或辦理減免稅手續(xù)，土地管理部門憑完稅收據(jù)或減免稅憑證發(fā)放用地批準(zhǔn)文件。用地單位和個人在規(guī)定期限內(nèi)沒有納稅的，土地管理部門應(yīng)暫停其土地使用權(quán)。 耕地占用稅的納稅期限為30天。,四、土地增值稅,土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。 （一）納稅人 凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地土建筑物及其他附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓

10、房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。,（二）征稅范圍 土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。,（三）課稅對象和計稅依據(jù) 土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。 土地增值稅以納稅人有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計稅依據(jù)。 土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。,（四）稅率和應(yīng)納稅額的計算 土地增值稅實行四級超額累進稅率，速算公式： 土地增值額未超過扣除項目金額50%的 應(yīng)納稅額土地增值額30

11、% 土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的 應(yīng)納稅額土地增值額40%-扣除項目5% 土地增值額超過扣除項目金額l00%，未超過200%的 應(yīng)納稅額土地增值額50%-扣除項目15% 土地增值額超過扣除項目金額200%的 應(yīng)納稅額土地增值額60%-扣除項目金額35%,（五）扣除項目 土地增值稅的扣除項目為： 1、取得土地使用權(quán)時所支付的金額： 2、土地開發(fā)成本、費用； 3、建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； 4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 5、財政部規(guī)定的其他扣除項目。,（六）減稅、免稅 1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20%的。 2、因國家

12、建設(shè)需要而被政府征用的房地產(chǎn)。 因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。,（七）征收管理 土地增值稅的納稅人應(yīng)于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)。 納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。,（八）其他規(guī)定 (1)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。 (2)1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽

13、訂之日為淮。 (3)對于個別由政府審批同意進行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項門，其房地產(chǎn)在上述五年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的。經(jīng)所在地財政、稅務(wù)部門審核，并報財政部、國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長免稅期限。 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住來滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。,五、契稅,契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，按當(dāng)事人雙方訂立契約等時對產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。 （一）納稅人 在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為納稅人。 轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指

14、下列行為： 1、國有土地使用權(quán)出讓； 2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換； 3、房屋買賣； 4、房屋贈與； 5、房屋交換。,下列方式視同為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，予以征稅： 1、以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股； 2、以土地、房屋權(quán)屬抵債； 3、以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬； 4、以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。,（二）課稅對象 契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。 （三）稅率 契稅的稅率為3%-5%。 （四）計稅依據(jù) 契稅的依據(jù)是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時雙方當(dāng)事人簽訂的契約價格。 土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。,（五）納稅人環(huán)節(jié)和納稅期

15、限 契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務(wù)發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權(quán)證之前。按照契稅暫行條例，由承受人自轉(zhuǎn)移合同簽定之日起10日后辦理納稅申報手續(xù)，并在征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。 （六）減稅、免稅,六、相關(guān)稅收,（一）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅是對單位和個人用于固定資產(chǎn)投資的各種資金征收的一種稅。 在中國境內(nèi)進行固定資產(chǎn)投資的單位和個人，為固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的納稅人。 投資方向調(diào)節(jié)稅以在我國境內(nèi)所有用于固定資產(chǎn)投資的各種資金為課稅對象。 投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟規(guī)模實行差別稅率，具體適用稅率為0%、5%、10%、15%、30%五個檔次。 對經(jīng)濟適用房，不論是房地產(chǎn)

16、開發(fā)企業(yè)還是其他企事業(yè)單位的建設(shè)投資，一律按零稅率項目對待。 投資方向調(diào)節(jié)稅以固定資產(chǎn)投資項目實際完成的投資額為計稅依據(jù)。,（二）營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加,營業(yè)稅是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅。 城市維護建設(shè)稅(以下簡稱城建稅)是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護建設(shè)的一種特別目的稅。 教育費附加是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。 銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%。 城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%三個檔次。 教育費附加的稅率在城市一般為營業(yè)稅的3%。 營業(yè)稅、城

17、市建設(shè)維護稅和教育費附加通常也稱作“兩稅一費”。,（三）企業(yè)所得稅,企業(yè)所得稅是對企業(yè)在一定期間(通常為1年)內(nèi)取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 企業(yè)所得稅的納稅人為中華人民共和國境內(nèi)除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外的實行獨立核算的企業(yè)或者組織。 企業(yè)所得稅實行33%的比例稅率、對年應(yīng)納稅所得額在3萬元以下的企業(yè)，暫按18%的稅率征收，對年應(yīng)納稅所得額在3萬元至10萬元的企業(yè)，暫按27%的稅率征收所得稅。 應(yīng)納稅所得額每個納稅年度的收入總額-準(zhǔn)予扣除項目的金額 納稅人收入總額包括在中國境內(nèi)、境外取得的收入。 準(zhǔn)予扣除的項目是指與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費用和損失。,（四）外商投資企業(yè)和外

18、國企業(yè)所得稅,外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅是對中國境內(nèi)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅實行30%的比例稅率。另按應(yīng)納稅所得額征收3%的地方所得稅。應(yīng)納稅所得額為每一納稅年度的收入總額減除成本、費用以及損失后的余額。 減按0%、10%、15%、15%至20%、24%的稅率征收企業(yè)所得稅。,（五）印花稅,印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。 印花稅的納稅人為在中國境內(nèi)書立領(lǐng)受稅法規(guī)定應(yīng)稅憑證的單位和個人。 印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權(quán)憑證。 印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。 對一些載有金額的憑證，如各類合同、資金帳簿等，都采用比例稅率。稅率共分5檔：千分之、萬分之五、萬分之三、萬分之零點五、萬分之零點三。 對一些無法計算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計稅依據(jù)明顯不合理的憑證，采用定額稅率，每件繳納一定數(shù)額的稅款。,（六）與房地產(chǎn)有關(guān)稅費的優(yōu)惠政策,為了深化住房制度改革，有效啟動房地產(chǎn)市場，刺激住房消費，近幾年，