XX房地產(chǎn)稽查案例分析

1、xx 地產(chǎn)阜新有限公司案例分析一、案件來源根據(jù)我局 2012 年稽查的工作部署， XX 地產(chǎn)阜新有限公 司被列為日常檢查戶被分派到檢查二科，我們迅速成立了稽 查小組，確定稽查人員，并迅速展開工作。二、被查企業(yè)基本情況XX 地產(chǎn)阜新有限公司成立于 2007 年 11 月，總部在葫蘆 島，該單位系其他有限責(zé)任公司性質(zhì)，經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開 發(fā)、商品房銷售。目前該公司在阜新共開發(fā)三個(gè)樓盤，即位 于八一路的XX華城一期、二期和位于新邱地區(qū)的XX灣，其中華城一期已基本入住，二期和XX灣正在建設(shè)中。三、基本案情該公司成立后，主要開發(fā)了 XX 一期、二期，一期共開 發(fā) 20 棟樓， 780 戶，總面積 91,

2、076.20 平方米， 2011 年 9 月已開始交付使用，至 2011 年末，一期已經(jīng)售出面積總計(jì) 80,508.95 平方米，已計(jì)開發(fā)成本 274， 173， 158.05 元，二 期正在開發(fā)中。2011 年 9 月一期已經(jīng)交付使用， 雖然未辦理竣工結(jié)算手 續(xù)，也未在房產(chǎn)部門辦理備案，但是由于一期 20 棟樓的用 戶已與售樓處簽訂了購(gòu)房合同，在物業(yè)部門辦理了入住手 續(xù)，并于 2011 年 9 月開始繳納物業(yè)管理費(fèi)，在自來水公司 的收費(fèi)系統(tǒng)中顯示 2011 年 9 月開始有收費(fèi)業(yè)務(wù)，我們的取 得現(xiàn)有證據(jù)表明華城一期已經(jīng)完工，應(yīng)按照完工產(chǎn)品計(jì)算應(yīng) 納稅所得額，而企業(yè)仍按未完工開發(fā)產(chǎn)品計(jì)算。四、

3、檢查過程及違法事實(shí)我們檢查的期限為 2008-2011 年，這期間該公司開發(fā)的的主要是XX華城一期，也是本次檢查的重點(diǎn)項(xiàng)目。1、賬面檢查 稽查人員要求財(cái)務(wù)部門提供 2008 年至 2011 年的所有賬 簿、憑證及財(cái)務(wù)報(bào)表等相關(guān)涉稅資料，通過對(duì)帳證資料的詳 細(xì)核查，從中尋找疑點(diǎn)；檢查人員首先全面審核了該公司的 會(huì)計(jì)報(bào)表、賬簿、憑證及有關(guān)合同、施工許可證等資料，從 中了解到：XX華城一期共開發(fā) 20棟樓，780戶，分高層， 小高層和多層，總面積 91， 076.20 平方米，賬面開發(fā)總成 本 274， 173， 158.05 元，至 2011 年末已售出面積 80， 508.95 平方米，未售 7

4、8 戶，未售面積 10， 567.25 平方米。2、根據(jù)我們查前了解的入住時(shí)間情況，展開對(duì)完工時(shí)點(diǎn) 的取證、確認(rèn)工作。 稽查人員到售樓處了解樓房銷售情況時(shí)， 在售樓人員交談中得知購(gòu)房的住戶交款的同時(shí)都與售樓處 簽訂商品房買賣合同 ， 在售樓處提供的合同樣本中，我 們發(fā)現(xiàn)合同中明確標(biāo)注交工時(shí)間為 2011年 8月 30 日，于是 我們對(duì)一期 20 棟樓各取一份合同的復(fù)印件作為相關(guān)證據(jù)；3、從物業(yè)部門取得住戶在繳納物業(yè)費(fèi)時(shí)與物業(yè)部門簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同及物業(yè)費(fèi)收據(jù)，均顯示入住時(shí)間為2011 年 9 月；4、在自來水公司的收費(fèi)系統(tǒng)中顯示，從2011 年已開始在華城一期有收費(fèi)業(yè)務(wù)，并取得自來水公司出

5、具的證明材 料。XX華城一期項(xiàng)目已完工，由于尚未辦理竣工結(jié)算手續(xù)， 也未在房產(chǎn)部門備案，所以該公司對(duì)于該項(xiàng)目一直按照未完 工的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行賬務(wù)處理和申報(bào)。通過實(shí)際檢查，我們?nèi)?得相關(guān)證據(jù)表明XX華城一期于2011年已經(jīng)實(shí)際交付使用， 應(yīng)當(dāng)按照完工的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行納稅申報(bào)。五、處理處罰結(jié)果及依據(jù)；本次檢查的應(yīng)納稅所得額 8， 003,544.40 元，查補(bǔ)入庫(kù) 稅款 2， 000， 886.10 元，滯納金 357， 176.33 元，現(xiàn)已全 部繳納完畢。1 、依據(jù)：中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法 第五條規(guī)定， 企業(yè)每一納稅年度的收入總額， 減除不征稅收入、 免稅收入、 各項(xiàng)扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度

6、虧損后的余額，為應(yīng)納稅 所得額。2、依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 企業(yè)所得稅處理辦法的通知【國(guó)稅發(fā)（ 2009）31 號(hào)】第三 條規(guī)定：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、 銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等 開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備 案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。3、依據(jù) : 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn) 問題的通知【國(guó)稅函（ 2010）】年 201 號(hào)文規(guī)定：房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程

7、質(zhì)量是否通過驗(yàn)收 合格，或是否辦理完工 （竣工） 備案手續(xù)以及 會(huì)計(jì)決算手續(xù)， 當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)） 、或已 開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開 發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn) 品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。4、依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 企業(yè)所得稅處理辦法的通知【國(guó)稅發(fā)（ 2009）31 號(hào)】第十 四條規(guī)定， 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售 的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工 程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：可售面積單位工程成本 二成本對(duì)象總成本*成本

8、對(duì)象總 可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積X可 售面積單位工程成本5、依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 企業(yè)所得稅處理辦法的通知【國(guó)稅發(fā)（ 2009）31 號(hào)】第九 條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì) 算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì) 應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他 項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。6、依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得 若干問題的公告 【國(guó)家稅務(wù)總局公告 2011 年第 34 號(hào)】第 六條規(guī)定，關(guān)于企業(yè)提供有效憑證時(shí)間問題，企業(yè)當(dāng)年度實(shí) 際發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時(shí)

9、取得該成 本、費(fèi)用的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí)，可暫按賬 面發(fā)生金額進(jìn)行核算， 但在匯算清繳時(shí)， 應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、 費(fèi)用的有效憑證。7、依據(jù)：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得 額若干稅務(wù)處理問題的公告 【國(guó)家稅務(wù)總局公告 2012 年第 15 號(hào)】第六條規(guī)定， 關(guān)于以前年度發(fā)生應(yīng)扣未扣支出的稅務(wù) 處理問題，根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法的有關(guān) 規(guī)定，對(duì)企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實(shí)際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在 企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專 項(xiàng)申報(bào)及說明后，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生年度計(jì)算扣除，但 追補(bǔ)確認(rèn)期限不得超過 5 年。8、依據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法第三十二 條規(guī)定，納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未 按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從 滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。六、工作體會(huì)及建議1、稅警協(xié)作是案件成功查出的重要保障本案對(duì)物業(yè)公司的取證中，由于稅警的緊密配合，充分 發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，得以使關(guān)鍵證據(jù)順利取得，為完工的確認(rèn) 條件奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2、精細(xì)化取證是關(guān)鍵本案中為確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目已完工，得益于精細(xì)化的取證。 稽查