日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析課件

1、日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,2,目錄,考察背景,考察項目,考察總結(jié),日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,3,考察背景,日本進入老齡化社會已有40年； 65歲以上的人口已占21.5，老齡化程度位于世界前列； 老齡化壓力促進養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展,養(yǎng)老地產(chǎn)投資運營主體分為兩類：政府和企業(yè)投資運營； 企業(yè)投資項目與萬通地產(chǎn)開發(fā)背景類似,日本養(yǎng)老地產(chǎn)在產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)理念和運營模式上均有典型性,日本文化與中國更為接近,本次考察主要針對日本企業(yè)投資運營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目， 希望通過養(yǎng)老地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的深入分析，得出萬通地產(chǎn)可借鑒的要點,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,4,考察項目,高端運營機構(gòu) 項目,收益前三的 運營機構(gòu)項目,實業(yè)公司 開發(fā)項目

2、,房地產(chǎn)商 開發(fā)項目,政府投資 企業(yè)運營項目,行業(yè)相關(guān)機構(gòu),養(yǎng)老地產(chǎn)考察項目,橫濱太陽城 銀座太陽城,SunCity,日醫(yī)學(xué)館,墨田項目 北浦和項目,SECOM,ORIX,成城項目 世田谷下馬項目,千葉項目,橫濱藤尺項目,側(cè)重研究、營建,大和房屋研究所,側(cè)重設(shè)備研究,橫濱康復(fù)中心,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,5,考察項目,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,6,考察項目,高端運營機構(gòu) 項目,收益前三的 運營機構(gòu)項目,實業(yè)公司 開發(fā)項目,房地產(chǎn)商 開發(fā)項目,政府投資 企業(yè)運營項目,行業(yè)相關(guān)機構(gòu),養(yǎng)老地產(chǎn)考察項目,橫濱太陽城 銀座太陽城,SunCity,日醫(yī)學(xué)館,墨田項目 北浦和項目,SECOM,ORIX,成城項

3、目 世田谷下馬項目,千葉項目,橫濱藤尺項目,側(cè)重研究、營建,大和房屋研究所,側(cè)重設(shè)備研究,橫濱康復(fù)中心,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,7,SunCity,株式會社依靠股東自身資源，解決了融資、運營服務(wù)提供等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的需求，成為日本最高端養(yǎng)老地產(chǎn)投資運營機構(gòu),SunCity日本高端養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理機構(gòu)代表,公司背景,株式會社成立于1980年，由100家日本企業(yè)共同出資，注冊資金120億日元， 股東涉及行業(yè)包括：銀行、保險、證券、開發(fā)商、酒店、商業(yè)、實業(yè)公司等，大部分為日本業(yè)內(nèi)頂級企業(yè),日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,8,SunCity,開發(fā)項目,SunCity旗下共有養(yǎng)老地產(chǎn)項目13個,單體項目建筑面積從30

4、00-18000平方米。 日本為數(shù)不多開發(fā)運營大型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的公司,10個項目為租賃物業(yè)，3個項目物業(yè)為購地自建項目。 租賃物業(yè)節(jié)省最初的開發(fā)成本和建設(shè)周期,10個項目針對自理老人，隨著老人衰老提供介護服務(wù)。 3個項目入住初期即可吸納介護型老人,考察選取了SunCity旗下兩個選址市中心以及選址郊區(qū)的典型項目,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,9,SunCity橫濱太陽城,SunCity橫濱 項目接待人員 項目建筑設(shè)計師 Perkins Eastma浦田尚志,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,10,項目背景： SunCity自行投資建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，與2005年投入運營。 土地原址為炸藥廠，株式會社以較低的價

5、格獲得土地。 現(xiàn)有為一期規(guī)模，二期280戶預(yù)計于2011年開工建設(shè),SunCity橫濱太陽城,項目位置 位于橫濱市近郊，距離地鐵橫濱站約20-25分鐘車程。 周邊為成熟居住區(qū)邊緣，即獨立又融合。 地處高地，視野開闊，景觀良好，天氣晴朗時可俯瞰整個橫濱市,橫濱市,橫濱太陽城,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,11,項目規(guī)模 占地面積：84350 建筑面積：56012 總戶數(shù)：601戶（其中自理型480戶，介護型121戶） 自理型住宅單元中有幾間為用于體驗入住的客房。 戶型面積：自理型住宅單元的戶型面積：44.682.3，平均面積為61.6 介護型住宅單元的平均戶型面積：22.327.9，平均面積為22.9

6、 公共空間面積：自理型住宅單元公共空間面積為：18449 介護型住宅單元公共空間面積為：3107 公共空間比例占到項目總面積的38%，高比例的公共空間配置是項目一大特點,SunCity橫濱太陽城,項目造價 總造價1億美元（不含土地成本），每平米造價1785美元 建筑設(shè)計：Perkins Eastman 景觀設(shè)計：SW景觀設(shè)計公司,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,12,SunCity橫濱太陽城,營收模式（括號內(nèi)數(shù)字為人民幣） 一次性入住金： 根據(jù)房間大小，3,000萬9,800萬日元不等（240784萬），其中4,900萬日元（392萬）的比例最多。 兩人入住一次性入住金在上述價格上上浮1,000萬日元

7、（80萬）/居室。 一次性入住費用15年內(nèi)可退還部分。 計算公式為：入住費用*0.85*（180月-入住月）/180），入住滿15年后一次性入住費用不再退還。 月金： 額外收費：室內(nèi)水電費、停車費、介護用品使用或租賃費等。 最初入住時，即吸納自理型老人，也吸納介護型老人。 老人入住后可直至終老,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,13,SunCity橫濱太陽城,服務(wù)人員配置 介護老人服務(wù)：1.5(老人) ：1（服務(wù)人員） 醫(yī)療配置 項目內(nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室 當老人需要醫(yī)學(xué)就診時，通過外部合作醫(yī)院進行救助,經(jīng)營狀況 自理型住宅單元的入住率為61.7% 介護型住宅單元的入住率為47.1% 入住老

8、人特點 高收入老人 多數(shù)有國外生活背景 入住費用基本為自己承擔(dān),日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,14,SunCity橫濱太陽城,高星級酒店的裝修風(fēng)格 室內(nèi)外景觀結(jié)合引入 良好的室內(nèi)外景觀視野,產(chǎn)品設(shè)計室內(nèi)設(shè)計,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,15,產(chǎn)品設(shè)計服務(wù)功能,SunCity橫濱太陽城,ATM機、郵筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴場、園藝區(qū)、幾乎涵蓋所有所需的公共功能,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,16,產(chǎn)品設(shè)計無障礙設(shè)計,SunCity橫濱太陽城,無障礙設(shè)計遍布項目的每一個空間,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,17,SunCity橫濱太陽城,依靠強大的股東背景，項目開發(fā)資金、設(shè)備提供、酒店式運營管理等均有股東提供

9、，降低開發(fā)成本，分攤開發(fā)風(fēng)險。 選址：選址近郊，以較低價格獲得土地。 高規(guī)格的酒店式裝修是項目最大賣點及亮點。 高比例的公共空間設(shè)計，提供各種老人交流場所，吸引老人減少居室內(nèi)留置時間。 充分考慮老年人的生理和心理需求，在產(chǎn)品細節(jié)上體現(xiàn)個性化和精致性,股東整合：整合各類型與養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的股東，共同投資成立養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理機構(gòu)，通過各自的資源，將養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險和成本降低。 產(chǎn)品設(shè)計：獨特的產(chǎn)品設(shè)計，使項目區(qū)別于一般養(yǎng)老機構(gòu)的氛圍。 功能設(shè)計：通過便利性公共設(shè)施設(shè)置，在項目內(nèi)部營造完整的生活圈,項目啟示,項目要點,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,18,SunCity銀座太陽城,SunCity銀座

10、項目接待人員 項目建筑設(shè)計師 Perkins Eastma浦田尚志,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,19,項目背景： SunCity租賃物業(yè)運營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，物業(yè)租賃期為25年。 由BDA室內(nèi)設(shè)計公司進行裝修設(shè)計，與2006年投入運營,項目位置 項目位于東京最繁華的中央?yún)^(qū)，距離銀座四丁目約5-10分鐘車程。 緊鄰隅田川河，擁有良好的河景資源和開闊的視野。是日本市中心養(yǎng)老項目的典型代表,SunCity銀座太陽城,銀座四丁目,銀座太陽城,約3KM,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,20,SunCity銀座太陽城,項目規(guī)模 占地面積：4714 建筑面積：39277 總戶數(shù)：362戶（其中自理型314戶，介護型48戶

11、） 自理型住宅單元中39間原先設(shè)計為介護式單元，后期由于需求度偏低，改建為自理型住宅單元。 戶型面積：自理型住宅單元的戶型面積：42.083.5，平均面積為65 介護型住宅單元的平均戶型面積：21.448.7，平均面積為29.2 公共空間面積：自理型住宅單元公共空間面積為：8460 介護型住宅單元公共空間面積為：3238 停車位：機械停車數(shù)88個,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,21,SunCity銀座太陽城,營收模式（括號內(nèi)數(shù)字為人民幣） 僅吸納有自理能力的老人，項目內(nèi)介護單元僅為入住老人身體過渡期服務(wù) 老人入住后可直至終老。 一次性入住金： 收費方式和橫濱太陽城一樣。 費用在4035萬12965萬

12、日元不等（3231037萬），價格高出橫濱太陽城約25%。 月金： 額外收費：收費項目和橫濱太陽城一樣,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,22,SunCity銀座太陽城,服務(wù)人員配置 介護老人服務(wù)：1.5(老人) ：1（服務(wù)人員） 醫(yī)療配置 項目內(nèi)設(shè)置提供日常健康管理診察的就診室 與專門給日本皇室就醫(yī)的圣路加國際醫(yī)院合作，提供每年一次的體檢及醫(yī)療救治服務(wù)。 經(jīng)營狀況 自理型住宅單元的入住率為68% 介護型住宅單元的入住率為53% 入住老人特點 項目由于地處市中心，除養(yǎng)老功能外，還體現(xiàn)了投資功能 68%的銷售比例中，50%為長期居住，還有50%作為老人的第二居所或者養(yǎng)老的后備居所 入住老人多數(shù)為有國外生活

13、背景高收入老人，多數(shù)由老人自行承擔(dān)入住費用 七成為女性，平均年齡77歲，三成為男性，平均年齡79歲。 三成為夫婦一起入住，七成為單身老人入住,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,23,SunCity銀座太陽城,產(chǎn)品設(shè)計酒店式室內(nèi)設(shè)計,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,24,SunCity銀座太陽城,產(chǎn)品設(shè)計室內(nèi)設(shè)計,便于輪椅交匯的寬走道,機動車自動停車系統(tǒng),良好的室內(nèi)視野景觀,家屬接待區(qū),多功能廳,樓層公共區(qū),棋室,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,25,SunCity銀座太陽城,租賃物業(yè)進行運營，降低了前期的開發(fā)投入。 聘請頂級室內(nèi)設(shè)計公司進行室內(nèi)設(shè)計，高規(guī)格的酒店式裝修，使公共空間感觀幾乎等同與高星級酒店。 酒店式運營管

14、理等由酒店行業(yè)的股東提供，降低運營成本同時保證了專業(yè)化的服務(wù)。 選址在市中心區(qū)，吸引了很多對地段有偏好的老人入住和投資,選址：選址在城市中心區(qū)，利于樹立形象，吸納高端人群。 醫(yī)療整合：醫(yī)療服務(wù)與頂級醫(yī)療機構(gòu)合作綁定，增加賣點的同時提升項目品質(zhì)。 產(chǎn)品設(shè)計：沿用酒店設(shè)計風(fēng)格挑空餐飲和休閑區(qū)，即具備了服務(wù)功能，也起到項目會所的集聚效應(yīng),項目啟示,項目要點,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,26,SunCity,SunCity 啟示 整合優(yōu)勢股東加入投資團隊，樹立賣點同時分擔(dān)投資風(fēng)險和樹立消費者信任的基礎(chǔ)。 定位高端，聘請建筑、室內(nèi)、景觀設(shè)計領(lǐng)域的頂尖機構(gòu)打造項目，樹立領(lǐng)軍品牌形象,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,2

15、7,考察項目,高端運營機構(gòu) 項目,收益前三的 運營機構(gòu)項目,實業(yè)公司 開發(fā)項目,房地產(chǎn)商 開發(fā)項目,政府投資 企業(yè)運營項目,行業(yè)相關(guān)機構(gòu),養(yǎng)老地產(chǎn)考察項目,橫濱太陽城 銀座太陽城,SunCity,日醫(yī)學(xué)館,墨田項目 北浦和項目,SECOM,ORIX,成城項目 世田谷下馬項目,千葉項目,橫濱藤尺項目,側(cè)重研究、營建,大和房屋研究所,側(cè)重設(shè)備研究,橫濱康復(fù)中心,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,28,公司背景 日醫(yī)學(xué)館是日本三大養(yǎng)老地產(chǎn)連鎖運營機構(gòu)之一，進入養(yǎng)老地產(chǎn)已有21年歷史。 除養(yǎng)老地產(chǎn)運營事業(yè)部以外，集團公司還下設(shè)醫(yī)療設(shè)備事業(yè)部及介護教育事業(yè)部，三者關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的年均產(chǎn)值名列日本業(yè)內(nèi)第一。 開發(fā)項目 日

16、醫(yī)學(xué)館旗下共有養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)1250所，分布在日本全國，主要分為三大類：政府投資日醫(yī)學(xué)館運營的福利性項目、日醫(yī)學(xué)館投資運營的全付費制項目以及老年人租賃物業(yè)項目,本次考察的日醫(yī)學(xué)館兩個項目，分別為全付費制項目及老年人租賃物業(yè)項目,日醫(yī)學(xué)館,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,29,日醫(yī)學(xué)館墨田,日醫(yī)學(xué)館墨田項目 項目接待人員 養(yǎng)老地產(chǎn)運營事業(yè)部 社長 建部 悠,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,30,日醫(yī)學(xué)館墨田,項目背景 全付費制項目（自理階段需老人全額支付費用） 物業(yè)為定制租賃物業(yè)，租賃期為30年。 占地面積：1859 建筑面積：3655 總戶數(shù)：76戶（其中夫妻居室6戶） 入住門檻：自理型老人和介護型老人均吸納，

17、以介護型老人為主 入住率：90% 客戶特征 平均年齡80歲以上，以單身老人為主，男女比例為3:7. 60%的老人來自項目5公里范圍內(nèi)或者子女工作生活在項目周邊 入住老人的子女在經(jīng)濟、照料上均有支持,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,營收方式 一次性入住金+月金:根據(jù)一次性入住金繳納費用的不同，月金付費額度隨之變化。月金包含管理費、租賃費及餐費。 收費價格的核定標準為75歲以上的老人，如果年齡低于75歲，則一次性入住金價格及返還周期相應(yīng)調(diào)整。 介護費額外收取:墨田項目為介護保險定點機構(gòu)，老人由醫(yī)院評定介護等級后，政府相應(yīng)承擔(dān)老人在墨田項目消費的90%的介護服務(wù)費用。 其它費用：醫(yī)療費、日用品費、理容費等其

18、它服務(wù)費用，需額外付費,31,日醫(yī)學(xué)館墨田,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,32,產(chǎn)品設(shè)計室內(nèi)設(shè)計,日醫(yī)學(xué)館墨田,行政接待區(qū),電梯間,機械浴室,保溫送飯機,自理居室,美容室,告知牌,洗衣房,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,33,日醫(yī)學(xué)館墨田,項目主要支出 工資支出約占70%、物業(yè)租金支出約占20%、行政耗材及能源支出約占10%。 項目運營毛利接近10% 項目要點 運營的兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：員工隊伍和入住率 員工隊伍 養(yǎng)老地產(chǎn)運營管理的最大障礙是人才的缺失， 日本介護人員需具備服務(wù)資質(zhì)，這類資質(zhì)的獲得需要100小時的培訓(xùn)時間和若干實習(xí)時間。 穩(wěn)定的，好的員工隊伍是運營成功的關(guān)鍵。 入住率 養(yǎng)老地產(chǎn)項目的盈利與否取決于

19、入住率。 日醫(yī)學(xué)館項目的盈虧平衡點在入住率達到80%。 如何盡快的達到80%的入住率是運營成功的標志,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,34,日醫(yī)學(xué)館北浦和,日醫(yī)學(xué)館北浦和項目 項目接待人員 養(yǎng)老地產(chǎn)運營事業(yè)部 社長 建部 悠,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,35,日醫(yī)學(xué)館北浦和,項目背景 北浦和項目物業(yè)為日醫(yī)學(xué)館自行購地興建和運營的項目，與2010年5月投入運營。 占地面積：1754 建筑面積：2223 總戶數(shù)：48戶（面積范圍2847.5） 入住門檻：僅吸納自理型老人 入住率：31% 客戶特征 以單身老人為主 老人多數(shù)來自項目5公里范圍內(nèi),日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,36,日醫(yī)學(xué)館北浦和,營收方式 月金收費方式

20、：按居室大小，月收費141250日元（11300元）221250日元（17700元），月金包含租賃費、基本監(jiān)護費及行政管理費。 租賃合同2年一簽，不續(xù)約需提前3個月通知。 不需繳納一次性入住金，入住時近需支付23個月月金額度的手續(xù)費 居室內(nèi)水電費、餐費及停車費需額外收取 如需介助和介護服務(wù)，可由運營機構(gòu)幫助聯(lián)系看護人員，自行洽談費用,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,37,日醫(yī)學(xué)館北浦和,服務(wù)人員比例 項目僅配置34個接待和保安人員 項目主要支出 物業(yè)維護費 產(chǎn)品特征 北浦和項目產(chǎn)品設(shè)計基本等同與酒店式公寓和普通住宅 公共空間比例配置很少，僅有食堂、辦公室和停車場,餐廳,停車場,閱讀室,信報箱,走道,日

21、本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,38,日醫(yī)學(xué)館北浦和,居室內(nèi)設(shè)計,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,39,北浦和項目定位成因 類似于墨田項目的介護式養(yǎng)老機構(gòu)需要政府許可，北浦和的審批額度已滿。 北浦和位于東京郊區(qū)，土地費用較低。 北浦和區(qū)域老齡化比例較高，且屬于高收入?yún)^(qū)域，對養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品有需求。 項目要點 小型類酒店式公寓設(shè)計的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。 在介護沒有空間的前提下，以自理型產(chǎn)品介入市場。 日醫(yī)學(xué)館預(yù)計項目回收期約為20年,日醫(yī)學(xué)館北浦和,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,40,日醫(yī)學(xué)館運營要點,日醫(yī)學(xué)館,產(chǎn)品設(shè)計 項目規(guī)模小，分布在不同的區(qū)域，保證最快速的擁有高入住率，盡快盈利。 選址在醫(yī)院、郵局、銀行、超市、文化設(shè)施等

22、公共配套便利的地方。 盡可能配置有介護設(shè)施，純自理式居所項目對老人吸引度不大，影響入住率。 運營模式 營收方式：除個別項目外，基本沿用一次性入住金+月金的收費方式 組織架構(gòu)：養(yǎng)老地產(chǎn)運營事業(yè)部下設(shè)四個部門：管理、營銷、人力及財務(wù)部 客戶定位：以項目5公里范圍內(nèi)的在中高收入的老人為主 醫(yī)療資源：內(nèi)部設(shè)醫(yī)務(wù)室，醫(yī)學(xué)救助和周邊醫(yī)院達成合作聯(lián)盟 服務(wù)外包：餐飲、洗滌等基礎(chǔ)工作采取服務(wù)外包,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,41,日醫(yī)學(xué)館對養(yǎng)老地產(chǎn)的理解,日醫(yī)學(xué)館,養(yǎng)老地產(chǎn)的建造成本比普通住宅高20%，主要用于設(shè)備的增加及公共空間的裝修投入。同時養(yǎng)老地產(chǎn)的相應(yīng)收入在日本也略高于普通住宅。 項目定位非常關(guān)鍵，一般來

23、說老人入住成本越低，項目入住率越高，而入住率是項目盈虧的決定因素。 大體量的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，可能存在三大問題：1、入住年齡段太過集中，交替轉(zhuǎn)換困難，可持續(xù)發(fā)展性較差的問題。2、容易導(dǎo)致空置率的升高。3、大體量項目的服務(wù)人員相應(yīng)增加，容易導(dǎo)致管理缺失下的服務(wù)質(zhì)量下滑。 小體量的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，具備銷售周期短、人員規(guī)模少等優(yōu)勢，并且靈活性高。 養(yǎng)老地產(chǎn)的運營成本隨著老人介護程度會逐步上升，需要公司控制后期通脹風(fēng)險。 承諾老人直到離世的居住安全感和高品質(zhì)服務(wù)延續(xù)，是養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營的條件。 一次性入住費用的收取和額度的高低，運營時成本的合理控制，將直接影響到養(yǎng)老地產(chǎn)項目的盈利價值。 在現(xiàn)狀日本經(jīng)濟條件下，日

24、醫(yī)學(xué)館旗下項目的平均回收期為20年,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,42,日醫(yī)學(xué)館對中國的拓展意向,日醫(yī)學(xué)館,日醫(yī)學(xué)館首先會發(fā)展日本本土市場。 對中國的政策、商業(yè)環(huán)境需要2-3年時間的了解后，再確定是否進入。 日醫(yī)學(xué)館旗下的教育、設(shè)備、運營三個分支哪個最先進入市場目前尚未確定,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,43,日醫(yī)學(xué)館 啟示 適當控制養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)模，連鎖化經(jīng)營，是養(yǎng)老地產(chǎn)風(fēng)險較低的發(fā)展方向。 日本經(jīng)濟處于滯漲期，養(yǎng)老地產(chǎn)同樣處于投資回收緩慢（日醫(yī)學(xué)館2010年養(yǎng)老地產(chǎn)運營利潤為3%）和投資回收期長（平均投資回收周期為20年）。 高素質(zhì)的員工和高入住率，是養(yǎng)老地產(chǎn)運營的兩大關(guān)鍵因素 項目五公里范圍內(nèi)，是養(yǎng)老地

25、產(chǎn)項目主要可輻射的客戶圈 養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營需要設(shè)立營銷部門對應(yīng)市場,日醫(yī)學(xué)館,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,44,考察項目,高端運營機構(gòu) 項目,收益前三的 運營機構(gòu)項目,實業(yè)公司 開發(fā)項目,房地產(chǎn)商 開發(fā)項目,政府投資 企業(yè)運營項目,行業(yè)相關(guān)機構(gòu),養(yǎng)老地產(chǎn)考察項目,橫濱太陽城 銀座太陽城,SunCity,日醫(yī)學(xué)館,墨田項目 北浦和項目,SECOM,ORIX,成城項目 世田谷下馬項目,千葉項目,橫濱藤尺項目,側(cè)重研究、營建,大和房屋研究所,側(cè)重設(shè)備研究,橫濱康復(fù)中心,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,45,SECOM,公司背景 SECOM最初是從事防盜報警系統(tǒng)研發(fā)銷售的實業(yè)公司，在日本具有很高的知名度。 SECOM

26、也從事養(yǎng)老設(shè)備的研發(fā)和銷售、醫(yī)療事業(yè)、房地產(chǎn)實業(yè)、保險事業(yè)等與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)領(lǐng)域,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,46,SECOM成城,SECOM成城項目 項目接待人員 項目營銷代表,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,47,SECOM成城,項目背景 SECOM成城項目是SECOM和森房地產(chǎn)公司（六本木森大廈開發(fā)商）合作開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。 項目已有22年歷史，是日本經(jīng)濟泡沫頂峰時期的產(chǎn)品。 占地面積：9973 建筑面積：22403 總戶數(shù)：157戶（面積范圍50130，介護房間18個） 入住門檻：僅吸納自理型老人 目前入住率：95%，運營最初5年入住率為60%，第七年為達到80%，80%是項目運營的盈虧平衡

27、點。 客戶特征 老人舊有職業(yè)基本為醫(yī)生、律師、企業(yè)高管等金領(lǐng)階層，在職時年收入約在人民幣80萬左右。 項目坐落在高端居住區(qū)內(nèi)，周邊景觀良好，吸引的客戶主要來自東京市中心老人。 絕大多數(shù)老人為了安定的老年生活，選擇賣掉原有住房，入住成城項目。 目前95%的入住比例中，有60%是22年前的入住客戶,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,48,SECOM成城,營收方式 一次性入住金： 按居室大小，收取一次性入住金（10,35024,800萬日元，相當8281984萬人民幣）。 入住金涵蓋了老人終老前的房屋使用、介護服務(wù)兩項費用。 一次性入住金15年內(nèi)可退還部分，15年后不再退還。 月金： 包含餐飲費、管理運營費、

28、水電能耗費 費用為29萬34萬日元/月/人，相當于23,20027,200萬元人民幣/月/人。 服務(wù)人員比例 目前入住老人170個，服務(wù)人員約60人,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,49,SECOM成城,酒店式設(shè)計風(fēng)格,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,50,SECOM成城,公共空間設(shè)計,頂層會所,陶藝室,樓層公共空間,醫(yī)務(wù)室,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,51,SECOM成城,居室內(nèi)設(shè)計,介護居室,小露臺,公共走廊,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,52,SECOM成城,SECOM成城項目運營要點 一次性入住金中包含了房屋使用費及服務(wù)費用，因此項目一次性入住金額度是同類地段普通住宅售價的兩倍。 老人過渡到介護階段后，可免費入

29、住到介護單元，但原有自理單元的住宅仍為其保留，充分考慮到老人心理。 餐飲區(qū)別于傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)，采取點菜制，月底統(tǒng)一結(jié)算，加強了消費自主性。 銀行、郵局等提供上門服務(wù)，提供老人居住便利性。 一次性入住金逐年往上漲，與此對應(yīng)的是周邊普通住宅基本沒有漲幅。 每兩年會就月金收費額度與入住老人協(xié)商，但近20年只上漲一次。 項目目標客戶為第二階層的富裕老人，第一階層的富裕老人一般會雇人居家養(yǎng)老，第二階層的老人主要集中在醫(yī)生、律師等原有的金領(lǐng)階層。 每年項目會對高收入的目標客戶發(fā)送8萬封左右的營銷信件，但有入住意向回復(fù)的僅有30人左右,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,53,SECOM成城,SECOM成城項目 啟示 養(yǎng)

30、老地產(chǎn)主要的賣點在于運營服務(wù)，老人愿意支付大額入住金選擇養(yǎng)老地產(chǎn)的主要考慮因素是后期養(yǎng)老的安全和穩(wěn)定。 高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目的目標客戶主要為第二階層（中小型企業(yè)主、醫(yī)生、律師等）的富裕老人，愿意以舊有資產(chǎn)換購一個安定的晚年，但這一類客群的比例仍比較低。 養(yǎng)老地產(chǎn)的客戶粘性較強，但更替性弱，后期價格上漲的可能性少，項目的收益主要取決于消費者支付第一筆大額資金的流入,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,54,SECOM世田谷下馬,SECOM世田谷下馬項目 項目接待人員 SECOM養(yǎng)老地產(chǎn)運營部經(jīng)理 三重野 真,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,55,SECOM世田谷下馬,項目背景 SECOM旗下共有8個全資運營的養(yǎng)老地產(chǎn)項

31、目，其中三個租賃物業(yè)運營，五個購地自建運營。 世田谷下馬項目是SECOM購地自建的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，與2006年投入運營。 占地面積：2163 建筑面積：3430 總戶數(shù)：61戶 入住門檻：自理和介護老人均吸納，以介護老人為主。 入住率：90% 營收方式 一次性入住金方式：一次性入住金可選擇一次性支付或一年內(nèi)等月支付（價格高于一次性支付方式） 月金：月金包括兩個部分，一個部分為管理費和餐費的組合，另一個部分為介護保險的自付部分。 額外費用：包括介護品、消費品、水電費、美容費等其它消費性支出,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,56,SECOM世田谷下馬,SECOM世田谷下馬項目運營要點 選址：富裕階層較多及老

32、齡化比例較高的區(qū)域。 開發(fā)周期：獲得土地后，預(yù)計一年時間完成設(shè)計施工、開業(yè)前3個月開始銷售，1-2年時間完成滿租。（SECOM旗下項目最長的滿租期花了4年時間）。 管理方式：組團式管理，將61戶分成5個組團，每個組團設(shè)置有固定的服務(wù)人員。易于老人和工作人員熟悉彼此，達到最佳的照看效果。 管理架構(gòu)：服務(wù)人員和老人的比例為1:1.5，其中50%為有資質(zhì)的正式員工，年齡在20-30歲，50%為臨時員工，年齡在40-50歲。服務(wù)人員工作時間為四班制，覆蓋24個小時。正式員工中，包括負責(zé)社長一人，護士三人，飲食管理兩人，園藝管理一人，心理健康管理一人，行政人員1人。項目營銷則統(tǒng)一由總部管理。 服務(wù)理念：

33、以盡量多的工作人員，協(xié)助老人生活，保證其生活的私密性和尊嚴感。了解每位老人的喜好差異，提供符合其喜好的包括飲食、沐浴習(xí)慣等服務(wù)。以對待親人的態(tài)度對待老人。 運營關(guān)鍵：一、度過入住率未達到盈虧平衡點前的經(jīng)營期；二、運營團體的負責(zé)人非常關(guān)鍵，負責(zé)人需要具有經(jīng)營頭腦并擁有對待員工和老人的愛心。 運營風(fēng)險：老人突發(fā)意外狀況時，獲得老人家人的理解,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,57,SECOM世田谷下馬,對中國的開拓意向 SECOM目前沒有在中國發(fā)展的打算,SECOM世田谷下馬項目 啟示 小組團化管理，利于控制服務(wù)質(zhì)量，也利于建立老人熟悉的環(huán)境。 運營風(fēng)險及壓力，絕大多數(shù)來源于老人的家人,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分

34、析,58,考察項目,高端運營機構(gòu) 項目,收益前三的 運營機構(gòu)項目,實業(yè)公司 開發(fā)項目,房地產(chǎn)商 開發(fā)項目,政府投資 企業(yè)運營項目,行業(yè)相關(guān)機構(gòu),養(yǎng)老地產(chǎn)考察項目,橫濱太陽城 銀座太陽城,SunCity,日醫(yī)學(xué)館,墨田項目 北浦和項目,SECOM,ORIX,成城項目 世田谷下馬項目,千葉項目,橫濱藤尺項目,側(cè)重研究、營建,大和房屋研究所,側(cè)重設(shè)備研究,橫濱康復(fù)中心,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,59,ORIX千葉,ORIX千葉項目 項目接待人員 養(yǎng)老地產(chǎn)運營事業(yè)部 部長 國仲伸浩,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,60,ORIX千葉,公司背景 ORIX千葉項目由ORIX不動產(chǎn)和Handy Netword Int

35、ernational 共同投資。 其中ORIX不動產(chǎn)持有75%的股權(quán)，Handy Netword International持有25%的股權(quán)。 Handy Netword International公司的主要業(yè)務(wù)為醫(yī)療器械研發(fā)銷售及醫(yī)療顧問，其擁有人春山滿在日本養(yǎng)老領(lǐng)域具有很高的知名度。 日本2000年設(shè)立介護保險，養(yǎng)老地產(chǎn)開始快速發(fā)展，2005年，ORIX進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。目前ORIX在5年時間已發(fā)展了20個養(yǎng)老地產(chǎn)項目,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,61,ORIX千葉,項目開發(fā)背景 ORIX千葉項目地塊最初是日本經(jīng)濟泡沫高峰期開發(fā)的一個婚紗市場，后來由于經(jīng)濟泡沫破裂，婚紗市場倒閉，ORIX不動產(chǎn)

36、以很低的價格獲得這塊土地。 ORIX千葉項目與2006年開始營業(yè) 項目地處距離千葉繁華區(qū)2公里的位置，距離輕軌站約10分鐘路程。項目周邊是日本經(jīng)濟泡沫破滅前期的開發(fā)區(qū)，后來一直沒有得到發(fā)展。項目一面臨海，擁有良好的海景景觀， 周邊五公里范圍內(nèi)人口約6-7萬。 項目背景 占地面積：3904 建筑面積：10147 總戶數(shù)：233戶（高區(qū)為自理性居室，共141戶；低區(qū)為介護居室，共92戶） 入住門檻：自理老人及介護老人均吸納。 入住率：自理居室入住率30%，介護居室入住率70,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,62,ORIX千葉,營收方式 一次性入住金（會費）+月金（租賃費、管理費及餐費）+額外收費。 一次性

37、入住金按年齡設(shè)定不同額度，居住不滿12年可按比例返還。 客戶特征 七成為千葉地區(qū)老人，三成為子女在千葉的老人 三成舊有職業(yè)為醫(yī)生，其它為企業(yè)高管等,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,63,產(chǎn)品設(shè)計 考慮入住老人往往是夫妻一方肯定需要照顧，因此戶型以單人間為主。 車位配比：1:0.5,餐位配比：1.5:1。 雙餐廳設(shè)計，自理老人和介護老人區(qū)分用餐。 餐椅高度不一，適合不同身理特征的老人。 公共空間采用中央空調(diào)，室內(nèi)采用分體式空調(diào)。 頂樓設(shè)計有遛狗區(qū),ORIX千葉,按摩浴缸,高低不同的餐椅,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,64,居室內(nèi)設(shè)計,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,65,ORIX千葉,ORIX千葉項目運營要點 ORI

38、X養(yǎng)老地產(chǎn)項目主要結(jié)合普通住宅發(fā)展，項目開發(fā)主要看當?shù)氐睦淆g化程度及于普通住宅整合計算后的財務(wù)指標。 無論普通住宅的開發(fā)規(guī)模多大，養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)模一般控制在80-100居室以內(nèi)，這個規(guī)模是人員效率和運營效率最高效的規(guī)模。 ORIX養(yǎng)老地產(chǎn)項目的運營團隊為自行組建，最初也整合外來運營團隊作為顧問，當合作時間均較短，目前的運營團隊經(jīng)營靠自己經(jīng)驗積累。 自行組建運營團隊還有另一個優(yōu)勢是可以根據(jù)一線的服務(wù)數(shù)據(jù)，改進養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品。 運營團隊的關(guān)鍵因素是工作人員需要具備良好的工作態(tài)度，愛心比技術(shù)更重要。 養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅相比，利潤薄，但一旦盈利后，是一個穩(wěn)定長效的現(xiàn)金流。 養(yǎng)老地產(chǎn)作為老人人生中最后

39、一筆的大額支出消費，對項目的信譽度非?？粗?，ORIX采取與養(yǎng)老領(lǐng)域知名度非常高的春山滿合作，以此贏得消費者的信任,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,66,ORIX千葉,在中國開拓意向 以前沒有考慮過到中國發(fā)展市場，后期如果有合適的機會可以考慮發(fā)展,ORIX千葉項目 啟示 開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的目的在于通過養(yǎng)老地產(chǎn)來提高普通房地產(chǎn)商品的附加價值（配套多樣化，提供居住的安心。） 養(yǎng)老地產(chǎn)也可以用于開發(fā)商銷售不利產(chǎn)品的替代用途。 養(yǎng)老地產(chǎn)的運營團隊組建，很難依靠外來力量，更多需要自身經(jīng)驗的累積。 遠郊項目，在擁有良好的景觀條件下，如周邊人口不足，也很難贏得高入住率,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,67,考察項目,高端運

40、營機構(gòu) 項目,收益前三的 運營機構(gòu)項目,實業(yè)公司 開發(fā)項目,房地產(chǎn)商 開發(fā)項目,政府投資 企業(yè)運營項目,行業(yè)相關(guān)機構(gòu),養(yǎng)老地產(chǎn)考察項目,橫濱太陽城 銀座太陽城,SunCity,日醫(yī)學(xué)館,墨田項目 北浦和項目,SECOM,ORIX,成城項目 世田谷下馬項目,千葉項目,橫濱藤尺項目,側(cè)重研究、營建,大和房屋研究所,側(cè)重設(shè)備研究,橫濱康復(fù)中心,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,68,橫濱藤尺項目,橫濱藤尺項目 項目接待人員 伸福祉會社 理事 片山 江,日本養(yǎng)老地產(chǎn)案例及分析,69,橫濱藤尺項目,項目背景 橫濱藤尺項目是由政府投資，伸福祉會社運營的社區(qū)式、福利式養(yǎng)老地產(chǎn)項目。 會社負責(zé)人片山是日本養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域非常知名的管理人員，她最早自行開發(fā)組建的16個項目，最后由一家上市公司整體收購。由于與