某文化園建設項目可行性研究報告

1、XXXXXXXX 文化園文化園 可可 行行 性性 報報 告告 項目單位：項目單位：XXXXXXXX 商務服務有限公司商務服務有限公司 項目地址：項目地址：XXXX 老城區(qū)老城區(qū) 報告時間：報告時間：二二 0 0 一一年一月一一年一月 日日 第一章第一章 總總 論論 一、一、 項目概況項目概況 項目名稱：XX 文化創(chuàng)意園 項目單位：XXXX 商務服務有限公司 項目地址：項目位于老城區(qū)九龍鼎附近，東至三通巷， 西至定鼎北路，南至中州中路，北至道南 路。 項目性質：保護性改建 建設內容：規(guī)劃建設的 XX 文化創(chuàng)意園主要有三部分組 成：一是以書畫創(chuàng)作及展示、銷售，文化 創(chuàng)意等為主要內容的文化創(chuàng)意中心。

2、二是 以文物鑒定拍賣，工藝品制作、展示和銷 售為主要內容的的藝術工藝品交流中心。 三是以演藝、休閑、娛樂、餐飲為主要內 容的時尚休閑中心。 項目規(guī)模：總占地 畝，保護性改建規(guī)模： 平方 米，其中：以書畫創(chuàng)作及展示、銷售，文 化創(chuàng)意等為主要內容的文化創(chuàng)意中心 平方米，文物交流、鑒定拍賣，工藝品制 作、展示和銷售為主要內容的的藝術工藝 品交流中心 平方米，時尚休閑中心 平方米，餐飲配套服務基礎建設 平方米。 投資總額：人民幣 6000 萬元。 二、二、 項目單位簡介項目單位簡介 XXXX 商務服務有限公司始成立于 1998 年，原名為 XX 福地時代家居廣場有限公司。主要從事市場開發(fā)、商業(yè)經 營管

3、理。十余年來，先后開發(fā)運營了福地燈具城、XX 汽車 城、東方時代家居城、XX 汽車用品城、新區(qū)百福邦家居創(chuàng) 意生活廣場等項目。 2010 年開始向隋唐文化產業(yè)方向轉型，公司策劃、設 計的“隋唐 XX 文化園”位于 XX 市隋唐植物園西大門南側、 東臨隋唐植物園、南臨規(guī)劃立交橋、西臨王城大道、北臨 隋唐植物園西大門南側廣場，占地面積 80000 余平方米。 “XX 文化園”以 XX 悠久的歷史文化、民風民俗和 XX 隋唐 植物園、XX 博物館新館為依托，以隋唐文化、隋唐風情為 載體，體現 XX 厚重的人文歷史，融休閑、娛樂、餐飲、表 演為一體，全力打造中原第一綜合性文化產業(yè)園區(qū)，力爭 使之成為千

4、年帝都的又一張城市名片?！癤X 文化園”通過 重塑 XX 歷史文化名城的新形象，創(chuàng)新 XX 文化旅游業(yè)態(tài)的 新模式，形成 XX 現代旅游項目的新典范。 “隋唐 XX 文化園”以品味帝都文化、展示 XX 風情為主 線；以體現盛唐文化和 XX 這座千年古都淵源深厚的文化底 蘊為抓手；以實現商業(yè)與文化的完美結合為目的。 目前，該方案詳規(guī)已獲 XX 市規(guī)劃局專家評審會評審第 一名。 三、三、 編制范圍編制范圍 該可研報告編制范圍包括：項目建設背景及必要性、 項目現狀及前景分析、建設內容及規(guī)模、建設地址及建設 條件、項目方案設計、環(huán)保、消防、節(jié)能及安全、項目營 銷策劃、投資估算及資金籌措、經濟效益評價、

5、結論及建 設。 四、四、 主要技術經濟指標主要技術經濟指標 詳見附表 序號項目單位數據備注 一主要數據 1 項目占地面積畝 2 總建筑面積平方米 3 餐飲配套服務基礎建設平方米 4 道路綠化及環(huán)境平方米 5 項目總投資萬元 6 固定資產投資萬元 7 建設期利息萬元 8 鋪底流動資金萬元 9 年平均利潤總額萬元 10 銀行貸款萬元 11 自籌資金萬元 12 效益評價指標 13 財務內部收益率（稅后）% 14 投資回收期（稅后）年含建設期 12 個月 二投資利潤率 % 1 盈虧平衡點 % 基數為項目預期目標 值 2 貸款償還期年不含建設期 12 個月 3 4 5 五、五、 簡要結論簡要結論 “XX

6、 文化創(chuàng)意園”建成后，將形成以 XX 隋唐皇城為依 托的文化產業(yè)帶， “XX 文化創(chuàng)意園”將成為以創(chuàng)意為核心， 以文化為靈魂，以科技為支撐，以知識產權的開發(fā)和運用 為主體的知識密集型、智慧主導型戰(zhàn)略產業(yè)園區(qū)。園區(qū)年 交易額將超過 15 億元，年上交各項利稅逾千萬元；新增就 業(yè)崗位 1500 個。 隨著我國國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定增長，我國文化創(chuàng)意產 業(yè)已經進入了快速發(fā)展階段，作為 2 1 世紀的新興“朝陽 產業(yè)” ，文化創(chuàng)意產業(yè)正在成為一個國家和地區(qū)經濟社會發(fā) 展的重要動力和國民經濟新的增長點，大力發(fā)展文化創(chuàng)意 產業(yè)的意義深遠。項目實施后將對促進區(qū)域經濟的發(fā)展產 生較大的影響力和帶動力，為繁榮地方經

7、濟，促進社會和 諧發(fā)展都將起到積極的推動作用，彰顯經濟效益和社會效 益的雙豐收。項目的建設是必要的，經技術、經濟、市場 等方面論證，項目是可行的。 第二章第二章 項目建設背景及必要性項目建設背景及必要性 一、項目建設背景一、項目建設背景 （一）隨著 XX 經濟狀況的巨大變化，2010 年，全市實 現地區(qū)生產總值 億元，是 200 年的 倍，年均增長 %。財政一般預算收入 億元，是 200 年的 倍，年均增長 %。 全社會固定資產投資 億元，是 200 年的 倍，年均增 長 %。社會消費品零售總額 億元，是 200 年的 倍， 年均增長 %。金融機構存款余額達到 億元，年均增 長 %。綜合經濟實

8、力居全國大中城市第 位、中部城市 第 位。 （二）根據2010 年 XX 市人民政府工作報告 ，200 年，工業(yè)經濟占經濟總量的比重達到 %，比 200 年提高 個百分點。規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，是 200 年的 倍；主營業(yè)務收入 億元，是 200 年的 倍；工業(yè)總量居 全國中心城市第 位。裝備制造、能源電力、石油化工、 有色金屬、材料工業(yè)等五大優(yōu)勢產業(yè)占規(guī)模以上工業(yè)增加 值的比重達到 %。全市工業(yè)主營業(yè)務收入超億元企業(yè) 家，其中超 50 億元企業(yè) 家、超 100 億元企業(yè) 家、 超 200 億元企業(yè) 家。200 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 和農民人均純收入分別達到 元和 元，比 200 年

9、增長 倍和 倍。社會保障體系日臻完善。五年新增城鎮(zhèn)就業(yè) 萬人，發(fā)放小額擔保貸款 億元。企業(yè)退休人員養(yǎng)老金、 最低工資標準、城鄉(xiāng)低保和五保戶供養(yǎng)標準不斷提高。預 計 2011 年 XX 地區(qū)生產總值增長 %左右；地方財政一般預 算收入增長 %左右；全社會固定資產投資增長 %左右；社 會消費品零售總額增長 %左右；外貿出口不斷增長；城鎮(zhèn) 居民人均可支配收入增長 %，農民人均純收入增長 %；城 鎮(zhèn)新增就業(yè)人數 萬人，登記失業(yè)率控制在 %以內；萬元 生產總值能耗下降 %；居民消費價格漲幅控制在 %以內； 人口自然增長率控制在 以內。 （三）在世界范圍內，創(chuàng)意經濟浪潮風起云涌，文化創(chuàng)意 產業(yè)在提升區(qū)域經

10、濟“硬實力”和文化“軟實力中的巨大 作用與潛力正在不斷彰顯。從中國經濟、社會發(fā)展的宏觀 大局上來看，由于中國文化體制改革長期滯后，文化產品 的生產和供給能力低于并將可能長期低于人民群眾文化消 費需求，這形成了供需之間的巨大缺口。在國內，黨的十 七大明確提出要“推進文化創(chuàng)新，增強文化發(fā)展活力” ， “推動社會主義文化大發(fā)展大繁榮” 。從我市看，XX 所處的 區(qū)域是 XX 文化的主要發(fā)祥地，境內文物種類豐富、數量眾 多、質量極高，黑陶、唐三彩、青銅器、澄泥硯、麥稈畫、 XX 宮燈等民間技藝及傳統(tǒng)手工藝品淵源流長，藝術價值極 高。同時，XX 書畫家眾多，尤其是牡丹畫創(chuàng)作自成一派， 獨樹一幟，特點鮮明

11、，在國內外都有較高聲譽，這些都為 發(fā)展文化創(chuàng)意產業(yè)提供了無可比擬的基礎資源優(yōu)勢。 由此可見，在未來的幾年中，中國的經濟發(fā)展處于良好 態(tài)勢，國民經濟將長足發(fā)展，而 XX 作為中部地區(qū)重要的重 要城市，國內生產總值及各產業(yè)也將均衡發(fā)展，位居全省 前列。人民生活水平得到相應提高，從解決溫飽上升到追 求小康生活，其重要標志之一的文化創(chuàng)意產業(yè)必將在家電、 住房、汽車之后形成國民下一個消費熱點。 二、項目建設的必要性二、項目建設的必要性 （一）該項目的實施有利于促進經濟增長方式轉變 （二）該項目的實施有利于促進產業(yè)結構調整 （三）發(fā)展文化創(chuàng)意產業(yè)有利于推動區(qū)域經濟協(xié)調發(fā)展 （四）發(fā)展文化創(chuàng)意產業(yè)有利于提高

12、城市美譽度和開放 水平 （五）發(fā)展文化創(chuàng)意產業(yè)有利于提高城市軟實力 （六）該項目的實施具有重要的社會意義 XX 文化創(chuàng)意園的建成將進一步完善我市文化產業(yè)結 構，規(guī)范工藝美術產業(yè)市場；為創(chuàng)造健康向上、豐富多彩 的文化消費品，為構建和諧社會和人的全面發(fā)展服務。并 將有效帶動區(qū)域經濟，促進區(qū)域經濟結構的調整，推動經 濟增長方式的根本轉變。通過科學規(guī)劃，實現土地增值、 環(huán)境保護等可持續(xù)發(fā)展目標。能創(chuàng)造大量直接或間接就業(yè) 崗位，同時工藝美術產業(yè)的發(fā)展會帶來一個龐大的文化周 邊產業(yè)鏈。包括文化生態(tài)旅游、工藝美術高端人才教育培 訓、全國性論壇會展等，并廣泛輻射到上下游產業(yè)鏈和周 邊金融、商貿、服務業(yè)眾多關聯

13、行業(yè)。 周邊土地增值效益。由于 XX 文化創(chuàng)意園區(qū)的建設，周 邊土地的區(qū)位優(yōu)勢將會增強，因而會吸弓 I 房地產開發(fā)商， 從而促進周邊居住密度的提高。而大量的房地產開發(fā)和人 口的聚集將會帶動其他社會資本的集聚，從而帶動土地增 值。由此可見，園區(qū)的建成能夠促進周邊社會經濟的繁榮 與發(fā)展。 促進其他產業(yè)發(fā)展。國民經濟各部門之間通過產業(yè)鏈相 互聯系，因此 XX 文化創(chuàng)意園在建設時期能促進相關產業(yè)如 建筑材料生產業(yè)、建筑業(yè)、服務業(yè)等的發(fā)展，在投入運營 以后可以增強區(qū)域競爭力和輻射力，提升城市形象，改善 投資環(huán)境，吸引更多的資金、技術和人才聚集，從而促進 更多行業(yè)(例如金融、保險)的發(fā)展。 第三章第三章

14、項目現狀及前景分析項目現狀及前景分析 一、項目現狀一、項目現狀 項目地塊為企業(yè)和市場用地，有大量的車間、廠房、 倉庫。大部分建筑應予保護性利用開發(fā)，極個別破舊建筑 可在不破壞地下的基礎上予以重建。 二、市場前景分析二、市場前景分析 隋唐遺址公園建成后，計劃對周邊企業(yè)、市場進行搬 遷，對其原有的庫房、車間、場地進行重新裝修再利用。 謀劃建設的 XX 文化創(chuàng)意園主要有三個部分：一是以書畫創(chuàng) 作及展示、銷售，文化創(chuàng)意等為主要內容的文化創(chuàng)意中心。 二是以文物鑒定拍賣，工藝品制作、展示和銷售為主要內 容的的藝術工藝品交流中心。三是以演藝、休閑、娛樂、 餐飲為主要內容的時尚休閑中心。 文化創(chuàng)意中心，計劃對

15、 XX 建筑機械廠現有車間和廠房 進行適當改造裝修，引進名人名家藝術工作室、創(chuàng)意設計 室、藝術長廊等。 藝術工藝品交流中心，計劃對玻璃市場進行改造轉型， 建設二層隋唐風貌建筑，一層用于展示具有濃郁 XX 特色工 藝品(黑陶、唐三彩、青銅器、澄泥硯、麥稈畫、XX 宮燈等)的 制作場景、制作流程，使游客可以參與其中，親身體驗； 二層主要用于產品銷售、鑒賞和文物鑒定拍賣。 時尚休閑中心，計劃對金唐商貿公司現有倉庫進行改 造 包裝，引進演藝中心、藝術沙龍、健身房、咖啡廳、酒吧、 茶社、書屋、特色餐飲等業(yè)態(tài)。 三、項目開發(fā)的優(yōu)勢分析三、項目開發(fā)的優(yōu)勢分析 文化優(yōu)勢：獨特的 XX 民間工藝美術文化品牌，豐

16、厚的 歷史人文內涵，是建設 XX 文化創(chuàng)意園的基礎。XX 是一座歷 史文化底蘊非常深厚的文化名城，物華天寶、人杰地靈， 古稱“洛邑、 “神都” ， 是中國建都最早、朝代最多、歷 史最長的都城，XX 自古被華夏先民認為是“天下之中” 。 以 XX 為中心的 XX 地區(qū)是華夏文明的重要發(fā)祥地。這里有 第一個王朝“夏王朝，是“河圖洛書”的故鄉(xiāng)，有 1 0 5 位帝王定鼎九州，是華夏民族的精神故鄉(xiāng)，是“最早的中 國” 。史學考證知，文明首萌于此，道學肇始于此，儒學淵 源于此，經學興盛于此，佛學首傳于此，玄學形成于此， 理學尋源于此。在這古老而繁榮的土地上，大自然惠予了 特別的優(yōu)勢和殊勝的境遇，先民們胼

17、手胝足地開拓和構筑 了獨有的特色文化。XX 歷史上名人輩出，文化景觀資源源 遠流長，蘊藏深厚，內涵豐富，品位極高，特別是人文景 觀資源豐富多彩，文物古跡眾多，形成了無可比擬的地域 文化XX 文化，以及頗具特色的餐飲文化、宗教(佛教、 道教)文化和古運河文化等等。 區(qū)域優(yōu)勢：隋唐宮城遺址公園建成后將成為全國規(guī)模 最大、最具代表性的古代大型城市遺址公園，其在文化領 域的吸弓 I 力在世界范圍內舉世矚目，周邊區(qū)域也必將成 為繁榮文化產業(yè)的熱土。規(guī)劃的 XX 文化創(chuàng)意園毗鄰隋唐宮 城遺址公園，可謂占盡地利。 旅游優(yōu)勢：XX 文化創(chuàng)意園周邊 2 公里范圍內，旅游資 源極其豐富，文物古跡星羅棋布：東漢的董

18、公祠、妥靈宮， 隋朝的周公廟，唐朝的明堂，宋代的文峰塔，元代的府文 廟，明清時期的鼓樓、山陜會館、歷史街區(qū)和百年民居以 及天子駕六博物館、北邙牡丹觀賞園、邙山古墓博物館等。 市郊的龍門石窟、白馬寺聞名全國，一年一度的牡丹花會 和 XX 文化節(jié)更是吸引大批國內外游客。 交通優(yōu)勢：XX 文化創(chuàng)意園緊鄰 XX 主干道定鼎路和中州 路，可迅捷到達 XX 飛機場、XX 火車站、連霍高速、二廣高 速、3 1 0 國道以及各旅游景區(qū)(點)，交通十分便利。 發(fā)展優(yōu)勢：隨著貿易、旅游的快速發(fā)展，我市的工藝 美術產品在國內外市場大受歡迎，產業(yè)發(fā)展具有良好的前 景。工藝美術是我市傳統(tǒng)物質文化的重要組成部分，也是 重

19、要的文化產業(yè)，具有社會和經濟的雙重效益，受到各級 政府的高度重視和大力支持。 經營優(yōu)勢：XXXX 商務服務有限公司有多年市場營銷和管 理經驗，有成熟穩(wěn)定的高層次管理團隊，有實力雄厚的合 作伙伴；XXXX 商務服務有限公司通過走訪、接觸、學習北 京 798 以及國內類似項目的成功經驗，已經掌握了一整套 文化創(chuàng)意產業(yè)的營銷管理模式，并且和 798 高層管理人員 達成戰(zhàn)略合作同盟關系，隨著項目的進展可進行更深層次 的合作。 政策優(yōu)勢： 第四章第四章 建設內容及規(guī)模建設內容及規(guī)模 一、功能定位一、功能定位 （一） “5S”空間體系 城市面- 一個基于文化契合的城市新空間； 文化面- 一個對 XX 豐富

20、文化資源進行集中展 示的空間； 旅游面- 一個對 XX 城市旅游業(yè)全面深化的空 間，在單純的觀光游覽功能之上，從 精神體驗、深度感受、文化消費等層 面進行提升； 市民面- 一個滿足 XX 市民物質及精神消費的 空間； 企業(yè)面- 一個滿足 XX 企業(yè)群體實現其深淵目 標及夢想的發(fā)展空間。 （二）戰(zhàn)略定位的延展性思考 以隋唐遺址的整體規(guī)劃和戰(zhàn)略目標為核心，成為隋唐 宮城遺址公園核心配套功能區(qū)，成為文化商業(yè)開發(fā)模式 的創(chuàng)新與典范，成為XX 厚重文化傳承的 標桿之作。 （三）功能分布 規(guī)劃建設的 XX 文化創(chuàng)意園主要有文化創(chuàng)意中心、藝術 工藝品交流中心、時尚休閑中心三部分組成： 1. 文化創(chuàng)意中心：以

21、書畫創(chuàng)作及展示、銷售，文化創(chuàng) 意等為主要內容； 2. 藝術工藝品交流中心：以文物鑒定拍賣，工藝品制 作、展示和銷售為主要內容； 3. 時尚休閑中心：以演藝、休閑、娛樂、餐飲為主要 內容。 （四）項目布局 1. 文化創(chuàng)意中心：位于 2. 藝術工藝品交流中心：位于 3. 時尚休閑中心：位于 （附圖） （五）總體構想 為保證項目成功，項目規(guī)劃按照“前瞻性、高起點、 低進入、統(tǒng)一設計、分步實施”的原則，整合社會、政府 以及行業(yè)各方面資源，最終達到文化統(tǒng)領、商業(yè)貫通、保 護歷史、和諧發(fā)展。 二、建設內容建設規(guī)模二、建設內容建設規(guī)模 1、文化創(chuàng)意中心：以保護為主，現有建筑體全部不動， 盡在部分建筑外觀上做

22、相應裝設計，四周圍墻及低矮、破 舊、臨時建筑予以拆除，整個園區(qū)實現通透。 2、藝術工藝品交流中心：由于現有建筑過于破舊，且 沒有保護價值，因此予以全部拆除，但新建筑應充分考慮 地下保護，嚴格執(zhí)行遺址區(qū)建筑規(guī)范，采用在地面上澆注 混凝土墊層，在墊層上建單層最多兩層鋼構建筑，外觀裝 飾采用小式唐風做法，主要出入口作標志性唐風建筑； 3、時尚休閑中心：該項目位置及狀況和藝術工藝品交 流中心情況相似，因此，處理方法和藝術工藝品交流中心 相近，只是在外觀裝飾方面要更多的融合一些時尚元素。 4、餐飲配套服務基礎建設：主要分布于園區(qū)周邊地帶， 建筑面積約 1000 平方米，主體采用鋼結構，作為汽園區(qū)的 配套

23、基礎設施，建成后可基本滿足消費者的餐飲需求。 5、硬化道路、美化環(huán)境：硬化、彩化、綠化園區(qū)內所 有裸露土地，為消費者提供一個舒適、優(yōu)美的休閑、購物 環(huán)境。 第五章第五章 建設地址及建設條件建設地址及建設條件 一、建設地址一、建設地址 本項。 二、建設條件二、建設條件 （一）地質條件 1.地形地貌 該區(qū)地貌單元屬于平原。 該區(qū)總體地勢平坦。 2.地質構造及沿性特征 該區(qū)構造單元為粘性土充填，延伸性好。為順層節(jié)理。 （二）氣象條件 根據有關氣象資料，XX 市屬于溫帶季風氣候，氣候溫和， 四季分明，熱量豐富，雨量充沛，季風明顯。 （三）水文地質條件 該區(qū)水文地質條件簡單。 （四）環(huán)境交通條件 項目建

24、設場地位于新老城區(qū)結合處，地勢較平坦、開闊， 交通輻射網絡與全市各區(qū)相連，交通便捷。 第六章第六章 項目方案設計項目方案設計 一、規(guī)劃設計指導思想及依據一、規(guī)劃設計指導思想及依據 （一）設計指導思想 根據社會、經濟、自然狀況，結合本規(guī)劃區(qū)的用地條件 及用地性質，堅持“社會、經濟、環(huán)境”三效益最佳統(tǒng)一 的原則，科學的設計高起點的 XX 際汽車城，使之具有汽車 交易所必需的商業(yè)氣氛的同時又不失大方、典雅的氛圍。 在保證功能組織合理的前提下使平面構圖優(yōu)美完整，具有 藝術性。突出規(guī)劃設計的先進性、引導性和市場性，探索 面向二十一世紀可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式。 （二）規(guī)劃設計依據 1.中華人民共和國城市規(guī)劃

25、法及相關規(guī)則； 2.建設部城市規(guī)劃編制辦法及實施細則； 3.國家及地方有關城市建設法規(guī)； 4.規(guī)劃區(qū)的自然、經濟、社會資料。 二、規(guī)劃目標及總體思路二、規(guī)劃目標及總體思路 （一）規(guī)劃目標 實現布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美、技術先進的現代 化的綜合社區(qū)。密切聯系客觀實際，結合氣候、風向、地 形、地貌及周邊環(huán)境進行創(chuàng)作，建立“以人為主，物為人 用”的觀點。 （二）總體思路 1.結合地表，統(tǒng)一設計、分區(qū)規(guī)劃，由總體到局部進行 設計。 2.合理分區(qū)，合理布置景觀大道、會展區(qū)、露天停車展 場、商務辦公區(qū)、物流配送中心區(qū)、還建住宅區(qū)。做到既 緊密聯系，又分區(qū)明確，互不干擾。 3.考慮場地的地理優(yōu)勢，注意

26、XX 汽車城的形象，一張 一弛等手法，來強化各類建筑所體現的景觀特色。 四、規(guī)劃布局四、規(guī)劃布局 將用地劃分為幾大功能部分來進行規(guī)劃設計，規(guī)劃用 地范圍大部分規(guī)劃為汽車展場及經營用房，并結合管理、 服務等設置相應配套設施。在建筑的形式上強調簡潔、明 快，具有現代感及高科技感，以給人視覺上的強烈沖擊力。 汽車下鄉(xiāng)展廳緊鄰現有展廳。 汽車露天展場，靠進景觀大道的左面城后區(qū)及門面房 之后布置，總占地面積為 10000。地面擬以混凝土考慮， 作功能分區(qū)劃分線處理，以利管理。配以綠化帶及花壇等， 美化其環(huán)境。 城內設計周界防護報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)及音樂系統(tǒng)。 相關房間設閉路電視及寬帶網、通訊等。 外立面：

27、現代、簡潔、結合廣告牌統(tǒng)一設計。考慮空 調機的統(tǒng)一放置與外立面的協(xié)調，要求空調水統(tǒng)一排放。 衛(wèi)生間按設計規(guī)范，結合實際，滿足方便使用、清潔 衛(wèi)生、通風等要求，并要求全采用板下無管式設計。 五、綠地規(guī)劃五、綠地規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)內綠地規(guī)劃布局結構可概括為“點” “線” “面” 有機結合的系統(tǒng)結構。 （一）點：主要指庭院綠地，展場綠地，以草坪、花 卉和灌木為主。 （二）線：充分利用場內道路兩旁行道樹和人行道兩 旁的帶狀綠地形成線性的綠化布置，行道樹采用效果好的 常綠喬木，帶狀綠地則多用樹木點綴。 （三）面：在汽車城入口處及會展中心旁等地方充分 利用土地成片布置草坪和整型植物，同時輔以五彩花卉來 點綴，形

28、成大片綠地。汽車展場與停車場滿鋪草坪磚，以 增加綠地面積。 第七章第七章 環(huán)保、消防、節(jié)能及安全環(huán)保、消防、節(jié)能及安全 一、環(huán)境保護一、環(huán)境保護 （一）設計依據 1.中華人民共和國國務院令第 253 號文建設項目環(huán)境 保護管理條例; 2.污水綜合排放標準(GB8978-1996); 3.大氣污染物綜合排放標準(GB16297-96); 4.公用專業(yè)提供的有關資料。 （二）設計范圍 該項目主要針對 XX 汽車城汽車“汽車下鄉(xiāng)”展示大廳、 4S 店、展場辦公室及門面等排放的污染物進行治理。 （三）主要污染物及治理措施 主要的污染物為生活污水及生活垃圾，生活污水，油污 等經管道收集后排入高效無能耗生

29、活污水處理設施，處理 達標后排入市政污水管內。 生活垃圾及包裝物等采用袋裝化處理，然后集中到區(qū)域 內垃圾站，定期運往垃圾場進行處理。 該項目交易城區(qū)域內的綠化采用點、線、面相結合的方 式布置，道路兩側的帶狀綠化地，建筑物周圍形成點狀綠 化，交易城前區(qū)的綠化及花壇，為汽車城創(chuàng)造了較好的環(huán) 境。 二、消防二、消防 （一） 消防設計依據 1. 建筑設計防火規(guī)范(GBj16-87); 2. 汽車庫、修車庫、停車場設計消防規(guī)范 (GB50067-98); （二）總體布局 汽車及配件交易市場道路成環(huán)狀，并可端部回車，消 防車均能順利通過，便于發(fā)生火災時，可由市政消防支隊 施救。 （三）建筑結構 區(qū)域內各建

30、筑物的結構造型、墻、柱、梁、板等均按 照“建筑防火規(guī)范”的要求進行。各建筑物的疏散距離用 出口數量也符合防火規(guī)范要求。各主要建筑的耐火等級為 二級。 （四）消防給水 1.室內消防 （1）根據 GBJ16-87建筑設計防火規(guī)范規(guī)定，交易 市場的建筑物的室內消防水用量為 40L/S。 （2）消防給水以市政給水為供水源，供水壓力能滿足 本設計要求。 （3）室內消防管道豎向成環(huán)狀。 2.根據 GBJ140-90建筑滅火器配置設計規(guī)范規(guī)定， 配置一定數量的滅火器。 3.室外消防 （1）該區(qū)域室外消防用水量 30L/S。 （2）室外消防給水采用低壓制，區(qū)域給水管網呈環(huán)狀 布置，布置，管徑為 DN150mm

31、,在室外管網上每隔 80-120 米 設置地上式消火栓一支。 三、節(jié)能三、節(jié)能 （一）設計依據 1.中華人民共和國節(jié)約能源法; 2.國務院節(jié)約能源管理暫行條例; 3.公用等專業(yè)提供的有關規(guī)定及標準等； 4.節(jié)能專業(yè)有關規(guī)定及標準等。 （二）設計范圍 主要是交易城內各建筑物及辦公樓的土建和公用系統(tǒng) 的節(jié)能設計。 （三）主要節(jié)能措施 1.各建筑物盡可能采用南北朝向，有利于建筑物的采 光和自然通風，以有利于減少能源的消耗。 2.變電站的設置較接近用電的負荷中心區(qū)域,以減少輸 電損耗,采用干式變壓器,既可提高供電質量,也可減少其損 耗。設置功率因素自動補償裝置，使其功率因素從 0.72 提 高到 0.

32、93,以減少變壓器的損耗和無功損耗。 3.各建筑物的照明采用高效節(jié)能光源，以節(jié)約電能。 四、安全衛(wèi)生四、安全衛(wèi)生 （一）設計依據 1.國發(fā)(1993)50 號文國務院關于加強安全衛(wèi)生的通 知 ； 2.各相關專業(yè)提供的資料。 （二）安全衛(wèi)生方面采取的措施 1.在總平面布置時,設置相應的防火間距和消防通道,保 證了足夠的消防撲救面。 2.各建筑物按三級防雷建筑物考慮防雷設施，在屋頂與 受雷擊部位敷設避雷帶。 3.低壓配電系統(tǒng)采用 TN-C-S 制接地方式。進出建筑的 所有金屬管道均與接地裝置作等電位連接。 采用綜合接地裝置，接地裝置以利用建筑鋼筋為主，輔 以人工接地板，接地工頻電阻不大于 4 歐。

33、 4.在防暑降溫方面，建筑室內采用立式或壁掛式空調器， 以達通風降溫目的。 第八章第八章項目營銷策劃項目營銷策劃 一、項目定位一、項目定位 （一）目標客戶定位 根據項目的市場定位，該項目的目標客戶主要為獲得 國家“汽車下鄉(xiāng)”資格的主要品牌，包括以下幾類： 轎車經銷商：主要包括各品牌專賣店、4S 店、各級 代理商、以及轎車經營者等； 貨車經銷商：主要包括各類載貨車、人貨兩用車、特 種車、專用車、工程機械等經營者等； 客車經銷商：主要包括各品牌大、中、小型客車經營 者等； 汽車零配件經銷商； 汽車維修和美容服務行業(yè)經營者； 生活服務行業(yè)經營者：主要包括餐飲、休閑、娛樂、 住宿、購物等行業(yè)經營者；

34、汽車銷售“一站式”辦公服務單位：主要包括稅務、 稽征、工商、銀行、車管、保險等職能機構 （辦事處）等。 物業(yè)投資商：專業(yè)炒賣商業(yè)物業(yè)的短線及收租的長線 投資者。 （二）項目形象定位 XXXX 汽車城豫西汽車市場的領頭羊、 “汽車下鄉(xiāng)”最 優(yōu)平臺。 具備以下幾個顯著特征： 現代感，人性化 功能聚集，設施完善 規(guī)模宏大，氣勢磅礴 全方位，全過程服務 （三）功能定位 銷售、售后服務、辦公、生活配套等于一體，汽車的 相關業(yè)務除生產外均能在汽車城內完成。 （四）市場區(qū)域定位 汽車城的市場區(qū)域是以 XX 為基地，輻射至陜西、山西、 河北等地。 （五）概念定位 1.主題概念設計 XXXX 汽車城豫西汽車市場

35、的風向標 XXXX 汽車城豫西地區(qū)最大的現代化汽車城 對項目設計主題概念可以通過概括性的語言在社會公 眾和潛在客戶心目中樹立起項目直觀的印象，并具備充足 的外延空間，通過分概念進行具體化。 2.分概念設計 XXXX 汽車城汽車消費者的樂園 二二. .產品策略產品策略 在產品策略上，XX 汽車城將堅持“推銷第二性，物業(yè) 第一性”的原則，即產品質量是基礎，整合營銷是上層建 筑。把工作重點放在提升、拓展服務上。 （一）品質規(guī)劃策略 近兩年來，汽車市場蓬勃發(fā)展，汽車行業(yè)目前已全面 超過電子行業(yè)，成為國家支柱性行業(yè)，各地的汽車城上馬 項目激增，市場競爭空前激烈。該項目并不盲目追求豪華 高檔，而是以“美觀

36、、實用、以人為本”為基本準則，達 到 “人無我有，人有我精” 。 1.室外展場：地面鋪設廣場磚，露天展場設置零星露 天休憩區(qū)，為顧客及商家提供方便。 2. “汽車下鄉(xiāng)聚集功能服務大廳”：采用鋼結構，墻 壁為落地玻璃。各商家在公共區(qū)域的各種展示（包括門楣、 廣告等）由汽車城統(tǒng)一規(guī)范，重點放在安全系統(tǒng)及電子商 務系統(tǒng)的配備。出入口控制均采用玻璃破損紅外線綜合控 制系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)；自動感 應消防噴淋系統(tǒng)； 3. “XXXX 機動車登記服務站”服務大廳及汽車行業(yè)培 訓基地、汽車文化園區(qū)：采用三 A 智能化系統(tǒng)（辦公自動 化 DA，通信自動化 CA，設備管理自動化 BA） ；計

37、算機網絡 采用 FDDI，100MBPS，可靠性規(guī)范，48/5B 編碼，分布式時 鐘；公共廣播傳喚系統(tǒng)；結構化綜合布線：信道直接符合 BISDN 設計標準，最大數據傳輸功率為 100MBPS，能傳 輸語言、數據、傳真、圖形、圖像資料、電視會議與安全 監(jiān)視系統(tǒng)的信息、建筑物安全報警和空調控制系統(tǒng)的信息 等;寬帶網設置；衛(wèi)星電視信號接收、調制、調解系統(tǒng)。 4.公共區(qū)域：提高綠化面積及道路寬度，方便人流及 車流，并營造一個舒適的購物環(huán)境。 （二）軟件服務策略 軟件服務策略將是工作的重中之重，除保安、車輛調度 及清潔等常規(guī)服務外，特別提供秘書、圖文傳真、復印、 打字等商務服務；訂購國內機票及火車票服務

38、；提供代繳 費服務；提供代辦各種工商執(zhí)照服務；舉辦俱樂部活動； 舉辦行業(yè)相關知識講座及培訓等；提供健身及休閑娛樂服 務以及利用各種不同業(yè)態(tài)增設餐飲、娛樂、休閑等公益性 配套服務項目。 三、三、招商計劃招商計劃 根據汽車城的功能分區(qū)的經營面積以及輻射范圍內汽車 相關行業(yè)的商家數量，確定汽車城的招商計劃。 （一）露天展場 準備入駐的商家總量約為 30 家；與場內商家掛靠經營 的商家約為 15 家，再從外界招商 15 家貨車、轎車、客車、 工程車及特種車輛經銷商。 （二）汽車下鄉(xiāng)聚集功能服務大廳 招商工作中轎車的招商難度相對較小，計劃幾乎囊括 了全市目前所有的汽車下鄉(xiāng)品牌商家，經過數月的摸底調 查，

39、商家對此興趣濃厚，具備可行性。 四、營銷策略四、營銷策略 （一）營銷階段劃分 根據 XX 汽車城整體工程進度安排以及公司對招商工作 的節(jié)奏安排，本推廣方案將項目的推廣工作大致劃分為以 下幾個時段： 1.項目蓄勢期 本階段主要采用尋求媒體合作伙伴、召開媒體年終聯 誼會、新聞記者招待會、貨車經銷商見面會、重點轎車經 銷商見面會、XX 汽車市場專題研討會等方式在媒介和業(yè)界 初步樹立項目的第一印象。 2.形象塑造期 本階段主要通過項目新聞發(fā)布會、媒體見面會、記者 招待會、等新聞炒作方式和戶外、報媒、電視、電臺、車 身等廣告方式綜合塑造項目形象，為后期的強勢推廣打下 基礎。 3.強勢推廣期 本階段主要通

40、過開工典禮、開盤慶典、汽車賽事、優(yōu)惠 促銷、開業(yè)慶典等促銷推廣和各媒體廣告聯合強勢推廣項目， 讓目標客戶充分了解項目情況以激發(fā)起交易欲望。在信息發(fā) 布方面主要包括項目的各強勢賣點和客戶主要關心的實質性 問題。本階段推廣的主要目的是全面配合和促進項目的招商 工作。 4.輔助推廣期 本階段主要通過各種促銷活動、汽車交易博覽會、汽車 專題研討會和專業(yè)知識講座、汽車行業(yè)經紀人培訓等方式制 造新聞事件并輔以少量的項目形象維護廣告，其目的主要是 進一步促進項目的招商工作和維護項目的市場形象。 第九章第九章 投資估算及資金籌措投資估算及資金籌措 一、投資估算一、投資估算 （一）投資估算的依據 1.全國統(tǒng)一建筑工程基礎定額基價表 2.XXXX 汽車城有限公司提供的有關資料； 3.有關材料和設備的現行市場價格； 4.現行各項稅費標準。 （二）投資估算范圍 1.工程費用 包括土石方工程、鋼結構、汽車棚蓋展場、汽車露天展 場、道路建設、綠化及環(huán)境工程、供配電、給排水、弱電、 電子商務系統(tǒng)。 2.工程建設其他費用 包括租地補償費、拆遷安置費、前期工作費、建設單 位管理費、工程勘察設計費、監(jiān)理費用等 3.預備費； 4.建設期貸款利息。 （三）投資估算結果 XXXX 汽車城項目建設總投資為 800 萬元，其中工程費 用 700 萬元，預備費為 15 萬元，建設期貸