物業(yè)經(jīng)營管理精講班講義(49頁)

1、第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述掌握：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵，收益性物業(yè)的類型及特點(diǎn)，物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系熟悉：物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容了解：物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的概念一、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理(propertymanagement)、設(shè)施管理(facilitiesmanagement)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理(realestateassetsmanagement)、房地產(chǎn)組合投資管理(realestateportfoliomanagement)的技術(shù)、手段和模式，以

2、收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。二、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶(又稱租客、承租人)使用，可獲得經(jīng)常性租金收益.(一)寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級。寫字樓分類一般要考慮如下12個(gè)因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。(二)零售商業(yè)物業(yè)：1區(qū)域購物中心；2市級購物中心；3地區(qū)購物商場；4居住區(qū)商場；5鄰里服務(wù)性商店；6特色商店(

3、三)出租型別墅或公寓(四)工業(yè)物業(yè)(五)酒店和休閑娛樂設(shè)施三、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿?。四、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)：劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次：1物業(yè)管理或設(shè)施管理；2房地產(chǎn)資產(chǎn)管理；3房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系三、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)

4、略性工作(一) 確定戰(zhàn)略 (二)確定標(biāo)準(zhǔn)：投資標(biāo)準(zhǔn)包括現(xiàn)金流、租金波動和基于市場交易的收益變化。(三)構(gòu)建信息基礎(chǔ)(四)決策分析(五)進(jìn)行資產(chǎn)組合：“不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里?！彼摹⑽飿I(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作 (一)常規(guī)工作內(nèi)容概述(二)現(xiàn)金流和成本管理1支出的分配當(dāng)投資者將物業(yè)出租的時(shí)候，他們希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性帶來的意外成本。 但把所有的成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實(shí)，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式：(1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。(2)由于短期

5、的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內(nèi)容的租約，將預(yù)期收費(fèi)納入租約中。(3)租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時(shí)為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任，而由他自己負(fù)擔(dān)大部分。2費(fèi)用和成本3租金4服務(wù)費(fèi)(1)目的(2)成本分?jǐn)?三)日常維修和維護(hù)(四)未來維修和維護(hù)(五)設(shè)施設(shè)備管理(六)物業(yè)保險(xiǎn)管理第二章 ：房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇掌握：房地產(chǎn)投資及其特性、房地產(chǎn)投資直接投資與間接投資的區(qū)別與聯(lián)系熟悉：房地產(chǎn)投資的形式與利弊，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容了解：不同類型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對區(qū)位的特殊要求第一節(jié)：房地產(chǎn)投資一、

6、房地產(chǎn)投資的概念：是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。二、房地產(chǎn)投資的形式： 1直接投資（開發(fā)投資、置業(yè)投資）；2間接投資（債券、股票、信托基金(reits)）。(一)房地產(chǎn)直接投資：開發(fā)投資、置業(yè)投資(二)房地產(chǎn)間接投資：1房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資2投資于房地產(chǎn)投資信托基金 優(yōu)點(diǎn)：第一，收益相對穩(wěn)定；第二，流動性較好，容易轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。 按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。3購買住房抵押支持證券三、房地產(chǎn)投資的特性(一)位置固定性或不可移動性(二)壽命周期長(三)適

7、應(yīng)性(四)各異性(五)政策影響性(六)專業(yè)管理依賴性(七)相互影響性四、房地產(chǎn)投資的利弊1房地產(chǎn)投資之利：(1)相對較高的收益水平。 (2)能夠得到稅收方面的好處。 (3)易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。 (4)能抵消通貨膨脹的影響。 (5)提高投資者的資信等級。2房地產(chǎn)投資之弊：(1)流動性差。 (2)投資數(shù)額巨大。 (3)投資回收期較長。 (4)需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念(一) 風(fēng)險(xiǎn)的定義：從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。(二) 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性：標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。(三) 風(fēng)險(xiǎn)

8、分析的目的目的是要幫助投資者回答下述問題：1預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大?2相對于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大?3預(yù)期收益的變動性和離散性如何?二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和或然損失風(fēng)險(xiǎn)等。三、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)(一) 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)(二) 未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)(三) 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)(四)比較風(fēng)險(xiǎn)(五)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)(六)持有期風(fēng)險(xiǎn)四、風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)投資決策的影響1根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平2根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向3根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期

9、變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇一、區(qū)位的含義：房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。對區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求(一)居住物業(yè)1市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。2公共交通便捷程度。3環(huán)境因素。4居民人口與收入。(二)寫字樓物業(yè)1與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。2周圍土地利用情況和環(huán)境。3易接近性。(三)零售商業(yè)物業(yè)取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。分

10、析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。 商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的6075都來自該區(qū)域次要區(qū)域是距離項(xiàng)目所處地點(diǎn)515kin的區(qū)域(對市級購物中心而言)，項(xiàng)目營業(yè)額的1520來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的515。(四)工業(yè)物業(yè)當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。第三章：房地產(chǎn)投資分析技術(shù)掌握：現(xiàn)金流量、資金的時(shí)間價(jià)值、

11、單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息的計(jì)算方法、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析方法熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法、資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用、投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)計(jì)算方法了解：名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別、房地產(chǎn)投資動態(tài)盈利指標(biāo)和清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法第一節(jié) 投資分析的基本概念一、現(xiàn)金流量現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人之差稱為凈現(xiàn)金流量。房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項(xiàng)目在不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人，選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。二、現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動狀

12、態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪人一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流人、流出與相應(yīng)時(shí)間的對應(yīng)關(guān)系。繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：1以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長度稱為計(jì)息周期。2如果現(xiàn)金流出或流人不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。3為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資p作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第0周期的由來。4相對于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量

13、?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量(圖32)。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。三、房地產(chǎn)置業(yè)投資：包括房地產(chǎn)購置投資和流動資金投入兩部分。四、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量(一)現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語1潛在毛租金收入2空置和收租損失潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。3其他收入物業(yè)中設(shè)置的自動售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計(jì)劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項(xiàng)目上。4有效

14、毛收入有效毛收入潛在毛租金收入一空置和收租損失十其他收入。5運(yùn)營費(fèi)用6凈運(yùn)營收益凈運(yùn)營收益有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用。7抵押貸款還本付息8準(zhǔn)備金：準(zhǔn)備金又稱大修理基金，可以取有效毛租金收人或年凈運(yùn)營收益的一個(gè)百分比。9稅金(1)經(jīng)營稅金及附加。營業(yè)稅稅額應(yīng)納稅銷售(出租)收入x稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營業(yè)稅稅額的7和3。(2)城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。(3)企業(yè)所得稅。所得稅稅額應(yīng)納稅所得額x稅率。應(yīng)納稅所得額實(shí)現(xiàn)利潤-允許扣除項(xiàng)目的金額，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33。10經(jīng)營現(xiàn)金流從凈運(yùn)營收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得

15、到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中再扣除準(zhǔn)備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。 即： 稅前現(xiàn)金流凈運(yùn)營收益-抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅(二)收益性物業(yè)的現(xiàn)金流 潛在毛租金收入空置和收租損失十其他收入有效毛收入有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用=凈運(yùn)營收益凈運(yùn)營收益抵押貸款還本付息=稅前現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流準(zhǔn)備金所得稅=稅后現(xiàn)金流第二節(jié) 現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算一、資金的時(shí)間價(jià)值1隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。2資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于投資利潤率；通貨膨脹率；風(fēng)險(xiǎn)因素。資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法與銀行利息的計(jì)算方法相同，利率是資金時(shí)

16、間價(jià)值的一種標(biāo)志。二、利息與利率(一)利息fn=pin （本利和=本金利息）(二)利率：一個(gè)計(jì)息周期內(nèi)利息額與本金之比三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息（利息的計(jì)算有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種）四、名義利率與實(shí)際利率(一)名義利率與實(shí)際利率的概念 名義利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。實(shí)際利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長率。例題：某廠欲從國外購買一批設(shè)備，有兩家銀行愿意提供貸款，甲行的年貸款利率為16%，按月計(jì)息。乙行的年貸款利率為17%，按年計(jì)息，問該廠應(yīng)從哪家銀行貸款？解：根據(jù)名義利率與實(shí)際利率的公式得甲行的年貸款實(shí)際利率為：（1+16%12）12=

17、17.23% 乙行的年貸款實(shí)際利率為：17%所以該廠應(yīng)從乙銀行貸款。五、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)六、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用（利息計(jì)算）第三節(jié) 設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析一、設(shè)備更新的原因與特點(diǎn)(一)設(shè)備更新的原因源于設(shè)備磨損。磨損分為有形磨損和無形磨損。1設(shè)備有形磨損第一類有形磨損，是指設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞。第二類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。如生銹、腐蝕、橡膠件老化等。2設(shè)備無形磨損：是由于社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。第一類無形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)，勞動生產(chǎn)率地提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價(jià)格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值。第二類無形磨損，是由于

18、技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進(jìn)、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運(yùn)行費(fèi)用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。3設(shè)備磨損的補(bǔ)償設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。(二)設(shè)備更新的特點(diǎn)分析1設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。2設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。3只比較設(shè)備的費(fèi)用。4設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。二、設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的確定(一)經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計(jì)算方法(二)經(jīng)濟(jì)壽命

19、的動態(tài)計(jì)算方法三、物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題(一)不會提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新(二)能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新第四節(jié)：房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)一、投資回收與投資回報(bào)二、財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)，是用來考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)兩類。三、盈利指標(biāo)計(jì)算方法(一)動態(tài)指標(biāo)1財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：(npv)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)中的另一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)

20、，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率(marr)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：(1rr)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。3動態(tài)投資回收期：(pb)，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。 (二)靜態(tài)指標(biāo)1靜態(tài)投資回收期：(列)，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。2現(xiàn)金回報(bào)率現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。3投資回報(bào)率投資回報(bào)

21、率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投人的權(quán)益資本的比率。四、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的清償能力，主要是考察計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。(一)利息計(jì)算方法還本付息的方式包括以下幾種：1一次還本利息照付 2等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；3等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；4一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；5“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。 (二)借款償還期借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金

22、償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。(三)償債備付率償債備付率(debtcoverageratio，dcr)，是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。(四)資產(chǎn)負(fù)債率：是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)

23、債率一般較高。第四章：收益性物業(yè)價(jià)值評估掌握：物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成、投資價(jià)值、市場價(jià)值、成交價(jià)格、市場價(jià)格的聯(lián)系與區(qū)別，市場法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟。熟悉：收益性物業(yè)價(jià)格和其特征、收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類、收益性物業(yè)估價(jià)的基本公式及其應(yīng)用。了解：影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素、市場法和成本法的應(yīng)用。第一節(jié) 收益性物業(yè)的概念（物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。）收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等。影響收益性物業(yè)價(jià)

24、值的因素：區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于下列3個(gè)因素：未來凈收益的大小；獲得凈收益期限的長短；獲得凈收益的可靠性第二節(jié) 收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征一、物業(yè)價(jià)格的概念和形成條件物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)貨幣額、商品或其他有價(jià)物。二、物業(yè)價(jià)格的形成條件：有用性、稀缺性和有效需求。三、物業(yè)價(jià)格的特征物業(yè)價(jià)格與一般物品的價(jià)格的共同處：都是價(jià)格，用貨幣來表示；都有波動，受供求因素的影響；都是按質(zhì)論價(jià)物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價(jià)格的特征。(一)物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。(二)物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。(三)物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格

25、，又有使用代價(jià)的租金。(四)物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長。(五)物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。 第三節(jié) 收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類一、使用價(jià)值和交換價(jià)值二、投資價(jià)值和市場價(jià)值三、成交價(jià)格、市場價(jià)格和理論價(jià)格四、總價(jià)格和單位價(jià)格五、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格六、現(xiàn)房價(jià)格和期房價(jià)格七、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)八、評估價(jià)、保留價(jià)（拍賣底價(jià)）、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)九、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格十、市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)十一、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場價(jià)值第四節(jié) 影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素一、物業(yè)價(jià)格的影響因素概述二、人口因素（人口數(shù)量；人口素質(zhì)；家庭人口規(guī)模）三、居民收入因素四、物價(jià)因素五、利率因素六、匯率因

26、素七、物業(yè)稅收因素八、城市規(guī)劃因素九、交通管制因素十、心理因素第五節(jié) 收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法：即市場法、成本法、收益法。一、市場法(一)市場法概述市場法估價(jià)一般分為下列4大步驟進(jìn)行：搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整。求取比準(zhǔn)價(jià)格。(二)搜集交易實(shí)例搜集較多的內(nèi)容，一般包括：交易實(shí)例物業(yè)的狀況；交易雙方；成交日期；成交價(jià)格，包括計(jì)價(jià)方式和價(jià)款；付款方式；交易情況。(三)選取可比實(shí)例基本要求：可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對象物業(yè)的類似物業(yè)；可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；可比實(shí)例的成

27、交價(jià)格應(yīng)為正常市場價(jià)格或能夠修正為正常市場價(jià)格。(四)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下5個(gè)方面：統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價(jià)； 統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位。(五)交易情況修正在下列交易中，成交價(jià)格往往會偏離正常市場價(jià)格：1利害關(guān)系人之間的交易。2急于出售或急于購買的交易。3交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。4交易雙方或某一方有特別動機(jī)或偏好的交易。5特殊交易方式的交易。6交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。7相鄰物業(yè)的合并交易。8受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。(六)交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調(diào)整，簡稱市場狀況調(diào)整。調(diào)整的

28、具體方法，可以采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動率，也可以采用時(shí)間序列分析。(七)物業(yè)狀況調(diào)整思路是：確定對估價(jià)對象這類物業(yè)的價(jià)格有影響的物業(yè)狀況方面的各種因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的因素；判定估價(jià)對象物業(yè)和可比實(shí)例物業(yè)在這些因素方面的狀況；將可比實(shí)例物業(yè)與估價(jià)對象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間差異所造成的價(jià)格差異程度；根據(jù)價(jià)格差異程度對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。(八)求取比準(zhǔn)價(jià)格二、成本法 (一)成本法概述成本法是先分別求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法也可以說是以物業(yè)價(jià)格各構(gòu)成部分的累

29、加為基礎(chǔ)來評估物業(yè)價(jià)值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價(jià)格。4個(gè)步驟：搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；測算重新購建價(jià)格；測算折舊；求取積算價(jià)格。(二)物業(yè)價(jià)格構(gòu)成物業(yè)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費(fèi)用；投資利息；銷售費(fèi)用；銷售稅費(fèi)；開發(fā)利潤。(三)成本法的基本公式 物業(yè)價(jià)格重新購建價(jià)格一折舊(四)物業(yè)的重新購建價(jià)格(五)建筑物的折舊1建筑物折舊的概念和內(nèi)容建筑物折舊建筑物重新購建價(jià)格一建筑物市場價(jià)值。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。2求取建筑物折舊的年限法年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來

30、求取建筑物折舊的方法。建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命。建筑物的年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡。有效年齡可能短于也可能長于其實(shí)際年齡。取決于維修養(yǎng)護(hù)。建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余，經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際年齡之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡之后的壽命，即剩余經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命一有效年齡年限法中最主要的是直線法。三、收益法(一)收益法概述收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

31、(二)報(bào)酬資本化法的主要計(jì)算公式(三)物業(yè)凈收益的求取(四)報(bào)酬率的求?。赫郜F(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。(五)直接資本化法直接資本化法是將估價(jià)對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析掌握：物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃及其編制、計(jì)劃的主要內(nèi)容和表現(xiàn)方式熟悉：房地產(chǎn)市場的特性與功能、房地產(chǎn)市場的供求規(guī)律，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、細(xì)分方式。了解：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境和影響因素，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施。第一節(jié) 房地產(chǎn)市場概述一、房地產(chǎn)市場的概念房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、

32、典當(dāng)?shù)然顒拥膱鏊约耙磺薪灰淄緩胶托问?。二、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境1社會環(huán)境；2政治環(huán)境；3經(jīng)濟(jì)環(huán)境；4金融環(huán)境；5房地產(chǎn)法律制度環(huán)境；6技術(shù)環(huán)境；7資源環(huán)境；8國際環(huán)境三、推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量(一)影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)因素：社會因素；經(jīng)濟(jì)因素；政策因素(二)影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量1金融業(yè)的發(fā)展。2信息、通信技術(shù)水平的提高。3生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變。4人文環(huán)境的變化。5自然環(huán)境的變化。6政治制度的變遷。第二節(jié) 房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系一、房地產(chǎn)市場的需求影響因素：1收入的變化2其他商品的價(jià)格變化。3對未來的預(yù)期。4政府政策的變化。 二、房地產(chǎn)市場的供給影響市場供給數(shù)量的并

33、不僅僅是價(jià)格，所以我們在描述供給的基本法則時(shí)假設(shè)除價(jià)格和供給數(shù)量外，其他因素均保持不變。這些假設(shè)不變的市場因素包括：開發(fā)成本、建造技術(shù)、政府政策、相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格、對未來的預(yù)期、開發(fā)商獲取利潤水平的目標(biāo)等。 著重解釋三個(gè)非價(jià)格因素對市場供給數(shù)量的影響 1房地產(chǎn)開發(fā)成本 2政府政策的變化。3對未來的預(yù)期。三、房地產(chǎn)市場的機(jī)制房地產(chǎn)市場的運(yùn)作機(jī)制，在很大程度上取決于整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)體制。第三節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。二、房地產(chǎn)市場細(xì)分按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)

34、分。(一)按地域細(xì)分（如北京、上海等）(二)按房地產(chǎn)用途細(xì)分（如居住物業(yè)市場、商業(yè)）(三)按存量增量細(xì)分劃分為三級市場：一級市場(土地使用權(quán)出讓市場)、二級市場(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產(chǎn)交易市場)(四)按交易形式細(xì)分房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。(五)按目標(biāo)市場細(xì)分（如低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔）三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型。(一)供給指標(biāo)：1存量；2新竣工量；3滅失量；4空置量；5空置率；6可供租售量；7房屋施工面積；8房屋新開工面積；9平均建設(shè)周期；10竣工房屋價(jià)值(二)需求指標(biāo)：

35、1國內(nèi)生產(chǎn)總值(gdp有三種表現(xiàn)形態(tài)，即價(jià)值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài))；2人口數(shù)；3城市家庭人口；4就業(yè)人員數(shù)量；5就業(yè)分布；6城鎮(zhèn)登記失業(yè)率；7城市家庭可支配收入；8城市家庭總支出；9房屋空間使用數(shù)量；10商品零售價(jià)格指數(shù)；11城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(三)市場交易指標(biāo)： 1銷售量；2出租量；4吸納率；5吸納周期；6預(yù)售面積；7房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)；8房地產(chǎn)價(jià)格；9房地產(chǎn)租金第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性(一)市場供給的特點(diǎn)：缺乏彈性；非同質(zhì)性；高度的壟斷性(二)市場需求的特點(diǎn)：廣泛性；多樣性；借助金融信貸機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資。(三)市場交易的特點(diǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定；需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密

36、的法律程序，耗費(fèi)時(shí)間比較長，交易費(fèi)用通常也比較多；需要估價(jià)師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。(四)市場價(jià)格的特點(diǎn)地理位置關(guān)系極大；人口的不斷增長和經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動的趨勢；但現(xiàn)實(shí)價(jià)格是在長期考慮下而個(gè)別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個(gè)別因素的影響。二、房地產(chǎn)市場的功能(一)配置存量房地產(chǎn)資源和利益(二)顯示房地產(chǎn)市場需求變化(三)指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化(四)指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃(五)引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化三、房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)(一)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的目標(biāo)，包括： 1實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。2使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。3保證為各類生產(chǎn)

37、生活需要提供適當(dāng)?shù)娜俗】臻g。4引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇。5滿足特殊群體的需要 (二)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段：包括1土地供應(yīng)政策；2金融政策；3住房政策；4城市規(guī)劃；5地價(jià)政策；6稅收政策；7租金和價(jià)格控制；第五節(jié) 房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用(一)房地產(chǎn)市場分析的概念房地產(chǎn)市場分析是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動。市場分析的目的，就是將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，并盡可能通過及時(shí)、準(zhǔn)確的市場分析，來爭取最大的盈利機(jī)會。(二)房地產(chǎn)市場分析的作用1開發(fā)商。市場分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的項(xiàng)目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型，向金融機(jī)構(gòu)說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性

38、以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標(biāo)使用者或購買者，根據(jù)市場需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。2置業(yè)投資者。置業(yè)投資者進(jìn)行市場分析的目的是了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢，判斷其擬購置物業(yè)或已購置物業(yè)的投資收益情況是否正常以及物業(yè)的未來升值前景。根據(jù)市場分析的結(jié)果，置業(yè)投資者可以設(shè)計(jì)或修訂其房地產(chǎn)投資策略和資產(chǎn)管理策略。3金融機(jī)構(gòu)。通過市場分析，金融機(jī)構(gòu)可以把握未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀走勢，為其制定參與房地產(chǎn)市場的策略和戰(zhàn)略服務(wù)。就具體的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)而言，市場分析能幫助金融機(jī)構(gòu)預(yù)測擬貸款項(xiàng)目的未來收益情況、還款能力和資金需求的合理性，為審批貸款(開發(fā)貸款或抵押貸款)提供依據(jù)。4設(shè)計(jì)人員。建

39、筑師、規(guī)劃師及其他相關(guān)設(shè)計(jì)人員，必須了解開發(fā)項(xiàng)目所面對的目標(biāo)市場，以便在建筑風(fēng)格、戶型、配套設(shè)施、建筑設(shè)備等方面的設(shè)計(jì)，滿足市場需求。5營銷經(jīng)理。在市場分析的基礎(chǔ)上，把握目標(biāo)市場特征，并在此基礎(chǔ)上有針對性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。6地方政府。不論是對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地使用權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié)，都需要市場分析結(jié)果的支持。7租戶和使用者。租戶和使用者在進(jìn)行租買選擇、位置選擇、物業(yè)選擇和判斷租買時(shí)機(jī)與價(jià)格時(shí)，非常需要市場分析的支持。尤其是當(dāng)使用者的購買目的是置業(yè)投資時(shí)，更加重視對市場供求關(guān)系、租金價(jià)格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析，以便

40、制定出更明智的租買決策。8物業(yè)管理者。市場分析可幫助物業(yè)管理者了解不同物業(yè)類型的市場供求狀況、需求特征及發(fā)展趨勢，預(yù)測市場發(fā)展前景，把握主要租戶和使用者的產(chǎn)業(yè)分布及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。根據(jù)市場分析的結(jié)果，物業(yè)管理者可以制定確保物業(yè)保值增值的物業(yè)維護(hù)維修、更新改良、改建擴(kuò)建、資產(chǎn)處置計(jì)劃或方案，適時(shí)調(diào)整物業(yè)租金水平和出租策略。 (三)市場區(qū)域的確定1影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素自然特征，如山地和河流等；建筑阻礙、高速路或鐵路；人口密度的大??；政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學(xué)校間的區(qū)域；鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征；發(fā)展的類型和范圍，如未來城市發(fā)展的方向、速度等；競爭性項(xiàng)目的區(qū)域。2物業(yè)類型和市場分析目的對確定市

41、場區(qū)域的影響二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容(一)宏觀因素分析(二)市場供求分析1供給分析：(1)調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。 (2)分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃。 (3)分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。2需求分析：(1)需求預(yù)測。 (2)分析建設(shè)和運(yùn)營中的主要物業(yè)項(xiàng)目。(3)吸納率分析。 (4)市場租戶對產(chǎn)品功能需求。3競爭分析： (1)列出與競爭有關(guān)物業(yè)的功能和特點(diǎn)。 (2)市場細(xì)分，明確目標(biāo)物業(yè)的目標(biāo)使用者。4市場占有率分析(三)相關(guān)因素分析不同類型物業(yè)需要重點(diǎn)分析的內(nèi)容包括：1

42、居住物業(yè)。2寫字樓項(xiàng)目。3商業(yè)零售物業(yè)。4工業(yè)或倉儲物業(yè)。第六節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃一、物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的概念 (一)規(guī)劃與計(jì)劃基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持；第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與；第三，實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項(xiàng)活動和工作計(jì)劃的制定。(二)計(jì)劃的用途(1)指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動；(2)書面記載物業(yè)管理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素；(3)書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程；(4)幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識；(5)便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時(shí)間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等重大問題；(6)測量物業(yè)管理

43、活動，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營管理活動的績效。(三)物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長期計(jì)劃。 二、編制物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作(一)區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析(二)房地產(chǎn)市場分析(三)鄰里分析(四)物業(yè)現(xiàn)狀分析(五)業(yè)主目標(biāo)，明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計(jì)劃的前提。三、構(gòu)造物業(yè)管理方案(一)探討改進(jìn)舊有物業(yè)的可能性(二)物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容1建筑物管理計(jì)劃：(1)建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)。 (2)建筑物管理策略。 (3)物業(yè)檢查計(jì)劃。 (4)公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。 2租賃計(jì)劃：包括租金方案和出租策略。3財(cái)務(wù)收支計(jì)劃：通常以預(yù)算計(jì)劃的形式體現(xiàn)4物業(yè)運(yùn)

44、行績效評估及與業(yè)主溝通計(jì)劃(1)物業(yè)績效評估指標(biāo)。包括：預(yù)計(jì)租值與實(shí)際租值的比較；實(shí)際和預(yù)計(jì)的資本價(jià)值的增長；收益率即物業(yè)的競爭狀況和預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)與其市場競爭對手的比較；資本回報(bào)率即收益和物業(yè)資本價(jià)值的比較；凈收益即毛收益減去成本；空置水平；服務(wù)收費(fèi)水平；拖欠租金和壞賬；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；對于機(jī)構(gòu)投資者來說本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。(2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。最常用的溝通手段是：定期的年度或季度表現(xiàn)報(bào)告；定期的管理會議；通過電話通信或現(xiàn)場會議等形式的定期私人接觸。四、物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù)預(yù)算形式主要有三種：年度運(yùn)營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。第六章：租賃管理掌握：物業(yè)租賃的特點(diǎn)，

45、租金確定與調(diào)整方法。熟悉：物業(yè)租賃的分類方法，租賃管理的工作內(nèi)容，租賃方案與租賃策略，租賃合同的基本條款。了解：物業(yè)租賃管理的模式和房屋租賃行政管理的內(nèi)容，租賃管理中的市場營銷工作，客戶關(guān)系管理及其在租賃管理中的應(yīng)用。第一節(jié) 物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃及其特征(一)物業(yè)租賃的概念(二)房屋租賃的特點(diǎn)1房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)2房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋3房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系4房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止5租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人二、物業(yè)租賃的分類(一)按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分，分為公有房屋的租賃(簡稱公房租賃)和私有房屋的租賃(簡稱私房租賃)。(二)按房屋租

46、賃期限劃分：(1)定期租賃。 (2)自動延期租賃。 (3)意愿租賃。(三)按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分(1)毛租（含稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)）。(2)凈租。(3)百分比租金。百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。三、物業(yè)租賃管理模式(一)包租轉(zhuǎn)租模式（包租）(二)出租代理模式（代租）(三)委托管理模式（自租）四、房屋租賃的行政管理房屋租賃實(shí)行登記備案制度，其核心是對合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)房屋租賃證。(一)房屋租賃登記備案的一般程序：合同簽訂30日內(nèi)，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案。備案程序?yàn)樯暾?、審查、頒證三步。(二)房屋租賃的條件有下列情形之一的房屋不得出租：(

47、1)未依法取得房屋所有權(quán)證的；(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)權(quán)屬有爭議的；(5)屬于違章建筑的；(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。(三)房屋租賃中的違法行為及處罰租賃管理辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣、市人民政府房地產(chǎn)管理部門對責(zé)任者給予行政處罰：(1)偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書，并可以處以罰款；(2)不按期申報(bào)、領(lǐng)取房屋租賃證的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款；(3)未征得出租人同意

48、和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可以處以罰款。第二節(jié) 租賃管理與租賃方案一、租賃管理的概念與內(nèi)容租賃管理的主要工作內(nèi)容是房屋空間交付、收取租金、租金調(diào)整和租戶關(guān)系管理。二、租賃方案與策略1確定可出租面積和租賃方式2編制租賃經(jīng)營預(yù)算3定位目標(biāo)市場4確定租金方案5明確吸引租戶的策略三、租戶選擇，是租賃管理的核心內(nèi)容。四、租金確定與調(diào)整(一)租金的計(jì)算單位和所包含的內(nèi)容(二)基礎(chǔ)租金（最低租金）與附加租金（差別租金）(三)租金的調(diào)整 五、租約談判與簽約管理六、租賃管理中的市場營銷：宣傳推廣內(nèi)容：(1)價(jià)格優(yōu)勢。 (2)物業(yè)本身的素質(zhì)。 (3)良好的聲譽(yù)。 (4)經(jīng)

49、濟(jì)實(shí)用。第三節(jié) 房屋租賃合同一、房屋租賃合同的概念和法律特征(一)房屋租賃合同的概念是一種債權(quán)合同。(二)房屋租賃合同的法律特征：1雙務(wù)合同；2有償合同；3諾成合同；4要式合同；5繼續(xù)性合同二、房屋租賃合同的基本條款(一)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所(二)房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況(三)租賃用途(四)租賃期限(五)租金及支付方式 (六)房屋的修繕責(zé)任(七)轉(zhuǎn)租的約定(八)變更和解除合同的條件(九)租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)(十)當(dāng)事人約定的其他條款1稅收與保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān)2改建的規(guī)定3保證金第四節(jié) 租戶關(guān)系管理一、客戶關(guān)系管理理論簡介(一)客戶關(guān)系管理的含義客戶關(guān)系管理(crm)，是一種通過圍繞客戶細(xì)分

50、來組織企業(yè)，鼓勵滿足客戶需要的行為，并通過加強(qiáng)客戶與供應(yīng)商之間聯(lián)系等手段，來提高盈利、收入和客戶滿意度的遍及整個(gè)企業(yè)的商業(yè)策略。(二)crm出現(xiàn)的原因和必然性20世紀(jì)后半葉，“以產(chǎn)品為中心” 20世紀(jì)90年代中、后期，“以客戶為中心”(三)crm對企業(yè)的作用1crm能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程2crm能夠提高企業(yè)、員工對客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力3crm能夠提高企業(yè)銷售收入 4crm能夠改善企業(yè)服務(wù)、提高客戶滿意度(四)crm的本質(zhì)1crm是一種管理理念而非管理軟件，實(shí)際的crm分為三個(gè)層次： (1)管理思想層；(2)軟件產(chǎn)品層；(3)管理系統(tǒng)層 2crm是營銷管理的創(chuàng)新體現(xiàn)

51、在三個(gè)方面：一是crm充分體現(xiàn)了新的營銷理論中以客戶為導(dǎo)向的核心理念；二是crm實(shí)現(xiàn)了營銷管理重點(diǎn)的創(chuàng)新，將營銷管理的外部資源利用與內(nèi)部價(jià)值創(chuàng)新充分整合，并為客戶提供差異化的服務(wù)，使客戶價(jià)值最大化；三是crm運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行營銷，使it技術(shù)成為企業(yè)經(jīng)營、發(fā)展、創(chuàng)新的根本性和決定性力量。二、租賃管理中的租戶關(guān)系管理(一)租賃管理中實(shí)施crm是市場化的要求(二)在租賃管理中實(shí)施crm涉及到的工作1建立詳細(xì)的租戶檔案2租賃期內(nèi)的服務(wù)3租金繳交的管理4數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析5個(gè)性化服務(wù)第七章 成本管理掌握：物業(yè)管理中的成本及其分類和成本估算方法熟悉：成本預(yù)算編制工作的基本要求，成本預(yù)算的類型，

52、成本運(yùn)算編制程序，成本日常管理工作的內(nèi)容。了解：成本控制原理，程序與組織體系。第一節(jié) 物業(yè)管理中的成本及其分類一、物業(yè)管理中的成本 (一)成本的含義成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用，是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。(二)物業(yè)管理成本構(gòu)成1營業(yè)成本(1)直接人工費(fèi)，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)等。(2)直接材料費(fèi)，包括企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。(3)間接費(fèi)用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)

53、、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。2期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用 (1)管理費(fèi)用。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢(減盤盈)損失以及其他管理費(fèi)用等(注：實(shí)行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營業(yè)成本中可不設(shè)間接費(fèi)用，直接將間接費(fèi)用全部計(jì)人

54、管理費(fèi)用)。稅金：是指企業(yè)按規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。無形資產(chǎn)攤銷：是指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、專利技術(shù)等無形資產(chǎn)的攤銷。(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用。是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：利息凈支出，匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，公司籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 關(guān)于物業(yè)管理成本的構(gòu)成或開支范圍，物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定和施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度還有以下特別規(guī)定：(1)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)人營業(yè)成本；(2)物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)人營業(yè)成本或管理費(fèi)用；(3)物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)人遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或管理費(fèi)用；(4)發(fā)生的壞賬損失，計(jì)人管理費(fèi)用；(5)按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；對外投資支出；被沒收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以