商業(yè)資產(chǎn)管理及商業(yè)管理公司運(yùn)作模式

1、商業(yè)資產(chǎn)管理及商業(yè)管理公司運(yùn)作模式目 錄一、物業(yè)管理、商業(yè)管理與資產(chǎn)管理的演變發(fā)展（一）、物業(yè)管理（二）、商業(yè)管理（三）、資產(chǎn)管理二、資產(chǎn)管理的職能和管理的對象（一）、資產(chǎn)管理的職能（二）、資產(chǎn)管理的對象三、商業(yè)管理公司與資產(chǎn)管理公司的案例分析一、物業(yè)管理、商業(yè)管理與資產(chǎn)管理的演變發(fā)展（一）、物業(yè)管理物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關(guān)法律規(guī)范，按照合同和契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對物業(yè)實施統(tǒng)一管理，并為居住者提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟(jì)價值。其業(yè)務(wù)可分為三類： 基本業(yè)務(wù)類：包括對房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等

2、進(jìn)行運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)； 專項業(yè)務(wù)類：包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車輛交通等； 特色業(yè)務(wù)類：包括特約服務(wù)和便民服務(wù)。 經(jīng)營業(yè)務(wù)類：房屋中介服務(wù)、裝修業(yè)務(wù)等。我國引入“物業(yè)管理”這一概念并不長，且主要針對的就是居住物業(yè)這一單一形態(tài)，由于居住地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)類型要簡單得多，往往從事物業(yè)管理的企業(yè)也多發(fā)家于居住地產(chǎn)，常常也只是制定“路徑依賴”的戰(zhàn)略，自然體會到了“增長的極限”，難以實現(xiàn)企業(yè)的增長。由于物業(yè)管理企業(yè)缺乏核心技術(shù)競爭優(yōu)勢，再加上社會對物業(yè)服務(wù)消費意識的不成熟等因素的影響，官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示目前57.76%的物業(yè)管理企業(yè)處于微利甚至虧損狀態(tài)。 在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展熱火朝天的今天，

3、大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)公司都成立了自己的物業(yè)管理公司，或者將物業(yè)管理業(yè)務(wù)承包給第三方物業(yè)管理公司，然而物業(yè)管理的職能部分仍然只停留在物業(yè)的管理和維護(hù)，無法為企業(yè)創(chuàng)造更多的財富和價值。因此，面對新的市場環(huán)境，如何突破傳統(tǒng)物業(yè)經(jīng)營管理的模式，利用物業(yè)服務(wù)平臺和客戶資源以及物業(yè)服務(wù)自身的專業(yè)優(yōu)勢，通過引進(jìn)服務(wù)集成、延伸服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈、開展多種經(jīng)營等方式提高盈利能力成為擺在物業(yè)管理企業(yè)面前的重要課題。特別是運(yùn)用商業(yè)管理、資產(chǎn)管理理論及操作方法開展商業(yè)管理和資產(chǎn)管理，已成為企業(yè)新的盈利手段，在提高物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)富能力的同時，必然推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的必由之路，也成為了眾多商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

4、商的核心競爭力之一。（二）、商業(yè)管理由于傳統(tǒng)的物業(yè)管理已經(jīng)無法為企業(yè)創(chuàng)造更多的財富和價值，因此商業(yè)管理順勢而生。所謂商業(yè)管理，就是指針對商業(yè)性質(zhì)物業(yè)（地產(chǎn)），使之能夠順利開展經(jīng)營活動進(jìn)行的所有管理行為，我們統(tǒng)稱為商業(yè)管理。其業(yè)務(wù)除包括原來的物業(yè)管理之外，還增加了商業(yè)地產(chǎn)項目前期論證、主題定位、招商、銷售代理等主營業(yè)務(wù)，同時為開發(fā)項目提供建設(shè)規(guī)劃設(shè)計顧問、商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊輸出、廣告營銷推廣代理、項目投、融資服務(wù)等增值服務(wù)。尤其是近幾年來，由于國家實施房地產(chǎn)調(diào)控政策，傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)受到了壓制，商業(yè)地產(chǎn)獲得了高速發(fā)展，進(jìn)而帶動了商業(yè)管理行業(yè)的興起。2012年，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢有所起伏，增速有所放緩，

5、但總體上仍保持增長態(tài)勢。從未來的發(fā)展趨勢看，隨著內(nèi)需市場的不斷開拓，以購物中心、商場的商業(yè)地產(chǎn)將保持快速增長，因此未來商業(yè)管理有可能成為物業(yè)管理行業(yè)的主要市場之一。與傳統(tǒng)的物業(yè)管理相比，商業(yè)管理具有以下特點：第一、經(jīng)營是商業(yè)物業(yè)永恒的主題，因此傳統(tǒng)的物業(yè)管理必將發(fā)展成為圍繞商業(yè)經(jīng)營活動并提供服務(wù)的商業(yè)管理。由于商業(yè)地產(chǎn)是收益性物業(yè)，所以商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)包含“物業(yè)管理”和“商業(yè)管理”二層含義。不僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對物業(yè)及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”，更重要的是實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿ΑＩ虡I(yè)管理作為商業(yè)經(jīng)營和管理的有機(jī)部分和必要功能

6、，更需要圍繞商業(yè)經(jīng)營活動本身和商戶的客觀需要，提供專業(yè)化的、優(yōu)質(zhì)高效的管理和服務(wù)。第二、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)穩(wěn)固，收益渠道多。傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式一般僅限于單一的物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)多為保潔、保安、綠化、修繕、設(shè)施設(shè)備及其他特約服務(wù)，而商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)相互促動、互相補(bǔ)充，形成一個系統(tǒng)的整體，相應(yīng)的核心競爭力較強(qiáng)，同時傳統(tǒng)的物業(yè)管理收益渠道一般為物業(yè)服務(wù)費收入，且物業(yè)服務(wù)費收繳率偏低，收費難，企業(yè)收入渠道比較單一。而商業(yè)管理中的策劃、銷售、運(yùn)營、管理、培訓(xùn)、咨詢、服務(wù)等均可作為物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)增長點。第三、商業(yè)管理相對成本低、風(fēng)險低、糾紛少。在商業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中，物業(yè)管理企業(yè)以專業(yè)技術(shù)人才作為輸出，將投

7、資商、建設(shè)商、運(yùn)營商等資源進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，無設(shè)備和資金投入，相對成本和風(fēng)險較低。同時，商業(yè)管理清晰、系統(tǒng)，從閑置土地盤活入手，自規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營到管理服務(wù)，商業(yè)管理可以全程參與，從根本上解決配套不全、規(guī)劃實施不到位的情況，糾紛少。第四、商業(yè)管理相對復(fù)雜，需求多層面、多方面和不確定。商業(yè)管理面對的是三類具有不同性質(zhì)、目的和要求的群體：業(yè)主、租戶、顧客。需求是多層次、多方面、不確定的。尤其是顧客群體，他們會跟著感覺走，任何時候都可能更變或調(diào)整自己的目標(biāo)和訴求。商業(yè)管理與一般物業(yè)相比，具有高端屬性，市場前景良好，但是作為高端物業(yè)，除了一般的物業(yè)管理能力外，還需要結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)的特點，具備良好的商業(yè)經(jīng)營能

8、力?！肮芾?經(jīng)營“是商業(yè)管理行業(yè)的核心競爭能力。從目前商業(yè)物業(yè)管理模式來看，基本上可以分為兩類：一類是由開發(fā)商自主開發(fā)，自主管理的商業(yè)物業(yè)，這一類所占比例比較有限。第二類是采取開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理相分離的方式，這是目前比較普遍的商業(yè)管理模式，這類管理模式又分為兩種：模式內(nèi)涵優(yōu)勢劣勢實例統(tǒng)一經(jīng)營管理模式由一家綜合性經(jīng)營公司進(jìn)行總體經(jīng)營管理和物業(yè)服務(wù)。經(jīng)營管理和物業(yè)服務(wù)易于在一個體系中協(xié)調(diào)一致，機(jī)構(gòu)和人員相對精煉，工作效率高，人工成本有所減少。經(jīng)營性公司往往側(cè)重經(jīng)營效果，忽視管理和服務(wù)工作，當(dāng)經(jīng)營活動和服務(wù)管理有矛盾是，往往物業(yè)服務(wù)要為經(jīng)營和效益讓路。萬達(dá)廣場商業(yè)招商運(yùn)營與物業(yè)管理實行公司一體化，即

9、萬達(dá)的商業(yè)管理公司將商業(yè)項目的管理內(nèi)容全部納入其中，物業(yè)管理作為其中的一個部門。協(xié)作式經(jīng)營管理模式由商業(yè)經(jīng)營性公司和專業(yè)性物業(yè)管理公司進(jìn)行合作管理。有利于發(fā)揮各自的業(yè)務(wù)所長，集中精力分別做好經(jīng)營管理和物業(yè)管理工作，大道強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，優(yōu)勢互補(bǔ)，經(jīng)營和管理同步提高的效果。相互間的協(xié)作留有空隙，機(jī)構(gòu)和人員相對增加，如處理不當(dāng)，會影響到工作的效率和客戶滿意度。中糧大悅城運(yùn)營管理由中糧置業(yè)投資有限公司成立的各下屬商業(yè)運(yùn)營管理公司負(fù)責(zé)，物業(yè)管理工作全部委托給凱萊物業(yè)公司，由凱萊物業(yè)負(fù)責(zé)項目整體的物業(yè)管理。（三）、資產(chǎn)管理 從傳統(tǒng)的物業(yè)管理到商業(yè)管理，我們可以看到商業(yè)地產(chǎn)項目真正的利潤來源于商業(yè)運(yùn)營的長期收益，

10、開發(fā)商持有的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，依靠這種長期收益實現(xiàn)保值、增值。同時，部分商業(yè)項目開始與金融機(jī)構(gòu)對接，使之成為公眾投資者的一種理財工具，進(jìn)而形成長期、穩(wěn)定的融資渠道，因此資產(chǎn)管理這一概念誕生了。資產(chǎn)管理的含義是比較豐富的，其內(nèi)涵包括了狹義的物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理這四個層次。我們通俗地概括出一句話：“越接近于物業(yè)的使用屬性就越接近物業(yè)管理范疇，越接近于物業(yè)的投資收益屬性就越接近于資產(chǎn)管理范疇”。這樣，我們就很容易理解，對于普通居住物業(yè)的管理，物業(yè)管理就是“物業(yè)資產(chǎn)管理”這一房地產(chǎn)業(yè)新增價值環(huán)節(jié)的全部，而對于商業(yè)物業(yè)的管理，則將初步覆蓋“物業(yè)資產(chǎn)管理”的四個層次。當(dāng)然，“

11、物業(yè)資產(chǎn)管理”的高級層次已經(jīng)逐漸與房地產(chǎn)金融相對接，近期獲批的reits模式就與之密切相關(guān)。可見，以大型購物商場為主要形態(tài)的物業(yè)所需求的房地產(chǎn)綜合服務(wù)將越來越明確地定義為物業(yè)資產(chǎn)管理，顯示其在狹義物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，加入了更多具備一定整合性的職能。資產(chǎn)管理的分類1、按對資產(chǎn)的經(jīng)營形式不同，可分為：資產(chǎn)的委托經(jīng)營、股份經(jīng)營、集團(tuán)經(jīng)營、承包經(jīng)營、租賃經(jīng)營等。2、按對企業(yè)資產(chǎn)管理采取的方法與手段不同，可分為：公司上市(主板上市、創(chuàng)業(yè)板上市，買殼上市等)、股本擴(kuò)張(增發(fā)新股、配股、送紅股、公積金轉(zhuǎn)增股本等)、公司收縮(公司分立，公司剝離、股權(quán)出售等)、股份回購、兼并收購、聯(lián)合或合并、部分或整體產(chǎn)權(quán)出讓、

12、發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券、發(fā)行認(rèn)股權(quán)、租賃等 。3、按資產(chǎn)管理的對象不同，可分為：貨幣資產(chǎn)管理、有價證券管理、存貨管理、長期投資、應(yīng)收賬款管理、固定資產(chǎn)管理和無形資產(chǎn)管理等。另外還有基金型資產(chǎn)管理、非基金型資產(chǎn)管理、國有資產(chǎn)管理、金融資產(chǎn)管理、知識資產(chǎn)管理等分類。二、資產(chǎn)管理的職能和管理的對象（一）、資產(chǎn)管理的職能房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)住宅項目的過程中、往往都會連帶開發(fā)部分規(guī)劃要求的配套商業(yè)物業(yè)，由于各種原因該部分資產(chǎn)無法實現(xiàn)即時套現(xiàn)，因此一定時間后會形成存量較大的自持商業(yè)物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)項目的時候，也會因為自身發(fā)展或市場原因自持一定的商業(yè)物業(yè)。而商業(yè)資產(chǎn)管理公司的主要職能就是對上述商業(yè)物

13、業(yè)資產(chǎn)包進(jìn)行盤點及運(yùn)營，通過專業(yè)化的操作將該部分資產(chǎn)的收益實現(xiàn)最大化。依據(jù)商業(yè)物業(yè)的設(shè)施復(fù)雜程度，提供與之相適應(yīng)的設(shè)施管理，以保證管理有序、高效率的運(yùn)營環(huán)境，另外還包括如：制定物業(yè)策略計劃、持有或出售分析、檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會、審批主要的費用支出、監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績效等資產(chǎn)管理職能；如果該商業(yè)物業(yè)被注入了reits的資產(chǎn)池，還需要參與更加高端的職能，如與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，制定并執(zhí)行組合投資測量，設(shè)計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督物業(yè)購買、處置和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報考與現(xiàn)金管理等。（二）、資產(chǎn)管理的對象商業(yè)資產(chǎn)中有兩種資產(chǎn)

14、持有類型最為常見，分別為被動性自持資產(chǎn)和主動性自持資產(chǎn)。1、商業(yè)物業(yè)被動性自持：就房地產(chǎn)開發(fā)而言、現(xiàn)金的杠桿化周轉(zhuǎn)是實現(xiàn)利潤的最佳手段，而自持商業(yè)資產(chǎn)卻屬于短融長投，因此從原則上來講：一個高速發(fā)展需要現(xiàn)金的公司是不應(yīng)當(dāng)自持物業(yè)的。但有時開發(fā)商進(jìn)行商業(yè)資產(chǎn)自持實屬迫不得已，因為在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，所有住宅型用地都規(guī)劃了明確的配套型公建及非配套型公建指標(biāo)。配套型公建被迫自持：不具備產(chǎn)權(quán)、其經(jīng)營收益屬于所有業(yè)主，無法進(jìn)行銷售。因此這部分物業(yè)屬于第一類被迫性持有類型。非配套公建被迫自持：擁有產(chǎn)權(quán)，可以進(jìn)行銷售套現(xiàn)。但有時由于開發(fā)商前期規(guī)劃沒有對后期的銷售進(jìn)行考慮、或缺乏商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗，容易設(shè)計出

15、大進(jìn)深裙房、大型單體等投資額過高、回報率過低的物業(yè)形式，難以進(jìn)行銷售。因此造成了第二類被迫性持有類型。2、商業(yè)物業(yè)主動性自持：商業(yè)資產(chǎn)自持屬于短融長投，因此對其進(jìn)行自持的前提只有一個 套現(xiàn)渠道。所有計劃性自持的開發(fā)公司都是在（1、方案一：已擁有隨時變現(xiàn)能力；2、方案二：為了使其擁有隨時變現(xiàn)能力；）的其中一個前提下進(jìn)行自持的。聲稱只是為了租金收益而自持的開發(fā)商或者是正在自欺、或者是正在欺人。方案一：已擁有隨時變現(xiàn)能力：該模式常見于通過ipo上市的開發(fā)公司，其通過資產(chǎn)置換從證券市場上獲得了大量現(xiàn)金，但由于融資過大無法全部投入住宅開發(fā)、造成了缺乏資金使用方向，因此不得已轉(zhuǎn)入了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。在此基礎(chǔ)上

16、進(jìn)行商業(yè)自持有三大優(yōu)勢：1、使閑置資金形成流動；2、增加企業(yè)產(chǎn)品線、分化投資風(fēng)險；3、自持資產(chǎn)可以通過增發(fā)實現(xiàn)二次套現(xiàn)。案例企業(yè)：首創(chuàng)、中糧、遠(yuǎn)洋、萬科（籌備中）。方案二：為了使其擁有隨時變現(xiàn)能力：該模式常見于已通過或目標(biāo)通過reits基金上市的公司，其制造并自持大量能夠形成租金收益的資產(chǎn)包將其換算為回報率，通過回報率分紅的方式進(jìn)行套現(xiàn)。其有三大優(yōu)勢：1、只分配收益權(quán)而股權(quán)不會流失；2、可以形成固定商業(yè)模式進(jìn)行復(fù)制；3、自持租金類資產(chǎn)抵御通貨膨脹能力極強(qiáng)。案例企業(yè)：links、gic、佳程、萬達(dá)（籌備中）。綜上所述，資產(chǎn)管理公司的最終目標(biāo)一定是降低被動性自持商業(yè)的出現(xiàn)概率，并將資產(chǎn)最終推動或運(yùn)

17、作成為：主動性自持計劃中的方案一或方案二。否則資產(chǎn)公司僅等于物業(yè)公司+租務(wù)部。三、商業(yè)管理公司與資產(chǎn)管理公司的案例分析案例一、商業(yè)管理公司萬達(dá)商業(yè)管理公司1、簡介 大連萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)立于1988年，伴隨中國改革開放的時代步伐，萬達(dá)集團(tuán)迅速成長為中國民營企業(yè)的龍頭企業(yè)，形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化旅游、連鎖百貨四大產(chǎn)業(yè)。2012年，企業(yè)資產(chǎn)3000億元，年收入1417億元，年納稅202億元，凈利潤超過100億元。已在全國開業(yè)66座萬達(dá)廣場、38家五星級酒店、6000塊電影屏幕、57家百貨店、63家量販ktv。2015年目標(biāo)：資產(chǎn)4000億元，年收入2500億元，年納稅300億元，凈利潤200億元 ，

18、成為世界級的企業(yè)集團(tuán)。萬達(dá)商業(yè)管理有限公司系大連萬達(dá)集團(tuán)的核心子公司之一，也是中國最大的全國性連鎖商業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)，擁有一支近萬人的商業(yè)管理團(tuán)隊，主要負(fù)責(zé)經(jīng)營管理萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司開發(fā)的大型商業(yè)購物中心以及住宅、公寓和寫字樓等多種類型物業(yè)項目。萬達(dá)商業(yè)管理公司擁有豐富的商業(yè)資源，強(qiáng)大的運(yùn)營管理能力，物業(yè)管理面積已超過1000萬平方米，創(chuàng)造了連續(xù)多年租金收繳率超過99%的世界行業(yè)紀(jì)錄，已成為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭優(yōu)勢之一。2、萬達(dá)商業(yè)管理有限公司組織架構(gòu)圖 3、萬達(dá)商業(yè)管理公司的運(yùn)作模式 與商務(wù)部分別完成步行街、主力店招商招商向規(guī)劃研究院提供各種設(shè)計邊界條件規(guī)劃設(shè)計向發(fā)展部提供決策支持信息選址4、

19、萬達(dá)商業(yè)管理公司的職能以營運(yùn)企劃為核心，打造萬達(dá)品牌 持續(xù)旺場策劃和實施廣場開業(yè)，組織整體運(yùn)營 開業(yè)穩(wěn)場各地萬達(dá)商業(yè)管理公司1、經(jīng)營和管理所在地的萬達(dá)廣場。2、營運(yùn)、物管、工程、財務(wù)。3、關(guān)鍵考核指標(biāo)：租金收繳率、物管費收繳率、利潤各地萬達(dá)住宅物業(yè)公司1、負(fù)罪各地萬達(dá)住宅物業(yè)的管理，包括入伙前和入伙后。2、關(guān)鍵考核指標(biāo)：物管費收繳率、減虧。 5、萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)管理總部與各地萬達(dá)商業(yè)管理公司的關(guān)系集團(tuán)商管總部1、為集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)項目的選址與規(guī)劃設(shè)計提供決策支持信息和具體建議。2、負(fù)責(zé)所有萬達(dá)廣場步行街精品店、餐飲及其他次主力店的招商。3、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、考評、監(jiān)督各地萬達(dá)商業(yè)管理公司，確保萬達(dá)廣場落實“安

20、全、服務(wù)、品質(zhì)”的戰(zhàn)略要求，實現(xiàn)保值增值。6、萬達(dá)集團(tuán)與萬達(dá)商業(yè)管理公司資金來源萬達(dá)集團(tuán)萬達(dá)商業(yè)管理公司銷售回款保拿地（1000億凈利潤200億可獲地20塊）土地抵押貸款保開發(fā)（每個項目投資30-40億）物業(yè)租金付利息開發(fā)貸款為主銀行貸款2年期與施工期18個月22個月對接通過與各地萬達(dá)項目公司簽訂管理服務(wù)合同收取管理費。通過與萬千百貨、萬達(dá)院線及其他各類商家簽訂物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費。其他集團(tuán)收入案例二、資產(chǎn)管理公司凱德中國1、簡介凱德中國是新加坡嘉德置地集團(tuán)在華投資業(yè)務(wù)的統(tǒng)稱，它包括凱德置地（中國）投資有限公司、凱德商用和雅詩閣中國三大業(yè)務(wù)單位以及其所涉及的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，由嘉德中國常務(wù)委員

21、會協(xié)調(diào)管理。 嘉德置地集團(tuán)是亞洲最大的房地產(chǎn)公司之一，總部設(shè)在新加坡并且在新加坡上市。核心業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)、服務(wù)公寓以及房地產(chǎn)金融服務(wù)；地理分布跨越亞太、歐洲和海灣合作委員會(海合會)國家，業(yè)務(wù)遍布20多個國家120多個城市。 新加坡嘉德置地集團(tuán)40%的股份由新加坡國有投資淡馬錫控股公司（temasekholdings）持有。淡馬錫控股公司是一家新加坡政府的投資公司，新加坡財政部對其擁有100%的股權(quán)。 嘉德置地上市的子公司和附屬公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康信托、雅詩閣公寓信托及嘉茂中國信托。凱德中國是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)外企，是中國最大的商場擁有者和經(jīng)營者，是中國最大的服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營商，是

22、業(yè)界領(lǐng)先的房地產(chǎn)基金和信托基金經(jīng)理。 凱德置地（中國）投資有限公司是新加坡嘉德置地集團(tuán)在華的全資子公司。作為一個長期看好中國市場，立足開發(fā)之本的地產(chǎn)商，15年來一直致力于全國高品質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)與管理，開發(fā)規(guī)模逾570萬平方米。 凱德商用是新加坡嘉德置地集團(tuán)成員嘉德商用產(chǎn)業(yè)有限公司的子公司。凱德商用在中國擁有50家購物中心，分布在北京、上海、天津、重慶、深圳、成都、西安等33個大中城市，總租賃面積超過400萬平方米。 雅詩閣是嘉德置地旗下的全資子公司，總部設(shè)在新加坡。在中國，雅詩閣是最大的國際服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營商。目前在全國擁有26個物業(yè)，約5,000套服務(wù)公寓單位，分布在北京、重

23、慶、大連、廣州、上海、沈陽、深圳、蘇州、天津、武漢、西安和香港。 嘉德資產(chǎn)管理有限公司是世界領(lǐng)先的房地產(chǎn)基金管理者，是專門從事房地產(chǎn)基金管理和金融咨詢的亞洲市場先鋒。集團(tuán)旗下管理著5支房地產(chǎn)投資信托（reit）和17支私募基金，其中涉及中國業(yè)務(wù)的信托有2支，私募基金有9支。 凱德中國業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)圖2、市場拓展的三種方式a、收購已有項目b、參股當(dāng)?shù)爻墒旃綾、招拍掛獲取土地3、凱德地產(chǎn)經(jīng)營模式：地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作a、資金鏈條 凱德置地主要是通過嘉德商用中國發(fā)展基金以及嘉德商用中國孵化基金進(jìn)行資產(chǎn)收購，再通過讓嘉茂零售中國信托（capitaretail china trust，簡稱crct）使用優(yōu)先認(rèn)

24、購權(quán)的形式收購嘉德在內(nèi)地控股的商用物業(yè)。對于這些基金投資的物業(yè)，嘉茂零售中國信托（crct）擁有優(yōu)先購買權(quán)。這樣凱德構(gòu)建了從開發(fā)商到私募基金再到reit一條完整的投資和退出的流程。 嘉德商用中國發(fā)展基金屬于私募基金，主要投資于中國零售商場，規(guī)模約6億美元。其與深圳國際信托投資有限公司(深國投)的合資公司已經(jīng)投資全國19個零售商場，總建筑面積超過90萬平方米，總值估計約9億美元。 嘉德商用中國孵化基金則專注于購入中國國內(nèi)已建成的零售商場，并進(jìn)一步實現(xiàn)其重組、增值和出租，并可能在未來與北京華聯(lián)以及其他伙伴合作，主要項目包括嘉德置地以1.64億美元購入的北京西環(huán)廣場。b、項目運(yùn)作流程 凱德置地通過旗

25、下的投資和資產(chǎn)管理團(tuán)隊收購商用物業(yè)，然后通過項目管理團(tuán)隊開發(fā)運(yùn)營，最后將運(yùn)營成熟的商用物業(yè)注入嘉茂零售中國信托（crct），將其轉(zhuǎn)化為公眾投資。 因為基金與項目相連，所以基金的建立是凱德在中國樓盤開發(fā)的一個堅實后盾，而凱德成功的項目運(yùn)作也是資本回報保障。c、資本運(yùn)作嘉茂零售中國信托分析 嘉茂零售中國信托（capitaretail china trust，簡稱crct）是新加坡首個專注于中國零售型房地產(chǎn)的信托投資基金（reit），于2006年12月在新加坡掛牌交易，嘉茂零售中國信托（crct）設(shè)立的目標(biāo)是長期投資于由中國零售商場組成的多樣化資產(chǎn)組合。嘉茂零售中國信托（crct）最初的資產(chǎn)包由布局

26、于中國5個城市的7所零售商場組成。該資產(chǎn)包價值約6.9億新元，總可出租面積約為41.3萬平方米。其中7所商場分別是北京的望京購物中心、九龍購物中心和安貞華聯(lián)商廈，上海的七寶購物中心，鄭州的鄭州購物中心，呼和浩特的金宇購物中心和蕪湖的嘉信茂廣場。2008年2月嘉茂零售中國信托收購了西直門嘉茂購物中心，完成了上市后的首筆并購交易。截至2010年3月31日，嘉茂零售中國信托（crct）的總資產(chǎn)規(guī)模大約12億新元，其優(yōu)質(zhì)和地域多元化的商場組合是國際和國內(nèi)大型零售商進(jìn)駐的焦點，如沃爾瑪、家樂福和北京華聯(lián)集團(tuán)。 嘉茂零售中國信托（crct）是通過離岸、在岸的兩級特殊目的公司持有內(nèi)地物業(yè)，即必須在境內(nèi)設(shè)立外

27、商獨資或合資公司，境外在巴巴多斯設(shè)立特殊目的公司（spv），spv公司持有境內(nèi)公司股權(quán)，crct則通過收購spv股權(quán)實現(xiàn)上市。此雙層結(jié)構(gòu)雖然復(fù)雜，且稅務(wù)負(fù)擔(dān)相對較重，但仍證明是一條可行的海外上市之路。 凱德置地計劃長期在中國發(fā)展，故而在2004年購入或開發(fā)物業(yè)的時候，都是通過在境內(nèi)注冊的外商獨資企業(yè)（wofe）或者合資企業(yè)操作。注入crct的七個物業(yè)中，有六個都是凱德100持有，因此有六個wofes；另外一個（新蕪商場）凱德僅持有51，深國投持有49，凱德只是將外方的部分放入crct。這些在岸公司的權(quán)益分別由三個在巴巴多斯注冊的spv持有，crct則通過收購，把這三個spv內(nèi)的七個物業(yè)納入資產(chǎn)

28、池內(nèi)，繼而包裝上市。嘉茂零售中國信托結(jié)構(gòu)圖4、集團(tuán)的資產(chǎn)配置作用 在私募基金與reits的相互支持中，集團(tuán)公司作為資產(chǎn)配置的中心和中轉(zhuǎn)樞紐推動著基金平臺的打造；在項目運(yùn)作過程中，集團(tuán)公司作為組織者和管理者推動著項目的成熟。 集團(tuán)公司從旗下投資和資產(chǎn)管理團(tuán)隊手中買下成熟的商用物業(yè)，置入旗下reits（嘉茂零售中國信托crct），通過增發(fā)為收購融資。集團(tuán)公司在整個基金平臺的構(gòu)建中充當(dāng)著資產(chǎn)配置的核心。 綜上，從集團(tuán)內(nèi)部孵化、到私募基金的開發(fā)培育，再到reits的價值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益，凱德置地構(gòu)造了一個以地產(chǎn)基金為核心的投資物業(yè)成長通道，這種地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作的模式是凱德置地地產(chǎn)經(jīng)營模式的核心。下圖全

29、面地表現(xiàn)了凱德置地的運(yùn)營流程。 凱德置地營運(yùn)模式案例三、資產(chǎn)管理公司陽光新業(yè)1、簡介陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司1996年在深圳證券交易所掛牌上市(股票代碼:sz.000608)，2006年與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司（gic re）旗下reco shine公司簽訂戰(zhàn)略投資協(xié)議，成為國內(nèi)第一家引進(jìn)國際戰(zhàn)略投資的a股上市地產(chǎn)公司。陽光新業(yè)專注于商業(yè)地產(chǎn)項目的持有、開發(fā)、招商和運(yùn)營，同時涉足高端住宅、酒店、寫字樓、城市綜合體的開發(fā)與經(jīng)營。為建立在商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭優(yōu)勢，陽光新業(yè)整合各類商業(yè)資源著力打造涵蓋投資、策劃、規(guī)劃、開發(fā)、招商、運(yùn)營的全過程、全價值鏈運(yùn)營模式。憑借十余年的地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗，其目前已建

30、立起以環(huán)渤海區(qū)域為重點，同時在全國范圍發(fā)展和布局的業(yè)務(wù)規(guī)模。截至2011年底，該公司已在全國持有和管理28個商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)總建筑面積超過160萬平方米。陽光新業(yè)的企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)是“成為中國領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)”。2、陽光新業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向a、選擇零售地產(chǎn)為主要業(yè)務(wù)方向陽光新業(yè)2009 年在商業(yè)地產(chǎn)上的戰(zhàn)略日益清晰。公司將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步細(xì)化，確定以零售業(yè)為主的地產(chǎn)項目為公司發(fā)展的主要方向。零售地產(chǎn)長期總回報率高于其他物業(yè)。而陽光新業(yè)目前運(yùn)營中的項目年租金回報率一般可以達(dá)到 9-12%，如果加上長期的物業(yè)增值，總的回報應(yīng)是相當(dāng)可觀的。b、以訂單式開發(fā)為基礎(chǔ)構(gòu)建成熟運(yùn)營模式訂單式建設(shè)有利于復(fù)制和擴(kuò)

31、張，由于大股東gic 有多家跨國零售公司的合作關(guān)系，這為陽光新業(yè)發(fā)展訂單商業(yè)物業(yè)帶來便利。自2001 年起，陽光新業(yè)與日本的伊藤洋華堂建立了長期戰(zhàn)略合作關(guān)系。陽光新業(yè)與伊藤洋華堂成功的合作經(jīng)驗吸引了國內(nèi)外各大零售企業(yè)和品牌，目前陽光新業(yè)已和家樂福、華潤萬家、家得寶、沃爾瑪?shù)葒鴥?nèi)外大型零售企業(yè)建立了長期戰(zhàn)略合作關(guān)系。成熟的主力店租戶合作關(guān)系，能加快新的商業(yè)中心開發(fā)招商進(jìn)度，有利于業(yè)務(wù)的復(fù)制和擴(kuò)張。c、深度挖掘土地價值，對項目進(jìn)行二次開發(fā)。對項目進(jìn)行重新定位和整體改造，提升項目整體形象和盈利能力；深度挖掘土地價值，通過重新開發(fā)將項目價值最大化；把握招商、運(yùn)營、管理等各個商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營環(huán)節(jié)，整體提升項目的品牌影響力、客戶認(rèn)知度、租金水平以及項目整體盈利能力。3、陽光新業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式a、母公司資產(chǎn)注入的業(yè)務(wù)模式原家世界連鎖商業(yè)集團(tuán)有限公司旗下商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)由陽光新業(yè)及其大股東gic共同持有。2008年6月陽光新業(yè)與gic 簽署項目管理協(xié)議, 受托管理原家世界資產(chǎn)包中的全部資產(chǎn)，成為這些商業(yè)項目的實際管理者與經(jīng)營者，全面負(fù)責(zé)項目資產(chǎn)交易服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)、項目工程建設(shè)服務(wù)、商業(yè)策劃服務(wù)等。另外，該公司對所持有及代管的商業(yè)地產(chǎn)項目積極挖潛，通過對母公司項目的調(diào)整、改造、擴(kuò)建等方式提升項目價值，并取得管理收益。b、銷售