土地交易價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析

1、土地交易價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析摘要：本文通過(guò)于國(guó)內(nèi)土地交易價(jià)格總指數(shù)與房屋銷(xiāo)售價(jià)格總指數(shù)、居民住宅土地交易價(jià)格指數(shù)與住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、普通住宅土地交易價(jià)格指數(shù)與普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、豪華住宅土地交易價(jià)格指數(shù)與豪華房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、商業(yè)土地交易價(jià)格指數(shù)與商業(yè)用房（非住宅）銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的回歸分析，研究了土地交易價(jià)格指數(shù)對(duì)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的影響，即土地交易價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響。土地交易價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著較為顯著的影響，二者呈正相關(guān)關(guān)系；不同用途房地產(chǎn)受土地價(jià)格影響大小不同，具體講商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格基本上與商業(yè)土地價(jià)格沒(méi)有顯著關(guān)系，而商品住宅價(jià)格受土地價(jià)格影響較大，其中豪華住宅受土地價(jià)格最大。關(guān)鍵詞

2、：土地交易價(jià)格指數(shù) 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 一、引言隨著我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有越來(lái)越重要的位置，逐步成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)gdp每年平均增長(zhǎng)8%左右，其中房地產(chǎn)業(yè)對(duì)gdp的直接貢獻(xiàn)率與間接貢獻(xiàn)率之和占到了1.9%2.5%。房地產(chǎn)業(yè)既是資本密集、關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)，又是提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)既是生產(chǎn)和生活的必需品，同時(shí)也是一種資產(chǎn)或者說(shuō)是財(cái)富。房地產(chǎn)的價(jià)格既關(guān)系到一般老百姓的生產(chǎn)和生活問(wèn)題，也關(guān)系到一個(gè)城市發(fā)展的潛力和競(jìng)爭(zhēng)力，更關(guān)系到國(guó)家的金融穩(wěn)定、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策等。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，有土地交易價(jià)格、財(cái)政政策、貨幣政策和物價(jià)水平等因素，也有城市地理位

3、置、城市設(shè)施、環(huán)境狀況等區(qū)位因素。每一種影響因素在不同的地區(qū)、不同的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段所表現(xiàn)出來(lái)的影響力大小是各不一樣的。本文以房地產(chǎn)價(jià)格為研究對(duì)象，探討交易土地價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，以及影響機(jī)制。土地交易價(jià)格是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他建設(shè)單位在進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)而實(shí)際支付的價(jià)格，不包括土地的后繼開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、各種手續(xù)費(fèi)和拆遷費(fèi)等。它包括居民住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)旅游和娛樂(lè)用地及用于建造辦公、教育、醫(yī)療科研、服務(wù)用房等其他綜合用地四部分。土地交易價(jià)格指數(shù)，就是指反映一定時(shí)期內(nèi)土地交易價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。土地交易價(jià)格指數(shù)的主要分類(lèi)為住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)、旅游用地

4、等。房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期房屋銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)程度和趨勢(shì)的相對(duì)數(shù)，它是通過(guò)百分?jǐn)?shù)的形式來(lái)反映房?jī)r(jià)在不同時(shí)期的漲跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大類(lèi)房屋的銷(xiāo)售價(jià)格的變動(dòng)情況，其中商品房包括住宅和非住宅兩大類(lèi)，住宅可分為經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅、豪華住宅三類(lèi)，非住宅分為寫(xiě)字樓、商業(yè)用房和其他三類(lèi)。二、研究設(shè)計(jì)文章選取1998年2010年13年間國(guó)內(nèi)土地交易價(jià)格指數(shù)與房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)，以土地交易價(jià)格指數(shù)為自變量，以房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為因變量，建立y=a+bx計(jì)量模型進(jìn)行回歸分析。文章數(shù)據(jù)來(lái)源為國(guó)研網(wǎng)數(shù)據(jù)中心，部分指標(biāo)2009年、2010兩年空缺，為保證數(shù)據(jù)計(jì)算方法的一致性，一些回歸僅使用了

5、1998年2008年數(shù)據(jù)。表1和表2分別列示了1998年2010年國(guó)內(nèi)土地交易價(jià)格指數(shù)與房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)。表1 1998-2010土地交易價(jià)格指數(shù)年份1998199920002001200220032004200520062007200820092010總指數(shù)102.0 100.0 100.2 101.7 106.9 108.3 110.1 109.1 105.8 112.3 111.1 105119居民住宅100.6 99.9 101.0 102.2 107.7 112.4 111.6 110.3 106.0 113.7 105.5 豪華住宅 103.1 100.1 101.6 102.

6、4 101.9 105.9 107.6 120.5 107.4 117.0 101.4 普通住宅100.4 99.6 100.9 102.1 108.4 113.0 111.8 108.9 105.7 113.2 102.2 工業(yè)101.2 100.0 98.6 100.8 100.4 101.3 105.3 108.2 105.1 100.1 商業(yè)104.0 100.0 100.4 101.2 107.0 104.9 104.3 103.6 104.7 105.9 100.0 其他103.6100.2 99.8 101.7 106.9 104.4 110.4 107.9 106.4 113.

7、0 102.6 表2 1998-2010土地交易價(jià)格指數(shù)年份19981999200020012002200320042005 2006 2007 2008 20092010總指數(shù)101100.0 101.1 102103.7 104.8109.7107.6105.5107.6106.5101.5108 商品房99.9100.3 100.8 102103.4 105.0109.0107.7105.8107.7106.6 住宅99.9100.4 101.4 102104.0 105.7109.4108.4106.4108.2107.1經(jīng)適房103102.0 101.4 102101.8 102.6

8、103.2103.7103.7102.5102.8普通住宅99.9100.2 101.5 102104.3 106.2109.8108.2105.9108.6107.6豪華住宅98.998.9 101.3 101101.7 104.0115.699.4107.2104.6非住宅99.799.9 98.7 101101.3 102.7110.3109.7108.4109.7100.4寫(xiě)字樓99.597.6 98.1 10199.8 103.4107.1105.6104.0105.8106.0商業(yè)用房101101.0 99.6 102102.4 102.3108.1107.2104.6107.61

9、06.2其他103100.6 96.9 100102.1 103.7107.0104.6104.6106.0107.0 公房10498.9 100.9 101101.9 100.4103.9101.9103.6101.1 私房10499.9 102.7 105105.9 105.2 107.5104.7107.1109.4文章分別對(duì)于國(guó)內(nèi)土地交易價(jià)格總指數(shù)與房屋銷(xiāo)售價(jià)格總指數(shù)、居民住宅土地交易價(jià)格指數(shù)與住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、普通住宅土地交易價(jià)格指數(shù)與普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、豪華住宅土地交易價(jià)格指數(shù)與豪華房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、商業(yè)土地交易價(jià)格指數(shù)與商業(yè)用房（非住宅）銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)進(jìn)行了回歸分析。三、研究結(jié)果表

10、3給出了國(guó)內(nèi)土地交易價(jià)格總指數(shù)與房屋銷(xiāo)售價(jià)格總指數(shù)的統(tǒng)計(jì)回歸結(jié)果。該線(xiàn)性回歸的可決系數(shù)為0.703，我們可以近似的認(rèn)為樣本數(shù)據(jù)在一定程度上線(xiàn)性相關(guān)。表4給出了居民住宅土地交易價(jià)格指數(shù)與住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的統(tǒng)計(jì)回歸結(jié)果。該線(xiàn)性回歸的可決系數(shù)為0.760，表明居民住宅土地交易價(jià)格指數(shù)與住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的線(xiàn)性相關(guān)程度較高。表3 國(guó)內(nèi)土地交易價(jià)格總指數(shù)與房屋銷(xiāo)售價(jià)格總指數(shù)的統(tǒng)計(jì)回歸結(jié)果dependent variable: ymethod: least squaresdate: 03/24/12 time: 17:24sample: 1998 2010included observations: 13v

11、ariablecoefficientstd. errort-statisticprob.c53.895609.9416305.4212040.0002x0.4731760.0926875.1050910.0003r-squared0.703200mean dependent var104.5846adjusted r-squared0.676218s.d. dependent var3.160392s.e. of regression1.798322akaike info criterion4.152223sum squared resid35.57357schwarz criterion4.

12、239138log likelihood-24.98945f-statistic26.06196durbin-watson stat0.798474prob(f-statistic)0.000341表4居民住宅土地交易價(jià)格指數(shù)與住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的統(tǒng)計(jì)回歸結(jié)果dependent variable: ymethod: least squaresdate: 03/24/12 time: 17:18sample: 1998 2008included observations: 11variablecoefficientstd. errort-statisticprob.c41.8155511.8074

13、23.5414650.0063x0.5917060.1108105.3398070.0005r-squared0.760087mean dependent var104.8000adjusted r-squared0.733430s.d. dependent var3.439767s.e. of regression1.775968akaike info criterion4.149534sum squared resid28.38655schwarz criterion4.221878log likelihood-20.82243f-statistic28.51354durbin-watso

14、n stat1.512803prob(f-statistic)0.000469表5、表6分別給出了普通住宅土地交易價(jià)格指數(shù)與普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、豪華住宅土地交易價(jià)格指數(shù)與豪華房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的統(tǒng)計(jì)回歸結(jié)果。豪華住宅土地交易價(jià)格指數(shù)與豪華房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)在很大程度上有相關(guān)關(guān)系（可決系數(shù)為0.939），普通住宅土地交易價(jià)格指數(shù)與普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)弱的擬合關(guān)系（可決系數(shù)為0.632）。表5普通住宅土地交易價(jià)格指數(shù)與普通住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的統(tǒng)計(jì)回歸結(jié)果dependent variable: ymethod: least squaresdate: 03/24/12 time: 17:20sample:

15、 1998 2008included observations: 11variablecoefficientstd. errort-statisticprob.c48.0499714.477573.3189250.0090x0.5364860.1364053.9330440.0034r-squared0.632185mean dependent var104.9273adjusted r-squared0.591317s.d. dependent var3.549392s.e. of regression2.269067akaike info criterion4.639580sum squa

16、red resid46.33798schwarz criterion4.711925log likelihood-23.51769f-statistic15.46883durbin-watson stat1.004168prob(f-statistic)0.003442表6豪華住宅土地交易價(jià)格指數(shù)與豪華住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的統(tǒng)計(jì)回歸結(jié)果dependent variable: ymethod: least squaresdate: 03/24/12 time: 17:21sample: 1998 2008included observations: 10variablecoefficientstd.

17、 errort-statisticprob.c22.718717.1762313.1658270.0133x0.7678630.06913111.107370.0000r-squared0.939105mean dependent var102.3000adjusted r-squared0.931493s.d. dependent var4.907590s.e. of regression1.284503akaike info criterion3.515478sum squared resid13.19959schwarz criterion3.575995log likelihood-1

18、5.57739f-statistic123.3738durbin-watson stat2.423946prob(f-statistic)0.000004表7出了商業(yè)土地交易價(jià)格指數(shù)與商業(yè)用房（非住宅）銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的統(tǒng)計(jì)回歸結(jié)果。二者基本不能夠線(xiàn)性擬合，表明二者基本上不具有線(xiàn)性相關(guān)關(guān)系。表7商業(yè)土地交易價(jià)格指數(shù)與商業(yè)用房（非住宅）銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)回歸結(jié)果dependent variable: ymethod: least squaresdate: 03/24/12 time: 17:22sample: 1998 2008included observations: 11variablecoefficientstd. errort-statisticprob.c30.1636849.637810.6076750.5584x0.70