北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書(招商局)

1、招商局物業(yè)管理有限公司 內(nèi)部資料北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理建議書(招商局)目 錄第一章公司簡介4一、實力雄厚的招商局物業(yè)管理有限公司4二、招商局物業(yè)管理系統(tǒng)結(jié)構(gòu)6三、企業(yè)經(jīng)營業(yè)績7四、充足的人力資源儲備8五、企業(yè)文化8第二章北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃9一、北京海關(guān)辦公樓基本情況9二、物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃10（一）項目定位10（二）管理思路10（三）管理體制11（四）管理機制11（五）合理的收費，高標準服務(wù)11（六）管理優(yōu)勢11第三章管理服務(wù)承諾指標及采取措施13一、管理服務(wù)承諾指標13二、管理服務(wù)項目、承諾指標及采取措施一覽表14第四章物業(yè)管理的運行30一、擬采取的管理方式

2、30（一）北京海關(guān)物業(yè)管理中心內(nèi)部管理架構(gòu)30（二）北京海關(guān)物業(yè)管理中心運作機制31二、管理人員的配備33三、管理人員的培訓(xùn)與管理34四、物資裝備情況42第五章管理費用預(yù)算45一、管理費用預(yù)算表45二、服務(wù)報價和物業(yè)管理費預(yù)算說明49第六章日常物業(yè)管理52一、辦公樓維護、保養(yǎng)要點52二、機電設(shè)備、設(shè)施的維修、保養(yǎng)、運行和管理53三、保潔服務(wù)日常管理58四、安全保衛(wèi)日常管理64五、財務(wù)會計日常管理67第七章物業(yè)管理工作計劃68第八章房屋檔案的建立與管理69第九章管理規(guī)章制度71一、綜合服務(wù)部71二、工程維修部71三、安全保衛(wèi)部73四、保潔服務(wù)中心75五、行政辦公室75六、財務(wù)稽核部76第十章結(jié)束

3、語77第一章 公司簡介一、 實力雄厚的招商局物業(yè)管理有限公司中國招商局始創(chuàng)于1872年，一向以“專注實業(yè)，開拓進取，重諾守信，服務(wù)社會”的精神開拓不同業(yè)務(wù)，為建設(shè)一個安定繁榮的社會而努力。曾開創(chuàng)了中國近代民族航運業(yè)和其他許多近代經(jīng)濟領(lǐng)域的先河，在中國近代經(jīng)濟史和社會發(fā)展史上具有重要地位。1978年，招商局又因獨資開發(fā)中國第一個對外開放的工業(yè)區(qū)蛇口工業(yè)區(qū)，打響中國改革開放的第一炮，而為海內(nèi)外矚目?，F(xiàn)在，招商局已發(fā)展成為總投資逾700億港元的多元化現(xiàn)代超大型國有企業(yè)集團，被譽為香港“四大中資企業(yè)”之一，業(yè)務(wù)涉及交通基建、運輸、工業(yè)園區(qū)、工業(yè)貿(mào)易、工程地產(chǎn)、旅游酒店、金融保險等七大產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。招商局物

4、業(yè)管理有限公司是上市公司，招商局蛇口控股有限公司（深市 0024）所屬從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的專業(yè)公司，總部設(shè)于深圳蛇口，在北京、上海、南京、西安、武漢、香港等城市設(shè)有地區(qū)性公司，管理面積近500萬平方米，管理的物業(yè)包括寫字樓、商場、公寓、住宅小區(qū)、別墅區(qū)、大型工業(yè)園區(qū)、酒店等幾乎所有的物業(yè)管理類型，管理面積及經(jīng)營業(yè)績居于全國先進水平。并提供寫字樓、商場、公寓、住宅小區(qū)、大型工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)，同時招商局物業(yè)管理有限公司還成立了保潔中心、物資配送中心和工程維修中心，形成了以物業(yè)管理為核心，相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)為輔助的產(chǎn)業(yè)鏈條，使公司邁進了產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化的經(jīng)營之路。招商局物業(yè)管理有限公司成立以

5、來，遵循“以人為本”的指導(dǎo)思想、奉行“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過幾年的努力和錘煉，已建立了一支懂經(jīng)營、會管理、業(yè)務(wù)精、肯奉獻、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。在管理上，公司采用了“中外結(jié)合”的管理模式，曾與美國科爾公司、世邦魏理仕等國際品牌物業(yè)管理公司進行過良好的合作，并將美國和香港先進的管理方式與中國內(nèi)地的實際情況融會貫通，使公司的物業(yè)管理體系具有鮮明的個性，在市場上已逐步形成了具有招商局特色的物業(yè)管理品牌。目前北京招商局物業(yè)管理有限公司在北京管理著包括航華科貿(mào)中心、北京國際金融大廈、北京華商大廈、北京凱旋大廈等高檔物業(yè)項目，管理面積達50余萬平方米。國際知名的跨國公司如：摩托羅拉、惠普、三

6、星、赫司特、亞洲銀行以及國內(nèi)知名企業(yè)和機構(gòu)如：招商銀行、泰康保險、中國電信、中國印鈔造幣總公司、中國糧食儲備局、北京市仲裁委員會等均已先后入住我們管理的大廈。為了在管理上與國際接軌，我們積極導(dǎo)入iso9002國際質(zhì)量保證體系，并于1999年通過認證，使公司的管理步入了標準化、程序化的軌道。無論從管理面積還是管理的檔次在北京同行業(yè)中均名列前茅，在業(yè)內(nèi)贏得了良好的聲譽，因此在中國物業(yè)管理協(xié)會成立大會上被推選為常務(wù)理事單位。二、 招商局物業(yè)管理系統(tǒng)結(jié)構(gòu)物料配送中心工程維修中心保潔服務(wù)中心人力資源部財務(wù)稽核部發(fā)展策劃部工程事務(wù)部品質(zhì)培訓(xùn)部總經(jīng)理招商局物業(yè)管理公司深圳分公司（深圳招商物業(yè)管理有限公司）招

7、商局物業(yè)管理公司北京分公司（北京招商局物業(yè)管理有限公司）招商局物業(yè)管理公司上海分公司（上海灝福物業(yè)管理有限公司）招商局物業(yè)管理公司香港分公司（招商局物業(yè)管理【香港】有限公司）招商局物業(yè)管理公司南京分公司（南京招商局物業(yè)管理有限公司）招商局物業(yè)管理公司西安分公司（西安招商局物業(yè)管理有限公司）招商局物業(yè)管理公司廣州分公司（廣州招商局物業(yè)公司籌建中）招商局物業(yè)管理公司武漢分公司（武漢招銀物業(yè)管理公司）招商局物業(yè)管理有限公司三、 企業(yè)經(jīng)營業(yè)績招商局物業(yè)管理有有限公司管理項目一覽表地 區(qū)項目名稱項目性質(zhì)管理面積北京招商局航華科貿(mào)中心頂級寫字樓、公寓、商場320,000m2北京國際金融大廈5a級寫字樓10

8、3,400m2北京華商大廈寫字樓、酒店32,000m2北京凱旋大廈高檔寫字樓83,954m2上海招商局廣場高檔寫字樓、商場69,775m2招商局大廈高檔寫字樓、商場72,004m2武寧小城高檔住宅區(qū)130,000m2武漢武漢招銀大廈5a級寫字樓52,024m2南京南京招商局國際金融中心高檔寫字樓、公寓、商場169,000m2西安西安招商局廣場甲級寫字樓、商場、公寓68,000m2深圳新時代廣場高檔辦公樓87,000m2深圳鯨山別墅別墅77,722m2香港西港中心等寫字樓、商場、公寓91,000m2四、 充足的人力資源儲備招商局物業(yè)管理有限公司成立以來，遵循“以人為本”的指導(dǎo)思想、奉行“真誠服務(wù)

9、、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過幾年的努力和錘煉，已建立了一支懂經(jīng)營、會管理、業(yè)務(wù)精、肯奉獻、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。以北京公司為例在所有539名員工中，管理人員有55人占職工總數(shù)的10%，其中具有本科以上學(xué)歷的23人，占管理人員的46%，具有中級以上職稱的31人，占管理人員的56%，并且絕大部分管理人員參加了建設(shè)部或北京市房屋土地管理局舉辦的物業(yè)管理人員崗位培訓(xùn)班，取得了物業(yè)管理上崗證書。整個員工隊伍中，大專以上學(xué)歷的106人，占全體員工的20%，35歲以下員工299人，占全體員工的55%。招商局物業(yè)管理公司為了在激烈的市場競爭中保持領(lǐng)先的地位，在人才的吸收與培養(yǎng)上采取了很多的激勵政策，為各種專業(yè)

10、人才提供了良好的工作平臺，特別是公司實行了管理崗位助理制，讓那些有潛力但經(jīng)驗上有欠缺的人員擔(dān)任各級領(lǐng)導(dǎo)的助理，在實踐中積累經(jīng)驗，提高能力，充分挖掘了員工的潛能，同時也為公司承接新的管理項目提供了人力資源保障，因此公司每承接一個項目都能及時地派出一套完整的管理班子，而不用臨時招聘人員，從而保證了招商局物業(yè)管理的統(tǒng)一性和規(guī)范性，也正因為此，才會有大批的專業(yè)人才不斷加入到招商局物業(yè)管理的隊伍當(dāng)中，形成了良性的人才流動，從而為公司的發(fā)展提供了可靠的人力資源保證。五、 企業(yè)文化企業(yè)思想：“以人為本”企業(yè)精神：“真誠服務(wù)，優(yōu)質(zhì)高效”企業(yè)意識：“用戶至上，服務(wù)第一”經(jīng)營理念：“唯有品牌和專業(yè)才能創(chuàng)造獨特的價

11、值和形象”質(zhì)量方針：“安全、整潔、文明、高效”第二章 北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃一、 北京海關(guān)辦公樓基本情況樓盤概況（一） 樓盤名稱：北京海關(guān)辦公樓（二） 地理位置：位于北京朝陽區(qū)光華路，北京cbd中心區(qū)，北京高檔涉外寫字樓林立，世界著名公司云集于此，商務(wù)氣氛濃重，交通十分便利。（三） 項目評價：出色的設(shè)計，完備的設(shè)施，優(yōu)良的施工使北京海關(guān)辦公樓成為cbd 中心區(qū)顯著的優(yōu)秀建筑。同時作為政府的辦公機構(gòu)和對外的窗口，辦公樓的建成對促進進出口貿(mào)易，規(guī)范管理，提高辦公現(xiàn)代化程度，樹立良好的政府形象，為保持社會經(jīng)濟的繁榮必將起到積極的作用。（四） 建筑指標：建筑面積30000m2建筑高

12、度69.4m（五） 使用功能：本大樓主要是海關(guān)機關(guān)辦公場所，對社會接待，同時設(shè)招待所、出租寫字樓、地下停車場、多功能會議廳等。各樓層除具備以上主要用房外，還備有空調(diào)機房、強弱配電間、男女衛(wèi)生間、消防樓梯、電梯間等辦公用房。（六） 大廈設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)成電氣系統(tǒng)：1600kv/a變配電系統(tǒng)、電氣動力系統(tǒng)、電氣照明系統(tǒng)、防雷及接地系統(tǒng)給排水系統(tǒng)：給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、空調(diào)循環(huán)雙溫水系統(tǒng)、空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)、機械排風(fēng)系統(tǒng)、機械送風(fēng)系統(tǒng)、消防排風(fēng)系統(tǒng)消防系統(tǒng)：消火栓系統(tǒng)、自動噴灑系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)智能系統(tǒng)：樓宇自控系統(tǒng)、消防報警與設(shè)備聯(lián)動系統(tǒng)、保安監(jiān)視系統(tǒng)、緊急疏散廣播系統(tǒng)垂直交通系

13、統(tǒng)：客用電梯、消防電梯、通訊系統(tǒng)：有線通訊系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)閉路電視系統(tǒng)：衛(wèi)星接收系統(tǒng)、光纜信號接收系統(tǒng)交通設(shè)備系統(tǒng)：車庫只能管理系統(tǒng)（七） 人員構(gòu)成：該項目的人員主要由三部分組成，一是北京海關(guān)辦公人員，另一部分為前來辦理各項業(yè)務(wù)的企事業(yè)人員，第三部分就是出租部分的辦公人員，招待所接待的人員。人員文化層次高，個人素質(zhì)好，可以很好地配合樓宇的管理。二、 物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃（一）項目定位北京海關(guān)辦公樓是北京海關(guān)自用辦公用樓，物業(yè)性質(zhì)屬于行政辦公樓，業(yè)主的單一性是其最顯著的特點。而北京招商局物業(yè)管理有限公司正是以寫字樓的管理在行業(yè)中樹立了品牌形象，因此，我們將把在寫字樓管理上積累的豐富經(jīng)驗

14、運用到北京海關(guān)辦公樓管理當(dāng)中。（二）管理思路以合理的收費價格，現(xiàn)代的管理手段，充足的人力資源保障，集結(jié)我公司豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和技術(shù)水平，為中國北京海關(guān)辦公樓提供優(yōu)質(zhì)、高效、全面的服務(wù)。（三）管理體制物業(yè)管理行業(yè)的競爭在于比管理水平、資金實力、規(guī)模及市場化運作基礎(chǔ)上的持續(xù)競爭，這就要求企業(yè)在管理體制上必須具備優(yōu)勢，為能更好地適應(yīng)物業(yè)管理市場日益激烈的競爭，我們特成立“北京海關(guān)物業(yè)管理中心”，項目經(jīng)理由本公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗并創(chuàng)造過良好業(yè)績的資深人士擔(dān)任。中堅層是從公司充足的人力資源中選拔具有較高專業(yè)知識和管理經(jīng)驗的人員組成；操作層通過嚴格的選拔和招聘，形成責(zé)任心強，操作熟練，具有豐富經(jīng)驗的

15、操作群體。各層次人員在投入項目管理前均需經(jīng)公司嚴格的崗前培訓(xùn)，考試合格后方能上崗工作。（四）管理機制若競標成功，我公司將以北京海關(guān)辦公樓的特點建立“三部一室”的管理架構(gòu)，最大限度的減少管理環(huán)節(jié)，提高管理效率，形成簡明快捷的管理體系。（五）合理的收費，高標準服務(wù)通過我公司對北京海關(guān)辦公樓項目的實地考查及認真分析，按照“合理、先進、周密、可行”的原則對項目物業(yè)管理價格進行了系統(tǒng)的測算，我們認為標書中提供的物業(yè)服務(wù)收費標準，在一定階段內(nèi)基本上能滿足北京海關(guān)辦公樓日常管理的收支平衡，同時使我公司獲得合理的收益。物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系及規(guī)章制度，作為規(guī)范公司的行為準繩，為業(yè)

16、主提供信任的依據(jù)。針對辦公樓的特點和管理目標特制定了公眾制度、員工崗位職責(zé)和工作考核標準，對日常管理內(nèi)容編制了相應(yīng)的工作程序、作業(yè)指導(dǎo)書，確保每個工作環(huán)節(jié)及其過程都有章可循。（六）管理優(yōu)勢首先作為國有大型企業(yè)集團中的企業(yè)，北京招商局物業(yè)管理公司對于政府項目的管理具有高度的可靠性；其次，北京招商局物業(yè)管理公司在北京中高檔寫字樓的管理上居于領(lǐng)先地位；第三，北京招商局物業(yè)管理公司擁有充足的人力資源儲備；第四，北京招商局物業(yè)管理公司管理的航華科貿(mào)中心及華商大廈距北京海關(guān)辦公樓均只有不足五分鐘的車程，可及時提供支持與幫助。第三章 管理服務(wù)承諾指標及采取措施一、 管理服務(wù)承諾指標1 服務(wù)滿意率達到98%2

17、 維修及時率達到98%3 設(shè)備運行完好率達到98%4 安全保障滿意率達到98%對北京海關(guān)辦公樓物業(yè)管理的各項承諾指標，一旦出現(xiàn)未達到承諾指標的項目，北京招商局物業(yè)管理有限公司特作鄭重承諾如下： 四項服務(wù)滿意率的標準與物業(yè)管理中心的管理酬金相結(jié)合，即：服 務(wù) 滿 意 率： 90-98%扣除管理酬金總額的5%;90%以下扣除管理酬金的10%維 修 及 時 率： 90-98%扣除管理酬金總額的5%;90%以下扣除管理酬金的10%設(shè)備運行完好率： 90-98%扣除管理酬金總額的5%;90%以下扣除管理酬金的10%安全保障滿意率： 90-98%扣除管理酬金總額的5%;90%以下扣除管理酬金的10% (上

18、述未達到項僅扣除相關(guān)比率統(tǒng)計時間段內(nèi)管理酬金總額)管理服務(wù)項目、承諾指標及采取措施一覽表注：本表中的國家標準，出自建設(shè)部關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準有關(guān)考評驗收工作的通知建住房物2000008號 北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部“關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關(guān)考評驗收工作的通知”京國土房管物字2000第20號。招商局物業(yè)管理有限公司 內(nèi)部資料序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施1對辦公樓提供保安服務(wù)，保證辦公樓的公共秩序與安全。1.辦公樓基本實行封閉管理。2.有專業(yè)保安隊伍,24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉辦公樓的環(huán)境，文

19、明值勤，訓(xùn)練有素，語言規(guī)范，認真負責(zé)。3.結(jié)合辦公樓特點，制定安全防范措施。達到國家標準辦公樓治安案件發(fā)生率以下案件發(fā)生數(shù)100%1%辦公樓總數(shù)結(jié)合海關(guān)辦公樓特點,制定相關(guān)的的管理制度和防范措施。設(shè)立專業(yè)的保安隊伍.管理中心將對保安人員進行職業(yè)道德、專業(yè)素質(zhì)、行為規(guī)范等方面的培訓(xùn)，考試合格后方可上崗。保安隊員在執(zhí)行任務(wù)時做到文明執(zhí)勤,訓(xùn)練有素,語言規(guī)范,認真負責(zé)。對辦公樓實施24小時的門崗值班和區(qū)域巡邏,發(fā)現(xiàn)問題和隱患立即解決.物管中心將對辦公樓實行相對封閉、內(nèi)緊外松的安全管理。充分利用技術(shù)防范，設(shè)施設(shè)備的科學(xué)性、先進性、防預(yù)性、準確性、防疲勞性的特點，提高安全保障率。序號服務(wù)項目國家標準管理

20、目標測算依據(jù)管理措施2對辦公樓進行消防管理。1.消防控制中心24小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時啟用。2.消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題。3.組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。4.定有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通。消防設(shè)備設(shè)施完好率=100%其余達到國家標準 完好消防設(shè)備、設(shè)施 100%辦公樓消防設(shè)備、設(shè)施總數(shù)在辦公樓客戶的支持下，成立辦公樓消防工作領(lǐng)導(dǎo)小組，明確各區(qū)域防火責(zé)任人。根據(jù)辦公樓實際情況制定辦公樓消防管理規(guī)定。制定突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖；保證應(yīng)急

21、照明設(shè)施、各種消防標識完好；緊急疏散通道暢通。消防管理人員和操作人員必須掌握消防設(shè)備設(shè)施的使用方法，能及時、靈活地處理各種問題。消防監(jiān)控系統(tǒng)運行人員必須執(zhí)有北京市消防局核發(fā)的證書上崗。消防設(shè)備、設(shè)施齊全，完好無損，可隨時啟用。物管中心設(shè)備操作人員每周對消防泵盤車一次；工程部每半年組織人員啟動消防泵一次，保證消防泵隨時處于良好狀態(tài)。內(nèi)保人員對辦公樓實施全天候的不定時巡邏，對消火栓的配備情況、滅火器的碼放情況進行檢查，對巡邏中發(fā)現(xiàn)的各種違規(guī)行為和火災(zāi)隱患進行勸阻和解決。每年組織一次消防演習(xí)。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施3地下車庫、公共停車場和車位的服務(wù)與管理1.進出辦公樓各種車輛有

22、序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。2.辦公樓外停車場有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊。3.室內(nèi)停車場管理嚴格，出入登記。4.非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔。5.危及人身安全處設(shè)有明顯標志和防范措施.達到和超過國家標準停車場設(shè)備完好率達到98%以上停車場設(shè)備設(shè)施完好數(shù) 100%停車場設(shè)備設(shè)施總數(shù)98%物管中心將制定停車場管理制度和防火安全制度 。車場管理人員經(jīng)培訓(xùn)后著統(tǒng)一服裝，佩帶明顯標識上崗。車場管理人員必須語言規(guī)范，態(tài)度和藹，文明執(zhí)勤。物管中心對車場實施24小時的管理，保證業(yè)主和客戶車輛的停放安全。對進出辦公樓的車輛進行有效疏導(dǎo)，做到管理有序、無堵塞交通現(xiàn)象，不影

23、響行人通行。地下車庫和公共停車場須劃有明顯車位標識，車庫管理人員須疏導(dǎo)車輛，管理有序，使車輛排列整齊、停車入位。利用監(jiān)控系統(tǒng)和巡視檢查相結(jié)合，對地下車庫實施全方位的控制，通過停車場管理系統(tǒng)，對進出的車輛進行控制。完善各種警示、提示、標識，設(shè)置必要的隔離、限速等設(shè)施，保證出入辦公樓的車輛和人員的安全。設(shè)立非機動車內(nèi)部存放場地和外部集中存放場地，設(shè)置人員負責(zé)管理，做到場地整潔、停放有序、排列整齊。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施4對辦公樓的清潔衛(wèi)生進行管理；對垃圾進行收集和清運。1.環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有果皮箱、垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。2.清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有專職清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實

24、行標準化清潔保潔。3.垃圾日產(chǎn)日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。4.辦公樓共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象，大堂、樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈；辦公樓內(nèi)共用場地?zé)o紙屑、無煙頭等廢棄物。達到和超過國家標準清潔率達到100%保潔達標面積 100% 保潔總面積=100%制定辦公樓衛(wèi)生管理規(guī)定。物管中心對保潔人員進行專業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)合格后上崗。保潔人員必須儀容整齊,講究禮貌,操作中使用規(guī)范用語。根據(jù)辦公樓的實際情況，保潔人員依據(jù)物管中心制定的保潔標準、保潔細則、保潔程序、保潔方法、保潔頻次，對所負責(zé)的責(zé)任區(qū)域?qū)嵤藴驶那鍧?、保潔。辦公樓公共部位保持清潔,墻面無亂貼亂畫;通道無

25、擅自占用和堆放雜物；大堂樓梯扶手、玻璃窗臺、電梯等處達到明亮、無塵土；公共樓道、樓梯間等處達到無塵土、潔凈；共用場地保持潔凈、無紙屑、無煙頭等。衛(wèi)生間循環(huán)保潔，定期消殺，達到清潔衛(wèi)生、無異味等。垃圾場所設(shè)專人負責(zé)，日產(chǎn)日清，定期消殺，達到無異味、無遺灑。物管中心主管部門對整個辦公樓的保潔工作每日進行不定時的檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理、改正。物管中心主管部門根據(jù)不同季節(jié)，制定相應(yīng)的消殺計劃。根據(jù)辦公樓實際情況，設(shè)置垃圾箱、果皮箱和垃圾中轉(zhuǎn)站。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施5辦公樓區(qū)域內(nèi)的綠化管理和建筑小品的養(yǎng)護1.綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。2.花草樹木長勢良好,修剪整齊

26、美觀,無病蟲害、無折損現(xiàn)象、無斑禿。3.綠地?zé)o紙屑、無煙頭、石塊等雜物。4.對辦公樓內(nèi)部、天臺、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實。達到國家標準綠化完好率達到98%完好綠化面積 100%98%總綠化面積辦公樓的綠化管理必須由專業(yè)綠化公司或由經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)且有實踐經(jīng)驗的人員承擔(dān)。在綠化區(qū)設(shè)置提示標識,綠化養(yǎng)護人員和物管中心其他人員均有責(zé)任防止和勸阻他人對綠地的破壞占用和踐踏。對綠化區(qū)和辦公樓內(nèi)的花草、樹木、綠擺、盆景，綠化養(yǎng)護人員每日或定期進行松土、修剪、整形除蟲、淋水、施肥等工作，以保證花草樹木長勢良好、修剪整齊美觀，無病蟲害、無折損、無斑禿。綠化養(yǎng)護人員和保潔人員每日對綠化區(qū)、責(zé)任區(qū)域內(nèi)的綠擺進行清理

27、，擦拭綠擺綠葉。物管中心根據(jù)辦公樓的結(jié)構(gòu)、布局、色調(diào),對公共區(qū)域進行綠擺、盆景綠化。保潔人員對責(zé)任區(qū)域內(nèi)的建筑小品,每日擦拭保潔一次；維修人員每日對建筑小品巡視一次,發(fā)現(xiàn)問題及時維護;工程部根據(jù)建筑小品的材質(zhì)和現(xiàn)狀,制定維護保養(yǎng)計劃。物業(yè)主管部門每日對綠化養(yǎng)護人員的工作質(zhì)量實施檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時解決或采取糾正和預(yù)防措施。物管中心定期對辦公樓的綠化情況進行檢查評定。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施6對辦公樓物業(yè)轄區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護、管理。1.共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無隨意改變用途。2.共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。3.道路、樓道、大堂等公共照明完好。4.

28、辦公樓范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦。達到和超過國家標準設(shè)施完好率達到98%以上完好設(shè)施100%98% 設(shè)施總量建立辦公樓設(shè)施圖紙資料檔案,達到資料齊全,管理完善。工程部維修人員每日對辦公樓內(nèi)、外的設(shè)施巡檢兩次。巡檢的主要內(nèi)容有：樓層配電間、風(fēng)機房、衛(wèi)生間、茶水房、樓道通道設(shè)施、水箱間、泵房、煤氣房、給排水管線、污水處理系統(tǒng)、各處井蓋、閥門、管線、辦公樓的照明等。對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時解決，保證這些設(shè)施正常、完好、無損及正常使用。工程部根據(jù)辦公樓的設(shè)施狀況，制定周期性的保養(yǎng)計劃。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施7對公共設(shè)備的管理。1制訂設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行

29、記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執(zhí)行。2設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰土，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。3配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故。達到和超過國家標準設(shè)施完好率達到98%以上完好設(shè)施100%98% 設(shè)施總量對管理的設(shè)備實施全方位的管理。物管中心將制定一系列的管理制度，對設(shè)備的運行及運行記錄、維護保養(yǎng)及維護保養(yǎng)記錄，每日的巡視檢查及巡視檢查記錄等環(huán)節(jié)和過程加以控制。設(shè)備的運行記錄、維護保養(yǎng)記錄、巡視檢查記錄做為設(shè)備檔案的一部分及可追溯的質(zhì)量記錄，由物管中心工程部定期歸檔保存。各類設(shè)備運行工和維護工，執(zhí)行相應(yīng)的崗位職責(zé)。并對設(shè)

30、備和機房衛(wèi)生負有責(zé)任。每日都須對設(shè)備和機房清掃、沖洗、擦拭，保證機房環(huán)境符合要求。各系統(tǒng)均設(shè)有專業(yè)工程師，對設(shè)備的運行、維護和保養(yǎng)進行指導(dǎo)并負有責(zé)任。設(shè)備運行工必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)并持證上崗；要求設(shè)備運行人員和維修人員學(xué)習(xí)、掌握和嚴格執(zhí)行設(shè)備操作規(guī)程，保證設(shè)備始終處于良好狀態(tài)。工程部根據(jù)設(shè)備狀況制定維保計劃，定期對設(shè)備進行維護保養(yǎng)，每日檢查各項制度的落實和各類規(guī)程的操作情況，保證不發(fā)生任何管理責(zé)任事故。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施8對辦公樓電梯系統(tǒng)的管理。1.電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。2.電梯按規(guī)定時間運行、安全設(shè)備齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好。3.轎廂、井道、機

31、房保持整潔。4.電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)人員持證上崗。5.運行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修。6.運行出現(xiàn)險情后，應(yīng)有排除險情的應(yīng)急處理措施。達到和超過國家標準電梯設(shè)施完好率達到99%以上完好電梯數(shù)量100%99% 電梯總量物管中心依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定,具備電梯準運所必需的相關(guān)手續(xù),做到證件齊全、手續(xù)完備。制定電梯安全管理制度和乘客須知,明確運行時間并嚴格按規(guī)定執(zhí)行。與專業(yè)公司簽定維修保養(yǎng)合同.物管中心將對專業(yè)公司的工作實施監(jiān)督檢查,以保證電梯動作靈活可靠、制動靈活可靠、運行平穩(wěn)、顯示正常、運行正常；通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好；安全設(shè)備齊全。保潔人員負責(zé)電梯的環(huán)境和衛(wèi)生,除

32、每日對轎廂進行兩次全面保潔外,若轎廂、梯門出現(xiàn)油污漬、手印則要隨時清掃和擦拭。電梯運行中若出現(xiàn)故障,維護人員須在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行搶修。制定符合辦公樓實際的應(yīng)急處理方案和措施,以應(yīng)付電梯運行中出現(xiàn)險情時使用。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施9供電系統(tǒng)的管理。1.保證正常供電,限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時間通知住用戶。2.制定臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴格執(zhí)行。3.備用應(yīng)急發(fā)電機可隨時啟用。達到和超過國家標準供電設(shè)備完好率達到99%完好供電設(shè)備100%99%供電設(shè)備總量變配電室操作運行人員必須持有市供電局和北京海關(guān)核發(fā)的相關(guān)證書上崗,必須執(zhí)行國家、政府和行業(yè)的相

33、關(guān)規(guī)定,必須遵守崗位職責(zé)。變配電室操作運行人員依據(jù)運作手冊電氣運行操作規(guī)程、高壓配電裝置巡視和檢查、配電設(shè)備維護保養(yǎng)規(guī)程、配電設(shè)備事故處理和應(yīng)急處理措施突然斷電的處理方法實施對設(shè)備的運行、維護和保養(yǎng)。在正常情況下，如遇不可抗性外來停、限電,物管中心將以通告、文字、電話、廣播等形式提前一天通知北京海關(guān)相關(guān)處室。遇配電設(shè)備、配件突然損壞而引起停電，物管中心負責(zé)向北京海關(guān)主管處室做解釋工作，并立即組織人員搶修，一般故障排除時間不超過2小時。操作運行人員每星期對備用發(fā)電機保養(yǎng)檢查一次；工程部每季度組織專業(yè)技術(shù)人員對備用發(fā)電機啟動試運行一次,以保證備用發(fā)電機隨時處于良好狀態(tài)。序號服務(wù)項目國家標準管理目標

34、測算依據(jù)管理措施10弱電系統(tǒng)的管理。1.按工作標準規(guī)定時間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。2.監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存。達到和超過國家標準弱電設(shè)備完好率達到98%完好弱電設(shè)備100%98%弱電設(shè)備總量工程部弱電工程師和弱電系統(tǒng)操作人 員遵守各自的崗位職責(zé)并進行工作。監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備實行24小 時的值班運行，并將運行情況記錄在相應(yīng)的質(zhì)量記錄上。設(shè)備運行記錄作為設(shè)備檔案的一部分將永久保存,以起到跟蹤證實的作用。物管中心根據(jù)辦公樓弱電設(shè)備的情況,將制定相應(yīng)的工作標準和工作規(guī)程，以保證各弱電系統(tǒng)能夠正常的工作和運行。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施

35、11給排水系統(tǒng)的管理。1.建立辦公樓用水、供水管理制度,積極安排合理的用水和節(jié)水計劃。2.設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。3.按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進行清潔、消毒;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全,水池水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染。4.高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。5.限水、停水按規(guī)定時間通知用戶。6.排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生。7.遇有事故,維修人員在規(guī)定的時間內(nèi)進行搶修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。8.制定事故應(yīng)急處理方案。達到國家標準給排水系統(tǒng)設(shè)施完好合格率達到1

36、00%給排水系統(tǒng)完好合格設(shè)施 給排水系統(tǒng)設(shè)施總量100%=100%制定辦公樓用水制度,積極宣傳合理用水和節(jié)水知識,想方設(shè)法落實節(jié)水計劃。維修人員每日例行對給排水系統(tǒng)進行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏立即排除。制定高壓水泵、水池、水箱的管理規(guī)定,保證其達到無污染隱患的要求。如遇停水、限水，管理中心將以公告、文字、電話通知等形式通知北京海關(guān)相關(guān)處室。通過每日的巡視,保證辦公樓排水系統(tǒng)暢通,保證汛期道路、地下室、車庫、設(shè)備間無積水和浸泡的現(xiàn)象發(fā)生。給排水系統(tǒng)發(fā)生突發(fā)事故時,維護人員在10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場,盡快展開搶修，一般事故的搶修做到不隔夜。物管中心根據(jù)辦公樓的情況，將制定事故應(yīng)急處理方案。序號服務(wù)項

37、目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施12空調(diào)系統(tǒng)的運行和管理。1.中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現(xiàn)象。2.中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在規(guī)定的時間內(nèi)到達現(xiàn)場維修。3.制定中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案。達到和超過國家標準空調(diào)設(shè)備完好率:100%空調(diào)機運行機組人員必須經(jīng)過培訓(xùn)并執(zhí)有證書方可上崗。直燃機運行記錄作為設(shè)備的檔案,運行人員每日逐項填寫并予以永久性存檔。維修人員每日對水塔運行的情況進行一至兩次檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時排除;工程部制定工作計劃,每年對水塔維護保養(yǎng)一次。維修人員接到用戶的報修或系統(tǒng)出現(xiàn)故障時,應(yīng)在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場實施維修。物管中心將根據(jù)設(shè)備情況，制定發(fā)生故障的

38、應(yīng)急處理方案。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施13客戶零修、報修及時率。返修率。建立并落實維修服務(wù)承諾制；零修急修及時率100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄。100%1%已完成零修整修數(shù)100%=100%總零件、急修數(shù)返修數(shù)量100%1%維修總數(shù)建立維修服務(wù)承諾制,物管中心依據(jù)承諾制對工程部實施量化的考核。如無特殊情況，物管中心對維修人員及時率的考評時間為30分鐘之內(nèi)。維修人員在完成零修、急修任務(wù)時,持有用戶報修單。該單對用戶報修的地點、內(nèi)容、約定時間均應(yīng)加以描述,完工后由保修處室簽字確認。工程部和有關(guān)部門根據(jù)維修通知單,執(zhí)行的回訪制度。回訪方式可采用電話、上門等形式,保證客戶

39、意見反饋渠道暢通,利于客戶監(jiān)督物管中心的工作。每月各部門對上月的報修單和回訪情況進行統(tǒng)計,提交分析報告,歸檔。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施14接受客戶有效投訴率與處理率。有效投訴1%處理率98%以上有效投訴次數(shù)100%1%入住總?cè)藬?shù)完成處理次數(shù)100%98%有效投訴次數(shù)物管中心設(shè)立投訴電話,接受北京海關(guān)機關(guān)各處室、到訪客人監(jiān)督與投訴。加強員工思想教育和職業(yè)素養(yǎng)教育,落實各項管理制度，努力為北京海關(guān)機關(guān)提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù),力爭用戶對物管中心的服務(wù)達到滿意。加強與機關(guān)相關(guān)處室的溝通,認真對待投訴,做到事事有答復(fù),件件有回音。落實回訪制度,隨時跟蹤處理結(jié)果,改進服務(wù)質(zhì)量，讓客戶滿意。

40、實行公開管理,增加管理透明度,自覺接受客戶的監(jiān)督。序號服務(wù)項目國家標準管理目標測算依據(jù)管理措施15物業(yè)管理滿意率。98%物業(yè)管理調(diào)查滿意人數(shù)100%98% 調(diào)查總?cè)藬?shù)物業(yè)管理中心實行公開透明管理,向客戶公開服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)質(zhì)量,使物業(yè)管理始終處于客戶監(jiān)督之下。定期向海關(guān)相關(guān)處室收集意見和建議,及時調(diào)整和改進服務(wù)程序。定期召開物管中心內(nèi)部管理例會,研究探討客戶的意見反饋,及時調(diào)整改進服務(wù)管理中存在的問題。定期召開與海關(guān)主管處室聯(lián)席會議，通報物管中心的工作，加強合作與聯(lián)系，不斷完善物業(yè)管理的整體水平。招商局物業(yè)管理有限公司 內(nèi)部資料第四章 物業(yè)管理的運行一、 擬采取的管理方式（一）北京海關(guān)

41、物業(yè)管理中心內(nèi)部管理架構(gòu)北京海關(guān)物業(yè)管理中心將采取由物管公司總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，由北京海關(guān)相關(guān)處室監(jiān)督的物業(yè)管理中心總經(jīng)理負責(zé)制，物業(yè)管理中心的日常管理工作接受公司各職能部門的指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督與考核。公司根據(jù)北京海關(guān)是政府職能部門，辦公樓產(chǎn)權(quán)單一的具體特點，本著高效、精干、安全、科學(xué)的管理原則，物業(yè)管理中心設(shè)立“三部一室”，由物業(yè)管理中心總經(jīng)理直接對各部室的工作實施領(lǐng)導(dǎo)，以便于直接、全面、及時掌握日常工作及人員表現(xiàn)，有效控制整個管理過程，減少失誤，提高工作效率。北京海關(guān)物業(yè)管理中心內(nèi)部管理架構(gòu)圖北京海關(guān)相關(guān)處室 直接領(lǐng)導(dǎo) 公 司監(jiān)督公司各職能部門考核中心辦公室工程維修部物業(yè)管理中心綜合服務(wù)部安全保

42、衛(wèi)部（二）北京海關(guān)物業(yè)管理中心運作機制1管理體系物業(yè)管理中心在內(nèi)部管理運作上，采用各部門、各責(zé)任人明確分工，各自獨立完成本職工作，又互相協(xié)調(diào)、互相督促、互相聯(lián)系的“三位一體”的管理活動與管理手段，形成一個封閉網(wǎng)絡(luò)。而在整個具體運作中，物業(yè)管理中心總經(jīng)理是日常工作的指揮者，又是監(jiān)督檢查者。各項工作一經(jīng)下達，執(zhí)行責(zé)任人即開始運作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道返回物業(yè)管理中心總經(jīng)理，供總經(jīng)理作出校正、判斷、總結(jié)，并通過從外界檢查、評比的結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題加以糾正，使得物業(yè)管理中心的工作做到有布置，有檢查，有總結(jié)，從而根本上保證了物業(yè)管理中心工作的有效性。2管理運作機制 物業(yè)管理中心運作機制流

43、程圖：管理監(jiān)督各執(zhí)行部門（各負責(zé)人）管理中心總經(jīng)理信息反饋指 令3管理運作流程物業(yè)管理中心運作流程圖業(yè)主投訴、查詢、求助等匯報接受回訪總經(jīng)理物業(yè)管理中心監(jiān)督指示通知相關(guān)部門安全保衛(wèi)部綜合服務(wù)部中心辦公室工程維修部 執(zhí)行做好記錄處理完成通知檢查、落實 招商局物業(yè)管理有限公司 內(nèi)部資料物業(yè)管理中心總經(jīng)理1人二、 管理人員的配備領(lǐng)班2人一層大廳1人電梯1人公共走廊及衛(wèi)生間6人外圍1人車庫1人大清潔組4人洗地組2人經(jīng)理1人主管1人中控4人內(nèi)巡4人車管3人外保8人安全保衛(wèi)部21人綜合服務(wù)部經(jīng)理1人管理中心總編制為：65人工程部經(jīng)理1人電氣班主管1人強電5人弱電2人設(shè)備班主管1人空調(diào)主管1人空調(diào)4人水及綜

44、合維修4人工程維修部19人中心辦公室3人辦公室主任1人資料文員1人財務(wù)1人保潔服務(wù)18人客務(wù)服務(wù)2人二、招商局物業(yè)管理有限公司 內(nèi)部資料三、 管理人員的培訓(xùn)與管理一、 物業(yè)管理中心人員培訓(xùn)計劃培訓(xùn)，是招商局物業(yè)管理公司一項基本制度，不斷對各級員工進行不同項目、不同階段的培訓(xùn)，也將是北京海關(guān)物業(yè)管理中心確保圓滿完成合同期內(nèi)承諾管理目標的重要保證。因此在物業(yè)管理中心成立之日起，將實行一整套有效的培訓(xùn)計劃，并予切實推行，以培養(yǎng)出一批有理想、有覺悟、有能力、有素質(zhì)、有現(xiàn)代意識的專業(yè)物業(yè)管理人才。公司將依靠這樣的一批人才來確保出色完成北京海關(guān)各項物業(yè)管理工作。（一）培訓(xùn)形式1 培訓(xùn)分三個階段進行l(wèi) 入職

45、培訓(xùn)：指員工在正式進入崗位之前進行的基本理論、基本素質(zhì)、項目介紹、企業(yè)文化、服務(wù)意識、禮儀禮貌要求等的培訓(xùn)。l 上崗培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心開始運作的1-2個月內(nèi)，對所有崗位員工進行的基本技能、操作規(guī)范、工作標準以及安全培訓(xùn)、消防培訓(xùn)。l 管理期培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心在運作過程中，對員工素質(zhì)、技能及思想覺悟進行持續(xù)的、有計劃的提高型培訓(xùn)。2 培訓(xùn)分集中培訓(xùn)和各專業(yè)人員單項分類培訓(xùn)l 集中培訓(xùn)：所有員工必須參加的基本培訓(xùn)，包括：項目情況介紹、管理的要求與方法，學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī)、制度、紀律、其他法律知識、職業(yè)道德規(guī)范等。l 分類培訓(xùn)：安保員培訓(xùn)：重點培訓(xùn)安全保衛(wèi)、消防知識、監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急處理等。保潔員培

46、訓(xùn)：重點培訓(xùn)保潔規(guī)范、工作重點、素質(zhì)要求等。工程維修人員培訓(xùn)：重點培訓(xùn)操作規(guī)程、維保計劃編制、專業(yè)技能等。3 培訓(xùn)方式采取辦班培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)、理論研討、崗位練兵等各種形式進行。（二）培訓(xùn)目標1 管理人員持證上崗。2 特種工作人員持證上崗。3 其他員工達到崗位技術(shù)精通。（三）培訓(xùn)計劃1 北京海關(guān)管理人員培訓(xùn)計劃序號培訓(xùn)內(nèi)容預(yù)定培訓(xùn)時間培訓(xùn)方式目標一1、 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識，職業(yè)道德教育；2、 管理處組織架構(gòu)，人員崗位職責(zé)范圍；3、 物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)法律知識；4、 物業(yè)的接管及驗收；5、 物業(yè)管理中的財務(wù)管理特點。交付管理前采取集中授課、現(xiàn)場演示、招聘老師及案例分析方法。達到各崗位任職資

47、格要求，滿足工作的需要。二1、 北京海關(guān)物業(yè)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)范圍；2、 管理處組織架構(gòu)，各類人員崗位職責(zé)、范圍的調(diào)整、說明；3、 員工的有效管理及考核；4、 物業(yè)管理規(guī)章制度的調(diào)整；5、 物業(yè)管理檔案資料的管理；6、 突發(fā)緊急特殊事件的處理與防范；7、 電腦網(wǎng)絡(luò)的管理運用技能。交付管理后14個月采取實地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析等培訓(xùn)方法。開發(fā)潛能激勵自我，不斷完善與向前發(fā)展。三1、 品質(zhì)管理、系統(tǒng)分析與成本控制；2、 物業(yè)管理實務(wù)培訓(xùn)；3、 人力資源開發(fā)與管理；4、 公共關(guān)系處理；5、 治安、消防危機處理；6、 時間管理，情緒管理與壓力控制；7、 服務(wù)理念與投訴處理；8

48、、 溝通與表達技巧；9、 形象與禮儀；10、 物業(yè)管理法規(guī)和相關(guān)法律知識，規(guī)章制度；11、 智能、電腦網(wǎng)絡(luò)化的運用管理。日常管理期間采用實地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析等培訓(xùn)方法。成為物業(yè)管理職業(yè)人才，擁有豐富的專業(yè)知識。2 北京海關(guān)保安員特別培訓(xùn)計劃序號培訓(xùn)內(nèi)容預(yù)定培訓(xùn)時間培訓(xùn)方式目標一1、 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識，職業(yè)道德教育；2、 管理處組織架構(gòu)，保安員崗位職責(zé)范圍；3、 物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)法律知識；4、 北京海關(guān)情況及保安設(shè)備、設(shè)施情況及使用；5、 中央監(jiān)控系統(tǒng)的管理及防盜系統(tǒng)、設(shè)備、器材的使用、管理。交付管理前采取集中授課、現(xiàn)場演示、招聘老師及案例分析等方法。達到各崗位任職

49、資格要求，滿足工作的需要。二1、 北京海關(guān)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)范圍說明；2、 物管中心組織架構(gòu)，保安員崗位職責(zé)，范圍說明；3、 保安員崗位考核制度；4、 緊急、突發(fā)事件的處理與防范及演習(xí)；5、 車輛、停車場管理制度；6、 消防管理及器材使用；7、 語言、行為規(guī)范的學(xué)習(xí)。交付管理后14個月采用實地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等方法培訓(xùn)。工作責(zé)任心強，反應(yīng)思維靈活，各方面技能全面。三1、 物管中心內(nèi)部運作制度，品質(zhì)管理要求；2、 物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)的法律、條例；3、 iso9002程序文件學(xué)習(xí)；4、 形象與禮儀，溝通與表達；5、 北京海關(guān)治安、消防、災(zāi)害等危機處理方案演習(xí)

50、；6、 體能、隊列、軍事培訓(xùn)7、 消防安全演習(xí)；8、 智能化系統(tǒng)的管理。日常管理期間采用實地參觀、班組學(xué)習(xí)、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等培訓(xùn)方式培訓(xùn)。成為北京海關(guān)物管中心的專職保安員，擁有較豐富的安全保衛(wèi)經(jīng)驗。3 北京海關(guān)物管中心保潔員特別培訓(xùn)序號培訓(xùn)內(nèi)容預(yù)定培訓(xùn)時間培訓(xùn)計劃目標一1、 物業(yè)管理基本知識，職業(yè)道德教育；2、 物管中心組織架構(gòu)，保潔員崗位職責(zé)范圍；3、 物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)的法律知識；4、 北京海關(guān)的物業(yè)狀況及保潔要求；5、 保潔工作的程序要求。交付管理前采取集中授課、現(xiàn)場演示、招聘老師及案例分析等方法。達到各崗位任職資格要求，滿足工作的需要。二1、 北京海關(guān)物業(yè)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)范圍；2、 物管中心組織架構(gòu)，保潔員崗位職責(zé)、范圍的調(diào)整、說明；3、 保潔員的崗位考核制度；4、 北京海關(guān)保潔工