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文檔簡介
1、高鐵新區(qū) A 片區(qū)公共租賃住房運(yùn)營管理( 個(gè) 人 意 見 稿 )方案泰安市第一章 運(yùn)營管理整體設(shè)想與策劃第一節(jié) 運(yùn)營管理的意義租賃管理 + 物業(yè)管理 = 運(yùn)營管理。租賃管理內(nèi)容具體包括公租住房租金的收繳、使用和管理,確保公共租賃住房 健康發(fā)展,經(jīng)營理念“保本微利、服務(wù)民眾、服務(wù)社會(huì)”; 公租房小區(qū)物業(yè)管理,由市住房保障機(jī)構(gòu)組建或選聘的專業(yè) 物業(yè)服務(wù)公司承擔(dān),經(jīng)營理念“保本微利、注重效率、注重 服務(wù)質(zhì)量”。以上兩者在經(jīng)營理念、工作要求上具有共同特性,都是不以盈利為目的,側(cè)重管理與服務(wù),兩者結(jié)合,可 以更好的起到工作銜接有效,避免工作內(nèi)容單一,工作量不 足問題,如果物業(yè)管理做到“全封閉”運(yùn)作,只做
2、公租房, 這樣可以有效控制虧損,事半功倍。第二節(jié) 運(yùn)營管理的機(jī)制經(jīng)營租賃管理人員(經(jīng)租管理人員)既承擔(dān)租賃管理的 具體工作,又承擔(dān)物業(yè)管理的部分工作分工。要求掌握保障 房與物業(yè)管理的相關(guān)政策、法規(guī)及行業(yè)服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),要求 人員具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力、綜合管理能力、溝通能力、 處理突發(fā)事件能力,對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾可以及時(shí)化 解,對(duì)上級(jí)有關(guān)工作精神準(zhǔn)確做到上通下達(dá)。具體講經(jīng)租管 理人員是運(yùn)營管理之中的核心管理人員,既為政府管理好房 子又為住戶提供各種物業(yè)服務(wù)。工程設(shè)備管理人員(工管人員)既是小區(qū)內(nèi)(樓宇)設(shè)施設(shè)備的大管家又是維修工,負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)(樓宇)設(shè)施設(shè)備的正常、安全運(yùn)行,對(duì)公共區(qū)域內(nèi)的設(shè)備
3、定期巡檢及時(shí)維修, 對(duì)承租戶提報(bào)的維修提供無償或者有償?shù)姆?wù)。要求有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)溝通能力和組織管理能力,有良好的職業(yè)素養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)合作精神,熟悉房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)流程,掌握施工圖紙和設(shè)計(jì)變更,負(fù)責(zé)項(xiàng)目后期內(nèi)部資料、各類工程檔案資料歸檔整理, 所有操作人員持證上崗。根據(jù)工種分為:工程師、水電維修工、特種設(shè)備(電梯)維護(hù)、消防監(jiān)控、特種崗位值班。另外還應(yīng)包括財(cái)務(wù)人員、前期專門人員等,具體操作部 分需要秩序維護(hù)(保安)人員、保潔綠化人員等。第三節(jié) 運(yùn)營管理的機(jī)制設(shè)置設(shè)立公共租賃住房運(yùn)營管理中心,下設(shè)綜合協(xié)調(diào)辦、財(cái)務(wù)、經(jīng)租管理辦、工程部。綜合協(xié)調(diào)辦由不少于 2 人組成, 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、統(tǒng)一調(diào)配各室工作,接收來自承租
4、戶的電話、保修、反饋意見等;經(jīng)租辦由物業(yè)管理分工具體明確崗位分屬, 所有人員均承擔(dān)租賃管理的具體工作,又合理分工承擔(dān)物業(yè)管理的具體工作;工程部在工程師的統(tǒng)一安排下根據(jù)工種分工具體工作,對(duì)整個(gè)小區(qū)的設(shè)施設(shè)施安全正常運(yùn)行負(fù)有責(zé) 任。其中協(xié)調(diào)辦、經(jīng)租辦負(fù)責(zé)人、工程師直接對(duì)運(yùn)營管理中心主任負(fù)責(zé)。主要崗位職責(zé):一、綜合協(xié)調(diào)人員崗位要求、崗位職責(zé):1、掌握保障房與物業(yè)管理的相關(guān)政策、法規(guī)及行業(yè)服務(wù)規(guī) 范標(biāo)準(zhǔn);2、具有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力、綜合管理能力、溝通能力、 處理突發(fā)事件能力,對(duì)上級(jí)有關(guān)工作精神準(zhǔn)確做到上通下達(dá);3、對(duì)運(yùn)營管理中心人員情況、聯(lián)絡(luò)方式、人事檔案做到分 類有序,部門之間善于尋找平衡點(diǎn);4、掌
5、握各室、各部門的動(dòng)態(tài),要做到及時(shí)掌握、準(zhǔn)確匯報(bào);5、認(rèn)真接聽承租戶電話,對(duì)反映的問題及時(shí)整理、及時(shí)解 決、及時(shí)匯報(bào);6、配合經(jīng)租辦對(duì)于租賃期限屆滿未續(xù)簽協(xié)議以及解除租賃關(guān)系的承租家庭或單位實(shí)施住房清退。清退未果的,負(fù)責(zé)申 請(qǐng)仲裁或者提起訴訟;7、對(duì)配租家庭的動(dòng)態(tài)監(jiān)管工作,做好查臺(tái)帳記錄,并將實(shí) 施巡查過程中發(fā)現(xiàn)的變化情況及時(shí)向住房保障機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門和單位通報(bào);8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。二、經(jīng)租管理人員崗位要求、崗位職責(zé):1、掌握保障房與物業(yè)管理的相關(guān)政策、法規(guī)及行業(yè)服務(wù)規(guī) 范標(biāo)準(zhǔn);2、具有較強(qiáng)的綜合管理能力、溝通能力、處理突發(fā)事件能力,對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾可以及時(shí)化解,對(duì)上級(jí)有關(guān)工 作精神
6、準(zhǔn)確做到心中有數(shù);3、協(xié)助持有住房保障機(jī)構(gòu)出具的資格認(rèn)定通知單和實(shí)物配 租房屋調(diào)撥單的配租家庭辦理租賃入住手續(xù);4、每月向公共租賃房、廉租住房實(shí)物配租家庭或單位收取房屋租金,并按戶建立配租家庭的租賃臺(tái)帳記錄,并將實(shí)施 巡查過程中發(fā)現(xiàn)的變化情況及時(shí)向綜合協(xié)調(diào)辦通報(bào);5、配合綜合協(xié)調(diào)辦做好對(duì)配租家庭的動(dòng)態(tài)監(jiān)管工作,配租家庭實(shí)施季度巡查,做好查臺(tái)帳記錄,并將實(shí)施巡查過程中 發(fā)現(xiàn)的變化情況及時(shí)向住房保障機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門和單位通報(bào);6、對(duì)于租賃期限屆滿未續(xù)簽協(xié)議以及解除租賃關(guān)系的承租家庭或單位實(shí)施住房清退。清退未果的,負(fù)責(zé)申請(qǐng)仲裁或者 提起訴訟。7、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。三、工程管理人員崗位要求、崗位職
7、責(zé) 1、掌握施工圖紙和設(shè)計(jì)變更;2、負(fù)責(zé)內(nèi)部資料、各類工程檔案資料歸檔整理;3、負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備的定期檢查維護(hù)與修繕;4、對(duì)于房屋報(bào)修的承租家庭或單位進(jìn)行登記、安排派工單 與維修;5、維修記錄每月統(tǒng)計(jì),材料購進(jìn)與支出建立臺(tái)帳,杜絕浪費(fèi)、分類管理。6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。四、經(jīng)租管理人員中物業(yè)管理分工的崗位要求、崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)秩序維護(hù)(保安)員與保潔綠化人員的選聘、管理 工作;2、對(duì)秩序維護(hù)(保安)員與保潔綠化人員進(jìn)行定期培訓(xùn), 對(duì)管理中心制定的各項(xiàng)政策落實(shí)到位;3、負(fù)責(zé)秩序維護(hù)(保安)員與保潔綠化人員的考勤、日常 考核、工作分工、崗位調(diào)整等工作;4、變化中不斷完善秩序維護(hù)(保安)員
8、與保潔綠化人員的 崗位職責(zé)和工作紀(jì)律的有關(guān)規(guī)定;5、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。五、組織結(jié)構(gòu)圖表 1第四節(jié) 運(yùn)營管理中的管理辦法公租房運(yùn)營管理中的問題要以管理辦法的形式體現(xiàn),并 在租賃合同中明確約定。一、租賃管理簽訂公共租賃住房租賃合同,合同的簽約主體、合同期限要明確,要規(guī)定承租戶應(yīng)愛護(hù)并合理使用房屋及附屬 設(shè)施,不得擅自對(duì)房屋進(jìn)行裝修。要規(guī)定因使用不當(dāng)造成房 屋或附屬設(shè)施損壞的,應(yīng)負(fù)責(zé)維修或賠償。要規(guī)定承租戶應(yīng) 按時(shí)交納政府規(guī)定的公共租賃住房租金和房屋使用過程中發(fā)生的水、電、氣、通訊、電視、物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用。二、退出管理建立申請(qǐng)者信用檔案,應(yīng)規(guī)定凡采取提供虛假證明材料 等欺騙方式取得公共租賃住房的
9、;轉(zhuǎn)租、出借的;改變公租 房結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)的;承租人無正當(dāng)理由連續(xù)空置 6 個(gè)月以上的;拖欠租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)累計(jì) 6 個(gè)月以上的;在公租房中從事違法活動(dòng)的;違反租賃合同約定的,解除租賃合同, 收回公租房,其行為記入信用檔案,5 年內(nèi)不得申請(qǐng)公共租賃住房。三、監(jiān)督管理(動(dòng)態(tài)監(jiān)管)應(yīng)授權(quán)運(yùn)營管理中心對(duì)承租戶履行合同約定情況進(jìn)行監(jiān)督檢查,有關(guān)單位和個(gè)人予以配合,如實(shí)提供資料;在監(jiān) 督檢查過程中,應(yīng)規(guī)定 2 名以上工作人員可持工作證,在至少 1 名成年家庭成員在場的情況下,進(jìn)入公租房檢查使用情況;應(yīng)規(guī)定檢查工作人員對(duì)違法違規(guī)行為予以制止并責(zé)令改 正的權(quán)利;應(yīng)規(guī)定對(duì)提供虛假證明材料的有關(guān)部門的直接責(zé) 任
10、人通報(bào)其單位追究責(zé)任;應(yīng)規(guī)定房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)接受租賃戶 委托代理出租、轉(zhuǎn)租的的處理措施。第二章 擬采取的管理方式和工作計(jì)劃第一節(jié) 擬采取的管理方式在整體構(gòu)想和管理策劃可行的前提下,管理思路可以概 括為:“一種模式,二項(xiàng)承諾、三個(gè)重點(diǎn)、四大措施”。一種模式:創(chuàng)造性的采用 1+1 管理模式,即:租賃管理+ 物業(yè)管理 = 運(yùn)營管理。采用的經(jīng)營理念是:保本微利、服務(wù)民眾、服務(wù)社會(huì)。 工作要求是:封閉運(yùn)作、注重效率、注重服務(wù)質(zhì)量。二項(xiàng)承諾:1、對(duì)政府的承諾: 規(guī)范市公共租賃住房運(yùn)營管理,包括規(guī)范租金收入管理,保障房屋租賃雙方的合法權(quán)益,使政 府投資保值增值。2、對(duì)承租戶的承諾: 根據(jù)合同約定規(guī)范管理(包括租
11、賃合同和物業(yè)管理協(xié)議)向承租戶提供服務(wù),以“客戶滿意” 為標(biāo)準(zhǔn),真誠服務(wù)每一位承租戶。三個(gè)重點(diǎn):針對(duì)公共租賃住房管理的特點(diǎn)和工作中的難點(diǎn),確定運(yùn) 營管理中的三個(gè)重點(diǎn):重點(diǎn)之一:房屋租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等的收繳做為公租房租金收入的具體執(zhí)收單位,應(yīng)按國家有關(guān)規(guī) 定做好公租房租金收入的應(yīng)收、實(shí)收和欠繳數(shù)據(jù)等統(tǒng)計(jì)工 作,加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算并建立明細(xì)賬;對(duì)符合廉租住房保障條件 的公共租賃住房承租人,按公布的廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)收繳公共 住房租金,做好其差額的結(jié)算工作。精確核算物業(yè)管理成本,根據(jù)山東省物業(yè)管理?xiàng)l例、山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法以及泰安市房產(chǎn)管理局有 關(guān)文件精神,完成物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)測(cè)算與定價(jià)。重點(diǎn)之二:公共租
12、賃住房運(yùn)營管理中的日常管理政府解決了城市住房困難群體的住房問題,做為體系中 一個(gè)重要部分,公租房的運(yùn)營管理不可能完全靠市場,只要 政府的支持落到實(shí)處,就能保證保障性住房的運(yùn)作有足夠的 “底氣”。 1、房管所工作重心的轉(zhuǎn)移,脫離原來直管公房的管理思維; 2、加強(qiáng)職工責(zé)任心、學(xué)習(xí)法律法規(guī)、加強(qiáng)配合、團(tuán)結(jié)協(xié)作。通過不斷的探索與實(shí)踐,穩(wěn)中求進(jìn),努力使 公共租賃住房的管理走到全省的前列。重點(diǎn)之三:公共租賃住房動(dòng)態(tài)監(jiān)管與退出管理不斷完善動(dòng)態(tài)監(jiān)管工作,授權(quán)運(yùn)營管理中心對(duì)承租戶履行合同約定情況進(jìn)行入戶監(jiān)督檢查,對(duì)檢查出的問題有權(quán)采 取措施。對(duì)于承租戶租賃合同期滿后,應(yīng)退出公共租賃房, 需要續(xù)租的,在合同期滿前
13、重新申請(qǐng),經(jīng)審核符合條件的, 重新簽訂租賃合同;對(duì)承租人通過購買、獲贈(zèng)、繼承等方式 獲得其他住房的,或在租賃期內(nèi)超過政府規(guī)定的收入標(biāo)準(zhǔn) 的,應(yīng)當(dāng)退出公共租賃住房;對(duì)退出確有特殊困難的,給予 一定的過渡期,拒不騰退的,按合同約定處理,必要時(shí)申請(qǐng) 人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。四大措施:措施之一:服務(wù)信息反饋體系與職工激勵(lì)機(jī)制的建立確 保公租房運(yùn)營管理工作措施落實(shí)到位公共租賃住房在日常的管理中注重服務(wù)信息的采集與 發(fā)聵。信息源要全面、匯聚與公共租賃住房運(yùn)營管理有關(guān)的 所有問題,對(duì)不合格的服務(wù)制訂糾正的處理措施,使反饋具 有一定的范圍和頻度,信息采集真實(shí)、科學(xué)。保證信息反饋 通道暢通,信息處理集中,所有信息匯集
14、到綜合協(xié)調(diào)部,經(jīng) 過分析整理,并由綜合協(xié)調(diào)部發(fā)出指令,跟蹤檢查。激勵(lì)是人性化管理的主要方式。在以人為本的激勵(lì)系統(tǒng) 中,進(jìn)行適時(shí)管理,充分發(fā)揮每位職工的主觀能動(dòng)性,增強(qiáng) 主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí),使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開 展工作。獎(jiǎng)懲機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主,以懲為輔,堅(jiān)持 優(yōu)勝劣汰,獎(jiǎng)懲分明。通過獎(jiǎng)勵(lì)“引”著員工往前走,通過懲罰“趕”著員工朝前走。做到人人有動(dòng)力,個(gè)個(gè)有壓力, 獎(jiǎng)勵(lì)的類型有物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)等。服務(wù)社會(huì)、承租戶和 創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)雙重效益是權(quán)衡考核的唯一標(biāo)準(zhǔn)。在提升上 不拘一格,能者上,平者讓,庸者下,為人才的脫穎而出創(chuàng) 造良性環(huán)境。措施之二:多頭并舉,采取一對(duì)一模式,確保承租
15、戶驗(yàn) 房入住正常有序開展對(duì)持有住房保障機(jī)構(gòu)出具的通知單和搖號(hào)確定單號(hào)的 配租家庭辦理租賃入住手續(xù),帶領(lǐng)其看房發(fā)鑰匙,簽訂各種 文書,是一件工作量大,但又需要極為細(xì)致的工作。提前著 手準(zhǔn)備,將所有可能出現(xiàn)的問題,進(jìn)行匯編,以明白紙的形 式發(fā)放的承租戶手里。確定派發(fā)時(shí)間順序,與承租戶一對(duì)一 交待明白,并做好文字性材料或表格的記錄保存。進(jìn)一步規(guī) 范服務(wù)行為,一方面挖掘業(yè)主的潛在需求,滿足承租戶深層 次的物質(zhì)和精神需要,承租戶想到的一定做到,承租戶沒想 到的也已想到并且做到,做人之未做,做人之難做。措施之三:裝修管理上情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段、法律手段等四種手段并用為確保公共租賃住房無一例違章裝修
16、,采取運(yùn)營管理中 心推薦 3 家裝飾公司與承租戶自找相結(jié)合的方式,對(duì)運(yùn)營中心聯(lián)系的 3 家提前確立,提前溝通,并與其簽訂裝飾有關(guān)問題的協(xié)議書。對(duì)承租戶自找的裝飾隊(duì)伍,收取裝修保證金,所有樓內(nèi)裝飾工人戴證進(jìn)樓,嚴(yán)格把關(guān)、嚴(yán)格控制、強(qiáng)調(diào)預(yù) 防為主、有錯(cuò)必糾。預(yù)防上我們狠抓宣傳培訓(xùn),對(duì)承租戶、 裝修單位和員工進(jìn)行裝修制度、裝修要求等方面的教育,明 示制度,有據(jù)可依。在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān),并明確雙方的 契約關(guān)系,不講情面,不留縫隙。加強(qiáng)追蹤監(jiān)管,采用工程 維修員、保安員齊抓共管的方法,將違章裝修消滅在萌芽狀 態(tài)。一旦發(fā)生違章裝修,我們首先曉之以理,動(dòng)之以情,運(yùn) 用情理手段解決。解決不了的,通過罰沒裝修
17、押金等手段強(qiáng) 制執(zhí)行,并通過上報(bào)房管部門采取行政手段予以約束。根據(jù) 有關(guān)規(guī)定,建筑裝修垃圾實(shí)行指定地點(diǎn)統(tǒng)一運(yùn)輸?shù)脑瓌t,裝 修搬運(yùn)過程中電梯使用制定科學(xué)規(guī)范措施。我們最后的解決 辦法就是訴諸法律。保證各種矛盾自行處理,就地解決,絕 不上交。措施之四:物業(yè)管理各部工作,保安、保潔、工程維修、有序停車等措施得當(dāng),配合租賃管理使其更加完善首先明確各部門負(fù)責(zé)人,保安保潔工作一個(gè)全管,使其 成為一個(gè)協(xié)同協(xié)作的團(tuán)體,打破以往各自為營的局面。更加 注重人事(招聘)關(guān),寧缺勿濫,使每位招聘的員工都個(gè)個(gè) 是精兵強(qiáng)將,責(zé)任心、工作紀(jì)律進(jìn)一步加強(qiáng),制定保潔綠化 人員崗位責(zé)任制、保安人員崗位責(zé)任制,及相應(yīng)的考核獎(jiǎng)勵(lì) 制
18、度,充分調(diào)動(dòng)起積極性,充分監(jiān)督其動(dòng)態(tài);保安保潔負(fù)責(zé) 人要對(duì)每位員工了如指掌,對(duì)各崗位人員合理分工,做到人盡其用。工程維修做為工程部直屬力量,是公共租賃住房小區(qū)(樓宇)正常、安全使用的“保護(hù)神”,也是為承租戶提供日常維修的中堅(jiān)力量,所有人員應(yīng)做到持證上崗,一專多能。對(duì)樓內(nèi)的重要設(shè)施設(shè)備在工程師的指揮下做到定期檢查定期維修,并做好記錄,對(duì)接到綜合協(xié)調(diào)辦發(fā)來的維修指令, 要立即前往維修,并及時(shí)反饋信息;如實(shí)填寫派工單,維修完畢及時(shí)歸隊(duì);工程部要制定確實(shí)可行的工程維修人員崗位責(zé)任制和考核制度,定期組織培訓(xùn),參加各類技能學(xué)習(xí)??傊?,以上各部圍繞經(jīng)租管理這一個(gè)中心,既是獨(dú)立的各部, 又是統(tǒng)一的整體,配合好
19、租賃管理的各項(xiàng)工作,服從安排, 統(tǒng)一協(xié)作。第二節(jié) 擬采取的工作計(jì)劃一、運(yùn)作程序系統(tǒng)1、整體運(yùn)作流程圖2、內(nèi)部運(yùn)作流程圖3、信息反饋系統(tǒng)流程圖4、激勵(lì)系統(tǒng)流程圖二、工作計(jì)劃依據(jù)管理方式和管理流程 ,將工作計(jì)劃分為前期管理、入住管理和常規(guī)管理三部分,按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原 則,擬定如下管理工作計(jì)劃:1、前期管理工作計(jì)劃2、入住期管理工作計(jì)劃3、正常期管理工作計(jì)劃4、公租房租金和物業(yè)費(fèi)收繳工作計(jì)劃根據(jù)局有關(guān)計(jì)劃安排派出專人負(fù)責(zé)完成。第三節(jié) 管理人員的培訓(xùn)及管理目前房管所職工存在平均年齡偏大,專業(yè)技術(shù)性人才缺失等問題,要實(shí)現(xiàn)管理人員的素質(zhì)的提升,必須規(guī)范單位的培訓(xùn)制度,把培訓(xùn)作為單位的發(fā)展戰(zhàn)略并常
20、抓不懈。確定了極具針對(duì)性的公共租賃住房運(yùn)營管理人員培訓(xùn)目標(biāo),確立了全員終身培訓(xùn)計(jì)劃。同時(shí),確立 “全員培訓(xùn)、全過程考核” 的培訓(xùn)方針,使培訓(xùn)真正落到實(shí)處。一、培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)目標(biāo)是:提高全體員工的思想品質(zhì)、業(yè)務(wù)水平和全面素質(zhì),適應(yīng)本崗位和新技術(shù)發(fā)展的要求,使公共租賃住房 運(yùn)營管理工作更加卓有成效。二、培訓(xùn)方案1、員工上崗前培訓(xùn)保障房政策文件、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn),包括國家及 省市保障性住房管理辦法、物業(yè)管理法規(guī)、物業(yè)管理基本理 論、經(jīng)濟(jì)法、勞動(dòng)法等與相關(guān)知識(shí);崗位專業(yè)技能培訓(xùn),包 括相應(yīng)崗位專業(yè)知識(shí)、崗位職責(zé)、運(yùn)作流程、考核標(biāo)準(zhǔn)等。2、員工年度長期培訓(xùn)資質(zhì)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、崗位培訓(xùn);電腦網(wǎng)絡(luò)知識(shí)培訓(xùn)
21、; 禮儀培訓(xùn);物業(yè)管理實(shí)踐培訓(xùn);應(yīng)急事件培訓(xùn)等。3、績效考核,有效激勵(lì)對(duì)員工的“德、能、勤、績”制定詳細(xì)的量化考核標(biāo)準(zhǔn), 將實(shí)際績效與綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合,按績效大小、素質(zhì)高低,分別給予獎(jiǎng)勵(lì)與處罰,對(duì)績效較低或連續(xù)排在末位的員工,分析原因及時(shí)換崗或淘汰,從而激發(fā)活力。除了通過考核激勵(lì), 探索情感激勵(lì)、文化激勵(lì)等與多種有效機(jī)制,努力為人才創(chuàng)造機(jī)會(huì),讓機(jī)會(huì)也創(chuàng)造人才,讓每一名員工在工作中都找到認(rèn)同感、歸屬感、成就感,從而更自覺地全身心投入到工作中,做出更大的貢獻(xiàn)。第四節(jié) 管理規(guī)章制度的建立規(guī)章制度在日常公租房運(yùn)營管理實(shí)務(wù)運(yùn)作中既是運(yùn)營管理的保障,又是實(shí)施運(yùn)營管理的準(zhǔn)則,要在長期的運(yùn)營管 理實(shí)踐中,逐漸摸
22、索出一系列適合于運(yùn)營管理的規(guī)章制度, 形成一整套涵蓋公租房運(yùn)營管理運(yùn)作和行政運(yùn)作各環(huán)節(jié)的制度保障體系,其主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面組成:1、崗位制度公租房運(yùn)營管理中心負(fù)責(zé)人崗位責(zé)任制、綜合協(xié)調(diào)辦公 室人員崗位責(zé)任制、經(jīng)租管理人員崗位責(zé)任制、工程部維修 服務(wù)人員崗位責(zé)任制、維修值班人員崗位責(zé)任制,涉及到具 體操作層的公共秩序維護(hù)員(保安)崗位責(zé)任制、保潔員崗 位責(zé)任制、綠化員崗位責(zé)任制等。2、考核制度公租房運(yùn)營管理負(fù)責(zé)人考核標(biāo)準(zhǔn)、員工考勤制度、綜合 協(xié)調(diào)辦公室人員考核標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)租管理人員考核標(biāo)準(zhǔn)、工程部 維修服務(wù)人員考核標(biāo)準(zhǔn)、維修值班人員考核標(biāo)準(zhǔn),具體操作 層員工考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)等。3、基礎(chǔ)工作制度辦公制
23、度、財(cái)務(wù)管理制度、意見反饋處理工作制度、倉 庫管理制度、材料領(lǐng)用制度、服務(wù)宗旨等。4、維修服務(wù)工作制度公共租賃住房運(yùn)營管理維修服務(wù)工作制度、公租房運(yùn)營 管理維修服務(wù)承諾制度、公租房運(yùn)營管理維修服務(wù)運(yùn)作程 序,水、電、消防設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)定、維修回訪規(guī)定、電工安全維修規(guī)定、防火檢查的基本形式與方法、火災(zāi)隱患的認(rèn) 定與處理、安全用電措施、電梯運(yùn)行維護(hù)規(guī)定、維修工具管 理規(guī)定、特約服務(wù)項(xiàng)目等。5、公共秩序維護(hù)(保安)工作制度公共秩序維護(hù)(保安)員工作紀(jì)律規(guī)范、公共秩序維護(hù)隊(duì)員執(zhí)勤違紀(jì)處罰規(guī)定、人員出入管理規(guī)定、大件物品出入管理規(guī)定、公共秩序維護(hù)隊(duì)交接班規(guī)定、處理各類突發(fā)事件的基本原則、突發(fā)事件處理程序
24、、當(dāng)隊(duì)員同他人出現(xiàn)打架斗毆事件緊急處理預(yù)案、公共秩序維護(hù)隊(duì)員消防管理規(guī)范、公共秩序維護(hù)隊(duì)員消防管理制度、消防應(yīng)急預(yù)案、報(bào)警事件的處理辦法、報(bào)警設(shè)施的使用管理規(guī)定、報(bào)警設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)規(guī)定、公共秩序維護(hù)值班用品管理辦法、緊急事故處理預(yù)案、 機(jī)動(dòng)車輛管理規(guī)定、非機(jī)動(dòng)車輛管理制度等。6、衛(wèi)生保潔工作制度保潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、道路清潔規(guī)程、綠化帶保潔規(guī)程、公共樓道保潔規(guī)程、垃圾清運(yùn)規(guī)程、消滅“四害”管理規(guī)范、環(huán)衛(wèi)設(shè)施管理規(guī)范等。7、綠化養(yǎng)護(hù)工作制度綠化養(yǎng)護(hù)工作制度、綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定、綠化服務(wù)質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)、綠化養(yǎng)護(hù)細(xì)則、綠化美化達(dá)標(biāo)要求等。8、文化建設(shè)工作制度員工學(xué)習(xí)制度、員工職業(yè)道德規(guī)范、公租房運(yùn)營管理人員職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范用語、忌用語,公租房管理區(qū)域精神 文明建設(shè)公約。9、公眾管理制度承租戶管理公約、服務(wù)指南等。第五節(jié) 檔案建立與管理隨著社會(huì)的發(fā)展,管理隊(duì)伍專業(yè)化、電子化的要求,信 息成為管理資源中又一重要因素。公租房管理檔案的建立與 管理必須采用先進(jìn)電子計(jì)算機(jī)技術(shù),通過檔案的“集中化、 有序化、信息化”科學(xué)程序,運(yùn)用計(jì)算機(jī)內(nèi)置的先進(jìn)資料檢 索程序,便于上級(jí)主管單位對(duì)工作檢查和監(jiān)督,更便
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