北京市通州區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及其發(fā)展

1、通州區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及其發(fā)展 通州區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2001年全區(qū)新建、續(xù)建、待建的總樓盤數(shù)67個，住宅開復工面積210萬平方米，竣工面積104平方米，銷售面積78萬平方米，分別占全市的5%、8%、7%，實現(xiàn)稅收1.9億元，帶動建筑、建材相關(guān)行業(yè)實現(xiàn)稅收1.8億元。從全市的項目審批來看，朝陽區(qū)最多，1800萬平方米；海淀區(qū)次之，1600萬平方米；昌平區(qū)第三，350萬平方米；通州區(qū)第四，300萬平方米。目前的項目大致分類為：屬建城區(qū)舊城改造性質(zhì)的36，占55%左右；屬舊村改造性質(zhì)的40個，占60%左右；內(nèi)環(huán)線及八通線周邊26個，占40%左右?？傉嫉丶s14萬平方公里，總規(guī)劃建設(shè)面積約1700萬平方米，總

2、的容積率1.2左右。其中文教衛(wèi)生體育的公建配套約100萬平方米，商貿(mào)、商服金融等設(shè)施約300萬平方米。今年一季度，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持強勁的發(fā)展勢頭，商品房施工面積91萬平方米，其中新開工面積16萬平方米。建筑業(yè)開復工面積242平方米，完成年計劃的62.9%，同比增長22.7%。建筑、房地產(chǎn)業(yè)完成稅收3185萬元，同比增長393%，占營業(yè)稅總收入的73%，仍是增幅最快的稅種和占營營業(yè)稅比重最大的稅種。通州房地產(chǎn)發(fā)展的幾個特點：特點一：規(guī)模迅速擴張?zhí)攸c二：引資質(zhì)量、樓盤品質(zhì)全面提升特點三：財稅貢獻快速增長開發(fā)規(guī)模和品質(zhì)升級，一批實力雄厚的開發(fā)公司進入通州，開發(fā)實力增強，拉動了通州房地產(chǎn)檔次的提

3、升，從而使小區(qū)、社區(qū)內(nèi)部的公共配套、綠化環(huán)境、物業(yè)管理在較高的起點上得以規(guī)劃、建設(shè)和運行。單體樓盤規(guī)模的擴大，說明全區(qū)內(nèi)部、外來開發(fā)企業(yè)的綜合實力、引資質(zhì)量有了質(zhì)的變化，形成了靠實力、靠業(yè)績、靠特色、靠管理、靠信譽的競爭局面，有利于“統(tǒng)一規(guī)劃、連片開發(fā)、提升檔次、持續(xù)發(fā)展”；有利于逐步提高政府的收費標準，增加收益，“反哺”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；有利于文教衛(wèi)體、商貿(mào)服務(wù)等設(shè)施的合理布局和綜合配套。一部分項目的平面規(guī)劃、單體設(shè)計、建筑質(zhì)量分獲國家和市級的“明星樓盤”、“優(yōu)秀設(shè)計獎”、“最佳人居獎”、“市優(yōu)建筑質(zhì)量獎”等。特點四：城市化的進程將成跳躍式的發(fā)展目前已開工、正在開工規(guī)劃的物業(yè)項目，屬舊城改造、舊

4、村改造、中心村建設(shè)的比重極大，共65個（芙蓉花園屬閑置土地，昊宇家園屬舊建材市場占地），總占地面積13.5平方公里，規(guī)劃建設(shè)面積約1650萬平方米，分別占總占地面積、規(guī)劃建設(shè)面積、總樓盤總數(shù)的96%、97%、97%。大多數(shù)項目的開工建設(shè)將使相當一部分平房區(qū)的居民、農(nóng)民住上樓，帶動農(nóng)民及第二產(chǎn)業(yè)的員工向第三產(chǎn)業(yè)、新興服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，從而帶動全區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加速全區(qū)城市現(xiàn)代化、農(nóng)村城市化、城鄉(xiāng)一體化進程。全區(qū)房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因第一，得益于中央幾年來實行積極的財政制度，刺激內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長的舉措。第二，得益于首都經(jīng)濟的快速發(fā)展，北京國際化大都市建設(shè)步伐的加快和申奧的成功。第三，得益于市委、市政府

5、主要、主管領(lǐng)導的重視和市有關(guān)部門的政策、物質(zhì)支持。如八通線最終得以開工建設(shè)。第四，得益于區(qū)委、區(qū)政府“規(guī)劃先行、基礎(chǔ)設(shè)施適度超前”的正確決策，改善和營造了良好的投資、工作、生活環(huán)境。全區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢中央繼續(xù)鮮明的提出繼續(xù)實施積極的財政政策，靠刺激內(nèi)需來拉動國民經(jīng)濟的增長。據(jù)國家統(tǒng)計局有關(guān)專家按市場法和成本法兩種辦法初步估算，2000年城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)增加值約5400億元，占gdp的比重約6%左右，拉動gdp增長約一個百分點。建設(shè)部在對我國未來的房地產(chǎn)市場的前景分析報告中指出，房地產(chǎn)市場長期向好的趨勢發(fā)展。第一季度，全國商品房銷售中，個人購房增長了18.2%，同比增長了一個百分點。加入wto

6、、申奧成功也為北京邊緣集團、衛(wèi)星城的發(fā)展提供了難得的契機全區(qū)僅就基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境建設(shè)，政府的直接投入近幾年來將達2800億元。特別是快速交通體系（軌道交通、高速快速通道、聯(lián)絡(luò)線）、河湖水系治理、大氣治理的力度加大?；A(chǔ)設(shè)施的投資直接拉動了房地產(chǎn)業(yè)。2001年，北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，主要表現(xiàn)為四個高速增長，即投資規(guī)模、開復工面積、竣工面積和銷售面積的增長；兩個基本穩(wěn)定，既銷售價格穩(wěn)定、空置率基本穩(wěn)定。2001年北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資783.8億元，比去年增長了50.1%，去年商品房開復工面積5966.7萬平方米。增長33.9%，去年累計銷售商品現(xiàn)房1205萬平方米，增長25.

7、9%，其中住宅1127.5萬平方米，增長25.5%。個人購買商品住宅比例由上年的86%提高93.1%。據(jù)市統(tǒng)計局分析，北京的房地產(chǎn)開發(fā)在周期正處于擴張階段，居民購房的巨大潛力還有待于釋放。商品房供應(yīng)、資金、土地和需求等方面尚有余地，房地產(chǎn)未來發(fā)展空間較大。在4月初的國展房展會上，短短4天，協(xié)議售房近6000套，而且行家專門就交通便利、物業(yè)品質(zhì)好、銷售價格低的樓盤舉了通州的例子，北京的居住、消費郊區(qū)化的趨勢更加明顯。全市的政策引導和基礎(chǔ)設(shè)施的直接、間接輻射作用，為北京的幾個邊緣集團、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的發(fā)展創(chuàng)造了更大的空間。待添加的隱藏文字內(nèi)容22002年全市將拆除危房84萬平方米，喬遷居民6.9萬戶以改

8、善其居住條件，需新建住房580萬平方米、配套設(shè)施100多萬平方米。如果通州接納10%，僅此一項今年則須提供58萬平方米的現(xiàn)房。已經(jīng)開始鋪軌的城市鐵路有西線、東線，已動工的五環(huán)路、六環(huán)路，即將動工的京承高速路、機場軌道交通，已竣工的四環(huán)、京開高速路，分別給豐臺、昌平、順義、懷柔、啊、大興、亦莊等地區(qū)帶來了難得的發(fā)展機遇。以爭取高素質(zhì)人流、物流、信息流等主要內(nèi)容的房地產(chǎn)業(yè)、新興服務(wù)業(yè)已形成全市范圍內(nèi)的競爭局面。各地區(qū)均有各自獨特的無法比擬的優(yōu)勢和優(yōu)惠的政策。高素質(zhì)的人流則決定一個地區(qū)、一個城市的文明程度、消費水平，其帶來的物流、信息流影響到第三產(chǎn)業(yè)、新興服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的成長。是涉及一個地區(qū)發(fā)

9、展后勁和活力的重要因素之一。通州的優(yōu)勢近、中期應(yīng)著力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)等幾大產(chǎn)業(yè)，提高綜合實力，“反哺”二產(chǎn)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。近幾年來，在國家和市委、市政府的支持下，圍繞經(jīng)濟建設(shè)，區(qū)位、區(qū)政府加快了“道路交通、能源供給、環(huán)境保護、現(xiàn)代通信、公共服務(wù)”等五大體系的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。新建、改擴道路200多公里，整治北運河、溫榆河、玉帶河、小中河、通惠河等水系71公里，初步完成“三河三路”全長近百公里的綠色通道工程。高標準完成長安街延長線通州段綜合整治工程，拆除違章建設(shè)、臨時建設(shè)100多萬平方米，大氣污染、水污染治理取得階段性成果，日處理10萬噸的污水處理1年內(nèi)可望完成主體結(jié)構(gòu)，用于環(huán)境建設(shè)的投資高達7

10、0億元，直接或間接地拉動了全區(qū)一、二、三產(chǎn)業(yè)的增長。可以說，“地理位置得天獨厚，現(xiàn)代交通方便快捷，水系發(fā)達綠色景觀，基礎(chǔ)設(shè)施京郊一流”是通州房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的 優(yōu)勢和特色，也是通州房地產(chǎn)業(yè)得以跨越式大發(fā)展的基礎(chǔ)。通州城的規(guī)模和承載力201.年，通州衛(wèi)星城的規(guī)模在50萬平方公里左右，40多萬人口。但至2001年底，從人口普查、商品房銷售反推，按新的“常住人口” 概念，通州城應(yīng)有35萬人左右，建成區(qū)域約40平方公里，人口增長、城市規(guī)模擴張的速度已遠超過1993年的規(guī)劃設(shè)想。區(qū)委、區(qū)政府主要、主管領(lǐng)導“把京東建設(shè)成最佳人居環(huán)境”的指導思想讓我區(qū)有了加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的機遇，是居住、消費郊區(qū)化的必然結(jié)果。

11、“通州城與北京發(fā)展的作用和關(guān)系”是其中的重要課題之一。目前由市規(guī)委等有關(guān)部門牽頭，建設(shè)部規(guī)劃院等院所主持，正在展開此命題的研究和探討。“現(xiàn)代化中等城市”概念可能取代“衛(wèi)星城”的定位?；谝陨险{(diào)整，我們對經(jīng)濟適用房需抱更加謹慎的態(tài)度。從其性質(zhì)來看，經(jīng)濟適用房是政府為了激活市場，平抑房價和解決中低收入家庭住房問題而推出的一種過渡產(chǎn)品，而非市場性質(zhì)的終端產(chǎn)品。通州商品住宅的平均售價比北京市平均價低35%，比市區(qū)的經(jīng)濟適用房還要便宜，產(chǎn)品質(zhì)量也在不斷的提高，因此，經(jīng)濟適用房在通州不但沒有競爭力，反而會被通州的商品房同化。另外，從其發(fā)展趨勢來看，北京房地產(chǎn)市場化程度逐漸提高，2002年經(jīng)濟適用住房的開發(fā)力度將減弱，傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房數(shù)量將減少，人們對經(jīng)濟適用房的詮釋也會因此發(fā)生變化。通州房地產(chǎn)業(yè)的檔次在規(guī)模擴張的同時，全面提升檔次、水平這是毫無疑問的。如前所述，在這方面“平面設(shè)計、方案的招投標辦法”是我區(qū)率先實行的的，建設(shè)部、市有關(guān)部門是予以充分肯定的。近幾年按這一辦法初審的物業(yè)項目