《商品房買賣合同司法解釋》全文解讀

1、芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆

2、節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇

3、艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇

4、莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅

5、羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆

6、罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇

7、肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊

8、肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅

9、膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃

10、膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖

11、膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁膀薀蒃袀節(jié)莃螂衿羂蕿蚈衿肄莂薄羈膇薇蒀羇艿莀蝿羆罿膃螄羅膁蒈蝕羄

12、芃芁薆羃羃蒆蒂羃肅艿螁羂膇蒅蚇肁芀羋薃肀罿蒃葿聿肂芆袈肈芄薁螄肇莆莄蝕肇肆薀薆蚃膈莂蒂螞芁薈螀螁羀莁蚆螁肅薆薂螀膅荿薈蝿莇膂袇螈肇蕆螃螇腿芀蠆螆節(jié)蒆薅螅羈羋蒁裊肅蒄蝿襖膆芇蚅袃羋蒂蟻袂肈芅薇袁薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅

13、蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅

14、螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆

15、莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄

16、莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅

17、蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞

18、蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃

19、蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄

20、薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄

21、薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂

22、蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃

23、蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄

24、螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁

25、螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)

26、蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃

27、莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁

28、蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁

29、蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄蟻袃芇蒆袇膂芆薈蠆肈芅螁裊肄芅蒀螈羀芄薃羃袆芃蚅螆膅節(jié)蒞羈肁莁蕆螄羇莀蕿羀袃荿螞螂膁荿蒁薅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊蒞蒈螞膄蒄薀袇肀蒄螞蝕羆蒃莂袆袂蒂

30、薄蚈芀蒁蚇羄膆蒀蝿螇肂葿葿羂羈肆薁螅襖肅蚃羈膃膄莃螃聿膃蒅罿羅膂蚈螂羈膁螀蚄艿膁蒀袀膅膀薂蚃肁腿蚄袈羇膈莄 為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則、中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋?！踞屃x】本條說(shuō)明了此司法解釋的法律依據(jù)，我們可以看到依據(jù)的都是全國(guó)人大制定的法律性規(guī)范文件，沒(méi)有一部是行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)或者規(guī)章，這說(shuō)明此解釋的制作者對(duì)部分行政機(jī)構(gòu)制定的法規(guī)及規(guī)章的穩(wěn)定性并不認(rèn)同，為了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對(duì)來(lái)說(shuō)級(jí)別比較高的法律。另外，本人在此做一點(diǎn)常識(shí)性解釋，根據(jù)立法法的規(guī)定

31、，我國(guó)的規(guī)范性文件有法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、國(guó)務(wù)院部門規(guī)章和地方政府規(guī)章幾種，象建設(shè)部的商品房銷售管理辦法就是部門規(guī)章。當(dāng)然最高人民法院今天發(fā)布的這個(gè)司法解釋不在此列，它是根據(jù)人民法院組織法第三十三條的規(guī)定：“最高人民法院對(duì)于在審判過(guò)程中如何具體應(yīng)用法律、法令的問(wèn)題，進(jìn)行解釋”，由于目前的糾紛多是由人民法院審理，所以可能這個(gè)司法解釋要比其他文件更為有效，所謂“縣官不如現(xiàn)管”啊。第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！踞屃x】本條對(duì)商品房買賣合同的概念進(jìn)行了

32、定義，“商品房”大概只有在中國(guó)才有，它的作為房屋的一種，是相對(duì)于“公房”和“二手房”來(lái)說(shuō)；不僅如此，我們還給它賦予了新的內(nèi)容，就是那些還沒(méi)有完工不具備使用功能的房屋。中國(guó)的土地制度大概是歷史上最復(fù)雜的制度，中國(guó)的房屋制度可能是當(dāng)代世界范圍內(nèi)最為復(fù)雜的制度，而中國(guó)的房屋預(yù)售制度則為至今為止人類歷史上空前絕后最為復(fù)雜的制度，這項(xiàng)制度復(fù)雜到一個(gè)政府無(wú)法對(duì)它的運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的調(diào)整，無(wú)法將土地、房屋、預(yù)售納入到一項(xiàng)有效的法律體系中進(jìn)行綜合的考慮，只能是出一個(gè)問(wèn)題討論一個(gè)問(wèn)題，它無(wú)法使立法者參考其他國(guó)家或者地區(qū)的立法內(nèi)容，無(wú)法對(duì)現(xiàn)有的市場(chǎng)行為進(jìn)行預(yù)測(cè)；有了商品房、有了預(yù)售，中國(guó)的房地產(chǎn)訴訟就永遠(yuǎn)沒(méi)有消亡

33、；可以說(shuō)“預(yù)售不廢，國(guó)難不已”。此條解釋讓人看起來(lái)還有點(diǎn)思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？為了避免歧義，我認(rèn)為還是“未竣工”和“已竣工”作為分界點(diǎn)比較好，否則大家可以想一想：如果開(kāi)發(fā)商給消費(fèi)者一套房屋，什么都全了，就是電梯每天只能開(kāi)2小時(shí)，此時(shí)房屋到底是處于什么狀態(tài)呢？第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！踞屃x】中國(guó)的預(yù)售制度由來(lái)已久，目前由94年城市房地產(chǎn)管理法和95年建設(shè)部城市商品房預(yù)售管理辦法兩個(gè)規(guī)范性文件進(jìn)行調(diào)整，但是兩個(gè)文件對(duì)這項(xiàng)人類歷史上最復(fù)雜的行為的描述加起來(lái)總共只有17條，

34、如果除去重復(fù)和無(wú)用的內(nèi)容，則僅13條1100字，可謂大道至簡(jiǎn)。高法的這項(xiàng)解釋是一種明顯的功利思想，相對(duì)于說(shuō)“雙方不到結(jié)婚年齡是非法婚姻關(guān)系，但是離婚前已經(jīng)到達(dá)結(jié)婚年齡的除外”；前三句認(rèn)定預(yù)售許可制度的有效性，后兩句則認(rèn)定了開(kāi)發(fā)企業(yè)的變通性；所以有人說(shuō)中國(guó)沒(méi)有辦不成的事情，關(guān)鍵看你怎么辦。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，如果想利用開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證這一點(diǎn)來(lái)進(jìn)行訴訟，我勸你還是要快點(diǎn)行動(dòng)，否則磨磨蹭蹭的等下去，等對(duì)方有了許可證后再訴訟，一切都晚了；因?yàn)轭A(yù)售許可證相對(duì)于土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證來(lái)說(shuō)，其取得的成本比較低，而且是低多了。第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)

35、的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！踞屃x】中國(guó)目前的房地產(chǎn)欺詐主要是通過(guò)廣告來(lái)完成的，而中國(guó)的消費(fèi)者大概最相信的也就是廣告，所以房地產(chǎn)廣告成為中國(guó)目前廣告業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)；這種對(duì)廣告特別是大篇幅廣告的崇拜心理，使消費(fèi)者行為方式非理智的重要表現(xiàn)，是消費(fèi)者一切苦難行為的源泉。本來(lái)合同法第十五條已經(jīng)規(guī)定了廣告內(nèi)容可以作為要約或者要約邀請(qǐng)，如果作為要約的話，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容兌現(xiàn)，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。但是建設(shè)部商品房銷售管理辦法第十五條

36、又說(shuō)：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?！边@一條看起來(lái)是保護(hù)了消費(fèi)者，但實(shí)際上它的潛臺(tái)詞是說(shuō)：“如果廣告不寫入合同，那么廣告就不做為合同的一部分，開(kāi)發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任”，所以我想全體開(kāi)發(fā)商都應(yīng)當(dāng)感謝商品房銷售管理辦法第十五條的制定者，這是一種大智慧，一種將非法行為寫成合法行為的大智慧，我們普通人連這種膽量都沒(méi)有，而建設(shè)部的大師們不僅敢于將非法寫成合法，而且寫到讓普通人看不出來(lái)的水平，難道這不是一種大智慧嗎？幸運(yùn)的是，起草合同法的學(xué)者們沒(méi)有象建設(shè)部的官員這么寫，否則全世界都會(huì)嘲笑中國(guó)法律人的弱智；更幸運(yùn)的

37、是，法官們的良知在他們制定司法解釋的時(shí)候驅(qū)使他們力求恢復(fù)法理的真相，雖然只是恢復(fù)了“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定”這一部分，但已經(jīng)是巨大的進(jìn)步了，我們要向法官們致敬。希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應(yīng)當(dāng)做為房地產(chǎn)合同的要約”，因?yàn)檫^(guò)長(zhǎng)的定語(yǔ)使消費(fèi)者難以理解，而且還會(huì)給欺詐者以更多開(kāi)脫的機(jī)會(huì)；例如我現(xiàn)在就可以給有關(guān)人士出計(jì)一條：大家在廣告下面寫一行小字“一切以最后完工為準(zhǔn)”或者“本廣告內(nèi)容尚未最終確定”，那么此法律解釋的前提條件就喪失了，消費(fèi)者也就無(wú)法再用“內(nèi)容確定”來(lái)一條來(lái)要求開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)承諾了。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，最保險(xiǎn)的方法就是將一切寫入合同，具體方法可以參

38、照商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議范本204條。第四條出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。【釋義】定金合同是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)特有現(xiàn)象，簽訂了定金合同就是給消費(fèi)者的脖子上上了一個(gè)小套，而收取了定金則將這個(gè)小套緊了緊，不退定金就是把這個(gè)小套拉了拉使消費(fèi)者不得不低頭，很多消費(fèi)者不是為了房屋而購(gòu)房，而是為了不使定金浪費(fèi)而購(gòu)房。這一條本來(lái)是想說(shuō)，即使簽訂了定金合同，如果沒(méi)有簽訂正式的商品房買賣合同，那么開(kāi)發(fā)商

39、應(yīng)當(dāng)退還定金，但是又覺(jué)得這樣寫好象太對(duì)不起開(kāi)發(fā)商的良苦用心，所以又寫了“如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能訂立商品房買賣合同”呢？消費(fèi)者去了現(xiàn)場(chǎng)雙方?jīng)]有就合同的條款達(dá)成一致性建議，是不是就是未能訂立合同呢？此時(shí)是哪一方的原因呢？我想司法解釋是對(duì)現(xiàn)有的司法審判中可能出現(xiàn)模棱兩可的結(jié)果進(jìn)行排除，將條件與結(jié)果進(jìn)行確定，而一條司法解釋顯然沒(méi)有做到這一點(diǎn)，它不能解決目前大量存在的定金合同爭(zhēng)議，也就是說(shuō)無(wú)法使消費(fèi)者擺脫那個(gè)脖子上的小套。第五條商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合

40、同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。【釋義】這一條是比較危險(xiǎn)的，相當(dāng)于確認(rèn)了定金合同向買賣合同的轉(zhuǎn)化條件；法律或者司法解釋應(yīng)當(dāng)減少糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它增加了糾紛。我們一般將定金合同稱為預(yù)合同，而將買賣合同稱為本合同，預(yù)合同實(shí)際上是給雙方一個(gè)退出的機(jī)會(huì)，使大家在損失不大的情況下及時(shí)解除或者中止本來(lái)設(shè)想的交易行為，所以各國(guó)都規(guī)定了預(yù)合同解除的內(nèi)容，嚴(yán)格限制將預(yù)合同認(rèn)定為本合同的條件，但是這一條里我們看不到這種法律思想，很遺憾。第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。當(dāng)事人約

41、定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！踞屃x】中國(guó)房屋銷售登記備案制度來(lái)本就沒(méi)有法律規(guī)定，很多內(nèi)容都是房屋管理機(jī)構(gòu)為了掙那點(diǎn)“登記費(fèi)”，在自己的文件中規(guī)定了“合同必須登記”這樣幾個(gè)字；殊不知，這種規(guī)定給多少企業(yè)創(chuàng)造了機(jī)會(huì)：開(kāi)發(fā)商在預(yù)售時(shí)每平方米只收消費(fèi)者三千元，利用這部分資金將樓建設(shè)成后，房?jī)r(jià)暫進(jìn)可以漲到五千元，為了按照五千元的價(jià)格出售房屋，就要解除原來(lái)的預(yù)售合同，也就是要主動(dòng)違約；怎么辦呢？其中一個(gè)最有效的理由就是“沒(méi)有登記備案”。此條解釋可以說(shuō)對(duì)癥下藥，基本上否定了登記備案制度的合法性，在目前登記制度沒(méi)有建立以前，是一種進(jìn)步

42、；當(dāng)然，如果登記制度建立了再這樣寫，可就是倒退了。這大概就是法律的其妙性之所在吧，此一時(shí)彼一時(shí)也。第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理?！踞屃x】本為這一個(gè)司法解釋全部都是寫商品房的，但是這里卻寫到了拆遷房，可見(jiàn)是因?yàn)椴疬w問(wèn)題到了“非抓不可”的地步了；我想大概是有的法官自己體會(huì)到中國(guó)拆遷制度的腐敗性了，當(dāng)然腐敗之源就是城市房屋拆遷管理?xiàng)l例，其中以十五條、十六條、

43、十七條為最劣，簡(jiǎn)直就是強(qiáng)搶豪奪?？蓱z法官們的一番苦心，他們不能直接出關(guān)于拆遷的解釋，只能在這里面提幾句，將補(bǔ)償安置房歸于商品房調(diào)整的范圍之內(nèi)，可見(jiàn)是良心未泯啊。但是此條如果能夠?qū)懙酶靡恍?，?yīng)當(dāng)加一句“被拆遷人有權(quán)選擇是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還是貨幣補(bǔ)償”，否則今后拆遷企業(yè)都不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換了，這樣可以避開(kāi)一個(gè)責(zé)任“雷區(qū)”。第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：【釋義】這兩天就報(bào)紙說(shuō)“商品房買賣欺詐已經(jīng)可以做到雙倍返還”，大家興高采烈地認(rèn)為商品房已經(jīng)可以適用消費(fèi)者權(quán)益

44、保護(hù)法的調(diào)整了，居然還有一位老教授在電視上也這樣說(shuō)；我想說(shuō)法律欺詐是最大的欺詐，大家一定要看清楚，消法第四十九條是說(shuō)：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！毕◤?qiáng)調(diào)的是最低賠償要“增加一倍”，而本司法解釋則說(shuō)得“可以不超過(guò)一倍”，前者是“應(yīng)當(dāng)”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封頂，后者是最高一倍低不限量，那當(dāng)然包括零賠償，所以根本不是一回事?。ㄒ唬┥唐贩抠I賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；【釋義】此款就是秦兵經(jīng)常說(shuō)的“秘密抵押”，按說(shuō)這種情況不應(yīng)當(dāng)發(fā)生：所有權(quán)人怎

45、么會(huì)不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中國(guó)、在北京這種事情就天天在重復(fù)，開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)出售給消費(fèi)者的房屋抵押給了銀行，有時(shí)還不止是一家銀行，使消費(fèi)者用自己的錢購(gòu)買完房屋后，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了擔(dān)保，如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了，那么消費(fèi)者還要將房屋給銀行，做到“錢房?jī)煽铡保贿@是我們的制度設(shè)計(jì)問(wèn)題，北京市762名人大代表只有一名律師（同達(dá)律師所劉紅宇女律師），懂抵押擔(dān)保的人大概不超過(guò)三人，這樣的人大代表能夠?qū)懗龈哔|(zhì)量的法律嗎？不可能，不信各位可以在明年開(kāi)人大會(huì)的時(shí)候問(wèn)一問(wèn)人大代表：中國(guó)的抵押制度就怎么實(shí)現(xiàn)“秘密抵押”，估計(jì)大家準(zhǔn)是一頭霧水：“大哥，啥是抵押”。（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第

46、三人。【釋義】這一款沒(méi)有什么難的，一般人一看就明白，我也就不多寫了；其實(shí)這還是制度設(shè)計(jì)的問(wèn)題，屬于物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)容；只是中國(guó)這樣的事情太多，不僅你沒(méi)有入住的房屋，有時(shí)就連你自己住著的房屋也竟然會(huì)被其他人出賣，不是盜竊勝似盜竊、不是搶劫劣于搶劫。第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：【釋義】第八條強(qiáng)調(diào)的是合同違約責(zé)任，以合同有效為前提；而此條強(qiáng)調(diào)的實(shí)際上是一種締約過(guò)失責(zé)任，也就是說(shuō)當(dāng)合同不成立或者無(wú)效時(shí)，開(kāi)發(fā)商也要承擔(dān)責(zé)任；此條甚好！但是如果將兩倍賠償由“

47、可以”改成“應(yīng)當(dāng)”則更好！目前很多案件開(kāi)發(fā)商主動(dòng)追求合同無(wú)效，因?yàn)楹贤瑹o(wú)效后一切合同責(zé)任都可以免除，這里就明確通知開(kāi)發(fā)商了：“合同就是無(wú)效，你也要承擔(dān)責(zé)任”；而且這樣對(duì)消費(fèi)者就產(chǎn)生了一個(gè)有利之處，如果當(dāng)合同雖然有效但責(zé)任無(wú)法確定時(shí)，可以追求合同無(wú)效，變不利為有利，變被動(dòng)為主動(dòng)。（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。【釋義】以上三款都是對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的保護(hù)，保是寫得不是很具體，就是如何確認(rèn)“故意隱瞞”這一事實(shí)，因?yàn)榉缮险f(shuō)好說(shuō)，但是在訴訟中做起來(lái)可以難

48、了，這個(gè)法律環(huán)境是很難證明的，可以法官們想做好事，也不好做，只能讓律師來(lái)證明了。第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持?！踞屃x】象此條所述行為本來(lái)可以確認(rèn)為詐騙，但是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中這種行為太多了，大家怕監(jiān)獄里富豪太多，就要為他們找一個(gè)出路，如果建富豪專獄又擔(dān)心“各地區(qū)發(fā)展不平衡”，再加房屋不動(dòng)產(chǎn)又不象動(dòng)產(chǎn)一樣可以移動(dòng)，大家反而就將這種不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)地點(diǎn)的詐騙不認(rèn)為是詐騙了，這實(shí)在是一種對(duì)犯罪的縱容，此條不好，大大的不好。第十一條對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事

49、人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；【釋義】此條前半句沒(méi)有什么可說(shuō)的，說(shuō)得都是應(yīng)當(dāng)說(shuō)的內(nèi)容。買受人接到出賣人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！踞屃x】此條的后半句則有問(wèn)題了，什么叫“無(wú)正當(dāng)理由”？為什么不強(qiáng)調(diào)一下交房通知里的內(nèi)容怎樣才是合法有效？為什么不看看目前交房時(shí)的各項(xiàng)“非法集資”？為什么不想一想交房前要讓消費(fèi)者簽訂的各種不平等“條約”，總是強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者的單方責(zé)任，而不強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)商的交付義務(wù)，明顯占在廣大資產(chǎn)階級(jí)一邊嘛，明顯將少數(shù)

50、勞動(dòng)人民看成是刁民嘛，希望下次寫司法解釋時(shí)可以改正！第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。【釋義】這里面就幾個(gè)內(nèi)容可以讓某些人上下其手，什么叫“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用”，什么是法律意義上的“主體結(jié)構(gòu)”？與技術(shù)意義上的“主體結(jié)構(gòu)”是否一樣？法律上的“質(zhì)量”是技術(shù)上的“質(zhì)量”是否一樣？此條是強(qiáng)調(diào)質(zhì)量問(wèn)題的，如果出現(xiàn)了這種問(wèn)題什么辦：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬(wàn)購(gòu)買的房屋如果僅僅是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量“合格”行不行？也就是說(shuō)以高價(jià)購(gòu)買了一輛符合夏利質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的寶馬車，這樣的合同能

51、否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想說(shuō)清楚質(zhì)量問(wèn)題，但是又無(wú)法說(shuō)清楚，就去找建設(shè)部有關(guān)質(zhì)量管理部門了，質(zhì)量管理部門也不想說(shuō)得太清楚，干脆還是用這種不清楚的語(yǔ)句來(lái)表示吧，可嘆到頭來(lái)吃苦頭的還是消費(fèi)者。第十三條因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！踞屃x】此款表面看來(lái)很好，但實(shí)際一用又極為不好，什么叫“嚴(yán)重影響正常居住使用”，例如：某宅一用廁所，則樓下廁所開(kāi)始下雨；另一處客廳中間有一大煤氣立柱；還有一處在餐廳內(nèi)可以聽(tīng)到隔壁臥室動(dòng)靜。這些現(xiàn)象是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”？法律不清則責(zé)任不明，責(zé)任不明則易枉法裁判。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)

52、，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在以內(nèi)（含），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，

53、面積誤差比超出部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)（含）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人?！踞屃x】中國(guó)的商品房買賣合同中會(huì)出多少個(gè)面積方面的述語(yǔ)，據(jù)我所知大概有以下五個(gè)：銷售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)實(shí)用面積、公攤面積，其實(shí)面積就是長(zhǎng)寬之積，為什么要做得這么復(fù)雜呢？其中一個(gè)重要的基本原理是：將簡(jiǎn)單的事情復(fù)雜化后就可以獲得暴利。所以說(shuō)北京現(xiàn)在的業(yè)主，幾乎人人都知道自己房屋的建筑面積是多少，但是能夠知道自己的建筑面積中分?jǐn)偟墓妹娣e是多少、公用部位又在何處的人可以說(shuō)是萬(wàn)里挑一。為什么

54、實(shí)用面積這么簡(jiǎn)單的內(nèi)容推廣不開(kāi)，而建筑面積這么復(fù)雜的概念卻大行其事，就是因?yàn)閷?shí)用面積太容易核實(shí)了，開(kāi)發(fā)企業(yè)很難做假；而建筑面積不僅容易做假，而且即使被查出來(lái)也可以以“由第三方測(cè)量”為理由開(kāi)脫責(zé)任；所以說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是欺詐者的天堂，再老實(shí)的企業(yè)到中國(guó)搞房地產(chǎn)也要學(xué)著搞點(diǎn)小動(dòng)作，而且往往從面積開(kāi)始。這個(gè)司法解釋早就開(kāi)始準(zhǔn)備了，我本來(lái)以為會(huì)在面積問(wèn)題上有所突破，例如：業(yè)主是否有權(quán)選擇測(cè)量單位、測(cè)量失誤的責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)與測(cè)量企業(yè)共同承擔(dān)、面積測(cè)量報(bào)告是否應(yīng)當(dāng)附圖等具體問(wèn)題上進(jìn)行規(guī)定，但是很顯然，司法解釋依然沒(méi)有說(shuō)清楚這一點(diǎn)，例如：如果套內(nèi)實(shí)用面積減少10%，但總建筑面積僅減少2%，能不能解

55、除合同？看來(lái)這又給我們留下了很多工作；中國(guó)消費(fèi)者維權(quán)的道路已經(jīng)很漫長(zhǎng)了，中國(guó)商品房消費(fèi)者維權(quán)的道路會(huì)更加漫長(zhǎng)。第十五條根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！踞屃x】這一條寫得不錯(cuò)，可以舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)明：本來(lái)合同約定2003年1月1日交房，但是開(kāi)發(fā)商到了2003年1月10日還沒(méi)有交房，于是業(yè)主就開(kāi)始行使催告權(quán)：“開(kāi)發(fā)商，你2003年2月1日前一定要給我房，我急著結(jié)婚用”。但“經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)”也就是2003年5月1日前開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有交付，已經(jīng)從根本上影響我得

56、“非典”了，于是我要求解除合同，法院應(yīng)當(dāng)支持；不過(guò)注意，最后可是說(shuō)明“另有約定的除外”，所以和開(kāi)發(fā)商簽字一定要小心。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！踞屃x】這一條也舉個(gè)例子：本來(lái)合同約定2003年1月1日交房，但是開(kāi)發(fā)商到了2003年1月10日還沒(méi)有交房，于是業(yè)主于2003年2月1日發(fā)掛號(hào)信說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商，你不交房影響了我得非典了，我準(zhǔn)備解除合同”，那么到2003年5月1日前消費(fèi)者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我還想再等等看一看，那么可以再

57、發(fā)一封信，又可以延長(zhǎng)三個(gè)月。但是，如果你一封信也沒(méi)有發(fā)，或者說(shuō)是沒(méi)有任何證據(jù)可以證明你發(fā)了信了，那么你的解除權(quán)行使日期到2004年1月2日截止，消費(fèi)者過(guò)了這一天就再也不能要求解除合同了！第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！踞屃x】此條的依據(jù)是合同法第114條所說(shuō)的：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！钡藯l容易與第八條、第九條產(chǎn)生矛盾

58、的理解，因?yàn)榍皟蓷l是說(shuō)“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，為什么這里又說(shuō)“以違約金超過(guò)造成的損失為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”，一個(gè)是100%，一個(gè)是30%，這倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下幾個(gè)：1、法官們寫錯(cuò)了，他們因?yàn)榉堑涮α?，可能少寫了幾個(gè)字；2、第八條、第九條適用于合同無(wú)效、解除、撤銷三種情況，而此條則適于普通情況下僅要求支付違約金的情況；不過(guò)當(dāng)合同解除時(shí)也有違約金啊，所以有點(diǎn)難以理解。3、秦兵還處于弱智狀態(tài)，無(wú)法理解最高人民法官的精深博大之思想；我對(duì)消費(fèi)者有一個(gè)建議：當(dāng)你的合同可能被判無(wú)效或者被撤銷時(shí)，你就直接要求兩倍賠償；當(dāng)你的合同要求解除時(shí)，你也要兩倍賠償，但是最好別提違約金；不過(guò)，你如果不提違約金，又會(huì)出現(xiàn)另外一種風(fēng)險(xiǎn)，就是法官并不支持兩倍賠償，怎么辦呢？只能看你的運(yùn)氣了。第十七條商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損