信地城市廣場一期前期定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（提交）

1、信地城市廣場一期前期定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（提交）信地城市廣場一期前期定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議目錄33給建筑設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)建議31定位相關(guān)分析 34 32項(xiàng)目市場定位商業(yè)裙樓的業(yè)態(tài)定位建議市場實(shí)態(tài)分析1公寓相關(guān)調(diào)研及分析寫字樓相關(guān)調(diào)研及分析安徽大市場客戶資源與本案的關(guān)聯(lián)性調(diào)查及分析合肥市公寓物業(yè)市場調(diào)研及分析2007年合肥市小公寓戶型供給分析 2007年合肥市小戶型供給占合肥市新建住宅商品房總體供應(yīng)貨量的11%，這比2006年的小戶型供應(yīng)量增長了6%，由此數(shù)據(jù)可以看出，合肥市小戶型公寓在年度供應(yīng)量上呈現(xiàn)增長態(tài)勢(shì)。2007年合肥市小公寓戶型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)供給分析 2007年合肥市小公寓戶型在供給上以普通小戶型為

2、主，即毛坯式小戶型，同時(shí)精裝修小戶型也占有較大比例，可見，精裝修小戶型已經(jīng)正逐漸被合肥市民所接受。2007年合肥市小公寓戶型面積變化分析變化：50-60平方米的小戶型迅速減少，70-90平方米的小戶型大量增加。30平方米以下的超小戶型出現(xiàn)。 原因：（1）07年挑高小戶型供應(yīng)趨少，此類產(chǎn)品面積普遍在50-60平方米；（2）為滿足“9070”的政策要求，更多的開發(fā)商開發(fā)中小戶型、甚至是30平方米以下的超小戶型，以增加小戶型數(shù)量滿足政策的要求。2007年合肥市小公寓戶型需求分析 2007年合肥市小戶型公寓在需求上的比例為88%，但由于合肥市整體市場的需求是大于供給的，且當(dāng)部分樓盤的小戶型貨量在當(dāng)年不

3、能完全推售，所以使得當(dāng)年推售的小戶型貨量在當(dāng)年均能基本得以去化。2007年合肥市小公寓戶型銷售去化分析 從2007年合肥市小戶型公寓的銷售去化率上可以看，合肥市目前的小戶型公寓相比普通商品房仍舊緊俏，這表明合肥市小戶型公寓開發(fā)的空間巨大。2007年合肥市小公寓戶型銷售價(jià)格分析 2007年合肥市小戶型公寓的銷售均價(jià)為3847元/，這比合肥市普通住宅的銷售均價(jià)高出了500元/，通過對(duì)普通住宅與小戶型公寓的銷售價(jià)格對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，合肥市小戶型公寓受供給量稀少，去化率高的雙重影響，從而致使小戶型的單價(jià)要比普通住宅的單價(jià)要高。2008年合肥市小公寓戶型供應(yīng)量 根據(jù)合肥市2006年度、2007年度住房市場建

4、設(shè)和銷售情況，結(jié)合城市規(guī)模的擴(kuò)大和市場需求的增長，合肥市確定了2008年將建設(shè)各類住房約138700套，總建筑面積達(dá)到1209萬。其中，套型建筑面積小于90的住房約有107800套，建筑面積達(dá)849萬，占總建筑面積的701.22%。在新建設(shè)的商品住房中，套型建筑面積小于90的約有92500套。 2008年合肥市小公寓戶型消費(fèi)需求人群分析 客源構(gòu)成年輕化，小戶型成為一次置業(yè)者首選。合肥市購房人群中，30歲以下的青年人占50%以上的比例，并呈快速增長的趨勢(shì)。這些一次置業(yè)的消費(fèi)者積蓄有限，但發(fā)展?jié)摿薮?，是未來城市的中?jiān)力量，選擇小戶型一般都帶有自住、投資的雙重目的。 合肥市各區(qū)域二手小戶型公寓租售

5、價(jià)格匯總（出售）24.8簡裝修60兩室一廳望湖苑21簡裝修60兩室一廳 包河花園25簡裝修54一室一廳鳳巢園35毛坯55.35一室一廳新都會(huì)國貿(mào)公寓25簡裝修38一室一廳金地國際城19簡裝修45一室一廳寶文公寓19-3537-6024.8簡裝修37一室一廳金地國際城包河區(qū)22毛坯49一室一廳上城國際玫瑰苑30.12毛坯48一室一廳金色地帶20.5簡裝修40一室一廳香格里拉花園35精裝修42一室一廳國軒大廈24簡裝修30.25一室一廳金川大廈20-30萬30.25-4920簡裝修40一室一廳寶文公寓廬陽區(qū)售價(jià)區(qū)間面積區(qū)間售價(jià)（萬）裝修標(biāo)準(zhǔn)面積（）戶型物業(yè)名稱區(qū)域合肥市各區(qū)域二手小戶型公寓租售價(jià)格

6、匯總（出售）27.5簡裝修46兩室一廳安居苑22簡裝修48兩室一廳新華學(xué)府26簡裝修57一室一廳金色池塘30簡裝修44一室一廳綠城百合公寓10.76簡裝修22一室一廳月半灣單身公寓10.76-4522-5745簡裝修32一室一廳玉蘭苑蜀山區(qū)23簡裝修55兩室一廳古井豐水源22簡裝修52兩室一廳香格里拉花園三期23.5簡裝修49一室一廳古井豐水源22.5簡裝修50一室一廳歐尚香江大廈18.5簡裝修46一室一廳火車站旁公寓23簡裝修49一室一廳蘋果公寓30.3毛坯46一室一廳溫莎杰座18.5簡裝修40一室一廳香江世紀(jì)名城13.5-30.330-5513.5精裝修30一室一廳 浙江商貿(mào)城瑤海區(qū)售價(jià)區(qū)

7、間面積區(qū)間售價(jià)（萬）裝修標(biāo)準(zhǔn)面積（）戶型物業(yè)名稱區(qū)域合肥市各區(qū)域二手小戶型公寓租售價(jià)格匯總（出售）23.853.523.8簡裝修53.5一室一廳江南新村高新區(qū)11.8簡裝修34一室一廳新園小區(qū)11.8-2234-4822簡裝修48一室一廳綠怡居政務(wù)區(qū)16簡裝修42一室一廳九溪江南25毛坯56.7一室一廳一里洋房16-2542-56.720簡裝修55兩室一廳南郡明珠 經(jīng)開區(qū)售價(jià)區(qū)間面積區(qū)間售價(jià)（萬）裝修標(biāo)準(zhǔn)面積（）戶型物業(yè)名稱區(qū)域合肥市各區(qū)域二手小戶型公寓租售價(jià)格匯總（出租）350簡裝修20一室一廳華太小區(qū)900簡裝修50一室一廳世紀(jì)陽光花園1300簡裝修30一室一廳金地國際城350-1300元

8、/月20-55800簡裝修55兩室一廳紫荊花園包河區(qū)900簡裝修60兩室一廳郵電西村400簡裝修30一室一廳團(tuán)省委宿舍600簡裝修26一室一廳商務(wù)廳宿舍780簡裝修60一室一廳怡景苑400簡裝修26一室一廳華孚城隍廟商業(yè)廣場2000精裝修40一室一廳花樣年華1500精裝修28一室一廳花樣年華400-2000元/月26-60500簡裝修35一室一廳雙崗集貿(mào)市場對(duì)面廬陽區(qū)租價(jià)區(qū)間面積段租價(jià)/月裝修標(biāo)準(zhǔn)使用面積戶型物業(yè)名稱區(qū)域合肥市各區(qū)域二手小戶型公寓租售價(jià)格匯總（出租）550元/月40550簡裝修40一室一廳石油庫宿舍政務(wù)區(qū)1000簡裝修46一室一廳香江世紀(jì)名城700簡裝修33一室一廳城市驛站75

9、0-1000元/月33-46750簡裝修36一室一廳天龍現(xiàn)代城新站區(qū)1200元/月401200簡裝修40一室一廳黃金廣場蜀山區(qū)500簡裝修45一室一廳江晨園800簡裝修50一室一廳蘋果公寓500-750元/月45-50750新裝修48一室一廳寶文大廈瑤海區(qū)租價(jià)區(qū)間面積段租價(jià)/月裝修標(biāo)準(zhǔn)使用面積戶型物業(yè)名稱區(qū)域合肥市各區(qū)域小戶型公寓租售價(jià)格分析 根據(jù)調(diào)查分析顯示：在被調(diào)查的六個(gè)區(qū)域中，目前新站區(qū)小戶型公寓的投資回報(bào)率最高，達(dá)5.8%，這表明新站區(qū)目前小戶型公寓的投入產(chǎn)出比要大于其他區(qū)域，即新站區(qū)的小戶型公寓具備較大的升值潛力，內(nèi)部收益率較高。 本次調(diào)查共從合肥市不同區(qū)域中，共選取了11個(gè)目前在合

10、肥市新建或在售樓盤，選取標(biāo)準(zhǔn)是：1、在項(xiàng)目營銷策劃及推廣上具備一定特色的；2、在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上與其他產(chǎn)品存在差異化的；3、項(xiàng)目規(guī)模大，但銷售去化快速的樓盤。合肥市典型性小公寓項(xiàng)目分布合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)匯總表位置、景觀設(shè)計(jì)、品質(zhì) 更綠、更寬、更運(yùn)動(dòng) 705400-5500 45.82-55.26一室戶住宅32萬太湖東路與銅陵南路交匯處萬振逍遙苑四期包河區(qū)63一室戶位置、景觀設(shè)計(jì)、品質(zhì) 、交通、配套 共享向上過程 90430052一室戶住宅44520望江東路與當(dāng)涂支路交口 寰宇上都包河區(qū)50-56(挑高)一室戶位置、規(guī)劃、品質(zhì)、配套階層夢(mèng)想、鉑金勛章 80平層:5300;挑高:8500 5

11、0-56一室戶住宅20萬望江路與馬鞍山路交叉口向南200米鉑金漢宮包河區(qū)92.04-99.47二室戶86-92 二室戶位置、規(guī)劃、品質(zhì)、配套國際新概念街區(qū) 60普通公寓;5500；精裝修公寓：600035.59-46.16一室戶商住+辦公10萬馬鞍山南路200號(hào)和地藍(lán)灣包河區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn)定位廣告語銷售率()銷售價(jià)格(元/)面積段戶型用地屬性項(xiàng)目總建面積()位置項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)匯總表（續(xù)）107.39-141.62三室戶72.34-98.04 二室戶位置、 品質(zhì)、規(guī)劃 DOHO公寓聯(lián)合體50450033.93-55.41一室戶住宅7萬望江路與孔塘路交匯處 信旺尚都蜀山區(qū)36

12、.38-222.17辦公規(guī)劃、品質(zhì)身所歸、心所享 未開盤3500112-304商業(yè)商辦18萬長江西路與湖光路交叉口 上堤蜀山區(qū)103-119.80三室戶64.84-117.13二室戶規(guī)模、規(guī)劃、品質(zhì) 引領(lǐng)合肥第一高度80430049.73-55.52一室戶住宅55萬黃山路與二環(huán)路交匯處博澳麗苑蜀山區(qū)91-116.09三室戶60.86-92.42二室戶位置、規(guī)劃、品質(zhì)、配套智本領(lǐng)地、創(chuàng)富未來 40530041.13-66一室戶住宅14萬馬鞍山南路與望江路交口處創(chuàng)智廣場包河區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn)定位廣告語銷售率()銷售價(jià)格(元/)面積段戶型用地屬性項(xiàng)目總建面積()位置項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)

13、匯總表（續(xù)）位置、 規(guī)劃、品質(zhì) 一環(huán)首席公寓未開盤4700-5800未開盤未開盤住宅31866濉溪路與潁上路交匯處 上元公寓廬陽區(qū)位置、 規(guī)劃、品質(zhì)引領(lǐng)住宅新高點(diǎn)未開盤未定未開盤未開盤住宅32755潁上路與臨泉路交匯處 領(lǐng)域廬陽區(qū)位置、 規(guī)模、規(guī)劃、品質(zhì)金色梧桐、留住百年 未開盤60007000（毛坯）70008000（精裝）未開盤未開盤住宅13萬毗鄰勝利路與明光路 金色梧桐新站區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn)定位廣告語銷售率()銷售價(jià)格(元/)面積段戶型用地屬性項(xiàng)目總建面積()位置項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)和地藍(lán)灣 .景觀設(shè)計(jì)單位-規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 上海北孚房地產(chǎn)營銷代理有限公司代理商合肥佳和置業(yè)有限

14、公司開發(fā)商 國際新概念街區(qū)廣告宣傳語 位置、規(guī)劃、品質(zhì)、配套樓盤賣點(diǎn)如期簽約,總房價(jià)優(yōu)惠3000元.付款優(yōu)惠80總銷售率普通公寓;5500；精裝修公寓：6000銷售均價(jià)期房 工程進(jìn)展現(xiàn)開發(fā)第1期目前開發(fā)階段步行 2分鐘車站離項(xiàng)目距離902、17、163、23、158、705路公交車通達(dá)性 入口廣場小區(qū)景觀設(shè)計(jì)停車場內(nèi)部配套學(xué)校：謝崗小學(xué)、工大附中 餐飲：玉麗皇大酒店，銀行 ：工商銀行，綜合商場:家樂福，合家福，醫(yī)院:省立醫(yī)院，周邊配套占地56畝, 總建面積10萬規(guī)模容積率2.61 綠化率41相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高層 建筑形態(tài)馬鞍山南路200號(hào)位置和地藍(lán)灣樓盤名稱合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)和地藍(lán)灣（續(xù)）

15、辦公504035.59-46.16一室戶2008-1-8和地藍(lán)灣11棟(23層)住宅853092.04-99.47二室戶2008-5-6和地藍(lán)灣5棟(14層) 二室戶戶型2008-4-16 開盤時(shí)間商住923086-92和地藍(lán)灣1棟(18層) 備注(用途)備案銷售率(%)戶型比例(%)相關(guān)比例面積()棟號(hào)合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)和地藍(lán)灣（續(xù)）戶型評(píng)價(jià)：標(biāo)準(zhǔn)的亦辦亦住戶型設(shè)計(jì)，戶型在整體設(shè)計(jì)上更趨向于辦公合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)博澳麗苑 .景觀設(shè)計(jì)單位-規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 君安國際地產(chǎn)顧問公司代理商安徽博澳置業(yè)投資發(fā)展有限公司開發(fā)商引領(lǐng)合肥第一高度廣告宣傳語規(guī)模、規(guī)劃、品質(zhì)樓盤賣點(diǎn)無優(yōu)惠政策付款優(yōu)

16、惠80%總銷售率4300銷售均價(jià)期房 工程進(jìn)展現(xiàn)開發(fā)第1期目前開發(fā)階段步行 4分鐘車站離項(xiàng)目距離10、118、18、157路公交車通達(dá)性 水系水景小區(qū)景觀設(shè)計(jì)停車場內(nèi)部配套學(xué)校：社區(qū)幼兒園 公園:蜀山公園 超市:合家福 醫(yī)院:安醫(yī)附院周邊配套占地156畝, 總建面積55萬規(guī)模容積率2.8 綠化率40 建筑密度24 相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高層 建筑形態(tài)黃山路與二環(huán)路交匯處位置博澳麗苑樓盤名稱合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)博澳麗苑（續(xù)）住宅3015105.59-119.80三室戶住宅608564.84-117.13二室戶2007-10-9博澳麗苑4#(31層)住宅955070.76-98.07二室戶住宅8520

17、109.66-183.29三室戶住宅806063.72-92.58二室戶住宅9540104.78-118.97三室戶住宅9830103-116.98三室戶住宅902049.81-55.52一室戶2007-10-9博澳麗苑3#(31層)住宅806065.52-116.33二室戶2007-8-7博澳麗苑2#(31層) 一室戶戶型2007-8-7 開盤時(shí)間住宅902049.73-55.43博澳麗苑1#(31層) 備注(用途)備案銷售率(%)戶型比例(%)相關(guān)比例面積()棟號(hào)合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)博澳麗苑（續(xù)）建筑面積：50建筑面積：64戶型評(píng)價(jià)：戶型簡潔明湊，功能分區(qū)清晰，套型布局合理合肥市典型

18、性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)寰宇上都綜合用途安徽寰宇建筑設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)單位安徽寰宇建筑設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)單位博頓地產(chǎn)顧問公司代理商安徽東昌置業(yè)有限公司開發(fā)商共享向上過程廣告宣傳語位置、景觀設(shè)計(jì)、品質(zhì) 、交通、配套 樓盤賣點(diǎn)一次性付款99折付款優(yōu)惠96%總銷售率4300元/銷售均價(jià)開工-封頂：16個(gè)月工程開發(fā)時(shí)間期房 工程進(jìn)展共1期，現(xiàn)開發(fā)第1期目前開發(fā)階段步行5分鐘車站離項(xiàng)目距離17.108.134.137.145.163路公交車通達(dá)性 廣場小區(qū)景觀設(shè)計(jì)停車場/會(huì)所內(nèi)部配套學(xué)校：32中，餐飲：玉麗皇大酒店，銀行 ：農(nóng)業(yè)銀行超市:家樂福、合家福周邊配套占地9畝，建面44520，總戶數(shù)478戶規(guī)模容積率6.35

19、綠化率30% 停車位308個(gè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高層(31層)建筑形態(tài)望江東路與當(dāng)涂支路交口位置寰宇上都樓盤名稱合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)寰宇上都（續(xù)）74一室戶 一室戶戶型2007-8-1 開盤時(shí)間98 106374961052寰宇上都1#（31層） 得房率(%)備案銷售率(%)戶型比例(%)相關(guān)比例面積()棟號(hào)合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)寰宇上都（續(xù)）建筑面積：52建筑面積:43戶型評(píng)價(jià)：合肥市首個(gè)百變小戶型，房型整體設(shè)計(jì)較合理，戶型亮點(diǎn)體現(xiàn)在贈(zèng)送面積上，一經(jīng)推出后，市場反映良好合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)萬振逍遙苑四期住宅用途 .景觀設(shè)計(jì)單位-規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 世聯(lián)地產(chǎn)代理商安徽萬振房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公

20、司開發(fā)商 更綠、更寬、更運(yùn)動(dòng)廣告宣傳語 位置、景觀設(shè)計(jì)、品質(zhì) 樓盤賣點(diǎn)一次性付款98折,銀行按揭99折.付款優(yōu)惠正在認(rèn)籌總銷售率5400-5500銷售均價(jià)開工封頂：12個(gè)月 封頂準(zhǔn)現(xiàn)房：7個(gè)月 準(zhǔn)現(xiàn)房現(xiàn)房：5個(gè)月工程開發(fā)時(shí)間期房 工程進(jìn)展共分4期現(xiàn)開發(fā)第4期目前開發(fā)階段步行 3分鐘車站離項(xiàng)目距離902、17、163、23、158、705路公交車通達(dá)性 水景入口廣場小區(qū)景觀設(shè)計(jì)停車場/會(huì)所內(nèi)部配套學(xué)校：謝崗小學(xué)、工大附中 餐飲：玉麗皇大酒店，銀行 ：工商銀行，綜合商場:家樂福，合家福，醫(yī)院:省立醫(yī)院，周邊配套四期占地190畝,四期總建面積32萬規(guī)模容積率2.23 綠化率50% 停車位數(shù)量1065

21、個(gè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高層 建筑形態(tài)太湖東路與銅陵南路交匯處位置萬振逍遙苑四期樓盤名稱合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)萬振逍遙苑四期（續(xù)） 一室戶戶型正在認(rèn)籌 開盤時(shí)間共有400多套3045.82-55.26萬振逍遙苑四期22#樓 備注備案銷售率(%)戶型比例(%)相關(guān)比例面積()棟號(hào)合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)萬振逍遙苑四期（續(xù)）建筑面積:45建筑面積:55戶型評(píng)價(jià)：戶型的進(jìn)深過深，不利于戶型各功能空間的采光和通風(fēng)。合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)鉑金漢宮住宅用途 .景觀設(shè)計(jì)單位-規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 合創(chuàng)地產(chǎn)代理商安徽佳誠置業(yè)有限公司開發(fā)商 階層夢(mèng)想、鉑金勛章廣告宣傳語 位置、規(guī)劃、品質(zhì)、配套樓盤賣點(diǎn)一次性付款98折,

22、銀行按揭99折付款優(yōu)惠80%總銷售率平層:5300;挑高:8500銷售均價(jià)期房 工程進(jìn)展現(xiàn)開發(fā)第1期目前開發(fā)階段步行 1分鐘車站離項(xiàng)目距離902、17、163、23、158、705路公交車通達(dá)性 巴厘島主題園林小區(qū)景觀設(shè)計(jì)停車場/會(huì)所內(nèi)部配套學(xué)校：謝崗小學(xué)、工大附中 餐飲：玉麗皇大酒店，銀行 ：工商銀行，綜合商場:家樂福，合家福，醫(yī)院:省立醫(yī)院，周邊配套占地82畝, 總建面積20萬規(guī)模容積率3.21 停車位數(shù)量1065個(gè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高層 建筑形態(tài)望江路與馬鞍山路交叉口向南200米位置鉑金漢宮樓盤名稱合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)鉑金漢宮（續(xù)）73一室戶一室戶戶型2008-1-12開盤時(shí)間80 50

23、50-56(挑高)73805050-56鉑金漢宮 得房率(%)備案銷售率(%)戶型比例(%)相關(guān)比例面積()棟號(hào)合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)鉑金漢宮（續(xù)）平層面積：50挑高面積：50戶型評(píng)價(jià)：小戶型設(shè)計(jì)簡潔實(shí)用，充分考慮了辦公與住宅的需求。合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)創(chuàng)智廣場 .景觀設(shè)計(jì)單位-規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 君安國際地產(chǎn)顧問公司代理商安徽菲華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商智本領(lǐng)地、創(chuàng)富未來廣告宣傳語位置、規(guī)劃、品質(zhì)、配套樓盤賣點(diǎn)一次性付款98折,銀行按揭99折付款優(yōu)惠80%總銷售率5300銷售均價(jià)期房 工程進(jìn)展現(xiàn)開發(fā)第2期目前開發(fā)階段步行 2分鐘車站離項(xiàng)目距離902、17、163、23、158、705路公

24、交車通達(dá)性 入口廣場小區(qū)景觀設(shè)計(jì)停車場內(nèi)部配套學(xué)校：謝崗小學(xué)、工大附中 餐飲：玉麗皇大酒店，銀行 ：工商銀行，綜合商場:家樂福，合家福，醫(yī)院:省立醫(yī)院，周邊配套占地50畝, 總建面積14萬規(guī)模容積率2.61 綠化率41相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高層 建筑形態(tài)馬鞍山南路與望江路交口處位置創(chuàng)智廣場樓盤名稱合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)創(chuàng)智廣場（續(xù)）綜合703597.81-116.09三室戶綜合904560.86-86.92二室戶綜合506569.95-92.42二室戶商住974091-104三室戶綜合802048.68-60.86一室戶2008-1-24創(chuàng)智廣場3、4#(22層)綜合803541.13-66一室戶2

25、008-4-15創(chuàng)智廣場6棟(29層) 二室戶戶型2007-9-26 開盤時(shí)間商住986081-89創(chuàng)智廣場5#(18層) 備注(用途)備案銷售率(%)戶型比例(%)相關(guān)比例面積()棟號(hào)合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)創(chuàng)智廣場（續(xù)）戶型評(píng)價(jià)：小戶型的設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，但在戶型的特色方面沒有突出的地方。合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)上堤 .景觀設(shè)計(jì)單位-規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 .代理商安徽樂客來置業(yè)有限公司開發(fā)商身所歸、心所享廣告宣傳語規(guī)劃、品質(zhì)樓盤賣點(diǎn)未定付款優(yōu)惠6月中旬開盤總銷售率3500銷售均價(jià)期房 工程進(jìn)展現(xiàn)開發(fā)第1期目前開發(fā)階段步行 5分鐘車站離項(xiàng)目距離3、168、22路公交車通達(dá)性 入口廣場小區(qū)景觀設(shè)計(jì)停車

26、場內(nèi)部配套公園:蜀山森林公園、董鋪水庫；超市：合家福、家樂福；醫(yī)院：105醫(yī)院。周邊配套占地140畝, 總建面積18萬規(guī)模容積率1.99 綠化率21.2相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高層 建筑形態(tài)長江西路與湖光路交叉口位置上堤樓盤名稱合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)上堤（續(xù)）倉儲(chǔ)0432.44-172.97倉儲(chǔ)2008、6月中旬開盤商辦09036.38-222.17辦公2008、6月中旬開盤 商業(yè)戶型2008、6月中旬開盤 開盤時(shí)間商辦06112-304上堤公寓A1、A2#（22層） 備注(用途)備案銷售率(%)戶型比例(%)相關(guān)比例面積()棟號(hào)合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)上堤（續(xù)）戶型評(píng)價(jià)：項(xiàng)目的小戶型在功能設(shè)計(jì)上充

27、分利用了戶型空間，戶型整體設(shè)計(jì)的特色化強(qiáng)。合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)信旺尚都住宅用途華盛設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)單位華盛設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 -代理商合肥大唐置業(yè)有限公司開發(fā)商DOHO公寓聯(lián)合體廣告宣傳語位置、 品質(zhì)、規(guī)劃樓盤賣點(diǎn)一次性付款98折,銀行按揭99折付款優(yōu)惠50總銷售率4500元/左右銷售均價(jià)期房 工程進(jìn)展現(xiàn)開發(fā)第1期目前開發(fā)階段步行 3分鐘車站離項(xiàng)目距離18.136.111.121.128.129路公交車通達(dá)性 水系景觀小區(qū)景觀設(shè)計(jì)停車場內(nèi)部配套學(xué)校：17中 超市:樂客來綜合商場 醫(yī)院:第三人民醫(yī)院周邊配套占地10畝, 總建面積7萬規(guī)模容積率3.57 綠化率38 停車位98個(gè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高層

28、 建筑形態(tài)望江路與孔塘路交匯處 位置信旺尚都樓盤名稱合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)信旺尚都（續(xù)）住宅-4072.34-98.04二室戶住宅-30107.39-141.62三室戶 一室戶戶型2008-5-10 開盤時(shí)間住宅-3033.93-55.41信旺尚都A、B座（29層） 備注(用途)備案銷售率(%)戶型比例(%)相關(guān)比例面積()棟號(hào)合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)信旺尚都（續(xù)）建筑面積:33建筑面積:55戶型評(píng)價(jià)：戶型內(nèi)各功能空間組合較合理，有著較高的實(shí)用性。合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)金色梧桐-景觀設(shè)計(jì)單位-規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 -代理商合肥榮昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商金色梧桐、留住百年 廣告宣傳語 位置、

29、 規(guī)模、規(guī)劃、品質(zhì)樓盤賣點(diǎn)未出付款優(yōu)惠6月中旬開盤總銷售率6000元/左右銷售均價(jià)期房 工程進(jìn)展現(xiàn)開發(fā)第1期目前開發(fā)階段步行 3分鐘車站離項(xiàng)目距離1、119、801、143、156、129、158路公交車通達(dá)性 水系水景小區(qū)景觀設(shè)計(jì)停車場內(nèi)部配套學(xué)校：風(fēng)陽路小學(xué)、11中 廣場:勝利廣場 超市:家樂福、沃爾瑪超市 醫(yī)院:中山醫(yī)院周邊配套占地28畝, 總建面積13萬規(guī)模容積率7.2 綠化率35相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高層 建筑形態(tài)新站區(qū)核心位置、毗鄰勝利路與明光路位置金色梧桐樓盤名稱合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)金色梧桐（續(xù)）戶型評(píng)價(jià)：戶型空間利用率較高，功能區(qū)域優(yōu)化組合性能好。合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)上元公寓

30、住宅用途上?；塾X博林景觀設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位安徽省建筑科學(xué)研究設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 -代理商合肥拓基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商一環(huán)首席公寓廣告宣傳語位置、 規(guī)劃、品質(zhì)樓盤賣點(diǎn)未定付款優(yōu)惠正在認(rèn)籌總銷售率4700元/5800元/銷售均價(jià)期房 工程進(jìn)展現(xiàn)開發(fā)第1期目前開發(fā)階段步行 5分鐘車站離項(xiàng)目距離12.4路公交車通達(dá)性 中心廣場小區(qū)景觀設(shè)計(jì)停車場內(nèi)部配套學(xué)校：南國花園小學(xué)、廬陽中學(xué) 超市:家樂福 醫(yī)院:中山醫(yī)院周邊配套占地15畝, 總建面積31866規(guī)模容積率2.68相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高層 建筑形態(tài)濉溪路與潁上路交匯處 位置上元公寓樓盤名稱合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)上元公寓（續(xù)）戶型評(píng)價(jià)：小戶型的面

31、積利用率高，一室的面積做二室的空間，且功能空間的設(shè)計(jì)比較合理，實(shí)用性強(qiáng)。合肥市典型性小公寓調(diào)查數(shù)據(jù)領(lǐng)域住宅用途.景觀設(shè)計(jì)單位.規(guī)劃設(shè)計(jì)單位安徽省瑞博營銷策劃有限公司代理商合肥市城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商位置、 規(guī)劃、品質(zhì)樓盤賣點(diǎn)未定付款優(yōu)惠6月底開盤總銷售率未定銷售均價(jià)期房 工程進(jìn)展現(xiàn)開發(fā)第1期目前開發(fā)階段步行 4分鐘車站離項(xiàng)目距離12.22.113.131.120路公交車通達(dá)性 入口廣場小區(qū)景觀設(shè)計(jì)停車場內(nèi)部配套學(xué)校：廬陽中學(xué) 超市:家樂福 醫(yī)院:長城醫(yī)院周邊配套總建面積32755規(guī)模容積率3.51 綠化率41相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高層 建筑形態(tài)潁上路與臨泉路交匯處 位置領(lǐng)域樓盤名稱合肥市典型性小公

32、寓調(diào)查數(shù)據(jù)領(lǐng)域（續(xù)）建筑面積:52建筑面積:38戶型評(píng)價(jià)：大開間，短進(jìn)深，戶型整體采光面增長，通風(fēng)效果良好，且更利于功能空間的設(shè)置。合肥市典型性小公寓分析-項(xiàng)目分布目前合肥小戶型公寓主要以平層公寓為主，挑高公寓為輔平層公寓：金色梧桐、上元公寓、領(lǐng)域、上堤等有平層和挑高：鉑金漢宮合肥市典型性小公寓分析-面積示意 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120平層公寓挑高公寓鉑金漢宮和地藍(lán)灣鉑金漢宮寰宇上都創(chuàng)智廣場博澳麗苑上堤信旺尚都30-40平方米產(chǎn)品較少，可適當(dāng)設(shè)置合肥市典型性小公寓分析-暢銷面積段統(tǒng)計(jì)50100的戶型單月銷售最多，市場存量最少，是市場需求的重點(diǎn)產(chǎn)

33、品。合肥市典型性小公寓分析-戶型配比 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 面積（） 戶型比例（%） 10 20 30 40 50 60袖珍小戶型經(jīng)濟(jì)小戶型小二房二房小三房合肥市目前各小戶型公寓樓盤的戶型配比中，3555之間的面積目前在公寓面積段中已經(jīng)占據(jù)較大的比例。合肥市典型性小公寓分析-銷售去化速度 由上圖可以看出，不同區(qū)域、不同位置、不同體量的小戶型公寓，其銷售周期和銷售都呈現(xiàn)出不同的變化，銷售率的變化不僅受到位置、體量靜態(tài)因素的影響，也跟各樓盤對(duì)貨量的控制因素相關(guān)，在總體上來說，被調(diào)查的各小戶型公寓項(xiàng)目的銷售去化率都比較高，最低的月均銷售達(dá)8%左

34、右，也就是說大體量的博澳麗苑項(xiàng)目的整體去化率只要一年時(shí)間，而最快的信旺尚都項(xiàng)目兩至三個(gè)月時(shí)間就完全可以清空貨量，這一數(shù)據(jù)印證出，目前合肥市小戶型公寓處在供不應(yīng)求的狀態(tài)。合肥市新建公寓市場推售形勢(shì)分析 從合肥市新建公寓市場宏觀層面可以看出，目前合肥市新建公寓市場仍處于供給不足，需求旺盛的階段，雖然國家出臺(tái)的“7090”措施在政策上硬性加強(qiáng)了小戶型公寓的供給量，但是由于目前合肥市大部分新建樓盤的貨量尚未推出，而住宅一級(jí)市場及二級(jí)市場目前的貨量結(jié)構(gòu)仍舊是以中、大戶型為主，所以說，目前合肥市整體市場中的公寓類商品房正處于青黃不接的狀態(tài)，要改變目前的狀態(tài)，只有等待新建貨量的有效補(bǔ)充，且這種貨量調(diào)整階段的

35、時(shí)間需求將是在未來的35年時(shí)間內(nèi)，由此可以判斷，未來的35年時(shí)間，將是合肥市新建公寓市場發(fā)展的黃金時(shí)期。 而在合肥市新建公寓市場的發(fā)展方向上，根據(jù)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)市場發(fā)展對(duì)等的關(guān)系可知，未來合肥市新建公寓市場發(fā)展的主力方向?qū)⒓杏诤戏适械臑I湖區(qū)、高新區(qū)、政務(wù)區(qū)和合經(jīng)區(qū)四個(gè)連體區(qū)域上。合肥市40年產(chǎn)權(quán)公寓市場調(diào)研及分析合肥市40年產(chǎn)權(quán)公寓調(diào)查數(shù)據(jù)和地藍(lán)灣 何弢設(shè)計(jì)國際有限公司景觀設(shè)計(jì)單位 何弢設(shè)計(jì)國際有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)單位上海北孚房產(chǎn)營銷代理有限公司 代理商 合肥佳和置業(yè)有限公司開發(fā)商商務(wù)新潮勢(shì)力、高度創(chuàng)贏未來 定位廣告語位置、規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、品質(zhì)、物業(yè)管理樓盤賣點(diǎn)一次性付款99折、銀行按揭無優(yōu)惠

36、付款優(yōu)惠 70 60 40900公寓得房率(%)銷售率(%)相關(guān)比例套型面積()建筑形態(tài)及戶型60總銷售率精裝修：6000元/，毛坯房：5800元/銷售均價(jià)2008年1月12日開盤時(shí)間期房 工程進(jìn)展現(xiàn)開發(fā)第 1 期目前開發(fā)階段步行2分鐘車站離項(xiàng)目距離 902、17、158、163、27、705等路公交車公交車通達(dá)性生態(tài)湖景廣場小區(qū)景觀設(shè)計(jì)社區(qū)幼兒園、停車場內(nèi)部配套學(xué)校：社區(qū)幼兒園、衛(wèi)崗小學(xué)，銀行：光大銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行，娛樂：生態(tài)湖景廣場超市：合家福、家樂福，醫(yī)院：省立醫(yī)院、兒童醫(yī)院周邊配套占地:56畝總建面：107000規(guī)模容積率2.91 綠化率41 建筑密度20 車位配比1:1相關(guān)經(jīng)

37、濟(jì)指標(biāo)高層建筑形態(tài)馬鞍山南路200號(hào)位置和地藍(lán)灣樓盤名稱合肥市40年產(chǎn)權(quán)公寓調(diào)查數(shù)據(jù)和地藍(lán)灣（續(xù)）戶型評(píng)價(jià)：標(biāo)準(zhǔn)的亦辦亦住戶型設(shè)計(jì)，戶型在整體設(shè)計(jì)上更趨向于辦公合肥市40年產(chǎn)權(quán)公寓調(diào)查數(shù)據(jù)上堤-景觀設(shè)計(jì)單位-規(guī)劃設(shè)計(jì)單位-代理商安徽樂客來置業(yè)有限公司開發(fā)商城市首席山水行宮廣告宣傳語位置、規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、配套樓盤賣點(diǎn)5030-5078.37、79.26、82.55、84.89二室二廳1030-40117.89、116.07四室二廳75%501：1：120-5036.84、38.75、42.31一室一廳得房率(%)銷售率(%)戶型比例(%)相關(guān)比例價(jià)差(元/)套型面積()建筑形態(tài)及戶型一

38、期：90%左右，二期：50%總銷售率3500元銷售均價(jià)08年6月15日 開盤日期期房工程進(jìn)展共分3期，現(xiàn)開發(fā)第2期目前開發(fā)階段步行10分鐘車站離項(xiàng)目距離3、22、29、168，605路公交車通達(dá)性噴泉、花園水景、廣場小區(qū)景觀設(shè)計(jì)商業(yè)中心、樂購超市、休閑娛樂城、商務(wù)酒店、商業(yè)步行街內(nèi)部配套學(xué)校：三十五中、蜀山小學(xué)，綜合商場：樂客來國際商業(yè)中心，銀行：中國銀行、工商銀行 ，幼兒園：小區(qū)內(nèi) 醫(yī)院：第一人民醫(yī)院市分院周邊配套總建面：187520萬，在售建筑面積：18939規(guī)模容積率：1.99 綠化率：21.20% 建筑密度：44.1% 停車位：1540個(gè) 相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高層( 18層)建筑形態(tài)長江西路與

39、紅皖路交匯處位置上堤公寓樓盤名稱合肥市40年產(chǎn)權(quán)公寓調(diào)查數(shù)據(jù)上堤（續(xù)）戶型評(píng)價(jià)：項(xiàng)目的小戶型在功能設(shè)計(jì)上充分利用了戶型空間，戶型整體設(shè)計(jì)的特色化強(qiáng)。合肥市40年產(chǎn)權(quán)公寓利多及利空分析 合肥市40年產(chǎn)權(quán)公寓的利多點(diǎn)： 1、不存在二套住房的首付及利息所帶來的銷售抗性； 2、面積小，總價(jià)低，有利于投資群體投資； 3、商業(yè)用地性質(zhì)做公寓，在價(jià)格上比商業(yè)及辦公的單價(jià)低； 4、在產(chǎn)品上具備良好的伸縮性，即可做辦公又可做住宅。 合肥市40年產(chǎn)權(quán)公寓的利空點(diǎn)： 1、首付門檻較高，導(dǎo)致消費(fèi)需求的選擇性發(fā)生偏移； 2、對(duì)產(chǎn)品的定位要求較高，一旦定位不準(zhǔn)確，可能影響到項(xiàng)目的銷售 去化速度。合肥市40年產(chǎn)權(quán)公寓營銷策

40、略分析 經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，合肥市40年產(chǎn)權(quán)代表性公寓樓盤中，蜀山區(qū)的上堤公寓目前主要采用的項(xiàng)目營銷策略如下： 1、7月12日至7月20日，特供16套精品特惠房源，先到先得！ 36.84一室一廳：總價(jià)118000元（限5套） 66.78二室二廳：總價(jià)218000元（限3套） 78.37二室二廳：總價(jià)268000元（限6套） 88.56二室二廳：總價(jià)308000元（限2套） 2、凡在7月12日、7月13日期間成功購房的客戶，均可免費(fèi)獲贈(zèng)價(jià)值2000元左右的空調(diào)一臺(tái)； 3、凡在7月12日至7月20日活動(dòng)期間成功購房的客戶，均可免費(fèi)參加現(xiàn)場幸運(yùn)大轉(zhuǎn)盤活動(dòng)，活動(dòng)最高獎(jiǎng)項(xiàng)5000元。 可以看出，以上堤公寓為代表的合肥市40年產(chǎn)權(quán)公寓目前采取的化解項(xiàng)目銷售抗性，促進(jìn)銷售去化的手段主要是：1、推出特價(jià)房；2、實(shí)物贈(zèng)送；3