【商業(yè)地產(chǎn)PPT】東莞盛和新都會(huì)商業(yè)營(yíng)銷策略方案74PPT

1、瑞峰置業(yè) 清溪清溪商業(yè)處女地商業(yè)處女地 股市進(jìn)入低靡期，形成股市的二八格局，即只有 20%的人會(huì)賺到錢，大量資金撤出股市，尋找新 的投資渠道； 人民幣升值、加息，中國(guó)面臨嚴(yán)重流動(dòng)性過剩和 高速通貨膨脹，人民幣不斷貶值； “9.27”房貸政策下，住宅投資市場(chǎng)受到打壓；大 量閑置資金流向商業(yè)地產(chǎn)，商鋪銷售旺盛，項(xiàng)目 面臨市場(chǎng)環(huán)境利好； 政策影響 主要政策：商業(yè)用房貸款首付款比例提至五 成，商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋；對(duì)以“商 住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低 于45% ； 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控更加嚴(yán)厲，商業(yè)按揭的首 付加大，按揭門檻提高，商鋪竣工前銷售的難度 加大； 06年東莞市各鎮(zhèn)gdp

2、排名（截止至15名） 鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)區(qū) 名稱名稱 長(zhǎng)安虎門東城南城厚街塘廈清溪常平石碣大朗寮步莞城大嶺山鳳崗中堂 gdpgdp ( (億元億元) ) 152.2148.5132.4131.6120.6115.3112.8110.388.685.074.173.068.263.651.2 名次名次123456789101112131415 清溪鎮(zhèn)gdp總量位居?xùn)|莞32個(gè)鎮(zhèn)區(qū)中第7位，鎮(zhèn)區(qū)排名第5位，僅次于 長(zhǎng)安、虎門、厚街、塘廈； 隨著清溪經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費(fèi)需求得到釋放和提高，呼喚中高檔綜 合型消費(fèi)場(chǎng)所的出現(xiàn)。 厚街鎮(zhèn) gdp排名：全市第6位； 龍頭商場(chǎng)：超市類（樂購(gòu)、華潤(rùn)萬家、百佳）、 百貨類（天和

3、百貨、明豐百貨）等； 形象檔次：各大商場(chǎng)均以中高檔定位； 商業(yè)規(guī)模：各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積均處于1萬平方米以上，主力商場(chǎng)面 積合計(jì)約15萬平方米； 最高租金：商場(chǎng)臨街商鋪?zhàn)罡咦饨鸺s300元/平方米； 商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：以康樂路華潤(rùn)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況較好，其他各商場(chǎng)因 剛開業(yè)，尚處于市場(chǎng)培養(yǎng)期，其經(jīng)營(yíng)情況一般。 塘廈鎮(zhèn) gdp排名：全市排名第7位； 龍頭商場(chǎng)：天和百貨、天榮百貨、大新百貨等； 形象檔次：商場(chǎng)定位中檔 商業(yè)規(guī)模：各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積均處于1萬平方米以上，主力商家面 積合計(jì)約6萬平方米； 最高租金：臨街商鋪?zhàn)罡咦饨鸺s200元/平方米； 商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：主力店商場(chǎng)內(nèi)人流量較多，已在當(dāng)?shù)鼐哂休^高的 口碑效應(yīng)，經(jīng)驗(yàn)

4、情況較好。 常平鎮(zhèn) gdp排名：全市排名第8位； 龍頭商場(chǎng)：樂購(gòu)、華潤(rùn)、天虹百貨、大和百貨等； 形象檔次：商場(chǎng)定位中高檔 商業(yè)規(guī)模：各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積均處于1萬平方米以上，主力商家面 積合計(jì)約10萬平方米； 最高租金：臨街商鋪?zhàn)罡咦饨鸺s350元/平方米； 商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：該鎮(zhèn)的商業(yè)氛圍較濃，較多異地客戶慕名來此消 費(fèi)，主力商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況較好。 石碣鎮(zhèn) gdp排名：全市排名第9位； 龍頭商場(chǎng)：華潤(rùn)萬家、嘉榮商場(chǎng)等； 形象檔次：商場(chǎng)定位中檔； 商業(yè)規(guī)模：各商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積均處于2萬平方米以上，主力商家面 積合計(jì)約6萬平方米； 最高租金：臨街商鋪?zhàn)罡咦饨鸺s300元/平方米； 商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況：商場(chǎng)位于中心位置，其優(yōu)

5、越的地理位置吸引了 較多的消費(fèi)者，經(jīng)營(yíng)情況較好。 小結(jié) gdp相近的四大鎮(zhèn)區(qū)已經(jīng)有較多的知名品牌商場(chǎng)進(jìn)駐 （包括國(guó)外品牌），與街鋪共同形成城市商業(yè)中心； 主力商場(chǎng)均以商業(yè)面積超過1萬平方米中高檔定位，以樹 立商場(chǎng)形象； 主力店商場(chǎng)臨街商鋪因人流較大，其租金均超過200元/ 平方米。 商場(chǎng)內(nèi)人流量多，經(jīng)營(yíng)情況較好，均起到標(biāo)桿型商場(chǎng)的 作用； 缺少現(xiàn)代城市商業(yè)缺少現(xiàn)代城市商業(yè) 中心！中心！ 清溪的商業(yè)：混亂的、無頭的、無序的 一直以來新商圈有地?zé)o人，老商圈有人無地 清溪商業(yè)需要領(lǐng)導(dǎo)者！ 清溪經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，gdp排名靠前，社會(huì)消 費(fèi)品總額高 清溪的地王 老商圈唯一新項(xiàng)目，無需商業(yè)培育 新老商圈連接帶，前

6、景空間廣闊 不但是清溪本地最具投資價(jià)值的商業(yè)，更是 商業(yè)泛濫的東莞市難得一見的高價(jià)值商業(yè) 所有外在條件都將項(xiàng)目指向 經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)地王位置的標(biāo)桿型商業(yè) 這樣的商業(yè)價(jià)值如何？ 本地?zé)o可比項(xiàng)目，選擇總?cè)丝凇⑷司鐣?huì)品 零售總額相似的鎮(zhèn)進(jìn)行環(huán)比 可比鎮(zhèn)區(qū)地王價(jià)值 鎮(zhèn)區(qū)名稱年份戶籍人口(人) 外來暫住 人口(人)總?cè)丝?人) 人均社會(huì)消費(fèi)與零售 總額(元/人) 清溪鎮(zhèn) 2006337493154163491655331 大嶺山鎮(zhèn) 2006412022138132550155807 大朗鎮(zhèn) 2006660151821902482055784 大朗地王：長(zhǎng)盛廣場(chǎng) 繁華路段臨街商鋪均價(jià)：30000元/ 最高售價(jià)：

7、35000元/ 最高租金:250元/ 大嶺山地王：凱東新城 繁華路段臨街商鋪均價(jià)：30000元/ 最高售價(jià)：35000元/ 最高租金:300元/ 類比相似鎮(zhèn)區(qū)的商鋪銷售價(jià)格，我們認(rèn)類比相似鎮(zhèn)區(qū)的商鋪銷售價(jià)格，我們認(rèn) 為項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)格是：為項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)格是： 臨街商鋪：臨街商鋪：2500035000元元/ 內(nèi)街商鋪：內(nèi)街商鋪：1200018000元元/ 商業(yè)的立市之本 信心 經(jīng)營(yíng)前景 業(yè)態(tài)、產(chǎn)品定位的精準(zhǔn) 開發(fā)商實(shí)力 銷售、經(jīng)營(yíng)推廣力度 升值空間 性價(jià)比、優(yōu)惠策略 價(jià)值的六大支撐點(diǎn) 消費(fèi)力經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)(天時(shí)具備) 地段地王(地利占有) 產(chǎn)品規(guī)劃 業(yè)態(tài)定位及布局 內(nèi)外配套 營(yíng)銷 人和:可調(diào)和 產(chǎn)品規(guī)劃

8、 現(xiàn)狀：項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)面積20000，集中商業(yè)+街鋪的商 業(yè)形態(tài)，滿足地王商業(yè)的要求； 調(diào)整建議：將局部大面積的商鋪重新分割，控制總價(jià)，提 升單價(jià)。 業(yè)態(tài)定位 現(xiàn)狀：滿足鎮(zhèn)區(qū)主流消費(fèi)群體需求的中低檔商業(yè)； 定位方向： 業(yè)態(tài)超市主力店（品牌商家）+主題商業(yè)街（餐 飲、女人世界、通訊、品牌服裝） 檔次中高檔 商業(yè)業(yè)態(tài)立足工業(yè)鎮(zhèn)需求特點(diǎn)，形象和檔次高于原有商業(yè)業(yè)態(tài)， 商業(yè)經(jīng)營(yíng)前景較好。 業(yè)態(tài)布局 充分考慮業(yè)態(tài)“點(diǎn)、線、面”的關(guān)系： 節(jié)點(diǎn)： 1、人流的逗留的節(jié)點(diǎn)； 2、引導(dǎo)并疏通人流的節(jié)點(diǎn)； 該些位置需增設(shè)品牌墻、休息椅、畫架 等。 業(yè)態(tài)布局 線（人流動(dòng)線）： 1、進(jìn)入性較好的人流動(dòng)線； 2、讓顧客愿意

9、進(jìn)入的人流動(dòng)線。 人流動(dòng)線連接到節(jié)點(diǎn)，由節(jié)點(diǎn)再分流， 規(guī)避人流死角； 在人流動(dòng)線無發(fā)到達(dá)或不容易到達(dá)的 位置，定位主題商業(yè)街； 面（整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)面） 充分利用合理的人流動(dòng)線疏分布各 商業(yè)業(yè)態(tài)，使整個(gè)商業(yè)體量合理化定 位。 商場(chǎng)入口 臨街商鋪展示面較好， 老商圈的延展線，考 慮經(jīng)營(yíng)商家能承受較 高租金的業(yè)態(tài) 該區(qū)域內(nèi)商業(yè)街， 定位主題商業(yè)吸 引人流 展示面稍差，定 位主題餐飲吸引 人流 業(yè)態(tài)布局 1f：商鋪經(jīng)營(yíng)：商鋪經(jīng)營(yíng) 黑色直線商鋪經(jīng)營(yíng)：通訊、品牌服裝； 粉紅直線商鋪經(jīng)營(yíng)：餐飲； 紅色虛線內(nèi)經(jīng)營(yíng)：量販女人世界（精品、 服裝） 13f：高端品牌超市主力店（1f約1000m2 商場(chǎng)大廳；2f約7

10、000m2超市主力店， 3f約占4000m2，總面積約1.2萬m2） 2f：部分位置可以考慮經(jīng)營(yíng)蘇寧電器； 3f：考慮量販ktv、數(shù)字影院等，（數(shù)字 電影因?qū)ξ飿I(yè)的柱距與層高有特殊要求， 需提前招商洽談合作事宜）。 業(yè)態(tài)布局 通過人流逗留、疏通節(jié)點(diǎn)的連接及合理 的業(yè)態(tài)組合，達(dá)到有效的人流引導(dǎo)，盤活死 角位的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，提高商業(yè)整體價(jià)值。 內(nèi)外配套 外配套： 商圈成熟，交通便利，項(xiàng)目附近設(shè)有站臺(tái)，通往 鎮(zhèn)區(qū)各個(gè)方向的公交車都經(jīng)過項(xiàng)目； 城市規(guī)劃的實(shí)施及市政投入，改善現(xiàn)有的環(huán)境； 連接菜市場(chǎng)規(guī)劃路的建設(shè)，加強(qiáng)人流的通達(dá)性。 內(nèi)外配套 內(nèi)配套： 商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)置休閑椅、品牌墻、畫架，增加休閑娛樂區(qū)； 內(nèi)外

11、配套 內(nèi)配套： 商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)置導(dǎo)示系統(tǒng)，加強(qiáng)識(shí)別性和人流引導(dǎo)； 內(nèi)外配套 內(nèi)配套： 商場(chǎng)外面園林綠化及燈光效果的包裝，提高商業(yè)的形象； 內(nèi)外配套 內(nèi)配套： 設(shè)置銀行atm取款機(jī)，提高消費(fèi)者的便利性，同 時(shí)加強(qiáng)人流的到達(dá)性； 營(yíng)銷 營(yíng)銷的過程實(shí)質(zhì)就是價(jià)格的實(shí)現(xiàn)過程(四高) 第一步高調(diào)入市， 體現(xiàn)王者風(fēng)范 借助大商家駐場(chǎng)的大聲勢(shì)宣傳，展現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景， 提高市場(chǎng)期待值 第二步高價(jià)拍賣，打破消費(fèi)者價(jià)格心理防線 第三步高附加值開盤，實(shí)現(xiàn)快速銷售 大商家招商先行，多重限時(shí)優(yōu)惠。 第四步高速銷售，泛團(tuán)隊(duì)營(yíng)銷，分批推貨，返租發(fā)售， 回購(gòu)承諾、靈活付款方式等； 營(yíng)銷第一步：高調(diào)入市 目的：樹立領(lǐng)導(dǎo)者地位，炒熱地

12、王商業(yè)價(jià)值 時(shí)間：主力商家進(jìn)駐時(shí)間 活動(dòng)：舉行品牌商家進(jìn)駐簽約儀式，邀請(qǐng)商家及政 府領(lǐng)導(dǎo)致辭，展示商業(yè)投資價(jià)值。 營(yíng)銷第二步：鋪王拍賣 目的：搞活現(xiàn)場(chǎng)開盤氣氛，拍出鋪王價(jià)格，高出定價(jià)60%，打破消 費(fèi)者心理防線，以便進(jìn)一步炒作商鋪的升值空間。 方式：邀請(qǐng)專業(yè)拍賣公司來現(xiàn)場(chǎng)對(duì)黃金商鋪 （主力店附近，位置較 好的臨街商鋪）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)拍賣，制造新聞點(diǎn)，打開推廣面，引起各 界關(guān)注，促使客戶搶購(gòu)，提高消費(fèi)者對(duì)商鋪價(jià)值的認(rèn)同度。 拍賣時(shí)間：開盤前一周 營(yíng)銷第三步：高附加值開盤 大商家招商先行 目的：利用大商家的品牌號(hào)召力，聚集人氣，提 升商業(yè)價(jià)值和業(yè)主投資信心； 商家建議：家樂福、百佳、樂購(gòu)、好又多嘉榮商

13、場(chǎng)、華潤(rùn)萬家等品牌高端超市主力店。 xx品牌商家強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，升值無限 買鋪送公寓，激發(fā)興奮點(diǎn) 買鋪即可參與抽獎(jiǎng)，獎(jiǎng)品分設(shè)三個(gè)等級(jí)，根據(jù)投 資額不等參與相應(yīng)等級(jí)抽獎(jiǎng)，一等獎(jiǎng)為送本項(xiàng)目公寓 一套。 建議選取銷售難度較大的公寓作為獎(jiǎng)品，制造市 場(chǎng)銷售熱點(diǎn)，促使投資者買鋪，同時(shí)也促進(jìn)公寓的銷 售進(jìn)度。 限開盤當(dāng)天成交客戶 營(yíng)銷第三步：高附加值開盤 折扣“金字塔”計(jì)劃 鼓勵(lì)客戶多買商鋪，買鋪越多，享受優(yōu)惠越 多，成倒金字塔。 優(yōu)惠階梯示意如下： 買鋪數(shù)量買鋪數(shù)量額外優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)額外優(yōu)惠點(diǎn)數(shù) 299折 39999折 4999999折 營(yíng)銷第三步：高附加值開盤 限時(shí)優(yōu)惠，促進(jìn)簽約 為促使客戶盡早簽約，推行限時(shí)優(yōu)惠

14、計(jì)劃，越早簽 約，享受優(yōu)惠和獎(jiǎng)勵(lì)越多。 前10名簽約客戶，享受20000元代金券，可抵樓款； 前20名簽約客戶，享受10000元代金券，可抵樓款； 前50名簽約客戶，享受5000元代金券，可抵樓款； 營(yíng)銷第三步：高附加值開盤 創(chuàng)業(yè)基金計(jì)劃 借助贏在中國(guó)熱播之勢(shì)頭，引起創(chuàng) 業(yè)者認(rèn)同，鼓勵(lì)自主經(jīng)營(yíng)客戶購(gòu)鋪，給予額 外獎(jiǎng)勵(lì)； 發(fā)展商給業(yè)主返還5萬元或者額外3-5個(gè) 點(diǎn)的優(yōu)惠，作為開戶基金，鼓勵(lì)其創(chuàng)業(yè)，創(chuàng) 業(yè)基金可一次性打入首期款。 營(yíng)銷第三步：高附加值開盤 營(yíng)銷第四步：高速銷售 靈活付款方式 由于商鋪竣工驗(yàn)收前不能辦理銀行按揭，為促進(jìn) 商鋪在竣工前銷售，建議在付款方式上靈活處理： 1.一次性付款，給

15、予額外95折優(yōu)惠； 2.分期付款，給予額外97折優(yōu)惠； 簽約時(shí)，付清總樓價(jià)款的50%； 項(xiàng)目封頂時(shí)，付清總樓價(jià)款的30%； 交樓時(shí)，付清總樓價(jià)款的20%； 營(yíng)銷第四步：高速銷售 靈活付款方式 3. 銀行按揭，給予額外99折優(yōu)惠，由于商鋪總價(jià)高， 首付比重大，對(duì)部分首付有問題的客戶，可以分期 首付； 簽約時(shí)，付清首付款的50%； 項(xiàng)目封頂時(shí)，付清首付款的30%； 竣工驗(yàn)收，辦理按揭時(shí)，付清首付款的20%； 靈活付款方式 注意事項(xiàng)： a.針對(duì)不同付款方式，簽約時(shí)要在合同中注明相關(guān)事項(xiàng)； b.分期付款需要注明剩余款項(xiàng)的支付時(shí)間以及雙方的違 約責(zé)任； c.揭客戶首先簽訂買賣合同，待竣工驗(yàn)收后再簽訂 按

16、揭合同，對(duì)首期款分期支付的，明確余款支付 時(shí)間及雙方違約責(zé)任； 營(yíng)銷第四步：高速銷售 營(yíng)銷第四步：高速銷售 泛團(tuán)隊(duì)銷售 在目前嚴(yán)峻的市場(chǎng)下，有必要發(fā)動(dòng)各方力量，實(shí)行 泛團(tuán)隊(duì)銷售： 充分利用瑞峰客戶資源，如凱東新城、中盛商務(wù)大廈、 名門酒店、石龍服裝市場(chǎng)、虎門服裝及面輔料市場(chǎng)、世 博廣場(chǎng)商鋪投資客戶； 利用瑞峰認(rèn)識(shí)的銷售員手頭上客戶資源，如虎門服裝 及面輔料市場(chǎng)、世博廣場(chǎng)等客戶資源； 發(fā)動(dòng)發(fā)展商員工和親友、合作公司員工和親友，開展 關(guān)系營(yíng)銷； 營(yíng)銷第四步：高速銷售 泛團(tuán)隊(duì)銷售 操作方式：發(fā)展商拿出額外費(fèi)用，無論是項(xiàng) 目銷售人員還是其他資源，凡是介紹客戶成 交的，給予獎(jiǎng)勵(lì)，每套5000-10000

17、元，費(fèi)用 返算到樓價(jià)中； 重獎(jiǎng)之下，必有勇夫 “團(tuán)購(gòu)”優(yōu)惠策略 針對(duì)大型企事業(yè)單位、政府部門、臺(tái)商協(xié)會(huì)、居委會(huì) 等開展團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，給予額外優(yōu)惠，促進(jìn)銷售。 團(tuán)購(gòu)3套以上（含3套），5套以下，給予額外99折優(yōu) 惠； 團(tuán)購(gòu)5套以上（含5套），10套以下，給予額外98折優(yōu) 惠； 團(tuán)購(gòu)10套（含10套）以上的，給予額外97折優(yōu)惠； 特殊客戶如臺(tái)商，團(tuán)購(gòu)即可再額外享受99折優(yōu)惠。 營(yíng)銷第四步：高速銷售 、適合整體推售的項(xiàng)目概要特點(diǎn) 項(xiàng)目推售量相對(duì)較?。?項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值均好的鋪位占主體； 產(chǎn)品是市場(chǎng)比較稀缺的； 對(duì)銷售速度要求較低且經(jīng)營(yíng)后對(duì)銷售影響??； 對(duì)項(xiàng)目銷售價(jià)格和實(shí)現(xiàn)快速整體銷售有比較 大的把握； 項(xiàng)目

18、所處地段商業(yè)價(jià)值高； 營(yíng)銷第四步：高速銷售/分批推售 2、分期推售優(yōu)勢(shì) 分期推出能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，降低風(fēng)險(xiǎn)； 使鋪位銷售相對(duì)均好。在分期銷售過程中， 通過銷售手段，解決難點(diǎn)鋪位問題； 便于調(diào)控營(yíng)銷策略，更接近市場(chǎng)需求； 營(yíng)銷第四步：高速銷售/分批推售 3 、其它需要考慮的重要因素 政策方面：國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控越趨嚴(yán)厲，政策 的不確定性，增加了項(xiàng)目營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)； 市場(chǎng)方面：周邊區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)項(xiàng)目將分流部分項(xiàng) 目目標(biāo)客戶； 招商、銷售、工程進(jìn)度和項(xiàng)目形象與營(yíng)銷的關(guān)系； 營(yíng)銷第四步：高速銷售/分批推售 4、項(xiàng)目特點(diǎn)概要 區(qū)域市場(chǎng)有限； 商業(yè)規(guī)模相對(duì)較大； 以區(qū)域目標(biāo)客戶為主體，客戶相對(duì)較少； 投資客戶對(duì)項(xiàng)

19、目少量商業(yè)價(jià)值較高的鋪位需求相對(duì)比 較集中； 項(xiàng)目?jī)?nèi)街鋪的商業(yè)價(jià)值不高，存在消化壓力； 項(xiàng)目以銷售為主，期望整體速銷并實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化； 銷售期需在開業(yè)前； 目前市場(chǎng)租金對(duì)銷售價(jià)格支撐有限； 營(yíng)銷第四步：高速銷售/分批推售 5、項(xiàng)目推售方式建議 項(xiàng)目?jī)r(jià)值相差比較大，為防止出現(xiàn)一次性推貨較大， 價(jià)值較高的鋪位開盤當(dāng)開熱銷，而價(jià)值較低商鋪滯銷的局 面，我司建議采?。?分批推售的方式銷售 根據(jù)商業(yè)價(jià)值均好性不同，組合銷售，利用價(jià)格策 略和相關(guān)優(yōu)惠策略，最終實(shí)現(xiàn)均勻出貨。 營(yíng)銷第四步：高速銷售/分批推售 分批推售建議： 目的：確保均勻出貨， 避免低價(jià)值商 鋪滯銷； 建議：根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)體量及價(jià)值均好 性，

20、分兩批推貨，第一批選擇主力店 兩側(cè)的，客戶的認(rèn)同度高，價(jià)格上高 舉高打，拔高形象，并且可以制造熱 銷氛圍，為第二批貨銷售鋪路，而第 二批商鋪臨香茫路，價(jià)值也比較高， 利于銷售，如右圖所示，首批推貨約 6000，第二批推貨約4000 。 第二批 第一批 營(yíng)銷第四步：高速銷售/分批推售 主題商業(yè)街（飲食街、量販女人世界）采取招商 先行，帶租約發(fā)售，3年返租，回報(bào)逐年遞增， 給到消費(fèi)者商業(yè)升值的信心。 返租的必要性： l 前期由開發(fā)商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)能確保即定的商業(yè)主題 定位和規(guī)劃的有效實(shí)施，體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)形象，為經(jīng)營(yíng)做旺 奠定良好的基礎(chǔ)； l 幫投資者堅(jiān)守住前三年守業(yè)期，更加堅(jiān)定了投資者的投資 信

21、心。 營(yíng)銷第四步：高速銷售/返租發(fā)售 建議：建議： 返租返租3年年 25回報(bào)回報(bào) 每年依次回報(bào)率為每年依次回報(bào)率為7、8、10 3年返租期較為適中，在年返租期較為適中，在3年內(nèi)有很大的機(jī)會(huì)將項(xiàng)目整體商業(yè)做年內(nèi)有很大的機(jī)會(huì)將項(xiàng)目整體商業(yè)做 旺。另外，每年旺。另外，每年8%的回報(bào)率在市場(chǎng)中被普遍認(rèn)同。的回報(bào)率在市場(chǎng)中被普遍認(rèn)同。 3年年25與通常與通常3年年24的區(qū)別：多了這的區(qū)別：多了這1個(gè)百分點(diǎn)，給投資者個(gè)百分點(diǎn)，給投資者 感覺投資回報(bào)高。感覺投資回報(bào)高。 每年回報(bào)率有遞增與通常每年每年回報(bào)率有遞增與通常每年8的區(qū)別：給予投資者租金增的區(qū)別：給予投資者租金增 值期望，確保投資者信心。值期望，確

22、保投資者信心。 營(yíng)銷第四步：高速銷售/返租發(fā)售 返租款返算到樓價(jià)上，發(fā)展商另外可返租款返算到樓價(jià)上，發(fā)展商另外可 以獲取租金收益；以獲取租金收益； 返租款可選擇分期支付，也可以一次返租款可選擇分期支付，也可以一次 性折現(xiàn)，打入樓價(jià)；性折現(xiàn)，打入樓價(jià)； 營(yíng)銷第四步：高速銷售/返租發(fā)售 營(yíng)銷第四步：高速銷售 回購(gòu)承諾 為增強(qiáng)客戶投資信心，建議發(fā)展商承諾:3年 后不升值，原價(jià)回購(gòu)； 項(xiàng)目作為清溪地王，在主力商家的帶動(dòng)下， 經(jīng)營(yíng)前景較為樂觀，年后必然會(huì)升值，銷售階 段發(fā)展商可以大膽承諾回購(gòu)承諾，奠定客戶購(gòu)買 信心。 推廣 推廣主題提煉 形象主題 投資價(jià)值 推廣策略 推廣途徑 推廣主題提煉 形象主題：

23、清溪門戶商業(yè) 時(shí)尚之都，休閑之都，品位之都 “清溪門戶商業(yè)”內(nèi)涵： 1、來清溪必逛的地方； 2、清溪人常去的地方； 3、300萬人消費(fèi)的地方； 4、30里內(nèi)最繁華的地方； 推廣主題提煉 投資價(jià)值 清溪鎮(zhèn)中央財(cái)富標(biāo)王，10年翻3番賺4倍 70年產(chǎn)權(quán)，一鋪養(yǎng)三代 清溪財(cái)富升值第一引擎 成熟核心商圈，成就財(cái)富夢(mèng)想 與品牌商家一起賺錢 推廣策略 跳出清溪市場(chǎng)做項(xiàng)目， 立足清溪市場(chǎng)抓客戶 重點(diǎn)鎖定本地市場(chǎng)，但在推廣上跳出清溪，對(duì)外推廣，引源 造勢(shì)。 通過外地客戶炒熱本地市場(chǎng)，提升項(xiàng)目的價(jià)值，并且能夠得 到本地客戶的認(rèn)同。 推廣策略 集中推廣，強(qiáng)勢(shì)上市 集中力量推廣，做足聲勢(shì)，奠定項(xiàng)目 清溪大盤的形象地位

24、，未見其人，已聽其聲， 先聲奪人。 推廣途徑 目標(biāo)市場(chǎng)： 選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)勁，本地人投資意識(shí)較強(qiáng)的 鎮(zhèn)區(qū)以及周邊鎮(zhèn)區(qū)，如長(zhǎng)安、虎門、常平、塘廈、鳳 崗等鎮(zhèn)； 推廣手段： 戶外廣告牌 電視廣告 報(bào)紙 網(wǎng)絡(luò) 短信 dm直郵 海報(bào) 銷售現(xiàn)場(chǎng)氛圍直接左右客戶的成交與否，好的氛圍能 夠促使客戶下定。為在逼迫客戶下定在過程中可以盡量避 免客戶流失，還要有細(xì)節(jié)的把握如下： 1、銷售員說辭技巧：通過“內(nèi)部客戶優(yōu)先認(rèn)購(gòu) ”、 “限時(shí)優(yōu)惠 ”等說辭，給到客戶尊貴感、緊迫感，逼迫 客戶短期內(nèi)成交； 2、銷售員表演技巧：在客戶在場(chǎng)的情況下，通過銷 售員之間互動(dòng)、配合“做戲”，給現(xiàn)場(chǎng)客戶傳達(dá)樓盤熱銷 的信息，促使客戶

25、下定、成交； 銷售技巧營(yíng)造 3 3、氣氛營(yíng)造技巧：、氣氛營(yíng)造技巧：在銷售的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，若現(xiàn)場(chǎng)人流 情況欠佳，則組合發(fā)展商、代理商人力資源，充當(dāng)客戶， 活躍現(xiàn)場(chǎng)； 4 4、氛圍調(diào)動(dòng)技巧、氛圍調(diào)動(dòng)技巧：唱號(hào)的人可融入激情和有技巧的 解說，調(diào)動(dòng)客戶購(gòu)買積極性，并及時(shí)根據(jù)去貨情況合理引 導(dǎo)客戶選擇產(chǎn)品； 5、銷控技巧：銷控技巧：選一批差的單位做假銷控，再根據(jù)客 戶需要，選擇合適時(shí)機(jī)取消銷控單位；注意避免重復(fù)銷售 或者被客戶自行銷控。 銷售技巧營(yíng)造 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：入市時(shí)機(jī)/前提條件 銷售節(jié)點(diǎn)中最關(guān)鍵的是入市時(shí)機(jī)，定了入市時(shí)機(jī)，結(jié)合工期 便可確定其他節(jié)點(diǎn)。 入市時(shí)機(jī)需要滿足項(xiàng)目和市場(chǎng)內(nèi)外兩大方面條件，當(dāng)項(xiàng)目具

26、備以下條件，為入市時(shí)機(jī)來臨之時(shí)： 工程進(jìn)度： 商鋪竣工，分割完畢； 銷售中心兩側(cè)街面展示面出來； 商業(yè)外部環(huán)境局部展示； 市場(chǎng)方面： 規(guī)避市場(chǎng)太冷淡時(shí)入市； 規(guī)避與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手正面沖突，或搶先入市，或選擇在其續(xù)銷期 入市； 借用社會(huì)上大事件，如五一、奧運(yùn)、十一等。 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：入市時(shí)機(jī)/預(yù)判 1.1.宏觀經(jīng)濟(jì)層面：宏觀經(jīng)濟(jì)層面： 根據(jù)兩會(huì)政府工作報(bào)告等有關(guān)政策，國(guó)家表態(tài)根據(jù)兩會(huì)政府工作報(bào)告等有關(guān)政策，國(guó)家表態(tài)“不希望房?jī)r(jià)上漲過快，不希望房?jī)r(jià)上漲過快， 也不希望房?jī)r(jià)下跌過快也不希望房?jī)r(jià)下跌過快”，主要抑制投機(jī)性需求，今后政策以，主要抑制投機(jī)性需求，今后政策以“平穩(wěn)平穩(wěn)”房房 價(jià)為主。價(jià)為主。 9 9月

27、宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控兩周年，為一個(gè)小周期，如果沒有新的政策出臺(tái)，按月宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控兩周年，為一個(gè)小周期，如果沒有新的政策出臺(tái)，按 照市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)會(huì)逐漸回暖；從大勢(shì)看，照市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)會(huì)逐漸回暖；從大勢(shì)看，4-54-5月觸底反彈，月觸底反彈，6-76-7月份月份 步入平穩(wěn)，步入平穩(wěn)，8-98-9月份應(yīng)是新一輪的發(fā)展起點(diǎn)，商業(yè)入市最好在住宅市場(chǎng)平穩(wěn)，月份應(yīng)是新一輪的發(fā)展起點(diǎn)，商業(yè)入市最好在住宅市場(chǎng)平穩(wěn)， 進(jìn)入上升軌道前；進(jìn)入上升軌道前； 2.2.奧運(yùn)會(huì)為奧運(yùn)會(huì)為8 8月份，奧運(yùn)前后回帶來高漲的投資熱情，項(xiàng)目可借機(jī)入市；月份，奧運(yùn)前后回帶來高漲的投資熱情，項(xiàng)目可借機(jī)入市； 3.3.從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來看，商

28、會(huì)大廈商業(yè)分流項(xiàng)目客戶，項(xiàng)目應(yīng)該提前入市；從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來看，商會(huì)大廈商業(yè)分流項(xiàng)目客戶，項(xiàng)目應(yīng)該提前入市； 4.4.主力商家簽約進(jìn)駐，借勢(shì)發(fā)力。主力商家簽約進(jìn)駐，借勢(shì)發(fā)力。 綜上，我司認(rèn)為綜上，我司認(rèn)為7 7月中旬為項(xiàng)目入市的較佳時(shí)機(jī)月中旬為項(xiàng)目入市的較佳時(shí)機(jī) 營(yíng)銷推廣流線 2008年6月 2008年7月 2006年8月 導(dǎo)入期升溫期引爆期持續(xù)期 中低中高 逐漸拉高 中低推廣強(qiáng)度 推廣階段 時(shí)間軸 推廣線推廣線+營(yíng)銷線營(yíng)銷線/ 導(dǎo)入期導(dǎo)入期 營(yíng)銷線營(yíng)銷線 項(xiàng)目形象、項(xiàng)目品牌導(dǎo)入市場(chǎng) 推廣線推廣線 推廣目的：推廣目的：讓市場(chǎng)初步認(rèn)識(shí)項(xiàng)目 推廣手段：推廣手段：墻體廣告、道旗、戶外牌 推廣主題：推廣主題

29、：清溪門戶商業(yè) 時(shí)尚之都，休閑之都，品位之都 1、來清溪必逛的地方； 2、清溪人常去的地方； 3、300萬人消費(fèi)的地方； 4、30里內(nèi)最繁華的地方； 推廣線推廣線+營(yíng)銷線營(yíng)銷線/ 升溫期升溫期 營(yíng)銷線營(yíng)銷線 蓄客 認(rèn)籌活動(dòng)+大商家簽約儀式； 鋪王拍賣； 推廣線推廣線 推廣目的：推廣目的：吸引客戶，讓客戶下定 推廣手段：推廣手段：墻體廣告、道旗、戶外牌；電視、廣播；網(wǎng)絡(luò) 推廣主題：推廣主題：清溪鎮(zhèn)中央財(cái)富標(biāo)王，10年翻3番賺4倍 70年產(chǎn)權(quán)，一鋪養(yǎng)三代 清溪財(cái)富升值第一引擎 成熟核心商圈，成就財(cái)富夢(mèng)想 與品牌商家一起賺錢 推廣線推廣線+營(yíng)銷線營(yíng)銷線/ 引爆期引爆期 營(yíng)銷線營(yíng)銷線 賣鋪 開盤活動(dòng)、

30、抽獎(jiǎng)送公寓； 推廣線推廣線 推廣目的：推廣目的：促使客戶成交 推廣手段：推廣手段：墻體廣告、道旗、戶外牌；電視、廣播；網(wǎng)絡(luò) 推廣主題：推廣主題：2008，世界看中國(guó)，清溪看鋪王 推廣線推廣線+營(yíng)銷線營(yíng)銷線/ 強(qiáng)銷期強(qiáng)銷期 營(yíng)銷線營(yíng)銷線 開盤當(dāng)天剩余貨量，短期內(nèi)消化完畢 富豪酒會(huì)(體驗(yàn)商業(yè)街夜景)； 推廣線推廣線 推廣手段：推廣手段：墻體廣告、道旗、戶外牌；網(wǎng)絡(luò) 銷售策略：銷售策略：限時(shí)優(yōu)惠 推廣費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目總推廣費(fèi)用約占總銷售額的2.5%，總計(jì)約500萬。 1 1）銷售渠道的選定及啟動(dòng)）銷售渠道的選定及啟動(dòng) 確定銷售渠道； 組建銷售隊(duì)伍； 銷售100百問； 進(jìn)場(chǎng)前培訓(xùn)； 2 2）形象推廣）形

31、象推廣 選定戶外廣告牌，發(fā)布信息； 通過電視、報(bào)紙、電臺(tái)等發(fā)布信息； 樓體、圍板發(fā)布信息； 3 3）相關(guān)宣傳物料制作）相關(guān)宣傳物料制作 營(yíng)銷中心包裝及相關(guān)物料準(zhǔn)備； 模型的制作； 商業(yè)樓書及海報(bào)的設(shè)計(jì)、制作、印刷。 銷售工作事項(xiàng) 方案結(jié)束，感謝聆聽！方案結(jié)束，感謝聆聽！ 徐州地產(chǎn)觀察 徐 州 新 景 祥 房 地 產(chǎn) 投 資 顧 問 有 限 公 司 地址：徐州市泰山路文化城6號(hào)-4 電話：(0516)83686515 83686516 傳真：(0516)83686518-800 http:/ 連連 鎖鎖 中中 國(guó)國(guó) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 專專 業(yè)業(yè) 服服 務(wù)務(wù) 商商 一、城市動(dòng)態(tài)一、城市動(dòng)態(tài) 1.1

32、宏觀經(jīng)濟(jì)3 1.2城建規(guī)劃7 1.2.1 城市建設(shè) 7 1.2.2 城市交通10 二、政策及市場(chǎng)信息二、政策及市場(chǎng)信息 2.1最新政策 12 2.2市場(chǎng)信息 14 2.2.1全國(guó)市場(chǎng) 14 2.2.2徐州市場(chǎng) 16 三、土地市場(chǎng)三、土地市場(chǎng) 3.1土地供應(yīng) 19 3.2土地成交 20 四、商品房市場(chǎng)分析四、商品房市場(chǎng)分析 4.1銷售分析 21 4.2各區(qū)域重點(diǎn)樓盤跟蹤 23 五、本月媒體監(jiān)測(cè)五、本月媒體監(jiān)測(cè) 5.1主要樓盤營(yíng)銷活動(dòng) 29 1.1 1.1 宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì) 一、一、城市動(dòng)態(tài)城市動(dòng)態(tài) 標(biāo)題標(biāo)題來源來源日期日期 全球競(jìng)爭(zhēng)力城市全球競(jìng)爭(zhēng)力城市500500強(qiáng)公布強(qiáng)公布 徐州位列徐州位列3

33、25325名名 徐州新聞聯(lián)播2008-7-29 7月28日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院在揚(yáng)州發(fā)布2007/2008年全球城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告，公布了世界最主 要的500座城市競(jìng)爭(zhēng)力最新排名，江蘇有七個(gè)城市入選，徐州位列325名。 報(bào)告顯示，中國(guó)共有59座城市入選500強(qiáng)，其中座次靠前的5座城市為香港、上海、深圳、北京和澳 門。江蘇有7座城市名列其中，蘇州以218的排名成為“江蘇老大”，以下依次為無錫（232名）、南京 （240名）、南通（297名）、常州（301名）、徐州（325名）和揚(yáng)州（346名），江蘇城市總數(shù)占全 國(guó)近1/8。 從2006年起，由中國(guó)、美國(guó)、日本、德國(guó)、韓國(guó)等8國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力學(xué)者組成的全球城

34、市競(jìng)爭(zhēng)力研究 項(xiàng)目組決定，每?jī)赡臧l(fā)布一次全球城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告。本次報(bào)告共使用了gdp規(guī)模、人均gdp、地 均gdp、勞動(dòng)生產(chǎn)率、跨國(guó)公司落戶數(shù)、專利申請(qǐng)數(shù)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率和就業(yè)率等9項(xiàng)指標(biāo)，對(duì) 全球500個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行測(cè)度。 標(biāo)題標(biāo)題來源來源日期日期 徐州市發(fā)布上半年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，繼續(xù)居全省第二位徐州市發(fā)布上半年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，繼續(xù)居全省第二位 都市晨報(bào)2008-7-24 7月23日徐州統(tǒng)計(jì)局發(fā)布上半年徐州經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與全年走勢(shì)分析最新數(shù)據(jù)。上半年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值997.91 億元，增長(zhǎng)14.6%，高于全省平均水平，繼續(xù)居全省第二位，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)領(lǐng)先蘇北，高于全國(guó)、全省平均水平。一、 二

35、、三產(chǎn)分別增長(zhǎng)5.4%、16.5%和14.8%，增速較一季度分別提高0.1、0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)。 1 1三大產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè) 農(nóng)業(yè) 工業(yè) 服務(wù)業(yè) 農(nóng)林牧漁業(yè)增加值達(dá)108.9億元 增加值連續(xù)四個(gè)月居全省第二位 增加值拉動(dòng)gdp增長(zhǎng)5.3個(gè)百分點(diǎn) 2 2三大需求三大需求 投資 消費(fèi) 外貿(mào) 在建億元以上投資項(xiàng)目187個(gè) 社會(huì)消費(fèi)品零售額增速居全省第三位 累計(jì)實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額15.21億美元 3 3三大收入三大收入 上半年全市累計(jì)實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入138.85億元，增長(zhǎng)24.8%；全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額89.39億元， 同比增長(zhǎng)53.9%，利潤(rùn)增幅高于銷售增幅13.9個(gè)百分點(diǎn)；城鄉(xiāng)居民收入保持兩位數(shù)

36、增長(zhǎng)。上半年全市城市居民 人均可支配收入累計(jì)為8653元，同比增長(zhǎng)12.4%，增幅較一季度提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。 標(biāo)題標(biāo)題來源來源日期日期 上半年徐州城市居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)上半年徐州城市居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)都市晨報(bào)2008-7-16 今年上半年，徐州城市居民人均可支配收入8653元，同比增長(zhǎng)12.4%，扣除物價(jià)因素實(shí)際增 長(zhǎng)5.6%；收入增長(zhǎng)幅度居全省第八位。 人均工資性收入人均工資性收入5881.275881.27元元 上半年，人均工資性收入5881.27元，比去年同期增長(zhǎng)11.3%。 經(jīng)營(yíng)性收入增幅最大經(jīng)營(yíng)性收入增幅最大 上半年，人均經(jīng)營(yíng)性收入610.97元，比去年同期增長(zhǎng)27.4%。增幅為四大類

37、收入增幅之首。 財(cái)產(chǎn)性、轉(zhuǎn)移性收入平穩(wěn)增長(zhǎng)財(cái)產(chǎn)性、轉(zhuǎn)移性收入平穩(wěn)增長(zhǎng) 上半年，人均財(cái)產(chǎn)性收入132.90元，比去年同期增長(zhǎng)6.9%，增幅比去年同期回落14.8個(gè)百分點(diǎn)。 人均可支配收入列蘇北第一位人均可支配收入列蘇北第一位 上半年，我市城市居民人均可支配收入8653元，列蘇北第一位、全省第九位；收入增幅與蘇 州、宿遷并列全省第八，高于蘇北0.5個(gè)百分點(diǎn)，低于全省1.4個(gè)百分點(diǎn) 標(biāo)題標(biāo)題來源來源日期日期 專家預(yù)測(cè)專家預(yù)測(cè)6 6月月cpicpi降至降至7.1% 7.1% 央行加息壓力減緩央行加息壓力減緩中國(guó)證券報(bào)2008-7-9 據(jù)專家預(yù)測(cè)，我國(guó)6月份cpi同比上漲7.1%左右，低于5月7.7%和

38、4月的8.5%，連續(xù)二個(gè)月來 回落。分析人士認(rèn)為，如果數(shù)字屬實(shí)，這意味著近期央行加息的壓力進(jìn)一步減緩。 為了抑制通脹的上行，去年我國(guó)央行曾6次加息，但出于在中美利差縮小甚至倒掛過程中對(duì)熱 錢過多流入的擔(dān)憂，央行今年以來一直按“息”不動(dòng)。 6月份cpi增速繼續(xù)下降，甚至低于此前的 市場(chǎng)預(yù)期，主要有兩個(gè)因素：一是去年基數(shù)較高；二是6月份蔬菜價(jià)格總體回落。 同時(shí)加息一方面加大房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，另一方面加劇買房者觀望情緒，而房地產(chǎn)出問 題可能引發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，所以貸款利率也不宜加。 受嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控、地震以及去年的高基數(shù)因素影響，二季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能是全年的一個(gè)低 點(diǎn)。如果維持現(xiàn)行政策，經(jīng)濟(jì)下行

39、風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。因此，當(dāng)前應(yīng)對(duì)從緊的政策作出適度調(diào) 整，包括貨幣政策、信貸政策等等。 1.2 1.2 城建城建規(guī)劃規(guī)劃 l 城市建設(shè)篇城市建設(shè)篇 標(biāo)題標(biāo)題來源來源日期日期 新城區(qū)中心區(qū)今年加快建設(shè)新城區(qū)中心區(qū)今年加快建設(shè) 都市晨報(bào)2008-7-9 為提升城市檔次品位，提高城市形象，促進(jìn)徐州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，徐州今年全面加快新城區(qū)建設(shè)。在科 學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)實(shí)施新城區(qū)中心區(qū)建設(shè)。 一是加快新城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建成了承平路、泓福路、槐花大道、府左路、府右路、府后路6條道 路，完成了供水、排水、弱電、通訊管網(wǎng)等基礎(chǔ)管線建設(shè)，為新城區(qū)全面開發(fā)創(chuàng)造了條件。二是加快新城 區(qū)重點(diǎn)工程建設(shè)，臨城河索橋、泓福

40、橋、世紀(jì)廣場(chǎng)改造工程已全面完成，傳世基業(yè)小區(qū)、東方宜家花園、 城市規(guī)劃展示廳建設(shè)正全力推進(jìn)，新城區(qū)建設(shè)全面啟動(dòng)。同時(shí)，實(shí)施了育才路綜合整治工程，著力推動(dòng)新 工區(qū)集污管道建設(shè)和育才小區(qū)建設(shè)，全面開發(fā)新城區(qū)。 據(jù)悉，城建重點(diǎn)工程是城市發(fā)展的動(dòng)力，徐州圍繞新城區(qū)建設(shè)和老城區(qū)改造兩大核心，以大項(xiàng)目建設(shè) 為載體，帶動(dòng)全市城建發(fā)展。2006年至今，共實(shí)施城市建設(shè)重點(diǎn)工程46個(gè)，完成為民辦實(shí)事工程22個(gè)， 拉開了城市建設(shè)的大格局。 標(biāo)題標(biāo)題來源來源日期日期 小南湖二期工程交付使用小南湖二期工程交付使用 彭城晚報(bào)2008-7-4 6月27日，市政重點(diǎn)建設(shè)工程小南湖二期工程順利通過整體驗(yàn)收并交付使用，成為徐州又

41、一張城市 名片、城區(qū)的另一顆風(fēng)景明珠。 小南湖二期工程占地約360畝，內(nèi)容包括土方開挖、景點(diǎn)建筑、景觀綠化、環(huán)湖道路、景觀橋、廣 場(chǎng)平臺(tái)、水電排污、山水亮化及一期完善項(xiàng)目等。整體設(shè)計(jì)由中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院實(shí)施，按照工程 計(jì)劃共分77個(gè)標(biāo)段。開挖土方約95萬立方米，景觀綠化15萬平方米，景觀建筑5600平方米，環(huán)湖道路 2600米，景觀橋3座。 主要項(xiàng)目有：小南湖入口廣場(chǎng)、蘇公島和鳴鶴洲景觀工程、蘇公橋和軍民河橋、云龍山和云龍湖亮 化以及環(huán)湖路等工程。 標(biāo)題標(biāo)題來源來源日期日期 未來未來5 5年徐州住房建設(shè)規(guī)劃年徐州住房建設(shè)規(guī)劃彭城晚報(bào) 2008-7-1 徐州市住房建設(shè)規(guī)劃（2008-2012

42、）在市規(guī)劃局主辦的徐州城市規(guī)劃信息網(wǎng)上開始公示。根據(jù)這一規(guī)劃，在 2008年至2012年之間，我市將在主城區(qū)規(guī)劃新建各類住房218819套，建設(shè)總量為2045萬平方米，其中套型面積 90平方米以下住房166332套，建筑面積1497萬平方米。 根據(jù)這一規(guī)劃，2008年-2012年，共需要用地1347公頃。其中政策性住房895萬平方米，占住房建設(shè)總量的 43.77%，占地623公頃，商品房1150萬平方米，占住房建設(shè)總量的56.23%，占地724公頃。 年份年份20082008年年20092009 年年 20102010年年20112011年年20122012年年合計(jì)合計(jì) 商品房15514314

43、2142142724 政策性住房130118125125125623 合計(jì)2852612672672671347 2008-20122008-2012年住房建設(shè)用地規(guī)劃一覽表年住房建設(shè)用地規(guī)劃一覽表 單位：公頃單位：公頃 l 城市交通篇城市交通篇 標(biāo)題標(biāo)題來源來源日期日期 徐州火車站將改建成標(biāo)志性建筑徐州火車站將改建成標(biāo)志性建筑 徐州日?qǐng)?bào)2008-7-2 為提升徐州鐵路客運(yùn)服務(wù)質(zhì)量，適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求，徐州火車站客運(yùn)設(shè)施及站房外立面改造 于近期進(jìn)行，工程建設(shè)計(jì)劃總工期6個(gè)月。改造后的新客站將是一個(gè)功能強(qiáng)大、設(shè)施先進(jìn)的現(xiàn)代化鐵 路客運(yùn)站，同時(shí)，它還將成為徐州標(biāo)志性建筑。 徐州站改造的主要內(nèi)容包

44、括：拆除既有鋼筋混凝土風(fēng)雨棚30000平方米，新建無站臺(tái)柱風(fēng)雨棚， 面積46000平方米；徐州火車站站房外立面改造，將按照體現(xiàn)徐州歷史、文化特色的原則進(jìn)一步優(yōu)化。 結(jié)合外立面改造工程還將對(duì)進(jìn)站口、售票廳、通廊、動(dòng)車組候車室、出站廳等，按照滿足客運(yùn)功能要 求進(jìn)行整修。增設(shè)高架候車室至站臺(tái)的自動(dòng)扶梯10部，出站地道至出站廳自動(dòng)扶梯1部；既有第2、4、 5站臺(tái)改造為1.25米高站臺(tái)，結(jié)合站臺(tái)和無柱風(fēng)雨棚工程對(duì)站內(nèi)股道道床進(jìn)行整治；新設(shè)旅客服務(wù)信 息系統(tǒng)和引導(dǎo)、監(jiān)控、安檢等設(shè)備。通信、信號(hào)、電氣化等相關(guān)配套改造工程。 標(biāo)題標(biāo)題來源來源日期日期 濟(jì)徐高速（江蘇段）完成省計(jì)劃濟(jì)徐高速（江蘇段）完成省計(jì)劃都

45、市晨報(bào)2008-7-3 截至6月底，濟(jì)寧至徐州高速公路（江蘇段）今年共完成投資4.15億元，其中實(shí)物工作量3.52億 元，分別占省高指下達(dá)上半年計(jì)劃的109%和101%，較好地實(shí)現(xiàn)了“時(shí)間過半，任務(wù)完成超半”的進(jìn) 度目標(biāo)。 二、政策二、政策及市場(chǎng)信息及市場(chǎng)信息 2.1 2.1 最新政策最新政策 l 國(guó)家政策國(guó)家政策 標(biāo)題標(biāo)題來源來源日期日期 我國(guó)將建房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)我國(guó)將建房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng) 監(jiān)控哄炒房監(jiān)控哄炒房 價(jià)行為價(jià)行為 徐州搜房網(wǎng)2008-7-25 國(guó)家發(fā)改委7月24日宣布，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的“房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)初步設(shè)計(jì)概算”已獲批。這標(biāo)志 著囊括全國(guó)40個(gè)城市的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)邁出了關(guān)鍵性的

46、一步。但是國(guó)家發(fā)改委未指明該系統(tǒng)何時(shí)能正式運(yùn)作。 根據(jù)國(guó)家發(fā)改委的批復(fù)，“房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)”將依托互聯(lián)網(wǎng)，建立涵蓋40個(gè)城市節(jié)點(diǎn)的廣域數(shù)據(jù)專 網(wǎng)，構(gòu)建包含40個(gè)城市節(jié)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)庫、監(jiān)測(cè)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫和信息發(fā)布共享數(shù)據(jù)庫，建設(shè)基 礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫采集系統(tǒng)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫整合系統(tǒng)、監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)、監(jiān)測(cè)指標(biāo)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)、監(jiān)測(cè)與預(yù)警預(yù)報(bào)信 息發(fā)布系統(tǒng)等應(yīng)用系統(tǒng)等。 “房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)”至少可以起到兩方面的作用。一方面，監(jiān)管層可通過掌握真實(shí)的交易量與交易價(jià) 格，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正在營(yíng)銷環(huán)節(jié)哄炒房?jī)r(jià)的行為，有助于打破購(gòu)房者與開發(fā)商之間的信息不對(duì)稱；另一 方面，監(jiān)管層也可通過該系統(tǒng)即時(shí)了解市場(chǎng)的變化情

47、況，使其調(diào)控政策的出臺(tái)更具針對(duì)性和時(shí)效性。 標(biāo)題標(biāo)題來源來源日期日期 徐州推行徐州推行“三位一體三位一體”物業(yè)管理新模式物業(yè)管理新模式徐州新聞聯(lián)播 2008-7-7 所謂“三位一體”是指社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司三方成立聯(lián)合工作組，每周開一次會(huì)議，協(xié)商 解決小區(qū)內(nèi)相關(guān)問題。在這個(gè)模式中社區(qū)居委會(huì)除了開展社區(qū)工作外，還受理業(yè)主投訴、協(xié)調(diào)物業(yè)管理中的糾紛； 業(yè)主委員會(huì)成員有義務(wù)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；物業(yè)管理公司要定期將小區(qū)各項(xiàng)收支賬目一一公示，接受監(jiān)督。 徐州房管局全面推行“三位一體”的物業(yè)管理新模式，力爭(zhēng)3-5年內(nèi)普及率達(dá)80%以上。 l 本地政策本地政策 2.2 2.2 市場(chǎng)信息市

48、場(chǎng)信息 標(biāo)題標(biāo)題來源來源日期日期 6 6月全國(guó)月全國(guó)7070個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.2%8.2% ，徐州房屋銷售價(jià)格同比上漲，徐州房屋銷售價(jià)格同比上漲3.3%3.3%。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2008-7-17 6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.2%，漲幅比5月低1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格與上月 持平。 一、新建住房銷售價(jià)格同比上漲9.2%，漲幅比5月低1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.1%，90平方米及以下新建 住房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%。分類型看，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格同比上漲3.2%，環(huán)比上漲0.1%。普通商 品住房和高檔商品住房銷售價(jià)格同比分別上漲9.7%和1

49、1.1%，環(huán)比分別上漲0.1%和0.2%等。 二、二手住房銷售價(jià)格同比上漲7.5%，漲幅比5月低1.3個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格下降0.2%。 三、新建非住宅銷售價(jià)格同比上漲5.6%，漲幅比5月低0.9個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.1%，漲幅與5月持平。 分類型看，辦公樓銷售價(jià)格同比上漲7.9%，環(huán)比上漲0.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格同比上漲4.4%，環(huán) 比與上月持平。 l 全國(guó)市場(chǎng)全國(guó)市場(chǎng) 標(biāo)題標(biāo)題來源來源日期日期 樓市交易量或倒退樓市交易量或倒退1010年年 深圳官方機(jī)構(gòu)呼吁救市深圳官方機(jī)構(gòu)呼吁救市 上海證券報(bào)2008-7-10 樓市一落千丈的深圳率先開始呼吁“救市”！9日，深圳國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布了

50、由深圳市房地產(chǎn)研究 中心撰寫的2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告，顯示深圳房?jī)r(jià)已跌回一年前，而樓市的交易量 今年很有可能退回十年前。 銷量縮水一半銷量縮水一半 統(tǒng)計(jì)顯示：上半年深圳新建商品房銷售面積170.41萬平方米，同比減少54.38%。其中，住宅銷售面 積154.25萬平方米，同比減少50.02%；辦公樓銷售面積1.78萬平方米，同比減少89.23%；商業(yè)用房銷售 面積11.94萬平方米，同比減少34.65%。 350350萬平方米萬平方米 按目前的銷售規(guī)模統(tǒng)計(jì)，深圳今年全年的住宅銷售面積可能在350萬平方米左右，僅相當(dāng)于1997- 1998年間的水平。 提出提出“救市救市”

51、建議建議 報(bào)告建議減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，以降低交易門檻，促進(jìn)市場(chǎng)活躍。 此外，報(bào)告也建議國(guó)家有關(guān)部門對(duì)現(xiàn)行相關(guān)金融政策做一些調(diào)整，適度放松從緊的貨幣政策；針對(duì)房地產(chǎn)方面主 要是對(duì)首次購(gòu)房者和90平房米以下購(gòu)房者予以扶持， 給予各地、各商業(yè)銀行一定自主 權(quán)，因地制宜控制貸款規(guī)模。報(bào)告還建議地方政府重視土地供應(yīng)效率以擴(kuò)大供應(yīng)。 l 徐州市場(chǎng)徐州市場(chǎng) 標(biāo)題標(biāo)題來源來源日期日期 徐州市區(qū)第二次土地調(diào)查將展開徐州市區(qū)第二次土地調(diào)查將展開徐州日?qǐng)?bào)2008-7-4 這次土地調(diào)查的時(shí)間為2008年5月到2009年10月，調(diào)查范圍是市區(qū)行政管轄范圍內(nèi)，面積約453平方公 里。調(diào)

52、查內(nèi)容包括城鎮(zhèn)土地調(diào)查、農(nóng)村土地調(diào)查、基本農(nóng)田調(diào)查、塌陷地調(diào)查、違法用地調(diào)查、土地后備 資源調(diào)查等各項(xiàng)調(diào)查。 據(jù)了解，此次土地調(diào)查將建立徐州市區(qū)城鄉(xiāng)一體化地籍管理信息系統(tǒng)，對(duì)土地權(quán)屬、土地利用情況以 及基本農(nóng)田、耕地后備資源等進(jìn)行統(tǒng)一管理，同時(shí)整合縣級(jí)土地利用數(shù)據(jù)庫，提供市縣兩級(jí)數(shù)據(jù)庫之間訪 問和調(diào)用接口，滿足數(shù)據(jù)上傳、接收、交換、備份、更新維護(hù)、日常應(yīng)用等工作需要，不僅對(duì)國(guó)土資源部 門加強(qiáng)國(guó)土資源管理、積極發(fā)揮土地的宏觀調(diào)空作用具有重要意義，對(duì)政府、涉地管理部門以及土地使用 者也都具有重要作用。 標(biāo)題標(biāo)題來源來源日期日期 今年上半年徐州市房地產(chǎn)業(yè)整體運(yùn)行平穩(wěn)今年上半年徐州市房地產(chǎn)業(yè)整體運(yùn)行平

53、穩(wěn) 徐州日?qǐng)?bào)2008-7-24 日前，徐州市建設(shè)局召開上半年工作總結(jié)大會(huì)，指出在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的大背景下，徐州房 地產(chǎn)業(yè)整體運(yùn)行平穩(wěn)，市區(qū)共完成投資額27億元，同比略有增加；竣工面積104萬平方米，同比基本持 平；新開工面積95.8萬平方米，同比略有下降，投資未降反升。建設(shè)工程質(zhì)量穩(wěn)中有升，市區(qū)工程合格率 達(dá)100%。 標(biāo)題標(biāo)題來源來源日期日期 樓市中小戶型需求旺盛樓市中小戶型需求旺盛 徐州日?qǐng)?bào)2008-6-27 在目前市場(chǎng)形勢(shì)下，中小戶型雖然每平方米的單價(jià)不低，但是因?yàn)槊娣e小，總價(jià)低，首付少，這對(duì) 多數(shù)參加工作不久的年輕人來說是個(gè)誘惑，不少人將中小戶型作為婚房，也作為過渡型住房。 另

54、外投資 人士也認(rèn)為“小面積、大功能”的中小戶型，將來轉(zhuǎn)手或者出租都非常容易出手，投資潛力非常大。 從房管局網(wǎng)站發(fā)布的信息也能看出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍遇冷的情況下，總價(jià)不高的小戶型銷售行情 要好于大戶型，70至 90平方米的中小戶型是市場(chǎng)需求的主力。 據(jù)悉，徐州市計(jì)劃2008年度住房建設(shè)總量為415萬平方米。據(jù)2008年度住房建設(shè)計(jì)劃預(yù)測(cè)，滿足 “十一五”住房建設(shè)規(guī)劃中規(guī)定的各片區(qū)、各類型住房的套型結(jié)構(gòu)比例，商品住房和政策性住房90平方 米以下的住房建筑總面積為305萬平方米，總套型結(jié)構(gòu)比例滿足70%的要求。這將在一定程度上滿足購(gòu)房 者對(duì)中小戶型的需求。 3.1 3.1 土地供應(yīng)土地供應(yīng) 三、土地

55、三、土地市場(chǎng)市場(chǎng) 編編 號(hào)號(hào)地塊名稱地塊名稱土地座落土地座落土地用途土地用途 出讓面積出讓面積 （）（） 規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo) 容積率容積率建筑密度建筑密度綠地率綠地率 2008-15南方網(wǎng)架地塊二環(huán)北路北側(cè) 城鎮(zhèn)住宅 ，可兼容 商服 43393 （a:30682 b:12711） a2.0 b2.2 a22% b25% 30% 2008-16 新華陽光花園西 側(cè)地塊 迎賓路西,新華陽 光花園西側(cè) 城鎮(zhèn)住宅180151.622%30% 2008-17四職高地塊 白云路北，徐鐵二 中南側(cè) 城鎮(zhèn)住宅131631.825%30% 7月出讓3幅土地，總出讓面積74571。 3.2 3.2 土土地成交地成交

56、 7月共成交4幅土地，總成交面積176753，總成交金額21570萬元。 編編 號(hào)號(hào)地塊位置地塊位置 面積（面積（ ） 用途用途 成交價(jià)（萬成交價(jià)（萬 ） 競(jìng)得人競(jìng)得人 2008-4 新城區(qū)1號(hào)路西、 j11號(hào)路東、w6 號(hào)路北、6號(hào)路南 135661商服16300 徐州市新城區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng) 營(yíng)有限責(zé)任公司 2008-9奔騰大道南側(cè)6382 商服 住宅 970 徐州市興隆村鎮(zhèn)建設(shè)綜合 開發(fā)公司 2008-11 三環(huán)南路南側(cè)、 風(fēng)華園對(duì)面 8907商服2000徐州正德置業(yè)有限公司 2008-14 三環(huán)東路西側(cè),劉 灣小區(qū)東 25803 住宅 商服 2300 徐州市恒邦房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 四、四、

57、商品房市場(chǎng)商品房市場(chǎng) 4.1 4.1 銷售銷售分析分析 7 7月月徐州市區(qū)商品房市場(chǎng)成交狀況及環(huán)徐州市區(qū)商品房市場(chǎng)成交狀況及環(huán)比增幅比增幅（數(shù)據(jù)來自搜房網(wǎng)每日成交公告，不含賈汪區(qū)） 4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月 總成交量（套）總成交量（套）1460123510951556 環(huán)比增幅環(huán)比增幅-15.75 %-18.2%-11.34%42.1% 總成交面積（萬）總成交面積（萬）14.3312.6211.4915.89 環(huán)比增幅環(huán)比增幅-9.9%-13.5%-8.95%38.29% 7月徐州樓市呈爆發(fā)式增長(zhǎng)，成交套數(shù)與成交面積與上月相比大幅提高。 4.2 74.2 7月與月與6 6月月各

58、區(qū)域成交狀各區(qū)域成交狀況對(duì)比況對(duì)比 與6月相比，7月除九里區(qū)外，其他各區(qū)無論成交套數(shù)和成交面積都有不同幅度的增長(zhǎng)，其中泉山區(qū)、 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、銅山縣與上月相比有較大幅度提高。 l 中心區(qū)中心區(qū) 樓盤名稱樓盤名稱總體量總體量?jī)r(jià)格價(jià)格去化量去化量 河畔花城河畔花城5萬 2008年5月均價(jià)5300元/； 2008年6月均價(jià)5350元/； 2008年7月封盤。 2008年1月至今推出3棟高層約350 戶。截止5月底去化30%； 6月去化15套，目前共去化34%； 7月封盤，未有房源售出。 天山綠洲天山綠洲 60.9萬 總戶數(shù)4880 2006年12月認(rèn)購(gòu)均價(jià)3700元/； 2007年8月多層4600元/

59、、 小高層4280元/、 高層4350元/； 2007年9月均價(jià)4400元/； 2007年10月均價(jià)4600元/； 2007年11月-12月均價(jià)5100元/； 2008年2月均價(jià)5350元/； 2008年3月價(jià)格未變5400元/； 2008年4月價(jià)格未變5400元/； 2008年5月價(jià)格未變5400元/； 2008年6月價(jià)格未變5400元/； 2008年7月三期均價(jià)5120元/，二期均價(jià) 5400元/。 4月繼續(xù)銷售二期第二批房源。二期 第二批約400戶，4月去化20余套（ 二期第二批08.2月底開始對(duì)外推出 ，目前只去化10%）； 5月銷售二期第二批房源，去化不理 想，僅成交約13套； 6月

60、未有新房源推出，去化約25套。 預(yù)計(jì)7月推出三期羅馬假日； 7月推出三期3#共198套，去化48套 ，二期去化20套，7月共去化68套。 4.3 4.3 各區(qū)域重點(diǎn)樓盤跟蹤各區(qū)域重點(diǎn)樓盤跟蹤 樓盤名稱樓盤名稱總體量總體量?jī)r(jià)格價(jià)格去化量去化量 綠地世紀(jì)城綠地世紀(jì)城130萬 2008年4月均價(jià)4200元/； 2008年5月四期新推房源均價(jià)未變4200元 /； 啟航社北向房源精裝修均價(jià)3750元/； 南向房源精裝修均價(jià)4600元/； 二、三期尾房成交均價(jià)3900元/； 2008年6月價(jià)格未變，二、三期尾房?jī)煞?優(yōu)惠兩萬，三房?jī)?yōu)惠三萬； 2008年7月價(jià)格未變。 2008年2月銷售約90套； 四期預(yù)先