房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備及注意稅收問題

1、房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 及注意稅收問題 市北分局 牟曉靜 營改增來了我們準(zhǔn)備好了嗎 營改增的腳步近了，房地產(chǎn)行業(yè)作為最后 一批營改增行業(yè)，今年年底必將蛻去“營 業(yè)稅”的外衣，披上“增值稅”的華裳閃 亮登場，至此營業(yè)稅自1993年稅制改革， 歷經(jīng)20多年的歷程終將退出中國稅制的歷 史舞臺，完美謝幕，迎接我們的是“增值 稅”的嶄新天地。在這個(gè)過程中，我想問 大家一句：“你們準(zhǔn)備好了嗎？” 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 首先，我們了解一下什么是“增值稅” 增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)）在流轉(zhuǎn) 過程中產(chǎn)生的增值額作為征稅對象征收的一種流轉(zhuǎn) 稅。 我國現(xiàn)行增值稅基本法規(guī)是2008年11月10日國務(wù)

2、院 第538號令公布的中華人民共和國增值稅暫行條 例從生產(chǎn)型增值稅轉(zhuǎn)型為消費(fèi)性增值稅。（消費(fèi) 性增值稅是指允許納稅人在計(jì)算增值稅稅額時(shí)，從 商品和勞務(wù)銷售額中扣除當(dāng)期購進(jìn)的固定資產(chǎn)總額 的一種增值稅。所以說房地產(chǎn)行業(yè)營改增后將給所 有行業(yè)新購進(jìn)不動產(chǎn)或租賃不動產(chǎn)增加相當(dāng)大的可 抵扣稅額，從而實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性減稅） 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 增值稅是對“增值額”征稅 “增值額” 最大的優(yōu)點(diǎn)是避免重復(fù)征稅 營業(yè)稅存在重復(fù)征稅現(xiàn)象 增值稅是“流轉(zhuǎn)稅” 流轉(zhuǎn)稅最大特點(diǎn)是稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁性，最終消費(fèi)者是稅收負(fù)擔(dān)者。這與營業(yè)稅 一致。 增值稅是“價(jià)外稅” 增值稅不是價(jià)格組成部分，游離于價(jià)格之外，伴隨價(jià)格流轉(zhuǎn)。 營業(yè)稅是

3、價(jià)內(nèi)稅，是價(jià)格的組成部分，融入價(jià)格流轉(zhuǎn)。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 然后，了解一下增值稅納稅人 增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人 一般納稅人實(shí)行“購進(jìn)扣稅法”計(jì)算增值稅 小規(guī)模納稅人適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅 房地產(chǎn)行業(yè)雖然目前還沒有相關(guān)文件透露，但 根據(jù)前期營改增相關(guān)文件不難推定，房地產(chǎn)行 業(yè)納稅人符合一般納稅人條件，應(yīng)按“購進(jìn)扣 稅法”計(jì)算增值稅 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 我們重點(diǎn)介紹增值稅一般納稅人增值稅計(jì) 算和繳納 基本原理： 當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 =當(dāng)期銷售額適用稅率-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 當(dāng)期應(yīng)納稅額的多少，取決于當(dāng)期銷項(xiàng)稅額和當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅 額兩個(gè)因素。當(dāng)期銷項(xiàng)稅額的確

4、定關(guān)鍵在于當(dāng)期銷售額。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 講到這，給大家簡要介紹一下增值稅會計(jì)處理： 首先介紹一下涉及的會計(jì)科目： 為全面核實(shí)增值稅計(jì)算、解繳和抵扣，需要在應(yīng)交稅 費(fèi)賬戶中設(shè)置“應(yīng)交增值稅”和“未交增值稅”兩個(gè) 2級科目 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅應(yīng)交增值稅 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅未交增值稅 在應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅2級科目下設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)項(xiàng)稅 額額”、“已交稅金已交稅金”、“減免稅額減免稅額”、“轉(zhuǎn)出未交增轉(zhuǎn)出未交增 值稅值稅”；“銷項(xiàng)稅額銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)出 多交增值稅多交增值稅”等專欄 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 “進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額”：可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)

5、稅額可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 “已交稅金已交稅金”：當(dāng)月繳納本月增值稅額當(dāng)月繳納本月增值稅額 “減免稅額減免稅額”：減免的增值稅額減免的增值稅額 “轉(zhuǎn)出未交增值稅轉(zhuǎn)出未交增值稅”：月終轉(zhuǎn)出應(yīng)繳未繳增值稅月終轉(zhuǎn)出應(yīng)繳未繳增值稅 應(yīng)應(yīng) 交稅費(fèi)交稅費(fèi)未交增值稅的貸方未交增值稅的貸方 “銷項(xiàng)稅額銷項(xiàng)稅額”：銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值稅額銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值稅額 “進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”：購進(jìn)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等發(fā)生購進(jìn)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等發(fā)生 非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項(xiàng)稅額中抵扣，應(yīng)非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項(xiàng)稅額中抵扣，應(yīng) 轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額（什么是非正常損失、轉(zhuǎn)出到哪？）

6、轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額（什么是非正常損失、轉(zhuǎn)出到哪？） “轉(zhuǎn)出多交增值稅轉(zhuǎn)出多交增值稅”：月終轉(zhuǎn)出多繳增值稅月終轉(zhuǎn)出多繳增值稅 應(yīng)交應(yīng)交 稅費(fèi)稅費(fèi)未交增值稅的借方未交增值稅的借方 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅 借方貸方 余額 進(jìn)項(xiàng) 稅額 已交 稅金 減免 稅款 轉(zhuǎn)出未 交增值 稅 合計(jì) 銷項(xiàng) 稅額 進(jìn)項(xiàng)稅 額轉(zhuǎn)出 轉(zhuǎn)出多 繳增值 稅 合計(jì) 舉例：某房地產(chǎn)企業(yè)2016年1月發(fā)生以下業(yè)務(wù)：1、銷售商品房取得 銷售額6000萬元，銷項(xiàng)稅額660萬元；2、發(fā)生可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 100萬元；當(dāng)月繳納當(dāng)月增值稅款200萬元；3、因管理不善造成部 分水泥被盜，該部分水泥成本50萬元（50*17%=8

7、.5）。 當(dāng)月應(yīng)納增值稅=660+8.5-100-200=368.5 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 銷售額的計(jì)算 房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)的商品是不動產(chǎn)，銷售對 象不是個(gè)人，就是企業(yè)。銷售給個(gè)人進(jìn)入 消費(fèi)環(huán)節(jié)，增值稅鏈條終止。銷售給企業(yè) 形成企業(yè)固定資產(chǎn)，給下一環(huán)節(jié)提供進(jìn)項(xiàng) 抵扣。推定房地產(chǎn)行業(yè)有可能使用兩種類 型發(fā)票：增值稅專用發(fā)票和增值稅普通發(fā) 票。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 如何進(jìn)行價(jià)稅分離，很簡單： 銷售額=銷售價(jià)格（1+房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率） 由于目前尚未發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)營改增增值稅稅率， 初步推斷可能為11%，為授課方便，暫按11%稅 率講解。 例如：當(dāng)月銷售a樓盤a戶，售價(jià)12000元/平米，

8、建筑面積100平米，合同價(jià)款120萬元。銷售額是 多少？銷項(xiàng)稅額是多少？ 銷售額=120/（1+11%）=108萬元 銷項(xiàng)稅額=108*11%=12萬元。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 一、銷項(xiàng)稅額 重點(diǎn)講述與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的方面： 1、價(jià)稅分離 2、價(jià)外費(fèi)用：包括價(jià)外向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基 金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、 賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲備費(fèi)、優(yōu)質(zhì) 費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。但不包括以下項(xiàng)目： 1、委托加工應(yīng)稅消費(fèi)品代收代繳的消費(fèi)稅；2、代墊運(yùn)費(fèi)；3、同時(shí) 符合以下條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費(fèi)：1

9、）由國務(wù) 院或財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或省級人民政府及其財(cái) 政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；2）收取是開具省級 財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；3）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 3、視同銷售 將自產(chǎn)貨物用于集體福利和個(gè)人消費(fèi) 將自產(chǎn)貨物作為投資 將自產(chǎn)貨物分配給股東或投資者 將自產(chǎn)貨物無償贈送他人 將自產(chǎn)貨物抵償債務(wù) 增值稅視同銷售與會計(jì)上視同銷售不同，增值 稅視同銷售本質(zhì)為增值稅鏈條的終止。會計(jì)上 視同銷售往往是符合收入實(shí)現(xiàn)條件。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 增值稅視同銷售，銷售額的確定： 1、存在公允價(jià)格的按照公允價(jià)格確定 2、無銷售額的按下列順序確定其銷售

10、價(jià)格： （1）最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定； （2）其他納稅人最近時(shí)期同類貨物平均銷售價(jià)格確 定； （3）組成計(jì)稅價(jià)格 組成計(jì)稅價(jià)格=成本（1+成本利潤率） 成本利潤率為10%（國稅發(fā)【1993】154號） 例：某房地產(chǎn)企業(yè)將200平米網(wǎng)點(diǎn)無償贈送給關(guān)聯(lián)企 業(yè)，成本8000元/平米，售價(jià)12000元/平米。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 4、開發(fā)產(chǎn)品對外出租 會計(jì)上處理 增值稅處理：從目前營改增情況看，動產(chǎn)租賃已改為增 值稅，增值稅稅率為17%。房地產(chǎn)行業(yè)營改增后，不動 產(chǎn)租賃也改為增值稅，增值稅稅率為17%的可能性很大， 在這種情況下測算一下稅負(fù)變化： 取得同一筆租金收入100萬元： 應(yīng)納

11、營業(yè)稅=100*5%=5萬元 應(yīng)納增值稅=100/（1+17%）*17%=14.53萬元 通過上述比較稅負(fù)增加比較明顯，所以大家在營改增后 簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)加以考慮。租賃業(yè)務(wù)較多的房地產(chǎn)企 業(yè)應(yīng)密切關(guān)注國家出臺這方面的稅收政策，提早做好應(yīng) 對準(zhǔn)備。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 5、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用會計(jì)上不做銷售處理； 自產(chǎn)貨物轉(zhuǎn)為自用稅收上也不視同銷售。相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額也 不用轉(zhuǎn)出。 從消費(fèi)型增值稅概念上看，房地產(chǎn)企業(yè)作為增值稅鏈條的 一部分，將自己開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用并未退出增值稅鏈條， 并且也沒有從一個(gè)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到另一個(gè)環(huán)節(jié)而發(fā)生增值。 （個(gè)人觀點(diǎn)，請大家密切關(guān)注國家出臺相關(guān)政策）

12、 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 計(jì)算銷項(xiàng)稅額的“當(dāng)期”確定： 正確確定當(dāng)期銷項(xiàng)稅額，必須正確確定納 稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，從以往營改增稅收文件 看，往往原營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間改為 增值稅時(shí)變化不大，所以可以推斷房地產(chǎn) 行業(yè)營改增后納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間也不會有 太大變動。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具體規(guī)定： 基本規(guī)定：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè) 收入款項(xiàng)或取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。取得索 取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)為書面合同確定付款日期的當(dāng)天； 未簽訂書面合同或書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅 行為完成的當(dāng)天。 特殊規(guī)定：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收 款

13、方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 將土地使用權(quán)或不動產(chǎn)無償贈送給其他單位或個(gè)人，其 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為土地使用權(quán)或不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。 目前營業(yè)稅的操作：專用收據(jù)銷售不動產(chǎn)專用發(fā)票， 營改增后如何操作，密切關(guān)注 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 二、進(jìn)項(xiàng)稅額 進(jìn)項(xiàng)稅額：當(dāng)前準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng) 稅額，限于下列增值稅扣稅憑證上注明的增值 稅額： 1、增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額； 2、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值 稅額； 3、購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品按農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票 上注明農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)行 稅額。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 為更好的把握可抵扣的進(jìn)行稅額，我們需

14、要了解一下目前增值 稅有哪幾種稅率： 基本稅率17%：貨物、加工修理修配勞務(wù)；有形動產(chǎn)租賃有形動產(chǎn)租賃 低稅率13%： 交通運(yùn)輸業(yè)：11% 郵政業(yè)：11% 基礎(chǔ)電信服務(wù)11%，增值電信服務(wù)6% 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)6%（有形動產(chǎn)租賃17%） 金融保險(xiǎn)業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)6% 建筑業(yè)建筑業(yè)6%、11% 居民服務(wù)業(yè)居民服務(wù)業(yè)6% 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)11% 征收率征收率3%（小規(guī)模納稅人）（小規(guī)模納稅人） 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 重點(diǎn)講一下房地產(chǎn)企業(yè)可扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額： 一、開發(fā)成本： 1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 土地出讓金：有可能允許房企憑財(cái)政部門監(jiān)制的土地專用收據(jù) 等作為抵扣憑證。抵扣稅率是多少目前不得而知。 回遷安

15、置用房：總局公告2014年第2號（自2014年3月1日起執(zhí)行） 納稅人以自己名義立項(xiàng)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并以回遷安置形式對 被拆遷人進(jìn)行房屋補(bǔ)償行為，應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。 計(jì)稅依據(jù)為組成計(jì)稅價(jià)格 營業(yè)額=開發(fā)成本（1+10%）（1-5%）（開發(fā)成本中不包 含土地價(jià)款） 營改增之后，此項(xiàng)稅收政策是否仍按計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額大家 應(yīng)密切關(guān)注。 增值稅組成計(jì)稅價(jià)格=開發(fā)成本（1+10%） 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 2、前期工程費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)6%，可行性研究費(fèi)6%、勘 察設(shè)計(jì)費(fèi)6%、七通一平或三通一平費(fèi)（建筑業(yè)11%）等， 注意如果上述費(fèi)用是從小規(guī)模納稅人取得代開增值稅專用 發(fā)票為3%。 3、基礎(chǔ)設(shè)

16、施費(fèi)：道路、供水、供電、供熱、通訊、照明、 綠化等（建筑業(yè)11%），注意如果上述費(fèi)用是從小規(guī)模納 稅人取得代開增值稅專用發(fā)票為3%。 4、建筑安裝工程費(fèi)：房地產(chǎn)自行采購材料或設(shè)備17%， 其他（建筑業(yè)11%） 5、配套設(shè)施費(fèi)：建筑業(yè)11% 6、開發(fā)間接費(fèi)用：如果存在動產(chǎn)租賃17%，小規(guī)模3%； 資本化利息（金融保險(xiǎn)業(yè)6%） 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 二、銷售費(fèi)用 廣告費(fèi)6%，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)：專業(yè)公司6%，印刷 品等17%，會展費(fèi)用6% 三、管理費(fèi)用 辦公用品17%，勞保費(fèi)17%，法律、會計(jì)、稅 務(wù)咨詢評估鑒證費(fèi)6%，汽油費(fèi)17%，車輛維 修費(fèi)17%，通訊費(fèi)6%，業(yè)務(wù)招待費(fèi) 四、財(cái)務(wù)費(fèi)用 手續(xù)費(fèi)、貸

17、款利息6% 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 不允許扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額： 1、納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合有關(guān)規(guī)定，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅 額中抵扣。如：超過認(rèn)證期限的進(jìn)項(xiàng)稅額，認(rèn)證不符無法再更正的進(jìn)項(xiàng)稅額 2、用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體 福利或個(gè)人消費(fèi)購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù) 3、非正常損失的購進(jìn)貨物及相關(guān)應(yīng)稅勞務(wù) 非正常損失：管理不善造成被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)以及被執(zhí)法部門依法沒收 或強(qiáng)令自行銷毀的貨物。 4、非正常損失在產(chǎn)品或產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù) 不允許扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入相關(guān)成本或費(fèi)用不允許扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)入相關(guān)成本或費(fèi)用 例：春節(jié)為全體職工每人發(fā)放花生

18、油2桶，銀行存款支付5000元，增值稅發(fā)票 載明銷售額4424.78元，進(jìn)項(xiàng)稅額575.22元。會計(jì)處理： 借：應(yīng)付職工薪酬-非貨幣福利 5000 貸：銀行存款 5000 借：管理費(fèi)用等 5000 貸：應(yīng)付職工薪酬-非貨幣福利 5000 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額的“當(dāng)期”確定： 國稅函【2009】617號規(guī)定：增值稅一般納稅 人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用 發(fā)票，應(yīng)在開具之日開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦 理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報(bào)期內(nèi)，向主 管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 “當(dāng)期”進(jìn)項(xiàng)稅額就是上月已通過認(rèn)證的進(jìn)項(xiàng) 稅額。 當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣的部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期

19、繼 續(xù)抵扣 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 應(yīng)納稅額計(jì)算相關(guān)規(guī)定： 為了保證計(jì)算應(yīng)納稅額的合理、準(zhǔn)確性， 納稅人必須嚴(yán)格把握當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)數(shù)額從當(dāng)期 銷項(xiàng)稅款中抵扣這個(gè)要點(diǎn)?！爱?dāng)期”是個(gè) 重要的時(shí)間限定 ，具體是指稅務(wù)機(jī)關(guān)依照 稅法確定的納稅期限；只有在納稅期限內(nèi) 實(shí)際發(fā)生的銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額才是法定 的當(dāng)期銷項(xiàng)稅額和當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額。不能人 為進(jìn)行調(diào)節(jié)。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 增值稅專用發(fā)票的使用及管理 一般納稅人通過增值稅防偽稅控系統(tǒng)使用專用發(fā)票。 一、增值稅專用發(fā)票的聯(lián)次 基本聯(lián)次： 發(fā)票聯(lián)：購買方核算成本和進(jìn)項(xiàng)稅額記賬憑證； 抵扣聯(lián)：購買方報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證和留存?zhèn)洳閼{證； 記賬聯(lián)：銷貨方核算銷售收入

20、和銷項(xiàng)稅額的記賬憑證； 其他聯(lián)次：由一般納稅人自行確定。 增值稅專用發(fā)票實(shí)行最高開票限額最高開票限額管理。最高開票限額，是指單份專 用發(fā)票銷售額合計(jì)數(shù)不得達(dá)到的上限額度。最高開票限額由一般納稅 人申請，區(qū)縣稅務(wù)機(jī)關(guān)依法審批。（總局公告2014年第19號關(guān)于簡化 增值稅發(fā)票領(lǐng)用和使用程序有關(guān)問題的公告）最高開票限額不超過十 萬元的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不需事前進(jìn)行實(shí)地查驗(yàn)。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 專用發(fā)票開具范圍 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面向的客戶有兩個(gè)方面： 單位和個(gè)人。 單位形成下一環(huán)節(jié)的抵扣項(xiàng)，應(yīng)開具專用 發(fā)票。個(gè)人消費(fèi)者直接進(jìn)入消費(fèi)環(huán)節(jié)，如 居住，按目前規(guī)定應(yīng)開具增值稅普通發(fā)票。 大家應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)文

21、件，避免造成稅收 違法行為的發(fā)生。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 增值稅一般納稅人開具增值稅專用發(fā)票后，發(fā)生銷貨退回、折 讓及開票有誤等情況如何處理： 一、作廢 作廢條件： 1、開具時(shí)發(fā)現(xiàn)有誤的，可及時(shí)作廢。作廢專用發(fā)票須在防偽稅 控系統(tǒng)中將相應(yīng)的數(shù)據(jù)電文按“作廢”處理，在紙質(zhì)專用發(fā)票 （含未打印的專用發(fā)票）各聯(lián)次上注明“作廢”字樣，全聯(lián)次 留存。 2、開具后發(fā)現(xiàn)有誤的，同時(shí)具有下列情形的，按上述方法作廢： （1）收到退回的發(fā)票聯(lián)、抵扣聯(lián)時(shí)間未超過銷售方開票當(dāng)月； （2）銷售方未抄稅并且未記賬； （3）購買方未認(rèn)證或認(rèn)證結(jié)果為“納稅人識別號認(rèn)證不符”、 “發(fā)票代碼、號碼認(rèn)證不符”（認(rèn)證結(jié)果為：重復(fù)

22、認(rèn)證、密文 有誤、列為失控發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)扣留查明原因，進(jìn)行處理） 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 二、不符合作廢條件的，需要開具紅字專 用發(fā)票。自2015年1月1日起，取消申請開 具紅字專用發(fā)票的審核，納稅人通過網(wǎng)絡(luò) 或辦稅服務(wù)大廳將擬開具紅字專用發(fā)票數(shù) 據(jù)采集錄入系統(tǒng)，系統(tǒng)自動進(jìn)行數(shù)據(jù)邏輯 校驗(yàn)，通過校驗(yàn)后生成開具紅字專用發(fā)票 信息表編碼，納稅人即可開具紅字專用發(fā) 票，將不再需要稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后開具通知 單的程序。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增前期準(zhǔn)備 丟失已開具專用發(fā)票的發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)的處理： 1、發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)都丟失。 ：已認(rèn)證相符，憑銷售方提供相應(yīng)專用發(fā)票記賬聯(lián)復(fù)印件和 銷售方所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的丟失

23、增值稅專用發(fā)票 已報(bào)稅證明單 ，經(jīng)購買方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可作為 進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣憑證。 未認(rèn)證的，憑記賬聯(lián)復(fù)印件到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證，相符后， 可作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣憑證。 2、丟失抵扣聯(lián)。未認(rèn)證的，使用發(fā)票聯(lián)認(rèn)證，發(fā)票聯(lián)復(fù)印 件留存?zhèn)洳?。已認(rèn)證的，使用發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳椤?3、丟失發(fā)票聯(lián)。用抵扣聯(lián)認(rèn)證，抵扣聯(lián)復(fù)印件作為記賬憑 證。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增注意涉稅問題 一、增值稅稅控專用設(shè)備和技術(shù)維護(hù)費(fèi)抵減增值稅額 （財(cái)稅【2012】5號文） 一、增值稅納稅人2011年12月1日(含，下同)以后初次購買初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè) 備(包括分開票機(jī))支付的費(fèi)用，可憑購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備取得的增值稅

24、專用發(fā) 票，在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減應(yīng)納稅額中全額抵減(抵減額為價(jià)稅合計(jì)額抵減額為價(jià)稅合計(jì)額)，不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù) 抵減。增值稅納稅人非初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費(fèi)用，由其自行負(fù)擔(dān)， 不得在增值稅應(yīng)納稅額中抵減。 增值稅稅控系統(tǒng)包括：增值稅防偽稅控系統(tǒng)、貨物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系 統(tǒng)、機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票稅控系統(tǒng)和公路、內(nèi)河貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)。 增值稅防偽稅控系統(tǒng)的專用設(shè)備包括金稅卡、ic卡、讀卡器或金稅盤和報(bào)稅盤；貨 物運(yùn)輸業(yè)增值稅專用發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設(shè)備包括稅控盤和報(bào)稅盤；機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā) 票稅控系統(tǒng)和公路、內(nèi)河貨物運(yùn)輸業(yè)發(fā)票稅控系統(tǒng)專用設(shè)備包括稅控盤和傳輸盤。 二

25、、增值稅納稅人2011年12月1日以后繳納的技術(shù)維護(hù)費(fèi)(不含補(bǔ)繳的2011年11月 30日以前的技術(shù)維護(hù)費(fèi))，可憑技術(shù)維護(hù)服務(wù)單位開具的技術(shù)維護(hù)費(fèi)發(fā)票，在增值稅應(yīng) 納稅額中全額抵減，不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。技術(shù)維護(hù)費(fèi)按照價(jià)格主管部門 核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 三、增值稅一般納稅人支付的二項(xiàng)費(fèi)用在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減的，其增值 稅專用發(fā)票不作為增值稅抵扣憑證，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增注意涉稅問題 會計(jì)處理： 1、初次購買時(shí)： 借：固定資產(chǎn) 3500（價(jià)稅合計(jì)） 貸：銀行存款 3500 借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（減免稅額） 3500 貸：遞延收益 3500 計(jì)提折舊時(shí)

26、借：管理費(fèi)用 3500312=97.22 貸：累計(jì)折舊 97.22 借：遞延收益 97.22 貸：管理費(fèi)用 97.22 房地產(chǎn)行業(yè)營改增注意涉稅問題 2、支付技術(shù)維護(hù)費(fèi)時(shí)： 借：管理費(fèi)用 1000 貸：銀行存款 1000 借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（減免稅額）1000 貸：管理費(fèi)用 1000 鏈接：總局公告2014年第64號：自2014年1月1日 起，對所有企業(yè)持有的單位價(jià)值不超過5000元的 固定資產(chǎn)，允許一次性計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用在計(jì)算 應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，不再分年度計(jì)算折舊。 房地產(chǎn)行業(yè)營改增注意涉稅問題 二、納稅人銷售自己使用過的物品 銷售營改增以前購進(jìn)固定資產(chǎn)：按照簡易辦法依照3%的 征收率減按2%征收增值稅。 銷售額=含稅銷售額（1+ 3%） 應(yīng)納稅額=銷售額2% 銷售營改增以后購進(jìn)固定資產(chǎn)： 應(yīng)納稅額=含稅銷售額（1+適用稅率） 適用稅率 例：某房地產(chǎn)企業(yè)銷售2016年1月1日前購進(jìn)的微機(jī)1臺， 取得收入2000元。 應(yīng)納稅額=2000 （1+ 3%） 2%=39元 如為2016年以后購入應(yīng)納稅額=2000 （1+ 17%） 17%=290元 房地產(chǎn)行業(yè)營改增注意涉稅問題 三、納稅人自用應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽 車、游艇進(jìn)項(xiàng)稅額扣