洗浴中心項目投資可研報告

1、洗浴中心項目投資可研報告 洗浴中心項目可行性分析報告目錄5.1 洗浴中心的組織框架85.2 洗浴中心的人數(shù)配備95.3 洗浴中心的人員招聘途徑116.1員工工資116.2 管理費用126.3 裝修費用146.4 硬件投入費用146.5 開發(fā)地下熱水的相關(guān)費用156.6 廣告宣傳及市場推廣費166.7 不可預(yù)見費166.8 總投入費用167洗浴中心自營可行性分析167.1 自營洗浴中心的利潤167.2 出租物業(yè)的利潤187.3 自營與租賃利潤的比較187.4 結(jié)論188初步市場推廣方案189.1 用水量209.2 水溫控制219.4 鍋爐219.6 包房22洗浴市場未來發(fā)展趨勢洗浴行業(yè)已成為一個

2、朝陽產(chǎn)業(yè)并處于繼續(xù)發(fā)展態(tài)勢，據(jù)不完全統(tǒng)計，北京洗浴行業(yè)全年收入約在25至30億元左右。就我國國內(nèi)來講，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的提高，消費能力的增強，消費觀念的進(jìn)步，消費者對洗浴的要求會越來越高，已經(jīng)不再是單純的清潔過程，而是追求更愜意的享受。洗浴市場出現(xiàn)了三個轉(zhuǎn)變：經(jīng)營業(yè)態(tài)由過去單一的大眾浴室向浴場、桑拿、保健中心、大眾浴室等多種業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變；所有制形式向股份制、股份合作制、外資經(jīng)營等多種形式，以民營經(jīng)濟為主，這符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向；服務(wù)功能由過去單一的清潔向休閑、保健、娛樂、餐飲多功能轉(zhuǎn)變。從洗浴業(yè)看，隨著規(guī)模的不斷擴大，經(jīng)營設(shè)施逐步現(xiàn)代化，服務(wù)項目日益增多，現(xiàn)已形成高、中、低檔多種經(jīng)營模式，

3、建立了與北京消費水平相適應(yīng)的洗浴市場體系。目前，北京洗浴行業(yè)出現(xiàn)了洗浴網(wǎng)點多、服務(wù)功能多、經(jīng)濟成分多、消費層次多、經(jīng)營業(yè)態(tài)多的“五多”現(xiàn)象和浴場、洗浴中心、大眾浴室、便民浴室、保健中心五種經(jīng)營業(yè)態(tài)的格局。隨著社會的不斷發(fā)展，洗浴業(yè)將繼續(xù)朝著休閑、康樂、健身的模式發(fā)展下去，而那些單純以洗浴為功能的浴池將會慢慢退出市場。盡管綜合性的洗浴中心投資很高，但由于洗浴消費的規(guī)模性、大眾化，加上業(yè)已形成的時尚性、潮流化趨勢，贏利能力亦是相當(dāng)可觀（日營業(yè)額乃至高達(dá)百萬元）。但隨著北京洗浴市場日趨飽和，隨著競爭的加劇，很多洗浴中心相繼關(guān)門，但只要價格適當(dāng)，定位準(zhǔn)確，定會掀起新的消費高潮。誰都知道：市場上最大利潤

4、不是塔尖和塔基，而是中間的塔身。現(xiàn)北京洗浴市場東部有成熟的大東海健身俱樂部，南部有帶動整個南城休閑娛樂發(fā)展的天水河俱樂部、南洋俱樂部等，北部有大江南俱樂部，西部有藍(lán)黛俱樂部和金佰瀚商務(wù)會館。但這些企業(yè)仍不滿足現(xiàn)狀，如大江南俱樂部在在八大處風(fēng)景區(qū)新建了一個北京大江南花園酒店，規(guī)模五倍于北京大江南俱樂部；而位于西部的海淀區(qū)總?cè)丝跒?18萬，就業(yè)人口達(dá)73萬，排名北京城八區(qū)之首，且全國個人所得稅中有2來自海淀，海淀區(qū)的人均收入水平不僅高于北京市平均水平，其娛樂、教育、文化方面的消費支出所占比例均在前列。同時金佰瀚商務(wù)會館正在進(jìn)行二期開發(fā)，說明西部現(xiàn)有的洗浴場所已經(jīng)不能滿足消費者的需求，西部洗浴市場需

5、要新血液的注入，從而真正帶動整個西部洗浴娛樂市場的發(fā)展。本項目洗浴中心的可行性分析2.1項目經(jīng)營洗浴中心的優(yōu)勢洗浴規(guī)模：本項目純洗浴桑拿面積達(dá)8000平米，在北京來說，也是絕無僅有的，如此大的面積進(jìn)行洗浴中心的開發(fā)，無疑形成了規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于投資商將項目作為京西地區(qū)的一個洗浴娛樂的亮點；另一方面有利于項目形成自我的獨立環(huán)境，若配以完善的服務(wù)配套設(shè)施，優(yōu)雅高貴的洗浴娛樂環(huán)境，營造一個放松的洗浴娛樂氛圍，必能增加該項目的市場競爭力。交通條件：本項目位于五路居中街與彰化路的交匯處，規(guī)劃中的五路居中街將與西三環(huán)和西四環(huán)連接起來，本地塊離定慧橋、四季青橋、航天橋和紫竹橋也只是有幾分鐘的車程，并且從

6、本項目步行至西四環(huán)也僅需要五分鐘路程，綜上所述，五路居物流中心項目在交通條件方面的優(yōu)勢，將成為本項目的一大優(yōu)點。完善周邊居民生活：項目所處地段位于中關(guān)村商圈的邊緣地帶，周邊擁有多個大型的成熟居住區(qū)，如世紀(jì)城、曙光花園、酈城等，而這些居住區(qū)都位于金融街與三里河中央行政區(qū)及中關(guān)村的輻射圈之內(nèi)，因此，居住在小區(qū)的居民主要來自金融街、行政機關(guān)和中關(guān)村的高知階層。本項目為他們提供了一個夜生活的理想去處。物業(yè)管理：由于本項目是開發(fā)商自己經(jīng)營，同時項目對于物業(yè)管理的要求相對也比較高，而開發(fā)商的物業(yè)有10多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，儲備了大量專業(yè)的物業(yè)管理人才，可以避免經(jīng)營風(fēng)險并降低管理成本。企業(yè)實力：開發(fā)商由于是北

7、京市海淀區(qū)玉淵潭農(nóng)工商總公司所屬二級法人公司，不論從經(jīng)濟實力還是政府背景，對于項目來說都是一個強有力的支撐，對于企業(yè)后期的經(jīng)營有非常大的幫助。地塊優(yōu)勢：本項目屬于永久性項目，沒有拆遷風(fēng)險，可以為經(jīng)營者提供穩(wěn)定的經(jīng)營場所，確保投資回報的如期實現(xiàn)。2.2項目的機會分析從上面提到的本項目的幾大方面優(yōu)勢，特別是項目規(guī)模的優(yōu)勢，是本地段乃至全北京所有洗浴中心所無法比擬的。像金佰瀚商務(wù)會館、大江南俱樂部、藍(lán)黛俱樂部、碧水云天，相對本項目而言，都只是中小項目。位于項目北部2.5公里處的北京第一家大型mall金源shopping mall即將于今年10月1日開業(yè)，依靠本項目的特色和服務(wù)，金源shopping

8、mall在一定程度上可以給本項目帶來很多客流量。隨著海淀區(qū)政府對于目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃和開發(fā)，在不久的將來，目標(biāo)區(qū)域不論是生活環(huán)境還是商務(wù)環(huán)境都將會有一個質(zhì)的飛躍，而本項目作為開拓者，能夠在今后立于不敗之地。在周邊已有不同檔次和有一定知名度的洗浴娛樂場所，如金佰瀚商務(wù)會館、藍(lán)黛俱樂部、碧水云天、千島湖等，且金源shopping mall中也有桑拿娛樂部分，而本項目的加入在一定程度上可以形成規(guī)模效應(yīng)，帶動西部洗浴娛樂的發(fā)展，給西部的消費群體增加一個可選擇的休閑娛樂場所，建成猶如“三里屯酒吧一條街”、“阜成路美食街”的“京西洗浴娛樂城”。消費作為拉動經(jīng)濟增長的一個重要動力，正在尋求新的突破，從新世紀(jì)起

9、，旅游、教育和電訊及文化休閑服務(wù)開始成為新興的消費熱點。而洗浴娛樂則是休閑服務(wù)中的一種，因此本項目正迎合了現(xiàn)在城市人的消費心理，又填補了西部的娛樂消費空白。2.3結(jié)論本項目經(jīng)營洗浴中心的市場機會和社會效應(yīng)都是巨大的。洗浴中心消費群體特征分析自營洗浴中心的空間布局劃分洗浴中心初步規(guī)劃面積為8000平米。表 洗浴中心項目的大概面積規(guī)劃序號項目數(shù)量單面積面積（平方米）1前臺大廳15002男桑拿區(qū)115003女桑拿區(qū)17504自助餐廳15005按摩室6010平米/個6006vip包間2040平米/個8007休息室8012平米/個9608套間（棋牌室）3030平米/個9009游泳池162510公共部分8

10、65合計8000自營洗浴中心的人員配備5.1 洗浴中心的組織框架5.2 洗浴中心的人數(shù)配備本項目規(guī)模的洗浴中心至少配置400人左右。表 洗浴中心項目的人員配備序號職位數(shù)量（人）1總經(jīng)理12副總經(jīng)理13大堂經(jīng)理44前臺經(jīng)理25前臺服務(wù)人員146洗浴部經(jīng)理27技師1008服務(wù)人員1509保安部經(jīng)理210保安2011內(nèi)保2012會計113出納314后勤部經(jīng)理215后勤人員101516餐廳經(jīng)理117餐廳服務(wù)人員2018后廚619維修工程部經(jīng)理120維修工621采購人員2022銷售部經(jīng)理123銷售推廣人員10備注：1、技師的數(shù)量依據(jù)生意的好壞可以隨時調(diào)整；2、至少保證坐班有60人，其中搓澡工20人，足底

11、按摩師20人，保健、修腳師各10人；3、足底按摩師必須具備全身按摩的技能，而保健師則不一定非要會足底按摩；4、管理人員可以自定；5.3 洗浴中心的人員招聘途徑主要招聘途徑為從競爭對手那招聘有經(jīng)驗的管理人員，俗稱“挖墻角”，其次是從外地的按摩學(xué)校招聘技師。一般一個部門經(jīng)理或大堂經(jīng)理可利用他們已成熟的渠道帶來510名有豐富經(jīng)驗的服務(wù)生，這樣很容易使企業(yè)上軌道。但同時也要注意招聘來的員工有想法，因此，需要對一批招聘進(jìn)來的員工進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，如兩個經(jīng)理兩班倒，把經(jīng)理帶來的服務(wù)生和經(jīng)理分開管理，這樣有利于企業(yè)的管理。自營洗浴中心的成本分析員工工資依據(jù)以下數(shù)據(jù)測算，每月員工工資為250,000元/月，年員工

12、工資為300萬元。表 洗浴中心項目的員工工資序號項目單人工資（元/月/人）1前臺（收銀、迎賓）8002保安8003內(nèi)勤、人事、采購80010004后勤、出納、技術(shù)人員80010005會計150020006領(lǐng)班（大堂經(jīng)理）50007內(nèi)保1200備注：技師的費用較為特殊，一般都是以返點的形式，就是一個鐘（45分鐘）的收入按比例分成，開始時建議洗浴中心與技師是四六開分成，技師拿六，因為洗浴中心剛剛開業(yè)沒有知名度和客源，只能依靠技師的技術(shù)和服務(wù)招攬客源，等洗浴中心發(fā)展以后且有一定知名度后可以改為六四開，即洗浴中心拿六，技師拿四，如果你技師不同意這樣的做法，洗浴中心可以再聘用其他技師。這是目前洗浴行業(yè)較

13、為通用的手法。6.2 管理費用依據(jù)以下數(shù)據(jù)測算，每月的管理費用為1,250,760元/月，其中包括了溫泉每月的維護(hù)費用57,090元/月。每年的管理費用為1501萬元/年。表 洗浴中心項目的管理費用序號項目顧客量數(shù)量單價費用1水600人300噸/天70元/噸21000元/天2電600度0.69元/度414元/天3柴油900公升/天3.75元/公升3375元/天4溫泉維護(hù)費用800立方米1903元/天57090元/月5員工工資250000元/月6其他管理費用200000元/月合計1,250,760元/月備注：1、水：柴油1（噸）：3（公升）6.3 裝修費用本項目的裝修費用大概為750*43000

14、萬元，當(dāng)中包含墻體裝修、屋頂裝修、防水和隔音設(shè)備等等，由于裝修的要求和檔次不同，費用是不同的，因此裝修費用與實際有一定的差距。表 洗浴中心項目的裝修費用（部分）序號項目面積單位造價費用（元）備注1普通裝修7000平米500元/平方米350萬2局部特殊裝修1000平米4000元/平方米400萬合計750萬6.4 硬件投入費用硬件投入主要包括燈具、潔具、按摩床、一次性洗漱用品、餐具器皿、包間內(nèi)的電視、dvd、家具、地毯、字畫、鍋爐、水處理設(shè)備，都是根據(jù)項目規(guī)模和企業(yè)的資金實力自定。比如，一個vip包房的水龍頭可能售價為1萬元，因此硬件投入費用的測算有不確定性，大概在2000萬元左右（保守估算）。6

15、.5 開發(fā)地下熱水的相關(guān)費用按鑿井深度4000米計算，開發(fā)利用地下熱水的一次性投入為890余萬元。地下熱水不會單收水費，只要按照北京市礦產(chǎn)資源補償費（地?zé)幔┱魇諛?biāo)準(zhǔn)和北京市地下熱水資源費交納相關(guān)費用即可。（詳細(xì)請見附件有關(guān)溫泉開發(fā)文件）6.6 廣告宣傳及市場推廣費 廣告宣傳及市場推廣費為：（管理費用裝修費用硬件投入費用溫泉投入費用）173.91萬元6.7 不可預(yù)見費 不可預(yù)見費用為：221.73萬元（管理費用裝修費用硬件投入費用溫泉投入費用）3221.73萬元6.8 總投入費用 總投入費用為：7686.64萬元管理費用裝修費用硬件投入費用溫泉投入費用廣告宣傳及市場推廣費不可預(yù)見費1501300

16、0200089073.91221.737686.64萬元洗浴中心自營可行性分析7.1 自營洗浴中心的利潤根據(jù)對洗浴中心經(jīng)營者的定性研究，如果本項目進(jìn)行自營，則可獲得非?？捎^的利潤，承擔(dān)一定的經(jīng)營風(fēng)險是經(jīng)營者所不可避免的。本項目得出以下參考數(shù)據(jù)： 人均消費200元300元400元夏季春秋冬季夏季春秋冬季夏季春秋冬季日客流量200300400200300400200300400日營業(yè)額（萬元）4 68691281216營業(yè)額（萬元）36010807205401620108072021601440年營業(yè)額（萬元）216032404320一次性投入（萬元）7687年運行成本（萬元）1501利潤（萬元）

17、65917392819回收期11.5年4.5年3年7.2 出租物業(yè)的利潤如果將自營洗浴中心的物業(yè)面積進(jìn)行對外租賃，相對于自營洗浴中心來說，租賃風(fēng)險幾乎為零，但獲得的利潤也不可觀。經(jīng)營面積：8000平米租金：1.7元/平米/天年租金收入：489.6萬元/年管理費用（10）：48.96萬元/年租賃利潤：440.64萬元7.3 自營與租賃利潤的比較針對以上兩組數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，自營利潤是租賃利潤的9.8倍13.2倍，且自營僅僅是一次性的投入，即一次投入7687萬元，之后獲得的則是幾倍的利潤。7.4 結(jié)論 自營洗浴中心的收益明顯大于租賃所獲取的收益。建議本項目洗浴中心部分自營。初步市場推廣方案8.1 不按

18、牌理出牌，創(chuàng)新業(yè)態(tài)；在未來一年的籌備期，通過業(yè)態(tài)創(chuàng)新來創(chuàng)造新的需求，規(guī)避競爭進(jìn)入無競爭領(lǐng)域，制訂新的游戲規(guī)則以喝到市場的“頭啖湯”。8.2 先聲奪人，造勢開路，大幅度提升知名度；在項目開業(yè)前，通過事件營銷等超常規(guī)運作手法，來達(dá)到聚焦眼球萬眾矚目的效果，從而使得一炮打響，一夜走紅。8.3 擒賊先擒王，開業(yè)公關(guān)，通過領(lǐng)頭羊創(chuàng)造潮流，引領(lǐng)時尚；開業(yè)期，運用公關(guān)活動首先征服消費群中的意見領(lǐng)袖，以點帶面引發(fā)“多米諾骨牌”效應(yīng)，從而帶動整體消費。8.4 導(dǎo)入體驗營銷，通過獨特的參與活動，提高顧客忠誠度，打造品牌；開業(yè)后，通過營造一種深刻的難以磨滅的消費體驗（或“痛快刺激”，或“溫馨浪漫”，或“輕松舒適”）

19、，培養(yǎng)一大批長期穩(wěn)固、忠實優(yōu)秀的客戶群，這是預(yù)防競爭對手模仿的無上法寶。因為洗浴中心80的客戶是回頭客。8.5 與時俱進(jìn)，打造核心競爭力；這幾個策略的方案執(zhí)行能保證本項目的開業(yè)成功與發(fā)展看好，但我們也必須明白，競爭對手可以通過模仿來逐漸抵消我們的固有優(yōu)勢。所以，與時俱進(jìn)、永創(chuàng)新高是保持長期競爭力和永續(xù)經(jīng)營的惟一之路。通過環(huán)境、服務(wù)與產(chǎn)品的不斷完善與更新，自我否定，推陳出新，始終走在產(chǎn)業(yè)前沿，領(lǐng)先一步，保持品牌的時代感，使之歷久如新，經(jīng)久不衰，實現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營的夢想。8.6 軟廣技巧在北青報，時尚雜志等主流媒體刊登洗浴中心的老總訪談，探討洗浴中心的社會價值和影響范圍，從而獲得本項目的社會知名度8.7

20、固定客源的鎖定在瑞麗，風(fēng)范雜志和背靠背傳播公司等擁有高消費者渠道的媒體附贈5折消費卡，3個月后發(fā)放8折卡，以初步鎖定客源。實際經(jīng)營者的經(jīng)驗分享9.1 用水量一般來說，洗浴中心客人越多就越省水，同時冬天較夏天費水30以上，46月、911月最省水，平均2個人用1噸水。9.2 水溫控制洗浴中心的水溫隨著季節(jié)的變換，洗浴中心對水溫的控制也是不同的，一般冬天水溫控制在42度左右，夏天水溫控制在38度左右。9.3 柴油用量業(yè)內(nèi)人士介紹說，北京90的洗浴中心都是用鍋爐燒水的，用鍋爐則會用到柴油，一般燒一噸水至少耗柴油3公升，由于目前成品油市場柴油供應(yīng)緊縮，以前洗浴中心每天都要有23家供應(yīng)商提供柴油，才能保證洗浴中心的需求；而本項目規(guī)模的洗浴中心，建議本項目在后期經(jīng)營時一定要與58家石油供應(yīng)商建立合作關(guān)系，基本都為送油上門