中國南部無盡建材城可行性分析報告54P

1、目錄第一部分可行性研究結(jié)論 .- 6 -1.1市場可行性 . .- 6 -2.2財務(wù)可行性 . .- 6 -第二部分南部市場環(huán)境分析 .- 7-2.1城市發(fā)展 .- 7 -2.1.1城市狀況2.1.2城市人口. - 7 -. - 8 -2.1.3縣域人口及城鎮(zhèn)化水平 .- 8 -2.1.4.交通狀況 .- 8-2.1.5.對外交通規(guī)劃 . .- 9-2.1.5.1南部對外交通體系 .- 9 -2.1.5.2南部與周邊地區(qū)對外聯(lián)系的主要對象.- 10 -2.1.5.3城市對外交通組織 .- 10 -2.1.6縣域交通發(fā)展 .- 10-2.1.7縣域交通系統(tǒng)布局 . .- 11 -2.1.8城市規(guī)

2、劃 .- 12-2.1.8.1 整體城市規(guī)劃 :北延、西拓、南進(jìn)、東補(bǔ) . - 12 -2.1.8.2城市發(fā)展方向 .- 12 -2.1.8.3形態(tài)布局結(jié)構(gòu)：. .- 14 -2.1.8.4新五城城市建筑規(guī)劃全面啟動 .- 15 -2.2 城市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢 .-16-2.2.1經(jīng)濟(jì)運行情況 .- 16 -2.2.2消費情況 .- 17 -2.2.3固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)業(yè) .- 17 -2.2.4城鎮(zhèn)居民收入 .- 17 -2.2.5小結(jié) .- 18 -2.2.6南部房地產(chǎn)發(fā)展情況 .- 19 -2.2.6.1固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)業(yè) . - 19 -2.2.6.2商業(yè)區(qū)概況 .- 19 -2.2

3、.6.3商業(yè)區(qū)的分布 .- 19 -2.2.6.4商業(yè)區(qū)的形成 .- 20 -2.2.6.5各區(qū)域物業(yè)類型租售價格 . - 20 -2.2.6.6城市商圈分布 .- 22 -2.2.6.7商圈發(fā)展趨勢 .- 23 -2.2.6.8商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)分析 .- 23 -2.2.6.9五金建材 .- 23 -2.2.6.10業(yè)態(tài)分布2.2.6.11規(guī)模水平2.2.6.12發(fā)展趨勢. - 23 -. - 24 -. - 24 -2.2.6.13 小結(jié) .- 25 -2.2.7.南部五金建材行業(yè)經(jīng)營分析 .- 26 -2.2.8 調(diào)查結(jié)論 .- 28 -2.2.8.1大市場，深潛力 . .- 28 -2.2

4、.8.2細(xì)分市場專業(yè)化是搞活商業(yè)地產(chǎn)的重要途徑.- 28 -2.2.8.3高檔建材引領(lǐng)建材市場未來發(fā)展方向.- 28 -2.2.8.4市場競爭激烈，日趨白刃化 .- 29 -2.2.8.5經(jīng)營水平的高低成為贏得市場的重要砝碼 . .- 29 -2.3 房地產(chǎn)市場分析 .- 29 -2.3.1 住宅發(fā)展現(xiàn)狀 .- 29 -2.3.1.1土地供應(yīng)情況 .- 29 -2.3.1.2住宅供求情況分析 .- 29 -2.3.1.3分形態(tài)供求情況 . .- 31 -2.3.1.4客群分析 .- 32 -2.3.1.5小結(jié) .- 32 -2.3.1.6商業(yè)購買力調(diào)查 . .- 33 -2.3.1.7市場結(jié)論

5、分析 .- 35 -第三部分 產(chǎn)品分析 .- 38 -3.1 產(chǎn)品分析 .- 38 -3.1.1產(chǎn)品規(guī)劃 .- 38 -3.1.2地塊價值分析 .- 38 -3.1.3項目規(guī)劃 .- 40 -3.2. 產(chǎn)品定位 .- 40 -3.2.1 W.O.T 矩陣 .- 42 -3.2.2小結(jié)： .- 43 -3.2.3市場最終定位 .- 43 -3.3 規(guī)劃設(shè)計分析 .- 44 -3.3.1定位輻射 .- 44 -3.3.2客戶定位 .- 44 -3.3.2.1目標(biāo)市場構(gòu)成分析 .- 44 -3.3.2.2目標(biāo)市場需求特征分析 .- 45 -3.3.2.3經(jīng)營者3.3.2.4消費者. - 46 -.

6、- 46 -3.3.2.5 目標(biāo)市場（客戶）定位結(jié)論.- 47 -3.3.3定價定位 .- 47-第四部分財務(wù)及風(fēng)險分析 .- 48 -4.1 財務(wù)分析 .- 48 -4.1.1項目概況 .- 48-4.1.2公司基本情況 .- 48 -4.1.2.1公司概況4.1.2.2資本構(gòu)成. - 48 -. - 49 -4.1.3銷售計劃分析： .- 49 -4.1.4財務(wù)主要指標(biāo)分析 . .- 49 -4.1.4.1項目預(yù)計銷售收入及成本費用分析情況如下：.- 49 -4.1.4.2現(xiàn)金流量分析 .- 50 -4.1.4.3項目投資及財務(wù)狀況 .- 50 -4.2 風(fēng)險分析 .- 52 -4.2.1

7、.資金籌措 .- 52 -4.2.2公司貸款使用及還款來源 .- 52 -4.2.2.1貸款的使用 .- 52 -4.2.2.2還款來源 .- 53 -4.2.3貸款擔(dān)保情況 .- 53 -4.2.4小 結(jié) .- 53 -第一部分可行性研究結(jié)論1.1 市場可行性就項目本身來說，該項目的開發(fā)建設(shè)具有區(qū)位、規(guī)模、品質(zhì)等優(yōu)勢。由于片區(qū)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)改造升級，及建材市場結(jié)構(gòu)升級 , 激活了該區(qū)域?qū)Ω咂焚|(zhì)商住物業(yè)、專業(yè)五金建材市場巨大的潛在有效需求，為本項目奠定了較好的市場基礎(chǔ)。從市場的角度來開，該項目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場需求，項目開發(fā)建設(shè)可行。通過市場分析，在今年全國一線城市的住宅市場普遍低迷的情況下 ，南

8、部的房地產(chǎn)市場雖然受到一定的影響，商業(yè)地產(chǎn)走勢漸強(qiáng)，南部其市場表現(xiàn)更要強(qiáng)于全國同級別的區(qū)域中心城市。因此在項目的開發(fā)、銷售時機(jī)，做好產(chǎn)品自身的規(guī)劃設(shè)計、營銷推廣。同時，與同類型物業(yè)產(chǎn)品競爭時在營銷策略、 功能定位、開盤時機(jī)、管理等方面實施差異化策略。2.2 財務(wù)可行性通過財務(wù)測算和上述分析，財務(wù)內(nèi)部收益率達(dá) 28%，項目的銷售凈利率為 21%，靜態(tài)投資回收期為 4 年，這些指標(biāo)均較好。此外通過項目風(fēng)險分析，我們不難發(fā)現(xiàn)項目具有很好的抗風(fēng)險能力。綜上所述，項目在市場和財務(wù)上是可行的。第二部分南部市場環(huán)境分析2.1 城市發(fā)展2.1.1 城市狀況南部縣隸屬四川省南充市，位于四川盆地北部、嘉陵江中游，

9、全縣幅員面積2235 平方公里，耕地 91 萬畝；轄 78 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦事處）， 1053 個行政村，總?cè)丝?30 萬?？h境東接儀隴、蓬安，西鄰鹽亭、梓潼，南靠西充、順慶，北連閬中、劍閣?？h城地處國道212線、省道 101 線、 204 線及嘉陵江交匯處，與成都、重慶均相距280 公里，三地連線呈等邊三角形，處于城渝經(jīng)濟(jì)區(qū)核心區(qū)域。圖-1 南部地理位置示意2.1.1.1南部縣域在區(qū)域中的地位和作用（ 1）成渝城鎮(zhèn)群東北部區(qū)域重要極核；（ 2）四川省 K 字型發(fā)展軸東北部地區(qū)性中心城市；（ 3）南充市二級中心城市，南充市域北部地區(qū)區(qū)域性中心城市；2.1.2 城市人口全縣常住人口及戶籍人口常住人口

10、3 為 929923 人，與第五次全國人口普查2000 年 11 月 1 日零時的1157559 人相比，十年共減少227636 人，減少19.67%，年平均減少2.17%。全縣戶籍人口為1312216 人。家庭戶人口常住人口中共有家庭戶4318322戶，家庭戶人口為898600 人，平均每個家庭戶的人口為2.82 人，比 2000 年第五次全國人口普查的3.54 人減少 0.72 人。2.1.3 縣域人口及城鎮(zhèn)化水平2010 年：總?cè)丝?133.88 萬，城鎮(zhèn)人口 33.47 萬人，城鎮(zhèn)化水平25%；2015 年：總?cè)丝?138.16 萬，城鎮(zhèn)人口 40.06 萬人，城鎮(zhèn)化水平29%；202

11、5 年：總?cè)丝?147.67 萬，城鎮(zhèn)人口 70 萬人，城鎮(zhèn)化水平45%；2.1.4.交通狀況全縣公路里程達(dá)6051 公里，其中通車?yán)锍踢_(dá)1460 公里，等級公路達(dá)到705 公里；河道運輸116 公里。全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)通車率達(dá)到100%?？h境東界儀隴、蓬安，南接順慶、西充，西連鹽亭、 梓潼，北鄰劍閣、 閬中。國道 212 線和省道成南線。 南渠線共 178.05 公里穿越其境， 縣道 207.14 公里和鄉(xiāng)道 600 公里密布全縣， 村道 2300 余公里延伸到千家萬戶， 17 條出境公路與相鄰縣、市、區(qū)相通；境內(nèi)大河小溪縱橫交錯，嘉陵江縱貫縣城106 公里，北通川北門戶廣元，南下西南重鎮(zhèn)重慶，西河環(huán)

12、繞縣內(nèi)213 公里匯入嘉陵江，已經(jīng)建成的南廣高速即將通車，成德南高速2012 年通車，還有蘭渝鐵路也將成為南部重要的交通樞紐，南部歷來被視為四川的“北道孔衢，東西要害”，是川北地區(qū)交通樞扭和物資集散地。2.1.5.對外交通規(guī)劃2.1.5.1 南部對外交通體系根據(jù)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃，南部縣城未來交通體系將由鐵路、公路、水運三部分組成，其中，鐵路、公路為主要運輸方式。鐵路。蘭渝鐵路自縣城西側(cè)通過，設(shè)有客、貨運站，不僅服務(wù)南部，還將服務(wù)于儀隴，西充等周邊地區(qū)。公路。蘭渝高速自縣城以西的定水通過，分別在定水、流馬設(shè)有出入口，建議在楠木增設(shè)出入口。 212 國道及唐巴公路“十字”交叉通過縣城2.1.5.2

13、 南部與周邊地區(qū)對外聯(lián)系的主要對象向北與閬中縣城聯(lián)系，向東南與儀隴縣城（新政）聯(lián)系，向東北與儀隴金城（巴中）聯(lián)系，向南與南充聯(lián)系。2.1.5.3 城市對外交通組織中心城區(qū)快速外環(huán)的構(gòu)建西外環(huán)（平行蘭渝鐵路）老鴉過嘉陵江北外環(huán)（河?xùn)|科技工業(yè)區(qū)北側(cè)）東外環(huán)（河?xùn)|科技工業(yè)區(qū)東側(cè)）過嘉陵江南外環(huán)（河西工業(yè)集中區(qū)南側(cè)）與周邊城市和高速公路銜接外環(huán)路在老鴉向北至閬中外環(huán)路在永定向東至巴中，在楠木與南巴高速相聯(lián)系。外環(huán)路在北城新區(qū)向西至南充，在定水與蘭渝高速相聯(lián)系。外環(huán)路在棗兒向南在流馬與蘭渝高速相聯(lián)系。外環(huán)路在盤龍向南至儀隴縣城（新政） ，在鐵佛塘與南巴高速相聯(lián)系。2.1.6 縣域交通發(fā)展（1）強(qiáng)化縣域北

14、部劍閣（閬中）大坪升鐘大橋定水縣城楠木金城交通軸線的構(gòu)造，這條交通軸線消除了縣域西北部的交通死角，加強(qiáng)了與劍閣、閬中、儀隴旅游資源的串聯(lián)和整合，形成縣域北部的旅游軸線，帶動縣域北部經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。(2) 突出縣域南部城鎮(zhèn)的整體聯(lián)動和消除西南部發(fā)展瓶頸，強(qiáng)調(diào)鹽亭伏虎建興流馬東壩鐵佛塘新政交通軸線，同時，這條交通軸線也是農(nóng)業(yè)發(fā)展軸線。（3）突出縣城的輻射帶動作用，加強(qiáng)與南充、閬中的聯(lián)系，強(qiáng)調(diào)蘭渝高速、南渝鐵路及 212 國道交通軸線，同時，該交通軸線亦是縣域工業(yè)產(chǎn)業(yè)軸線。（4）強(qiáng)化閬中、鹽亭、劍閣對升鐘水庫旅游的帶動作用，強(qiáng)調(diào)閬中升鐘大坪鹽亭交通軸線。（5）加強(qiáng)東部區(qū)域的縱向發(fā)展，完善縣域交通網(wǎng)絡(luò)

15、，強(qiáng)調(diào)南巴高速公路交通軸，建議在楠木增設(shè)南巴高速出入口。2.1.7 縣域交通系統(tǒng)布局根據(jù)縣域交通現(xiàn)狀、縣域交通發(fā)展的需要、縣域生產(chǎn)力布局、城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)、規(guī)劃確定南部縣域“兩橫三縱“的交通體系結(jié)構(gòu)。. 兩橫：劍閣大坪升鐘大橋定水縣城楠木金城為一橫，起聯(lián)系縣域北部城鎮(zhèn)的作用，并向西聯(lián)系劍閣，向東聯(lián)系儀隴金城。鹽亭伏虎建興流馬東壩鐵佛塘新政為一橫，起聯(lián)系縣域南部城鎮(zhèn)的作用，向西聯(lián)系鹽亭，向東聯(lián)系儀隴新縣城（新政） 。. 三縱：閬中升鐘大坪鹽亭為一縱，起聯(lián)系鹽亭縣城升鐘風(fēng)景區(qū)閬中縣城的作用，為消除縣域西北交通死角起重要作用。蘭渝高速、國道212 線為一縱；構(gòu)成縣域中部南北向產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸的作用。南巴高速公

16、路為一縱；起溝通縣域東部城鎮(zhèn)的作用。2.1.8 城市規(guī)劃2.1.8.1 整體城市規(guī)劃 : 北延、西拓、南進(jìn)、東補(bǔ)北延向北延伸至五面山腳下，濠口村和江東岸的長灘河一線，與紅巖子風(fēng)景區(qū)的滿福壩景區(qū)內(nèi)的農(nóng)民新村及旅游服務(wù)設(shè)施相呼應(yīng)，交融發(fā)展。西拓因蘭渝鐵路和高速公路均在縣城西端由北至南通過，加之西向用地情況良好，無不良地質(zhì)災(zāi)害，地勢較平坦，故此區(qū)有很強(qiáng)的吸引力。將蘭渝鐵路“ 97 規(guī)劃”中的位置向西移至金星鎮(zhèn)大刀山后梁家灣黑石崖一線，以拓出大片可建設(shè)用地。在此重點發(fā)展公共設(shè)施和居住。南進(jìn)將唐巴公路向南移，大幅度向南進(jìn)軍至棗兒。在此重點發(fā)展工業(yè)。東補(bǔ)河?xùn)|鎮(zhèn)在原基礎(chǔ)上適當(dāng)擴(kuò)充，東至河?xùn)|收費站，北達(dá)長灘河

17、北側(cè)，此區(qū)主要進(jìn)行自身完善。2.1.8.2 城市發(fā)展方向（一）城市用地條件分析1、向東（1）河?xùn)|科技工業(yè)區(qū)的建設(shè)，嘉陵江二橋的修建，中心城區(qū)已跨過了嘉陵江這條門檻向東發(fā)展；（2）南巴高速公路等重大基礎(chǔ)設(shè)施的修建，紅巖子風(fēng)景區(qū)旅游資源的整合，嘉陵江生態(tài)軸線的開發(fā)，工業(yè)與旅游結(jié)合的策略已經(jīng)和正在加快城市向東發(fā)展的速度；（3）河?xùn)|片區(qū)用地平坦，無較大的地質(zhì)災(zāi)害；（4）嘉陵江二橋?qū)挾炔蛔?、嘉陵江一橋已成危橋，城市向東發(fā)展需增建跨河橋梁；2、向南（1）南巴高速在流馬設(shè)置出入口，經(jīng)棗兒進(jìn)入城南，將帶動河西工業(yè)集中區(qū)的發(fā)展，使依托高速公路入口建立工業(yè)園區(qū)的發(fā)展思路進(jìn)一步加強(qiáng)，河西工業(yè)區(qū)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上將得到更

18、大的發(fā)展；（2）該發(fā)展方向內(nèi)用地平坦，無較大的地質(zhì)災(zāi)害；（3）現(xiàn)狀高壓走廊的存在對該方向的發(fā)展具有一定的束縛；3、向西（1）該方向是上版規(guī)劃確立的重點發(fā)展方向，隨著近幾年的建設(shè)，該片區(qū)已取得了一定的績效；（2）該方向進(jìn)一步發(fā)展將受山體與鐵路的限制；4、向北（1）火車站場的修建，該方向?qū)l(fā)展成為倉儲物流區(qū)；（2）該方向山體較多，位于河流上游，多為生態(tài)敏感地帶，且與紅巖子風(fēng)景區(qū)相毗鄰，故不宜作大的開發(fā)，宜結(jié)合紅巖子庫區(qū)及西山風(fēng)景區(qū)打造休閑旅游度假區(qū)；（二）中心城區(qū)發(fā)展方向根據(jù)上述分析，確定南部縣城發(fā)展方向為：“東跨、南進(jìn)、西補(bǔ)、北延” 。1、東跨（1）城市主要發(fā)展方向；（2）新建橋梁，打破交通瓶頸

19、，聯(lián)系城區(qū)，帶動發(fā)展；（3）依托高速，在楠木增設(shè)出入口，結(jié)合生態(tài)，發(fā)展工業(yè)，綜合配套，提升河?xùn)|科技工業(yè)區(qū)地位，打造為城市綜合區(qū)；2、南進(jìn)（1）城市次要發(fā)展方向；（2）遷移高壓走廊，消除限制因素；（3）借高速公路的帶動，發(fā)展工業(yè)，建設(shè)河西工業(yè)集中區(qū)；3、西補(bǔ)（1）注重自身功能的完善，加快城北新區(qū)建設(shè)4、北延（1）結(jié)合鐵路站場發(fā)展倉儲物流（2）整合紅巖子庫區(qū)、滿福壩、火風(fēng)山等旅游資源，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，打造紅巖子休閑旅游度假區(qū)。2.1.8.3 形態(tài)布局結(jié)構(gòu)：“一軸、兩片、三心、四區(qū)”的功能結(jié)構(gòu)。一軸：嘉陵江生態(tài)軸兩片：主城片區(qū)和新城片區(qū)三心：城市新區(qū)中心、老城傳統(tǒng)商業(yè)中心和體育文化組團(tuán)中心四區(qū)：

20、2 個工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、一個倉儲區(qū)、一個風(fēng)景區(qū)。2.1.8.4 新五城城市建筑規(guī)劃全面啟動1、“桂花城、飲品城、釣魚城、板材城、機(jī)電城”正式啟動全面建筑，目前以初顯規(guī)模，2、在 2020 年之前把南部縣打造成為全國知名的強(qiáng)縣、名城。2.2 城市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢2.2.1 經(jīng)濟(jì)運行情況在西部經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣中排名 37 位。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)較好，工業(yè)經(jīng)濟(jì)整體實力較強(qiáng)。先后被列為國家初級電氣化縣、優(yōu)質(zhì)棉基地縣、瘦肉型商品豬基地縣、全國綠化百佳縣、省勞務(wù)輸出基地縣、優(yōu)質(zhì)蠶繭基地縣，選育的脆香甜柚被評為國優(yōu)果品?；拘纬赡茉?、化工、食品、機(jī)械、絲棉紡織、建筑建材等六大支柱行業(yè)，水泵、汽車配件、鋁塑管材、絲綢、啤酒、炸藥等名優(yōu)

21、產(chǎn)品暢銷國內(nèi)外。國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速發(fā)展。2010 年，南部縣 GDP總和達(dá) 145. 4 億元，同比增長14.5 ，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值31.6 億元 , 增長 4.6%; 第二產(chǎn)業(yè)增加值 82.1 億元 ,GTP 的貢獻(xiàn)值達(dá)到 74.4%, 增長 20.3%, 第三產(chǎn)業(yè)增加值 31.7 億元 , 增長 10.8%.注: 隨著南部經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化 , 全縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2009 年的 23.0:53.8:23.4 調(diào)整為 21.7:56.5;21.8, 一產(chǎn)業(yè)下降 1.3, 二產(chǎn)業(yè)上升 2.7, 三產(chǎn)業(yè)下降 1.4. 工業(yè)增長成為南部經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)力量 .2.2.2 消費情況數(shù)據(jù)來源：市

22、統(tǒng)計局注: 從消費情況來看，近兩年來消費品總額與 GDP均呈兩位數(shù)的增長速度。排除 CPI 增幅因素，消費總量向上體現(xiàn)了人民收入的增長，可支出費用在增加，內(nèi)需的增長對整個經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展是有利的。2.2.3 固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)業(yè)2010 年全社會固定資產(chǎn)投資總額 93.6 億元 , 增長 22.8%, 其中基本建設(shè)完成 69.6 億元 , 增長 55.5%, 房地產(chǎn)完成 6.5 億元增長 79.0%, 商住房施工面積 10.7 萬平米 , 增長 25.7%, 銷售面積 29.3 萬平米 , 增長 26.5%, 銷售額 5.9 億元增長 40.5%.2.2.4 城鎮(zhèn)居民收入(1) 人均收支201

23、0 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14087 元增長 13.7%, 其中人均工資性收入9750 元 ;人均經(jīng)營性收入1776 元,2010 年人均消費支出10207 元, 食品支出 5930 元, 居住支出 715元 .(2) 城鎮(zhèn)儲蓄城鄉(xiāng)居民儲蓄余額96.21 億元 , 增長 13.8%中活期儲蓄 34.13 億元 , 定期儲蓄 62.07 億元 , 全縣人均儲蓄余額 9709 元.(3) 居民住房城鎮(zhèn)居民住房建設(shè)面積人均33.45 平米。2.2.5 小結(jié)南部縣是一個歷史悠久川東大縣。臨近成渝經(jīng)濟(jì)圈，地理位置優(yōu)越，固定資產(chǎn)投資、旅游較為發(fā)達(dá)、人均可支配收入較高；經(jīng)濟(jì)、文化相對落后，但自房地產(chǎn)發(fā)展以

24、來，短短幾年時間內(nèi)，無論是經(jīng)濟(jì)、文化、城市規(guī)模都發(fā)生著巨大的變化，吸引力不斷增加；城市基礎(chǔ)薄、起點低，旅游城市等因素造成物價高、消費高；房地產(chǎn)所占比例過大，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要依靠投資帶動, 發(fā)展速度快；城市的發(fā)展剛開始起步，是新欣的房地產(chǎn)市場，發(fā)展?jié)摿Υ?，整體剛性需求量大，受宏觀政策影響較內(nèi)地小；外來人口的大量涌入， 不僅會促進(jìn)本地建設(shè)發(fā)展， 客觀上推動本地的消費、 住房需求；本地進(jìn)入第一輪快速發(fā)展周期，將成為金融資本的樂土；高速發(fā)展與城市框架的形成；城市的發(fā)展規(guī)劃合理有利于項目前期定位；城市運營較為先進(jìn)，有利于商業(yè)市場的存活。2.2.6 南部房地產(chǎn)發(fā)展情況2.2.6.1 固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)業(yè)2

25、010 年全社會固定資產(chǎn)投資總額 93.6 億元 , 增長 22.8%, 其中基本建設(shè)完成 69.6 億元 , 增長 55.5%, 房地產(chǎn)完成 6.5 億元增長 79.0%, 商住房施工面積 10.7 萬平米 , 增長 25.7%, 銷售面積 29.3 萬平米 , 增長 26.5%, 銷售額 5.9 億元增長 40.5%.2.2.6.2 商業(yè)區(qū)概況從整體水平來看，本地商業(yè)區(qū)正處于過渡升級期（此處所指商業(yè)物業(yè)是城市核心商業(yè)區(qū)，不包含各區(qū)域配套商業(yè)，下文在沒有特別說明時，均是此意）。目前已形成的、正在經(jīng)營的、規(guī)劃建設(shè)中的商業(yè)物業(yè)，其規(guī)劃與理念正在升級，從普通的步行街商業(yè)街SHOPPING CENT

26、ERSHOPPING MALLSTREET MALL等等形態(tài)。隨著房地產(chǎn)大小項目的落戶更是帶動了本地商業(yè)物業(yè)的高速發(fā)展，南部縣的商業(yè)物業(yè)將在一夜之間發(fā)生巨變。同時它逐漸形成了本市居民購物的中心、外來旅客觀光、購物的等各具特色的中心。2.2.6.3 商業(yè)區(qū)的分布從整體布局來看，南部縣城區(qū)按功能分類大致可劃分為城市核心商業(yè)區(qū)、城市中央休閑區(qū)、城市旅游區(qū)、建材集中區(qū)、區(qū)域配套商業(yè)區(qū)。城市核心商業(yè)區(qū)以新世紀(jì)廣場為核心的周邊區(qū)域：人民路沿線，主要集中在人民西路南側(cè)。城市餐飲娛樂區(qū)由城市中心商業(yè)區(qū)帶動，形成了以濱江路為核心的“美食一條街”餐飲區(qū)；北環(huán)路沿線分布的KTV、洗浴等業(yè)態(tài)的娛樂區(qū)。特別是濱江沿線，

27、由于統(tǒng)一規(guī)劃、接近市中心，其商業(yè)氛圍的形成更為容易。區(qū)域配套商業(yè)區(qū)集中在新華路周邊。以小區(qū)的配套商業(yè)。業(yè)態(tài)以餐飲為主，生活配套為輔，目前人氣旺盛，餐飲業(yè)尤為火爆。城市核心休閑區(qū)從環(huán)境來看，以柳林廣場為核心的區(qū)域。該區(qū)域由于地理環(huán)境優(yōu)越，既有嘉陵江這樣得天獨厚的自然資源，又有桂博園這樣的人文旅游資源，由于政府前期規(guī)劃、本地開發(fā)商開發(fā)思路問題，以及后期商業(yè)規(guī)劃，運營等問題，至今尚未能形成規(guī)模。但該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。2.2.6.4 商業(yè)區(qū)的形成隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 從商業(yè)氛圍來看， 本地商業(yè)較為集中， 主要集中在新世紀(jì)廣場周邊，以新世紀(jì)為基礎(chǔ)，以商業(yè)步行街為核心，向南向西向東發(fā)展延伸。并由此帶動瑞

28、安路，炮臺路等道路周邊的商業(yè)發(fā)展，形成了業(yè)態(tài)互補(bǔ)的復(fù)合型商業(yè)區(qū)。2.2.6.5 各區(qū)域物業(yè)類型租售價格區(qū)域物業(yè)類型銷售價（元 / ）租賃價（元 / ）供應(yīng)量城市核心商業(yè)區(qū)商鋪200 元 / / 月濱江休閑區(qū)商鋪80 元 / / 月2 萬蜀北大道商業(yè)區(qū)商鋪30-50 元/ / 月產(chǎn)權(quán)式商鋪新區(qū)配套商業(yè)區(qū)商鋪100 元 / / 月3.4 萬產(chǎn)權(quán)式商鋪縣內(nèi)在售商業(yè)物業(yè)一覽表上河城桂博豪庭陽光水岸第 5 大道南部縣石子嶺大道桂博項目地址總建筑面積南部縣紅巖子上河城11.2 萬園11 南部縣南隆鎮(zhèn)北環(huán)路9 萬南部縣政府新區(qū)項目性質(zhì)配套商業(yè)配套商業(yè)配套商業(yè)商住綜合體集商業(yè)、居家、辦公、購集時尚購物、休閑、

29、娛樂、功能定位生活配套商業(yè)休閑、生活配套物、餐飲、休閑娛樂為一餐飲一體體個體私企業(yè)主、內(nèi)地投資客個體私企業(yè)主、 內(nèi)地投資個體私企業(yè)主，投資個體私企業(yè)主，高收入客目標(biāo)消費群群客群、當(dāng)?shù)馗呤杖肴嚎腿喝菏蹣请娫?589666552555556608885808888 5808899商業(yè)面積1.8 萬 , 約 100 套商鋪2.3 萬 , 約 240 套商鋪1 萬4.7 萬商業(yè)運營公司未定未定未定未定產(chǎn)權(quán)年限40 年40 年40 年40 年樓層一層一層單層建筑面積單店經(jīng)營面積30 220 26 -160 層高5.4m5.4m銷售價格12000 元 / -18000 元/ 11000 元出售率40%已銷

30、售約 10%推廣主題推窗見綠公園之心，城市之顛普羅旺斯風(fēng)情媒體選擇戶外、短信戶外、短信戶外、短信戶外、短信一次性付款 3%、按揭 2%、分一次性付款 5%、按揭簽約即可享受 58 年促銷活動主題期 1%2.5%、返租，年回報高達(dá) 8由于地段位置、價格優(yōu)勢吸群體及生意人投資的地理位置較優(yōu)越，由于價由于地段位置優(yōu)勢吸引引當(dāng)?shù)厣馊?、?dāng)?shù)馗呤杖肽抗?，消化了前期一位過高，商鋪咨詢者多，效果分析當(dāng)?shù)厣馊恕?當(dāng)?shù)馗呤杖肴后w及內(nèi)地投資客群，銷售部分猶豫、觀望的客實際成交的小，銷售壓力群體及內(nèi)地投資客群，。較好。源較大。通過實地了解調(diào)研可以獲悉，從城市核心商業(yè)區(qū)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)情況來看，無論租賃還是出售，已經(jīng)

31、營的物業(yè)已是供不應(yīng)求。 縣內(nèi)新開發(fā)項目有商業(yè)在售商業(yè)物業(yè)僅有上河城、桂博豪庭、陽光水岸、等幾個個項目。從銷售情況來看，四個項目的銷售狀況良好，每天咨詢客群都在 10 組以上，短期內(nèi)就能實現(xiàn)超過50%的銷售率。2.2.6.6 城市商圈分布通過對商圈的認(rèn)識，我們在調(diào)研過程中采用參照法，參照商業(yè)物業(yè)在經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營特色上的不同，以及居民人口分布、城市建設(shè)、交通設(shè)施狀況、商業(yè)布局等方面的差異，同時引入調(diào)查訪談等方法，進(jìn)行綜合比較，對南部縣主城區(qū)核心商業(yè)區(qū)商圈進(jìn)行了劃分。按功能來進(jìn)行劃分，主要分為新華路、振興街新世紀(jì)廣場商圈；濱江路北街濱江商圈；蜀北大道及延線建材商圈商圈這三大核心商圈。商圈個案分析商

32、圈所處區(qū)域交 通周邊環(huán)境業(yè)態(tài)商圈輻射消費客群范圍電子通訊、電器、服裝、酒新世紀(jì)廣場新華路市中心， 交通市政廣場、酒店、餐飲、娛樂、快餐、眼基本涵蓋了便利， 通達(dá)性店、金融、商鏡、鐘表、旅游紀(jì)念品、鞋全城輻射商圈振興街所有客群。強(qiáng)務(wù)辦公、帽、咖啡廳、院線、珠寶首飾、化妝品靠近市中心濱江大道餐飲、休閑、娛樂地方特產(chǎn)、商圈內(nèi)本地人、外濱江商圈濱江路地游客、國交通便利嘉陵江便利店2-3km外游客蜀北大道商北奧體路， 南靠近核心商特建材、五金、便利店、棋本地人群、蜀北大道接新華路， 交全城輻射少量外地人圈圈，牌室通便利群。2.2.6.7 商圈發(fā)展趨勢商圈的形成，與城市的規(guī)劃及商業(yè)區(qū)的形成關(guān)系密切。從大的方向來看，一是面