房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需辦的證件與流程

1、一個完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工，大致可以分以下3大部分第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)， 委 托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報告書 ，應(yīng)附有詳 細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分6個階段：1、選址定點(diǎn)；2、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3、初步設(shè)計及施工圖審查；4、規(guī)劃報建圖審查；5、施工報建；6、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國土資源

2、局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段， 此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保 局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審

3、查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相 關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行 審查。8、建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核 發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計 文件審查報告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書。四、規(guī)劃報建圖審查階

4、段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專 業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確 定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施 工許可證。六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記

5、，核發(fā)商品房預(yù)售許可證 。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件） 及資料：1、以下證明材料：（1 ）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、 竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng) 附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、

6、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報告進(jìn) 行備案審查。2、財政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn) 收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安 消防支隊、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。 規(guī)劃部門根據(jù)上述 部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）。4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出 具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明； 不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退 件處理并要求限期整改。第三部分房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)

7、證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：1 ）申請書；2 ）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；4 ）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；5 ）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；6）施工許可證；7）房屋竣工驗(yàn)收資料8 ）房屋測繪成果；9 ）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時限，各地根據(jù)實(shí)際 情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所 以就不再明細(xì)列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤， 行政審 批費(fèi)用可以忽略不計。房地產(chǎn)開發(fā)商拍得土地后需要辦理的五大證件開發(fā)商必須具備的“五證”是指：國有土地使用證，是證

8、明土 地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國 有土地使用權(quán)的法律憑證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是建設(shè)單位在向 土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn) 建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證 ；建設(shè)工程規(guī)劃許可 證，是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證；建設(shè)工程施工 許可證；商品房銷售（預(yù)售）許可證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 建筑工程施 工許可證、國有土地使用證和商品房銷售 （預(yù)售）許可證， 簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，建筑工程施工 許可證由市建委核發(fā)，國有土地使用證和商品房銷售（預(yù)售） 許可證一；開發(fā)商首先要有土地

9、證，再辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和規(guī)劃 要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提二；然后再進(jìn)行項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資 質(zhì)審查三；再開始正式的規(guī)劃報建：總平面審查階段，單體審查、建筑 工程規(guī)劃許可證，消防和人防專項(xiàng)審查，節(jié)能審查、施工圖審查，余 泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān) 督，施工招投標(biāo)、監(jiān)理報建，最后辦下施工許可證。四；當(dāng)開發(fā)商資金不足可以憑這土地證和施工許可證到銀行貸 款，當(dāng)然資金充足的開發(fā)商不需要這樣， 高層主體完成三分之二的時 候就可以辦理房屋預(yù)售許可證了，前提是土地證沒有任何抵押。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須辦理的證件1、計劃部門核發(fā)的固定資產(chǎn)投資許可證或主管部門批準(zhǔn)的計劃 任務(wù)書；2、規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可 證；3、國土部門核發(fā)的國有土地使用證；4、符合項(xiàng)目設(shè)計資格設(shè)計單位設(shè)計的施工圖紙和施工圖設(shè)