項(xiàng)目可行性研究報(bào)告_1

1、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄一、總 論二、市場分析三、建設(shè)內(nèi)容四、環(huán)保與市政配套五、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置六、建設(shè)進(jìn)度安排及物料供應(yīng)七、資金籌措八、效益分析九、研究結(jié)論與建議一、總 論（ 一） 項(xiàng)目背景 1 項(xiàng)目名稱： “聯(lián)想高科經(jīng)典都市” 居住小區(qū) 2 承辦單位概況： “世紀(jì)地產(chǎn)”是武漢專業(yè)的房 地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司。 由于其他的在開發(fā)項(xiàng)目占用大量資金， 且本項(xiàng)目工程量大，建設(shè)周期長。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)， “世 紀(jì)地產(chǎn)”決定和武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司及北京融科 智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想世紀(jì) 高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項(xiàng)目。 公司注冊資本 1 億元（ “世紀(jì)地產(chǎn)” 3000

2、 萬元，武漢高科國有控股集團(tuán)有限 公司 3000 萬元，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4000 萬 元） 流動(dòng)資金 2400 萬元（ 滾動(dòng)開發(fā) ） 。 武漢高科國有控股集 團(tuán)有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的，授權(quán)全面經(jīng)營和管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)。 集團(tuán)注冊資本 15 億元，目前全資、控股、參股企業(yè) 35 家，已成為“武漢中 國光谷”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營與管理、創(chuàng)業(yè)孵 化器、風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué) 科技園建設(shè)于一體的大型國有控股集團(tuán)。成立于XX年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進(jìn) 軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司，也是其

3、多元化布局 的一個(gè)重要棋子。 3 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：(1) 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(2) 武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例及技術(shù)規(guī)定(3) 城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定(4) 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范(5) 住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(6) 建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)(7) 城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范(8) 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范( 二 ) 項(xiàng)目概況1 地塊位置： 關(guān)山一路與楚雄大道交會(huì)處往南 400m 處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西 緊鄰關(guān)山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷 cbd 中心 區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閑廣場眾多，大專院校林立，

4、公園、醫(yī) 院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)。 “聯(lián)想高科經(jīng)典都市”居住小區(qū)周 邊有：華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣場、關(guān)山市場、關(guān) 山中學(xué)、魯巷小學(xué)、 光谷核心市場、 電信數(shù)碼港、 長江樂園、 東湖新技術(shù)開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。 2 建設(shè)規(guī) 模與目標(biāo)： 土地面積： 270 畝(180090 平方米 ) 容積率： ( 本地塊位于武漢市郊區(qū)， 沿關(guān)山一路南行 800 米即達(dá)武黃高速公路，是武漢光谷的重 點(diǎn)開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層 來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值 ) 建筑面積： 314528 平方米 開發(fā)周期： 7 至 8 年 土地價(jià)格： 5400 萬( 高 科集團(tuán)儲(chǔ)備

5、土地，作為股本投入 ) 3 周圍環(huán)境與設(shè)施 (1) 步 行約 2 分鐘可至 586、521、715 等公交車站 ;(2) 魯巷廣場購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費(fèi) 場所均幾步之遙 ;(4) 華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞 ;(3) 武漢光谷 cbd 中心 ?光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè) 4 項(xiàng)目投入資金及效益情況 項(xiàng)目總投資：萬元 自有資金投入： 12400 萬元 住宅銷售價(jià)格： XX 元/ 平米起 項(xiàng)目銷售收入： 萬元 項(xiàng)目稅后利潤總額：萬元 項(xiàng)目毛利潤潤： % 項(xiàng)目內(nèi)部收益率： %（ 三 ） 項(xiàng)目建設(shè)緣由1 項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步 開拓發(fā)展 公司自成立以來，秉承“追

6、求卓越、盡善盡美” 之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東 湖開發(fā)區(qū)， 輻射武漢三鎮(zhèn)。 通過本項(xiàng)目的開發(fā)， 占據(jù)光谷 cbd 區(qū)域房地產(chǎn)市場，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹立企業(yè)在 武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。 2 項(xiàng)目的建設(shè)符合武漢市對光谷建 設(shè)的精神 國家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長政策對房 地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一 步增強(qiáng)。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、 解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信 心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資 100 億元 興建 600 萬平方米的住宅，五年共建 3000 萬平方米，用五 年的時(shí)

7、間解決 30 萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對房 地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的 宣傳引導(dǎo)，市場運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置 業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動(dòng)的良好局面。部分條件好的行政、 企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級消費(fèi)。根據(jù)XX年第二季度武房指數(shù)報(bào)告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項(xiàng)目為主， 武珞路沿線以商務(wù)寫字樓為主” 。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)支柱 “中國光谷”與“電腦一條

8、街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中將占 據(jù)主導(dǎo)地位。隨著中國光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成 為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，在未來的 5 年內(nèi)，中國光谷方 圓 50 平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)科工貿(mào)年收入超過 1000 億 以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長江樂園的帶動(dòng)效應(yīng)，一大批第 三產(chǎn)業(yè)會(huì)在此地蓬勃興起，本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最 好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的 商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫 時(shí)的短缺，我們選取武漢高科國有控股集團(tuán)和北京融科智地 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經(jīng)過協(xié)商，達(dá) 成一致，成立合資公司

9、武漢聯(lián)想世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有 限公司共同開發(fā)高科集團(tuán) 270 畝儲(chǔ)備地塊。具體合作方式在 資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述。 3 由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺， 三方合作開發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資開發(fā)策略 從土地供應(yīng) 的角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相對穩(wěn)定性和自 90 年代中期 以來武漢房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，武漢市區(qū)土地資源日益減 少，在市區(qū)內(nèi)，土地供應(yīng)絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢。類似 本項(xiàng)目開發(fā)可 200 多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土 地資源彌足珍貴。隨著土地供應(yīng)市場的秩序日益規(guī)范化，為 了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、 協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。而后兩種 方式

10、必然提高土地獲得成本，對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)不利。 本項(xiàng) 目由武漢高科國有控股集團(tuán)提供土地使用權(quán)，為資金流動(dòng)周 轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開 發(fā)潛力的地塊， 有利于對項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)。 根據(jù)市場動(dòng)態(tài)， 合理調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營銷策略，穩(wěn)步樹立項(xiàng)目品牌形象，這 在武漢房地產(chǎn)市場并不多見。項(xiàng)目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升 了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得 到實(shí)現(xiàn)。 4 項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢所在 世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目開 發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù) 高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的 土地儲(chǔ)備 融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu) 勢（ 四 ） 市場分析1 武漢概況 武漢市是中國六大中

11、心城市之一。 在 1992 年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力50 強(qiáng)中，武漢名列第六。 XX 年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1348 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比XX年增長12%經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí) 現(xiàn)財(cái)政收入億元 , 同比增長 %,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本 %。 自 1992 年以來 , 武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?,全市國內(nèi)生產(chǎn)總 值連續(xù)保持兩位數(shù)增長 , 高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn) 行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì) 事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。得天獨(dú)厚 的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文 明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

12、中 華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一 個(gè)門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心， 我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國 221 個(gè)地級以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是 中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“洼 地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首， 實(shí)際利用外資億美元，外資來自全球五大洲 40 多個(gè)國家或 地區(qū)，全球 500 強(qiáng)跨國公司有 35 家來漢投資，另有 45 家設(shè) 立了代表處。 邁向世界超級城市 世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大 城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際， 美國未來學(xué)家 雜志 1999 年 6-7 月刊發(fā)表了

13、著名學(xué)者麥金利 - 康韋所著題為未來的 超級城市的文章，預(yù)言中國的上海、武漢將進(jìn)入 21 世紀(jì) 全球十大超級城市之列。 超級城市是指具有下列 3 項(xiàng)條件 特征的城市地區(qū)：人口超過 100 萬 ; 能夠可持續(xù)地滿足居民 的物質(zhì)和社會(huì)需求 （ 包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、 交通及教育等方面的需求 ）; 擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán) 境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入 的經(jīng)濟(jì)投資。未來超級城市必不可少的 10 個(gè)因素：水源 ; 國 際機(jī)場 ; 與腹地的交通聯(lián)絡(luò) ; 圓頂體育場 ; 技術(shù)中心 ; 通信中 心; 公共交通 ; 垃圾處理 ; 綠色基礎(chǔ)設(shè)施 ; 新的政治機(jī)制。 未 來的

14、十大超級城市：班加羅爾 （ 印度 ）; 武漢 （ 中國 ）; 上海 （ 中 國）; 曼谷 （泰國 ）; 丹佛 （美國 ）; 亞特蘭大 （美國 ）; 昆坎 - 圖盧 姆地區(qū) （墨西哥 ）; 馬德里 （西班牙 ）; 溫哥華 （加拿大 ） 。由于地 處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院， 武漢具有很大的機(jī)會(huì)。 2 光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析（1）“光谷地區(qū)”概況 信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界 生產(chǎn)力和人類社會(huì)的發(fā)展帶來了極大的推動(dòng)。光電子技術(shù)是 信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的 飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性 產(chǎn)業(yè)，必將成為 21 世紀(jì)最重要的

15、支柱產(chǎn)業(yè)之一。 在此背景 下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。 湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢，及時(shí)決策，力爭在武漢創(chuàng)建 國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè) 的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計(jì)委批準(zhǔn)為國家光電子信 息產(chǎn)業(yè)基地 （ 簡稱“武漢中國光谷” ） 。 “武漢中國光谷” 高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的專家 學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持 ; 以武漢烽 火科技集團(tuán)、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表 的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架 ; “武漢中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū) 武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有

16、著良好的外部環(huán)境和條件，這些都 為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 武漢東湖新技術(shù)開 發(fā)區(qū) 50 平方公里范圍內(nèi)集聚了 18 所高等院校， 56 個(gè)省部屬 科研院所， 65 個(gè)國家重點(diǎn)學(xué)科， 10 個(gè)國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室， 7 個(gè) 國家工程技術(shù)研究中心， 43 名兩院院士， 20 多萬名各類專 業(yè)科技人員， 35 萬在校大學(xué)生， 每年有 5 萬余名大學(xué)生從這 里走向四面八方。武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中 關(guān)村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人 才資源。(2) 建筑類型 武漢市 ( 光谷地區(qū) ) 住宅類建筑其類型現(xiàn) 狀： 多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依 然是市場供應(yīng)

17、量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn) 市場尤為突出。 目前市中心的多層項(xiàng)目越來越少， 有徹底“逃 離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn) 開發(fā)較熱的“三區(qū)五片” ，即漢口的金銀湖片和后湖片，武 昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)， 無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。 從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。 小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊 區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了 離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。 位于金銀湖片區(qū)的 “麗水佳園” 開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上 戶型上

18、的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場反映良好。此外，近期開盤的位于 青山區(qū)工業(yè)二路上的 “寶安公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟 小高層項(xiàng)目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存” 的定式。 高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被 城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。市中心 幾個(gè)高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。福 星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹 立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。 別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。就 目前的實(shí)際情況來看，別墅市場中無論從供應(yīng)量還是市場的 接納程度看， townhouse（ 即聯(lián)排別墅 ） 都是最好的。究其原

19、 因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且 位于郊區(qū)價(jià)格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美 ; 另一方面是 因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要 求改善生活質(zhì)量的購房消費(fèi)者日益增多，直接促使別墅的需 求量增大。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤的此類 物業(yè)都取得了良好的市場效果。 本項(xiàng)目建筑類型： 以高層 （c 型）為主干，周圍點(diǎn)綴布局 （a、b、d、e 型）多層住宅。整 個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致，的容積率保證了充足的綠化面積和 多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍。 配比： 多層： a 型 8棟、b型6棟、d型12棟、e型7棟 高層：c型14棟3目標(biāo)市場地位 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群如

20、下：(1) 外企、高新技術(shù)企業(yè)、 金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士 ;(2) 周邊高校的教師以及工作者 ;(3) 欲改善居住條件的置業(yè)者 ;(4) 政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部 ;(5) 外地來漢的經(jīng)商者。(6) 其他( 五 ) 結(jié)論 本項(xiàng)目社會(huì)效益、 經(jīng)濟(jì)效益、 環(huán)境效益俱佳， 項(xiàng)目可行。( 一 ) 市場概況 1 武漢市總體經(jīng)濟(jì)狀況 武漢市是中國 六大中心城市之一。 在 1992 年國家公布的中國城市綜合經(jīng) 濟(jì)實(shí)力 50 強(qiáng)中，武漢名列第六。 XX 年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總 值達(dá)到 1348 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 XX 年增長 12%。經(jīng) 濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入億元, 同比增長 %,占

21、國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本 %。自 1992 年以來 , 武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛 入快車道 ,全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長 , 高于全 國、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生 活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了“十五” 計(jì)劃的良好開局。 得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開 拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速 發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 中華人民共和國成立后，武漢經(jīng) 過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門類齊全的綜合性工業(yè)基地， 華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要 的教育、科研基地，在全國 221 個(gè)地級以上城市中，武漢的 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國的

22、特大中心城市之一。改革 開放以來，武漢的投資“洼地效應(yīng)”顯現(xiàn)，目前利用外資居 中國中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資億美元，外資來自 全球五大洲 40 多個(gè)國家或地區(qū)，全球 500 強(qiáng)跨國公司有 35 家來漢投資，另有 45 家設(shè)立了代表處。 邁向世界超級城市 世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際， 美國未來學(xué)家雜志 1999 年 6-7 月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥 金利 - 康韋所著題為未來的超級城市的文章，預(yù)言中國 的上海、武漢將進(jìn)入 21 世紀(jì)全球十大超級城市之列。 超級 城市是指具有下列 3 項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過 100 萬 ; 能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求 （

23、 包括食物、住 所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求 ）; 擁有健 康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足 夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。未來超級城市必不可少 的 10 個(gè)因素：水源 ; 國際機(jī)場 ; 與腹地的交通聯(lián)絡(luò) ; 圓頂體育 場; 技術(shù)中心 ; 通信中心 ; 公共交通 ; 垃圾處理 ; 綠色基礎(chǔ)設(shè)施 新的政治機(jī)制。 未來的十大超級城市：班加羅爾 （ 印度 ）; 武 漢（ 中國 ）; 上海 （ 中國 ）; 曼谷 （ 泰國 ）; 丹佛 （ 美國 ）; 亞特蘭大 （ 美國 ）; 昆坎 - 圖盧姆地區(qū) （ 墨西哥 ）; 馬德里 （ 西班牙 ）; 溫哥 華（ 加拿大 ）

24、。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù) 十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會(huì)。 2 武漢房地 產(chǎn)市場概況 國家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長政策對 房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn) 一步增強(qiáng)。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限 制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 的信心。 武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。 每年投資 100 億元興建 600 萬平方米的住宅，五年共建 3000 萬平方米， 用五年的時(shí)間解決 30 萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施 對房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的。 形成了 二、三級市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康 規(guī)范的發(fā)展

25、， 加之廣泛的宣傳引導(dǎo)， 市場運(yùn)做逐步放寬條件， 市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我 市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動(dòng)的良好局面。 部分條件好的行政、 企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正 在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購房，會(huì)刺激住房有效需求， 形成住房梯級消費(fèi)。 3 武漢商品住宅價(jià)格走勢 XX 年武漢市 房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出市場活躍，交易量放大，價(jià)格上漲并逐步 走高的態(tài)勢。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持3600 元/? 。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。 洪山區(qū)：XX年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為點(diǎn)，比上季度 上漲了點(diǎn) ; 住宅平均價(jià)格為元

26、/ 平方米，比上季度上漲了元 /平方米，漲幅為 %。 洪山區(qū)指數(shù) XX 第四季度 XX 第一季度 XX第二季度XX第三季度 XX第四季度此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在 3000 元/ 平方米左右，且銷售情況良好： 書香門第售罄，均價(jià)在 3200 元/ 平方米左右的兆富國際大廈 取得了 3000 平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的 地理位置，交通方便 ; 二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體 ? 高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書香門第 住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀 看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā) 的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 楚雄大道沿線聚 集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等 多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到 2900元/ 平方米以外， 其他樓盤均價(jià)在 1940元/平方米上下浮動(dòng)， 該區(qū)域高校眾多， 有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。 華城新都本季度銷售量在 1 萬平方米以上 ; 當(dāng)代光谷智慧城 本季度銷量也保持在 5000 平方米左右?？傮w而言，楚雄大 道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞 獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤半島尊邸和南湖山莊。 麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè) 績，此季度