第四章房地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

1、 第四章第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用估算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)（不確定性）分析 主主 要要 內(nèi)內(nèi) 容容 可行性研究的作用 可行性研究的主要內(nèi)容 可行性研究的主要內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征 幾個(gè)重要概念 項(xiàng)目投資費(fèi)用包括的項(xiàng)目與具體內(nèi)容 重重 點(diǎn)點(diǎn) 可行性研究的含義與目的 可行性研究的依據(jù) 可行性研究的階段劃分 可行性研究的主要內(nèi)容 第一節(jié)第一節(jié) 概概 述述 l 可行性研究是在工程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的 社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查

2、，對(duì) 擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案以及項(xiàng)目建成后的 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案實(shí)施的可能性等進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較 和論證，由此得出該項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié) 論性意見(jiàn)。 l 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主 化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的 經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。 一、可行性研究的含義與目的一、可行性研究的含義與目的 二二 可行性研究的依據(jù)可行性研究的依據(jù) 國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)部門發(fā)國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)部門發(fā) 展規(guī)劃展規(guī)劃 城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃 城市自然、地理、水文地質(zhì)等基礎(chǔ)資料城市自然、地理、水文地質(zhì)等基礎(chǔ)

3、資料 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額、指標(biāo)等要求建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額、指標(biāo)等要求 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條開(kāi)發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條 件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等 可行性研究的標(biāo)準(zhǔn)要求可行性研究的標(biāo)準(zhǔn)要求 l1981年：國(guó)務(wù)院年：國(guó)務(wù)院可行性研究報(bào)告內(nèi)容要求可行性研究報(bào)告內(nèi)容要求 l1983年：國(guó)家計(jì)委年：國(guó)家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行 管理方法管理方法 l1993年：國(guó)家計(jì)委年：國(guó)家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) l2000年：建設(shè)部年：建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)

4、價(jià)方法 l2002年：國(guó)家計(jì)委年：國(guó)家計(jì)委投資項(xiàng)目可行性研究指南投資項(xiàng)目可行性研究指南 可行性研究的標(biāo)準(zhǔn)要求可行性研究的標(biāo)準(zhǔn)要求 三、可行性研究的作用三、可行性研究的作用 為投資決策的提供依據(jù)為投資決策的提供依據(jù) 房地產(chǎn)投資存在很多不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性，科學(xué)的 調(diào)研分析可以降低風(fēng)險(xiǎn)，提高收益。 作為資金籌措的依據(jù)作為資金籌措的依據(jù) 一方面可行性研究中的投資估算及資金籌措的內(nèi) 容為今后項(xiàng)目實(shí)施的資金籌措提供依據(jù)；另一方面作為向 金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款或向社會(huì)籌資的依據(jù)。 為項(xiàng)目實(shí)施提供最佳方案為項(xiàng)目實(shí)施提供最佳方案 未來(lái)存在各種變化，因此需要制定不同的方案以及 適應(yīng)不同變化的最佳方案；在項(xiàng)目實(shí)施中可以根據(jù)

5、可研報(bào) 告制定下一步的工作步驟、要點(diǎn)，根據(jù)工程項(xiàng)目進(jìn)度確定 人財(cái)物的需求。 作為項(xiàng)目立項(xiàng)審批、用地審批的依據(jù)作為項(xiàng)目立項(xiàng)審批、用地審批的依據(jù) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于固定資產(chǎn)投資，有嚴(yán)格的立 項(xiàng)審批手續(xù)，政府有關(guān)部門必須根據(jù)可研報(bào)告等決定項(xiàng) 目是否可行，是否安排用地。 作為環(huán)保部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)評(píng)的依據(jù)作為環(huán)保部門對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行環(huán)評(píng)的依據(jù) 我國(guó)自2003年以后有關(guān)法律規(guī)定，凡未經(jīng)過(guò)有 關(guān)環(huán)保部門環(huán)評(píng)審批的項(xiàng)目不能開(kāi)工。而項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的 影響的評(píng)價(jià)依據(jù)只能是可行性研究報(bào)告。 作為項(xiàng)目后評(píng)估的依據(jù)作為項(xiàng)目后評(píng)估的依據(jù) 項(xiàng)目建成后的評(píng)估，有利于企業(yè)及時(shí)總結(jié)經(jīng)營(yíng)教 訓(xùn)，提高企業(yè)管理水平。而可研報(bào)告就是進(jìn)行后評(píng)估對(duì)

6、比的依據(jù)。 投資機(jī)會(huì)研究階段投資機(jī)會(huì)研究階段 主要結(jié)合一定地區(qū)或行業(yè)的基本情況對(duì)投資項(xiàng) 目或投資方向提出項(xiàng)目建議，并進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析預(yù)測(cè) 這是一個(gè)很粗略而不需要詳細(xì)分析的簡(jiǎn)單研究 ，其投資估算的精度約為30%，研究費(fèi)用占總投資 的0.2%1%。 初步可行性研究階段初步可行性研究階段 分析的內(nèi)容包括：市場(chǎng)需求與供應(yīng)、項(xiàng)目地址 及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃方案、項(xiàng)目進(jìn)度、預(yù)期收入 與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等。 本階段投資估算精度為20%，所需費(fèi)用約為總 投資的0.25%1.25% 四、可行性研究的階段劃分四、可行性研究的階段劃分 詳細(xì)可行性研究階段詳細(xì)可行性研究階段 分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資決策

7、的關(guān) 鍵步驟。 投資估算的精度在10%，所需費(fèi)用因項(xiàng)目大小不 同而不同，一般小型項(xiàng)目約為總投資的1%3%，大型 項(xiàng)目約為總投資的0.2%1%。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)與決策階段項(xiàng)目評(píng)價(jià)與決策階段 按照國(guó)家要求，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及 重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)審批單位委托的咨詢?cè)u(píng)估單 位對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)價(jià)、論證。項(xiàng)目評(píng)價(jià)是由 審批部門組織或授權(quán)建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司 等進(jìn)行全面審核和再評(píng)價(jià)。 五、可行性研究的主要內(nèi)容五、可行性研究的主要內(nèi)容 項(xiàng)目概況（背景）項(xiàng)目概況（背景） 主要包括項(xiàng)目名稱、地址、現(xiàn)狀、周邊環(huán)境 、項(xiàng)目構(gòu)成、項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容、合作單位、自然 條件、可行性研究的依據(jù)、投資總額、

8、總工期等。 市場(chǎng)調(diào)研與分析市場(chǎng)調(diào)研與分析 宏觀方面（總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、利率、金 融、政策等）、微觀方面（居民收入、預(yù)期等）、 房地產(chǎn)需求（不同物業(yè)需求、細(xì)分市場(chǎng)需求等）、 價(jià)格等 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地情況與開(kāi)發(fā)條件開(kāi)發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地情況與開(kāi)發(fā)條件 待開(kāi)發(fā)場(chǎng)地是生地還是熟地，如果是生地或者 是毛地，則要了解土地使用情況；地面上的人口、 基礎(chǔ)設(shè)施、地面上建筑物、構(gòu)筑物分布與數(shù)量情況 ；地下管線及其它設(shè)施情況；是否需要拆遷以及拆 遷補(bǔ)償安置方案與費(fèi)用設(shè)計(jì)等。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 根據(jù)強(qiáng)制性規(guī)劃方案（政府規(guī)劃要求）制定項(xiàng) 目具體規(guī)劃方案，包括建筑用地性質(zhì)、建筑容積率 、建筑密度、綠化率、層高等一些主要指標(biāo)以及

9、項(xiàng) 目組成（如商住、商業(yè)等的比例與組成，普通住宅 還是別墅及其組成等）；還有建筑物的空間布局， 以及停車場(chǎng)、人行道設(shè)計(jì)等。 u建筑密度建筑密度：項(xiàng)目（小區(qū)）中所有建筑物（包括構(gòu)筑物）項(xiàng)目（小區(qū)）中所有建筑物（包括構(gòu)筑物） 的底層占地面積與用地總面積的比值的底層占地面積與用地總面積的比值 u容積率：容積率：項(xiàng)目（小區(qū)）建筑總面積與用地總面積的比值項(xiàng)目（小區(qū)）建筑總面積與用地總面積的比值 u綠化率：綠化率：項(xiàng)目（小區(qū)）綠化面積與用地總面積的比值項(xiàng)目（小區(qū)）綠化面積與用地總面積的比值 一般的，對(duì)于同一塊土地，如果規(guī)劃的土地容積 率越高，在其他條件不變的情況下，這塊土地的價(jià)格 也就越高，原因在于同樣面

10、積的土地可以增加建筑面 積。不過(guò)，由于建筑容積率過(guò)高，會(huì)影響建筑及其周 圍環(huán)境的舒適度，這反過(guò)來(lái)會(huì)影響建筑的銷售價(jià)格。 一般的購(gòu)買者很難區(qū)分容積率變動(dòng)的差別。 規(guī)劃設(shè)計(jì)中的幾個(gè)重要指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的幾個(gè)重要指標(biāo) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期 如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一期、二期等，項(xiàng)目進(jìn)程具體計(jì)劃時(shí) 間，一般用圖表表示出來(lái)。 項(xiàng)目資源供給條件及節(jié)能節(jié)水措施項(xiàng)目資源供給條件及節(jié)能節(jié)水措施 一方面是項(xiàng)目建設(shè)所需材料、設(shè)備以及水、電、 通信等的供應(yīng)情況；另一方面是建筑節(jié)能措施、效果 預(yù)評(píng)等。 環(huán)境影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià) 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況；開(kāi)發(fā)可能引起的周圍生 態(tài)變化；建筑設(shè)計(jì)中的環(huán)保措施；環(huán)保投資估算；環(huán) 境影響

11、分析與評(píng)價(jià)結(jié)論；可能存在的問(wèn)題與建議等。 項(xiàng)目投資、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算項(xiàng)目投資、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估算 土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建安 費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生）、管理費(fèi)用（開(kāi)發(fā)企業(yè)管理部門為本項(xiàng) 目發(fā)生）、財(cái)務(wù)費(fèi)用（為籌資所發(fā)生的費(fèi)用、包括利 息支出等）、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用（包 括招投標(biāo)、安檢、監(jiān)理、臨時(shí)設(shè)施、環(huán)保等）、不可 預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。 項(xiàng)目收入估算項(xiàng)目收入估算 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完 成后的現(xiàn)金流情況，其結(jié)果一般分成幾種假設(shè)：樂(lè)觀 結(jié)果，悲觀結(jié)果等等。 項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)總費(fèi)用估算需要融資的數(shù)量；根據(jù)

12、 項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度估計(jì)不同時(shí)間的資金需求；計(jì)劃融資方 式與比例；確定不同融資成本及方式選擇；設(shè)計(jì)補(bǔ)救 方案等。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及社會(huì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及社會(huì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)預(yù)評(píng)主要是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，如投資回收 期、盈利水平、項(xiàng)目投資收益率、借債償還能力等。 社會(huì)評(píng)價(jià)主要是項(xiàng)目建成對(duì)周邊環(huán)境（商業(yè)、交 通、居住等）的影響；項(xiàng)目對(duì)城市布局的意義；項(xiàng)目 帶來(lái)的就業(yè)與稅收等。 項(xiàng)目不確定及風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目不確定及風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)（不確定性）分析是可行性研究的一 項(xiàng)重要內(nèi)容。不確定性涉及到項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)方 面，不過(guò)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，風(fēng)險(xiǎn)最大的 主要是兩個(gè)方面：一是建設(shè)用地獲取的成本（土 地競(jìng)購(gòu)價(jià)格變動(dòng)）；二是未來(lái)市場(chǎng)

13、銷售的變化（ 產(chǎn)品銷售價(jià)格與銷售進(jìn)度） 結(jié)論與建議結(jié)論與建議 可行性研究報(bào)告書(shū)可行性研究報(bào)告書(shū) 理論部分理論部分 l 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征 l 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般運(yùn)行規(guī)律 l 房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性循環(huán)波動(dòng) 應(yīng)用部分應(yīng)用部分 l 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中市場(chǎng)分析的具體內(nèi)容 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)。房地產(chǎn)交易的 對(duì)象實(shí)質(zhì)是附著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益而不是 簡(jiǎn)單的土地或物業(yè)本身。 房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)交易復(fù)雜，需要專業(yè)顧問(wèn)服務(wù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡性和壟斷性 房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性。其投機(jī)性僅次于金融市場(chǎng) 政府干預(yù)性 對(duì)金融市場(chǎng)的依賴性 周期波動(dòng)性

14、一、一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中涉及的政府部門（部分） 二、二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)的一般運(yùn)行規(guī)律 從世界房地產(chǎn)發(fā)展史看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 有一定的規(guī)律性。本處介紹房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的租 金原理和在此基礎(chǔ)之上的房地產(chǎn)市場(chǎng)研判的四象 限模型，從一定的理論角度認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其 特征。 供給供給需求需求 價(jià)格 租金 (收益) 當(dāng)前的房?jī)r(jià)可以看著是未來(lái)租金（收益）的折現(xiàn)； 未來(lái)房?jī)r(jià)可以看著是現(xiàn)有租金（收益）的未 來(lái)流量的終值。因此租金水平可以作為房地 產(chǎn)市場(chǎng)分析的中心因素之一。 房地 產(chǎn)投 資市 場(chǎng) 房地 產(chǎn)使 用市 場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析原理之租金原理房地產(chǎn)

15、市場(chǎng)分析原理之租金原理 租金(元/月) 開(kāi)發(fā)建設(shè)量 (平方米) 價(jià)格 (元/平方米) 存量 (平方米) 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)： 估價(jià) 房地產(chǎn)使用市場(chǎng)： 確定租金 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)： 開(kāi)發(fā)建設(shè) 房地產(chǎn)使用市場(chǎng)： 存量調(diào)整 D(R，經(jīng)濟(jì)狀況)=S P=R/i S=C/ (S=C-C) P=f(C) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的四象限模型房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的四象限模型 第第象限象限 第一象限有租金和存量?jī)蓚€(gè)坐標(biāo)，曲線表明在給定的 經(jīng)濟(jì)狀況下對(duì)房地產(chǎn)的需求數(shù)量在多大程度上取決于租 金 如果不管租金如何變化家庭或企業(yè)所需要的房地產(chǎn)數(shù)量 不變(非彈性需求)，那曲線則會(huì)變成一條向上的直線； 如果需求量對(duì)租金特別敏感，則曲線就會(huì)與水

16、平軸平行 。若社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況變化，則整個(gè)曲線就會(huì)移動(dòng)。當(dāng)經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)時(shí)曲線向上平移，需求增加；當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)曲線向 下平移，需求減少。為達(dá)到需求量D和存量S的平衡，必 須確定適當(dāng)?shù)淖饨鹚绞剐枨罅亢痛媪窟_(dá)到均衡。需求 是租金R和經(jīng)濟(jì)狀況的函數(shù)。 市場(chǎng)達(dá)到平衡時(shí)，D（R，經(jīng)濟(jì)狀況）=S 第第象限象限 第二象限代表了投資市場(chǎng)的第一部分，有租金和價(jià)格 兩個(gè)坐標(biāo)軸。兩個(gè)坐標(biāo)軸之間射線的斜率即代表了房地 產(chǎn)資產(chǎn)的資本化率；租金和價(jià)格的比值是當(dāng)前投資者為 繼續(xù)持有物業(yè)所需要的收益率。 一般地，資本化率的確定要考慮四個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 中的長(zhǎng)期利率、預(yù)期租金上漲率、與租金收入流量相關(guān) 的風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策

17、。當(dāng)射線順時(shí)針?lè)较?轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，資本化率提高；逆時(shí)針?lè)较蜣D(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，資本化率 下降。該象限的目的是通過(guò)租金水平R和資本化率i來(lái)確 定房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格P。 收益資本化的基本公式：P=R/i。這是一個(gè)無(wú)限年的所 有收益的折現(xiàn)，其中假定未來(lái)的收益（租金）保持不變 ，且利率不變，則當(dāng)前的資產(chǎn)價(jià)格可以此公式推算。如 果是有限年，則公式可以變化。 第第象限象限 第三象限是房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的另一部分，有價(jià)格和開(kāi) 發(fā)建設(shè)量。它可以反映房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的增加對(duì)市場(chǎng) 租金、價(jià)格、成本和存量的影響。 曲線f(C)代表房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。 這里假設(shè)開(kāi)發(fā)成本 隨著開(kāi)發(fā)活動(dòng) C的增多而增多。當(dāng)價(jià)格和開(kāi)發(fā)成本相 等時(shí)對(duì)應(yīng)著一個(gè)平衡的開(kāi)發(fā)

18、數(shù)量，如房地產(chǎn)實(shí)際開(kāi)發(fā) 的數(shù)量小于此平衡數(shù)量，則開(kāi)發(fā)商可獲得超額利潤(rùn)， 而實(shí)際開(kāi)發(fā)數(shù)量大于這個(gè)平衡數(shù)量則開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖 。 開(kāi)發(fā)商的最優(yōu)選擇是其新的開(kāi)發(fā)活動(dòng)C應(yīng)保持一個(gè)水平 ，即物業(yè)價(jià)格P=開(kāi)發(fā)成本f(C) 第第象限象限 第四象限中的年新開(kāi)發(fā)量(增量)C轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)資產(chǎn) 的長(zhǎng)期存量，導(dǎo)致房地產(chǎn)總存量變化為S，它是一 定時(shí)期內(nèi)新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的數(shù)量減去房屋拆除所形成的 存量減損的差額。 利用上面的四象限模型，可以分析宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房 地產(chǎn)市場(chǎng)的各種影響。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與萎縮、長(zhǎng)期利 率或其他因素的變化可能導(dǎo)致房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求 發(fā)生變化。 無(wú)論是哪一種因素的影響，借助模型可以確定哪 一個(gè)象限受到影響，然后在其他

19、象限內(nèi)分析追蹤 這些影響，最終使得整個(gè)模型達(dá)到長(zhǎng)期的平衡。 三、三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程分析房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程分析 當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或生產(chǎn)增加或家庭收入增加時(shí)，第一象限內(nèi) 的需求曲線將向右上方平移，即在當(dāng)前的租金水平上需 求會(huì)上升。若此時(shí)房地產(chǎn)可供使用量保持在一個(gè)不變的 水平上，則租金就會(huì)相應(yīng)地提高。租金的提高會(huì)導(dǎo)致第 二象限的物業(yè)價(jià)值的提升，促使第三象限內(nèi)新的房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增加，最終使得第四象限的房地產(chǎn)存量增大 當(dāng)市場(chǎng)租金提高時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本和存量都會(huì) 增加，但這種增加不一定是等比例的，新的市場(chǎng)平衡線 取決于各條曲線的斜率。如果市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)相對(duì)與價(jià)格 彈性很大，則第三象限的曲線更接近上

20、下垂直，此時(shí)房 地產(chǎn)市場(chǎng)的租金和價(jià)格可能只有少許的增長(zhǎng)，但市場(chǎng)上 的新開(kāi)發(fā)量和存量可能會(huì)有很大的增量。如果經(jīng)濟(jì)不景 氣導(dǎo)致房地產(chǎn)租金下降，則市場(chǎng)平衡會(huì)向下(向內(nèi))延伸 。 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（萎縮）時(shí)房地產(chǎn)使用需求及其變化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（萎縮）時(shí)房地產(chǎn)使用需求及其變化 圖示：圖示：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)(萎縮萎縮)與房地產(chǎn)使用需求與房地產(chǎn)使用需求 租金 開(kāi)發(fā)建設(shè)量 價(jià)格 存量 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)： 估價(jià) 房地產(chǎn)使用市場(chǎng)： 確定租金 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)： 開(kāi)發(fā)建設(shè) 房地產(chǎn)使用市場(chǎng)： 存量調(diào)整 D(R，經(jīng)濟(jì)狀況)=S 關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析四象限模型的說(shuō)明關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)分析四象限模型的說(shuō)明 該模型在進(jìn)行分析時(shí)，均假設(shè)其他市場(chǎng)因素不

21、變的條 件下某單一因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。但實(shí)際 上由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系的復(fù)雜性、特別是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 變化比較快時(shí)，常有兩個(gè)或兩個(gè)以上的因素同時(shí)發(fā)生 變動(dòng)，因而分析影響就比較復(fù)雜。 就我國(guó)而言，很多時(shí)候用租金原理去解釋房?jī)r(jià)上漲行 不通，這與購(gòu)房投機(jī)性和房屋空置率較高等有直接的 關(guān)系。我國(guó)市場(chǎng)出售的大多是毛坯房，很多投機(jī)者購(gòu) 房不是為了出租獲取收益，而是囤積待價(jià)格上漲以后 出售，毛坯房助漲了這樣的投機(jī)性（如果是精裝修則 房子長(zhǎng)時(shí)間不用會(huì)使原來(lái)的裝修價(jià)值損失）。當(dāng)市場(chǎng) 上投機(jī)程度較高時(shí)，空置率業(yè)高，租金就不是房屋需 求的市場(chǎng)真實(shí)反映。這就能夠解釋我國(guó)當(dāng)出租收益率 較低時(shí)但房?jī)r(jià)卻不斷上漲，反過(guò)來(lái)當(dāng)

22、房?jī)r(jià)不再上漲或 下跌的一段時(shí)間內(nèi)租金卻不斷上漲的原因。 l 從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)的發(fā)展是由整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定的。 從一個(gè)較長(zhǎng)的歷史時(shí)期來(lái)看，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展體現(xiàn)為周期 性的運(yùn)動(dòng)，因此房地產(chǎn)的發(fā)展也存在周期性循環(huán)的特點(diǎn)。 l 房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng) 的波動(dòng)現(xiàn)象，一般出現(xiàn)擴(kuò)張緩慢蕭條調(diào)整復(fù)蘇 再次擴(kuò)張的周期性循環(huán)特征。 l 導(dǎo)致房地產(chǎn)周期性循環(huán)的原因是多方面的，除了宏觀經(jīng)濟(jì) 因素外，還包括供需變化因素、政策因素、消費(fèi)心理因素 、政治因素、制度因素、總體經(jīng)濟(jì)因素以及生產(chǎn)時(shí)差、季 節(jié)性調(diào)整等其他因素。 四、四、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán) 需求有增長(zhǎng)趨勢(shì)，需求有增

23、長(zhǎng)趨勢(shì)， 租金增長(zhǎng)率下滑、租金增長(zhǎng)率下滑、 空置率有下降趨勢(shì)空置率有下降趨勢(shì) 下降 上升 長(zhǎng)期平均空置率 需求有增長(zhǎng)，租需求有增長(zhǎng)，租 金增長(zhǎng)率穩(wěn)定小步金增長(zhǎng)率穩(wěn)定小步 上升，空置率下降上升，空置率下降。 需求持續(xù)增長(zhǎng)需求持續(xù)增長(zhǎng), ,供給供給 緊張緊張, ,租金增長(zhǎng)快租金增長(zhǎng)快, , 空置率持續(xù)下降空置率持續(xù)下降。 需求增長(zhǎng)速度超過(guò)需求增長(zhǎng)速度超過(guò) 供給供給, ,租金增長(zhǎng)租金增長(zhǎng), ,空空 置率持續(xù)下降置率持續(xù)下降。 供給增長(zhǎng)率供給增長(zhǎng)率 =需求增長(zhǎng)率需求增長(zhǎng)率 供給增長(zhǎng)超過(guò)需求供給增長(zhǎng)超過(guò)需求 增長(zhǎng)增長(zhǎng), ,租金仍緩慢增租金仍緩慢增 長(zhǎng)長(zhǎng), ,空置率上升?？罩寐噬仙?需求停止增長(zhǎng)需求停止

24、增長(zhǎng), ,開(kāi)工開(kāi)工 減少減少, ,租金增長(zhǎng)率下租金增長(zhǎng)率下 滑滑, ,空置率繼續(xù)上升。空置率繼續(xù)上升。 房地產(chǎn)周期循環(huán)表現(xiàn)房地產(chǎn)周期循環(huán)表現(xiàn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析包括宏觀與微觀兩個(gè)層面 ，宏觀上涉及國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)、居民收入水 平、人口與家庭結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展背景分析等， 這些都是為分析需求做鋪墊；微觀上表現(xiàn)為城 市區(qū)域情況、需求細(xì)分、競(jìng)爭(zhēng)分析等，這些是 為了分析某一具體需求（本項(xiàng)目） 五、五、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的具體內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的具體內(nèi)容 國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行情況，包括出口、消費(fèi)、投資 等各個(gè)方面，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)；金融貨幣政策及其 未來(lái)變化居民收入，未來(lái)預(yù)期等。這些狀況可能 會(huì)影響到對(duì)本行業(yè)的政策。 l

25、 一些可供研判的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo) （一）（一） 宏觀層面分析宏觀層面分析 GDP及其增幅 居民收入PDI（人均可支配收入，Per Capita Disposable Income），PNI（人均純收入，Per Capita Net Income） 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 CPI消費(fèi)價(jià)格指數(shù) BDI波羅的海指數(shù)或波羅的海干散貨運(yùn)費(fèi)價(jià)格 指數(shù)（Baltic Dry Index） MPI采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)（Purchase Management Index ）（包括制造業(yè)和非制造業(yè)） 發(fā)電量 貨幣供應(yīng)量（包括新增貸款額） 出口 一些可供參考的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或數(shù)據(jù)一些可供參考的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或數(shù)據(jù) 行業(yè)當(dāng)前發(fā)展?fàn)顩r 國(guó)

26、家對(duì)本行業(yè)的態(tài)度、金融貨幣政策及未來(lái)可能 的調(diào)整等。 如當(dāng)前的政策明顯對(duì)住宅地產(chǎn)實(shí)施高壓政策，而 對(duì)工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等則沒(méi)有政策 限制，反過(guò)來(lái)有利于這類地產(chǎn)的發(fā)展。 （二）行業(yè)層面分析（二）行業(yè)層面分析 本項(xiàng)目所在城市歷史與功能定位、城市自然條件 、城市規(guī)劃布局、城市主要商業(yè)圈及居住圈、城 市規(guī)模與用地、城市交通與道路規(guī)劃、城市基礎(chǔ) 設(shè)施狀況 項(xiàng)目周圍周圍市政配套設(shè)施、周圍物業(yè)狀況、項(xiàng) 目周圍生活商業(yè)條件（商場(chǎng)、超市、公園、學(xué)校 、醫(yī)院、銀行、體育設(shè)施、市場(chǎng)、空氣、衛(wèi)生、 公共交通及道路等） 城市或區(qū)域人口與家庭構(gòu)成、人口流動(dòng)、人員職 業(yè)及收入情況、婚姻情況 消費(fèi)者（購(gòu)買者）分析

27、競(jìng)爭(zhēng)者分析 （三）微觀與區(qū)域?qū)用娣治觯ㄈ┪⒂^與區(qū)域?qū)用娣治?l 購(gòu)買能力：收入、儲(chǔ)蓄 l 購(gòu)買傾向與意愿：物業(yè)類別、戶型、面積偏好 、位置偏好、可接受心理價(jià)格、付款方式、物 業(yè)管理水平、環(huán)境景觀等 l 購(gòu)買者特征：年齡、職業(yè)、文化程度等 l 購(gòu)買者行為描述：6W+1H 購(gòu)買者（包括潛在）調(diào)研購(gòu)買者（包括潛在）調(diào)研 企業(yè)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)狀況等 項(xiàng)目概況（區(qū)位、規(guī)模及周圍環(huán)境等） 產(chǎn)品定位與特色（戶型、面積等） 開(kāi)竣工日期、交房時(shí)間 價(jià)格（單價(jià)、總價(jià)、） 營(yíng)銷策劃情況（廣告、費(fèi)用投入、賣點(diǎn)等） 促銷水平 銷售情況與進(jìn)展 目標(biāo)顧客群分析 售樓部及銷售人員分析 物業(yè)管理情況 營(yíng)銷成效及影響因素分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)

28、目調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用主要包括開(kāi)發(fā)用地獲 取費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi) 用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的費(fèi)用估算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的費(fèi)用估算 l 土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用，一 般包括購(gòu)買價(jià)格以及相應(yīng)應(yīng)繳的契稅。 l 土地出讓金的估算可以參照類似政府近期出讓的地塊的 出讓金數(shù)額并結(jié)合出讓時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、 建筑容積率、出讓年限、周圍環(huán)境、土地狀況等因素進(jìn) 行修正。 l 土地出讓金的估算還可以以城市基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合項(xiàng)目用途 、地段、容積率、使用年限等因素進(jìn)行修正。 l 實(shí)際中開(kāi)發(fā)企業(yè)還會(huì)根據(jù)假設(shè)開(kāi)發(fā)法等技術(shù)估算獲得某

29、塊地塊的最高可接受價(jià)格。 一、土地獲取費(fèi)用一、土地獲取費(fèi)用 l 規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)一般為建安費(fèi)的3% l 可行性研究費(fèi)可行性研究費(fèi)總投資的13% l 水文、地質(zhì)勘探費(fèi)水文、地質(zhì)勘探費(fèi)設(shè)計(jì)概算的0.5% l “三通一平三通一平”費(fèi)費(fèi)臨時(shí)道路、臨時(shí)供水供電費(fèi)用 l 其他前期工程費(fèi)用其他前期工程費(fèi)用臨時(shí)辦公、料場(chǎng)等 二、前期工程費(fèi)用的估算二、前期工程費(fèi)用的估算 l 建安工程費(fèi)建安工程費(fèi) 項(xiàng)目?jī)?nèi)所有用于出售或出租的建筑工程費(fèi)用 l 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利的 公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，包括居委會(huì)、派出所、 幼兒園、停車場(chǎng)、物業(yè)管理用房等。一般根據(jù)規(guī)

30、劃 和實(shí)際工程量計(jì)算。 l 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管 線、道路工程。如水電氣、電信；道路；綠化；環(huán) 衛(wèi)、室外照明以及與市政設(shè)施干線、干管、干路等 接口費(fèi)用等。 三、項(xiàng)目（小區(qū)）開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用估算三、項(xiàng)目（小區(qū)）開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用估算 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算 單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各種費(fèi)用。主 要包括現(xiàn)場(chǎng)人員工資、各種福利等。 注：若開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，只是派人 到現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，則所發(fā)生的費(fèi)用直接計(jì)入開(kāi)發(fā)企業(yè) 的管理費(fèi)用，無(wú)須另計(jì)。 四、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算四、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算 管理費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理部門為組織和管 理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)

31、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用。主 要是管理人員工資福利等。 該項(xiàng)費(fèi)用一般是以前面所有發(fā)生費(fèi)用13項(xiàng)為 基數(shù)再取一個(gè)綜合費(fèi)率。具體為：2%3%（其中： 一級(jí)資質(zhì)3%，二級(jí)資質(zhì)2.5%，三級(jí)及以下2%。其中 經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)取2%） 五、管理費(fèi)用估算五、管理費(fèi)用估算 開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用并非一般企業(yè)財(cái)務(wù)管 理活動(dòng)的費(fèi)用，而是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金（融資 ）而發(fā)生的各種費(fèi)用，主要是利息支出以及各種代 理費(fèi)用等 六、財(cái)務(wù)費(fèi)用估算六、財(cái)務(wù)費(fèi)用估算 房屋銷售過(guò)程中發(fā)生的一起費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī) 構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員的福利工資以及廣 告宣傳等。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷活動(dòng)可以是自營(yíng)，也可以是委 托專門的營(yíng)銷機(jī)構(gòu)

32、。 一般是以前面13項(xiàng)所有發(fā)生費(fèi)用為基數(shù)取2%的 綜合費(fèi)率。當(dāng)前也有按實(shí)際銷售收入的2%3%估算 。 七、銷售費(fèi)用估算七、銷售費(fèi)用估算 其它費(fèi)用包括施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費(fèi)、工程合 同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合 同公證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制 費(fèi)以及保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的 費(fèi)率估算。 八、其他費(fèi)用估算八、其他費(fèi)用估算 依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估 算的準(zhǔn)確程度，以上述所有費(fèi)用的3%7% 估算。 九、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用估算九、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用估算 房地產(chǎn)稅費(fèi)主要是銷售與交易階段發(fā)生的稅費(fèi)。主要項(xiàng)目 有“兩稅一費(fèi)”（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)

33、附加）、 土地增值稅和企業(yè)所得稅，還有小的稅種如人防、新材料專項(xiàng) 基金等。 其中：“兩稅一費(fèi)”又稱為營(yíng)業(yè)稅及其附加， 具體計(jì)算為：營(yíng)業(yè)稅=銷售收入5% 城市維護(hù)建設(shè)稅=營(yíng)業(yè)稅7% 教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅3%（三項(xiàng)合計(jì)為5.5%） 土地增值稅采取四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即對(duì)增值額分 別適用不同的稅額標(biāo)準(zhǔn)。 所得稅的計(jì)算比較復(fù)雜 十、開(kāi)發(fā)稅費(fèi)估算十、開(kāi)發(fā)稅費(fèi)估算 綜綜 述述 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資總費(fèi)用的估算，相對(duì)于工程造價(jià)計(jì) 算而言，所包括的項(xiàng)目更多一些。 以上所有計(jì)算是基于該項(xiàng)目完成后一次性銷售，如果該 項(xiàng)目完成后有用于出租，則還必須包括后期經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用還包括：人工費(fèi)、設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)、 保潔

34、費(fèi)、辦公費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、租賃管理費(fèi)用等。 費(fèi)用大小取決于物業(yè)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)短等。 對(duì)于以上費(fèi)用的投入，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目可根據(jù)工程進(jìn)度 編制資金使用計(jì)劃表，從動(dòng)態(tài)的角度反映資金使用狀況 。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入 （其中包括預(yù)售收入）、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入 、配套設(shè)施銷售收入和自營(yíng)收入等。 收入估算可依照項(xiàng)目租售計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中 的租售價(jià)格與面積來(lái)進(jìn)行估算。 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入估算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入估算 某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入費(fèi)用估算表某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入費(fèi)用估算表 l 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的概念財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的概念 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度以及項(xiàng)目評(píng)價(jià)的有關(guān) 規(guī)定，分析、計(jì)算項(xiàng)目運(yùn)行中的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用以 及各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償 能力，從而判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 l 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的一般步驟財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的一般步驟 選擇、計(jì)算基本財(cái)務(wù)去評(píng)價(jià)數(shù)據(jù) 編制和分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表 不確定分析 提出財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 第五節(jié)第五節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) l 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表（包括自有資金和全部資金兩個(gè) 方面，主要是全部資金） l 損益表?yè)p益表 l 資金