九江市廬山地塊別墅項目市場調(diào)研報告

1、九江市廬山地塊別墅項目市場調(diào)研報告調(diào)研工作報告 代序一、本次市場調(diào)研目的為了客觀、全面、及時調(diào)查了解九江市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，通過對房地產(chǎn)市場認知和評價，確認本案在九江市房地產(chǎn)市場中所處的位置，同時，掌握其市場走勢。全面了解市場同類產(chǎn)品的真實情況；準確總結(jié)項目所在地市場的特點；通過對上述市場信息情報的解讀，為項目開發(fā)提供真實可靠的決策依據(jù).二、市場調(diào)研的區(qū)域重點在九江市、廬山片區(qū)、潯陽片區(qū)、九江縣片區(qū)及九江市中心片區(qū)及其他片區(qū)三、市場調(diào)研的方法本次市場調(diào)研采用了深度式直訪、電話暗訪等調(diào)研方法。四、市場調(diào)研的技術本次市場調(diào)研采用了量本利術、抽樣術、柯爾夫曲線術、不規(guī)則圖表等。五、市場調(diào)研的對象九江市

2、房地產(chǎn)宏觀市場研究，各房地產(chǎn)項目相關指數(shù)分析，主要同產(chǎn)品競爭對手，九江縣片區(qū)沙河板塊江南熙園、瑞景新城等項目。 前 言沒有調(diào)研就沒有發(fā)言權，房地產(chǎn)市場調(diào)研是項目成功運作依據(jù)的關鍵。做好調(diào)研，了解對手，分析形勢，這樣才能更好地為本案找出出路。古人云“知己知彼，百戰(zhàn)百勝”我們在了解自己和別人的基礎上，充分找出產(chǎn)品差異化，文化差異化，營銷差異化等各個層面的戰(zhàn)略思路，規(guī)避目前九江房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重的這一局面，實現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)、品牌、品位的市場效應。搶占市場份額，掌握階段要領，拉動產(chǎn)品銷售，完成利潤目標。圍繞市場調(diào)研，論證項目可行性開發(fā)，跳出模式，找準定位，做到產(chǎn)品上有高度 戰(zhàn)略上有思路，戰(zhàn)術上有出路

3、。這次市場調(diào)研在各個方面都進行了科學分析，其中包括政府政策，銷售情況，土地出讓、價格、產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品去化順序、建筑形態(tài)風格、產(chǎn)品比例，銷售模式等，在此基礎上，也相應為本案提出了一些關于戰(zhàn)略方針路線問題。市場調(diào)研報告目錄第一篇城市位置篇第二篇城市區(qū)域篇第三篇經(jīng)濟指標篇第四篇城市規(guī)劃篇第五篇地產(chǎn)市場篇第六篇土地出讓篇第七篇項目樓盤篇第八篇銷售去化篇第一篇 城市位置篇九江市區(qū)域圖總體定位分析區(qū)域圖之一距南昌184公里，車程2小時車程2小時區(qū)域圖之二九江老城區(qū)廬山區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)九江老城區(qū)廬山區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)第二篇 城市區(qū)域篇九江市區(qū)域總體運行發(fā)展分析一、概況九江，位于江西省北部，地處長江黃金水道中下游，是大

4、京九鐵路與萬里長江唯一交點城市。交通十分便利，集水陸空于一體，處贛、鄂、皖四省交界處，是長江黃金水道沿岸十大港口城市之一，現(xiàn)在是贛北政治、經(jīng)濟、文化、旅游、交通中心。如今九江已成為長江經(jīng)濟帶和京九經(jīng)濟帶交叉輻射的重點城市。九江集名山（廬山）、名江（長江）、名湖（鄱陽湖）于一體，是一座具有2200多年歷史的江南文化名城和旅游城市。九江轄九縣、一市、兩區(qū)、廬山風景名勝管理局和九江、共青開發(fā)區(qū)，全境東西長270公里，南北寬140公里，總面積1.88萬平方公里，人口450萬，其中市區(qū)規(guī)劃面積118平方公里，建成區(qū)面積48.4平方公里，市區(qū)人口51萬人。其中潯陽區(qū)27萬，廬山區(qū)24萬，人口密度為710人

5、/平方公里，人均居住面積也由9.82平方米上升到10.98平方米。98年市區(qū)居民人均可支配收入為3973萬元，人均消費支出3170.54元。食品支出占消費性支出的53.2%；住房消費由97年的人均388.76元增長到98年的405.04元。2000年在1999年集資房淡出市場后，居民用于購買商品房，改善居住條件的消費有望上升。二、交通九江現(xiàn)代水陸空交通網(wǎng)絡四通八達。九江港是長江流域十大港口之一，年客、貨運量分居長江各港口第二位和第四位。鐵路有京九、武九、合九三條鐵路相交，銅（銅陵）九鐵路正在規(guī)劃建設中；公路有昌九、九景兩條高速公路以及105、316國道穿境而過。九江機場正在積極運作。九江是東部

6、沿海開發(fā)向中西部推進的過渡地帶，是京九、長江兩大經(jīng)濟開發(fā)帶的交叉點，處于極為重要的位置。從長江流域的格局看，九江是滬、漢兩大經(jīng)濟區(qū)的結(jié)合部，又是長江段贛、鄂、湘、皖四省結(jié)合部；從京九沿線看，九江是唯一的水陸交通樞紐，溝通東西南北；從江西省的發(fā)展看，九江是唯一通江達海的外貿(mào)港口城市，是聯(lián)結(jié)江西全省與長江開發(fā)帶和沿海開放帶的“北大門”。三、旅游勝地九江有400多個景點景觀，已開發(fā)景點120處，旅游線路30多條。有國家級風景名勝區(qū)1處，省級風景名勝區(qū)8處。2001年被評為中國優(yōu)秀旅游城市。廬山為國家重點風景名勝區(qū)，“中國旅游勝地40佳”之一，1996年被聯(lián)合國教科文組織批準為中國唯一的“世界文化景觀

7、”，列入世界遺產(chǎn)名錄。2004年2月，廬山又被列入全球首批世界地質(zhì)公園。 四、經(jīng)濟發(fā)展據(jù)統(tǒng)計，九江市在“十五”期間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增13.6%，2006年全市生產(chǎn)總值（gdp）達506.22億元，比上年增長13.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值78.18億元，增長6.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值262.86億元，增長15.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值165.18億元，增長14.1%。人均生產(chǎn)總值10825元，比上年增長13.0%，按當年年末匯率折算為1358美元。城鄉(xiāng)居民生活水平顯著提高。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9593元，比上年增長10.1%；人均消費性支出6571元，增長13.1%五、生活水平2007年上半

8、年城鎮(zhèn)居民可支配收入為6505元，同期增長18.4 %；政府預測年均增長率保持在8%以上，預計到2010年城鎮(zhèn)居民可支配收入可達14000元。第三篇 經(jīng)濟指標篇九江市經(jīng)濟發(fā)展統(tǒng)計指標分析一、收入快速穩(wěn)步增長，處于小康近富裕階段（2007年城鎮(zhèn)居民可支配收入12010元為預計數(shù)據(jù)）據(jù)初步核算，2006年九江市生產(chǎn)總值（gdp）首次突破500億大關，達到506.22億元，按可比價格計算，比上年增長13.7%，增速高于全國、全省平均水平。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值78.18億元，增長6.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值262.86億元，增長15.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值165.18億元，增長14.1%。按常住人口計算，人均

9、gdp突破1萬元，達到10825元(折合1358美元)，增長13.0%。經(jīng)濟運行質(zhì)量與效益同步提高。九江市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)在100點以上一路攀升，全年達到152.6點，再創(chuàng)歷史新高，比上年提高13.8點。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實現(xiàn)利潤總額3.16億元，其中盈利企業(yè)盈利額20.51億元，同比增加4.82億元，增長30.7%。500戶規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中盈利企業(yè)374戶，盈利面達74.8%，比上年擴大11個百分點；虧損面為16.6%，同比下降4.2個百分點。經(jīng)濟的發(fā)展帶動了財政增收和城鄉(xiāng)居民收入的提高。據(jù)市財政局快報統(tǒng)計，九江市財政總收入為45.85億元，增長15.2%；地方財政

10、收入為26.04億元，增長16.0%。財政收入占gdp的比例達到9.06%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為9593元，增長10.1%；農(nóng)村居民人均純收入為3551元，增長8.6%。年末九江市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額287.34億元，比年初增加37.84億元。市場物價基本穩(wěn)定。全年居民消費價格比上年上漲0.4%，漲幅比上年回落2.2個百分點；工業(yè)品出廠價格上漲6.6%，回落3.8個百分點；原材料、燃料、動力購進價格上漲7.0%，回落11.9個百分點。城鎮(zhèn)化水平繼續(xù)提高。2006年末，九江市總?cè)丝谶_469.15萬人，其中城鎮(zhèn)人口182.97萬人，城鎮(zhèn)化率39.0%，比上年提高1.4個百分點。企業(yè)景氣指數(shù)穩(wěn)步

11、上升。2006年四季度企業(yè)景氣指數(shù)122.52，比三季度提高11.85點。與此同時，企業(yè)家對經(jīng)濟發(fā)展前景看好，信心增強，四季度企業(yè)家信心指數(shù)115.17，比上年同期提高7.65點。兩項指數(shù)均在景氣區(qū)間運行。2006年城鎮(zhèn)居民可支配收入為9593元，同期增長10.1 %，2006年，九江市城鎮(zhèn)居民人均消費支出6571元，增長13.1%；人均居住支出955元，增長57.6%，人均住房使用面積25.09平方米，增長19.8%；城鎮(zhèn)居民平均每百戶家庭擁有空調(diào)101臺、移動電話135部、家用電腦24臺，分別增加12臺、29部、1臺。農(nóng)村居民人均消費性支出2829元，增長16.3%;農(nóng)村居民平均每百戶家庭

12、擁有彩色電視機100臺、移動電話機87部，分別增加12臺和9部。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)39.6%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)43.8%，分別比上年下降2.2個和3.7個百分點。2007年上半年城鎮(zhèn)居民可支配收入為6505元，同期增長18.4 %；政府預測年均增長率保持在8%以上，預計到2010年城鎮(zhèn)居民可支配收入可達14000元。九江城鄉(xiāng)居民存款余額在2006年達到287.34億元，比上年增長37.84元，增長率達15.17%。從上面兩個表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的發(fā)展相當迅速和穩(wěn)健。2005年九江城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為39.6%，根據(jù)國際上通行標準恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%

13、為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕的標準可以看出，九江目前人民生活水平處于小康近富裕階段。隨著生活水平越來越高，必然希望得到更好的生活質(zhì)量，而居住條件是人們最迫切希望改善之一。二、 固定資產(chǎn)投資增長較快固定資產(chǎn)投資在結(jié)構(gòu)調(diào)整中保持了較快增長。2006年，九江市完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資227.27億元，增長21.3%。其中:改建和技術改造19.32億元，下降14.1%；房地產(chǎn)開發(fā)投資25.3億元，增長18.0%。本年竣工房屋面積114.3萬平方米，增長19.2%;本年銷售房屋面積128.6萬平方米，增長72.2%。三次產(chǎn)業(yè)投資全面增長。全年第一產(chǎn)業(yè)投資3.3億元，增長

14、30.4%；第二產(chǎn)業(yè)投資119.44億元，增長16.5%，其中工業(yè)投資達117.3億元，增長16.5%；第三產(chǎn)業(yè)投資104.53億元，增長27.0%。民間資本成為主要投資動力。全年民間投資完成140.76億元，增長20.3%，占九江市投資的61.9%。企業(yè)投資自主性增強。2006年企業(yè)自籌資金占總資金來源的67.6%，達到168.24億元，增長19.4%，內(nèi)生性的投資機制正在逐步形成。重大工程建設取得新突破。2006年，九江市23個億元以上的重大項目完成投資46.42億元，其中新開工的億元項目有：龍開故道、江西新時代高新能源有限公司廠房及附屬設施、江西三環(huán)水泥有限公司二期建設、九江富和建設投資

15、有限公司設施建設、九江華東裝飾材料市場擴建、銅九鐵路新港段、江西天久實業(yè)發(fā)展公司機動車三元凈化器項目、武吉高速公路修水段、信華城市花園等。商品市場進一步趨旺。2006年，九江市社會消費品零售總額139.56億元，增長15.3%，其中城市消費品零售額66.44億元，增長19.4%；縣及縣以下消費品零售額73.12億元，增長11.8%。餐飲業(yè)發(fā)展加快。九江市餐飲業(yè)零售額16.41億元，增長18.3%。消費結(jié)構(gòu)升級加快。2006年，九江市城鎮(zhèn)居民人均消費支出6571元，增長13.1%；人均居住支出955元，增長57.6%，人均住房使用面積25.09平方米，增長19.8%；城鎮(zhèn)居民平均每百戶家庭擁有空

16、調(diào)101臺、移動電話135部、家用電腦24臺，分別增加12臺、29部、1臺。農(nóng)村居民人均消費性支出2829元，增長16.3%;農(nóng)村居民平均每百戶家庭擁有彩色電視機100臺、移動電話機87部，分別增加12臺和9部。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)39.6%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)43.8%，分別比上年下降2.2個和3.7個百分點。開放型經(jīng)濟達到新水平。2006年，九江市進出口總額2.37億美元，增長22.2%。其中出口1.47億美元，增長25.3%；進口0.90億美元，增長17.5%。全年九江市實際開工項目1483個，其中實際開工外資項目68個。實際利用外資為3.41億美元，增長5.5%。九江市實際引進內(nèi)資209

17、.98億元。非公有制經(jīng)濟進一步發(fā)展。2006年，九江市非公有制經(jīng)濟增加值251.09億元，占gdp的49.6%，比上年提高2.1個百分點。非國有經(jīng)濟投資161.08億元，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的70.9%。旅游經(jīng)濟實現(xiàn)新突破。2006年九江市旅游接待總?cè)藬?shù)突破1000萬人次大關達到1022.7萬人次，其中接待境外游客11.7萬人次，增長45.9%;旅游總收入71.66億元，增長31.7%，其中旅游外匯收入3409.4萬美元，增長45.0%。金融平穩(wěn)運行。年末九江市金融機構(gòu)各項存款余額441.97億元，比年初增加67.83億元；金融機構(gòu)各項貸款余額271.48億元，比年初增加29.54億元。金融機構(gòu)

18、現(xiàn)金收入1209.90億元，增長14.5%；金融機構(gòu)各項現(xiàn)金支出1171.74億元，增長14.7%，貨幣凈回籠38.15億元，增長7.1%。九江市2006年完成固定資產(chǎn)投資（不含跨地區(qū)項目和農(nóng)村固定資產(chǎn)投資）255.13億元，比上年增長21.3%，固定資產(chǎn)投資的加速發(fā)展使城市面貌進一步改善，對房地產(chǎn)的開發(fā)起到了一定的利好作用。三、 九江經(jīng)濟形勢的基本特征 民營經(jīng)濟得到發(fā)展，當?shù)卣罅Ψ龀?城市建設、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成為新一輪經(jīng)濟發(fā)展重點 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)變，對外貿(mào)易發(fā)展迅速 居民收入增加，生活水平不斷提高，對生活質(zhì)量有了進一步需求 第四篇 城市規(guī)劃篇九江規(guī)劃發(fā)展和住房建設規(guī)劃一、 九江城市發(fā)展總體規(guī)

19、劃九江市政府對于九江的城市定位是：“最適宜人類居住”的現(xiàn)代化山水生態(tài)港口旅游。圍繞著這一目標，九江著力于搞好城市經(jīng)營，擴大投融資渠道，加大了城建投入。一大批諸如城市中心廣場、白水湖和長江大橋橋頭公園、甘棠湖和南門湖綜合治理、五星級國際大酒店、京九鐵路、昌九高速、九景高速以及九威大道、長江大道、濱江路等城市基礎設施相繼建成，為九江城市化進程快速發(fā)展奠定了基礎。九江市委八屆四次全會提出了“環(huán)繞八里湖，建設新九江”的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設的戰(zhàn)略構(gòu)想。由于九江中心城區(qū)東臨鄱陽湖，南依廬山，北靠長江，區(qū)內(nèi)水系交錯眾多，城市發(fā)展受限。因此，在新一輪城市總體規(guī)劃中明確了沿長江岸線由東向西拓展，在兩湖（甘棠湖南門

20、湖八里湖）之間再造一個新九江的發(fā)展方向。隨著城市重心的不斷西移和基礎配套設施的不斷投入，一個嶄新的城市中心地帶有望逐步形成并完善。二、 九江市住房建設規(guī)劃（2007-2010）1、 住房建設年度計劃根據(jù)九江市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要，規(guī)劃期內(nèi)，住房建設年度目標為：2007年，高檔商品住房建設0.4萬套，建設面積53.5萬平方米，普通商品住房1.8萬套，建筑面積144.5萬平方米。政策性住房建設0.60萬套，建筑面積43.5萬平方米；其中經(jīng)濟適應性住房建設0.53萬套，建筑面積40.2萬平方米，公共租賃住房685套，建筑面積3.3萬平方米。 2008年，高檔商品住房建設0.4萬套，

21、建設面積55.9萬平方米，普通商品住房1.9萬套，建筑面積151.1萬平方米。政策性住房建設0.63萬套，建筑面積45.1萬平方米；其中經(jīng)濟適應性住房建設0.55萬套，建筑面積41.7萬平方米，公共租賃住房786套，建筑面積3.4萬平方米。 2009年，高檔商品住房建設0.4萬套，建設面積53.5萬平方米，普通商品住房1.8萬套，建筑面積144.5萬平方米。政策性住房建設0.61萬套，建筑面積49.4萬平方米；其中經(jīng)濟適應性住房建設0.6萬套，建筑面積45.5萬平方米，公共租賃住房920套，建筑面積3.9萬平方米。 2010年，高檔商品住房建設0.5萬套，建設面積66.9萬平方米，普通商品住房

22、1.9萬套，建筑面積151.1萬平方米。政策性住房建設0.8萬套，建筑面積57.9萬平方米；其中經(jīng)濟適應性住房建設0.7萬套，建筑面積53.1萬平方米，公共租賃住房959套，建筑面積4.8萬平方米。2、 住房用地供應年度計劃2007年，供應商品住房用地105公頃，其中高檔住宅用地23.85公頃，普通商品住房用地81.15公頃，政策性住房用地34.4公頃，其中經(jīng)濟適用房31公頃，公共租賃住房3.4公頃。2008年，供應商品住房用地109公頃，其中高檔商品住房用地28.7公頃，普通商品住房用地80.3公頃，政策性住房用地36.6公頃，其中經(jīng)濟適用房32.7公頃，公共租賃住房3.9公頃。2009年，

23、供應商品住房用地105公頃，其中高檔商品住房用地28.4公頃，普通商品住房用地76.6公頃，政策性住房用地40.1公頃，其中經(jīng)濟適用房35.5公頃，公共租賃住房4.6公頃。2010年，供應商品住房用地115公頃，其中高檔商品住房用地31.1公頃，普通商品住房用地83.9公頃，政策性住房用地45.2公頃，其中經(jīng)濟適用房40.5公頃，公共租賃住房4.7公頃。第五篇 地產(chǎn)市場篇九江市房地產(chǎn)市場運行分析一、九江地產(chǎn)市場運行概況目前，九江市區(qū)現(xiàn)有樓盤約60個，呈現(xiàn)出三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢，基本可分為老城區(qū)、九江開發(fā)區(qū)、廬山區(qū)三大板塊。老城區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長江一帶，由于老城區(qū)土

24、地稀缺,開發(fā)量較小，主要以商業(yè)及高檔景觀高層樓盤為主（以信華城市廣場、豐源金廬廣場、天馬街為代表）；九江開發(fā)區(qū)、廬山區(qū)這二個地區(qū)開發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅樓盤為主（慧龍新城、水木清華、柴桑春天以為領頭羊）。二、九江地產(chǎn)市場運行狀況 供求平衡，成交面積和金額較上年大幅度增加2007年上半年，九江市區(qū)新批準商品房預售項目共34個，批準預售面積86.1萬平方米。上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資17.04億元，增長70.9%。全市施工房屋面積271.12萬平方米，增長42.1%，其中新開工房屋面積107.51萬平方米，增長28.5%；商品房銷售面積86.28萬平方米，增長75.3%；商品房銷售額13.

25、51億元，增長1.1倍。 商品房價格上漲迅速2006年全市房屋銷售均價1282元/，其中市區(qū)均價2178元/。2007年4月份，九江的均價突破3200元平方米，據(jù)實地調(diào)研，目前市中心地段住宅房價大多在3200元/6500元/之間，最高住宅房價已經(jīng)達到4200元/以上。柴桑春天的均價在月份突破了元平方米，信華城市花園從月中旬的元平方米漲到現(xiàn)在的元平方米。目前，市區(qū)少有元平方米以下的新建房。像步紅花園的多層已經(jīng)售空，樓電梯房的價格為元平方米，升一層樓價加元平方米；水木清華這個月底開盤的房價都在元平方米以上；東磁麗景灣要年底開盤，房價已經(jīng)被議成了元平方米；而潯陽江畔目前的均價已經(jīng)到了元平方米，最好的

26、臨江房最高已經(jīng)賣到了元平方米。 不斷上漲的新建房價格也帶動了我市二手房的價格和交易量。目前，九江市交易活躍，每月二手房的交易量都在戶以上，趨勢平穩(wěn)且略有上升。特別是地段好的二手房，如一些靠近學校或者臨湖的小區(qū)，其交易價格甚至超過了部分新建的商品房價格，如湖濱小區(qū)周邊住房，交易價格普遍在元平方米以上。根據(jù)九江房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢與房地產(chǎn)市場購房需求，另外是國家的宏觀調(diào)控，土地的地價將在政府的調(diào)控下越來越走向上漲的節(jié)奏，由于一線的土地越來越稀缺，各省市房地產(chǎn)品牌大企業(yè)開始在二線城市圈地和開發(fā)，大盤的進入市場，一方面提升了九江房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品品質(zhì)，另外一方面是推波助瀾的提高了房價。預測在2008年1月

27、份，九江市住宅房價將突破5000元/大關。 2007年4月國家發(fā)改委發(fā)布的信息，九江城區(qū)商品房銷售均價為3200元/平方米，比上年銷售均價增長31.94%。 雖然全市房屋均價與臨近的南昌市相比差距較大，但九江市中心城區(qū)目前的房價和漲幅較高，甚至部分區(qū)域接近南昌市。面對此局面，有關業(yè)內(nèi)人士指出， 九江房價基數(shù)較低，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市品位的提升，房價走高理所當然，與周邊及同等中小城市相比，當前九江房價不算高，是理性的。近幾年城區(qū)房價大幅飆升，主要是因為“需求旺盛”。特別是經(jīng)濟社會發(fā)展勢頭旺盛，使市民對未來收入水平和城市發(fā)展有了較高的預期，消費者的購房欲望被徹底釋放了出來。加之近幾年進駐九江的外地

28、房產(chǎn)商企業(yè)規(guī)模較大，前期投資成本較高，再加上土地、建材等價格一路走高，這些因素為房價的上升起到了推波助瀾的作用。而隨著土地、建材等價格的上升，住房建設成本節(jié)節(jié)攀高，利潤空間并不大，所以房價沒有下降的空間。 商品房品質(zhì)提升高層住宅比重加大 近兩年，隨著外地地產(chǎn)大戶的紛紛進入，豐富九江開發(fā)市場的同時，也實現(xiàn)了九江商品房建設品質(zhì)的大幅提升，城市建設更具規(guī)模也更具魅力。 2005年以來，住宅建設中高層住宅項目增多，不僅提高了土地利用效率，也使得房地產(chǎn)開發(fā)向多樣化的方向發(fā)展，同時高層住宅的增多也是房價持續(xù)走高的原因之一。 如2005年，浙江遠州集團開發(fā)的國際廣場高檔公寓，平均預售價格達4000元/以上，

29、2007年信華城市花園住房平均預售價格達3600元/以上，從而使全市商品房預售均價持續(xù)高走。九江的普通住宅與高檔住宅有著明顯差距。普通住宅以中小樓盤為主，遍布于小街小巷；高檔樓盤則以其建筑氣勢、配套設施、景觀環(huán)境等先聲奪人，做足了“名江名湖”文章，濱江大道、甘棠湖、南塘湖、八里湖等就是這些樓盤的集中地。另外，高檔住宅的售后物業(yè)服務也很有特色，如地標性樓盤“遠洲國際公寓”。 商業(yè)地產(chǎn)異軍突起九江市商業(yè)地產(chǎn)也頗受青睞，其主要著力點在于商務寫字樓。離火車站較近的長虹大道是該市惟一標準示范大道，以商務寫字樓、酒店為主體的九江“商務樓宇經(jīng)濟”將在該大道茁壯成長，該市的cbd也有望在該區(qū)域建立。據(jù)了解，九

30、江信華集團看好其潛在優(yōu)勢，其投入1.6億巨資建造純商務寫字樓信華國際商務中心，高度為111米，建成后有望成為九江商務新地標。 旅游地產(chǎn)成亮點旅游地產(chǎn)是該市乃至全省的一大亮點。該市旅游地產(chǎn)版塊以“廬山溫泉度假區(qū)”板塊和“武寧拓林湖”板塊為兩翼展開，前者以“陽光溫泉國際度假村”為代表，后者則以“武寧步紅國際度假村”為龍頭；兩者都是以酒店公寓和別墅為主。三、九江房地產(chǎn)銷售狀況分析 九江房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近幾年的市場培育，雖然取得了可喜的進步，市場需求趨旺，市場前景看好，但作為拉動九江經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力，仍顯力度不夠。市場發(fā)育的不完善，仍然是其主要特征，據(jù)我們統(tǒng)計的十二個銷售較好的商品房住宅物業(yè)（見附表一）

31、2000年預售面積256000年平方米，粗略統(tǒng)計完成銷售面積131580多平方米，占預售面積的51.39%，商品房住宅市場呈現(xiàn)出個別物業(yè)銷售尚好，但未形成明星樓盤，整體銷售形勢不容樂觀的局面，房地產(chǎn)市場銷售具體體現(xiàn)在以下幾個方面：1、 市場競爭的層次低下由于九江房地產(chǎn)市場小，受開發(fā)思路的局限，跟風現(xiàn)象較嚴重，略有成功之處很快被全盤照搬，聽說歐陸建筑較時尚，到處貼上“歐陸風情”的標鑒。某些項目的二房二廳、三房二廳好銷，市場全都定位二房二廳、三房二廳。造成同類地段同質(zhì)物業(yè)增多，真正能滿足差異性需求的樓盤較少，可供消費者選擇的余地減少，市場競爭只能走低層次的價格競爭路線。2、營銷手段落后，不能挖掘潛

32、在優(yōu)勢 盡管不少開發(fā)商搭起了售樓處，在外墻上作了包裝，嘗試引進上海、深圳的營銷模式。但由于九江整體銷售水平的落后，銷售人員未經(jīng)系統(tǒng)的專業(yè)培訓，對銷售技巧未能充分領悟，不能很好的引導消費；策劃未能充分分析物業(yè)的優(yōu)劣勢，去把握其市場機會，對市場風險的估計不足，在資源整合上不能形成突出特征，只能走大眾化路線，滿足基本的屬性需求，這也是九江未能形成明星樓盤的關鍵因素。眾多住宅物業(yè)重視地段位置優(yōu)勢，忽視了滿足公共活動區(qū)的靈活處理，使小區(qū)缺乏親和力，物業(yè)流于大眾化。3、物業(yè)管理滯后發(fā)展，影響物業(yè)檔次提升 九江市目前物業(yè)管理水平較低，還處在起步階段，現(xiàn)有的商業(yè)性物業(yè)管理公司不多。商品房住宅的物業(yè)管理大多由房

33、地產(chǎn)開發(fā)公司下屬的物業(yè)管理處承擔，物業(yè)管理單位與業(yè)主對住宅物業(yè)管理服務認識的誤區(qū)也僅限于日常代收水電費，垃圾清理，門衛(wèi)看守以及入住前裝修的管理。對于住宅小區(qū)的生活環(huán)境保證及物業(yè)維護認識不足，消費心態(tài)仍處于10-20元/戶/月的水平，造成九江市物業(yè)管理現(xiàn)狀普遍的“臟、亂、差”，直接影響在售物業(yè)的檔次提升。四、九江房地產(chǎn)發(fā)展前景與趨勢 九江商品房在走向市場化的同時，注重學習外地的先進開發(fā)經(jīng)驗。 綠化從無到有，從零星點綴到規(guī)劃高綠化生態(tài)社區(qū)，物業(yè)管理從無意識到有意識地實行人本服務精神，整體建筑從簡單的筒子樓、千篇一律的兵營式排列到擁有新穎外立面，舒適實用的戶型，以及擁有小區(qū)生活配套設施等都將是未來幾

34、年九江房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。 在未來的市場發(fā)展中，將呈現(xiàn)幾大新趨勢：1、開發(fā)商所開發(fā)的住宅小區(qū)規(guī)模將逐漸加大 不少實力派企業(yè)品牌企業(yè)將瞄準房地產(chǎn)業(yè)高回報利潤空間進軍房地產(chǎn)業(yè)，投資住宅開發(fā)。改變過去投資主體小，開發(fā)范圍窄的舊格局，廬峰路、長虹大道、九龍街將成為開發(fā)熱點。2、價格穩(wěn)中有升，需求有望拉大 隨著江西整體經(jīng)濟的穩(wěn)步增長，刺激房地產(chǎn)需求的多種利好政策頻頻出臺，信貸放寬，公房上市，梯度消費即將形成，九江商品房供求也隨之趨熱，價格穩(wěn)中有升，但升幅不大。3、戶型面積需求加大，功能日趨完善 目前空置積壓的三房一廳、二房一廳的比例過高，在售的安居型的三房二廳、二房二廳，因戶型功能分區(qū)、通風采光設計較

35、實用，而受到消費者的歡迎。不少有前瞻眼光的發(fā)展商注重項目的市場調(diào)研和全程策劃，以市場需求為導向，定位適銷對路的商品房，三房二廳、二房二廳將成為市場需求主流，少量的創(chuàng)意戶型如樓中樓、躍層、錯層也會受到個性需求的消費者喜受，但市場需求份額不大。4、 規(guī)模住宅小區(qū)將成為置業(yè)熱點，優(yōu)秀物業(yè)管理成為新的物業(yè)賣點。 追求高品質(zhì)生活是改善居住條件的終極目標，擁有完善的生活配套設施、清新宜人的居住環(huán)境，居則無憂的物業(yè)管理是走向成功的發(fā)展商的最佳選擇，相鄰城市南昌房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場競爭中，培育中一系列廣受消費者喜愛的生活社區(qū)。人文氣息濃厚、居住環(huán)境優(yōu)越的住宅小區(qū)已成為置業(yè)亮點，市場有效需求釋放的巨大利潤空間

36、將吸引越來越多的九江房地產(chǎn)開發(fā)商著手提高所開發(fā)物業(yè)市場競爭力，營造消費者需求的規(guī)模小區(qū),成為市場的置業(yè)熱點。5、交通便捷縮短時空距離，置業(yè)半徑會逐次擴大 新經(jīng)濟時代，各行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟觸角將伸至各居民區(qū)，突破僅在繁華地段的市中心商業(yè)區(qū)中發(fā)展營業(yè)網(wǎng)點的舊觀念。城市交通的快速發(fā)展，為市中心擁擠的居住環(huán)境提供了新的發(fā)展空間，緩減市中心置業(yè)安家的壓力，郊區(qū)置業(yè)已成為現(xiàn)實。盡管不少受傳統(tǒng)市中心情結(jié)影響的消費者，仍然關注潯陽路等市中心地段住宅發(fā)展，但受城市規(guī)劃市中心用地限制的影響，未來幾年房地產(chǎn)業(yè)重點將圍繞市政規(guī)劃的商業(yè)主干道而展開，長虹大道、廬峰路、前進路將是最直接的受益者。新材料、新能源的在城郊結(jié)

37、合部規(guī)模社區(qū)的推廣適用，大大降低運作成本，吸引市場主流的中檔收入家庭到城郊結(jié)合部安家置業(yè)。第六篇 土地出讓篇九江市土地市場運行分析一、 土地市場分析 2006年土地出讓情況去年， 九江市在土地投放結(jié)構(gòu)和總量上都進行了調(diào)整。據(jù)九江市國土資源局統(tǒng)計， 2006年九江市共公開出讓土地26宗，合計725.16畝，成交額66459.27萬元。土地成交面積較2005年明顯下降，但每畝成交均價比2005年高出了近50萬元。時間成交宗數(shù)出讓面積（畝）成交總額（萬元）成交均價（萬/畝）2005年131464.2161517.13422006年26725.1666459.2791.652006年，雖然成交宗數(shù)為上

38、一年的兩倍，但總成交面積連上一年的50都沒有達到，說明受宏觀政策的影響，九江市進一步緊縮“地根”，有效控制了市場開發(fā)的非理性因素。2006年土地出讓單宗面積明顯下降，與前兩年相比，土地出讓逐漸平衡，沒有出現(xiàn)超大面積的地塊。但單宗地塊的成交均價大幅上升，處于150萬元每畝以上的地塊增多，達到了13宗，占總量的50，其中最高地價已達到300萬元/畝，由此可見，雖然政府緊縮“地根”，但土地市場的競爭激烈程度卻明顯上升，開發(fā)商的拿地信心十足，流拍現(xiàn)象幾乎沒有。 區(qū)域位置出讓宗數(shù)出讓面積（畝）成交總額（萬元）成交均價（萬/畝）市中心區(qū)11205.9820131.7197.74城東8291.5527929

39、.5495.8開發(fā)區(qū)7227.6318398.0280.822006年九江市土地出讓區(qū)域分布均衡。其中市中心區(qū)出讓土地宗數(shù)最多為11宗，共205.98畝，成交額20131.71萬元；城東出讓8宗，合計291.55畝，27929.54萬元；開發(fā)區(qū)出讓面積相比去年有所下降，出讓7宗共227.63畝，成交額18398.02萬元。 各區(qū)域地塊均價，目前市中心大多數(shù)在180萬每畝以上，土地均價最高；城東板塊次之，但也出現(xiàn)了個別高價地塊，如今年成交的一宗位于長虹北路與濱江路交匯口的地塊，成交均價達到了300萬元每畝，也創(chuàng)下了近年來的地價新記錄；與前兩者相比，開發(fā)區(qū)目前地價仍有較大提升空間，雖然今年開發(fā)區(qū)的

40、供應步伐減緩，但廣大的土地儲備空間依然值得期待。另外，2006年土地投放在結(jié)構(gòu)上和總量上的調(diào)整，也使得開發(fā)商囤積土地的現(xiàn)象得到了有效控制。土地市場繼續(xù)維持健康發(fā)展之勢。 2007年土地出讓成交情況宗地號土地位置面積（畝）受讓人成交價（萬元/畝）成交時間2007-1長虹大道供電局東側(cè)37.28周平官2212007-5-1815：002007-2長虹大道市政府西側(cè)87.84王小舟2012007-5-2815:00 2007年土地出讓計劃情況據(jù)九江市國土資源局提提供的數(shù)據(jù)，九江市2007年計劃出讓建設用地：約5437畝。后附：2007年九江市城區(qū)經(jīng)營性土地公開出讓計劃。附：2007年九江市城區(qū)經(jīng)營性

41、土地公開出讓計劃序號原土地權屬單位或項目名稱土地座落面積（畝）土地用途1師專旁原公交停車場潯陽東路師專大門旁10商住2原交警洗車場廬峰東路長虹北路交匯12商住3陸家壟商務中心陸家壟路兩側(cè)（三塊地）220商住4九江供電公司鎖江樓生活基地30商住5市土地儲備中心人民路塑料三廠至路邊12商住6原廬山工商銀行等長虹大道南側(cè)40商住7十里商貿(mào)文化中心十里飛機場500商住8長虹商務中心長虹大道北側(cè)南湖村16.8商住9原九江印刷廠等長虹大道與十里大道交匯處45商住10九江化工廠濱江路與廬峰路之間680商住11市糧油食品廠小校場15號11.38商住12省農(nóng)資公司濱江東路21商住13潯陽仿古街區(qū)市火柴廠、面粉廠

42、、二建公司等109商住14市生資公司戰(zhàn)備路52商住、市場15市電線電纜廠人民路5.8商住16市味精廠及周邊白水湖旁200居住17市裝卸運輸公司人民路37.2商住18九江汽運總公司前進東路37居住19百貨紡織品公司人民路197-3號18.9商住20煙水亭商務中心人民影劇院及周邊45商業(yè)、公建21殷家畈改造長虹北路東側(cè)140商住22國棉四廠對面十里大道30商住23花果園改造柘林電廠生活區(qū)旁15商住24人民路商務中心桃園路兩側(cè)230商住25廬山區(qū)商業(yè)網(wǎng)點前進東路潯廬賓館旁19.9商業(yè)26廬山區(qū)花園畈改造德化路旁40商住27原一建公司生活區(qū)前進東路海后旁30商住28原一建公司棚戶區(qū)前進西路707旁25

43、商業(yè)29綜合市場潯南大道兩側(cè)460物流市場30紡織市場潯南大道南側(cè)300物流市場31配送中心潯南大道北側(cè)100物流市場32旅游商品市場潯南大道140物流市場33儲備中心廬山大道五中以東120商住34威家商貿(mào)旅游中心廬山大道威家鎮(zhèn)100商貿(mào)、旅游、居住35經(jīng)濟適用房商業(yè)區(qū)怡康路旁50商業(yè)36青年南路商住區(qū)青年南路與前進西路交匯處80商住37梅園小區(qū)零星地塊南湖路旁2.84商住38原油泵廠周邊零星地塊三里街農(nóng)貿(mào)市場北側(cè)6商住39潯陽區(qū)政府長虹北路天馬建材對面10商業(yè)（4s店）40潯陽區(qū)長虹大道沙家凹3商住41九江力得集團有限公司十里大道319號1.5居住42金屬回收公司塔嶺北路3農(nóng)貿(mào)市場43城市信

44、用社南湖支路1.1農(nóng)貿(mào)市場44潯陽區(qū)濱江東路市飼料廠大門東側(cè)3農(nóng)貿(mào)市場45三里村京九批發(fā)市場后停車場旁1.3農(nóng)貿(mào)市場46廬山區(qū)十里贛北商城內(nèi)0.6農(nóng)貿(mào)市場47五里街道青年南路東側(cè)陶洼3.3農(nóng)貿(mào)市場48汽車服務中心廬山大道大眾汽車旁6商業(yè)49步紅、巨能、建成公司開發(fā)區(qū)螺獅墩17號35商住50開發(fā)區(qū)（原三禾公司）杭州路以東四中對面29商住51昌河汽車公司原昌河生活區(qū)400商住52開發(fā)區(qū)管委會九瑞大道轉(zhuǎn)盤西北71商住53長江毛紡廠長江大道以南380商住54揚子巷商務中心潯陽路以北、九龍街以西24.45商業(yè)55玉蘭新村北側(cè)改造龍開河故道南側(cè)12居住56康樂小區(qū)西側(cè)改造龍開河故道東側(cè)32居住57開發(fā)區(qū)體

45、育中心以南、環(huán)湖路以東200商住58茅山頭企業(yè)集團長城路以北、恒盛以西46商住59開發(fā)區(qū)管委會出口加工區(qū)100生活配套60原建成公司長江大道與南海路交匯10商住61原國稅局停車場九瑞大道82號5.4商住62原車視杰等九瑞大道南側(cè)20商業(yè)（4s店）63原華東市場等長虹西路北側(cè)11商住64原華東市場等長虹西路南側(cè)18市場、倉儲65原茅山頭企業(yè)長江大道西側(cè)8公建66開發(fā)區(qū)佑達利公司旁2住宅67七里湖街道八里湖村富安區(qū)4農(nóng)貿(mào)市場68向陽街道通畔壟村京九鐵路以南3農(nóng)貿(mào)市場69劉家塘村十里大道劉家塘村委會旁1.9農(nóng)貿(mào)市場二、九江市樓市土地價格、開發(fā)及收費情況九江市政府按離甘棠湖中心區(qū)遠近及便捷性將市區(qū)土地

46、分為5類，分別為：附表一土地類別住宅用地（元/平方米）商業(yè)用地（元/平方米）總面積（平方公里一類地947.91 1802.436.8二類地640.251283.1210.64三類地453.84910.8510.68四類地323.05602.3822.08五類地208.18315.2826.11九江市土地使用尚無整體規(guī)劃性。土地拍賣自2002年起逐步規(guī)范，都需先掛牌，再拍賣，原則上不再有協(xié)議出讓的土地。附表二 九江市2000年第三次規(guī)劃審定商品房住宅項目一覽表申 請 單 位建 設 地 址報建用地面積（m2）備 注九江鑫順房地產(chǎn)開發(fā)公司長虹西路3732容積率1.8，建筑密度26%，綠地率25%安福

47、房地產(chǎn)開發(fā)公司十里大道與長虹西路交叉口西北角515849綠化率25%九江民生集團龍開河路07-2號地塊11610容積率2.0,建筑密度30%,綠地率30%市天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司環(huán)城路170-1882620市安居工程指揮部九龍街13-1地塊4200容積率2.0,建筑密度40%,綠地率20%廬峰小區(qū)建設指揮部原看守所內(nèi)16666.6經(jīng)濟適用房市天強房地產(chǎn)公司潯陽路蓮花池路丁官路之間4900容積率3.9,建筑密度48%,綠地率25%廬山區(qū)五里鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司五里鄉(xiāng)畜牧場內(nèi)10000金城房地產(chǎn)開發(fā)公司湓浦路口900容積率3.24,建筑密度46.5%贛北房地產(chǎn)開發(fā)公司南湖支路7000申 請 單 位建

48、設 地 址報建用地面積（m2）備 注市住宅房地產(chǎn)開發(fā)公司三里街62號1320容積率2.3,建筑密度32%,綠地率大于25%東盟實業(yè)有限公司廬山路沙子墩片區(qū)9750容積率2.3,建筑密度32%,綠地率大于30%楚天房地產(chǎn)開發(fā)公司龍開河02地塊3800廈港房地產(chǎn)實業(yè)有限公司廬山路與普云路交匯3250容積率3.8,建筑密度35%安美達房地產(chǎn)公司十里大道21號5030容積率2.5,建筑密度45%,綠化率大于25%九江鑫誠地產(chǎn)開發(fā)公司柴桑路18號3050容積率3.0,建筑密度45%,綠化率大于25%九江鑫誠地產(chǎn)開發(fā)公司十里大道1115號570綠地率大于25%九江市房地產(chǎn)公司都天巷43-71號4400容積

49、率2.5,建筑密度36%,綠地率大于25%九江市銀華房地產(chǎn)開發(fā)公司電訊器材廠9900第七篇 項目樓盤篇九江市城區(qū)標志性樓盤與同類產(chǎn)品樓盤一、 九江市城區(qū)標志性最新上市樓盤一欄一）廬山區(qū)標志性最新上市樓盤項目名稱華龍萊茵美郡售樓電話8399999 8588279所在板塊廬山區(qū)位 置九江市廬山區(qū)前進東路九江學院對面開 發(fā) 商華龍房地產(chǎn)開發(fā)公司合作伙伴美國貝爾高林（景觀）占地面積10萬總建筑面積20萬建筑形態(tài)多層總戶數(shù)1502戶主力戶型30平米soho空間 98平方米-138平方米銷售均價3400元/亮 點邀請全球最知名景觀公司貝爾高林（美國）進行社區(qū)園林規(guī)劃與設計，成功打造極具萊茵風情的近5000

50、平方米水景園林，社區(qū)內(nèi)還配備有高尚文化、運動休閑會所，還有專門設立了國際雙語幼兒園。二）經(jīng)濟開發(fā)區(qū)標志性最新上市樓盤項目名稱柴桑春天售樓電8111170所在板塊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位 置長江大道與南海路交匯處開 發(fā) 商九江新湖遠洲置業(yè)有限公司規(guī)劃設計加拿大泛太平洋設計有限公司占地面積約953畝總建筑面積約95萬建筑形態(tài)多層、小高層、高層總戶數(shù)7000 余戶主力戶型三室兩廳一衛(wèi)，三室兩廳兩衛(wèi)，四室兩廳兩衛(wèi)，復式，面積在116-200平米之間銷售均價4200元/亮 點項目為九江目前最大的住宅開發(fā)項目，屬市政府重點工程“超大型人文生態(tài)中央居住區(qū)”一共規(guī)劃三區(qū)，目前開發(fā)至二區(qū)三）潯陽

51、區(qū)標志性最新上市樓盤之一項目名稱信華城市花園售樓電在板塊潯陽區(qū)位 置廬峰東路53號開 發(fā) 商九江信華集團房地產(chǎn)開發(fā)公司合作伙伴上海富陽（銷售）占地面積350多畝總建筑面積35萬建筑形態(tài)多層、小高層、高層總戶數(shù)3200戶主力戶型二房（106110）三房（128134）銷售均價3600元/亮 點優(yōu)越的地理位置，成熟的生活氛圍四）潯陽區(qū)標志性最新上市樓盤之二項目名稱潯陽江畔售樓電在板塊潯陽區(qū)位 置濱江路東段開 發(fā) 商九江市天意成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作伙伴新加坡dc建筑設計深圳天方地產(chǎn)顧問機構(gòu)占地面積7萬總建筑面積16萬建筑形態(tài)多層、小高層、高層

52、住宅19棟，商業(yè)2棟總戶數(shù)916戶主力戶型在售：二房（105-106.37）四房（144.6-145.93）復式 （242-261.31）銷售均價4200元/亮 點無敵江景 稀缺江景住宅，賣一套少一套二、 目前市場與本項目同類型產(chǎn)品的最新上市樓盤一欄一） 九江市九江縣別墅項目標志性最新上市樓盤之一項目名稱江南熙園售樓電在板塊九江縣沙河位 置九江縣雙瑞路8號開 發(fā) 商九江信建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設計中國杭州江南建筑設計院景觀設計浙江杭州景觀設計公司物業(yè)公司未定占地面積60942總建筑面積97373.8開發(fā)周期分二期開發(fā)銷售周期分三期銷售建筑形態(tài)多層公寓、電梯洋房、疊拼別墅總戶數(shù)768 余戶主力戶型89的兩房、