房地產(chǎn)中關(guān)村文化廣場策劃報(bào)告

1、房地產(chǎn)中關(guān)村文化廣場策劃報(bào)告1資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。摘要經(jīng)過我公司對本項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究, 以及對 8#樓方案的研究和分析 , 我們認(rèn)為本案銷售推廣的關(guān)鍵在于對本項(xiàng)目所在地域總體的策劃和推廣。由于地理位置的優(yōu)勢, 開發(fā)商長期本地經(jīng)營的優(yōu)勢, 以及開發(fā)商所具有的獨(dú)到的文化背景的優(yōu)勢, 使本項(xiàng)目具有了很好的潛質(zhì),擁有能夠設(shè)計(jì)的空間, 完全能夠運(yùn)作成為一個(gè)突出的、概念鮮明、 立意獨(dú)特的房地產(chǎn)項(xiàng)目。進(jìn)而經(jīng)過項(xiàng)目的運(yùn)營和管理, 能夠使本項(xiàng)目成為中關(guān)村文化休閑的地標(biāo)性的建筑群落 , 為日后長久經(jīng)營打下良好基礎(chǔ)。同時(shí) , 根據(jù)我們分析 , 本項(xiàng)目由于歷史和當(dāng)前的原因

2、, 在設(shè)計(jì)、 布局、 環(huán)境和市場競爭等方面存在問題, 這些問題會直接影響到項(xiàng)目推廣和銷售的效果。我公司從實(shí)際出發(fā), 以客觀的角度對存在的問題進(jìn)行了分析, 并提供了相應(yīng)的解決方案。根據(jù)分析 , 我們建議把本地域塑造成為中關(guān)村人的精神家園,為中關(guān)村地區(qū)提供一個(gè)休息、交流和休閑娛樂的文化區(qū)域。在宣傳推廣方面, 我們主張以面帶點(diǎn), 點(diǎn)面結(jié)合 的方式進(jìn)行宣傳。即經(jīng)過對本地域總體的宣傳, 帶動(dòng)本項(xiàng)目 ( 8#樓) 的宣傳。我公司所做的分析研究以事實(shí)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ) , 在此基礎(chǔ)上 , 憑借公司所擁有的資源和經(jīng)驗(yàn) , 憑借對市場的了解和直覺 , 起草了1資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。

3、策劃報(bào)告。我公司在客戶資源、對市場的把握和對營銷推廣的運(yùn)作方面有很好的優(yōu)勢。我們真誠希望能夠和貴公司攜手合作。2資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。第一部分 市場調(diào)查與分析一、 北京市寫字樓整體市場調(diào)查與分析綜述 : 經(jīng)過對北京寫字樓市場總體供需對比分析 , 北京寫字樓市場的供需均在逐年增加 , 但從長期的發(fā)展看 , 隨著加入 WTO 進(jìn)程的逐步加快 , CBD 區(qū)域、 中關(guān)村區(qū)域與金融街區(qū)域內(nèi)還是存在發(fā)展?jié)摿?。?dāng)前寫字樓的租售情況在以穩(wěn)中有降的趨勢發(fā)展?？墒俏覀冋J(rèn)為隨著中關(guān)村地區(qū)寫字樓市場的逐漸成熟 , 周遍商務(wù)氣氛的渲染 ,中關(guān)村地區(qū)寫字樓還會有很大的發(fā)展空間 ,

4、是北京市寫字樓最有前景的區(qū)域。( 一 ) 供應(yīng)市場調(diào)查與分析1、 寫字樓供應(yīng)量分析從京城寫字樓市場供給量來看, 自 1994 年國家開始對甲級寫字樓開發(fā)量進(jìn)行控制以來, 寫字樓入市量不大。1999 年共有 15棟寫字樓入市 , 建筑面積總計(jì)約68 萬平方米 , 比 1998 年減少了43 萬平方米 ;新入市的寫字樓約為90 萬平方米 , 較 1999 年上漲22 萬平方米 , 共有 11 棟甲級寫字樓入伙, 為市場新增供應(yīng)189.2萬平方米 , 這幾乎是新增供應(yīng)的兩倍。截止到底, 北京市甲級寫字樓存量達(dá)到527 萬平方米。那些現(xiàn)在盡管還不能入伙, 可是已經(jīng)開始預(yù)租和預(yù)售的寫字樓也是當(dāng)前寫字樓市

5、場供應(yīng)量的一部3資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。分。寫字樓的供應(yīng)量正在以成倍的速度逐年增加。2、 寫字樓供應(yīng)區(qū)位特征寫字樓供應(yīng)板塊特征明顯, 東西供應(yīng)差異不大。從分布上看,東部寫字樓主要集中在中央商務(wù)區(qū)及其附近地區(qū), 西部寫字樓主要集中在中關(guān)村及金融街地區(qū)。從供應(yīng)量上看, 北京新增甲級寫字樓的分布在北京的東部和西部呈均衡態(tài)勢, 即東部和西部寫字樓的供應(yīng)量基本相同。東部寫字樓的新增供應(yīng)量為91 萬平方米 ,包括瑞城中心、京匯大廈、艾維克大廈、中國人壽大廈、東方廣場二期 , 它們占總數(shù)的58%, 西部寫字樓供應(yīng)量為67 萬平方米。這說明北京主要的商務(wù)區(qū)辦公環(huán)境有了好的改

6、進(jìn), 投資區(qū)域集中化開始向多元化方向發(fā)展 , 這既是城市的進(jìn)步 , 又是北京寫字樓市場成熟的表象。北京寫字樓的發(fā)展具有明顯的集聚性 , 例如東三環(huán)國貿(mào)區(qū)域、金融街西長安街區(qū)域、 中關(guān)村區(qū)域、 王府井東長安街區(qū)域等。這些區(qū)域?qū)懽謽堑募鬯纬傻纳虡I(yè)氛圍無一例外的與該區(qū)域的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景有著直接的關(guān)聯(lián) , 同時(shí)這些商圈的形成又直接帶動(dòng)了本區(qū)域其它類型房地產(chǎn)的發(fā)展。在區(qū)域化的發(fā)展過程當(dāng)中, 逐步產(chǎn)生的對寫字樓的市場需求也是呈區(qū)域化集聚的 , 寫字樓供應(yīng)同區(qū)域需求的同步發(fā)展也隨著區(qū)域需求的不平衡4資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。而出現(xiàn)了較為明顯的區(qū)域化分布。( 二 ) 需

7、求市場調(diào)查與分析1、 寫字樓需求量分析從總體上看 , 北京寫字樓的需求比有明顯地下降 , 這能夠從這兩年寫字樓的吸納量上看出來: 北京甲級寫字樓的吸納量約70 萬平方米 , 而 僅 24 萬平方米。同時(shí), 據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)反應(yīng),寫字樓的空置率也出現(xiàn)了大幅上揚(yáng) - 從去年第四季度的 7.2%漲到今年 11 月份的 14.3%, 上漲了將近兩倍。當(dāng)然 , 造成這種狀況的原因是多方面的。首先 , 蓬勃發(fā)展的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)今年幾乎陷入停頓 , 許多網(wǎng)站或是縮減面積 , 或者干脆倒閉 ; 其次 , 世界經(jīng)濟(jì)的放緩甚至衰退導(dǎo)致跨國公司的需求縮水 ; 第三 , ”911事”件進(jìn)一步加劇了這一狀況 , 許多國外大

8、公司開始觀望或者大面積削減辦公面積。寫字樓市場總體需求量雖然有所增加 , 可是實(shí)際吸納量隨著經(jīng)濟(jì)的衰退而減少 , 空置率增加。2、 市場需求主體復(fù)雜北京特殊的地理位置決定了這里的物業(yè)、特別是寫字樓物業(yè)目標(biāo)客戶的復(fù)雜性和多樣化。由于這里是祖國的首都,無論是從經(jīng)濟(jì)的角度, 還是從政治的角度來看, 北京寫字樓的輻射范圍都極其廣泛, 它的輻射范圍相對于全國5資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。其它城市來說無疑要大出許多 , 因此這里涉及的需求客戶從外國駐華使館、 跨國公司企業(yè)、 各類辦事處、本地的公司企業(yè)、 IT 信息產(chǎn)業(yè)、 中介機(jī)構(gòu)等等極其廣闊?？蛻羧旱男枨髮哟屋^為復(fù)雜 ,

9、對寫字樓的功能需求相應(yīng)的也就存在著較大的差異性 , 特別是隨著 WTO 的后期進(jìn)入 , ”新經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展表現(xiàn)出強(qiáng)健的勢頭, 對寫字樓的使用功能也就提出了更多更高的要求 , 適應(yīng)這一趨勢 , 對寫字樓的需求定位及產(chǎn)品定位也就愈加顯得重要。從需求的行業(yè)分布上看, 證券業(yè)與通訊業(yè)需求旺盛。證券業(yè)應(yīng)該算是寫字樓市場上最大的需求來源 , 盡管股票市場在 表現(xiàn)差強(qiáng)人意 , 但今年最大的一筆成交就出現(xiàn)在證券行業(yè) , 銀河證券在國企大廈買了3 萬平方米 , 其它如廣東證券在騰達(dá)大廈租用了7000平方米 , 大鵬證券在鵬潤大廈租用了5000 平方米。從IT 行業(yè)看 ,盡管以門戶網(wǎng)站為代表的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)進(jìn)入了嚴(yán)冬, 但 IT 行業(yè)中的其它部門 , 如通訊業(yè)卻對寫字樓表現(xiàn)