淮南某某項(xiàng)目初步可行性分析報(bào)告

1、淮南紡織廠項(xiàng)目初步可行性分析.doc淮南紡織廠項(xiàng)目初步可行性分析第一部分 背景分析一、經(jīng)濟(jì)背景淮南，中國煤城，全市總?cè)丝跀?shù) 2335798 人。其中市區(qū) 1753515 人，鳳臺(tái)縣 582283 人。全市非農(nóng)業(yè)人口 1057231 人，占全市人口總數(shù) 45.26%。而且淮南市一直采取開放的戶籍政策，購房入戶、投資納稅入戶、大中專 畢業(yè)生入戶等開放的人口政策讓淮南人口迅速增加。按照政府“十一五”規(guī)劃，2010 年淮南市區(qū)要擴(kuò)大一倍，人口也將相應(yīng)急速擴(kuò)張。潛在的消費(fèi)群體將是推動(dòng)淮南房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?004 年，淮南市緊緊抓住國家宏觀調(diào)控政策機(jī)遇，加快推進(jìn)三大基地建設(shè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力進(jìn)一步增

2、強(qiáng)。特別是四個(gè)方面的較快增長對(duì)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要促進(jìn)作用。一是農(nóng)業(yè)豐收對(duì)穩(wěn)定全市經(jīng)濟(jì)起了基礎(chǔ)性作用；二是投資快速增長對(duì)經(jīng)濟(jì)起到了重要拉動(dòng)作用；三是工業(yè)增長速度快、效益好，對(duì)經(jīng)濟(jì)的支撐作用增強(qiáng)；四是消費(fèi)市場穩(wěn)中趨旺，社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)了近幾年最高增幅。同時(shí)，與人民生活息息相關(guān)的社會(huì)事業(yè)等薄弱環(huán)節(jié)得到加強(qiáng)。全年地區(qū)生產(chǎn)總值完成 214.49 億元，比上年增長 16.2%。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 26.48 億元，增長 18.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 111.88 億元，增長 18.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 76.13 億元，增長 12.6%。全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 27.6 億元，增長 37.1%；其中

3、地方財(cái)政收入11.6 億元，增長 29.6%。提前一年完成“十五”計(jì)劃確定的主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。工業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)全面發(fā)展。工業(yè)支撐帶動(dòng)作用繼續(xù)增強(qiáng)。全年完成工業(yè)增加值 85.0 億元，比上年增長 20.5%。煤、電、化等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、銷售高速增長，全年原煤產(chǎn)量達(dá)到 3749.3 萬噸，比上年增長 4.5%； 發(fā)電量 232.2 億千瓦時(shí)，增長 12.3%。濃硝酸 23.8 萬噸，增長 8.9%；合成氨 40.1 萬噸，增長 8.4%。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)多項(xiàng)指標(biāo)創(chuàng)歷史新高。全年糧食總產(chǎn)量 118.3 萬噸，比上年增長 100.5%。養(yǎng)殖業(yè)保持穩(wěn)定增長的發(fā)展態(tài)勢， 預(yù)計(jì)全年肉類總產(chǎn)量 9.5 萬噸，禽蛋產(chǎn)量 4

4、.3 萬噸，牛奶產(chǎn)量 3.1 萬噸， 分別增長 9.4%、10.5%、6.3%。服務(wù)業(yè)發(fā)展步伐進(jìn)一步加快。一批物流項(xiàng)目正在加快推進(jìn)，商業(yè)連鎖經(jīng)營蓬勃發(fā)展，旅游業(yè)增勢強(qiáng)勁，房地產(chǎn)業(yè)日趨興旺，社區(qū)服務(wù)業(yè)不斷完善。商貿(mào)餐飲、交通運(yùn)輸?shù)确?wù)業(yè)繼續(xù)較快增長。投資、消費(fèi)、外經(jīng)外貿(mào)快速發(fā)展。投資增長持續(xù)強(qiáng)勁。在省“861”和市“3671”行動(dòng)計(jì)劃的帶動(dòng)下，固定資產(chǎn)投資快速增長，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 86.1 億元，增長 67 .8%，增速和投資額均創(chuàng)近年新高。消費(fèi)市場活躍。消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，汽車、旅游、住房、教育 、信息服務(wù)、文化產(chǎn)品等已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 63 億元，比上年增長

5、 13.3%。外經(jīng)外貿(mào)快速發(fā)展。全年完成外貿(mào)出口 2600.4 萬美元，比上年增長 1.0%。全年實(shí)際到位外資 11000 萬美元，比上年增長 35.4%；新批外商直接投資項(xiàng)目 10 個(gè)，合同外資額 6606 萬美元，增長25.0%；引進(jìn)內(nèi)資實(shí)際到位資金 29.3 億元，其中省外資金 27.3 億元。成功舉辦了第十一屆中國豆腐文化節(jié)，節(jié)慶期間簽訂投資與合作項(xiàng)目金額41 億元。組團(tuán)參加了皖粵、對(duì)韓、皖魯、合肥高新技術(shù)-資本對(duì)接會(huì)等經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作活動(dòng)。重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)企業(yè)、重點(diǎn)園區(qū)支撐有力。重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展順利。益益乳業(yè)科技園一期工程，淮化集團(tuán) 4 萬噸雙氧水、3 萬噸食品級(jí)液體二氧化碳、恩德爐改造、熱電

6、聯(lián)供，礦業(yè)集團(tuán)日產(chǎn) 2500 噸新型干法水泥生產(chǎn)線建成投產(chǎn)。顧橋、顧橋北、丁集、張北、潘北、望峰崗、劉莊礦井，田電 30 萬千瓦機(jī)組技改，平電二期 260 萬千瓦機(jī)組，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地等項(xiàng)目進(jìn)展良好。礦業(yè)集團(tuán)煤電一體化田集電廠、鳳臺(tái)電廠， 淮化合成氨老系統(tǒng)改造，洛電三期，朱集、板集礦井等項(xiàng)目前期工作扎實(shí)推進(jìn)。2004 年列入省“861”行動(dòng)計(jì)劃重大項(xiàng)目完成投資額 44 億元，其中煤電化項(xiàng)目完成投資額 35.02 億元，占 79%。重點(diǎn)企業(yè)貢獻(xiàn)份額繼續(xù)提高。煤、電、化重點(diǎn)企業(yè)緊緊抓住國家鼓勵(lì)“瓶頸”產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，生產(chǎn)、銷售繼續(xù)保持高速增長，產(chǎn)銷銜接良好，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)份額繼續(xù) 提高。煤電化

7、企業(yè)新增增加值占全市新增工業(yè)增加值的 86%。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)增勢強(qiáng)勁。開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集功能進(jìn)一步增強(qiáng)，南區(qū)路網(wǎng)及配套設(shè)施基本建成。全年進(jìn)區(qū)項(xiàng)目 30 個(gè)，其中外資企業(yè) 4 家，實(shí)際到位內(nèi)、外資分別為 5.5 億元和 4076 萬美元，實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入 15 億元。財(cái)政、金融、居民收入顯著增長。財(cái)政收入躍上新臺(tái)階。全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 27.6 億元，增長 37.1%；其中地方財(cái)政收入 11.6 億元，增長 29.6%； 財(cái)政支出 20.9 億元，增長 34.2%。金融機(jī)構(gòu)存貸款平穩(wěn)增長。年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 252.4 億元，比上年末增加 52.5 億元；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額為 177.8

8、億元，比上年末增加 22.9 億元。城鄉(xiāng)人民生活水平繼續(xù)提高。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7418 元，比上年增長23.4%；在崗職工平均工資為 16970 元，增長 43.6%；全年農(nóng)民人均純收入 2572 元，增長 26.5%。教育、社會(huì)保障、社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步。教育事業(yè)健康發(fā)展。九年制義務(wù)教育繼續(xù)鞏固，高中階段教育加快發(fā)展，初中招生 40502 人，普通高中招生 14095 人，普通高校招生 13084 人。中小學(xué)危房改造取得較大進(jìn)展，改造 D 類危房面積 69644 平方米。高等教育規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，成人教 育、職業(yè)教育、民辦教育穩(wěn)步發(fā)展。大力抓好社會(huì)保障和再就業(yè)。全面啟動(dòng)下崗職工出中心工作

9、，企業(yè)退休職工社會(huì)化管理服務(wù)工作穩(wěn)步推進(jìn)。 全年職工參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)達(dá) 26.3 萬人，參加基本醫(yī)療保險(xiǎn)達(dá) 13 萬人，參加失業(yè)保險(xiǎn)達(dá) 33.3 萬人，保障城鎮(zhèn)最低生活人口 122.2 萬人次，實(shí)施農(nóng)村特困人員救助 2.6 萬人次。全年新增城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù) 2.41 萬人，城鎮(zhèn) 登記失業(yè)率為 4.4%。社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步?？萍紕?chuàng)新取得新成績。全年共鑒定科技成果 62 項(xiàng)，其中國際先進(jìn)水平 5 項(xiàng)，國內(nèi)領(lǐng)先水平 7 項(xiàng)，獲省部級(jí)科技成果獎(jiǎng) 17 項(xiàng)。申報(bào)高新技術(shù)企業(yè) 3 家，申報(bào)高新技術(shù)產(chǎn)品 3 項(xiàng)。衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展成效顯著。結(jié)核病免費(fèi)救治和艾滋病防治工作得到加強(qiáng)， 疾病預(yù)防控制體系和突發(fā)公共衛(wèi)生醫(yī)療救治

10、體系建設(shè)全面啟動(dòng)，在全省 率先實(shí)現(xiàn)兒童計(jì)劃免疫免費(fèi)接種。人口與計(jì)劃生育綜合改革向縱深推進(jìn)， 人口自然增長率為 7.27。生態(tài)保護(hù)和環(huán)境治理工作進(jìn)一步加強(qiáng)。文化、體育、檔案、氣象、新聞出版、地方志等事業(yè)取得了新的發(fā)展。但是， 在全市經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)取得較大成績的同時(shí)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)艱巨；“三農(nóng)”問題突出，農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民增收缺乏長效機(jī)制；中小企業(yè)活力不強(qiáng)；經(jīng)濟(jì)外向度和非公有制經(jīng)濟(jì)比重偏低；社會(huì)保障和就業(yè)壓力增加等問題依然突出，影響和制約著全市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，需要采取切實(shí)有效的措施，認(rèn)真加以解決。二、城市背景淮南市雖然歷史可以追溯到夏商時(shí)期，但是現(xiàn)代城市史卻非常短： 1949 年 1

11、 月 18 日淮南解放。3 月，中共中央華東局決定在淮南三鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上設(shè)立淮南煤礦特別行政區(qū)；4 月，淮南煤礦特別行政區(qū)改設(shè)為淮南礦區(qū)。1950 年 9 月，建縣級(jí)淮南市。1952 年 6 月，建立省轄淮南市。1977 年 1 月，鳳臺(tái)縣由阜陽專區(qū)劃入；1999 年 11 月，毛集社會(huì)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)批準(zhǔn)成立。今淮南市轄田家庵、大通、謝家集、八公山、潘集區(qū)和鳳臺(tái) 縣以及毛集社會(huì) 發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)。2004 年 7 月，孔店鄉(xiāng)、三和鄉(xiāng)、曹庵鎮(zhèn)、史院鄉(xiāng)、孤堆鄉(xiāng)、楊公鎮(zhèn)、孫廟鄉(xiāng)由長豐縣分別劃入淮南市大通區(qū)、 田家庵區(qū)、謝家集區(qū)。2004 年是實(shí)施“城市建設(shè)三年大變樣”的起步年，也是創(chuàng)建國家、省級(jí)園林城市關(guān)

12、鍵年。全年新增道路面積 60 萬平方米，城市綠地提高了 2 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了 30.5%，新建城市路燈 627 柱 1270 盞，改建路燈 35 柱 54 盞，亮燈率達(dá) 97%以上。年內(nèi)，投入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金1.9 億元。完成淮舜路、電建路、淮河路、淮建路、民主路、廣場南路、劉家山路等道路大修改造工程，極大地改善了老城區(qū)的交通狀況。解決了一些有路無燈、有燈不亮的道路的亮化。主 要有洞山東路、民主路、唐山北路、田大南路、舜耕西路、206 國道淮化段、湖濱路、國慶西路、石澗湖西路等。解決了多年來沒有解決的問題。市政工程公司搶抓機(jī)遇碩果累累：1田大南路二期工程2洞山東路改造工程竣工3淮河路改造工

13、程完工4淮建西路改建工程竣工5田大北路改造工程完工6新建朝陽東路竣工7舜耕西路改建工程完工8國慶東路改造工程竣工10、建設(shè)北路改建工程完工11、唐山路改建工程竣工根據(jù)以上的分析，“ ”項(xiàng)目正處于淮南市高端人群的輻射范圍中，是淮南城市的主要發(fā)展方向，也是居家生活的首選， 具備良好的地理優(yōu)勢。三、房地產(chǎn)市場概述截止目前，淮南市的房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)保持健康快速發(fā)展的勢頭， 全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 70 家。其中一級(jí)企業(yè) 1 家，二級(jí)企業(yè) 8 家， 三級(jí)、四級(jí)企業(yè) 40 家，暫定級(jí)別 21 家，年內(nèi)新批房地產(chǎn)企業(yè) 2家，至年底，全市開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總計(jì) 24.87 億元。從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)人數(shù)約 2400 人，

14、專業(yè)技術(shù)人員約 1500 人。2005 年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 15.2 億元，同比增長 25.7%； 其中住房投資 11.1 億元，同比增長 108%；商品房屋施工面積 260 萬平方米，同比增長 19.1%；其中住宅面積 228.11 萬平方米，同比增長 36.1%；新開工面積 135.69 萬平方米，竣工面積 102.68萬平方米，同比增長 50%；其中住宅 89.8 萬平方米，同比增長 76.8%，房屋空置面積 11.41 萬平方米，比上年減少 42.6%?！?舊 城改造成績顯著】2004 年，淮南市舊城改造工作堅(jiān)持有利于城市 建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又有利 于改善城市居民的生活環(huán)境和提高

15、生活質(zhì)量為原則的指導(dǎo)思想，加快了改造建設(shè)的步伐，全 年完成投資 8.1 億元，施工面積 179 萬平方米，其中住宅 147 萬平方米，竣工面積 55 萬平 方米 ，其中住宅 47 萬平方米。華聲嘉苑、海達(dá)花園等一批新建的高檔次的住宅小區(qū)建成并投入使 用。礦業(yè)集團(tuán)全年開工 14 個(gè)危舊房改造項(xiàng)目，開工面積 120 萬平方米，竣工 40 萬平方米，謝二西村、新社東村等一批現(xiàn)代化小區(qū)建成。極大的改善了淮南市老礦區(qū)職工的住房條件。 淮南市目前開發(fā)小區(qū)及銷售行情：（截止 2006 年七月 22日）綠苑山莊595188300909000000區(qū)北區(qū)謝三村農(nóng)貿(mào)市0000000橋南小區(qū)969600000桂園小

16、區(qū)0000000淮望村5158900000選煤村57618787000斯瑞明珠城18669117117000龍眼村3645815515513600紫金華庭69366663006淮南長江商貿(mào)新場2912 元/1524 元/2098 元/2762 元/1285 元/入網(wǎng)可售 已簽 已備 已辦今日今日樓盤名稱成交均價(jià)總套套數(shù) 約套 案套 證套簽約備案數(shù)數(shù)數(shù)數(shù)套數(shù)套數(shù)龍湖匯景豪庭60392121002370 元0金色巴黎購物中心新光花園1147638383600金玉新村2913884845600鐘山園小區(qū)492425252000國慶花園803149493200金色家園2491061421429400惠

17、利花園城 C 區(qū)翰林華府 惠利花園城 D 區(qū)中都華府27223249249000618180438438431002964414014012900/9540 元/2061 元/1803 元/2414 元/1397 元/2188 元/2003 元/2432 元/上述價(jià)格是淮南市房產(chǎn)網(wǎng)上備案價(jià)格，實(shí)際從售樓處了解到的價(jià)格要比網(wǎng)上價(jià)格高 100200 元/M2（來源于淮南市房產(chǎn)網(wǎng)）（二）分區(qū)樓盤田家庵綠苑山莊 龍眼村 龍湖匯景豪庭 金色巴黎購物中心惠利花園城 C 區(qū)翰林華府 惠利花園城 D 區(qū)中都華府新光花園 鐘山園小區(qū) 國慶花園 金色家園八公山謝家集淮南長江商貿(mào)新區(qū)北區(qū)謝三村農(nóng)貿(mào)市場桂園小區(qū)淮望村

18、選煤村金玉新村潘集紫金華庭橋南小區(qū)大通斯瑞明珠城上述只是一部分備案樓盤，還有一部分樓盤正在籌備前期事宜，沒有備案；（來源于淮南市房產(chǎn)網(wǎng)）淮南市地產(chǎn)市場價(jià)格差異明顯，不但多層、小高層、高層各類型房地產(chǎn)價(jià)格差異明顯，而且從各分區(qū)域來看，價(jià)格懸殊較大，八公山區(qū)一帶由于接近城市邊緣，價(jià)格上稍低，多層價(jià)格一般在13001600 元/M2 之間，而位于田家俺區(qū)的售房均價(jià)一般在22003000 元/M2 之間，其它各區(qū)住宅價(jià)格大多在 1800-3000 元/M2 之間。其次從房地產(chǎn)功能和用途來看，高層住宅、寫字樓的功能區(qū)分模糊，而商業(yè)樓盤價(jià)格差異比較小。另外，淮南目前還呈現(xiàn)出一個(gè)現(xiàn)象：目前整個(gè)城市的高層建筑特別多，基本上在售或待售的樓盤高層建筑都占有相當(dāng)大的比例， 有的樓盤幾乎全部是高層，多達(dá) 30 層。四、本章小節(jié)縱觀淮南房地產(chǎn)市場，我們可以發(fā)現(xiàn)，淮南市場已經(jīng)積累了大量的房地產(chǎn)需求，并且具有可觀的上升空間，為我們提供了很好的營銷背景，但是目前缺乏突破價(jià)格瓶頸的契機(jī)，市場消費(fèi)情緒不足。該市場上具有足夠的高端消費(fèi)客群容量，但是沒有相應(yīng)的高端產(chǎn)品，為我們?cè)诋a(chǎn)品形式的突破上提供了機(jī)會(huì)。在高端市場價(jià)格上，低質(zhì)低價(jià)仍就是其主要特征。第二部分 區(qū)域價(jià)值一、行政區(qū)化二、項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目地處淮南市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國慶東路，四至范