冬季物業(yè)管理服務(wù)中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

1、頁(yè)眉冬季物業(yè)管理服務(wù)中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題一、防凍冬季的到來(lái)， 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)首先要做的是防凍。 一般來(lái)講， 應(yīng)注意空置房屋、共用設(shè)施、設(shè)備以及樓道保溫等三個(gè)方面。1、空置房屋的防凍（ 1 ）物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)看護(hù)的空置房屋的防凍。一些開 發(fā)商出于對(duì)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的信任和減少看護(hù)房屋的麻煩， 將沒(méi) 售出或已售出但沒(méi)辦理入住的房屋（特別是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)） ，交給物業(yè) 管理服務(wù)企業(yè)看護(hù)。對(duì)于這類房屋，應(yīng)采取如下措施避免上、下水 管線受凍出現(xiàn)滲漏跑水現(xiàn)象防凍措施： 加強(qiáng)室內(nèi)防寒保溫。 對(duì)空置房屋的外門窗 （包括陽(yáng)臺(tái)門窗） 進(jìn)行檢查，缺失的玻璃應(yīng)補(bǔ)安，確保門窗關(guān)閉嚴(yán)實(shí)。必要時(shí)還應(yīng)將 上、下水管線用巖棉等保

2、溫材料進(jìn)行保溫， 對(duì)關(guān)閉不嚴(yán)的門窗用草 墊子、棉門簾進(jìn)行封檔。不供暖的空置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，全樓的上、下水 主管線都在其室內(nèi)，一旦發(fā)生凍害，受影響的就是全樓的?。ㄓ茫?戶。歷年此類事故已屢見不鮮。因此，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)不能忽視 防寒保溫，不要舍不得防寒保溫的投入。 建立空房巡視制度。 設(shè)專人對(duì)空置房屋進(jìn)行巡視， 一般要 求三天巡視一次， 最長(zhǎng)時(shí)間也應(yīng)一周巡視一次。 三九嚴(yán)寒時(shí)對(duì)重點(diǎn) 房屋（如有共用設(shè)施的空置商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）應(yīng)一天巡視一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 及時(shí)報(bào)告并及時(shí)解決。頁(yè)眉 建立應(yīng)急機(jī)制。 入冬前制定出切實(shí)可行的應(yīng)急預(yù)案， 組建 應(yīng)急維修隊(duì)，準(zhǔn)備應(yīng)急物資材料。無(wú)論是夜晚還是節(jié)假日，接到應(yīng) 急報(bào)告，相關(guān)人員能及

3、時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)， 盡快解決發(fā)生的問(wèn)題。真正做 到應(yīng)急不慌，處理得當(dāng)，修繕及時(shí)，避免損失。（2）開發(fā)商空置房屋的防凍。由于銷售或其他原因，沒(méi)有入 住的空置房屋， 由開發(fā)商負(fù)責(zé)看護(hù)。 開發(fā)商注重的是空置房屋及設(shè) 施設(shè)備是否丟失， 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)則注意的是這些空置房屋不要 給他人的權(quán)益帶來(lái)?yè)p害。 所以， 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在入冬前應(yīng)該與 開發(fā)商進(jìn)行溝通協(xié)商， 確定這些空置房屋冬季看護(hù)巡視辦法以及發(fā) 生應(yīng)急事件的處理方案。 明確雙方處理空置房屋應(yīng)急事件的負(fù)責(zé)人 和聯(lián)系辦法， 建立日?？罩梅课菘醋o(hù)巡視的雙方聯(lián)系制度。 要確保 空置房屋情況清楚，雙方應(yīng)急方案明確，互相聯(lián)系溝通及時(shí)，應(yīng)急 處理實(shí)施快捷。（3）業(yè)

4、主空置房屋的防凍。無(wú)論什么檔次的小區(qū)，業(yè)主空置 房屋的現(xiàn)象都普遍存在。 這些空置房屋的業(yè)主， 大部分缺乏對(duì)冬季 防凍重要性的認(rèn)識(shí)， 疏于對(duì)空置房屋的適時(shí)查看， 同時(shí)又不愿意將 自己相關(guān)信息告知小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)處或相鄰業(yè)主， 致使發(fā)生應(yīng)急 事件時(shí)聯(lián)系不到空置房屋的業(yè)主。 每年冬季空置房屋發(fā)水 （暖氣管 或上、下水管凍裂等）而找不到業(yè)主的事情都時(shí)有發(fā)生，給相鄰業(yè) 主帶來(lái)了較大損害。 對(duì)這樣的空置房屋， 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在入冬 前應(yīng)積極主動(dòng)找空置房屋的業(yè)主， 溝通協(xié)商冬季如何對(duì)空置房屋進(jìn) 行查看，建議業(yè)主對(duì)上、下水管線等采取保溫措施，確定突發(fā)事件頁(yè)眉的應(yīng)急解決方案， 互相交換聯(lián)系辦法。 同時(shí)向業(yè)主告

5、知空置房屋一 旦發(fā)生突發(fā)事件， 給他人帶來(lái)?yè)p害時(shí)他應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任。 如果空置 房屋內(nèi)沒(méi)有貴重物品， 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)也可以收存業(yè)主的房門鑰 匙（需要專人保管），以備突發(fā)事件時(shí)使用。2、共用設(shè)施、設(shè)備的防凍。進(jìn)入冬季后，小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備也應(yīng)該做好保溫防凍措施。 上、下水管線、消防設(shè)施等大多在樓道內(nèi)或房屋地下室內(nèi)，隆冬時(shí) 節(jié)很容易發(fā)季凍害： 如下水管道凍結(jié)造成下水不通， 消防溫感報(bào)警 器凍裂造成漏水等現(xiàn)象，很多小區(qū)都曾發(fā)生。因此，物業(yè)管理服務(wù) 企業(yè)要對(duì)這些共用設(shè)施、 設(shè)備進(jìn)行保溫。 保溫方法可用珍珠巖砌塊 圍護(hù)或橡膠管、巖棉、棕麻纏綁等。必要時(shí)，還可在地下室（或地 下停車場(chǎng)） 入口處安裝熱風(fēng)幕設(shè)

6、施。 這些保溫措施都是一次投入多 年受益。3、樓道保溫應(yīng)引起足夠的重視。入冬前應(yīng)將樓道門窗關(guān)閉嚴(yán)實(shí)， 缺損玻璃及時(shí)補(bǔ)安。 屋面出入 口也要封閉嚴(yán)實(shí)， 必要時(shí)可加鎖防護(hù)。 沒(méi)有閉門器的樓道門應(yīng)安裝 門弓子，以達(dá)到樓道門自動(dòng)回關(guān)。二、防漏冬季共用部位的滲漏主要是屋面和外墻面水落管位置。1、屋面滲漏的防治。冬季屋面滲漏的主要部位是女兒墻防水檐下和集中排水的排 水口兩處位置。 究其原因：一是防水檐下卷材粘接不牢有翹起縫隙，頁(yè)眉在屋面積雪溶化成水超過(guò)卷材邊緣時(shí)，順著翹起的縫隙向下滲漏； 二是排水口是鐵板焊制， 卷材粘貼在鐵板上， 冬季寒冷時(shí)鐵板與卷 材膨脹系數(shù)不同， 容易出現(xiàn)卷材翹起的現(xiàn)象。 屋面積雪溶

7、化成水流 淌時(shí)，順翹起之處滲漏。 另外排水口窄小， 防水施工時(shí)有一定困難， 防水施工人員疏忽不認(rèn)真操作，也是引起此處冬季滲漏的原因之 一。冬季屋面滲漏防治的主要方法： 在入冬前仔細(xì)檢查女兒墻防水檐下卷材有無(wú)翹起縫隙， 如發(fā)現(xiàn) 有縫隙應(yīng)用防水油膏嵌充，以牢固密實(shí)為準(zhǔn)； 仔細(xì)檢查排水口鐵板與卷材粘貼是否密實(shí)到位， 如發(fā)現(xiàn)不 密實(shí)或沒(méi)到位現(xiàn)象應(yīng)立即用噴燈烘烤或重新粘貼防水卷材； 冬季一旦發(fā)生屋面滲漏，要迅速排除屋面積雪和積水（冰），再仔細(xì)清理滲漏之處的冰渣水滴，必要時(shí)可用噴燈烘干， 而后再填嵌防水油膏。2、外墻面水落管滲漏的防治。大多屋面都是有組織排水， 冬季屋面積雪溶化成水， 由屋面排 水口流入外

8、墻水落管排出。 可是外墻的水落管 （特別北外墻面上的 水落管） 溫度很低且又很長(zhǎng)， 雪水順?biāo)涔芰飨聲r(shí)就凍結(jié)在水落管 內(nèi)壁上， 一層復(fù)一層逐漸成冰堵住整個(gè)水落管， 繼而膨脹撐破水落 管。使得雪水滲漏出來(lái)順外墻面流淌， 在夜間寒冷時(shí)又凍結(jié)在外墻 面上。冬季寒冷時(shí)外墻面形成冰面層現(xiàn)象隨處可見， 即是由此而成。防治水落管滲漏主要方法：頁(yè)眉 在屋面積雪溶化期間， 注意及時(shí)清掃排出積水， 并在臨近黑天 時(shí)，在水落管上部用木棍敲打， 將粘結(jié)在水落管內(nèi)壁上的凍層震碎 震落，避免冰層越積越厚堵住整個(gè)水落管； 發(fā)現(xiàn)外墻面上有冰層時(shí)， 要及時(shí)將冰層清理。 即能避免冰 層墜落傷人，也可減輕或避免此處墻面春暖花開時(shí)發(fā)

9、霉長(zhǎng)毛。三、防滑冬季，由于天氣寒冷，路面有雪有冰非?；?，人員出行有很大 不便。如果一不小心摔倒了，容易摔傷，造成安全事故，因此告知 業(yè)主一些冬季防滑小知識(shí)，及時(shí)做好溫馨提示。1、人員的防滑： 及時(shí)清除裝置、道路、樓梯、通道上的積雪、結(jié)冰。 在主要通道上設(shè)置防滑設(shè)施，如：防滑毯、防滑墊等。 在存在滑到風(fēng)險(xiǎn)的地方，設(shè)置安全提示標(biāo)語(yǔ)。 上下樓梯應(yīng)扶扶手。 冬季雪天出行應(yīng)穿防滑鞋，在馬路人行臺(tái)階上行走。 雪天步行速度不要太快，步幅要小，雙手不要揣在兜里， 因?yàn)樯媳蹃?lái)回?cái)[動(dòng)能起到平衡作用。 如果路上真的不小心突然摔倒，盡量別用手腕去支撐地 面，因?yàn)檫@種摔倒姿勢(shì)最容易造成手臂骨折。一旦摔倒發(fā)生骨折， 切不

10、可亂揉亂動(dòng)， 以免加重傷情。應(yīng)用圍巾、木板等工具固定好骨 折部位，請(qǐng)求他人幫助或報(bào)警，盡快送醫(yī)院治療。2、汽車的防滑：頁(yè)眉 防滑鏈， 在輪胎外層套上一層防滑鏈， 就像上面說(shuō)的在鞋 子上套防滑鞋套一樣。相對(duì)來(lái)講價(jià)格比較實(shí)惠一些。 要是預(yù)算允許， 可以換雪地輪胎， 為了確保您的輪胎在冬 季路面保持良好的抓地和操控性能、 保證您駕控之旅的安全， 更換 成冬季輪胎是有必要的。3、自行車的防滑：增加車輪與地面的接觸面積可防止打滑， 提醒業(yè)主最好選擇較 粗的輪胎。車體不要攜帶過(guò)多、過(guò)重的物品，騎行過(guò)程中，切記不 要急剎車，否則會(huì)使車輪打滑、失去平衡，雪天出行，還是以慢騎 為好。盡量避免急轉(zhuǎn)彎， 使自己的重心通過(guò)車軸線與地面保持垂直， 在道路許可的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)彎半徑越大越安全。 自行車防滑增加車輪與 地面的接觸面積可防止打滑， 因此最好選擇較粗的輪胎。