樓盤銷售廣告計劃方案

1、樓盤銷售廣告計劃方案XX樓盤銷售廣告計劃方案一、項目銷售廣告目標（一）總目標根據(jù)本案營銷宣傳策略，通過切實、有效的廣告安排，突出重點，彰顯樓盤特點，提高本案的知名度與美譽度，支持本項目的銷售工作。（二）廣告目標綜述1 樹立樓盤整體形象，對市場客戶及目標客戶傳播銷售信息。2保證樓盤銷售順利進行，配合2008年全年的項目開發(fā)，并實現(xiàn)預(yù)期的銷售目標。3 樹立本企業(yè)形象及本案項目的樓盤形象，強化本案“xxxxx”的居住理念及推廣主題。二、本項目產(chǎn)品特點及目標市場分析（一）項目SWO分析經(jīng)過對本項目的調(diào)查，得出如表8-7所示的SWO分析結(jié)果。表8-7 XX項目 SWO分析表SWOT分析結(jié)果優(yōu)勢1 中高檔

2、景觀房地產(chǎn)定位，緊鄰XX學(xué)院，區(qū)域升值潛力與發(fā)展?jié)摿^大，加之交通便捷，居者既能享受景觀又能隨時步入都市，享受都市生活的便捷2.本案周邊區(qū)域?qū)⑹?XX市未來的大型文教區(qū)，文化氛圍濃厚，人文氣息可作為本案較大的 賣點之一，良好的景觀設(shè)置和深厚的文化內(nèi)涵是本案兩大重要優(yōu)勢劣勢1 本案所在地離市區(qū)稍遠2.項目內(nèi)不同品位的建筑類型融合在一起，建筑形態(tài)稍顯繁雜，在一定程度上影響到本案 形象推廣的統(tǒng)一性3.本案是招商引資引進的房地產(chǎn)項目，雖然開發(fā)商擁有雄厚的經(jīng)濟實力，但其知名度與信 譽度有待提升，品牌的建立還需要一個逐漸被市場認同的過程ll機會1. XX市經(jīng)濟的持續(xù)增長促使人們的居住消費觀念日漸形成，房地

3、產(chǎn)市場也已經(jīng)發(fā)展到較為成熟的階段，特別是2007年XX市的房地產(chǎn)價格增勢強勁，全年度房地產(chǎn)價格增幅近 40% ,預(yù)示著X市的房地產(chǎn)市場進入到了一個快速增長的階段2. XX市正在進一步拓寬城市空間，經(jīng)濟發(fā)展和城區(qū)面積的擴大促使X市正在往一個現(xiàn)代化的大城市方向發(fā)展，這也對本案是一個利好3. XX市距著名旅游城市XX市僅一小時車程，處于該市“一小時交通圈”內(nèi)，具有可挖掘的 周邊市場，可進一步擴大本案推廣外延，廣泛傳播本案形象4.本案在XX市屬于大規(guī)模景觀樓盤，秀美景致與規(guī)模優(yōu)勢相結(jié)合，成就了本案在XX市樓盤項目的卓越品質(zhì)，使本案具有了塑造品牌的優(yōu)秀基礎(chǔ)威脅1.與本案處于同一區(qū)位的有 “XX”等三個競

4、爭樓盤，其中“XX項目的建筑形態(tài)統(tǒng)一和諧， 與本案眾多建筑形態(tài)融合在一起的特點形成鮮明對比，給本案構(gòu)成了一定的競爭壓力2.本案周邊的樓盤項目雖可促使該區(qū)域形成一種統(tǒng)一的居住氛圍，但也容易分散一部分目 標消費群，弱化本案的影響度和推廣度3. XX市人口有限，多年來房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展已消化了部分消費力，增大了本案的市場 推廣及銷售風(fēng)險4.作為XX市郊區(qū)的樓盤，本案所處區(qū)域要形成一個成熟的住宅區(qū)域還需要一定的時間，消 費者對該地塊也需要有一個認同的過程(二) 項目廣告目標市場根據(jù)本案的特點及上述的 SWO分析結(jié)果，初步確定本案的目標市場可包括:1 第一目標市場：XX市本地(包括城區(qū)和郊縣城鎮(zhèn))；2

5、第二目標市場：XX市周邊地區(qū)(如XX市等具有潛在購買力的地區(qū))(三) 目標消費群定位在市場定位與項目定位相結(jié)合的基礎(chǔ)上，將目標消費群鎖定為以下人群。1 按購房動機：(1)居住者；(2)投資者。2 按地理位置：(1) XX市本地人及在XX市工作的外地人；(2) 周邊地區(qū)想將本案作為第二居所的人士。Z 11h1| 三、本案的廣告推廣計劃(一) 廣告訴求重點結(jié)合本案特點，在本案的不同銷售階段， 將本案主題進行輪流展示，著力形象介紹，使 其盡快被目標客戶群所了解和接受。具體廣告的訴求重點將從以下六方面突出。1.項目的整體優(yōu)勢：可著重突出中高檔景觀樓盤和本市規(guī)模較大的樓盤。2 地貌布局：本案遵循自然生態(tài)

6、法則進行布局，小區(qū)地貌獨具特色。3.生態(tài)環(huán)境景觀：獨特的景觀生態(tài)環(huán)境是本案的一大亮點，在推廣時應(yīng)著重強調(diào)。4配套：本案擁有大型現(xiàn)代化購物商廈、大型景觀休閑廣場等完備的生活配套；與此 同時，本案的智能化系統(tǒng)在本地也將是比較先進的。5.人文氛圍：毗鄰X學(xué)院，同時這一區(qū)域?qū)⒅饾u發(fā)展成為XX市的文教區(qū)，是XX市 最具現(xiàn)代文明底蘊的城市板塊，人文氣息十分濃厚，為本案營造了一種強烈的文化氛圍，這是本案最為珍貴的訴求點，應(yīng)著重突出。6居住理念：本案所營造的是一種天人合一的居住理念，人與自然和諧相融是都市人居品質(zhì)的極致彰顯，倡導(dǎo)一種健康的生活方式也是本案的感性訴求點之一。(二) 廣告表現(xiàn)1 廣告主題圍繞本案“

7、XXXXX”這一居住理念，在本案的不同營銷階段設(shè)置不同的推廣主題，包括上述幾大訴求點以及本案的銷售進展情況。2廣告主導(dǎo)概念：秀麗的自然風(fēng)光條件與濃厚的人文氛圍完美結(jié)合。3.廣告表現(xiàn)原則(1) 訴求單純形象力求突出產(chǎn)品品牌與產(chǎn)品本身的形象，文字感性而具有說服力。(2) 風(fēng)格統(tǒng)一化：從傳播的媒介上整體考慮統(tǒng)一風(fēng)格，包括選用的圖片、圖形、字體、 色彩和編排樣式。(3) 系列化：在項目整個營銷過程中，根據(jù)項目的開發(fā)階段，按推廣的節(jié)奏，分為幾個推廣單元，形成單元系列，以加強每個階段的推廣與訴求重點，同時將本案各方面的優(yōu)勢點分章節(jié)進行有側(cè)重的展示，讓人們能強烈、全面地認識、認同本案所獨具的優(yōu)勢與品位。(4

8、) 廣告誘導(dǎo)重點：著重分階段提示“XX項目”針對各個目標消費群對自身價值的定位，界定自身價值、生活階層、生活品位等一系列針對個性的訴求，以提供充分的心理暗ZZ 1111111111I示，貼近目標消費群的心理期待，引導(dǎo)其采取購買行為。（三）廣告媒體發(fā)布計劃電視、廣播、報紙、戶外和車體等廣告的表現(xiàn)形式都將成為本案可選擇的宣傳推廣媒體, 形成全方位的強大推廣媒體組合。在本案各銷售階段媒體配合情況如表8-8所示。表8-8本案各銷售階段媒體配合情況表銷售階段具體情況引導(dǎo)期首期推向市場，廣告運用以一些新聞報道、大型戶外媒體和售樓部的全面啟用為主，結(jié)合項目奠基這一市場機會點公開期樓盤正式推向市場，廣告媒體的

9、安排轉(zhuǎn)向以報刊媒體為主，同時可配合一定的促銷活動強銷期各種媒體攻勢互相配合、全面展開，推廣重點圍繞銷售進展情況開展。在客戶對本案了解的基礎(chǔ)上，強化本案影響力，促使銷售迅速擴大持續(xù)期廣告媒體的投放減少，銷售上的廣告宣傳主要依靠前期剩余的戶外媒體和印刷媒體維持（四）廣告分期本案廣告將依據(jù)市場銷售情況及銷售周期采取各階段不同的廣告活動， 使受眾全面透徹 地掌握本案信息，同時節(jié)省一定的廣告費用。 鑒于本案大型景觀住宅的定位， 在本年度內(nèi)的 廣告分期建議如表 8-9所示。表8-9xx項目廣告分期情況表階段日期媒介運用廣告主題導(dǎo)入期3月中至7月中戶外大型廣告牌：設(shè)置在XX市區(qū)主干道上，引導(dǎo)型廣告建議尺寸在

10、20米X 10米預(yù)告開盤日期；本案的總體 規(guī)劃優(yōu)勢；著力介紹本案形 象，塑造本案品牌及企業(yè)品 牌形象，使消費者對本案有 一個整體的把握與了解；重 點是感性、概念性的訴求，現(xiàn)場看板：在工地搭設(shè)大型看板，營造現(xiàn)場氣勢及銷售氣氛墻體廣告：在工地現(xiàn)場設(shè)置，推廣樓盤和企業(yè)形象，吸引周圍群眾注意，依據(jù)現(xiàn)場實際情況設(shè)置尺寸rzilhii1 1報紙廣告：在XX日報上發(fā)布以軟新聞方式為主的廣 告，使受眾對本案有一個基本的了解，開工奠基建議以 整版平面報紙廣告的形式實施強調(diào)的是樓盤整體的品牌形象和企業(yè)形象燈廂廣告：在環(huán)城北路的主干道兩旁，每50米設(shè)置一對路牌，共40對道旗制作：沿XX市主干道布置售樓中心：售樓處及

11、樣板房設(shè)計布置完成，營銷道具準備完畢公開期（導(dǎo)入期后1周左右）7月底至10月中報紙廣告：主要以XX日報為主，時間配合項目的開發(fā)進程來實施各個主題以系統(tǒng)的方式連 續(xù)展開：開盤信息；樓盤形 象宣傳；本案的規(guī)模優(yōu)勢； 本案優(yōu)越的自然環(huán)境景觀 及濃郁的文化氛圍；本案配 套優(yōu)勢夾報：每個月一次，以夾報形式推廣，加深受眾印象電視媒體：X市電視臺專題報道，開盤時向各大媒體發(fā)布開盤信息，配合公關(guān)活動進行樓盤強勢宣傳，強化樓 盤形象活動：在開盤當(dāng)日舉辦開盤慶典儀式強銷期10月底至春節(jié)前后報紙廣告：整合公開期報紙媒介投放策略，XX晚報與XXt配合進行，每月兩次投放本案價格優(yōu)勢；本案熱銷進展情況；與公開期相一致的 規(guī)劃優(yōu)勢、環(huán)境景觀優(yōu)勢、 配套優(yōu)勢等廣播：在主要廣播媒體上發(fā)布，選擇早晨及晚上八點左右電視媒體：X市電視臺專題報道海報：定點定區(qū)域發(fā)送關(guān)于樓盤信息的海報，對訴求對象做密集轟炸，擴大影響面活動：可舉辦促銷活動，加強本案影響力