招商城長(zhǎng)江商廈改建項(xiàng)目研究報(bào)告

1、常熟市招商城長(zhǎng)江商廈改擴(kuò)建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目總說(shuō)明（一）項(xiàng)目背景1、 常熟招商城發(fā)展現(xiàn)狀常熟招商城是眾所周知的“中國(guó)服裝生產(chǎn)、批發(fā)名城”，商城內(nèi)分設(shè)招商場(chǎng)、紡交市場(chǎng)、八達(dá)市場(chǎng)、五金市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)六大管理片區(qū)，擁有服裝、針織品、布匹、裝飾面料、床上用品、小商品、鞋業(yè)、五金、電器等29家大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，為日均20萬(wàn)人次的批發(fā)消費(fèi)人流提供了豐富的商品，市場(chǎng)面積2.5平方公里，2004年交易額達(dá)240億元，名列全國(guó)億元以上紡織品服裝鞋帽商品市場(chǎng)銷售額第七位。近年來(lái)隨著外地新興市場(chǎng)的崛起，常熟招商城先天存在的布局欠合理、基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、市場(chǎng)環(huán)境落后和名特優(yōu)商品比例偏低以及外貿(mào)業(yè)務(wù)短腿等因素，嚴(yán)

2、重制約著商城的持續(xù)發(fā)展。2004年開(kāi)始，常熟招商城進(jìn)入全面擴(kuò)容、升級(jí)階段，上海輕紡集團(tuán)投資6.5億元打造常熟國(guó)際服裝城；新建12萬(wàn)平方米的小商品城、15萬(wàn)平方米的時(shí)裝中心，總投資3億元；建筑面積達(dá)11萬(wàn)平方米的九龍大市場(chǎng)（原萬(wàn)利小商品市場(chǎng)）改擴(kuò)建工程也已于2006年4月26日開(kāi)工。2、本項(xiàng)目現(xiàn)狀（1）地理區(qū)位長(zhǎng)江商廈位于常熟招商城的西南區(qū)域，西臨招商南路連接市場(chǎng)227省道，北臨招商城第三停車場(chǎng)商城廣場(chǎng)，南隔商城中路與仕德偉縫紉機(jī)城、國(guó)際服裝城相望，人流、車輛通行十分方便。由于緊靠二大停車場(chǎng)，擁有了招商城地區(qū)其他專業(yè)市場(chǎng)無(wú)法比擬的市場(chǎng)公用配套資源近600個(gè)車位。（2）建筑形態(tài)長(zhǎng)江商廈總建筑面積2

3、2317.7平方米；地下一層2075.90平方米；地上六層，其中一-二層為床上用品市場(chǎng)和絨線市場(chǎng)，框架式結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)跨距達(dá)10米以上，兩層共計(jì)11656.8平方米；三層以上為住宅，共計(jì)8585平方米。長(zhǎng)江商廈總占地面積為14914.08平方米，其中現(xiàn)有住宅占地為3070.18平方米，市場(chǎng)占地及空地面積為11843.9平方米，臨街建筑延展長(zhǎng)度達(dá)400多米。（3）經(jīng)營(yíng)歷史長(zhǎng)江商廈由原常熟金穗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，一、二樓商鋪出租經(jīng)營(yíng)，三樓以上住宅房已全部出售?，F(xiàn)由產(chǎn)權(quán)方委托江蘇常熟管委會(huì)下屬的招商城集團(tuán)公司進(jìn)行管理，并由后者出租給兩家商戶。由于下列原因，該商廈目前經(jīng)營(yíng)景氣度不高。 樓梯裝飾結(jié)構(gòu)陳舊

4、，該商廈內(nèi)外立面裝修已有10年之久，由于當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)者對(duì)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，初期裝修設(shè)計(jì)的理念為街區(qū)式批發(fā)市場(chǎng)，未按完全批發(fā)市場(chǎng)的需求進(jìn)行設(shè)計(jì)，這就造成了商廈內(nèi)外功能組織較為零亂。 經(jīng)營(yíng)模式落后，由于開(kāi)發(fā)者及現(xiàn)時(shí)所有權(quán)人均缺乏商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)江商廈的經(jīng)營(yíng)管理停留在簡(jiǎn)單的物業(yè)管理層面上，管理公司只提供保潔、保安服務(wù)，尚未引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)物業(yè)管理技術(shù)，造成該商廈內(nèi)以經(jīng)營(yíng)低檔商品為主，不能體現(xiàn)蘇南地區(qū)強(qiáng)大的床上用品的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、消費(fèi)能力。3、本項(xiàng)目投資方即將進(jìn)行長(zhǎng)江商廈改、擴(kuò)建工程的投資方為蘇州同泰投資實(shí)業(yè)有限公司，是由三位常熟較有實(shí)力的股東組成，三位股東在招商城均有15年以上成功經(jīng)驗(yàn)，他們還主

5、持或參股招商城多家大型商業(yè)物業(yè)的建設(shè)與改造，有著豐富的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)和客戶資源。（二）可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)本項(xiàng)目可行性研究是在本公司收集大量政府資料，派專人實(shí)地調(diào)查，走訪批發(fā)商家以及對(duì)床上用品、服裝輔料產(chǎn)業(yè)研究的基礎(chǔ)上編制而成的，并作了如下假設(shè)：1、 本公司以協(xié)議方式取得常熟長(zhǎng)江商廈一、二層市場(chǎng)商鋪房地產(chǎn)權(quán)及附著土地。2、 本公司對(duì)長(zhǎng)江商廈的改擴(kuò)建方案（詳見(jiàn)本報(bào)告第五部分）將獲得政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)。3、 本公司自籌資金及銀行借入資金將按資金使用計(jì)劃陸續(xù)到位。4、 本項(xiàng)目實(shí)施期間商戶疏散、回遷計(jì)劃順利實(shí)施。5、 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策不作重大調(diào)整。二、項(xiàng)目概況常熟市招商城長(zhǎng)江商廈改擴(kuò)建項(xiàng)目包括以下幾個(gè)分

6、項(xiàng)目：1、對(duì)現(xiàn)有長(zhǎng)江商廈整體改造，包括：（1） 外立面改造：包括一、二層市場(chǎng)部分及三層以上住宅部分的外立面均需進(jìn)行改造，目標(biāo)定位為現(xiàn)代化商?。ǜ呒?jí)公寓）綜合樓。（2） 長(zhǎng)江商廈一、二層市場(chǎng)部分內(nèi)裝修重新布局，對(duì)現(xiàn)有貨運(yùn)電梯予以改造、增設(shè)客運(yùn)扶梯。（3）暖通、消防設(shè)施的改造。2、在現(xiàn)有長(zhǎng)江商廈北側(cè)空地上新建4.02萬(wàn)平方米商業(yè)樓，包括：（1）地下一層0.375萬(wàn)平方米地下車庫(kù)，設(shè)計(jì)90個(gè)車位及設(shè)備物業(yè)管理用房。（2）地上一至三層0.995萬(wàn)平方米作市場(chǎng)（床上用品精品區(qū)域、服裝輔料）。（3）地上三層以上兩座塔樓：A樓1.85萬(wàn)平方米作海鮮大酒樓、經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店及高檔寫(xiě)字樓等商業(yè)配套設(shè)施。 B樓0.

7、8萬(wàn)平方米作住宅。如本報(bào)告第一段所述，該項(xiàng)目處于常熟市招商城兩大干道商城南路和商城中路交界處，交通交件便利，水、電、電信等市政配套條件比較優(yōu)越。三、市場(chǎng)研究1、 常熟市招商城地區(qū)各類物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)（1）商業(yè)物業(yè)常熟市招商城起源于80年代初的路邊市場(chǎng)，商業(yè)物業(yè)始終是該地區(qū)的主要物業(yè)，隨著各地新興市場(chǎng)的崛起，原來(lái)從路邊市場(chǎng)逐步拓建而成的商城地區(qū)面臨著新興市場(chǎng)功能合理，配套設(shè)施齊全，管理手段先進(jìn)的挑戰(zhàn)。2006年2月13日，常熟市招商城兩級(jí)干部會(huì)議上，市委書(shū)記楊升華明確提出新一年改造和新市場(chǎng)建設(shè)同步進(jìn)行，加快商城景觀改造及道路改造，將常熟市招商城打造成常熟市的亮點(diǎn)。事實(shí)上，從2004年上海輕紡集團(tuán)

8、進(jìn)入招商城開(kāi)始，招商城地區(qū)商業(yè)物業(yè)已開(kāi)始提升檔次，體現(xiàn)在規(guī)模大、檔次高、品種優(yōu)、配套全，而招商城各類批發(fā)市場(chǎng)十幾年的繁榮及全國(guó)性商業(yè)房地產(chǎn)持續(xù)走熱，也使得招商城地區(qū)的商業(yè)物業(yè)在未來(lái)3-5年內(nèi)將持續(xù)熱銷。但由于市場(chǎng)的擴(kuò)容速度短期內(nèi)將超過(guò)商戶資源的增加速度，市場(chǎng)招商壓力增大，原來(lái)招商城地區(qū)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的“甩手掌柜”的模式已無(wú)法推行。（2）酒店物業(yè)常熟招商城地區(qū)每天的人流量在20萬(wàn)人次，但酒店業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)“小、亂、散”的格局，浙江商人租用了農(nóng)民房開(kāi)設(shè)的小型海鮮樓生意比較興旺，其原因在于這些海鮮樓迎合了招商城地區(qū)生意人追求“新鮮、快捷、價(jià)廉”的心理。而招商城地區(qū)過(guò)去“臟、亂、差”的印象也使得商戶們更愿意驅(qū)車

9、四五公里到市中心的大酒樓去交際應(yīng)酬。但隨著招商城地區(qū)改造步伐的加快，以及常熟市市政府確立了將常熟招商城從商業(yè)形態(tài)逐步向商務(wù)形態(tài)發(fā)展，成為集展覽、供貨、娛樂(lè)于一體的國(guó)際性服裝展覽銷售中心的目標(biāo)，常熟招商城地區(qū)酒店物業(yè)也將迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，中高檔餐飲將很快在招商城地區(qū)興起。而常熟招商城地區(qū)中高檔餐飲的興起將直接受到當(dāng)?shù)卣闹С?，也將獲得招商城地區(qū)商戶的歡迎。（3）連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店（旅館）物業(yè)連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店（旅館）在歐美及日本等發(fā)達(dá)國(guó)家是一種很成熟的酒店經(jīng)營(yíng)模式，近幾年在國(guó)內(nèi)開(kāi)始迅速發(fā)展。經(jīng)濟(jì)型酒店定位于普通消費(fèi)大眾，價(jià)格適中，基本設(shè)施齊全，干凈、方便、舒適。經(jīng)濟(jì)型酒店把客房作為經(jīng)營(yíng)的絕對(duì)重點(diǎn)，

10、客房的條件可與三星級(jí)酒店媲美。同時(shí)，除去一些大型配套設(shè)施，如豪華宴會(huì)廳，健身娛樂(lè)設(shè)施等的資金投入，大幅度降低工程費(fèi)用，從而客房?jī)r(jià)格能降到經(jīng)濟(jì)性的水平，如“錦江之星”、“莫泰168”、“如家快捷酒店”、“速8”酒店等都具有“服務(wù)質(zhì)量高、客房環(huán)境好、住房?jī)r(jià)格低”的鮮明特點(diǎn)，這些連鎖酒店已在上海蘇州等地獲得了成功。常熟招商城地區(qū)人員流動(dòng)性大，目前本地區(qū)大小招待所、旅館普遍存在客房設(shè)施陳舊、衛(wèi)生條件不高的特點(diǎn)，相當(dāng)部分是由當(dāng)?shù)鼐用窭米约鹤》扛脑斐傻募彝ヂ灭^，已難以滿足客商的要求。南來(lái)北往的客商普遍希望住宿價(jià)格便宜、環(huán)境衛(wèi)生整潔，但對(duì)健身娛樂(lè)設(shè)施沒(méi)有需求。因此，經(jīng)濟(jì)型酒店這種經(jīng)營(yíng)模式一定會(huì)在常熟招商城

11、獲得成功。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的酒店物業(yè)將目標(biāo)定位于經(jīng)濟(jì)型酒店，并按此目標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)。四、項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目本項(xiàng)目位于常熟招商城的西南區(qū)域，毗鄰兩大停車場(chǎng)和招商中路、招商南路兩大干道，交通十分便利，但是離招商城地區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)核心招商場(chǎng)五區(qū)六區(qū)較遠(yuǎn)。 因此，車流量較大而人流量不足，商業(yè)景氣度不高。但隨著商戶經(jīng)營(yíng)模式的升級(jí)以及新興市場(chǎng)的陸續(xù)開(kāi)業(yè)，招商城地區(qū)商業(yè)核心將要向商城中路、新蓮路沿線這些交通便利地區(qū)遷移。1、招商城地區(qū)市場(chǎng)業(yè)種分布比例2、招商城地區(qū)近期新建、改擴(kuò)建商業(yè)物業(yè)情況序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)）總投資額（億元）開(kāi)工日期竣工日期1環(huán)球小商品市場(chǎng)11.62.52004年11月2006年

12、4月30日項(xiàng)目進(jìn)展主體已完工，一樓和二樓的室內(nèi)裝飾已基本完工，正在進(jìn)行室外場(chǎng)地及消防管網(wǎng)施工，并于06年2月20日交付使用。四樓已完成裝飾招標(biāo)，計(jì)劃06年2月25日進(jìn)場(chǎng)施工，4月底工程竣工。2時(shí)裝中心一期10.52.12005年5月2006年4月30日項(xiàng)目進(jìn)展主體已基本完工，4月底完成全部室內(nèi)裝飾。5月開(kāi)始拍租。3新豐小商品市場(chǎng)一期5.51.22005年5月2006年4月20日項(xiàng)目進(jìn)展主體工程已基本完工，一樓和二樓室內(nèi)裝飾已進(jìn)場(chǎng)施工，計(jì)劃在06年3月底完成室內(nèi)裝飾及外部施工，4月中旬竣工投入。4裝飾面料市場(chǎng)A區(qū)3.10.82006年1月2006年9月30日項(xiàng)目進(jìn)展已完成工程前期各項(xiàng)手續(xù)，正在進(jìn)

13、行工程樁施工，圍護(hù)樁方案也已確定，計(jì)劃06年4月中旬前提前完成工程及圍護(hù)樁施工，6月底完成工程主體施工，9月底工程竣工投用。5時(shí)裝中心二期4.50.92006年5月2006年12月31日項(xiàng)目進(jìn)展工程施工圖、前期規(guī)劃、消防等報(bào)批手續(xù)已全部完成。6新豐小商品市場(chǎng)二期3.00.82006年5月2006年12月31日項(xiàng)目進(jìn)展已完成施工圖及前期規(guī)劃、消防等報(bào)批手續(xù)。7裝飾面料市場(chǎng)B區(qū)3.51.02006年8月2007年3月30日項(xiàng)目進(jìn)展目前已完成計(jì)劃招標(biāo)，正在進(jìn)行設(shè)計(jì)方案調(diào)整，計(jì)劃在06年5月上旬完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)，6月上旬完成施工圖設(shè)計(jì)，7月底完成前期規(guī)劃、消防等報(bào)批和工程招標(biāo)工作。8五金市場(chǎng)10.51.9

14、62006年3月2006年12月31日項(xiàng)目進(jìn)展目前已完成立項(xiàng)、規(guī)劃、用地報(bào)批手續(xù)，正在進(jìn)行消防和施工圖審核，計(jì)劃在06年3月中旬完成工程招標(biāo)工作，3月底工程開(kāi)工。9中心區(qū)域B區(qū)7.71.62006年4月2006年12月31日項(xiàng)目進(jìn)展目前已基本完成施工圖設(shè)計(jì)和前期立項(xiàng)、規(guī)劃、用地等報(bào)批手續(xù)，正在進(jìn)行消防和施工圖審圖，計(jì)劃06年3月上旬完成上述審圖工作，3月底開(kāi)始工程招標(biāo)工作，4月中旬開(kāi)工建設(shè)。10中心區(qū)域C區(qū)10.02.22006年10月2007年9月30日項(xiàng)目進(jìn)展目前爭(zhēng)取盡快和蘇州及常熟供電局確定方案并開(kāi)始設(shè)計(jì)招標(biāo)，在06年6月上旬完成擴(kuò)初設(shè)計(jì)和讜案論證，9月上旬完成施工圖設(shè)計(jì)和前期相關(guān)規(guī)劃、

15、用地、消防等報(bào)批手續(xù)，10月中旬完成工程招標(biāo)工作，10月下旬開(kāi)工建設(shè)。11九龍大市場(chǎng)（原萬(wàn)利市場(chǎng)）113.72006年4月2006年10月項(xiàng)目進(jìn)展2006年4月動(dòng)工改建，并開(kāi)始招商。二層為服裝輔料，三層為電器、箱包、禮品經(jīng)營(yíng)區(qū)，四層為精品寫(xiě)字樓五、總體設(shè)計(jì)方案1、總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總占地面積：14914平方米總建筑面積：63661平方米 地上建筑面積：56692平方米包括：原有住宅建筑面積：8585平方米（六層） 原有市場(chǎng)建筑面積：11657平方米（二層）擬建A樓酒店、寫(xiě)字樓建筑面積：18500平方米（二十八層） 擬建B樓住宅建筑面積：8000平方米（二十八層） 擬建裙樓市場(chǎng)建筑面積：9950平

16、方米（三層） 地下建筑面積： 5826平方米包括：原有地下建筑面積：2076平方米擬建地下建筑面積：3750平方米2、 規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)則：以帶動(dòng)地區(qū)商業(yè)發(fā)展為目標(biāo)，積極調(diào)整用地布局，結(jié)合基地現(xiàn)狀實(shí)際，兼顧多種功能如休閑、居住的同時(shí)注重保持商業(yè)活力的持續(xù)與增強(qiáng)減少內(nèi)外交通的相互干擾，外部交通不引入內(nèi)部，在地塊周邊進(jìn)入地面停車場(chǎng)、地下停車庫(kù)坡道。打破單一的步行尺度，形成網(wǎng)狀多選擇的步行行為路徑。通過(guò)設(shè)計(jì)多個(gè)內(nèi)部景觀庭院，用彩虹橋，街，步行天橋等設(shè)計(jì)手法，強(qiáng)化多層次的立體步行系統(tǒng)。六、建設(shè)進(jìn)度安排根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)及政府對(duì)投資項(xiàng)目稅費(fèi)繳納等房地產(chǎn)方面的項(xiàng)目管理規(guī)定，參照常熟市招商城地區(qū)同一供求圈內(nèi)類似項(xiàng)

17、目工程進(jìn)度的一般狀況，確定工程建設(shè)實(shí)施進(jìn)度。七 投資估算及資金籌措：1、 本項(xiàng)目投資估算范圍為常熟市招商城長(zhǎng)江商廈改建、新建工程總投資2、 項(xiàng)目投資金額估算（1） 改建工程基本費(fèi)用項(xiàng)目單價(jià)（元）面積總價(jià)（萬(wàn)元）備注1、長(zhǎng)江商廈房地產(chǎn)取得成本地上11656.80平方米地下 2075.90平方米6000含新建工程占地2、原商戶疏散、搬遷補(bǔ)貼6003、裝修改造費(fèi)60013732.7823.964、暖通、消防60013732.7823.965、新增電梯費(fèi)3000008部2406、其他費(fèi)用（1-5的10%）848.79改建工程投資總計(jì)9336.71（2） 新建工程基本費(fèi)用項(xiàng)目單價(jià)（元）面積（）總價(jià)（萬(wàn)元

18、）1、補(bǔ)繳土地出讓金15002、政府配套費(fèi)160地上36450583.23、基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)施工造價(jià)1800總4020072364、市場(chǎng)裝修費(fèi)60099505975、暖通、消防2059.5其中：市場(chǎng)6009950597 酒店、寫(xiě)字樓600185001110 新建住宅、地下室30011750352.55、電梯等配套設(shè)施6006、其他費(fèi)用（1-5的10%）1257.57新建工程投資總計(jì)13833.27（3） 開(kāi)發(fā)費(fèi)用改擴(kuò)造工程基本費(fèi)用為23169.98萬(wàn)元，另外還需支付管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及利息費(fèi)用。管理費(fèi)用：23169.980.05=1158.50銷售費(fèi)用：42284.800.05=2114.24財(cái)務(wù)費(fèi)

19、用：10000 /26.03%2.51.1=828合計(jì)本項(xiàng)目總投資：27270.72萬(wàn)元。見(jiàn)“資金投入計(jì)劃表”3、 資金來(lái)源及籌集（1） 項(xiàng)目總投資為27270.72萬(wàn)元，其構(gòu)成是由項(xiàng)目單位的自籌資金、擬申請(qǐng)的銀行貸款及項(xiàng)目預(yù)售回款組成的（2） 項(xiàng)目單位自籌資金8000萬(wàn)元，占總投資的29.34%，其中項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金5000萬(wàn)元，關(guān)聯(lián)單位（個(gè)人）借入3000萬(wàn)元。（3） 擬申請(qǐng)銀行貸款10000萬(wàn)元，占總投資的36.66%，期限三年以內(nèi)，用款計(jì)劃第一次申請(qǐng)3000萬(wàn)元，于2006年6月投入使用；第二次申請(qǐng)3000萬(wàn)元，于2006年11月投入使用；第三次申請(qǐng)3000萬(wàn)元，于2007年11月投

20、入使用；第四次申請(qǐng)1000萬(wàn)元，于2008年3月投入使用。（4） 本項(xiàng)目銷售收入合計(jì)為42284.80萬(wàn)元，其中： 商鋪部分38年經(jīng)營(yíng)權(quán)出售收入：27584.80萬(wàn)元。 海鮮大酒樓物業(yè)、連鎖型酒店及寫(xiě)字樓物業(yè)部分銷售收入11100萬(wàn)元。 住宅物業(yè)部分銷售收入3600萬(wàn)元。八、項(xiàng)目銷售收入的預(yù)測(cè)：1、 本項(xiàng)目商鋪部分定價(jià)依據(jù)本項(xiàng)目地處常熟招商城地區(qū)西南區(qū)域，臨近九龍大市場(chǎng)（原萬(wàn)利市場(chǎng)），與招商城小商品市場(chǎng)、時(shí)裝中心具有較大可比性。（1） 招商城小商品市場(chǎng)新小商品市場(chǎng)位于青蓮路和新蓮路交匯處，是小商品區(qū)域中最大的建筑，總建筑面積近12萬(wàn)平方米，建筑主體四層，局部五層，主要經(jīng)營(yíng)家用小百貨、箱包、化妝

21、品、禮品、電器、眼鏡、輔料等。一、二層主要用于安置萬(wàn)利老市場(chǎng)的商戶，多余商鋪實(shí)行拍賣承租權(quán)（拍賣成交價(jià)80120萬(wàn)元/間），現(xiàn)已基本售完。樓層商鋪間數(shù)商鋪主力面積（）拍賣價(jià)格開(kāi)業(yè)時(shí)間管理費(fèi)一1000余間約10310（萬(wàn)/）2006年4月90元/月二400余間約12.417 （萬(wàn)/）2006年4月90元/月三200余間約3050未定2006年6月50元/月四200余間約3050未定2006年6月50元/月（2） 九龍大市場(chǎng)九龍大市場(chǎng)即原萬(wàn)利小商品市場(chǎng)，位于招商城中部偏南區(qū)域，東臨商城北路，南靠第三停車場(chǎng)，西臨第二停車場(chǎng)，其改擴(kuò)建工程已于06年4月26日開(kāi)工，改擴(kuò)建以后面積為11萬(wàn)平方米，其中二、

22、三層為服裝輔料、小商品市場(chǎng)。樓層商鋪間數(shù)平均商鋪面積平均預(yù)售價(jià)格二365292.8萬(wàn)元/三365291.8萬(wàn)元/（3）時(shí)裝中心地處青蓮路、新蓮路口，總建筑面積15.6萬(wàn)平方米，其中一樓有600多只為老市場(chǎng)安置、回遷店鋪，二樓3萬(wàn)平方米女裝世界，商鋪每間約28平方米，三、四樓6萬(wàn)平方米羽絨城樓層商鋪間數(shù)商鋪主力面積（）拍賣價(jià)格開(kāi)業(yè)時(shí)間一600老市場(chǎng)回遷2006年6月二360余間約281.9 （萬(wàn)/）2006年6月三、四32-100未定2006年6月2、 長(zhǎng)江商廈商鋪與同類項(xiàng)目對(duì)比分析比較類別長(zhǎng)江商廈新小商品市場(chǎng)九龍大市場(chǎng)時(shí)裝中心地理位置招商城西面招商城東面招商城核心招商城核心建筑規(guī)模216001

23、20000110000156000交通條件優(yōu)越一般便利一般商戶資源現(xiàn)有市場(chǎng)不景氣承接原萬(wàn)利市場(chǎng)商戶，資源比較充裕原萬(wàn)利市場(chǎng)商戶資源已轉(zhuǎn)移至新小商品市場(chǎng)承接原五、六區(qū)部分商戶，資源比較充裕開(kāi)發(fā)背景民營(yíng)企業(yè)政府民營(yíng)企業(yè)政府3、 本項(xiàng)目商鋪部分銷售價(jià)格預(yù)測(cè)從上述對(duì)比分析可以得出：（1）本項(xiàng)目商鋪從規(guī)模、商戶資源等方面不如九龍大市場(chǎng)和新小商品市場(chǎng)及時(shí)裝中心。（2）本項(xiàng)目交通條件、商業(yè)配套、市政配套條件等方面優(yōu)于九龍大市場(chǎng)和新小商品市場(chǎng)及時(shí)裝中心。（3）招商場(chǎng)環(huán)球服裝城商鋪價(jià)格偏高是導(dǎo)致開(kāi)鋪率不高的一個(gè)隱性原因，招商城地區(qū)商鋪高價(jià)對(duì)后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)可能產(chǎn)生不利影響。因此，長(zhǎng)江商廈改、擴(kuò)建項(xiàng)目商鋪部分38年長(zhǎng)

24、期承租權(quán)市場(chǎng)售價(jià)預(yù)測(cè)為：面積（）可售面積（）預(yù)測(cè)單價(jià)（萬(wàn)元）預(yù)測(cè)總價(jià)（萬(wàn)元）改建一層5776.9843322.410396.8改建二層5879.8235281.65644.8新建一層331824882.45971.2新建二層331619901.63184新建三層331619901.22388合計(jì)21606.81432827584.84、 本項(xiàng)目酒店、寫(xiě)字樓部分銷售價(jià)格預(yù)測(cè)常熟招商城地區(qū)尚無(wú)對(duì)外出售的酒店、寫(xiě)字樓物業(yè)可供比較，但從現(xiàn)有酒店、寫(xiě)字樓物業(yè)租金水平并參考常熟市區(qū)酒店、寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格，本項(xiàng)目酒店、寫(xiě)字樓部分銷售價(jià)格應(yīng)不低于6000元/，可實(shí)現(xiàn)銷售收入11100萬(wàn)元。5、本項(xiàng)目住宅部分

25、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)參照本區(qū)域內(nèi)佳和大廈公寓房平均價(jià)格4500元/，本項(xiàng)目交通條件及商業(yè)配套優(yōu)于佳和大廈，銷售價(jià)格應(yīng)不低于4500元/，可實(shí)現(xiàn)銷售收入3600萬(wàn)元長(zhǎng)江商廈改、擴(kuò)建總項(xiàng)目總計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入42284.80萬(wàn)元。見(jiàn)”銷售收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加測(cè)算表”。5、 本項(xiàng)目銷售方案結(jié)合常熟市招商城商鋪銷售情況，本項(xiàng)目商鋪部分的實(shí)際銷售面積取總建筑面積的60%-75%進(jìn)行測(cè)算，采取拍賣長(zhǎng)期承租權(quán)（38年）方式，2007年1月開(kāi)始招商，開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，規(guī)劃市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不再以床上用品為主，將進(jìn)行必要的調(diào)整。2008年7月-12月期間視新建、改造計(jì)劃序時(shí)進(jìn)度完成情況分三到四批拍賣，做好新老商鋪投放時(shí)間的銜接，確?，F(xiàn)有商戶在改建項(xiàng)目開(kāi)工前大部分能遷入新建商鋪經(jīng)營(yíng)酒店、寫(xiě)字樓及新建高層住宅的實(shí)際銷售面積取總建筑面積的100%，其中海鮮大酒店及連鎖經(jīng)濟(jì)酒店分別整體出售。2007年1月開(kāi)始招商預(yù)售，2007年當(dāng)年預(yù)售款回籠30%；2008年當(dāng)年預(yù)售款回籠60%；其余在2009年全部實(shí)現(xiàn)銷售。