招商城長江商廈改建項目研究報告

1、常熟市招商城長江商廈改擴建項目可行性研究報告一、項目總說明（一）項目背景1、 常熟招商城發(fā)展現(xiàn)狀常熟招商城是眾所周知的“中國服裝生產(chǎn)、批發(fā)名城”，商城內(nèi)分設(shè)招商場、紡交市場、八達市場、五金市場、小商品市場六大管理片區(qū)，擁有服裝、針織品、布匹、裝飾面料、床上用品、小商品、鞋業(yè)、五金、電器等29家大型專業(yè)批發(fā)市場，為日均20萬人次的批發(fā)消費人流提供了豐富的商品，市場面積2.5平方公里，2004年交易額達240億元，名列全國億元以上紡織品服裝鞋帽商品市場銷售額第七位。近年來隨著外地新興市場的崛起，常熟招商城先天存在的布局欠合理、基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、市場環(huán)境落后和名特優(yōu)商品比例偏低以及外貿(mào)業(yè)務短腿等因素，嚴

2、重制約著商城的持續(xù)發(fā)展。2004年開始，常熟招商城進入全面擴容、升級階段，上海輕紡集團投資6.5億元打造常熟國際服裝城；新建12萬平方米的小商品城、15萬平方米的時裝中心，總投資3億元；建筑面積達11萬平方米的九龍大市場（原萬利小商品市場）改擴建工程也已于2006年4月26日開工。2、本項目現(xiàn)狀（1）地理區(qū)位長江商廈位于常熟招商城的西南區(qū)域，西臨招商南路連接市場227省道，北臨招商城第三停車場商城廣場，南隔商城中路與仕德偉縫紉機城、國際服裝城相望，人流、車輛通行十分方便。由于緊靠二大停車場，擁有了招商城地區(qū)其他專業(yè)市場無法比擬的市場公用配套資源近600個車位。（2）建筑形態(tài)長江商廈總建筑面積2

3、2317.7平方米；地下一層2075.90平方米；地上六層，其中一-二層為床上用品市場和絨線市場，框架式結(jié)構(gòu)，柱網(wǎng)跨距達10米以上，兩層共計11656.8平方米；三層以上為住宅，共計8585平方米。長江商廈總占地面積為14914.08平方米，其中現(xiàn)有住宅占地為3070.18平方米，市場占地及空地面積為11843.9平方米，臨街建筑延展長度達400多米。（3）經(jīng)營歷史長江商廈由原常熟金穗房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，一、二樓商鋪出租經(jīng)營，三樓以上住宅房已全部出售?，F(xiàn)由產(chǎn)權(quán)方委托江蘇常熟管委會下屬的招商城集團公司進行管理，并由后者出租給兩家商戶。由于下列原因，該商廈目前經(jīng)營景氣度不高。 樓梯裝飾結(jié)構(gòu)陳舊

4、，該商廈內(nèi)外立面裝修已有10年之久，由于當時開發(fā)者對商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗不足，初期裝修設(shè)計的理念為街區(qū)式批發(fā)市場，未按完全批發(fā)市場的需求進行設(shè)計，這就造成了商廈內(nèi)外功能組織較為零亂。 經(jīng)營模式落后，由于開發(fā)者及現(xiàn)時所有權(quán)人均缺乏商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，長江商廈的經(jīng)營管理停留在簡單的物業(yè)管理層面上，管理公司只提供保潔、保安服務，尚未引進國際先進的商業(yè)物業(yè)管理技術(shù)，造成該商廈內(nèi)以經(jīng)營低檔商品為主，不能體現(xiàn)蘇南地區(qū)強大的床上用品的設(shè)計、生產(chǎn)、消費能力。3、本項目投資方即將進行長江商廈改、擴建工程的投資方為蘇州同泰投資實業(yè)有限公司，是由三位常熟較有實力的股東組成，三位股東在招商城均有15年以上成功經(jīng)驗，他們還主

5、持或參股招商城多家大型商業(yè)物業(yè)的建設(shè)與改造，有著豐富的商業(yè)經(jīng)驗和客戶資源。（二）可行性研究報告編制的依據(jù)本項目可行性研究是在本公司收集大量政府資料，派專人實地調(diào)查，走訪批發(fā)商家以及對床上用品、服裝輔料產(chǎn)業(yè)研究的基礎(chǔ)上編制而成的，并作了如下假設(shè)：1、 本公司以協(xié)議方式取得常熟長江商廈一、二層市場商鋪房地產(chǎn)權(quán)及附著土地。2、 本公司對長江商廈的改擴建方案（詳見本報告第五部分）將獲得政府有關(guān)部門的批準。3、 本公司自籌資金及銀行借入資金將按資金使用計劃陸續(xù)到位。4、 本項目實施期間商戶疏散、回遷計劃順利實施。5、 國家宏觀經(jīng)濟政策不作重大調(diào)整。二、項目概況常熟市招商城長江商廈改擴建項目包括以下幾個分

6、項目：1、對現(xiàn)有長江商廈整體改造，包括：（1） 外立面改造：包括一、二層市場部分及三層以上住宅部分的外立面均需進行改造，目標定位為現(xiàn)代化商?。ǜ呒壒ⅲ┚C合樓。（2） 長江商廈一、二層市場部分內(nèi)裝修重新布局，對現(xiàn)有貨運電梯予以改造、增設(shè)客運扶梯。（3）暖通、消防設(shè)施的改造。2、在現(xiàn)有長江商廈北側(cè)空地上新建4.02萬平方米商業(yè)樓，包括：（1）地下一層0.375萬平方米地下車庫，設(shè)計90個車位及設(shè)備物業(yè)管理用房。（2）地上一至三層0.995萬平方米作市場（床上用品精品區(qū)域、服裝輔料）。（3）地上三層以上兩座塔樓：A樓1.85萬平方米作海鮮大酒樓、經(jīng)濟型連鎖酒店及高檔寫字樓等商業(yè)配套設(shè)施。 B樓0.

7、8萬平方米作住宅。如本報告第一段所述，該項目處于常熟市招商城兩大干道商城南路和商城中路交界處，交通交件便利，水、電、電信等市政配套條件比較優(yōu)越。三、市場研究1、 常熟市招商城地區(qū)各類物業(yè)市場發(fā)展趨勢（1）商業(yè)物業(yè)常熟市招商城起源于80年代初的路邊市場，商業(yè)物業(yè)始終是該地區(qū)的主要物業(yè)，隨著各地新興市場的崛起，原來從路邊市場逐步拓建而成的商城地區(qū)面臨著新興市場功能合理，配套設(shè)施齊全，管理手段先進的挑戰(zhàn)。2006年2月13日，常熟市招商城兩級干部會議上，市委書記楊升華明確提出新一年改造和新市場建設(shè)同步進行，加快商城景觀改造及道路改造，將常熟市招商城打造成常熟市的亮點。事實上，從2004年上海輕紡集團

8、進入招商城開始，招商城地區(qū)商業(yè)物業(yè)已開始提升檔次，體現(xiàn)在規(guī)模大、檔次高、品種優(yōu)、配套全，而招商城各類批發(fā)市場十幾年的繁榮及全國性商業(yè)房地產(chǎn)持續(xù)走熱，也使得招商城地區(qū)的商業(yè)物業(yè)在未來3-5年內(nèi)將持續(xù)熱銷。但由于市場的擴容速度短期內(nèi)將超過商戶資源的增加速度，市場招商壓力增大，原來招商城地區(qū)市場開發(fā)的“甩手掌柜”的模式已無法推行。（2）酒店物業(yè)常熟招商城地區(qū)每天的人流量在20萬人次，但酒店業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)“小、亂、散”的格局，浙江商人租用了農(nóng)民房開設(shè)的小型海鮮樓生意比較興旺，其原因在于這些海鮮樓迎合了招商城地區(qū)生意人追求“新鮮、快捷、價廉”的心理。而招商城地區(qū)過去“臟、亂、差”的印象也使得商戶們更愿意驅(qū)車

9、四五公里到市中心的大酒樓去交際應酬。但隨著招商城地區(qū)改造步伐的加快，以及常熟市市政府確立了將常熟招商城從商業(yè)形態(tài)逐步向商務形態(tài)發(fā)展，成為集展覽、供貨、娛樂于一體的國際性服裝展覽銷售中心的目標，常熟招商城地區(qū)酒店物業(yè)也將迎來一個新的發(fā)展時期，中高檔餐飲將很快在招商城地區(qū)興起。而常熟招商城地區(qū)中高檔餐飲的興起將直接受到當?shù)卣闹С?，也將獲得招商城地區(qū)商戶的歡迎。（3）連鎖經(jīng)濟型酒店（旅館）物業(yè)連鎖經(jīng)濟型酒店（旅館）在歐美及日本等發(fā)達國家是一種很成熟的酒店經(jīng)營模式，近幾年在國內(nèi)開始迅速發(fā)展。經(jīng)濟型酒店定位于普通消費大眾，價格適中，基本設(shè)施齊全，干凈、方便、舒適。經(jīng)濟型酒店把客房作為經(jīng)營的絕對重點，

10、客房的條件可與三星級酒店媲美。同時，除去一些大型配套設(shè)施，如豪華宴會廳，健身娛樂設(shè)施等的資金投入，大幅度降低工程費用，從而客房價格能降到經(jīng)濟性的水平，如“錦江之星”、“莫泰168”、“如家快捷酒店”、“速8”酒店等都具有“服務質(zhì)量高、客房環(huán)境好、住房價格低”的鮮明特點，這些連鎖酒店已在上海蘇州等地獲得了成功。常熟招商城地區(qū)人員流動性大，目前本地區(qū)大小招待所、旅館普遍存在客房設(shè)施陳舊、衛(wèi)生條件不高的特點，相當部分是由當?shù)鼐用窭米约鹤》扛脑斐傻募彝ヂ灭^，已難以滿足客商的要求。南來北往的客商普遍希望住宿價格便宜、環(huán)境衛(wèi)生整潔，但對健身娛樂設(shè)施沒有需求。因此，經(jīng)濟型酒店這種經(jīng)營模式一定會在常熟招商城

11、獲得成功。本項目開發(fā)的酒店物業(yè)將目標定位于經(jīng)濟型酒店，并按此目標規(guī)劃設(shè)計。四、項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目本項目位于常熟招商城的西南區(qū)域，毗鄰兩大停車場和招商中路、招商南路兩大干道，交通十分便利，但是離招商城地區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)核心招商場五區(qū)六區(qū)較遠。 因此，車流量較大而人流量不足，商業(yè)景氣度不高。但隨著商戶經(jīng)營模式的升級以及新興市場的陸續(xù)開業(yè)，招商城地區(qū)商業(yè)核心將要向商城中路、新蓮路沿線這些交通便利地區(qū)遷移。1、招商城地區(qū)市場業(yè)種分布比例2、招商城地區(qū)近期新建、改擴建商業(yè)物業(yè)情況序號項目名稱建筑面積（萬）總投資額（億元）開工日期竣工日期1環(huán)球小商品市場11.62.52004年11月2006年

12、4月30日項目進展主體已完工，一樓和二樓的室內(nèi)裝飾已基本完工，正在進行室外場地及消防管網(wǎng)施工，并于06年2月20日交付使用。四樓已完成裝飾招標，計劃06年2月25日進場施工，4月底工程竣工。2時裝中心一期10.52.12005年5月2006年4月30日項目進展主體已基本完工，4月底完成全部室內(nèi)裝飾。5月開始拍租。3新豐小商品市場一期5.51.22005年5月2006年4月20日項目進展主體工程已基本完工，一樓和二樓室內(nèi)裝飾已進場施工，計劃在06年3月底完成室內(nèi)裝飾及外部施工，4月中旬竣工投入。4裝飾面料市場A區(qū)3.10.82006年1月2006年9月30日項目進展已完成工程前期各項手續(xù)，正在進

13、行工程樁施工，圍護樁方案也已確定，計劃06年4月中旬前提前完成工程及圍護樁施工，6月底完成工程主體施工，9月底工程竣工投用。5時裝中心二期4.50.92006年5月2006年12月31日項目進展工程施工圖、前期規(guī)劃、消防等報批手續(xù)已全部完成。6新豐小商品市場二期3.00.82006年5月2006年12月31日項目進展已完成施工圖及前期規(guī)劃、消防等報批手續(xù)。7裝飾面料市場B區(qū)3.51.02006年8月2007年3月30日項目進展目前已完成計劃招標，正在進行設(shè)計方案調(diào)整，計劃在06年5月上旬完成擴初設(shè)計，6月上旬完成施工圖設(shè)計，7月底完成前期規(guī)劃、消防等報批和工程招標工作。8五金市場10.51.9

14、62006年3月2006年12月31日項目進展目前已完成立項、規(guī)劃、用地報批手續(xù)，正在進行消防和施工圖審核，計劃在06年3月中旬完成工程招標工作，3月底工程開工。9中心區(qū)域B區(qū)7.71.62006年4月2006年12月31日項目進展目前已基本完成施工圖設(shè)計和前期立項、規(guī)劃、用地等報批手續(xù)，正在進行消防和施工圖審圖，計劃06年3月上旬完成上述審圖工作，3月底開始工程招標工作，4月中旬開工建設(shè)。10中心區(qū)域C區(qū)10.02.22006年10月2007年9月30日項目進展目前爭取盡快和蘇州及常熟供電局確定方案并開始設(shè)計招標，在06年6月上旬完成擴初設(shè)計和讜案論證，9月上旬完成施工圖設(shè)計和前期相關(guān)規(guī)劃、

15、用地、消防等報批手續(xù)，10月中旬完成工程招標工作，10月下旬開工建設(shè)。11九龍大市場（原萬利市場）113.72006年4月2006年10月項目進展2006年4月動工改建，并開始招商。二層為服裝輔料，三層為電器、箱包、禮品經(jīng)營區(qū)，四層為精品寫字樓五、總體設(shè)計方案1、總經(jīng)濟技術(shù)指標：總占地面積：14914平方米總建筑面積：63661平方米 地上建筑面積：56692平方米包括：原有住宅建筑面積：8585平方米（六層） 原有市場建筑面積：11657平方米（二層）擬建A樓酒店、寫字樓建筑面積：18500平方米（二十八層） 擬建B樓住宅建筑面積：8000平方米（二十八層） 擬建裙樓市場建筑面積：9950平

16、方米（三層） 地下建筑面積： 5826平方米包括：原有地下建筑面積：2076平方米擬建地下建筑面積：3750平方米2、 規(guī)劃設(shè)計準則：以帶動地區(qū)商業(yè)發(fā)展為目標，積極調(diào)整用地布局，結(jié)合基地現(xiàn)狀實際，兼顧多種功能如休閑、居住的同時注重保持商業(yè)活力的持續(xù)與增強減少內(nèi)外交通的相互干擾，外部交通不引入內(nèi)部，在地塊周邊進入地面停車場、地下停車庫坡道。打破單一的步行尺度，形成網(wǎng)狀多選擇的步行行為路徑。通過設(shè)計多個內(nèi)部景觀庭院，用彩虹橋，街，步行天橋等設(shè)計手法，強化多層次的立體步行系統(tǒng)。六、建設(shè)進度安排根據(jù)本項目規(guī)劃目標及政府對投資項目稅費繳納等房地產(chǎn)方面的項目管理規(guī)定，參照常熟市招商城地區(qū)同一供求圈內(nèi)類似項

17、目工程進度的一般狀況，確定工程建設(shè)實施進度。七 投資估算及資金籌措：1、 本項目投資估算范圍為常熟市招商城長江商廈改建、新建工程總投資2、 項目投資金額估算（1） 改建工程基本費用項目單價（元）面積總價（萬元）備注1、長江商廈房地產(chǎn)取得成本地上11656.80平方米地下 2075.90平方米6000含新建工程占地2、原商戶疏散、搬遷補貼6003、裝修改造費60013732.7823.964、暖通、消防60013732.7823.965、新增電梯費3000008部2406、其他費用（1-5的10%）848.79改建工程投資總計9336.71（2） 新建工程基本費用項目單價（元）面積（）總價（萬元

18、）1、補繳土地出讓金15002、政府配套費160地上36450583.23、基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)施工造價1800總4020072364、市場裝修費60099505975、暖通、消防2059.5其中：市場6009950597 酒店、寫字樓600185001110 新建住宅、地下室30011750352.55、電梯等配套設(shè)施6006、其他費用（1-5的10%）1257.57新建工程投資總計13833.27（3） 開發(fā)費用改擴造工程基本費用為23169.98萬元，另外還需支付管理費用、銷售費用及利息費用。管理費用：23169.980.05=1158.50銷售費用：42284.800.05=2114.24財務費

19、用：10000 /26.03%2.51.1=828合計本項目總投資：27270.72萬元。見“資金投入計劃表”3、 資金來源及籌集（1） 項目總投資為27270.72萬元，其構(gòu)成是由項目單位的自籌資金、擬申請的銀行貸款及項目預售回款組成的（2） 項目單位自籌資金8000萬元，占總投資的29.34%，其中項目公司注冊資本金5000萬元，關(guān)聯(lián)單位（個人）借入3000萬元。（3） 擬申請銀行貸款10000萬元，占總投資的36.66%，期限三年以內(nèi)，用款計劃第一次申請3000萬元，于2006年6月投入使用；第二次申請3000萬元，于2006年11月投入使用；第三次申請3000萬元，于2007年11月投

20、入使用；第四次申請1000萬元，于2008年3月投入使用。（4） 本項目銷售收入合計為42284.80萬元，其中： 商鋪部分38年經(jīng)營權(quán)出售收入：27584.80萬元。 海鮮大酒樓物業(yè)、連鎖型酒店及寫字樓物業(yè)部分銷售收入11100萬元。 住宅物業(yè)部分銷售收入3600萬元。八、項目銷售收入的預測：1、 本項目商鋪部分定價依據(jù)本項目地處常熟招商城地區(qū)西南區(qū)域，臨近九龍大市場（原萬利市場），與招商城小商品市場、時裝中心具有較大可比性。（1） 招商城小商品市場新小商品市場位于青蓮路和新蓮路交匯處，是小商品區(qū)域中最大的建筑，總建筑面積近12萬平方米，建筑主體四層，局部五層，主要經(jīng)營家用小百貨、箱包、化妝

21、品、禮品、電器、眼鏡、輔料等。一、二層主要用于安置萬利老市場的商戶，多余商鋪實行拍賣承租權(quán)（拍賣成交價80120萬元/間），現(xiàn)已基本售完。樓層商鋪間數(shù)商鋪主力面積（）拍賣價格開業(yè)時間管理費一1000余間約10310（萬/）2006年4月90元/月二400余間約12.417 （萬/）2006年4月90元/月三200余間約3050未定2006年6月50元/月四200余間約3050未定2006年6月50元/月（2） 九龍大市場九龍大市場即原萬利小商品市場，位于招商城中部偏南區(qū)域，東臨商城北路，南靠第三停車場，西臨第二停車場，其改擴建工程已于06年4月26日開工，改擴建以后面積為11萬平方米，其中二、

22、三層為服裝輔料、小商品市場。樓層商鋪間數(shù)平均商鋪面積平均預售價格二365292.8萬元/三365291.8萬元/（3）時裝中心地處青蓮路、新蓮路口，總建筑面積15.6萬平方米，其中一樓有600多只為老市場安置、回遷店鋪，二樓3萬平方米女裝世界，商鋪每間約28平方米，三、四樓6萬平方米羽絨城樓層商鋪間數(shù)商鋪主力面積（）拍賣價格開業(yè)時間一600老市場回遷2006年6月二360余間約281.9 （萬/）2006年6月三、四32-100未定2006年6月2、 長江商廈商鋪與同類項目對比分析比較類別長江商廈新小商品市場九龍大市場時裝中心地理位置招商城西面招商城東面招商城核心招商城核心建筑規(guī)模216001

23、20000110000156000交通條件優(yōu)越一般便利一般商戶資源現(xiàn)有市場不景氣承接原萬利市場商戶，資源比較充裕原萬利市場商戶資源已轉(zhuǎn)移至新小商品市場承接原五、六區(qū)部分商戶，資源比較充裕開發(fā)背景民營企業(yè)政府民營企業(yè)政府3、 本項目商鋪部分銷售價格預測從上述對比分析可以得出：（1）本項目商鋪從規(guī)模、商戶資源等方面不如九龍大市場和新小商品市場及時裝中心。（2）本項目交通條件、商業(yè)配套、市政配套條件等方面優(yōu)于九龍大市場和新小商品市場及時裝中心。（3）招商場環(huán)球服裝城商鋪價格偏高是導致開鋪率不高的一個隱性原因，招商城地區(qū)商鋪高價對后期商業(yè)運營可能產(chǎn)生不利影響。因此，長江商廈改、擴建項目商鋪部分38年長

24、期承租權(quán)市場售價預測為：面積（）可售面積（）預測單價（萬元）預測總價（萬元）改建一層5776.9843322.410396.8改建二層5879.8235281.65644.8新建一層331824882.45971.2新建二層331619901.63184新建三層331619901.22388合計21606.81432827584.84、 本項目酒店、寫字樓部分銷售價格預測常熟招商城地區(qū)尚無對外出售的酒店、寫字樓物業(yè)可供比較，但從現(xiàn)有酒店、寫字樓物業(yè)租金水平并參考常熟市區(qū)酒店、寫字樓物業(yè)市場價格，本項目酒店、寫字樓部分銷售價格應不低于6000元/，可實現(xiàn)銷售收入11100萬元。5、本項目住宅部分

25、銷售價格預測參照本區(qū)域內(nèi)佳和大廈公寓房平均價格4500元/，本項目交通條件及商業(yè)配套優(yōu)于佳和大廈，銷售價格應不低于4500元/，可實現(xiàn)銷售收入3600萬元長江商廈改、擴建總項目總計可實現(xiàn)銷售收入42284.80萬元。見”銷售收入、經(jīng)營稅金及附加測算表”。5、 本項目銷售方案結(jié)合常熟市招商城商鋪銷售情況，本項目商鋪部分的實際銷售面積取總建筑面積的60%-75%進行測算，采取拍賣長期承租權(quán)（38年）方式，2007年1月開始招商，開展市場調(diào)研，規(guī)劃市場經(jīng)營業(yè)態(tài)，經(jīng)營業(yè)態(tài)不再以床上用品為主，將進行必要的調(diào)整。2008年7月-12月期間視新建、改造計劃序時進度完成情況分三到四批拍賣，做好新老商鋪投放時間的銜接，確保現(xiàn)有商戶在改建項目開工前大部分能遷入新建商鋪經(jīng)營酒店、寫字樓及新建高層住宅的實際銷售面積取總建筑面積的100%，其中海鮮大酒店及連鎖經(jīng)濟酒店分別整體出售。2007年1月開始招商預售，2007年當年預售款回籠30%；2008年當年預售款回籠60%；其余在2009年全部實現(xiàn)銷售。